Fundo de Investimento Imobiliário Aberto. ES LOGISTICA (CMVM nº 1024)

Transcrição

1 Relatório de Gestão ES LOGISTICA Fundo de Investimento Imobiliário Aberto Fundo de Investimento Imobiliário Aberto ES LOGISTICA (CMVM nº 1024) Relatório de Gestão Dezembro de 2008 ESAF Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. Página 1/4

2 Relatório de Gestão ES LOGISTICA Fundo de Investimento Imobiliário Aberto 1 Descrição do Fundo O Fundo de Investimento Imobiliário Aberto ES Logística é um fundo de investimento imobiliário aberto, que obedece ao Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, gerido pela ESAF Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.. O Fundo foi constituído como um Fundo de Investimento Imobiliário Aberto em 3 de Dezembro de 2007, tendo a sua constituição sido autorizada pela CMVM em 26 de Julho de 2007, por tempo indeterminado. através de deliberação do Conselho Directivo da C.M.V.M., de acordo com o Decreto Lei nº 60/2002, de 20 de Março, alterado pelo Decreto Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro, que estabelecem o Regime Jurídico dos fundos de Investimento Imobiliário. O depositário dos valores que constituem o Fundo é o Banco Espírito Santo, S.A.. A administração, gestão e representação do Fundo cabe, por mandato dos participantes, que se considera atribuído por simples subscrição das unidades de participação, e que se mantém enquanto essa participação subsistir, à ESAF Espírito Santo Fundos de Investimento Imobiliário, SA. O objectivo de investimento do Fundo é o de alcançar, numa perspectiva de longo prazo, uma valorização satisfatória do capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores constituída por um conjunto diversificado de activos, predominantemente imobiliários nos termos e segundo as regras previstas. Tendo em atenção o seu objectivo, o Fundo investirá em valores imobiliários na sua maioria ligados à logística e distribuição, e acessoriamente em liquidez e fundos imobiliários, decidindo a Sociedade Gestora, em cada momento, dentro dos limites exigidos por lei, qual a proporção ideal. O Fundo investe em valores imobiliários com a finalidade de compra e venda, desenvolvimento de projectos de construção e arrendamento. O Fundo capitalizará os rendimentos obtidos, podendo pontualmente distribuir rendimentos e, nesse sentido, caracterizando se consequentemente o Fundo como um Fundo de distribuição contingencial. A periodicidade da distribuição dos resultados, será pontual, sendo tal distribuição determinada pela Sociedade Gestora podendo, no entanto, semestralmente, proceder à distribuição dos resultados distribuíveis, considera se como resultados distribuíveis os montantes correspondentes aos resultados do fundo que excedam as necessidades previsíveis de reinvestimento, salvaguardadas que estejam a solvabilidade e solidez do Fundo, bem como a sua tesouraria e a normal evolução dos negócios. ESAF Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. Página 2/4

3 Relatório de Gestão ES LOGISTICA Fundo de Investimento Imobiliário Aberto A composição do património do Fundo obedece às normas legais em vigor pelo que terá que respeitar, nomeadamente, os seguintes limites: a. O valor dos imóveis, e de outros activos equiparáveis, não pode representar menos de 75% do activo total do Fundo; b. O desenvolvimento de projectos de construção não pode representar, no seu conjunto, mais de 25% do activo total do Fundo; c. O valor de um imóvel ou de outro activo equiparável não pode representar mais de 20% do activo total do Fundo; d. As participações em sociedades imobiliárias não podem representar mais de 25% do activo total do Fundo de investimento; e. Só podem investir em imóveis localizados em Estados membros da União Europeia ou da OCDE, não podendo os investimentos fora da União Europeia representar mais de 25% do activo total do Fundo de investimento; f. O limite para a aquisição de Unidades de Participação em Fundos Imobiliários, é de 25% do activo total do Fundo por conta do qual a aquisição é efectuada. g. Para efeitos de apuramento do limite definido na alínea b), são considerados os imóveis destinados ao desenvolvimento de projectos de construção, ainda que os referidos projectos não tenham sido iniciados. Os limites definidos na alínea a) e alínea e) são aferidos em relação à média dos valores verificados no final de cada um dos últimos seis meses, sendo respeitados no prazo de dois anos a contar da data de constituição do Fundo. j. Em casos devidamente fundamentados pela Sociedade Gestora, poderá a CMVM autorizar que o Fundo de investimento detenha transitoriamente uma estrutura patrimonial que não respeite algumas das alíneas acima indicadas. Para a prossecução dos seus objectivos, o fundo pode endividar se até um limite de 25% do activo total do Fundo. ESAF Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. Página 3/4

