Portugal Retail Europark Fund

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1 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Relatório de Gestão Exercício de 2011 Abs vs. Guts

2 Comité de Investimentos Alfonso Cuesta Castro Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Banco depositário Banco Invest, SA Avaliadores CB Richard Ellis Consultoria e Avaliação de Imóveis, Unip. Lda. CPU Consultores de Avaliação, Lda. Auditor KPMG & Associados SROC, SA Carteira Número de investimentos: 2 Área bruta locável total: 46,852 m² Número de Inquilinos: 41 Localização dos Investimentos: Portugal (Aveiro e Portimão)

3 Ambiente de Negócio O ano de 2011 foi difícil para o retalho em Portugal, pressionado em tenaz pela quebra do poder de compra do consumidor português e pelo peso do excesso de oferta de superfícies comerciais que o crescimento rápido verificado até 2009 criou. O stock português de superfícies comerciais terá crescido em 2011, segundo a Cushman & Wakefield, a uma taxa próxima da verificada em 2010 (cerca de 3%), levando a oferta a 3,7 milhões de m² de área bruta locável ( ABL ). Abriram três novas superfícies, dois centros comerciais, o Forum Sintra (promovido pelo Multi Development a partir do antigo Feira Nova) e o Aqua Portimão, a maior abertura (de raíz) do ano com m² de ABL e promoção da Bouygues, a que se juntou o Évora Retail Park, joint venture entre a Imorendimento e a Madford Developments. Os valores das rendas prime resistiram bem à conjuntura adversa, tendo-se fixado, segundo a Cushman & Wakefield, em 75,00/mês nos centros comerciais, 9,00/mês nos retail parks e 80,00/mês no Chiado, em Lisboa, a localização mais cara de Portugal para comércio de rua. Actividade do Fundo O Portugal Retail Europark Fund, lançado a 27 de Julho de 2006, é o primeiro fundo português exclusivamente dedicado ao investimento em retail parks. Nasceu sob o impulso do seu único investidor, o Pillar Retail Europark Fund, fonds commun de placement de direito luxemburguês também exclusivamente dedicado à constituição de uma carteira europeia de retail parks e cujo investimento inicial em Portugal foi o Sintra Retail Park, adquirido em Através dos seus vários veículos de investimento, entre os quais o PREF e o Viriatus, também sob gestão da FundBox, o Pillar Retail Europark Fund detém 5 retail parks em Portugal. O Fundo atingiu a sua maturidade em Julho de 2011, decorridos cinco anos da data da sua constituição, tendo o participante único deliberado a respectiva prorrogação por um prazo adicional de três anos. O Conselho de Administração da Sociedade Gestora regista com muito apreço a renovada confiança do participante.

4 Neste seu sexto exercício o Fundo voltou a não realizar qualquer investimento, e continuou a concentrar os seus esforços na sustentação e optimização da rentabilidade dos dois activos adquiridos em No âmbito destas iniciativas, foram celebrados 4 novos contratos em Portimão e um em Aveiro, havendo a registar idêntico número de saídas em Aveiro e 5 em Portimão. Tal como no exercício anterior, esta rotação de inquilinos traduziu-se no crescimento das rendas em ambas as superfícies, ainda que a taxas inferiores às obtidas em 2010 (quadro 1). O volume anual de rendas contratadas, a 31 de Dezembro, ficou assim próximo de 4,5 milhões, tendo progredido uns interessantes 3%. Activo Rendas Anuais Variação a a a Aveiro RP , , ,68 1,96% 0,26% Portimão RP , , ,72 12,96% 4,86% Total , , ,40 8,22% 2,99% Quadro 1: Evolução das rendas da carteira (fonte: análise FundBox). Mais uma vez sem necessidade de financiamento de novos investimentos, o Fundo manteve-se 100% financiado com capitais próprios. O exercício encerrou-se com um prejuízo de , a que correspondeu um valor da unidade de participação de 3,85, 9,05% abaixo do seu valor de 4,23 no final de A rentabilidade anualizada desde o lançamento do Fundo continuou no vermelho, tendo-se fixado em -1,76%. O prejuízo registado no exercício de 2011, tal como o que levado aos livros de 2009, deveu-se a significativas reavaliações em baixa dos valores dos activos indicados pelos Senhores Peritos Avaliadores do Fundo, não obstante a continuada subida dos rendimentos por estes gerados. De facto, os six pack abs sugeridos pelos rendimentos do Fundo parecem, infelizmente, ser insuficientes para que dos relatórios dos Senhores Peritos Avaliadores não brotem six pack guts. Este ano os Senhores Peritos Avaliadores do Fundo entenderam que a subida dos rendimentos contratados não era impeditiva de uma revisão em baixa dos valores dos activos, que trouxe o Return on Equity para valores, de novo, negativos, ainda que bastante menos do que em 2009 (-5,6% em 2011 versus -20,1% então). O net yield subiu de novo, e pelo terceiro ano consecutivo, desta vez para 3,8%. Porém, foram, de novo, relevadas menos valias potenciais, no caso de 9,4% do capital investido (depois de 23% em 2009), tudo levando à decomposição presente na figura 2.

