NB ALTA VISTA Fundo de Investimento Imobiliário Fechado

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1 NB ALTA VISTA Fundo de Investimento Imobiliário Fechado NB Alta Vista F. I. I. F.

2 1. DESCRIÇÃO DO FUNDO O NB ALTA VISTA Fundo de Investimento Imobiliário Fechado (anteriormente denominado ES ALTA VISTA Fundo de Investimento Imobiliário Fechado) é um fundo de investimento imobiliário de subscrição particular, que obedece ao nº 2 do artigo 48º do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, gerido pela GNB Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A... Foi constituído no dia 5 de Dezembro de 2006, através de deliberação do Conselho Directivo da C.M.V.M., de acordo com o Decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março alterado pela Lei nº 16/2015, de 24 de fevereiro, que estabelecem o Regime Jurídico dos fundos de Investimento Imobiliário. O depositário dos valores que constituem o Fundo é o Novo Banco (entidade constituída por deliberação do Conselho de Administração do Banco de Portugal tomada em reunião extraordinária de 3 de Agosto de 2014, nos termos do nº 5 do artigo 145º - G do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, aprovado pelo Dec-Lei nº298/92, de 31 de Dezembro). O Fundo foi constituído por um prazo de 4 anos, a contar da data da sua constituição, com um capital inicial de Euros correspondentes a unidades de participação (UP s) com um valor unitário de subscrição inicial de Euros. O Fundo, durante os primeiros dois anos, será de capitalização. Assim sendo, e a partir do 3º ano de duração será de distribuição, ou seja, privilegia a distribuição dos resultados distribuíveis 1. Assim sendo, e caso a Sociedade Gestora entenda que deve haver lugar à referida distribuição, esta terá uma periodicidade anual (apenas a partir do 3º ano de duração). Por deliberação da Assembleia de Participantes realizada no dia 15 de Novembro de 2012 foi decidido prorrogar a duração do Fundo, com efeitos a partir de 5 de Dezembro de 2012, por mais dois (2) anos, passando a duração do Fundo a ser de 8 (oito) anos contados a partir da sua constituição. Por deliberação da Assembleia de Participantes realizada no dia 1 de Dezembro de 2014 foi decidido prorrogar a duração do Fundo, com efeitos a partir de 5 de Dezembro de 2014, por mais dois (2) anos, passando a duração do Fundo a ser de 10 (dez) anos contados a partir da sua constituição, até 5 de Dezembro De acordo com o RJOIC, Dec-lei 16/2015 de 24 de Fevereiro, artigo 62º, as assembleias de participantes com o objetivo de se prorrogar a duração de fundos de investimento imobiliários fechados têm de ser efectuadas 6 meses em antecipação á data de final do período inicial do fundo ou à data prevista para o fim do período de prorrogação. O Fundo termina a presente prorrogação no dia 5 de Dezembro de 2016, pelo que até dia 5 de Junho de 2016 será realizada a necessária assembleia e participantes para deliberação de um novo período de prorrogação do Fundo ou, em 5 de Dezembro, o Fundo entrar em processo de dissolução, liquidação, partilha, de acordoo com o nº26 do Regulamento de Gestão do Fundo. O Fundo tem em vista a valorização das participações e dos rendimentos a distribuir, bem como o desempenho das suas finalidades económicas e financeiras. Poderão integrar os activos do fundo, valores imobiliários ou outros activos equiparáveis, participações em 1!"#$% & #"!" "' "( % ) " *+' ",-(./ NB Alta Vista F. I. I. F.

3 sociedades imobiliárias (sujeito a um limite de 25 % do activo total do Fundo), unidades de participação de outros fundos imobiliários e/ou liquidez. Assim sendo, e como forma de atingir o objectivo definido, o Fundo investee na realização de projectos de construção paraa revenda, arrendamento ou outras formas de exploração onerosa. Os imóveis detidos pelo Fundo correspondem a prédios urbanos ou fracções autónomas destinados a logística, comércio, habitação e serviços e devem estar localizados em Portugal. Sem prejuízo de poder investir noutras zonas do país, inicialmente o Fundo concentrará o seu investimento no distrito do Porto. 2. ACTIVIDADE DO FUNDO Em 31 de Dezembro de 2015, o Valor Líquido Global do Fundo era de ,77 Euros, o que representa uma variação de -15,4% face a 31 de Dezembro de 2014, em resultado das vendas registadas no Oportoo Palce e da desvalorização global dos activos do fundo no valor Euros OPORTO PLACE Este empreendimento está localizado na cidade do Porto, na freguesia de Lordelo do Ouro, a cerca de 5 minutos da Av. da Boavista. O projecto era inicialmente constituído por 118 apartamentos e 2 fracções para comércio, num total de m2, a construção terminou em Dezembro de 2008 tendo as licenças de utilização sido emitidas pela Câmara Municipal do Porto em Junho de As tipologias habitacionais eram estruturas por 32 Lofts (TO); 41 T2; 32 T3 e 13 T4. No ano de 2015 foram vendidas 12 fracções, num valor total de Em 31 de Dezembro de 2015, 22 fracções têm Contrato de Promessa de Compra e Venda com escritura projectada até 31 de Março de O conjunto das frações por escriturar estava estruturado da seguinte forma: Arrendadas: 11 fracções; Devolutas: 41 fracções; Total de Fracções no fundo: 52. A comercialização do empreendimento foi iniciada em Maio de O passado recente, cujo ciclo se iniciou em Agosto de 2007 com um contexto económico internacional adverso, instaurou, com maior repercussão a partir de Setembro de 2008, um sentimento negativo que levou à total estagnação da comercialização das fracções. Em consequência, a estratégia da campanha de marketing e de publicidade focalizada para a venda foi ajustada ao actual contexto que caracterizou o mercado habitacional em 2010 e, mais acentuadamente a partir de 2011, o arrendamento. O mencionado contexto de crise financeira implicou o pedido de ajuda internacional de Portugal que culminou em 2011 num pacote de ajuda financeira de 70 mil milhões de euros pelo FMI, Banco Central Europeu e Comissão Europeia, com base num programa de reestruturação e de austeridade orçamental, tendo o mesmo terminado em Junho de Este ajustamento teve um impacto negativo na economia real, no final de 2014 a taxa de desemprego era de 13,4% e as primeiras estimativas do INE para o crescimento do PIB apontam para um valor de 0,9%. Por outro lado, os bancos mantiveramm as restrições à concessão de crédito à habitação, o valor das avaliações das fracções para habitação diminuiu NB Alta Vista F. I. I. F.

