Para lá do Rubicão Beyond the Rubicon

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1 Para lá do Rubicão Beyond the Rubicon

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6 Índice Index Ambiente de Negócio Business Environment Actividade do Fundo Fund Activity Perspectivas para 2011 Forecast for 2011 Agradecimentos Acknowledgements Balanço Balance Sheet Demonstração dos Resultados Income Statement Demonstração dos Fluxos Monetários Cash Flow Statement Anexo às Demonstrações Financeiras Appendix to the Financial Statements 6

7 Para lá do Rubicão Beyond the Rubicon João Belchior Fernandes Tânia Lopes João Paulo Safara Rui Alpalhão Tiago Girão Tiago Mattos Aguas Filipe Saldanha Henrique Santos 7

8 Comité de Investimentos Alfonso Cuesta Castro Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Investment Committee Alfonso Cuesta Castro Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Banco Depositário Banco Invest, SA Custodian Bank Banco Invest, SA Avaliadores CB Richard Ellis Consultoria e Avaliação de Imóveis, Unip. Lda. CPU Consultores de Avaliação, Lda. Valuers CB Richard Ellis Consultoria e Avaliação de Imóveis, Unip. Lda. CPU Consultores de Avaliação, Lda. Auditor KPMG & Associados SROC, SA Auditor KPMG & Associados SROC, SA Carteira Número de Investimentos: 2 Área bruta locável total: m² Número de Inquilinos: 42 Localização dos Investimentos: Portugal (Aveiro e Portimão) Portfolio Number of investments: 2 Total gross covered area: sqm Number of tenants: 42 Location of investments: Portugal (Aveiro and Portimão) 8

9 Ambiente de Negócio Apesar do pequeno crescimento do Produto, o mercado português de retalho evidenciou uma queda de 0.8%, tendo o Índice Total do Volume de Negócios no Comércio a Retalho (figura 1) fechado o ano nos 99 pontos, marginalmente abaixo do valor base do índice (2005). Business Environment Despite the small growth of the Product, the Portuguese retail market showed a drop of 0.8%, with the Retail Trade Turnover (figure 4) closing the year at 99 points, marginally lower than the base value of the index (2005) Dezembro 2009 Março 2010 Junho 2010 Setembro 2010 Dezembro 2010 December 2009 March 2010 June 2010 September 2010 December 2010 Figura 1: Índice total do volume de negócios no comércio a Retalho, Dezembro 2009 a Dezembro 2010, base 2005 = 100 (fonte: Instituto Nacional de Estatística) Figure 1: Retail Trade Turnover Index, December 2009 to December 2010, base 2005 = 100 (Source: National Institute of Statistics) Assistimos, assim, a um segundo ano de estagnação, longe dos crescimentos pujantes que caracterizaram 2007 e parte de Mais uma vez, a ausência de dinamismo amplamente evidenciada no mercado não impediu a abertura de novas superfícies, ainda que apenas cinco, o menor acréscimo dos últimos anos, correspondente, segundo a Cushman & Wakefield, a apenas m², menos de um terço do volume de novas aberturas de A consensualização de que o mercado não suporta adições de stock fica, assim, demonstrada. A Cushman & Wakefield reporta para os próximos dois anos um pipeline de apenas m², cerca de 14% do stock actual, e dos quais apenas cerca de m² (5% do stock ) estão efectivamente em construção à data da escrita, e podem ser tomados como irreversíveis. We can see a second year of stagnation, far from the vigorous growth which characterised 2007 and part of Once again, the lack of dynamism widely seen in the market did not prevent the opening of new spaces, however there were only five, the lowest increase in recent years and according to Cushman & Wakefield, only corresponding to sqm, less than a third of the volume of new openings in The consensus that the market could not support stock additions was thus demonstrated. Cushman & Wakefield reported that for the next two years there is only a pipeline of sqm, around 14% of current stock, and of which only around sqm (5% of the stock) was actually under construction at the time of writing, and can be seen as irreversible. 9

10 Das cinco novas superfícies, apenas duas são centros comerciais, com um total de m² de área bruta locável ( ABL ), o acréscimo mais baixo deste século. O Leiria Shopping, promovido pela Sonae Sierra como expansão do Continente de Leiria, foi a maior abertura do ano. Entre os retail parks a maior abertura do ano foi o Barreiro Retail Planet, promoção conjunta da Milligan e da Eiffage com m² de ABL. Ao contrário do que se passou no mercado primário, o mercado secundário de Activos de retalho teve um 2010 animado. Segundo a Jones Lang LaSalle, foram transaccionados entre investidores 437 milhões durante o ano, em marcado contraste com os esquálidos 49 milhões de transacções registados em Esta recuperação de volume foi acompanhada de uma subida ligeira dos prime yields, que a Cushman & Wakefield situava, no final do ano, em 8% para retail parks, 6.5% para centros comerciais e 6.25% para lojas de rua. Of the five new spaces, only two are shopping centres, with a total of sqm gross leasable area ( GLA ), the lowest increase since the turn of the century. Leiria Shopping, promoted by Sonae Sierra as an expansion of Continente in Leiria, was the largest opening of the year. Among the retail parks the largest opening of the year was Barreiro Retail Planet, a joint promotion by Milligan and Eiffage with sqm GLA. Unlike the prime market, the second line market of retail assets had an animated According to Jones Lang LaSalle, transactions between investors totalled 437 million over the course of the year, in a marked contrast to the squalid 49 million for the transactions recorded in This recovery in volume was accompanied by a slight increase in prime yields, which at the end of the year Cushman & Wakefield set at 8% for retail parks, 6.5% for shopping centres and 6.25% for high street shops. 10

