Fundo Fechado de Investimento Imobiliário Fundor. Relatório de Gestão Exercício de 2007 Audaces Fortuna Juvat

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1 Fundo Fechado de Investimento Imobiliário Fundor Relatório de Gestão Exercício de 2007 Audaces Fortuna Juvat Comité de Investimentos Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Banco depositário Banco Invest Avaliadores Oliveira e Costa Pádua e Silva Auditor Mazars Carteira Número de investimentos: 1, Residencial Área bruta coberta total: 30,000 m² (projectada) Localização do Investimento: Cascais

2 Ambiente de Negócio De acordo com o Índice Confidencial Imobiliário, a valorização média do imobiliário residencial português ter-se-á fixado em 1.2% em 2007, sendo que as propriedades residenciais novas ter-se-ão apreciado 1.5% durante o ano, e as usadas apenas 1%. Os dados da avaliação bancária à habitação divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística apontam para um crescimento do preço do metro quadrado no Continente inferior, e fixado em 0.7%, acima do ano anterior mas inferior ao de 2005, o último ano em que os preços médios da habitação cresceram em termos reais (figura 1). 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% cresc. p/m2 inflação Figura 1: crescimento dos preços da habitação e do nível geral de preços (fonte: INE, análise Fundbox) O stock de casas vagas situa-se, segundo o EuroConstruct, no nível elevado de 689,000, corresponde a 16 anos de absorção aos níveis actuais desta. Portugal é o segundo país da Europa em fogos por 1000 habitantes (521), apenas atrás da Espanha. No final do exercício, a taxa média no crédito à habitação praticada pelos bancos portugueses fixou-se (Banco de Portugal, Boletim Estatístico) em 5.2%, mais do dobro da taxa de inflação, em marcado contraste com a conjuntura de taxa real nula verificada no final de Assim sendo, não surpreende que o crédito à habitação tenha crescido em 2007

3 cerca de 9,000 milhões, substancialmente abaixo do máximo histórico de milhões verificado em Assim sendo, o enquadramento geral no mercado residencial no ano de 2007 não foi propriamente pujante. Tal não foi, no entanto, sinónimo de apatia generalizada, com vários segmentos muito activos, como as zonas do Chiado, Príncipe Real, Infante Santo, Junqueira, Ajuda, Belém e Alcântara, em Lisboa, produtos de gama alta no Algarve, em Oeiras e em Cascais, e a generalidade da cidade do Porto. Actividade do Fundo 2007 foi o primeiro exercício completo do Fundo, constituído a 10 de Abril de O exercício foi dedicado ao arranque do empreendimento a edificar na propriedade adquirida em Dezembro de Nomeadamente, 1. Em Maio, com produção de efeitos a Janeiro, foi celebrado, com o consórcio Somague Edifer, contrato de desventramento do edifício, respectiva demolição, contenção do talude e escavação geral; 2. Em Maio foi celebrado, com a Porta da Frente Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, contrato de mediação e promoção de venda de imóveis para a comercialização das fracções a edificar; 3. Ainda em Maio, iniciaram-se as vendas; e 4. Já em Fevereiro de 2008, culminando processo que ocupou boa parte do exercício de 2007, foi celebrado, novamente com o consórcio Somague Edifer, contrato de empreitada para a edificação do empreendimento.

4 Jun-07 Jul-07 Ago-07 Set-07 Out-07 Nov-07 Dez Vendas Mensais Vendas Acumuladas Figura 2 Evolução das Vendas durante o exercício de 2007 Em marcado contraste com a relativa apatia vivida no mercado residencial, a venda dos apartamentos a edificar desenrolou-se com assinalável sucesso. A figura 2 evidencia a evolução das vendas, que atingiram as 52 unidades no final do ano, correspondentes a 47.27% do total. O quadro 1 desagrega as unidades prometidas vender por tipologia e por cada uma das três torres que constituem o empreendimento. Estoril Cascais Baía existentes vendidos % de vendas existentes vendidos % de vendas existentes vendidos % de vendas T % % % T % % % T % % % T % % % T % % % T % % % Totais % % % existentes vendidos % de vendas empreendimento % Quadro 1 Unidades por tipologia e por cada torre