4 e o nível do rácio do empréstimo/valor também foi ajustado em baixo, contexto que apresentou alguma inflexão no último trimestre de O mercado habitacional em Portugal, em particular na cidade do Porto, tem sido caracterizado por: 1. Compra do produto acabado e não em planta, com prazos de negociaçãoo sobre o preço de tabela longos e contraproposta agressivas. 2. Deficit entre a procura e a oferta; a cidade do Porto regista dificuldades de escoamento do produto acabado (ambiente económico recessivo marcado por expectativas depressivas); 3. Dificuldade na venda de produto novo e acabado resultante da pouca actividade e falta de liquidez do Mercado de compra e de apartamentos usados. Neste âmbito, a evolução do projecto tem apresentado dificuldades na concretização das vendas das fracções, tendo a GNB-FII, como medida de protecção do intrínseco valor económico do projecto, optado numa primeira instância pelo arrendamento com opção de compra nos primeiros cinco anos de duração do contrato, tendo esta decisão de gestão relevado resultados relativamente positivos pois, a procura de arrendamento habitacional é uma realidade em relativo crescendo. Num segundo momento, com maior incidência em 2013, pela redução do valor /m2 de venda, como forma de resolver a alienação patrimonial do Fundo com o objectivo da sua liquidação, minorando o implícito custo de oportunidade para os participantes QUINTA DE SERRALVES Este projecto está na base da emissão do alvará de licença de construção ALV/1338/07/DMV emitida pela Câmara Municipal do Porto em 8 de Janeiro de 2008, associada ao processo nº 46024/07/CMP. Face à realidade do mercado imobiliário da cidade do Porto e às condicionantes técnicas que caracterizavam o projecto de arquitectura e de especialidades, o projecto foi reestruturado com os seguintes objectivos: Aumentar os pés direitos no interior dos apartamentos; Nivelar à cota da rua as entradas das garagens que se efectuam pelo lote 7; Alteração do mix de tipologias, reduzindo os T3, aumentando as áreas de T1 e T2 e incorporar nos últimos andares, com vista rio, tipologias T5+1 e T4 com áreas acima dos 200m2; Projectos de arquitectura e de especialidades com certificação acústica, energética e térmica de acordo com as normas europeias e a lei nacional. A alteração ao projecto de Novembro de arquitectura deu entrada na Câmara Municipal do Porto em Complementarmente, tomou-scom dois a decisão de se proceder a alteração ao alvará de loteamento objectivos: NB Alta Vista F. I. I. F.

5 1. Integrar no Lote 5, a construção, o lote 7, adjacente, cujo único propósito é o acesso para as entradas pedonais e da garagem do Lote5; 2. Obter da Câmara Municipal o Porto a concessão de um direito jurídico municipal, equivalente ao direito de superfície, durante um período de tempo alargado, da exploração exclusiva do lote 4, agregando o mesmo ao lote 5. Para o lote 4 está prevista a construçãoo de um jardim. Através do direito de superfície, o jardim ficará como área particular dos futuros condóminos e integrará o PT. O pedido de licenciamento de alteração do alvará de loteamento com obras de urbanização foi deferido pela Câmara Municipal do Porto no dia 11 de Março A sociedade gestora optou então por solicitar a prorrogação por um prazo de 12 meses a apresentação dos projetos de obras de urbanização, solicitação deferida no dia 14 de Março. Em 11 de Março de 2015 foi requerido junto da Câmara Municipal do Porto (doravante, CMP) um período de 12 meses de prorrogação do prazo para se requerer a emissão do alvará de loteamento, solicitação deferida no dia 27 de Março. O prazo de instrução do pedido de emissão do alvará de alteração à operação de loteamento de termina no dia 29 de Março de 2016, sendo o Fundo então obrigado a levantar o alvará e a pagar uma taxa de à CMP. O Fundo foi entretanto informado pela EDP que terá que entregar, aquando de emissão do alvará de alteração à operação de loteamento, uma caução no valor de ,09 como garantia da obra de instalações elétricas DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS Não houve lugar a distribuição de resultados. 3. DEMONSTRAÇÃO DO PATRIMÓNIO " 2 " " 4" 0!%" /78/9 /:7/7: /9 7/;:/9 7;/77 7// TÍTULOS EM CARTEIRA POR GEOGRAFIA E SETOR A carteira do Fundo não detém valores mobiliários. NB Alta Vista F. I. I. F.

6 5. MOVIMENTOS NOS ATIVOS DO FUNDO " "-)#"< (- #. (&# (,- )#"<,-# 1""",-%$"# #"!% 156 9/;; 8/9 9;/;: ;/ 9/8 7/ //8 /97/:: 88/ //8 6. VALORIZAÇÃO E UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO EM CIRCULAÇÃO 0 =456 />=4,- 7. MOVIMENTOS NA COMPOSIÇÃO DOS TÍTULOS EM CARTEIRA Não existiram títulos em carteira no decorrer do ano de NB Alta Vista F. I. I. F.

7 8. REMUNERAÇÕES DA ENTIDADE GESTORA m. 56,- 596?( 56 > 56,-+& 56,-02" '; '8 8'7 :78 ; 9 (1) - Inclui Administradores executivos, Dirigentes e outros colaboradores (2) - Considerando a proporção de tempo dedicado à função (3) - Considera a proporção de remunera ação paga em função do tempo dedicado à função, e inclui todos os colaboradores que prestam funções à GNBFII, independentemente de terem vinculo laboral directo à sociedade ou a outras estruturas do Grupo GNB (4) - Montante de custos com Administraç ção imputado à GNB FII no âmbito do Grupo GNB GA (5) - Considera os colaboradores cujas actividades têm impacto significativo no perfil de risco do OIC, cabendo neste conceito os Directo ores de Departamento, independentemente da área em que exerçam actividade, e ainda os Quadros Directivos que participem nos Comités de Investimento e os Quadros Directivos com funções nas áreas de Auditoria Interna, Compliance e Gestao de Riscos. 9. GESTÃO DO RISCO Ao nível da gestão da liquidez estão implementados um conjunto de procedimentos que permitem acompanhar possíveis situações que se entendam poder gerar Risco de Liquidez. Assim: São analisados, periodicamente em sede de Comité de Investimentos semanal os níveis de liquidez disponíveis nos fundos; Previamente à aquisição de qualquer imóvel é analisado o seu impacto ao nível do perfil de liquidez do fundo; Ao nível da gestão é analisada a estrutura de custos dos fundos e necessidades de capital versus proveitos, de modo a enquadrar eventuais necessidades de aumento de capital ou possibilidade de eventuais distribuições ou reduções do mesmo; Adicionalmente e de forma a monitorizar as necessidades de capital para fazer face às responsabilidades dos fundos bem como a sua sustentabilidadee financeira, são considerados os seguintes rácios: Liquidity Coverage Ratio (LCR) Net stable Funding Ratio (NSFR) Ao nível do controlo do Risco de Mercado são efetuadas as seguintes análises: Rendibilidade e evolução dos ativos/passivos sob gestão; Nível de diversificação da carteira de imóveis (geográfica, afetação e por tipo de imóvel); Stress-tests NB Alta Vista F. I. I. F.