11 Actividade do Fundo O Portugal Retail Europark Fund, lançado a 27 de Julho de 2006, é o primeiro Fundo português exclusivamente dedicado ao investimento em retail parks. Nasceu sob o impulso do seu único investidor, o Pillar Retail Europark Fund, fonds commun de placement de direito luxemburguês também exclusivamente dedicado à constituição de uma carteira europeia de retail parks e cujo investimento inicial em Portugal foi o Sintra Retail Park, adquirido em Através dos seus vários veículos de investimento, entre os quais o PREF e o Viriatus, também sob gestão da FundBox, o Pillar Retail Europark Fund detém 5 retail parks em Portugal. Neste seu quinto exercício o Fundo voltou a não realizar qualquer investimento, e continuou a concentrar os seus esforços na sustentação e optimização da rentabilidade dos dois Activos adquiridos em No âmbito destas iniciativas, foram celebrados 5 novos contratos em Aveiro. O sucesso destes esforços foi significativamente maior do que no exercício anterior, tendo sido possível inverter a queda das receitas geradas pelo Aveiro Retail Park, e aumentar, ainda que ligeiramente, o crescimento das obtidas no Portimão Retail Park (quadro 1). O volume anual de rendas contratadas, a 31 de Dezembro, ficou assim confortavelmente acima de 4 milhões, tendo progredido uns saudáveis 8%. Fund Activity Portugal Retail Europark Fund was launched on July 27th, 2006, and is the first Portuguese Fund to be exclusively dedicated to investments in retail parks. It was created due to the initiative of its only investor, Pillar Retail Europark Fund fonds commun de placement of Luxembourgian law, which is also exclusively dedicated to establishing a pan-european portfolio of retail parks and whose initial investment in Portugal was the Sintra Retail Park acquired in Through its various investment vehicles, including PREF and Viriatus, the Pillar Retail Europark Fund holds 5 retail parks in Portugal. In its fifth financial year the Fund once again did not make any investment and continued to focus its efforts on sustaining and achieving optimum profitability from the two assets acquired in Within the scope of these activities, 5 new contracts were signed in Aveiro. The success of these efforts was significantly greater than that of the previous financial year, and it was possible to invert the fall in the revenue generated by Aveiro Retail Park, and to increase, albeit slightly, the growth of that from Portimão Retail Park (table 1). On 31 December the annual volume of negotiated rents was comfortably above the 4 million mark, having grown by a healthy 8%. Activo Asset Rendas Anuais Annual Rents Variação Variation a 31/12/08 a 31/12/09 a 31/12/ Aveiro R. P , , , % 1.96% Portimão R.P , , , % 12.96% Total , , , % 8.22% Quadro 1: Evolução das rendas da carteira (fonte: análise FundBox). Table 1: Evolution of the portfolio s rents (source: FundBox analysis) 11

12 Sem necessidade de financiamento de novos investimentos, o Fundo manteve-se 100% financiado com capitais próprios. O exercício encerrou-se com um resultado de , a que correspondeu um valor da unidade de participação de 4.23, 3.42% acima do seu valor de 4.09 no final de A rentabilidade anualizada desde o lançamento do Fundo fixou-se em 6.54%, assim invertendo o valor negativo constante do Relatório do ano transacto. Este valor ora revertido, bem como o elevado prejuízo levado aos livros de 2009, foram devidos a uma significativa amplificação, nas opiniões dos Senhores Peritos Avaliadores do Fundo, da queda do rendimento que os Activos em carteira então geraram. Este ano os Senhores Peritos Avaliadores do Fundo entenderam que a recuperação dos rendimentos contratados merecia uma revisão em alta dos valores dos Activos, que trouxe o Return on Equity para valores, de novo, positivos, e próximos dos de 2007 (7% em 2010 versus 8.5% então), o último exercício em que o PREF havia apresentado lucros. O net yield subiu para 3.7%, muito próximo dos 3.9% de 2008, e foram, de novo, relevadas mais-valias potenciais, no caso de 3.4% do capital investido (2.5% em 2007), tudo levando à decomposição presente na figura 2. As there was no need to finance new investments, the Fund remained 100% financed by its own capital. The financial year closed with a profit of , which corresponded to a unit value of 4.23, 3.42% above its value of 4.09 at the end of The annual profitability since the launch of the Fund was 6.54%, reversing the negative value in the Report from the previous financial year. The reversal of both this value and the high loss registered on the books for 2009 was due to a significant amplification, in the opinions of the Fund s Expert Valuers, of the drop in revenue which the assets in the portfolio thus generated. This year the Fund s Expert Valuers understood that the recovery of the contracted rents merited an appreciation of the values of the assets which brought the Return on Equity to positive values once again, and near those of 2007 (7% in 2010 versus 8.5% in 2007), the last financial year in which PREF made a profit. The net yield rose to 3.7%, very close to the 3.9% registered in 2008, and there were potential capital gains again, in the case of 3.4% of the capital invested (2.5% in 2007), all leading to the breakdown shown in figure 2. Decomposição do RoE Breakdown of RoE 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% Return on Equity Net Yield Potential Capital Gains Leverage Margin Figura 2: decomposição do RoE (fonte: análise FundBox) Figure 2: breakdown of RoE (source: FundBox analysis) 12

13 Perspectivas para 2011 A Sociedade Gestora vai continuar a estar, em 2011, inalteradamente empenhada em fazer crescer o rendimento da carteira, variável sobre a qual pode agir, e tem fundadas expectativas de que os Senhores Peritos Avaliadores possam continuar a proporcionar aos Senhores Participantes uma razão de troca de fluxos de caixa em valor agradável. Forecast for 2011 In 2011 the Management Company will continue to strive to increase the income of the portfolio, the variable on which it can act, and has high hopes that the Expert Valuers will be able to continue to provide the Participants with a pleasant cash-flow ratio. 13

