ESAF Fundos de Investimento Imobiliário RELATÓRIO E CONTAS. Espírito Santo ALTA VISTA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO

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1 ESAF Fundos de Investimento Imobiliário RELATÓRIO E CONTAS Espírito Santo ALTA VISTA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO 31 de Dezembro de 2011

2 ESAF Fundos de Investimento Imobiliário 1 Descrição do Fundo O ES ALTA VISTA Fundo de Investimento Imobiliário Fechado é um fundo de investimento imobiliário de subscrição particular, que obedece ao nº 2 do artigo 48º do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, gerido pela ESAF Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.. Foi constituído no dia 5 de Dezembro de 2006, através de deliberação do Conselho Directivo da C.M.V.M., de acordo com o Decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março, alterado pelo Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro, que estabelecem o Regime Jurídico dos fundos de Investimento Imobiliário. O depositário dos valores que constituem o Fundo é o Banco Espírito Santo, S.A.. O Fundo foi constituído por um prazo de 4 anos, a contar da data da sua constituição, com um capital inicial de Euros correspondentes a unidades de participação (UP s) com um valor unitário de subscrição inicial de Euros. O Fundo tem 11 participantes. O Fundo, durante os primeiros dois anos, será de capitalização. Assim sendo, e a partir do 3º ano de duração será de distribuição, ou seja, privilegia a distribuição dos resultados distribuíveis 1. Assim sendo, e caso a Sociedade Gestora entenda que deve haver lugar à referida distribuição, esta terá uma periodicidade anual (apenas a partir do 3º ano de duração). O Fundo tem em vista a valorização das participações e dos rendimentos a distribuir, bem como o desempenho das suas finalidades económicas e financeiras. Poderão integrar os activos do fundo, valores imobiliários ou outros activos equiparáveis, participações em sociedades imobiliárias (sujeito a um limite de 25 % do activo total do Fundo), unidades de participação de outros fundos imobiliários e/ou liquidez. Assim sendo, e como forma de atingir o objectivo definido, o Fundo investe na realização de projectos de construção para revenda, arrendamento ou outras formas de exploração onerosa. Os imóveis detidos pelo Fundo correspondem a prédios urbanos ou fracções autónomas destinados a logística, comércio, habitação e serviços e devem estar localizados em Portugal. Sem prejuízo de poder investir noutras zonas do país, inicialmente o Fundo concentrará o seu investimento no distrito do Porto. 1 Consideram-se como resultados distribuíveis os montantes correspondentes aos resultados do fundo que excedam as necessidades previsíveis de reinvestimento, salvaguardadas que estejam a solvabilidade e solidez do Fundo, bem como a sua tesouraria e a normal evolução dos negócios.

3 ESAF Fundos de Investimento Imobiliário 2 Actividade do Fundo Em 31 de Dezembro de 2011, o Valor Líquido Global do Fundo era de Euros, o que representa uma variação de 22,33% face a 31 de Dezembro de Oporto Place A construção deste empreendimento, constituído por 118 apartamentos e 2 fracções para comércio, num total de m2, foi terminada em Dezembro de 2008 tendo as licenças de utilização sido emitidas pela Câmara Municipal do Porto em Junho de As tipologias estão estruturas através de 32 Lofts (TO); 41 T2; 32 T3 e 13 T4. A comercialização do empreendimento foi iniciada em Maio de No entanto, o presente contexto económico internacional, cujo ciclo se iniciou em Agosto de 2007, com maior repercussão a partir de Setembro de 2008, teve um impacto negativo na comercialização das fracções. Em consequência, a estratégia da campanha de marketing e de publicidade focalizada para a venda foi ajustada ao actual contexto que caracterizou o mercado habitacional em 2010 e, mais acentuadamente, em 2011, em que a crise financeira teve repercussões na economia real com um impacto significativo na taxa de desemprego (13% (aprox.) no final de 2011), no aumento das restrições dos bancos à concessão de crédito à habitação, no valor das avaliações das fracções, como na diminuição do rácio do empréstimo/valor por fracção. O contexto do mercado habitacional é actualmente caracterizado por: 1. escassez de liquidez e aumento dos spreads no mercado monetário nacional e internacional em 2011, que na nossa opinião, persistirão em 2012, devido à crise da divida soberana e à descida do rating internacional da divida publica portuguesa e dos bancos nacionais; 2. restrição por parte dos bancos na concessão do crédito à habitação pela via: a) da descida dos valores de avaliação do mercado habitacional, que em 2011 manteve uma correcção de cerca de 10%; b) do aumento dos spreads dos empréstimos para níveis dos mais altos dos últimos 15 anos; c) da descida do rácio LTV.

