ESAF Fundos de Investimento Imobiliário RELATÓRIO E CONTAS ESPÍRITO SANTO LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ABERTO

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1 ESAF Fundos de Investimento Imobiliário RELATÓRIO E CONTAS ESPÍRITO SANTO LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ABERTO 31 de Dezembro de 2011

2 ESAF Fundos de Investimento Imobiliário 1 Descrição do Fundo O Fundo de Investimento Imobiliário Aberto ES Logística é um fundo de investimento imobiliário aberto, gerido pela ESAF Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.. O Fundo foi constituído como um Fundo de Investimento Imobiliário Aberto, por tempo indeterminado, em 3 de Dezembro de 2007, tendo a sua constituição sido autorizada pela CMVM em 26 de Julho de 2007, através de deliberação do Conselho Directivo da C.M.V.M., de acordo com o Decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março, alterado pelo Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro, que estabelece o Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário. O depositário dos valores que constituem o Fundo é o Banco Espírito Santo, S.A.. Em 31 de Dezembro de 2011 o fundo tinha participantes. O objectivo de investimento do Fundo é o de alcançar, numa perspectiva de longo prazo, uma valorização satisfatória do capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores constituída por um conjunto diversificado de activos, predominantemente imobiliários nos termos e segundo as regras previstas no Regulamento de Gestão do Fundo. Tendo em atenção o seu objectivo, o Fundo investirá em valores imobiliários na sua maioria ligados à logística e distribuição, e acessoriamente em liquidez e fundos imobiliários, decidindo a Sociedade Gestora, em cada momento, dentro dos limites exigidos por lei, qual a proporção ideal. O Fundo investe em valores imobiliários com a finalidade de compra e venda, desenvolvimento de projectos de construção e arrendamento. O Fundo capitalizará os rendimentos obtidos, podendo pontualmente distribuir rendimentos, sendo por esse motivo caracterizado como um fundo de distribuição contingencial 1. Para a prossecução dos seus objectivos, o Fundo pode endividar-se até um limite de 25% do activo total do Fundo. 1 A periodicidade da distribuição dos resultados, será pontual, sendo tal distribuição determinada pela Sociedade Gestora, podendo, no entanto, semestralmente, proceder à distribuição dos resultados distribuíveis, considera-se como resultados distribuíveis os montantes correspondentes aos resultados do Fundo que excedam as necessidades previsíveis de reinvestimento, salvaguardadas que estejam a solvabilidade e solidez do Fundo, bem como a sua tesouraria e a normal evolução dos negócios.

3 ESAF Fundos de Investimento Imobiliário 2 Actividades do Fundo Em 31 de Dezembro de 2011 o valor líquido global do Fundo era de Euros, o que representa uma variação de -5,10% e de -7,10% face 30 de Junho de 2011 e a 31 de Dezembro de 2010, respectivamente. O decréscimo do valor líquido global do fundo ocorrido, essencialmente, no segundo semestre do ano deveu-se ao nível dos resgates verificados, que no ano totalizaram, em termos líquidos, Euros. Os participantes totalizavam no final do ano 2.315, representando este número uma redução de 5,90% relativamente a 31 de Dezembro de Em 31 de Dezembro de 2011, o Asset Allocation da carteira do Fundo estava estruturado da seguinte forma: Distribuição Alimentar: 22,58%; Logística: 77,42%. A rentabilidade líquida do Fundo Espírito Santo Logística em 2011 foi de 4,09%, tendo sido, pelo terceiro ano consecutivo, o fundo de investimento imobiliário aberto com a melhor rentabilidade do mercado nacional. O Fundo tinha a 31 de Dezembro de 2011 uma linha de descoberto bancário no valor de ,44 Euros de forma a financiar os resgates ocorridos no ano. 2.1 Compra de Imóveis: Não se registaram aquisições de imóveis no ano Arrendamento Não se registaram arrendamentos no ano. 2.3 Venda de Imóveis: Não se registaram vendas de imóveis no ano.