14 Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos: Acknowledgements The Board of Directors of the Management Company wishes to extend its thanks to: Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou; Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade; Banco Invest, for its important contribution as Custodian Bank; The Securities Market Commission, for the assistance given; The Expert Valuers whose experience and knowledge greatly benefited the fund; The Fund s Auditor for the zeal it has place in accompanying the Fund s activities. Lisboa, 4 de Março de 2011 Lisbon, 4 March 2011 Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008 On behalf of the Board of Directors of the Management Company, in accordance with the decision of 29 July Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Presidente da Comissão Executiva João Paulo Batista Safara Vogal da Comissão Executiva Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Vogal da Comissão Executiva Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão President of the Executive Committee João Paulo Batista Safara Member of the Executive Committee Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Member of the Executive Committee 14

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16 Valores em euros Balanço Data: 31/12/10 ACTIVO PASSIVO Código Designação Nota Código Designação Nota Bruto Mv/Af mv/ad Líquido Líquido Activos imobiliários Capital do Fundo 32 Construções ( ) Unidade de participação Variações patrimoniais Resultados transitados 2 ( ) Total de Activos imobiliários ( ) Resultados distribuídos 2 ( ) ( ) Contas de terceiros DR Resultados líquidos do período ( ) 412 Devedores por rendas vencidas Total do capital do Fundo Outras contas de devedores 14a) Ajustamentos e Provisões 47 Ajustamentos de Dívidas a Receber Total provisões acumuladas Total dos valores a receber Contas de terceiros Disponibilidades 423 Comissões a pagar 14b) Caixa Outras contas de credores 14b) Depósitos à ordem Depósitos a prazo e com pré-aviso Outros meios monetários Total dos valores a pagar Total das disponibilidades Acréscimos e diferimentos 51 Acréscimos de proveitos 14c) Acréscimos e diferimentos 52 Despesas com custo diferido 14c) Acréscimos de Custos 14d) Outros acréscimos e diferimentos Outros acréscimos e diferimentos 14d) Total dos acréscimos e diferimentos Activos Total dos acréscimos e diferimentos passivos Total do Activo ( ) Total do Passivo Total do número de Unidades de Participação Valor Unitário da Unidade Participação O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva 16

17 Values in euros Balance Sheet Data: 31/12/10 assets LIABILITIES Code Description Note Code Description Note Gross GG CL Net Net Real Estate Assets Fund Equity 32 Built Real Estate ( ) Investment Unit Asset Value Variations Results Carried Over 2 ( ) Total Real Estate Assets ( ) Distributed Results 2 ( ) ( ) Third Party Accounts DR Net Period Results ( ) 412 Debtors on account of overdue rents Total Fund Equity Other debtor accounts 14a) Adjustments and Reserves 47 Adjustments of Receivables Total Adjustments and Reserves Total Receivables Third Party Accounts Cash and Cash Equivalents 423 Payable Fees 14b) Cash in Hand Other Creditor Accounts 14b) Demand Deposits Term Deposits Other Financial Investments Total Payables Total Cash and Cash Equivalents Accruals and Deferrals 51 Accrued revenues 14c) Accruals and Deferrals 52 Expenses with deferred cost 14c) Accrued expenses 14d) Other Accruals and Deferrals Other Accruals and Deferrals 14d) Total Asset Accruals and Deferrals Total Liabilities Accruals and Deferrals Total Assets ( ) Total Liabilities Total number of units Value of Each Unit The Accountant The Executive Committee 17

18 Valores em euros Demonstração dos Resultados Custos e Perdas Proveitos e Ganhos Código Designação Código Designação Custos e Perdas Correntes Juros e Custos Equipardos Proveitos e Ganhos Correntes Juros e Proveitos Equiparados De Operações Correntes Outros, de Operações Correntes De Contas de Terceiros - - Comissões Ganhos Op. Finan. e Act. Imobiliários Outras, de Operações Correntes Em Activos Imobiliários Reversões de Ajustamentos e de Provisões Perdas Op. Finan. e Act. Imobiliários 851 De ajustamentos de dívidas a receber Em Activos Imobiliários Rendimentos de Activos Imobiliários Outros Proveitos e Ganhos Correntes 1 18 Impostos Total dos Proveitos e Ganhos Correntes (B) Imposto sobre o Rendimento Indirectos Provisões do Exercício 751 Ajustamentos de Dívisas a Receber Fornecimentos e Serviços Externos Proveitos e Ganhos Eventuais 77 Outros Custos e Perdas Correntes Ganhos de Exercicios Anteriores Total dos Custos e Perdas Correntes (A) Total dos Proveitos e Ganhos Eventuais (D) Custos e Perdas Eventuais 783 Perdas de Exercícios Anteriores Outras Perdas Eventuais Total dos Custos e Perdas Eventuais (C) Resultado Líquido do Período (se>0) Resultado Líquido do Período (se<0) TOTAL TOTAL x2-7x2-7x3 Resultados da Carteira de Títulos - - D-C Resultados Eventuais (99.717) ( ) 8x3+86-7x3-76 Resultado de Activos Imobiliários ( ) B+D-A-C+74 Resultado antes do Imposto s/o Rendimento ( ) B-A Resultados Correntes ( ) B-A+D-C Resultado Líquido do Período ( ) O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva 18