8 Ao nível da gestão do Risco de Crédito estão implementados procedimentos de controlo da qualidade creditícia dos promotores, prestadores de serviços e inquilinos, no caso de imóveis arrendados, sendo a análise feita previamente à contratação de qualquer serviço ou arrendamento de imóveis pertencentes ao Fundo. De forma a controlar o risco de crédito dos arrendatários dos fundos, caso existam, são monitorizadas periodicamente as rendas em dívida. No final do ano o fundo apresentava um ISSR 2 de nível 5. Os resultados dos Stress-tests, com previsão a 1 ano, estão dispostos em anexo ao relatório de gestão. 10. VALORIZAÇÃO DO PATRIMÓNIO DO FUNDO 1. A Entidade Gestora calculará no último dia útil de cada mês, às dezassete horas e trinta minutos, e com referência ao último dia desse mês, o valor da unidade de participação dividindo o valor líquido global do FUNDO pelo número de unidades de participação em circulação. 2. O valor líquido global do FUNDO é apurado deduzindo à soma dos valores que o integram o montante de comissões e encargos suportados até ao momento da valorização da carteira, independentemente do seu pagamento, efetuando a Entidade Gestora a dedução da seguinte forma sequencial: a) Dedução ao património do FUNDO todos os encargos legais e regulamentares, com exceção dos referentes às comissões de gestão e depósito e à taxa de supervisão; b) Dedução, em simultâneo, da comissão de gestão fixa e da comissão de depósito; c) Dedução da comissão de gestão variável, caso aplicável; e d) Dedução da taxa de supervisão devida à CMVM. 3. O cálculo do valor dos imóveis é feito pelo valor de aquisição, apenas nos termos previstos no regime transitório definido no artigo 107º do Regulamento 2/2015 da CMVM, ou pela média simples dos valores atribuídos por dois peritos avaliadores de imóveis, estando sujeitos a avaliações com uma periodicidade mínima de doze meses por dois peritos independentes, nas seguintes situações: a. Previamente à sua aquisição e alienação, não podendo a data de referência da avaliação do imóvel ser superiorr a seis meses relativamente à data do contrato em que é fixado o preço da ""$A/= &##,- & # #,- /!" " ( " "B!"CD'DE'!"C'DDE'!"CDDE'!"9CDDE'!"CDDE'!"8CDDE!"7CF DE/ NB Alta Vista F. I. I. F.

9 b. Sempre que ocorram circunstâncias suscetíveis de induzir alterações significativas no valor do imóvel, nomeadamente alteração da classificação do solo; c. Previamente a qualquer aumento ou redução de capital, com uma antecedência não superior a seis meses, relativamente à data de realização do aumento ou redução; d. Previamente à fusão e cisão do FUNDO, caso a última avaliação dos imóveis que integrem os respetivos patrimónios tenha sido realizada há mais de seis meses relativamente à data de produção de efeitos da fusão ou cisão. e. Os projetos de construção, projetos de reabilitação e as obras de melhoramento, ampliação e requalificação de imóveis de montante que represente pelo menos 50% do valor final do imóvel (montante significativo) são avaliados: i. Previamente ao início do projeto; ii. Com uma periodicidade mínima de 12 meses e sempre que ocorram circunstâncias suscetíveis de induzir alterações significativas no valor do imóvel, as quais correspondem à uma incorporação de valor superior a 20%, relativamente ao custo inicial estimado do projeto, f. Previamente à liquidação em espécie do FUNDO, com uma antecedência não superior a seis meses, relativamente à data de realização da liquidação. 4. Em derrogação do disposto no n.º 3 do presente artigo, os imóveis são valorizados pelo respetivo custo de aquisição, desde o momento em que passam a integrar o património do FUNDO e até que ocorra uma avaliação exigida de acordo com as alíneas a) a c) do n.º 3 do presente artigo. 5. Caso os valores atribuídos pelos dois peritos avaliadores difiram entre si em mais de 20%, por referência ao valor menor, o imóvel em causa é novamentee avaliado por um terceiro perito avaliador de imóveis, sendo o imóvel, neste caso, valorizado pela média simples dos dois valores de avaliação que sejam mais próximos entre si ou pelo valor da terceira avaliação caso corresponda à média das avaliações anteriores. 6. Os imóveis adquiridos em regime de compropriedade são inscritos no ativo do FUNDO na proporção da parte por este adquirida, respeitando a regra constante do nº 4 do presente artigo. 7. Os imóveis adquiridos em regime de permuta são avaliados nos termos do n.º 4 do presente artigo, sendo a responsabilidade decorrente da respetiva contrapartida, inscrita no passivo do FUNDO. 8. Os imóveis prometidos vender são valorizados ao preço constante do contrato- ao risco da promessa de compra e venda, atualizado pela taxa de juro adequada contraparte quando, cumulativamente: a) O organismo de investimento coletivo: i. receba tempestivamente, nos termos do contrato-promessa, os fluxos financeiros associados à transação; ii. transfira para o promitente adquirente os riscos e vantagens da propriedade do imóvel; NB Alta Vista F. I. I. F.

10 iii. transfira a posse para o promitente adquirente. b) O preço da promessa de venda seja objetivamente quantificável; c) Os fluxos financeiros em dívida, nos termos do contrato-promessa, sejam quantificáveis. 9. As transações de imóveis efetuadas a preço que varie, em termos absolutos, 20% em relação à valorizaçãoo do ativo são justificadas de imediato pela Entidade Gestora à CMVM. 10. São definidos por regulamento da CMVM os requisitos de competência e independência dos peritos avaliadores no âmbito da atividade desenvolvida para efeitos do presente regulamento de gestão, os critérios e normas técnicas de avaliação dos imóveis, o conteúdo dos relatórios de avaliação e as condições de divulgação destes relatórios ou das informações neles contidas, bem como do seu envio à CMVM. 11. As unidades de participação de organismos de investimento coletivo são avaliadas ao último valor divulgado ao mercado pela respetiva entidade gestora, exceto no caso de unidades de participação admitidas à negociação em mercado regulamentado às quais se aplica o disposto no número seguinte. 12. Os restantes valores mobiliários são avaliados ao preço de fecho no momento de referência do mercado mais representativo e com maior liquidez, ou no mercado onde os mesmos são normalmente transacionados pela Entidade Gestora, onde os valores se encontrem admitidos à negociação, ou na sua falta, de acordo com o critério do justo valor ou do valor conservador previstos no Regulamento da CMVM nº 1/ O valor líquido global do FUNDO é apurado deduzindo à soma dos valores que o integram, o montante de comissões e encargos suportados até ao momento da valorização da carteira, reportando-se este cálculo para valores mobiliários, às cotações do último fecho de sessão de bolsa. 14. O câmbio a utilizar na conversão dos ativos do FUNDO, expressos em moeda estrangeira, será o câmbio de divisas divulgado a título indicativo pelo Banco de Portugal do dia a que se refere a valorização. 15. O valor da unidade de participação calculado no último dia de cadaa mês poderá ser, superior, inferior ou igual ao do mês anterior. A oscilação do valor da unidade de participação é função da variação do preço dos ativos que compõem a carteira do FUNDO. 31 de maio de NB Alta Vista F. I. I. F.