4 ESAF Fundos de Investimento Imobiliário 2.4 Distribuição de Resultados: 1º Semestre Foi efectuada a distribuição dos rendimentos gerados pelo Fundo no semestre, reportada a 30 de Junho de O valor a distribuído por UP foi de 0,1057, resultante da diferença do valor de UP apurada a de 5,1057 para o valor base de 5,0000 : o imposto por UP (referente ao 1º semestre de 2011) foi de 0,0336 ; o valor distribuído pelas ,9703 UP s em circulação a foi de ,67, correspondente a 0,1057 por UP. 2º Semestre Foi efectuada a distribuição dos rendimentos gerados pelo Fundo no semestre, reportada a 31 de Dezembro de O valor a distribuído por UP foi de 0,1009, resultante da diferença do valor de UP apurada a de 5,1009 para o valor base de 5,0000 : o imposto por UP (referente ao 2º semestre de 2011) é de 0,0353 ; o valor total a distribuir pelas ,0391 UP s em circulação a é de ,99, correspondente a 0,1009 por UP.

5 Balanço Fundo: ES Logística - Fundo de Investimento Imobiliário Aberto Data: 31 de Dezembro de 2011 ACTIVO Valores em Euros PERÍODO N PERIODO N-1 Código Designação Bruto Mais valias Menos valias Líquido Líquido ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 31 Terrenos Construções Acabadas TOTAL ACTIVOS IMOBILIÁRIOS CONTAS DE TERCEIROS 412 Devedores por Rendas Vencidas Outras Contas de Devedores TOTAL VALORES A RECEBER DISPONIBILIDADES 12 Depósitos à Ordem Depósitos a Prazo TOTAL DISPONIBILIDADES ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS 51 Acréscimos de Proveitos Despesas com Custo Diferido Outros Acréscimos e Diferimentos TOTAL ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS ACTIVOS TOTAL DO ACTIVO O Técnico Oficial de Contas A Administração

6 Balanço Fundo: ES Logística - Fundo de Investimento Imobiliário Aberto Data: 31 de Dezembro de 2011 PASSIVO Valores em Euros Código Designação PERÍODO N PERÍODO N-1 CAPITAL DO FUNDO 61 Unidades de Participação Variações Patrimoniais Resultados Transitados ( ) ( ) 65 Resultados Distribuídos ( ) ( ) 66 Resultados Líquidos do Período TOTAL CAPITAL DO FUNDO CONTAS DE TERCEIROS 422 Rendimentos a Pagar a Participantes Comissões e outros encargos a Pagar Outras Contas de Credores Empréstimos Não Titulados TOTAL VALORES A PAGAR ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS 53 Acréscimos de Custos Receitas com Proveito Diferido TOTAL ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS PASSIVOS TOTAL DO PASSIVO + CAPITAL Número de Unidades de Participação Valor Unitário das Unidades de Participação 5,00 5,00 O Técnico Oficial de Contas A Administração

7 Demonstração dos Resultados Fundo : ES Logística - Fundo de Investimento Imobiliário Aberto Data: 31 de Dezembro de 2011 Código Designação CUSTOS E PERDAS Valores em Euros Período N Período N-1 CUSTOS E PERDAS CORRENTES Juros e Custos Equiparados De Operações Correntes Comissões Outras, de Operações Correntes Impostos Impostos sobre o rendimento Indirectos Provisões do Exercício 751 Para Crédito Vencido Fornecimentos e Serviços Externos Outros Custos e Perdas Correntes TOTAL CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) Resultado Líquido do Período TOTAL O Técnico Oficial de Contas A Administração

8 Demonstração dos Resultados Fundo : ES Logística - Fundo de Investimento Imobiliário Aberto Data: 31 de Dezembro de 2011 PROVEITOS E GANHOS Código Designação Valores em Euros Período N Período N-1 PROVEITOS E GANHOS CORRENTES Juros e Proveitos Equiparados Outros, de Operações Correntes Ganhos em Operações Financeiras e Activos Imobiliários 832 Na Carteira de Títulos e Participações Rendimentos de Activos Imobiliários Outros Proveitos e Ganhos Correntes 54 2 TOTAL PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS Outros Ganhos Eventuais - 16 TOTAL PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS (D) TOTAL RESUMO Resultados de Activos Imobiliários Resultados Correntes = (B)-(A) Resultados Antes de Impostos sobre o Rendimento Resultados Líquidos do Período = (RL) O Técnico Oficial de Contas A Administração