19 Values in euros Income Statement Expenses and Losses Revenues and Gains Code Description Code Description Operating Expenses and Losses Interest and Similar Expenses Operating Revenues and Gains Interest and Similar Revenue Related to Operating Activities Other - Operating Activities Of Third Party Accounts - - Fees Financ. Op. and Real Estate Asset Gains Other - Operating Activities In Real Estate Assets Reversals of Adjustments and Provisions Real Estate Activ. and Financ. Oper. Losses 851 Of Adjustments of receivables In Real Estate Assets In Real Estate Income Other Operating Revenues and Gains 1 18 Taxes Total Operating Revenues and Gains (B) Income Taxes Indirect Taxes Year Provisions 751 FY Adjustments and Reserves Suppliers and External Services Non-Recurring Revenues and Gains 77 Other Operating Costs and Losses Gains carried over from previous FYs Total Operating Costs and Losses (A) Total Non-Recurring Revenues (D) Non-Recurring Costs and Losses 783 Losses from Previous Financial Years Other Non-Recurring Expenses Total Non-Recurring Costs and Losses (C) Net Result for Financial Year (if>0) Net Period Result (if<0) TOTAL TOTAL x2-7x2-7x3 Securities Portfolio Results - - D-C Non-Recurring Results (99.717) ( ) 8x3+86-7x3-76 Real Estate Asset Results ( ) B+D-A-C+74 Pre-Income Tax Results ( ) B-A Operating Results ( ) B-A+D-C Net Result for FY ( ) The Accountant The Executive Committee 19

20 Valores em euros Values in euros Demonstração dos Fluxos Monetários Cash Flow Statement Discriminação dos Fluxos Itemization of Flows Nota Note OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO FUND UNIT OPERATIONS RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Subscrição de Unidades de Participação Subscription of Investment Units PAGAMENTOS: PAYMENTS: Rendimentos pagos aos Participantes Income Paid to Unit Holders ( ) ( ) ( ) ( ) Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação Flows Related to Unit Operations ( ) ( ) OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS REAL ESTATE ASSET OPERATIONS RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Rendimentos de Activos imobiliários Real Estate Asset Income Reembolso de IVA VAT Refund - - Outros recebimentos de Activos imobiliários Other Receivables for Real Estate PAGAMENTOS: PAYMENTS: Aquisição de Activos imobiliários Acquisition of Real Estate Assets - - Despesas correntes (FSE) com Activos imobiliários Operating Expenses (FSE) with Real Estate Assets ( ) ( ) Adiantamentos por conta de compra de Activos imobiliários Advances for Acquisition of Real Estate - ( ) - ( ) Fluxo das Operações sobre Activos Imobiliários Flows Related to Real Estate Asset Operations OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE GENERAL OPERATING ACTIVITIES RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Juros de depósitos bancários Interest from Bank Deposits Outros recebimentos correntes Other Operating Receipts PAGAMENTOS: PAYMENTS: Comissão de gestão Management Fee ( ) ( ) Comissão de depósito Custodian Fee (55.159) (69.321) Impostos e taxas Taxes and State Fees ( ) ( ) Amortização de capital de empréstimos obtidos Capital Amortization on Loans Obtained - - Juros de empréstimos obtidos Interest of Loans Obtained - - Outros pagamentos correntes Other Operating Payables (271) ( ) (642) ( ) Fluxo das Operações de Gestão Corrente Flows of General Operating Activity Operations ( ) ( ) 20

21 Valores em euros Values in euros Demonstração dos Fluxos Monetários Cash Flow Statement Discriminação dos Fluxos Itemization of Flows Nota Note OPERAÇÕES EVENTUAIS GENERAL OPERATING ACTIVITIES RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Outros Recebimentos de Operações Eventuais Other Non-Recurring Receivables PAGAMENTOS: PAYMENTS: Perdas Extraordinárias Extraordinary Losses - ( ) Outros Pagamentos de Operações Eventuais Other Payables due to Non-Recurring Operations (25.000) (25.000) (319) ( ) Fluxo das Operações Eventuais Flows of Non-Recurring Operations (25.000) ( ) Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) FY Cash Flow Balance (A) ( ) Disponibilidades no Início do Período (B) Cash and Cash Equivalents at FY Start (B) Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) Cash and Cash Equivalents at FY End (C) = (B)+(A) Nota introd. ix. Intro. Note ix O Técnico Oficial de Contas The Accountant A Comissão Executiva The Executive Committee 21

22 Anexo às Demonstrações Financeiras Appendix to the Financial Statements 22

23 Introdução As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas segundo o disposto no Regulamento nº2/2005, de 14 de Abril de Este Regulamento estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. O Regulamento n.º2/2005 estabelece a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento. Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a interpretação das referidas demonstrações financeiras. A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund, foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 13 de Julho de 2006, tendo iniciado a sua actividade a 28 de Julho de Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras salientam-se as seguintes: Introduction The financial statements, consisting of the Balance Sheet, Income Statement and Cash Flow Statement, were drawn up according to the provisions in Regulation no. 2/2005, of 14 April This Regulation establishes the accounting regime that must be followed by Property Investment Funds. Regulation no. 2/2005 imposes the disclosure of information that might allow the amounts included in the financial statements to be developed and commented on, in addition to any other information considered useful for Investment Fund Shareholders. In this perspective, the omitted notes are not applicable or are not relevant for interpreting the said financial statements. The Portuguese Securities and Exchange Commission (CMVM) authorised the setting up of the Portugal Retail Europark Fund Closed-end Property Investment Fund, on 13 July 2006, and it began operation on 28 July The most relevant aspects and accounting policies used in the preparation of the financial statements are as follows: 23