5 Decomposição do RoE 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% -5,00% -10,00% Return on Equit y Net Yield Potential Capital Gains Leverage Margin -15,00% -20,00% -25,00% Figura 2: decomposição do RoE (fonte: análise FundBox) Perspectivas para 2012 A Sociedade Gestora continuará a estar, em 2012, inalteradamente empenhada em fazer crescer o rendimento da carteira, única variável sobre a qual pode agir. A opinião dos Senhores Peritos sobre a razão de troca de fluxos de caixa em valor parece, à luz da experiência recente, ser comandada pela conjuntura, pelo que as expectativas da Sociedade Gestora quanto aos ganhos de capital a relevar em 2012 são modestas. Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou;

6 Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade; Lisboa, 23 de Janeiro de 2012 Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008 Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Presidente da Comissão Executiva João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva

7 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado "Portugal Retail Europark Fund" (valores em Euros) FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO "Portugal Retail Europark Fund" BALANÇO ACTIVO PASSIVO 31/12/ /12/2010 Código Designação Nota Código Designação Nota 31/12/ /12/2010 Bruto Mv/Af mv/ad Líquido Líquido Activos imobiliários Capital do fundo 32 Construções 1 67,333,263 6,768,237 (23,436,500) 50,665,000 55,635, Unidade de participação 2 65,667,955 65,667, Variações patrimoniais 2 1,584,938 1,584, Resultados transitados 2 (11,716,678) (13,520,344) Total de activos imobiliários 67,333,263 6,768,237 (23,436,500) 50,665,000 55,635, Resultados distribuídos 2 (2,051,784) (2,036,749) Contas de terceiros DR Resultados líquidos do período 2 (2,972,251) 3,840, Devedores por rendas vencidas 8 459, ,310 35,753 Total do capital do fundo 50,512,180 55,536, Outras contas de devedores 14a) 174, ,600 83,095 Ajustamentos e Provisões 47 Ajustamentos de Dívidas a Receber ,311 35,753 Total provisões acumuladas 459,311 35,753 Total dos valores a receber 633, , ,848 Contas de terceiros Disponibilidades 423 Comissões a pagar 14b) 61,728 64, Caixa Outras contas de credores 14b) 1,174,882 1,218, Depósitos à ordem 7 33,901 33,901 17, Depósitos a prazo e com pré-aviso 7 980, , , Outros meios monetários ,000 Total dos valores a pagar 1,236,610 1,282,958 Total das disponibilidades 1,013,953 1,013,953 1,107,327 Acréscimos e diferimentos Acréscimos e diferimentos 51 Acréscimos de proveitos 14c) Despesas com custo diferido 14c) 34,795 34,795 35, Acréscimos de custos 14d) Outros acréscimos e diferimentos Outros acréscimos e diferimentos 14d) 139,982 41,871 Total dos acréscimos e diferimentos activos 35,337 35,337 35,657 Total dos acréscimos e diferimentos passivos 140,099 41,906 Total do activo 69,016,463 6,768,237 (23,436,500) 52,348,200 56,896,832 Total do passivo 52,348,200 56,896,832 Total do número de unidades de participação 13,133,591 13,133,591 Valor unitário da unidade de participação O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS A COMISSÃO EXECUTIVA Relatório e Contas 2011