11 ANEXO Cenários Pessimista Central Variação Valor Variação das Imóvel (%) 1 Rendas (%) Variação Valor Variação das Imóvel (%) 1 Rendas (%) Urbanizados Terrenos Não Urbanizados Projectos de construção de Reabilitação Outros projectos construção Arrendadas Construções Acabadas Não Arrendadas Direitos Arrendados -8.0% 2.5% - Não Arrendados -8.0% 2.5% - Arrendados -12.5% 5.0% - Não Arrendados -12.5% 5.0% - Serviços - NA 2.0% NA Habitação - NA 2.0% NA Serviços - NA 2.0% NA Outros -5.0% NA -2.5% NA Habitação 2.5% 0.1% Comércio -5.0% -10.0% -2.5% -5.0% Serviços -2.5% -2.5% Industrial -10.0% -10.0% -5.0% -5.0% Outros -10.0% -10.0% -5.0% -5.0% Habitação -5.0% NA - NA Comércio -10.0% NA -5.0% NA Serviços -5.0% NA - NA Industrial -15.0% NA -10.0% NA Outros -15.0% NA -10.0% NA Superficie Variação anual do valor dos imóveis e rendas. (1) Cenários e variações anuais aplicadas ao valor dos imóveis e às renda as anuais, em função da tipologia de imóveis dos fundos imobiliários geridos NB Alta Vista F. I. I. F. Optimista Va ariação Valor Variação das Imóvel (%) 1 Rendas (%) 5.0% NA 5.0% NA 5.0% NA - NA 4.0% 0.1% 5.0% 1.0% -2.5% -2.5% -2.5% -2.5% 1.0% NA - NA 1.0% NA -5.0% NA -5.0% NA I

12 Impactos Estimados (2016) 3 Valor do Fundo: Terrenos Urbanos Rústicos Total Terrenos Projectos de construção de Reabilitação Arrendados Não Arrendad Arrendados Não Arrendad Serviços Total Projectos de construção de Reabilitação Outros projectos construção Construções Acabadas Direitos Total Outros projectos construção Arrendadas Não Arrendadas Total Construções Acabadas Total Direitos Total Habitação Serviços Outros Habitação Comércio Serviços Industrial Outros Habitação Comércio Serviços Industrial Outros Superficie Carteira 2 Pessimista Central Valor Imóvel Rendas Variação Variação das Valor Imóvel 1 Rendas Variação Variação das Valor Imóvel 1 Rendas V dos dos 34.38% % % % % 0.64% 0.30% 0.00% 41.76% 2.09% % 0.64% -2.09% % 0.00% 88.31% 0.64% -2.09% % 0.00% Variação do Valor do Fundo % 1.63% Variação da Yield % -0.01% Valores em Euros (1) Considera as alterações no preço dos imóveis e das rendas (2) Valor dos imóveis e das rendas anuais sobre o Valor Líquido Global do Fundo em 31 de dezembro de 2015 (3) Percentagem de variação esperada em 2016 para o Valor Líq íquido Global do Fundo NB Alta Vista F. I. I. F. Optimista Variação Variação das Valor Imóvel 1 Rendas 1.72% % % 0.00% 0.42% % 0.00% 2.62% 0.00% 3.27% -0.02%

13 BALANÇOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 E 2014 Código Designação 2015 Notas Ativo Bruto Mv mv/p Ativo Líquido 2014 Ativo Líquido Código Designação Notas ATIVO PASSIVO E CAPITAL PRÓPRIO ATIVOS IMOBILIÁRIOS CAPITAL DO FUNDO 31 Terrenos - 61 Unidades de participação Construções 1 e ( ) Variações patrimoniais 2 ( ) ( ) 33 Direitos - 64 Resultados transitados 2 ( ) ( ) 34 Adiantamentos por compras de imóveis - 65 Resultados distribuídos 2 35 Outros ativos - 66 Resultado líquido do exercício 2 ( ) ( ) TOTAL DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS ( ) TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO CARTEIRA DE TÍTULOS E PARTICIPAÇÕES OBRIGAÇÕES: AJUSTAMENTOS E PROVISÕES Títulos da dívida pública Ajustamentos para dívidas a receber Outros fundos públicos equiparados - 48 Provisões para encargos Obrigações diversas - TOTAL DAS PROVISÕES ACUMULADAS Participações em sociedades imobiliárias - 24 Unidades de participação - CONTAS DE TERCEIROS 26 Outros instrumentos de dívida Resgates a pagar a participantes TOTAL DA CARTEIRA DE TÍTULOS E PARTICIPAÇÕES Rendimentos a pagar a participantes CONTAS DE TERCEIROS 423 Comissões e outros encargos a pagar Devedores por crédito vencido sc Outras contas de credores Devedores por rendas vencidas 8 e Empréstimos titulados s Outras contas de devedores Empréstimos não titulados d TOTAL DOS VALORES A RECEBER Adiantamentos por venda de imóveis DISPONIBILIDADES TOTAL DOS VALORES A PAGAR Caixa - 12 Depósitos à ordem ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS 13 Depósitos a prazo e com pré-aviso Acréscimos de custos Certificados de depósito - 56 Receitas com proveito diferido Outros meios monetários - 58 Outros acréscimos e diferimentos TOTAL DAS DISPONIBILIDADES Contas transitórias passivas ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS TOTAL DOS ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS PASSIVOS Acréscimos de proveitos Despesas com custo diferido - 58 Outros acréscimos e diferimentos Contas transitórias ativas - TOTAL DOS ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS ATIVOS TOTAL DO ATIVO ( ) TOTAL DO PASSIVO E DO CAPITAL PRÓPRIO Total do número de unidades de participação Valor unitário da unidade de participação Abreviaturas: MV - Mais valias; mv - Menos valias; P - Provisões O anexo faz parte integrante do balanço em 31 de dezembro de 2015.

14 DEMONSTRAÇÕES DOS RESULTADOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 E 2014 Código Designação Notas Código Designação Notas CUSTOS E PERDAS PROVEITOS E GANHOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS De operações correntes Da carteira de títulos e participações 719 De operações extrapatrimoniais Outros, de operações correntes COMISSÕES 819 De operações extrapatrimoniais 722 Da carteira de títulos e participações RENDIMENTOS DE TÍTULOS 723 Em ativos imobiliários Da carteira de títulos e participações Outras, de operações correntes De outras operações correntes 729 De operações extrapatrimoniais 829 De operações extrapatrimoniais PERDAS EM OP. FINANC. E ATIVOS IMOBILIÁRIOS GANHOS EM OPER. FINANCEIRAS E ATIVOS IMOBILIÁRIOS 732 Na carteira de títulos e participações 832 Na carteira de títulos e participações 733 Em ativos imobiliários Em ativos imobiliários Outras, em operações correntes Outros, em operações correntes 739 Em operações extrapatrimoniais 839 Em operações extrapatrimoniais IMPOSTOS REVERSÕES DE AJUSTAMENTOS E DE PROVISÕES Impostos sobre o rendimento De ajustamentos para dívidas a receber Impostos indiretos De provisões para encargos Outros impostos RENDIMENTOS DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS PROVISÕES DO EXERCÍCIO 87 OUTROS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES Ajustamentos para dívidas a receber TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) Provisões para encargos PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS 76 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS Recuperação de incobráveis 77 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES Ganhos extraordinários TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) Ganhos de exercícios anteriores CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS Outros ganhos eventuais 781 Valores incobráveis TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS (D) Perdas extraordinárias 783 Perdas de exercícios anteriores Outras perdas eventuais TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS (C) 66 RESULTADO LÍQUIDO DO EXERCÍCIO (se>0) 66 RESULTADO LÍQUIDO DO EXERCÍCIO (se<0) TOTAL x2-7x2-7x3 Resultados da carteira de títulos D-C Resultados eventuais x3+86-7x3-76 Resultados de ativos imobiliários ( ) ( ) B+D-A-C+74 Resultados antes de Imposto sobre o Rendimento ( ) ( ) 8x9-7x9 Resultados das operações extrapatrimoniais B+D-A-C Resultado líquido do exercício ( ) ( ) B-A+742 Resultados correntes ( ) ( ) O anexo faz parte integrante da demonstração dos resultados para o exercício findo em 31 de dezembro de 2015.