24 A. Comissão de Gestão A Comissão de Gestão representa um encargo do Fundo, a título dos serviços prestados pela Sociedade Gestora. De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, aplicada sobre a média aritmética simples dos valores líquidos globais do Fundo cobrada trimestralmente (ver Nota 14b). A estrutura aplicada corresponde a uma taxa de 0.25% (zero ponto vinte e cinco por cento) se o Valor Líquido Global do Fundo for inferior a (cem milhões de euros) com valor mínimo e máximo de (sessenta mil euros) e (duzentos mil euros), respectivamente. Se o Valor Líquido Global do Fundo se encontrar no intervalo compreendido entre os (cem milhões de euros) e os (cento e cinquenta milhões de euros), a taxa aplicada será de 0.20% (zero ponto vinte por cento) com valor máximo de (duzentos e sessenta e dois mil e quinhentos euros). Se o Valor Líquido Global do Fundo se encontrar no intervalo compreendido entre os (cento e cinquenta milhões de euros) e os (duzentos milhões de euros) a taxa aplicada será de 0.175% (zero ponto cento e setenta e cinco por cento) com valor máximo de (trezentos mil euros). Se o Valor Líquido Global do Fundo for superior a (duzentos milhões de euros), então a taxa aplicada será de 0.15% (zero ponto quinze por cento). A. Management Fee The Management Fee represents a cost for the Fund for the services provided by the Management Company. In accordance with Management Regulations, this fee is calculated on a daily basis applied over the arithmetic mean of the Fund s net Asset value, charged every quarter (see Note 14b). The structure applied corresponds to a rate of 0.25% (zero point two five per cent) if the Net Asset Value of the Fund is less than (one hundred million euros) with a minimum amount of (sixty thousand euros) and (two hundred thousand euros), respectively. If the Fund s Net Asset Value is between (one hundred million euros) and (one hundred and fifty million euros), the rate applied will be 0.20% (zero point two per cent) with a maximum amount of (two hundred and sixty-two thousand five hundred euros). If the Fund s Net Asset Value is between (one hundred and fifty million euros) and (two hundred million euros), the rate applied will be 0.175% (zero point one seven five per cent) with a maximum amount of (three hundred thousand euros). If the Fund s Net Asset Value is more than (two hundred million euros), then the rate applied will be 0.15% (zero point one five per cent). 24

25 B. Comissão de Depósito Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário alusivas aos serviços prestados ao Fundo. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.10% (zero ponto dez por cento) sobre a média aritmética simples dos valores globais do Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo de (cinquenta mil euros). B. Deposit Fee This fee is designed to cover the costs of the Depository Bank relative to the services it provides for the Fund. According to the Management Regulations, this fee is calculated on a daily basis, by applying an annual rate of 0.10% (zero point one per cent) over the arithmetic mean of the Fund s net Asset value. The fee is charged every six months, with the minimum amount being (fifty thousand euros). C. Taxa de Supervisão Na sequência do Decreto-lei n.º 183 / 2003, de 19 de Agosto, que alterou o Estatuto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), aprovado pelo Decreto-lei n.º 473 / 99, de 8 de Novembro, com a publicação da Portaria n.º 913-I / 2003, de 30 de Agosto, emitida pela CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar uma taxa de % aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao último dia útil do mês, não podendo a colecta ser inferior a 200 (duzentos euros) nem superior a (vinte mil euros). C. Supervision Charge Following Decree-law n o. 183/2003, of 19 August, which amended the Articles of the Securities and Exchange Commission (CMVM), approved by Decree-law no. 473/99, of 8 November, with the publication of Administrative Ruling no. 913-I/2003, of 30 August, issued by the CMVM, the Funds became obliged to pay a charge of % applied over the Fund s net Asset value corresponding to the last working day of the month. The charge must be no less than 200 (two hundred euros) and no greater than (twenty thousand euros). 25

26 D. Unidades de Participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e resultado líquido. As Variações Patrimoniais resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, na data de actividade. A 31 de Dezembro de 2010 o Capital do Fundo integra algumas destas rubricas conforme dados apresentados na Nota 2. D. Share Units The value of each share unit is calculated by dividing the Fund s Net Asset Value by the number of share units in circulation. The net equity is the sum of the Fund s capital items, or rather, share units, changes in equity, retained earnings, distributed earnings and net income. The Changes in Equity result from the difference between the value of subscription and the base value of the share unit, on the date of activity. On 31 December 2010, the Fund s Capital included some of these items, as shown in the data given in Note 2. E. Especialização de exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida que são obtidos e incorridos, independentemente do seu recebimento ou pagamento. E. Accrual accounting The Fund records its income and expenses in accordance with the principle of accrual accounting: they are recognised as they are obtained and incurred, regardless of whether they have been received or paid. 26