8 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado "Portugal Retail Europark Fund" (valores em Euros) CUSTOS E PERDAS DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS PROVEITOS E GANHOS CÓDIGO DESIGNAÇÃO Código Designação Custos e Perdas Correntes Proveitos e Ganhos Correntes Juros e Custos Equipardos Juros e Proveitos Equiparados De Operações Correntes Outros, de Operações Correntes 17,861 8, De Contas de Terceiros - - Comissões Ganhos Op. Finan. E Act. Imobiliários Outras, de Operações Correntes 208, , Em Activos Imobiliários - 1,845,000 Reversões de Ajustamentos e de Provisões Perdas Op. Finan. e Act. Imobiliários 851 De ajustamentos de dívidas a receber 18,910 10, Em Activos Imobiliários 4,970, Rendimentos de Activos Imobiliários 4,429,955 4,014, Outros Proveitos e Ganhos Correntes - 1 Impostos Total dos Proveitos e Ganhos Correntes (B) 4,466,726 5,878, Imposto sobre o Rendimento 730, , Indirectos 290, ,734 Provisões do Exercício 751 Ajustamentos de Dívisas a Receber 478,220 9, Fornecimentos e Serviços Externos 805, ,439 Proveitos e Ganhos Eventuais 77 Outros Custos e Perdas Correntes Ganhos de Exercicios Anteriores 52,345 68,332 Total dos Custos e Perdas Correntes (A) 7,482,932 1,938,582 Custos e Perdas Eventuais Total dos Proveitos e Ganhos Eventuais (D) 52,345 68, Perdas de Exercícios Anteriores 8, , Outras Perdas Eventuais 1 31,677 Total dos Custos e Perdas Eventuais (C) 8, , Resultado Líquido do Período (se>0) 3,840, Resultado Líquido do Período (se<0) 2,972,251 TOTAL 7,491,322 5,947,046 TOTAL 7,491,322 5,947,046 8x2-7x2-7x3 Resultados da Carteira de Títulos - - D-C Resultados Eventuais 43,955 (99,717) 8x3+86-7x3-76 Resultado de Activos Imobiliários (1,345,746) 5,082,337 B+D-A-C+74 Resultado antes do Imposto s/o Rendimento (2,241,873) 4,612,281 B-A Resultados Correntes (3,016,206) 3,940,132 B-A+D-C Resultado Líquido do Período (2,972,251) 3,840,415 O Técnico Oficial de Contas A COMISSÃO EXECUTIVA Relatório e Contas 2011

9 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado "Portugal Retail Europark Fund" FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO "Portugal Retail Europark Fund" Demonstração dos Fluxos Monetários Discriminação dos Fluxos Nota (valores em Euros) OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS: Subscrição de Unidades de Participação PAGAMENTOS: Rendimentos pagos aos Participantes (2,051,784) (2,051,784) (2,036,749) (2,036,749) Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação (2,051,784) (2,036,749) OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS: Rendimentos de activos imobiliários 5,067,762 4,894,319 Reembolso de IVA - - Outros recebimentos de activos imobiliários 654,150 5,721, ,242 5,408,561 PAGAMENTOS: Aquisição de activos imobiliários - - Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários (1,948,066) (1,861,049) Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários - (1,948,066) - (1,861,049) OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE Fluxo das Operações sobre activos imobiliários 3,773,846 3,547,512 RECEBIMENTOS: Juros de depósitos bancários 14,442 6,666 Outros recebimentos correntes 33,368 47, , ,596 PAGAMENTOS: Comissão de gestão (137,520) (137,153) Comissão de depósito (55,477) (55,159) Impostos e taxas (1,694,893) (1,502,350) Amortização de capital de empréstimos obtidos - - Juros de empréstimos obtidos - - Outros pagamentos correntes (356) (1,888,246) (271) (1,694,933) OPERAÇÕES EVENTUAIS Fluxo das Operações de Gestão Corrente (1,840,436) (1,047,337) RECEBIMENTOS: Outros Recebimentos de Operações Eventuais 25,000 25, PAGAMENTOS: Perdas Extraordinárias - - Outros Pagamentos de Operações Eventuais - - (25,000) (25,000) Fluxo das Operações Eventuais 25,000 (25,000) Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) (93,374) 438,426 Disponibilidades no Início do Período (B) 1,107, ,901 Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) Nota introd. ix. 1,013,953 1,107,327 O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS A COMISSÃO EXECUTIVA Relatório e Contas 2011