4 ESAF Fundos de Investimento Imobiliário 3. Compra do produto acabado e não em planta com prazos longos de negociação sobre o preço de tabela e contrapropostas agressivas. 4. Deficit entre a procura e a oferta, principalmente na cidade do Porto regista dificuldades de escoamento do produto acabado (ambiente económico recessivo marcado por negativas expectativas); 5. Dificuldade na venda de produto novo e acabado resultante da pouca actividade e falta de liquidez do Mercado de compra e de apartamentos usados. Neste âmbito, a evolução do projecto apresentou dificuldades na concretização das vendas das fracções, tendo a ESAF, como medida de protecção do intrínseco valor económico do projecto, optado pela via do arrendamento com opção de compra nos primeiros cinco anos de duração do contrato, tendo esta decisão de gestão relevado resultados relativamente positivos pois, a procura de arrendamento habitacional é uma realidade em crescendo. Em 31 de Dezembro de 2011 o contexto era o seguinte: Venda de fracções: 30; Arrendamento: 34 fracções; 2.2. Quinta de Serralves Este projecto está na base da emissão do alvará de licença de construção ALV/1338/07/DMV emitida pela Câmara Municipal do Porto em 8 de Janeiro de 2008, associada ao processo nº 46024/07/CMP. Face à realidade do mercado imobiliário da cidade do Porto e às condicionantes técnicas que caracterizavam o projecto de arquitectura e de especialidades, o projecto foi reestruturado com os seguintes objectivos: Aumentar os pés direitos no interior dos apartamentos; Nivelar à cota da rua as entradas das garagens que se efectuam pelo lote 7; Alteração do mix de tipologias, reduzindo os T3, aumentando as áreas de T1 e T2 e incorporar nos últimos andares, com vista rio, tipologias T5+1 e T4 com áreas acima dos 200m2; Projectos de arquitectura e de especialidades com certificação acústica, energética e térmica de acordo com as normas europeias e a lei nacional.

5 ESAF Fundos de Investimento Imobiliário A alteração ao projecto de arquitectura deu entrada na Câmara Municipal do Porto em Novembro de Complementarmente, tomou-se a decisão de se proceder a alteração ao alvará de loteamento com dois objectivos: 1. Integrar no Lote 5, a construção, o lote 7, adjacente, cujo único propósito é o acesso para as entradas pedonais e de garagem do Lote5; 2. Proposta para obter da Câmara Municipal o Porto a concessão de um direito jurídico municipal, equivalente ao direito de superfície, durante um período de tempo alargado, da exploração exclusiva do lote 4, agregando o mesmo ao lote 5. Para o lote 4 está prevista a construção de um jardim público. Através do direito de superfície, o jardim ficará como área particular dos futuros condóminos. A Câmara Municipal do Porto aprovou a alteração ao Alvará em Outubro de 2011, condicionado à entrega de um projecto de alterações às infra-estruturas viárias, o qual foi entregue em 9 de Dezembro, do qual aguardamos deferimento para se solicitar aprovação da respectiva arquitectura. A conclusão das obras de infra-estruturas do loteamento da Quinta de Serralves e a entrega das mesmas à Câmara Municipal do Porto ocorreu em Outubro de Distribuição de Resultados Não houve lugar a distribuição de resultados.

6 Balanço Fundo: Espírito Santo Alta Vista - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Data: 31 de Dezembro de 2011 ACTIVO PERÍODO N PERIODO N-1 Código Designação Bruto Mais valias Menos valias Líquido Líquido ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 32 Construções Construções Acabadas Construções em curso TOTAL DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS CONTAS DE TERCEIROS 412 Devedores por Rendas Vencidas Outras Contas de Devedores TOTAL DOS VALORES A RECEBER TOTAL DO ACTIVO O Técnico Oficial de Contas A Administração

7 Balanço Fundo: Espírito Santo Alta Vista - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Data: 31 de Dezembro de 2011 PASSIVO E CAPITAL Código Designação PERÍODO N PERÍODO N-1 CAPITAL DO FUNDO 61 Unidades de participação Variações Patrimoniais ( ) ( ) 64 Resultados transitados ( ) ( ) 66 Resultados líquidos do período ( ) ( ) TOTAL CAPITAL DO FUNDO CONTAS DE TERCEIROS 423 Comissões e outros encargos a pagar Outras contas de credores Empréstimos não titulados Ajustamentos de dividas por receber TOTAL DOS VALORES A PAGAR ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS 53 Acréscimos de custos Receitas com Proveito Diferido TOTAL DOS ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS PASSIVOS TOTAL DO PASSIVO E CAPITAL Número de unidades de participação Valor unitário das unidades de participação 695, , 7 O Técnico Oficial de Contas A Administração