27 F. Imóveis Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais, imposto de selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das obras de melhoramento e recuperação. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não são amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal, definido de acordo com o melhor preço que poderia ser alcançado, caso fossem vendidos em circunstâncias normais de mercado. A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou desreconhecimento dos imóveis como um Activo toma em consideração o princípio da substância sobre a forma. Nestas circunstâncias, sempre que os benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são substancialmente transmitidos com a celebração do contrato promessa, as transacções são normalmente contabilizadas já que a celebração da respectiva escritura fica apenas pendente de questões de natureza formal. Tendo em conta o Decreto-Lei 60/2002, de 20 de Março, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 13/2005, de 7 de Fevereiro, Decreto-Lei 357-A/2007, de 31 de Outubro, e de Decreto-Lei 71/2010, de 18 de Junho, os imóveis adquiridos devem ser precedidos de pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes. Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores. A Valorização de cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo examinada em cada exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser superior ao da média aritmética simples das avaliações periciais. As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal são registadas, lançando-se o correspondente ganho ou perda (embora potencial), nas contas de proveitos e custos, 833 Ganhos em operações financeiras e Activos imobiliários e 733 Perdas em operações financeiras e Activos imobiliários, respectivamente, tendo como contrapartida as contas de mais-valias e s do Activo. Nos imóveis destinados ao arrendamento, as rendas são reconhecidas como proveito do ano a que respeitam, sendo as recebidas antecipadamente contabilizadas na conta Receitas com proveito diferido. F. Properties The properties acquired by the Fund are entered for the amount of the transaction, plus notary s fees, registration costs, stamp duty, evaluations prior to acquisition, as well as improvement and recovery work. Under the terms of the current legislation, properties are not amortised, so as to reflect their market value, established in accordance with the best price that could be reached if they were sold under normal market conditions. The Fund s policy concerning recognition or derecognition of the properties as an Asset takes into consideration the principle of substance over form. In these circumstances, whenever the benefits and risks inherent in the properties are substantially transmitted upon the conclusion of a reservation contract, the transactions are normally entered since the signing of the respective deeds is merely dependent on formalities. Taking into account Decree-Law 60/2002, of 20 March, with the amendments introduced by Decree-Law 13/2005, of 7 February, Decree-Law 357-A/2007, of 31 October, and Decree-Law 71/2010, of 18 June, the properties acquired must be preceded by the opinions of at least two independent expert evaluators. The properties are evaluated at least every two years and whenever there are significant changes to their value. The valuation of each property is established by the Management Company, and is examined in each financial year by comparing its accounting value with the results of the evaluations made by the independent evaluators. The accounting value cannot be greater than the arithmetic mean of the expert evaluations. The capital gains (G) or losses (L) that occur from adjusting the cost of the properties to their market value are recorded, and the corresponding gain or loss (albeit potential) is entered in the income and expenses accounts, 833 Gains in financial operations and property assets and 733 Losses in financial operations and property assets, respectively, offsetting against the asset s capital gains and capital losses accounts. For properties destined for leasing, the rents are recognised as earnings from the year to which they apply and those received in advance are entered in the account Deferred income earnings. 27

28 G. Contas de Terceiros As dívidas de terceiros evidenciam o valor recuperável esperado. Assim, para os arrendatários que detenham mais de 90 (noventa) dias de renda em mora, é registada uma provisão para crédito vencido no excedente daquele limite. As situações em contencioso são provisionadas na totalidade. H. Regime Fiscal Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das maisvalias prediais, são tributados à taxa autónoma de 20% (vinte por cento). Tratando-se de mais-valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento), que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre mais-valias e menos-valias realizadas no exercício. As aplicações financeiras são tributadas a uma taxa de 21.5% (vinte e um ponto cinquenta por cento) com retenção na fonte (ver Nota 12). Sendo o Fundo Fechado de subscrição particular, de acordo com a definição estabelecida no Código dos Valores Mobiliários, com as alterações introduzidas pelo Orçamento de Estado para 2010 ao Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, os imóveis do Fundo passaram a ser tributados na totalidade em sede de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Esta alteração implicou o pagamento de IMI relativamente a anos anteriores no montante de As Notas 4, 5, 9, 10 e 13 previstas no plano de contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário, autorizado pelo Regulamento da CMVM nº. 2/2005, não têm aplicação por inexistência de valores e situações a descrever. As restantes Notas encontram-se de imediato explicadas. G. Third-party Accounts Third-party debts reflect the amount that is expected to be recovered. Thus, for tenants who have over 90 (ninety) days rent in arrears, a provision for overdue credit is recorded for the excess of that limit. Disputed situations are provisioned for in full. H. Taxation With the exception of property gains, net property income obtained in Portuguese territory is taxed at the autonomous rate of 20% (twenty per cent). In the case of property gains, there is autonomous taxation at the rate of 25% (twenty-five per cent), charged on 50% (fifty per cent) of the positive difference between the capital gains and losses made in the financial year. Financial applications are taxed at a rate of 21.5% (twenty-one point five per cent) which is withheld (see Note 12). Since this is a Closed-end Fund with non-qualified investors, in accordance with the definition established in the Securities Code, the amendments to the Legal Framework for Property Investment Funds introduced by the State Budget for 2010 meant that the fund s properties began to be taxed in full on the basis of Municipal Property Tax (IMI) and Municipal Property Transfer Tax (IMT). This alteration implied the payment of IMI relative to previous years for the amount of Notes 4, 5, 9, 10 and 13 set forth in the accounting plan for Property Investment Funds, authorised by CMVM Regulation no. 2/2005, do not apply because there are no figures or situations to describe. The remaining Notes are explained below. 28

29 Nota 1 Valia Potencial em Imóveis Note 1 Potential Gains in Properties Valores em euros Values in euros Imóveis Properties Valor Contabilístico (A) Accounting Value (A) Média das Avaliações (B) Evaluation Average (B) Valia Potencial (B-A) Potential Gain (B-A) Aveiro Retail Park Portimão Retail Park Total Nota 2 Unidades de Participação e Capital do Fundo O Património do Fundo está representado através de unidades de participação iguais com um valor base de 5 cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício de 2010 foi a abaixo descrita: Note 2 Share Units and Fund Capital The Fund s Equity is represented through equal shares with a base value of 5 each. The operations in the Fund Capital during the financial year of 2010 are described below: Valores em euros Values in euros Descrição Description 31 Dezembro December 2009 Subscrição Subscription Distribuição Resultados Income Distribution Outros Others Resultados Período Income for the Period 31 Dezembro December 2010 Valor Base Base Value Dif. Subscrição e Resgates Diff. Subscription and Redemptions Resultados Distribuídos Distributed Income ( ) - ( ) ( ) Resultados Acumulados Accrued Income ( ) - ( ) Resultados do Período Income for the Period ( ) Soma Total ( ) Nº unidades participação Nº of Shares Units Valor unidade participação Share Unit Value O resultado do período em análise inclui ganhos em ajustamentos de Activos imobiliários no valor de Os ganhos são potenciais. Foram efectuadas distribuições de rendimento durante o exercício no montante de The income for the period under analysis includes earnings in adjustments of property assets for Earnings are potential. Income was distributed during the financial year for the amount of