4 Relatório de Gestão ES LOGISTICA Fundo de Investimento Imobiliário Aberto 2 Actividades do Fundo Em 31 de Dezembro de 2008 o fundo tinha um volume líquido sob gestão de Da actividade do Fundo em 2008, há a registar a assinatura de um Contrato de Promessa de Compra e Venda com Montiterras, S.A. para compra de um imóvel armazém sito em Alcochete pelo valor de ,12. Na assinatura de contrato foi adiantado por conta do preço de compra o valor de , tendo sido pago um reforço de sinal em Junho no valor de e o remanescente do preço em Agosto no valor de ,12 A escritura deste imóvel para o fundo está prevista para o primeiro trimestre de 2009, com a respectiva tomada de posição no contrato de arrendamento com a Logista, S.A., por parte do fundo Logística. 3 Distribuição de Resultados Durante o ano 2008, foram efectuadas as seguintes distribuições: 30 de Junho de 2008: valor distribuído por UP foi de 0,1005, resultante da diferença do valor de UP apurada a de 5,1005 para o valor base de 5,00 ; 31 Dezembro de 2008: o valor distribuído por UP foi de 0,1347, resultante da diferença do valor de UP apurada a de 5,1347 para o valor base de 5,00 ESAF Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. Página 4/4

5 Balanço Fundo: ES Logística Data: 31 de Dezembro de 2008 ACTIVO Valores em Euros PERÍODO N PERIODO N1 Código Designação Bruto Mais valias Menos valias Líquido Líquido ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 34 Adiantamentos por Compras de Imóveis TOTAL ACTIVOS IMOBILIÁRIOS DISPONIBILIDADES 12 Depósitos à Ordem Certificados de Depósito TOTAL DISPONIBILIDADES ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS 51 Acréscimos de Proveitos Outros Acréscimos e Diferimentos TOTAL ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS ACTIVOS TOTAL DO ACTIVO O Técnico Oficial de Contas A Administração

6 Balanço Fundo: ES Logística Data: 31 de Dezembro de 2008 PASSIVO E CAPITAL Valores em Euros Código Designação PERÍODO N PERÍODO N1 CAPITAL DO FUNDO 61 Unidades de Participação Variações Patrimoniais Resultados Transitados Resultados Distribuídos ( ) 66 Resultados Líquidos do Período TOTAL CAPITAL DO FUNDO CONTAS DE TERCEIROS 422 Rendimentos a Pagar a Participantes Comissões e outros encargos a Pagar Outras Contas de Credores TOTAL VALORES A PAGAR ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS 53 Acréscimos de Custos Receitas com Proveito Diferido TOTAL ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS PASSIVOS TOTAL DO PASSIVO + CAPITAL Número de Unidades de Participação Valor Unitário das Unidades de Participação 5,00 5,01 O Técnico Oficial de Contas A Administração

7 Demonstração dos Resultados Fundo : ES Logística Data: 31 de Dezembro de 2008 Código Designação CUSTOS E PERDAS Valores em Euros Período N Período N1 CUSTOS E PERDAS CORRENTES Comissões Outras, de Operações Correntes Perdas em Operações Financeiras e Activos Imobiliários Impostos Impostos sobre o rendimento Indirectos 76 Fornecimentos e Serviços Externos 77 Outros Custos e Perdas Correntes TOTAL CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) Resultado Líquido do Período TOTAL O Técnico Oficial de Contas A Administração