8 Demonstração dos Resultados Fundo : Espírito Santo Alta Vista - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Data: 31 de Dezembro de 2011 Código Designação CUSTOS E PERDAS Período N Período N-1 CUSTOS E PERDAS CORRENTES Juros e custos equiparados 712 Da Carteira de Títulos De Operações correntes Comissões Outras, de operações correntes Perdas em operações financeiras e act. imobiliários 733 Em Activos imobiliários Impostos Impostos sobre o rendimento Impostos indirectos Provisões do exercício 751 Ajustamentos de dívidas a receber Fornecimentos e serviços externos Outros custos e perdas correntes TOTAL CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) TOTAL O Técnico Oficial de Contas A Administração

9 Demonstração dos Resultados Fundo : Espírito Santo Alta Vista - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Data: 31 de Dezembro de 2011 PROVEITOS E GANHOS Código Designação Período N Período N-1 PROVEITOS E GANHOS CORRENTES Ganhos em operações financeiras e act. imobiliários Em activos imobiliários Rendimentos de activos imobiliários Outros proveitos e ganhos correntes Proveitos e ganhos eventuais TOTAL PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) RL Resultado líquido do período (se < 0) TOTAL RESUMO Resultados de activos imobiliários ( ) Resultados correntes = (B)-(A)+742 ( ) ( ) Resultados antes de impostos sobre o rendimento ( ) ( ) Resultados líquidos do período ( ) ( ) O Técnico Oficial de Contas A Administração

10 Demonstração dos Fluxos Monetários Fundo: ES Alta Vista - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Data: 31 de Dezembro de 2011 Discriminação dos Fluxos De a De a OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE Pagamentos Juros de Depos.Banc. Comissão de Gestão Comissão de Depósito Impostos e Taxas Taxa de Supervisão Out.Pag.Oper.Correntes OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS Recebimentos Alienação de Imóveis Rend. De Imóveis Pagamentos Fornecimentos e serv.externos com imóveis Outros pagamentos Val.Imobiliários Fluxo das Operações Gestão Corrente ( ) ( ) Fluxo das Operações com Valores Imobiliários OPERAÇÕES EVENTUAIS Recebimentos Ganhos Extraordinários Pagamentos Perdas Extraordinários Fluxo das Operações com Valores Imobiliários ( ) ( ) Saldo dos Fluxos Monetários do Período..(A) Disponibilidades no Início do Período.... (B) Disponibilidades no Fim do Período.. (C) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) O Técnico Oficial de Contas A Administração

11 A. Composição discriminada da Carteira de Activos 1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA 1.3. Outros Projectos de Construção Habitação PrédioMisto Im. Alta Vista II, Porto - Fr 1.4. Construções Acabadas Arrendadas Habitação PrédioUrbano Im. Alta Vista I, Porto - AJ, AN, AR, AS, AU, AW, AY, BA, BF, BJ, BL, BN, BO, BR, BS, BT, BW, C CE1.4.2 CG CH Não CI Arrendadas CM CP D DK G M O P Q T Habitação PrédioUrbano Im. Alta Vista I, Porto - A, AA, AB, AC, AD, AE, AF, AG, AH, AI, AT, AV, AX, AZ, B, BB, BC, BD, Total BE BM BP BQ BU BV BX BY BZ CA CB CC CD CJ CZ DC DD DE DH DJ DL DN D (valores em euros) Area (m2) Data Avaliação Valor Avaliação Data Avaliação Valor Avaliação Valor do Imóvel , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,87 FundManager - ES Alta Vista Valores apresentados em: Euros 1/1