5 O elevado ritmo de vendas registado permitiu elevar, em Julho, a lista de preços do empreendimento relativamente aos valores fixados em Maio, sem que tal se tenha traduzido em abrandamento da procura dos apartamentos. Em consequência desta calorosa recepção no mercado de um produto que se crê ser de qualidade impar, o Fundo recebeu, até 31 de Dezembro de 2007, adiantamentos de clientes no valor de 13.3 milhões. É da mais elementar justiça salientar, nesta oportunidade, o grande mérito da Porta da Frente, que, fazendo jus ao seu nome, mostrou na linha da frente estar à altura do difícil desafio que é vender em planta um empreendimento de grande dimensão a preços acima da média e numa conjuntura adversa. Sendo certo que a qualidade se vende, tal só sucede se o agente é de qualidade pelo menos idêntica ao produto. A demonstrada procura pelos apartamentos do Estoril Sol Residence mereceu dos Senhores Peritos Avaliadores a revisão em alta do valor do activo, tendo sido em consequência contabilizada uma mais-valia potencial de cerca de 12 milhões. Esta mais valia potencial é a base para o lucro do exercício, o primeiro do Fundor, que ascendeu a 6,2 milhões, correspondente a um return on equity de 78.3%. O autofinanciamento adregado permitiu, não obstante o crescimento do capital investido, reduzir o endividamento do projecto em 3.25 milhões. Os investidores no Fundo beneficiaram, assim, do melhor de dois mundos, obtendo rentabilidade acrescida com menor exposição ao risco. Audaces fortuna juvat. No final do exercício, o valor da unidade de participação encontrava-se assim significativamente acima do seu valor base de 500,00, fixando se em 1.109,82, o que se traduz numa valorização anual de 122%.

6 Perspectivas para 2008 O Fundo será gerido com vista à continuada satisfação das expectativas dos investidores, que implica necessariamente a satisfação dos legítimos anseios dos muitos clientes que manifestaram inequivocamente a sua adesão a um projecto saudavelmente arrojado. Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; Ao Banco Espírito Santo, financiador da operação, pela confiança demonstrada num projecto ambicioso; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou; Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade. Lisboa, 12 de Março de 2008 O Conselho de Administração da Sociedade Gestora, Carlos de Sottomayor Vaz Antunes, Presidente Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Vice-Presidente e Presidente da Comissão Executiva

7 João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva Luís Filipe Rolim de Azevedo Coutinho, Presidente da Comissão de Auditoria Luís Manuel Soares Franco, Vogal da Comissão de Auditoria Isabel Maria Marques Ucha, Vogal da Comissão de Auditoria James Alistair Preston, Vogal Alfonso Cuesta Castro, Vogal Ricardo Bruno Cardoso Amantes, Vogal

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11 Anexo às Demonstrações Financeiras Introdução As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas segundo o disposto no Regulamento nº2/2005 de 14 de Abril de Este Regulamento estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. O Regulamento n.º2/2005 impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento. Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a interpretação das referidas demonstrações financeiras. A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário Fundor, foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 30 de Novembro de 2005, tendo iniciado a sua actividade a 11 de Abril de Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras salientam-se as seguintes: A. Comissão de Gestão A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título dos serviços prestados pela sociedade gestora.

12 De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.5% (zero vírgula cinco por cento), com um valor mínimo anual de 50,000 (cinquenta mil euros) e um valor máximo anual de 150,000 (cento e cinquenta mil euros), calculada diariamente sobre o valor líquido global do Fundo, cobrada trimestralmente (ver nota 14). B. Comissão de Depósito Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário alusivas aos serviços prestados ao Fundo. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 1.25 (um vírgula vinte e cinco por mil) sobre a média aritmética simples dos valores globais do Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo anual de 12,500 (doze mil e quinhentos euros). C. Unidades de Participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e resultado líquido. As Variações Patrimoniais resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, na data de actividade, situação não verificável no valor do Fundo.

13 A 31 de Dezembro de 2007 o Capital do Fundo integra algumas destas rubricas conforme dados apresentados na nota 2. D. Especialização de exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida em que são obtidos e incorridos, independentemente do seu recebimento ou pagamento. E. Imóveis Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais, imposto de selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das obras de melhoramento e recuperação. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não são amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal, definido de acordo com o melhor preço que poderia ser alcançado, caso fossem vendidos em circunstâncias normais de mercado. A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou desreconhecimento dos imóveis como um activo toma em consideração o princípio da substância sobre a forma. Nestas circunstâncias, sempre que os benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são substancialmente transmitidos com a celebração do contrato promessa, as transacções são normalmente contabilizadas já que a celebração da respectiva escritura fica apenas pendente de questões de natureza formal. Tendo em conta o Decreto-Lei 60/2002, de 20 de Março com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 13/2005, de 7 de Fevereiro, os imóveis adquiridos devem ser precedidos de pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes.

14 Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores. A Valorização de cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo examinada em cada exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser superior ao da média aritmética simples das avaliações periciais. As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal são registadas, lançando-se o correspondente ganho ou perda (embora potencial), nas contas de proveitos e custos, 833 Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e 733 Perdas em operações financeiras e activos imobiliários, respectivamente, tendo como contrapartida as contas de mais-valias e menos-valias do activo. F. Contas de Terceiros As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente receber, não existindo à data de 31 de Dezembro qualquer valor registado. G. Regime Fiscal Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma de 20% (vinte por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento), que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre mais-valias e as menosvalias realizadas no exercício.