8 Demonstração dos Resultados Fundo : ES Logística Data: 31 de Dezembro de 2008 PROVEITOS E GANHOS Valores em Euros Código Designação PROVEITOS E GANHOS CORRENTES Período N Período N1 Juros e Proveitos Equiparados Outros, de Operações Correntes Rendimentos de Activos Imobiliários TOTAL PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) TOTAL RESUMO Resultado da Carteira de Títulos Resultados de Activos Imobiliários Resultado das Operações Extrapatrimoniais Resultados Correntes = (B)(A) Resultados Eventuais = (D)(C) Resultados Antes de Impostos sobre o Rendimento Resultados Líquidos do Período = (RL) O Técnico Oficial de Contas A Administração

9 Demonstração dos Fluxos Monetários Fundo: ES Logística Fundo de Investimento Imobiliário Aberto Data: 31 de Dezembro de 2008 Discriminação dos Fluxos (valores em Euros) De a De a OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO Recebimentos Subscrição Unid.Participação Pagamentos Resgates de Unid.Participação Rendimentos pagos aos Participantes Fluxo das Operações sobre as Unidades do Fundo OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE Recebimentos Juros de Depos.Banc. Juros de Cert.Depos. Out.Receb.Oper.Corr Pagamentos Amortização de Empréstimos Juros de Depósitos Bancários Comissão de Gestão Comissão de Depósito Impostos e Taxas Taxa de Supervisão Out.Pag.Oper.Correntes Fluxo das Operações Gestão Corrente ( ) OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS Recebimentos Rend. De Imóveis Pagamentos Aquisição Imóveis Fornecimentos e serv.externos com imóveis Adiant.p/conta Imóveis Fluxo das Operações com Valores Imobiliários ( ) Saldo dos Fluxos Monetários do Período..(A) Disponibilidades no Início do Período.... (B) Disponibilidades no Fim do Período.. (C) ( ) O Técnico Oficial de Contas A Administração

10 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ABERTO ES LOGÍSTICA ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2008 (Valores expressos em Euros) INTRODUÇÃO O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento nº 2/2005, de 14 de Abril de 2005, da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, que estabelece o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário (PCFII). As notas omissas não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar. As notas adicionais pretendem complementar a informação mínima prevista no PCFII, com o objectivo do conteúdo do Anexo permitir uma melhor compreensão do conjunto das demonstrações financeiras. CONSTITUIÇÃO E ACTIVIDADE DO FUNDO O Fundo ES Logística (o Fundo) é um fundo de investimento imobiliário aberto, gerido pela ESAF Espírito Santo Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., (com sede na Avenida Álvares Cabral n.º 41, em Lisboa) e foi constituído em 3 de Dezembro de 2007 por tempo indeterminado. A actividade encontrase regulamentada pelo DecretoLei n.º 60/2002, de 20 de Março, com as alterações introduzidas pelo DecretoLei n.º 13/2005, de 7 de Janeiro, que estabelece o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário. O objectivo do Fundo é alcançar, numa perspectiva de longo prazo, uma valorização do capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores predominantemente imobiliários. O Banco Espírito Santo, S.A. assume as funções de Banco Depositário do Fundo e nessa qualidade tem a custódia de todos os activos mobiliários que constituem o ES Logística. As unidades de participação foram colocadas junto dos investidores pelo Banco Espírito Santo, S.A..