15 DEMONSTRAÇÕES DOS FLUXOS MONETÁRIOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 E 2014 DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS OPERAÇÕES SOBRE VALORES IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS Alienação de ativos imobiliários Rendimentos de ativos imobiliários Adiantamentos por conta de venda de ativos imobiliários Outros recebimentos de ativos imobiliários PAGAMENTOS Despesas correntes (FSE) com ativos imobiliários Outros pagamentos de ativos imobiliários Fluxo das operações sobre valores imobiliários OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS Juros de depósitos bancários Outros recebimentos correntes PAGAMENTOS Comissão de gestão Comissão de depósito Impostos e taxas Taxa de supervisão Outros pagamentos correntes Fluxo das operações de gestão corrente ( ) ( ) OPERAÇÕES EVENTUAIS RECEBIMENTOS Ganhos extraordinários PAGAMENTOS Perdas extraordinárias Perdas imputáveis a exercícios anteriores Fluxo das operações eventuais (18 405) Saldos dos fluxos monetários do exercício...(a) Disponibilidades no início do exercício...(b) Disponibilidades no fim do exercício...(c)=(b)+(a) O anexo faz parte integrante da demonstração dos fluxos monetários para o exercício findo em 31 de dezembro de 2015.

16 ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 INTRODUÇÃO O NB Alta Vista - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado (anteriormente designado como Espírito Santo Alta Vista - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado ) (Fundo) foi autorizado por deliberação do Conselho Diretivo da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) de 9 de novembro de 2006, tendo iniciado a sua atividade em 5 de dezembro de Trata-se de um Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, objeto de subscrição particular, dirigido a investidores não exclusivamente institucionais. O Fundo foi constituído com uma duração inicial de quatro anos contados a partir da data da sua constituição, prorrogável por períodos subsequentes não superiores a quatro anos, desde que essa decisão seja deliberada em Assembleia de Participantes e autorizada pela CMVM. O Fundo tem tido várias prorrogações no seu prazo de vencimento, sendo atualmente o seu vencimento, 5 de dezembro de O objetivo do Fundo é o de alcançar, numa perspetiva de longo prazo, uma valorização satisfatória do capital, através da constituição e gestão de uma carteira de ativos predominantemente imobiliários, nos termos e segundo as regras previstas no seu Regulamento de Gestão. Tendo em atenção o seu objetivo, o Fundo investirá em valores imobiliários ou outros ativos equiparáveis, participações em sociedades imobiliárias, unidades de participação de outros fundos imobiliários e/ou liquidez. Como forma de atingir o objetivo pretendido, o Fundo privilegia a realização de projetos de construção para revenda, arrendamento ou outras formas de exploração onerosa. Os imóveis detidos pelo Fundo correspondem a prédios urbanos ou frações autónomas destinados a logística, comércio, habitação e serviços e devem estar localizados em Portugal. Sem prejuízo de poder investir em todo o país, o Fundo concentra o seu investimento no distrito do Porto. O Fundo, durante os primeiros dois anos, foi um fundo de capitalização passando, a partir do terceiro ano de duração, a ser um fundo de distribuição. Deste modo, nos dois primeiros anos a contar da data do seu lançamento, o Fundo não distribuiu rendimentos. A partir do terceiro ano de duração, o Fundo passou a privilegiar a distribuição dos resultados distribuíveis, passando ser caraterizado como um fundo de distribuição. Assim sendo, e caso a Sociedade Gestora entenda que deve haver lugar à referida distribuição, esta terá uma periodicidade anual. O Fundo é administrado, gerido e representado pela GNB Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. (Sociedade Gestora). O Novo Banco, S.A. assume as funções de Banco depositário do Fundo e nessa qualidade tem a custódia de todos os ativos mobiliários que constituem o Fundo. As unidades de participação foram colocadas junto dos investidores pelo Novo Banco, S.A. e pela própria Sociedade Gestora. As notas que se seguem respeitam a numeração sequencial definida no Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário. As notas cuja numeração se encontra ausente não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a leitura das demonstrações financeiras anexas. BASES DE APRESENTAÇÃO E PRINCIPAIS POLÍTICAS CONTABILÍSTICAS As demonstrações financeiras foram preparadas no pressuposto da continuidade das operações, com base nos livros e registos contabilísticos do Fundo, mantidos de acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, e regulamentação complementar emitida por esta entidade. 1

17 ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 As políticas contabilísticas mais significativas utilizadas na preparação das demonstrações financeiras foram as seguintes: a) Especialização de exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização de exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente do momento do seu recebimento ou pagamento. b) Comissões Comissão de gestão A comissão de gestão constitui um encargo do Fundo, a título de remuneração pelos serviços de gestão do seu património que lhe são prestados pela Sociedade Gestora. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada e cobrada mensalmente, por aplicação de uma taxa anual fixa de 1,30% sobre o valor do ativo total do Fundo, sendo registada na rubrica Comissões (Nota 14.5). Adicionalmente, de acordo com o Regulamento de Gestão, será calculada uma comissão de performance correspondente a 15% da diferença, caso positiva, entre a rentabilidade anual e 8% ( benchmark ). Esta comissão é calculada e deduzida mensalmente, sob a forma de provisão, ao valor líquido global do Fundo e cobrada no primeiro dia útil do período anual seguinte àquele que respeita, sendo registada na rubrica Comissões (Nota 14.5). Comissão de depositário A comissão de depositário constitui um encargo do Fundo, a título de remuneração pelos serviços que lhe são prestados pelo Banco depositário. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada mensalmente por aplicação de uma taxa anual fixa de 0,05% sobre o valor do ativo total do Fundo, e cobrada trimestralmente, sendo registada na rubrica Comissões (Nota 14.5). c) Taxa de supervisão A taxa de supervisão cobrada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários constitui um encargo do Fundo, sendo calculada por aplicação de uma taxa mensal sobre o valor líquido global do Fundo no último dia útil de cada mês. A taxa mensal em vigor é de 0,00266%, com um limite mensal mínimo e máximo de 200 euros e euros, respetivamente, sendo registada na rubrica Comissões (Nota 14.5). d) Ativos imobiliários Os imóveis adquiridos pelo Fundo são registados de acordo com os pagamentos efetuados, acrescidos das despesas relativas a escrituras, registos e eventuais obras de melhoramento ou reconversão. De acordo com a legislação em vigor, os imóveis não são amortizados, uma vez que deverão refletir o seu valor venal, determinado de acordo com o melhor preço que poderia ser obtido caso fossem vendidos em condições normais de mercado. Adicionalmente, de acordo com a legislação em vigor, as aquisições e alienações de bens imóveis devem ser precedidas de avaliações, com uma antecedência máxima de seis meses, de pelo menos, dois peritos imobiliários independentes inscritos na CMVM. 2