15 As aplicações financeiras são tributadas a uma taxa de 20% (vinte por cento) com retenção na fonte (ver nota 12). As notas 4, 5, 8, 9 e 11 previstas no plano de contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário, autorizado pelo Regulamento da CMVM nº. 2/2005, não têm aplicação por inexistência de valores e situações a descrever. As restantes notas encontram-se de imediato explicadas. Nota 1 Valia Potencial em Imóveis Valor Média das Imóveis Contabilístico (A) Avaliações (B) Avenida Marginal, Nº Valia Potencial A-B Total Tal como é indicado no Regulamento da CMVM nº.8/2002, as valias potenciais serão contabilizadas à medida da empreitada de construção, ou seja, será avaliado o projecto sempre que o auto de medição da situação da obra elaborado pela empresa de fiscalização apresentar uma incorporação de valor superior a 10% relativamente ao anterior, ou sempre que ocorra uma alteração significativa do seu valor. Deste modo, em Agosto de 2007, foi efectuada uma reavaliação do imóvel, tendo sido ajustada a mais-valia potencial do mesmo. O valor contabilístico actual do imóvel é superior à média das avaliações, pelo facto de terem sido incorporados os custos de demolição subsequentes à avaliação efectuada. É importante salientar que o valor contabilístico do imóvel à data de 31/12/2007 incorpora a capitalização de encargos relacionados com a aquisição do imóvel, nomeadamente imposto de selo e alvarás de construção, assim como todos os custos decorrentes do processo de demolição do edifício.

16 Nota 2 Unidades de Participação e Capital do Fundo O Património do Fundo está representado através de unidades de participação iguais com um valor base de 500 (quinhentos euros) cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício de 2007 foi a abaixo descrita: Descrição Saldo Inicial Outros Resultados Período (em euros) Valor Base Resultados Acumulados Ajustamentos em Imóveis 0 Resultados do Período Soma nº unidades participação valor unidade participação 500, ,6404 Nota 3 Inventário das Aplicações a 31/12/ Imóveis Situados em Estados Área Data Preço Data Valor Data Valor da União Europeia (m2) Aquisição Aquisição Aval. 1 Aval. 1 Aval. 2 Aval Outros Projectos de Construção Av.Marginal, Nº ,827, ,875, ,950,4 7 - Liquidez Quant. Moeda Preço Aquis. Data Aval. Valor Aval. 7.1 À vista Depósitos à Ordem EUR 7.2 Depósitos a prazo Depósitos a Prazo EUR Método Aval. Juros Decorrid

17 Nota 6 Critérios e Princípios de Valorização Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais do Anexo. Saldo em (em euros) Depósitos à Ordem Depósitos a Prazo c/ pré-aviso Total Nota 10 Dívidas a Terceiros Cobertas por Garantias Reais Rúbricas Valores Garantias prestadas Empréstimos 45,600,000 Hipoteca sobre imóveis Total 45,600,000 Nota 12 Impostos Retidos Impostos Directos Nota 7 Discriminação da Liquidez do Fundo Saldo em Rúbricas Aumentos Reduções Dez (valor em euros) Aplicações Financeiras Total CIRC Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art.º 90.º n.º1 g) do

18 Nota 13 Responsabilidades com terceiros Tipo de Responsabilidade Montantes (em euros) Em Em 31-Dez-07 Operações a prazo de venda - imóveis 0 13,281,284 Valores cedidos em garantia 0 3,834,234 Total 0 17,115,518 Nota 14 Comissões do Exercício Comissões 31-Dez-07 (valor em euros) Comissão de Gestão Comissão de Depósito Taxa de Supervisão Total Nota 15 - Outras Informações relevantes para a análise das Demonstrações Financeiras Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo) As contas de acréscimos e diferimentos activos integram as Despesas com custo diferido, as quais incluem comissões referentes a obtenção de financiamentos bancários e imposto de selo de juros bancários. Contas de Terceiros (Passivo) Esta rubrica integra as seguintes responsabilidades: Comissões a pagar, nomeadamente as Comissões de Gestão e Depósito e a Taxa de Supervisão a regularizar no exercício; Outros valores a pagar, principalmente:

19 ( ) correspondente à dívida com a Mediadora Porta da Frente, ( ) referente à empreitada de demolição do edifício Estoril Sol e, ( ) valor alusivo ao IMI. O valor remanescente diz respeito a despesas com Auditores e despesas inerentes à obra de construção do Estoril Sol. Esta rubrica inclui também Empréstimos Obtidos que indica os empréstimos obtidos pelo Fundo para o exercício da sua actividade e Adiantamento P/ Venda de Imóveis que corresponde aos valores já recebidos referentes aos contratos de promessa de compra e venda já assinados. Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo) Os Acréscimos e Diferimentos passivos integram os Acréscimos de Custos, respeitantes aos juros dos financiamentos bancários existentes. O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração

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