30 Nota 3 Composição discriminada da carteira de Activos a 31/12/ Imóveis Situados em Estados da União Europeia 1 - Properties Located in Portugal Área (m 2 ) Area sqm CONSTRUÇÕES ACABADAS FINISHED CONSTRUCTIONS Data Aquisição Acquisition Date Preço Aquisição Acquisition Price Data Date Aval. 1 Eval. 1 Note 3 Itemised composition of assets portfolio on 31/12/2010 Valor Value Aval. 1 Eval. 1 Data Date Aval. 2 Eval. 2 Valor Value Aval. 2 Eval. 2 Valor Imóvel Property Value Valores em euros Values in euros País Country Município Town ARRENDADAS LEASED Aveiro Retail Park /31/ /31/ /10/ Portugal Aveiro Portimão Retail Park /15/ /31/ /10/ Portugal Portimão 7 - Liquidez Liquidity Moeda Currency Valor Amount 7.1 À VISTA CASH ON DEMAND ( A ) Juros Decorridos Accrued Interest Valor Global Global Value NUMERÁRIO CASH Caixa Cash EUR DEPÓSITOS À ORDEM DEMAND DEPOSITS DO Banco Invest 0.5% EUR DO Banco Invest 0.5% EUR DO Banco Invest 0.5% EUR DO Banco Invest 0% EUR DO Banco Invest 0% EUR DEPÓSITOS COM PRÉ-AVISO E A PRAZO TERM AND NOTICE DEPOSITS DP Banco Invest 1.3% 27/12/2010 a 03/01/2011 EUR DP Banco Invest 0.6% 31/12/2009 a 06/01/2010 EUR ICAE Banco Invest 3% 28/12/2010 a 28/01/2011 EUR ( B )

31 Valores em euros Values in euros 1 - Imóveis Situados em Estados da União Europeia 1 - Properties Located in Portugal 9 - Outros Valores a Regularizar 9 - Other Amounts to be Settled VALORES ACTIVOS ASSETS Área (m 2 ) Area sqm Data Aquisição Acquisition Date Moeda Currency Preço Aquisição Acquisition Price Valor Amount Data Date Aval. 1 Eval. 1 Valor Value Aval. 1 Eval. 1 Data Date Aval. 2 Eval. 2 Valor Value Aval. 2 Eval. 2 Valor Imóvel Property Value Valor Global Global Value País Country Município Town OUTROS OTHERS Outros Others EUR VALORES PASSIVOS LIABILITIES OUTROS Others Outros Others EUR ( ) ( ) ( C ) ( ) Valor Líquido Global do Fundo (VLGF) (A)+(B)+(C): Net Asset Value of the Fund (VLGF) (A)+(B)+(C): A 31 de Dezembro de 2010, o Aveiro Retail Park detinha apenas 1 unidade devoluta. No retail park de Portimão, estão por arrendar 2 unidades, das 22 existentes. Os relatórios de avaliação emitidos pelos peritos avaliadores independentes, possuem um intervalo superior a 20%, tendo sido remetida uma cópia à CMVM conforme estipulado no ponto 3 do art. 18º do Regulamento 8/2002. On 31 December 2010, the Aveiro Retail Park had only 1 empty unit. At the Portimão retail park, there are 2 units to be let of the existing 22 units. The evaluation reports issued by the independent expert evaluators show a difference of over 20%, and a copy has been sent to the CMVM, as stipulated in point 3 of article 18 of Regulation 8/

32 Nota 6 Critérios e princípios de valorização Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais do Anexo. Note 6 Valuation Criteria and Principles The valuation criteria and principles are described in the initial Appendix notes. Nota 7 Discriminação da Liquidez do Fundo Note 7 Itemisation of the Fund s Liquidity Valores em euros Values in euros Rubricas Items No Início At Start Aumentos Increases Reduções Decreases No fim At the End Numerário Cash Depósitos à ordem Demand Deposits Depósitos a prazo com pré-aviso Term Deposits with Notice ( ) Outras Contas de Dsiponibilidades Other cash and cash equivalent accounts ( ) Total ( ) A 31 de Dezembro de 2010, encontrava-se em vigor três aplicações financeiras, dois depósitos a prazo com vencimento a 3 de Janeiro de 2011, e um depósito a prazo com taxa de juro variável, com vencimento a 28 de Janeiro de O depósito a prazo variável é um depósito com um prazo de um mês, com capital garantido e remuneração indexada à variação do preço do crude. On 31 December 2010, there were three current financial applications, two term deposits to mature on 3 January 2011, and one term deposit with a floating interest rate, maturing on 28 January The floating term deposit is a one-month deposit, with guaranteed capital and remuneration indexed to the variation in crude oil price. 32

33 Nota 8 Entidades com Dívidas de Cobrança Duvidosa Note 8 Entities with doubtful debts Valores em euros Values in euros Contas/Entidades Accounts/Entities Devedores por Rendas Vencidas Debtors with Overdue Rent Outros Devedores Other Debtors Soma Total Mesclaromas Manuel Guerreiro UTS - União Tabacos do Sul Modernideias Total Conforme descrito no ponto 7 da Nota Introdutória, deste Anexo, durante o exercício de 2010, foram constituídas e/ou reforçadas provisões para dívidas de cobranças duvidosa para as entidades supra mencionadas. As described in point 7 of the Introductory Note to this Appendix, during the financial year 2010, provisions were constituted and/or reinforced for doubtful debts for the aforementioned entities. 33