9 Demonstração dos Fluxos Monetários Fundo: ES Logística - Fundo de Investimento Imobiliário Aberto Data: 31 de Dezembro de 2011 Discriminação dos Fluxos OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO Recebimentos Subscrição Unid.Participação De a Valores em Euros De a Pagamentos Resgates de Unid.Participação Rendimentos pagos aos Participantes OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE Fluxo das Operações sobre as Unidades do Fundo ( ) Recebimentos Juros de Depos.Banc. Juros de Cert.Depos. Out.Receb.Oper.Corr. Pagamentos Comissão de Gestão Comissão de Depósito Impostos e Taxas Taxa de Supervisão Out.Pag.Oper.Correntes OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS Fluxo das Operações Gestão Corrente ( ) ( ) Recebimentos Alienação de Imóveis Rend. De Imóveis Pagamentos Aquisição Imóveis Fornecimentos e serv.externos com imóveis Outros pagamentos Val.Imobiliários Fluxo das Operações com Valores Imobiliários ( ) OPERAÇÕES EVENTUAIS Recebimentos Ganhos Extraordinários Perdas Perdas Extraordinárias Fluxo das Operações Eventuais ( 5 676) ( ) Saldo dos Fluxos Monetários do Período..(A) Disponibilidades no Início do Período.... (B) Disponibilidades no Fim do Período.. (C) ( ) ( ) O Técnico Oficial de Contas A Administração

10 A. Composição discriminada da Carteira de Activos 1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA 1.4. Construções Acabadas Arrendadas Comércio PrédioUrbano Supermercado Modelo Mem-Martins, Sintra PrédioUrbano Supermercado ELLOS, Lumiar PrédioUrbano Supermercado Modelo Qta. Conde, Sesimbra Outros PrédioUrbano Im. Herdade da Barroca, Alcochete - Lt 1 PrédioUrbano Arm. Casal dos Vicentes, Azambuja - B PrédioUrbano Arm. Casal dos Vicentes, Azambuja - A PrédioUrbano Armazém Eco Park Azambuja PrédioUrbano Im. Lote 29 Quinta do Sanguinhal, Rio Maior Total (Valores em euros) Area (m2) Data Aquisição Data Avaliação Valor Avaliação Data Avaliação Valor Avaliação Valor do Imóvel , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,18 FundManager - ES Logística Valores apresentados em: Euros 1/1

11 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ABERTO ES LOGÍSTICA ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2011 (Valores expressos em Euros) INTRODUÇÃO O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento nº 2/2005, de 14 de Abril, da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, que estabelece o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário (PCFII). As notas omissas não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar. As notas adicionais pretendem complementar a informação mínima prevista no PCFII, com o objectivo do conteúdo do Anexo permitir uma melhor compreensão do conjunto das demonstrações financeiras. CONSTITUIÇÃO E ACTIVIDADE DO FUNDO O Fundo ES Logística (o Fundo) é um fundo de investimento imobiliário aberto, gerido pela ESAF - Espírito Santo Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., (com sede na Avenida Álvares Cabral n.º 41, em Lisboa) e foi constituído em 3 de Dezembro de 2007 por tempo indeterminado. A actividade encontra-se regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 252/2003, de 17 de Outubro, pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, de 7 de Janeiro, pelo Decreto-Lei nº 357- A/2007, de 31 de Outubro e pelo Decreto-Lei nº 211-A/2008, de 3 de Novembro, que estabelece o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário. O objectivo do Fundo é alcançar, numa perspectiva de longo prazo, uma valorização do capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores predominantemente imobiliários. O Banco Espírito Santo, S.A. assume as funções de Banco Depositário do Fundo e nessa qualidade tem a custódia de todos os activos mobiliários que constituem o ES Logística. As unidades de participação foram colocadas junto dos investidores pelo Banco Espírito Santo, S.A..