12 ESPÍRITO SANTO ALTA VISTA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2011 (Valores expressos em Euros) INTRODUÇÃO O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento nº 2/2005, de 14 de Abril de 2005, da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, que estabeleceu o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário (PCFII). As notas omissas não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar. As notas adicionais pretendem complementar a informação mínima prevista no PCFII, com o objectivo do conteúdo do Anexo permitir uma melhor compreensão do conjunto das demonstrações financeiras. CONSTITUIÇÃO E ACTIVIDADE DO FUNDO O Fundo Espírito Santo Alta Vista Fundo de Investimento Imobiliário Fechado (doravante denominado o Fundo) é um fundo de investimento imobiliário fechado, gerido pela ESAF - Espírito Santo Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., (com sede na Avenida Álvares Cabral n.º 41, em Lisboa) e foi constituído em 05 de Dezembro de 2006 por um período inicial de 4 anos podendo ser prorrogado por períodos iguais ou inferiores a 4 anos. A actividade encontra-se regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 252/2003, de 17 de Outubro, pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, de 7 de Janeiro, pelo Decreto-Lei nº 357-A/2007, de 31 de Outubro e pelo Decreto-Lei nº 211-A/2008, de 3 de Novembro, que estabelece o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário. O objectivo do Fundo é alcançar, numa perspectiva de longo prazo, uma valorização do capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores predominantemente imobiliários. O Banco Espírito Santo, S.A. assume as funções de Banco Depositário do Fundo e nessa qualidade tem a custódia de todos os activos mobiliários que compõem o Espírito Santo Alta Vista. As unidades de participação foram colocadas junto dos investidores pelo Banco Espírito Santo, S.A. e pela Sociedade Gestora, ESAF - Espírito Santo Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.

13 APRESENTAÇÃO DAS CONTAS E RESUMO DOS PRINCIPAIS PRINCÍPIOS CONTABILÍSTICOS E CRITÉRIOS VALORIMÉTRICOS (a) Apresentação das contas As demonstrações financeiras foram preparadas e estão apresentadas de acordo com o Plano Contabilístico em vigor para os Fundos de Investimento Imobiliário, que entrou em vigor em 15 de Abril de (b) Especialização dos exercícios Na preparação das contas do Fundo Espírito Santo Alta Vista foi respeitado o princípio da especialização dos exercícios. Assim, a generalidade dos custos e proveitos são contabilizados no período a que dizem respeito, independentemente da data do seu recebimento ou pagamento. (c) Imóveis Os imóveis são apresentados em Balanço por um valor compreendido entre o custo de aquisição e o seu valor de mercado, determinado de acordo com o melhor preço que poderia ser obtido se fosse colocado para venda, em condições normais de mercado, no momento das avaliações. Este valor corresponde à média aritmética simples das avaliações efectuadas por dois peritos independentes, com uma periodicidade mínima de dois anos, e sempre que ocorram aquisições ou alienações ou ainda alterações significativas do valor do imóvel. O custo de aquisição do imóvel corresponde ao valor de compra, incluindo os custos de construção, conforme aplicável, acrescido das despesas incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto, que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado para arrendamento no mercado. Os ajustamentos que resultam das avaliações, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados no activo, respectivamente, a acrescer ou deduzir ao valor do imóvel, por contrapartida das rubricas de Ganhos ou Perdas em activos imobiliários da Demonstração dos Resultados. (d) Unidades de participação O valor da unidade de participação é calculado mensalmente, tendo por base o valor líquido global do Fundo apurado no encerramento das contas no último dia do mês e o número de unidades de participação em circulação.

14 (e) Comissões de gestão e depositário O Fundo suporta encargos com comissões de gestão e de depositário, de acordo com a legislação em vigor, a título de remuneração dos serviços prestados pela Sociedade Gestora e pelo Banco Depositário. A comissão de gestão e a comissão de depositário são calculadas sobre o activo total do Fundo, sendo respectivamente de 1,3% e 0,05%. As bases e método de cálculo encontram-se descritos no regulamento de gestão do Fundo. As comissões de gestão e depositário são liquidadas mensal e trimestralmente, respectivamente, e encontram-se registadas na rubrica de Comissões de operações correntes da Demonstração dos Resultados. (f) Imposto sobre o rendimento Os Fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos a IRC de acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), considerando a natureza dos rendimentos. Desta forma, o valor das unidades de participação é, em cada momento, líquido de imposto. Os rendimentos prediais líquidos obtidos no território português, que não sejam mais-valias prediais, estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 20%. Relativamente às mais-valias prediais, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício. Outros rendimentos que não prediais, são tributados da seguinte forma: os rendimentos obtidos no território português, que não sejam mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso a retenção não ocorra, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício, a exemplo do que acontece com os rendimentos, que não sejam mais-valias obtidos no estrangeiro; relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora dele, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 10%, que incide sobre a diferença entre as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício. Ao imposto assim apurado é ainda deduzido o imposto restituído aos participantes que sejam sujeitos passivos isentos de imposto sobre o rendimento. De acordo com o artigo 22º do EBF, o imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais-valias, é registado na rubrica Impostos e taxas da Demonstração dos Resultados. Os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto na respectiva rubrica da Demonstração dos Resultados. A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada até ao final do mês de Abril do exercício seguinte, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais durante um período de quatro anos contado a partir do ano a que respeitam.