34 Valores em euros Values in euros Nota 11 Desdobramento de Ajustamentos de Dívidas Note 11 Breakdown of Debt Adjustments Valores em euros Values in euros Contas Accounts Saldo Inicial Initial Balance Aumento Increase Redução Decrease Saldo Final Final Balance 471 Ajustamentos p/ crédito vencido Adjustments for overdue credit (10.740) Durante o exercício de 2010, foram constituídas provisões no montante total de respeitantes ao aumento da dívida de dois lojistas já considerados de cobrança duvidosa, no exercício anterior. Com a recuperação de algumas rendas em mora, constituídas, este ano, procedeu-se à redução das provisões num valor global de During the financial year 2010, provisions were constituted for the sum of relative to the increase in the debt of two shop owners already considered doubtful debtors in the previous year. As some rents in arrears were recovered, there was a reduction in the provisions this year for a global sum of Nota 12 Impostos Note 12 Taxes Valores em euros Values in euros Impostos Directos Direct taxes 31 Dezembro December 2010 Aplicações Financeiras Financial Applications Total Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art.º 90.º n.º1 g) do CIRC. Income from Property does not have to be withheld under article 90 no. 1 g) of the Corporate Income Tax Code. 34

35 Valores em euros Values in euros Nota 14 Outras Informações relevantes para a análise das Demonstrações Financeiras Note 14 Other relevant information for analysing the Financial Statements a) Contas de Terceiros (Activo) Nas contas de terceiros inclui-se as rubricas Outros valores a receber cujo saldo respeita a retribuições em dívida por parte dos lojistas pela utilização de espaços integrados nos Retail Parks. A 31 de Dezembro de 2009 esta rubrica incluía ainda o montante de relativo ao montante a liquidar pelos anteriores proprietários devida no âmbito da responsabilidade contratual que visa ressarcir o Fundo pelos prejuízos causados pela violação das declarações, garantias e obrigações assumidas perante o Fundo no contrato de cessão da posição contratual celebrado em 31 de Julho de 2006, o qual foi liquidado no decorrer de a) Third-party Accounts (Assets) The third-party accounts include the items Other receivables, the balance of which concerns the repayments of the debt by the shop owners for the use of areas within the Retail Parks. On 31 December 2009 this item still included the amount of relative to the amount to be paid by the former owners, which was owed within the scope of the contractual responsibility that aims to reimburse the Fund for damages caused by the violation of the declarations, guarantees and obligations assumed towards the Fund in the contract for transfer of contractual position concluded on 31 July 2006, which was paid during b) Contas de Terceiros (Passivo) Esta rubrica integra as seguintes responsabilidades: Comissões a pagar que envolve as Comissões de Gestão e Depósito e a Taxa de Supervisão a regularizar no exercício; Estado e outros entes públicos cujo saldo respeita ao valor do IRC/Rendimento Predial e ao IVA; a rubrica Outros valores a pagar corresponde a honorários por serviços prestados. b) Third-party Accounts (Liabilities) This item includes the following responsibilities: Fees payable, which involves the Management and Deposit Fees and the Supervision Charge to be settled in the financial year; State and other public entities, whose balance relates to the amount of Corporate Income Tax/Income from Property and VAT; the item Other amounts payable corresponds to fees for services provided. 35

36 Comissões por pagar Fees payable Valores em euros Values in euros Comissões Fees Em 31 Dezembro 10 On 31 December 10 Comissão de Gestão Management Fee Comissão de Depósito Deposit Fee Taxa de Supervisão Supervision Charge Total Outras Contas de Credores Other Creditor Accounts Valores em euros Values in euros Contas de Credores Creditor Accounts Em 31 Dezembro 10 On 31 December 10 Estado e Outros Entes Públicos State and Other Public Entities Outros Valores a Pagar Other amounts payable Total

37 c) Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo) Os acréscimos e diferimentos activos integram os Acréscimos de proveitos que correspondem ao juros das aplicações financeiras constituídas em Dezembro de 2010, que serão recebidos em Janeiro de A rubrica Despesas com o custo diferido corresponde ao prémio de seguro dos Activos imobiliários, para o período entre Janeiro e Junho de 2011, pago durante o exercício de c) Accrual and Deferral Accounts (Assets) The Asset accruals and deferrals include the Income accruals, which correspond to the interest of financial applications constituted in December 2010, which will be received in January The item Deferred cost expenses corresponds to the insurance premium of property assets for the period between January and June 2011, paid during the financial year of d) Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo) Os acréscimos e diferimentos passivos integram duas rubricas, Acréscimos de custos respeitante ao reconhecimento do IRC a reter na fonte referente ao Juro das aplicações financeiras mencionado na rubrica Acréscimo de proveitos (Nota 14, alínea c)). A rubrica Outros Acréscimos e Diferimentos que corresponde a valores a regularizar referentes a despesas de manutenção dos retail parks, cujo custo é suportado pelos lojistas. d) Accrual and Deferral accounts (Liabilities) The liability Accruals and Deferrals include two items, Cost accruals concerning the recognition of the Corporate Income Tax to be withheld relative to the Interest from financial applications mentioned in the item Accrued income (Note 14, paragraph c) ). The item Other Accruals and Deferrals, which corresponds to amounts to be settled regarding maintenance expenses of the retail parks, an expense which is paid by the shop owners. O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva The Accountant The Executive Committee 37

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