12 APRESENTAÇÃO DAS CONTAS E RESUMO DOS PRINCIPAIS PRINCÍPIOS CONTABILÍSTICOS E CRITÉRIOS VALORIMÉTRICOS (a) Apresentação das contas As demonstrações financeiras foram preparadas e estão apresentadas de acordo com o Plano Contabilístico em vigor para os Fundos de Investimento Imobiliário, que entrou em vigor em 15 de Abril de (b) Especialização dos exercícios Na preparação das contas do Fundo ES Logística foi respeitado o princípio da especialização dos exercícios. Assim, a generalidade dos custos e proveitos são contabilizados no período a que dizem respeito, independentemente da data do seu recebimento ou pagamento. (c) Aplicações em títulos Os títulos em carteira cotados são reavaliados numa base diária com base no valor de mercado divulgado e que corresponde à cotação efectuada nos últimos 90 dias. A diferença que resulta da aplicação deste critério é registada no activo em mais-valias ou menos-valias a acrescer ou a deduzir ao valor de aquisição do título, por contrapartida das rubricas da Demonstração dos Resultados, Ganhos em operações financeiras e Perdas em operações financeiras, respectivamente. (d) Participações em sociedades imobiliárias O investimento em sociedades imobiliárias, que têm subjacente o desenvolvimento de projectos imobiliários, é apresentado no Activo pelo valor de aquisição até estarem reunidas as condições que permitam apurar o valor de mercado dos activos dessas sociedades. A partir desse momento as mais ou menos-valias potenciais ou os ganhos ou perdas efectivos, conforme aplicável, são reconhecidas nas contas dessas sociedades, e de forma indirecta nas contas do Fundo, decorrente da aplicação do método da equivalência patrimonial. (e) Imóveis Os imóveis são apresentados em Balanço por um valor compreendido entre o custo de aquisição e o seu valor de mercado, determinado de acordo com o melhor preço que poderia ser obtido se fosse colocado para venda, em condições normais de mercado, no momento das avaliações. Este valor corresponde à média simples das avaliações efectuadas por dois peritos independentes, com uma periodicidade mínima de dois anos, e sempre que ocorram aquisições ou alienações ou ainda alterações significativas do valor do imóvel. O custo de aquisição do imóvel corresponde ao valor de compra, incluindo os custos de construção, conforme aplicável, acrescido das despesas incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto, que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado no mercado.

13 Os ajustamentos que resultam das avaliações, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados no Activo, respectivamente, a acrescer ou deduzir ao valor do imóvel, por contrapartida das rubricas de Ganhos ou Perdas em activos imobiliários da Demonstração dos Resultados. (f) Unidades de Participação O valor da unidade de participação é calculado mensalmente, tendo por base o valor líquido global do Fundo apurado no encerramento das contas no último dia do mês e o número de unidades de participação em circulação. (g) Comissões de gestão e depositário O Fundo suporta encargos com comissões de gestão e de depositário, de acordo com a legislação em vigor, a título de remuneração dos serviços prestados pela Sociedade Gestora e pelo Banco Depositário. Estas comissões são calculadas sobre o valor líquido global do fundo (Capital do Fundo), sendo respectivamente de 1,05% e 0,05%. As bases e método de cálculo encontram-se descritos no regulamento de gestão do Fundo. As comissões de gestão e depositário são liquidadas mensal e trimestralmente, respectivamente, e encontram-se registadas na rubrica de Comissões de operações correntes da Demonstração dos Resultados. (h) Imposto sobre o rendimento Os Fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos, de acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a imposto sobre o rendimento de forma autónoma, considerando a natureza dos rendimentos. Desta forma, o valor das unidades de participação é em cada momento líquido de imposto. Os rendimentos prediais líquidos obtidos no território português, que não sejam maisvalias prediais, estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 20%. Relativamente às maisvalias prediais, estas estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício.

14 Outros rendimentos que não prediais, são tributados da seguinte forma: os rendimentos obtidos no território português, que não sejam mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso a retenção não ocorra, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício, a exemplo do que acontece com os rendimentos, que não sejam mais-valias, obtidos no estrangeiro; relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora dele, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 10%, que incide sobre a diferença entre as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício. Ao imposto assim apurado é ainda deduzido o imposto restituído aos participantes que sejam sujeitos passivos isentos de imposto sobre o rendimento. De acordo com o artigo 22º do EBF, o imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais valias, é registado na rubrica Impostos na Demonstração dos Resultados. Os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto na respectiva rubrica da Demonstração dos Resultados. A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada até ao final do mês de Abril do exercício seguinte, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais durante um período de quatro anos contado a partir do ano a que respeitam.