11 APRESENTAÇÃO DAS CONTAS E RESUMO DOS PRINCIPAIS PRINCÍPIOS CONTABILÍSTICOS E CRITÉRIOS VALORIMÉTRICOS (a) Apresentação das contas As demonstrações financeiras foram preparadas e estão apresentadas de acordo com o Plano Contabilístico em vigor para os Fundos de Investimento Imobiliário, que entrou em vigor em 15 de Abril de (b) Especialização dos exercícios Na preparação das contas do Fundo ES Logística foi respeitado o princípio da especialização dos exercícios. Assim, a generalidade dos custos e proveitos são contabilizados no período a que dizem respeito, independentemente da data do seu recebimento ou pagamento. (c) Aplicações em títulos Os títulos em carteira cotados são reavaliados numa base diária com base no valor de mercado divulgado e que corresponde à cotação efectuada nos últimos 90 dias. A diferença que resulta da aplicação deste critério é registada no activo em maisvalias ou menosvalias a acrescer ou a deduzir ao valor de aquisição do título, por contrapartida das rubricas da Demonstração dos Resultados, Ganhos em operações financeiras e Perdas em operações financeiras, respectivamente. (d) Participações em sociedades imobiliárias O investimento em sociedades imobiliárias, que têm subjacente o desenvolvimento de projectos imobiliários, é apresentado no Activo pelo valor de aquisição até estarem reunidas as condições que permitam apurar o valor de mercado dos activos dessas sociedades. A partir desse momento as mais ou menosvalias potenciais ou os ganhos ou perdas efectivos, conforme aplicável, são reconhecidas nas contas dessas sociedades, e de forma indirecta nas contas do Fundo, decorrente da aplicação do método da equivalência patrimonial. (e) Imóveis Os imóveis são apresentados em Balanço por um valor compreendido entre o custo de aquisição e o seu valor de mercado, determinado de acordo com o melhor preço que poderia ser obtido se fosse colocado para venda, em condições normais de mercado, no momento das avaliações. Este valor corresponde à média simples das avaliações efectuadas por dois peritos independentes, com uma periodicidade mínima de dois anos, e sempre que ocorram aquisições ou alienações ou ainda alterações significativas do valor do imóvel. O custo de aquisição do imóvel corresponde ao valor de compra, incluindo os custos de construção, conforme aplicável, acrescido das despesas incorridas subsequentemente com

12 obras de remodelação e beneficiação de vulto, que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado no mercado. Os ajustamentos que resultam das avaliações, correspondentes a mais e menosvalias não realizadas, são registados no activo, respectivamente, a acrescer ou deduzir ao valor do imóvel, por contrapartidas das rubricas de Ganhos ou Perdas em activos imobiliários da Demonstração dos Resultados. (f) Unidades de Participação O valor da unidade de participação é calculado mensalmente, tendo por base o valor líquido global do Fundo apurado no encerramento das contas no último dia do mês e o número de unidades de participação em circulação. (g) Comissões de gestão e depositário O Fundo suporta encargos com comissões de gestão e de depositário, de acordo com a legislação em vigor, a título de remuneração dos serviços prestados pela Sociedade Gestora e pelo Banco Depositário. Estas comissões são calculadas sobre o valor líquido global do fundo (Capital do Fundo), sendo respectivamente de 0,87% e 0,05%. As bases e método de cálculo encontramse descritos no regulamento de gestão do fundo. As comissões de gestão e depositário são liquidadas mensal e trimestralmente, respectivamente, e encontramse registadas na rubrica de Comissões de operações correntes da Demonstração dos Resultados. (h) Imposto sobre o rendimento Os Fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos de acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a imposto sobre o rendimento de forma autónoma, considerando a natureza dos rendimentos. Desta forma, o valor das unidades de participação é em cada momento líquido de imposto. Os rendimentos prediais líquidos obtidos no território português, que não sejam maisvalias prediais, estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 20%. Relativamente às maisvalias prediais, estas estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre as maisvalias e as menosvalias realizadas no exercício.