18 ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 Regime aplicável até à entrada em vigor da Lei nº 16/2015, de 24 de fevereiro (Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo) Até à entrada em vigor da Lei acima referida, a qual ocorreu 30 dias após a data da sua publicação - 24 de fevereiro de os imóveis eram avaliados com uma periodicidade pelo menos bianual e sempre que ocorresse uma alteração significativa no seu valor. A valorização de cada um dos imóveis era definida pela Sociedade Gestora, sendo reanalisada anualmente por comparação entre o seu valor bruto e o valor resultante das avaliações efetuadas por dois peritos independentes, devendo o valor líquido encontrar-se compreendido entre o respetivo valor bruto e a média simples do valor atribuído pelos respetivos peritos avaliadores nas avaliações efetuadas. Regime aplicável após a entrada em vigor da Lei nº 16/2015, de 24 de fevereiro (Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo) Após a entrada em vigor da Lei acima referida, os imóveis são avaliados com uma periodicidade máxima de 12 meses, ou, no caso dos organismos de investimento imobiliário abertos, com a periodicidade correspondente à periodicidade do resgate, caso seja inferior à primeira. Adicionalmente, os imóveis deverão passar a estar registados pelo valor correspondente à média simples dos valores atribuídos pelos respetivos peritos avaliadores nas avaliações efetuadas. No entretanto, de acordo com as disposições transitórias previstas no nº 10 do artigo nº 5 da Lei nº 16/2015, a nova periodicidade de avaliação dos imóveis (anual) conta-se a partir da data de entrada em vigor daquela Lei, salvo se a avaliação obrigatória seguinte ao abrigo da anterior legislação seja devida em prazo mais curto. Desta forma, até 31 de dezembro de 2015 a Sociedade Gestora não obteve avaliações atualizadas para alguns dos imóveis que o Fundo detém em carteira. Os imóveis prometidos vender são registados pelo valor do contrato-promessa de venda, atualizado pela taxa de juro adequada ao risco da contraparte, quando, cumulativamente: a) O organismo de investimento coletivo: i) Receba tempestivamente, nos termos do contrato-promessa, os fluxos financeiros associados à transação; ii) Transfira para o promitente-comprador os riscos e vantagens da propriedade do imóvel; iii) Transfira a posse para o promitente adquirente; b) O preço da promessa de venda seja objetivamente quantificável; c) Os fluxos financeiros em dívida, nos termos do contrato-promessa, sejam quantificáveis. As mais ou menos-valias que resultem do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal são reconhecidas na demonstração dos resultados nas rubricas Ganhos/Perdas em operações financeiras e ativos imobiliários - Em ativos imobiliários, tendo como contrapartida as correspondentes mais e menos-valias não realizadas, registadas no Ativo. As mais ou menos-valias geradas na alienação de imóveis são refletidas na demonstração dos resultados do exercício em que ocorrem, sendo determinadas com base na diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição dos imóveis. Simultaneamente, são anulados na demonstração dos resultados os ajustamentos favoráveis ou desfavoráveis reconhecidos nas rubricas Mais-valias e Menos-valias do ativo. Os imóveis detidos pelo Fundo destinam-se principalmente a venda, contudo existem alguns imoveis para arrendamento. As rendas são reconhecidas como proveito no ano a que respeitam na rubrica Rendimentos de ativos imobiliários (Nota 14.6), sendo as recebidas antecipadamente registadas na rubrica Receitas com proveito diferido (Nota 14.4). 3

19 ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 e) Contas de terceiros As dívidas de terceiros refletem o valor que se espera efetivamente receber, sendo os ajustamentos para rendas vencidas a receber calculados com base na expectativa da sua cobrança. f) Unidades de participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido do património do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. O valor líquido do património corresponde ao somatório das rubricas do capital do Fundo, nomeadamente, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e resultado líquido do exercício. A rubrica Variações patrimoniais resulta da diferença entre o valor de subscrição / resgate e o valor base da unidade de participação na data da operação. Dado tratar-se de um Fundo Fechado, só haverá novas subscrições em situações de aumento de capital do Fundo. O preço de subscrição das unidades de participação corresponderá ao último valor mensal divulgado para a unidade de participação no mês anterior à data de cada liquidação financeira. Igualmente por se tratar de um Fundo Fechado, só ocorrerão resgates em caso de deliberação de redução de capital ou de oposição de alguns participantes face a situações de prorrogação do prazo do Fundo. O valor de reembolso das unidades de participação será calculado com base no preço em vigor no último dia do mês anterior em que o resgate seja solicitado, com exceção dos casos de oposição à prorrogação do prazo do Fundo, em que será considerado o valor da unidade de participação na data em que termine o período de duração inicial do Fundo, como se esse prazo não tivesse sido prorrogado. g) Distribuição de resultados De acordo com o Regulamento de Gestão do Fundo, a partir do terceiro ano de duração, este privilegia a distribuição de resultados distribuíveis. São distribuíveis os montantes correspondentes aos resultados do Fundo que excedam as necessidades previsíveis de reinvestimento, salvaguardadas que estejam a solvabilidade e solidez financeira do Fundo, bem como a sua tesouraria e a normal evolução dos negócios. A periodicidade da distribuição dos resultados será anual, sendo os resultados distribuídos pelos participantes em função do número de unidades de participação de que cada um seja titular à data da distribuição. As distribuições de resultados que vierem a ser efetuadas serão devidamente publicitadas no sistema de difusão de informação da CMVM. h) Opções de compra em contratos de arrendamento Nos termos previstos no Regulamento da CMVM n.º 2/2005 o valor da opção de compra deve ser reconhecido numa conta extrapatrimonial e, quando o preço do exercício da opção for inferior ao valor do imóvel reconhecido em carteira, as eventuais perdas devem ser reconhecidas na rubrica Perdas em Operações Financeiras e Ativos Imobiliários por contrapartida da rubrica de Ajustamentos em opções sobre imóveis. 4

20 ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE VALIAS POTENCIAIS EM IMÓVEIS Em 31 de dezembro de 2015, as valias potenciais em imóveis apresentavam a seguinte composição: Valor Média das Valia Imóvel contabilístico avaliações potencial 1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA 1.3. Outros Projectos de Construção Habitação PrédioMisto Im. Alta Vista II, Porto - FR Construções Acabadas Arrendadas Habitação Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - B, BE, BL, BM, BU, BZ, CI, F, U Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - BQ, P (*) Não Arrendadas Habitação Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - AG, AH, BB, BC, BD, BJ, BO, BP, BS, BV, BY, CA, CB, CC, CD, CE, CG, CJ, I, J, N, Q, R, V Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - AE, AF, AN, AR, AT, AV, AX, BF, C, CP, CZ, D, DE, DN, DP, O, T (39.950) (*) (*) (*) Inclui fracções registadas pelo valor definido nos respetivos contratos-promessa de venda. O imóvel registado como projeto de construção corresponde a um terreno designado por Quinta de Serralves e é contiguo ao empreendimento registado em construções acabadas, e designado por Oporto Place. O terreno destina-se igualmente à construção de um empreendimento de habitação. 2. CAPITAL DO FUNDO O Fundo foi constituído em 5 de dezembro de 2006 com um capital inicial de euros, representado por unidades de participação com valor inicial de subscrição de euros cada. Por deliberação da Assembleia de Participantes realizada no dia 3 de novembro de 2010, foi decidido prorrogar a duração do Fundo, com efeitos a partir de 5 de dezembro de 2010, por mais dois anos, passando a duração do Fundo a ser de seis anos contados a partir da sua constituição. Posteriormente, por deliberação da Assembleia de Participantes realizada no dia 15 de novembro de 2012, foi decidido prorrogar a duração do Fundo, com efeitos a partir de 5 de dezembro de 2012, por mais dois anos, passando a duração do Fundo a ser de oito anos contados a partir da sua constituição. Adicionalmente, por deliberação da Assembleia de Participantes realizada no dia 1 de dezembro de 2014 foi decidido prorrogar a duração do Fundo, com efeitos a partir de 5 de dezembro de 2014, por mais dois anos, passando a duração do Fundo a ser de dez anos contados a partir da sua constituição, até 5 de dezembro No dia 9 de junho de 2008, foi comunicado à CMVM, o aumento de capital do Fundo no montante de ,87 euros, correspondente a unidades de participação, passando o capital do Fundo a ser de ,87 euros, representado por unidades de participação. Este aumento de capital foi realizado mediante subscrição particular completa, tendo a respetiva liquidação financeira ocorrido em 12 de junho de