15 NOTA 1 VALIAS POTENCIAIS EM IMÓVEIS De acordo com a política contabilística descrita na alínea c), os imóveis em carteira encontram-se registados por um valor compreendido entre o seu custo de aquisição e o respectivo valor de mercado, determinado como a média aritmética simples de duas avaliações efectuados por peritos independentes. Os imóveis em carteira, encontram-se em fase de construção pelo que o valor contabilístico reflecte o estado actual da construção. O quadro abaixo apresenta a diferença entre o valor contabilístico dos imóveis assim determinado, com os respectivos valores de avaliação, sendo que para os imóveis em construção esse valor de avaliação reflecte o valor do imóvel no estado de acabado. Imóveis Valor Contabilístico Média dos Valores das Avaliações Diferença Imóvel Alta Vista, Porto Imóvel Alta Vista II, Porto (a) Total (a) O valor das avaliações considera os projectos acabados. NOTA 2 UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO E CAPITAL DO FUNDO Descrição Saldo inicial Subscrições Resgates Distribuição de Resultados Outros Resultados Período Saldo Final Valor bas e Variações patrimoniais ( ) ( ) Resultados acumulados ( ) ( ) - ( ) Resultados do período ( ) ( ) ( ) Total ( ) N.º de unidades participação Valor unid. participação (em Euros) 895,70-695,72

16 NOTA 3 IMÓVEIS As aplicações em imóveis apresentam-se em Anexo. Durante o exercício de 2011 não ocorreram quaisquer alterações ou alienações na carteira de imóveis do Fundo. NOTA 9 VALORES COMPARATIVOS Durante o presente exercício não se verificaram alterações de políticas contabilísticas, e ou critérios contabilísticos com efeitos relevantes nas demonstrações financeiras, pelo que os valores são comparáveis, em todos os aspectos significativos, com os valores do exercício anterior. NOTA 12 RETENÇÃO DE IMPOSTOS Durante o exercício de 2011, não foram efectuadas retenções na fonte sobre rendimentos prediais obtidos pelo Fundo devido à dispensa de retenção na fonte de imposto sobre esses rendimentos, quando obtidos por fundos de investimento imobiliário, de acordo com a alteração introduzida pelo Orçamento de Estado para NOTA 13 RESPONSABILIDADES ASSUMIDAS POR E PARA COM TERCEIROS Em 31 de Dezembro de 2011, as responsabilidades assumidas com terceiros referem-se a operações a prazo de venda de um conjunto de fracções do Imóvel Alta Vista I, pelo montante global de Euros (2010: Euros).

17 NOTA 14 OUTRAS INFORMAÇÕES RELEVANTES PARA A APRECIAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS 14.1 Contas de terceiros do passivo A rubrica Comissões e outros encargos a pagar inclui valores e taxas a pagar relativos às comissões de gestão e depósito, bem como taxa de supervisão. A 31 de Dezembro de 2011 a decomposição da rubrica apresenta-se como segue: Descrição Sociedade gestora Banco depositário Autoridades de supervisão Total Em 31 de Dezembro de 2010, a rubrica Outras contas de credores inclui o montante de Euros (2010: Euros) referente ao imposto a pagar sobre rendimentos de imóveis. Em 31 de Dezembro de 2011, a rubrica Empréstimos não titulados é apresentada como segue: Descrição Empréstimos não titulados Descoberto bancário Total Juros e custos equiparados A rubrica Juros e custos equiparados de operações correntes regista o montante de Euros (2010: Euros) relativo ao pagamento de juros sobre o descoberto bancário.

18 14.3 Comissões Em 31 de Dezembro de 2011, o Fundo suportou os seguintes valores de comissões: Descrição Comissão de gestão Comissão de depósito Taxa de supervisão Comissão de garantia Total Impostos Em 31 de Dezembro de 2011, a rubrica de Impostos era composta por: Descrição Imposto sobre rendimentos prediais Imposto sobre rendimento IMI 58 - Imposto do selo Total NOTA 15 - ACONTECIMENTOS SUBSEQUENTES Não existem factos relevantes ocorridos após 31 de Dezembro de 2011.

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