13 Outros rendimentos que não prediais, são tributados da seguinte forma: os rendimentos obtidos no território português, que não sejam maisvalias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso a retenção não ocorra, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício, a exemplo do que acontece com os rendimentos, que não sejam maisvalias, obtidos no estrangeiro; relativamente às maisvalias, obtidas em território português ou fora dele, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 10%, que incide sobre a diferença entre as maisvalias e as menosvalias apuradas no exercício. Ao imposto assim apurado é ainda deduzido o imposto restituído aos participantes que sejam sujeitos passivos isentos de imposto sobre o rendimento. De acordo com o artigo 22º do EBF, o imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais valias, é registado na rubrica Impostos na Demonstração dos Resultados. Os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto na respectiva rubrica da Demonstração dos Resultados. A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada até ao final do mês de Abril do exercício seguinte, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais durante um período de quatro anos contado a partir do ano a que respeitam.

14 NOTA 2 UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO E CAPITAL DO FUNDO Descrição Subscrições Resgates Distribuição Resultados Outros Resultados Período Valor base ( ) Diferença subs. resgates ( ) Resultados distribuídos ( ) ( ) Resultados acumulados Resultados do período (8 255) Total ( ) ( ) Nº de unidades participação Valor unid. participação (em Euros) 5,01 5,00 NOTA 3 IMÓVEIS Em 31 de Dezembro de 2008 não existem imóveis em carteira. NOTA 7 DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO Descrição Aumentos Reduções Depósitos à ordem Certificados de Depósito TOTAL NOTA 9 VALORES COMPARATIVOS Durante o presente exercício não se verificaram alterações de políticas, e ou critérios contabilísticos com efeitos relevantes nas demonstrações financeiras, pelo que os valores são comparáveis, em todos os aspectos significativos, com os valores do exercício anterior. NOTA 12 RETENÇÃO DE IMPOSTOS No decurso do exercício de 2008, não foram efectuadas retenções na fonte sobre rendimentos prediais obtidos pelo Fundo devido à dispensa de retenção na fonte de imposto sobre esses rendimentos, quando obtidos por fundos de investimento imobiliário, de acordo com a alteração introduzida pelo Orçamento de Estado para 2002.

15 NOTA 13 RESPONSABILIDADES ASSUMIDAS POR E PARA COM TERCEIROS Em 31 de Dezembro de 2008, os imóveis objecto de operações a prazo de compra, eram os seguintes: (i) (ii) Armazém na Herdade da Barroca, Alcochete por Euros, que já se encontram pagos; Parque Logístico, Azambuja cujo valor de transacção apenas será determinado na data da escritura de compra e venda, não se encontrando pago qualquer sinal. NOTA 14 OUTRAS INFORMAÇÕES RELEVANTES PARA A APRECIAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS 14.1 Acréscimos e diferimentos activos A rubrica de Outros acréscimos e diferimentos no montante de Euros referese a despesas já liquidadas pelo Fundo respeitantes a imóveis que ainda não estão em carteira Contas de terceiros do passivo A rubrica Rendimentos a pagar a participantes no montante de Euros referese a valor a pagar aos participantes do Fundo referente ao rendimento apurado no segundo semestre de A rubrica Comissões e outros encargos a pagar inclui valores a pagar relativos às comissões de gestão e depósito, bem como a taxa de supervisão. A rubrica de Outras contas de credores no montante de Euros referese a valores a pagar de imposto sobre rendimentos de imóveis Acréscimos e diferimentos passivos A rubrica Receitas com proveito diferido regista as rendas pagas antecipadamente, de acordo com os respectivos contratos de arrendamento Comissões Durante o exercício de 2008, o Fundo suportou os seguintes valores de comissões: Descrição Comissão de gestão Comissão de depósito Outras TOTAL

16 14.5 Impostos Durante o exercício de 2008, o Fundo suportou os seguintes impostos: Descrição Sobre rendimentos prediais Sobre rendimentos de capitais Outros rendimentos 31 TOTAL NOTA 15 ACONTECIMENTOS SUBSEQUENTES Não existem factos relevantes ocorridos após 31 de Dezembro de : : : : :

17

18

19