21 ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 No dia 27 de fevereiro de 2009, foi comunicado à CMVM, o aumento de capital do Fundo no montante de ,84 euros, correspondente a unidades de participação, passando o capital do Fundo a ser de ,71 euros, representado por unidades de participação. Este aumento de capital foi realizado mediante subscrição particular completa, tendo a respetiva liquidação financeira ocorrido em 27 de fevereiro de O Património do Fundo está titulado através de unidades de participação iguais com um valor base de euros cada, conferindo aos seus titulares um direito de propriedade sobre os valores do Fundo, proporcional ao número de unidades de participação detidas. O movimento ocorrido no capital do Fundo durante o exercício findo em 31 de dezembro de 2015 foi o seguinte: Saldo Aplicação do Resultado Saldo Descrição resultado do exercício Outros Valor base Variações patrimoniais ( ) - ( ) Resultados transitados ( ) ( ) - 1 ( ) Resultado líquido do exercício ( ) ( ) - ( ) ( ) Número de unidades de participação Valor unitário das unidades de participação (Em euros) 436, ,5215 Dado tratar-se de um Fundo Fechado, as unidades de participação apenas são reembolsáveis aquando da sua liquidação ou redução de capital. Em 31 de dezembro de 2015, o Fundo era detido por 7 participantes (91,8% das unidade de participação detidas por um Fundo de Pensões gerido por uma entidade relacionada da sociedade gestora ). 3. IMÓVEIS Em 31 de dezembro de 2015, esta rubrica apresentava a seguinte composição: Área Avaliação I Avaliação II Valor de Imóvel (m2) Data Valor Data Valor balanço 1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA 1.3. Outros Projectos de Construção Habitação Prédio Misto Im. Alta Vista II, Porto - FR /11/ /11/ Construções Acabadas Arrendadas Habitação Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - B, BE, BL, BM, BU, BZ, CI, F, U /12/ /12/ Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - BQ, P /07/ /07/ Não Arrendadas Habitação Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - AG, AH, BB, BC, BD, BJ, BO, BP, BS, BV, BY, CA, CB, CC, CD, CE, CG, CJ, I, J, N, Q, R, V Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - AE, AF, AN, AR, AT, AV, AX, BF, C, CP, CZ, D, DE, DN, DP, O, T /12/ /12/ /07/ /07/ Em 31 de dezembro de 2015, nos imóveis que se encontram arrendados, os respetivos contratos de arrendamento concedem aos inquilinos opções de compra. O valor das opções de compra não é inferior ao valor pelo qual os imóveis se encontram registados no balanço. 6

22 ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 No exercício de 2015 foram alienados os seguintes imóveis: Imóvel Valor de venda Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - AA Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - AZ Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - BA Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - G Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - BX Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - DL Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Z Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - CH Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - CM Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - M Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - AI Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - DH DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO O movimento ocorrido na liquidez do Fundo durante o exercício findo em 31 de dezembro de 2015 foi o seguinte: 2015 Descrição Aumentos Reduções Depósitos à ordem Depósitos a prazo ( ) ( ) Em 31 de dezembro de 2015 e 2014, os depósitos à ordem ascendiam a euros e euros, respetivamente, e encontravam-se domiciliados no Novo Banco, S.A.. Em 31 de dezembro de 2015 e 2014, o Fundo detinha depósitos a prazo domiciliados no Novo Banco, S.A. nos montantes de euros e euros, respetivamente, com vencimento em fevereiro de 2016 e fevereiro de 2015, respetivamente. 8. DÍVIDAS DE COBRANÇA DUVIDOSA Em 31 de dezembro de 2015 e 2014, o Fundo tinha as seguintes dívidas de cobrança duvidosa: Devedores por rendas vencidas (Nota 14.1) ====== ======. 7

23 ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE AJUSTAMENTOS O movimento ocorrido nos ajustamentos para dívidas a receber durante os exercícios findos em 31 de dezembro de 2015 e 2014, foi o seguinte: Saldo em Saldo em 31/12/2014 Reforços 31/12/2015 Ajustamentos para dívidas a receber (Nota 14.1) Os ajustamentos para dívidas a receber destinam-se na íntegra a fazer face a rendas em atraso que se apresentam de difícil cobrabilidade. Em 31 de dezembro de 2014 os ajustamentos para dívidas a receber estavam registados no ativo como uma dedução à rubrica Devedores por crédito vencido. 12. IMPOSTOS E TAXAS Património Os bens imóveis adquiridos pelo Fundo encontram-se sujeitos ao pagamento de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis ( IMT ) e de Imposto Municipal sobre Imóveis ( IMI ). Regime fiscal aplicável até 30 de junho de 2015 Nos termos do disposto no artigo 22º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, os rendimentos dos fundos de investimento imobiliário constituídos de acordo com a legislação nacional eram objeto de um regime específico de tributação em sede de IRC, relativamente a cada tipo de rendimento auferido, de forma autonomizada: Rendimentos prediais Os rendimentos prediais (rendas) eram tributados autonomamente a uma taxa de 25%, a qual incidia sobre o valor das rendas auferidas, após dedução dos encargos de conservação e de manutenção e com o IMI que tivessem sido efetivamente suportados e estivesse devidamente documentados. Mais-valias prediais As mais-valias prediais resultantes da alienação de imóveis eram tributadas autonomamente à taxa de 25%. No entanto, apenas 50% da diferença ou saldo positivo entre as mais e as menos-valias realizadas numa base anual era passível de imposto, pelo que a taxa efetiva era de 12,5%. Outros rendimentos No tocante às mais-valias que não as decorrentes da alienação de imóveis, a sua tributação era efetuada autonomamente, à taxa de 25%, nas mesmas condições que se verificariam caso o respetivo titular fosse uma pessoa singular residente em território Português, incidindo a taxa sobre a diferença positiva entre as mais e as menos-valias obtidas em cada ano. No que respeita aos rendimentos obtidos em território português que não tivessem a natureza de mais-valias (por exemplo, juros), a tributação era, por regra, efetuada por retenção na fonte à taxa de 28% como se de pessoas singulares residentes em território português se tratasse. Os rendimentos obtidos em território português, não qualificáveis como mais-valias, nem sujeitos a retenção na fonte para efeitos de IRS, eram tributados autonomamente à taxa de 25%. 8