15 NOTA 1 - VALIAS POTENCIAIS EM IMÓVEIS De acordo com a política contabilística descrita na alínea e), os imóveis em carteira encontram-se registados por um valor compreendido entre o seu custo de aquisição e o respectivo valor de mercado, determinado como a média aritmética simples de duas avaliações efectuadas por peritos independentes. O quadro abaixo apresenta a diferença entre o valor contabilístico dos imóveis assim determinado e os respectivos valores de avaliação. Imóveis Valor Contabilístico Média dos Valores das Avaliações Valia Potencial Supermercado Modelo Mem-Martins, Sintra Supermercado ELLOS, Lumiar Supermercado Modelo Qta. Conde, Sesimbra Im. Herdade da Barroca Lote 1, Alcochete Arm. Casal dos Vicentes, Azambuja - B Arm. Casal dos Vicentes, Azambuja - A Armazém Eco Park Azambuja Im. Lote 29 Quinta do Sanguinhal, Rio Maior Total NOTA 2 - UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO E CAPITAL DO FUNDO Descrição Subscrições Resgates Distribuição Resultados Outros Resultados Período Valor base ( ) Diferença subs. resgates ( ) Resultados distribuídos ( ) ( ) ( ) Resultados acumulados ( ) ( ) ( ) Resultados do período ( ) Total ( ) ( ) Nº de unidades participação Valor unid. participação (em Euros) 5,00 5,00 O Capital do Fundo diminuiu de Euros, em 31 de Dezembro de 2010, para Euros em 31 de Dezembro de NOTA 3 - IMÓVEIS As aplicações em imóveis apresentam-se em Anexo. Durante o ano de 2011, o Fundo não adquiriu nem alienou qualquer imóvel.

16 NOTA 7 DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO Descrição Aumentos Reduções Depósitos à ordem ( ) Depósitos a Prazo TOTAL ( ) NOTA 9 VALORES COMPARATIVOS Durante o presente exercício não se verificaram alterações de políticas, e ou critérios contabilísticos com efeitos relevantes nas demonstrações financeiras, pelo que os valores são comparáveis, em todos os aspectos significativos, com os valores do exercício anterior. NOTA 11 PROVISÕES E AJUSTAMENTOS DE DÍVIDAS A RECEBER Descrição Aumentos Reduções Ajustamentos de dívidas a receber O valor de ajustamentos de dívidas a receber refere-se na íntegra a rendas em atraso que se apresentam de difícil cobrabilidade. NOTA 12 RETENÇÃO DE IMPOSTOS No decurso do exercício de 2011, não foram efectuadas retenções na fonte sobre rendimentos prediais obtidos pelo Fundo devido à dispensa de retenção na fonte de imposto sobre esses rendimentos, quando obtidos por fundos de investimento imobiliário, de acordo com a alteração introduzida pelo Orçamento de Estado para NOTA 14 OUTRAS INFORMAÇÕES RELEVANTES PARA A APRECIAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS 14.1 Contas de terceiros do activo O saldo da rubrica Devedores por rendas vencidas no montante de Euros resulta, quer de situações pontuais quer de outras situações de rendas em mora, dos quais se apresentam de difícil cobrabilidade o montante de Euros, que se encontram integralmente provisionados. A rubrica Outras contas de devedores regista um montante de Euros que se refere integralmente a IVA suportado com a construção de um imóvel e que será objecto de pedido de reembolso à Direcção Geral dos Impostos, uma vez reunidas as condições, conforme legislação aplicável.

17 14.2 Contas de terceiros do passivo A rubrica Rendimentos a pagar a participantes no montante de Euros refere-se ao valor a pagar aos participantes do Fundo referente ao rendimento apurado no segundo semestre de A rubrica Comissões e outros encargos a pagar inclui valores a pagar relativos às comissões de gestão e depósito, bem como a taxa de supervisão. A rubrica de Outras contas de credores no montante de Euros refere-se essencialmente a valores a pagar de imposto sobre rendimentos de imóveis Acréscimos e diferimentos passivos A rubrica Receitas com proveito diferido regista as rendas pagas antecipadamente, de acordo com os respectivos contratos de arrendamento Comissões Durante o exercício de 2011, o Fundo suportou os seguintes valores de comissões: Descrição Comissão de gestão Comissão de depósito Outras TOTAL Impostos Durante o exercício de 2011, o Fundo suportou os seguintes impostos: Descrição Sobre rendimentos prediais Sobre rendimentos de capitais Outros rendimentos TOTAL NOTA 15 - ACONTECIMENTOS SUBSEQUENTES Não existem factos relevantes ocorridos após 31 de Dezembro de : - : - : - : - : -

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