24 ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 Os rendimentos obtidos fora do território português, não qualificáveis como mais-valias, eram tributados autonomamente à taxa de 20%, se respeitassem a rendimentos de títulos de dívida, lucros distribuídos e rendimentos de fundos de investimento. Nas restantes situações, os rendimentos eram tributados à taxa de 25%. Regime fiscal aplicável a partir de 1 de julho de 2015 Durante o primeiro semestre de 2015, foi publicado o Decreto-Lei n.º 7/2015, de 13 de janeiro, que aprovou o novo regime fiscal aplicável aos organismos de investimento coletivo, incluindo os fundos de investimento imobiliário. O novo regime assenta no método de tributação à saída, ou seja, a tributação passa essencialmente a ter impacto na esfera dos investidores. Por outro lado, foi criada uma taxa trimestral de 0,0125%, em sede de Imposto do Selo, incidente sobre o valor líquido global dos fundos de investimento imobiliário. Com efeito, os fundos de investimento imobiliário passam a ser sujeitos à taxa geral de IRC sobre o seu resultado líquido, expurgado, contudo, dos rendimentos (e respetivos gastos associados) de capitais, prediais e mais-valias, tal como qualificados para efeitos de IRS, com exclusão dos provenientes de entidades com residência ou domicílio em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável constante de lista aprovada por portaria. Por outro lado, não relevam igualmente para efeitos de determinação do lucro tributável os rendimentos, incluindo os descontos, e gastos relativos a comissões de gestão e outras comissões que revertam para os fundos de investimento imobiliário, bem como os gastos não dedutíveis previstos no Código do IRC. O novo regime entra em vigor a partir de 1 de julho de 2015, tendo sido previsto um regime transitório que estabeleceu o seguinte: - Os fundos de investimento imobiliário apuraram o imposto devido, de acordo com as regras anteriormente em vigor, por referência ao período decorrido até 30 de junho de 2015 e procederam à sua entrega, no prazo de 120 dias após a entrada em vigor das novas regras; - Existindo rendimentos adiantados ainda não reconhecidos em resultados, cujo imposto já tivesse sido entregue até àquela data, e, bem assim, rendimentos ainda não recebidos, mas já reconhecidos em resultados, cujo imposto ainda não tivesse sido entregue, o saldo líquido de imposto refletido nas respetivas rubricas de ativo e passivo, deduzido ou acrescido do imposto eventualmente reembolsado aos participantes isentos e ainda não compensado, foi (i) sendo credor, entregue ao Estado e (ii) sendo devedor, solicitado o seu reembolso, ambos no prazo de 120 dias após a entrada em vigor das novas regras; - As mais-valias e menos-valias resultantes da alienação de imóveis adquiridos na vigência das regras ainda em vigor são tributadas nos termos destas, mas apenas por referência ao exercício em que os respetivos ativos venham a ser alienados, na proporção correspondente ao período de detenção daqueles ativos até 30 de junho de

25 ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 Nos exercícios findos em 31 de dezembro de 2015 e 2014, os impostos suportados pelo Fundo apresentaram a seguinte composição: Impostos sobre o rendimento:. Rendimentos prediais Rendimentos de capitais Outros rendimentos Imposto do Selo Imposto Municipal sobre Imóveis ====== ====== Nos exercícios findos em 31 de dezembro de 2015 e 2014, não foram efetuadas retenções na fonte sobre os rendimentos prediais obtidos pelo Fundo, devido à dispensa de retenção na fonte de imposto sobre esses rendimentos, quando obtidos por fundos de investimento imobiliário. 13. COMPROMISSOS ASSUMIDOS Em 31 de dezembro de 2015, os compromissos assumidos tinham o seguinte detalhe: Montante Montante Tipo de responsabilidade acordado recebido (Nota 14.3) Operações a prazo de venda - Imóveis (Nota 3). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. C (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. D (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. O (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. P (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. Q (20.000). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. R (15.000). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. T (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. AE (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. AF (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. AN (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. AR (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. AT (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. AV (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. AX (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. BF (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. BQ (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. CJ (50.000). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. CP (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. CZ (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. DE (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. DN (*). Prédio Urbano Im. Alta Vista I, Porto - Fr. DP (26.250) (*) ( ) (*) Frações prometidas vender no âmbito de um contrato-promessa de venda celebrado em 27 de julho de De acordo com a versão atual do mencionado contrato, as escrituras de venda dos imóveis deverão ocorrer até 29 de junho de Adicionalmente, em 31 de dezembro de 2015 o Fundo tinha contratado junto do Novo Banco, S.A., uma garantia bancária no montante de euros a favor da Câmara Municipal do 10

26 ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 Porto para garantia da execução das obras de urbanização do pedido de licenciamento de operação de loteamento para o terreno sito na rua de Serralves nº OUTRAS INFORMAÇÕES RELEVANTES PARA A APRECIAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS 14.1 CONTAS DE TERCEIROS - ATIVO Em 31 de dezembro de 2015 e 2014, estas rubricas apresentavam a seguinte composição: Devedores:. Devedores por rendas vencidas (Nota 8) Ajustamentos para rendas vencidas (Nota 11) - ( ) Outras contas de devedores: Ajustamentos para outras contas de devedores (Nota 11) - (19.060) ====== ===== Em 31 de dezembro de 2015 e 2014 o Fundo tem registados ajustamentos para dívidas a receber no montante de euros e euros, respetivamente (Nota 11) ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS - ATIVO Em 31 de dezembro de 2015 e 2014, estas rubricas apresentavam a seguinte composição: Acréscimos de proveitos:. Juros de depósitos a prazo Outros acréscimos e diferimentos:. Outros ===== === Em 31 de dezembro de 2015, o saldo da rubrica Outros acréscimos e diferimentos Outros corresponde a despesas incorridas com obras nos imóveis, após a data das respetivas avaliações. 11

27 ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE CONTAS DE TERCEIROS - PASSIVO Em 31 de dezembro de 2015 e 2014, estas rubricas apresentavam a seguinte composição: Comissões e outros encargos a pagar:. Comissão de gestão Comissão de depositário Taxa de supervisão Outras contas de credores:. Setor Público Administrativo: - Imposto retido a terceiros Imposto sobre rendas em atraso Imposto apurado sobre rendas recebidas Imposto sobre outros rendimentos Outros credores Cauções Adiantamentos por venda de imóveis (Nota 13) ====== ====== 14.4 ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS - PASSIVO Em 31 de dezembro de 2015 e 2014, estas rubricas apresentavam a seguinte composição: Acréscimos de custos:. Auditoria Imposto do Selo Outros Receitas com proveito diferido:. Rendas pagas antecipadamente ===== ==== 12

28 ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE COMISSÕES Nos exercícios findos em 31 de dezembro de 2015 e 2014, esta rubrica apresentava a seguinte composição: Outras, de operações correntes:. Comissão de gestão Comissão de depositário Taxa de supervisão ====== ====== 14.6 RENDIMENTOS DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS Nos exercícios findos em 31 de dezembro de 2015 e 2014, esta rubrica incluiu as rendas auferidas pelo Fundo relativas aos imóveis que detém GANHOS/PERDAS EM OPERAÇÕES FINANCEIRAS E ATIVOS IMOBILIÁRIOS No exercício findo em 31 de dezembro de 2015, o saldo das rubricas Ganhos e perdas em ativos imobiliários inclui menos-valias líquidas não realizadas resultantes das avaliações dos imóveis, nos montantes de euros e menos-valias líquidas resultantes da alienação de imóveis, no montante de 142 euros GANHOS DE EXERCÍCIOS ANTERIORES No exercício findo em 31 de dezembro de 2015, este saldo respeita à anulação do saldo credor apurado em 30 de junho de 2015 por imposto sobre o rendimento predial por rendas vencidas e não recebidas, no âmbito do novo regime fiscal aplicável a partir de 1 de julho de

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