10 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Relatório e Contas

15 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Aveiro Retail Park Portimão Retail Park TOTAL Imóveis Valor Contabilístico (A) Média das Avaliações (B) Valia Potencial B-A 21,745,000 21,745,000-28,920,000 28,920,000-50,665,000 50,665,000 - Descrição Subscrição Distribuição Resultados Outros Resultados Período Valor Base 65,667, ,667,955 Dif. Subscrição e Resgates 1,584, ,584,938 Resultados Distribuídos (2,036,749) - (2,051,784) 2,036,749 - (2,051,784) Resultados Acumulados (13,520,344) - - 1,803,666 - (11,716,678) Resultados Período 3,840, (3,840,415) (2,972,251) (2,972,251) Soma 55,536,215 - (2,051,784) - (2,972,251) 50,512,180 Nº Unidades Participação 13,133, ,133,591 Valor Unidade Participação Relatório e Contas

16 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund 1 - Imóveis Situados em Estados da União Europeia Relatório e Contas Data Valor Data Valor Aval. 1 Aval. 1 Aval. 2 Aval CONSTRUÇÕES ACABADAS ARRENDADAS Aveiro Retail Park 67, ,588, ,600, ,890,000 21,745,000 Portugal Aveiro Portimão Retail Park 78, ,744, ,010, ,830,000 28,920,000 Portugal Portimão ( A ) 50,665, Liquidez Moeda Valor Juros Decorridos Valor Global 7.1 À VISTA NUMERÁRIO Caixa EUR DEPÓSITOS À ORDEM DO Banco Invest 0.71% EUR 6,674 6,674 DO Banco Invest 0.71% EUR 5,456 5,456 DO Banco Invest 0.71% EUR 11,796 11,796 DO Banco Invest 0% EUR 4,432 4,432 DO Banco Invest 0% EUR 5,543 5, DEPÓSITOS COM PRÉ-AVISO E A PRAZO DP Banco Invest 2.75% 09/12/2011 a 09/01/2012 EUR 200, ,351 DP Banco Invest 2.75% 28/12/2011 a 27/01/2012 EUR 530, ,162 DP Banco Invest 1.75% 28/12/2011 a 09/01/2012 EUR 80, ,016 DP Banco Invest 1.40% 30/12/2011 a 03/01/2012 EUR 130, ,010 DP Banco Invest 1.40% 30/12/2011 a 03/01/2012 EUR 40, ,003 ( B ) 1,014, Outros Valores a Regularizar Moeda Valor Valor Global VALORES ACTIVOS OUTROS Outros EUR 668, , VALORES PASSIVOS OUTROS Outros EUR (1,836,020) (1,836,020) ( C ) (1,167,315) Valor Líquido Global do Fundo (VLGF) (A)+(B)+(C): 50,512,180 Área (m2) Data Aquisição Preço Aquisição Valor Imóvel País Município 50,512,180

17 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Rubricas No Início Aumentos Reduções No Fim Numerário Depósitos à ordem 17,257 33,901 Depósitos a prazo e com pré-aviso 360,000 8,450,000 (7,830,000) 980,000 Outras contas de disponibilidades 730,000 - (730,000) - Total 1,107,327 8,450,000 (8,560,000) 1,013,953 Contas/Entidades Devedores por Rendas Outros Vencidas Devedores Soma Pantêxtil - Comércio de Texteis, Lda. 9,144 4,000 13,144 Luís Miguel Pereira da Silva Dominó de Letras - Unipessoal, Lda. 27,016 12,930 39,946 Angel Rodrigues - Unipessoal, Lda. 11,187 7,399 18,586 Poupa Tudo - Unipessoal, Lda. 36,120 16,291 52,411 Mesclaromas - Pastelarias, Lda. 4,720 1,810 6,530 Tostas Club - Unipessoal, Lda. 15,490 6,936 22,426 Modernideias - Interiores, Lda. 7,623 2,351 9,974 José Moreira Alexandre Manuel Guerreiro 5,417 2,269 7,686 Mundo do Sapato, Lda. 45,620 13,969 59,589 Moviflor, SA 162,189 56, ,761 Stepan Tarlev 6,257 2,492 8,749 Total 332, , ,310 Relatório e Contas

18 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Contas Saldo Inicial Aumento Redução Saldo Final Ajustamentos p/ crédito vencido 35, ,220 (54,663) 459,310 Impostos Directos 31-Dez-2011 (valor em Euros) Aplicações Financeiras 3,840 Total 3,840 Relatório e Contas

19 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portugal Retail Europark Fund Comissões 31-Dez-11 (valores em Euros) Comissão de Gestão 33,540 Comissão de Depósito 26,844 Taxa de Supervisão 1,344 Total 61,728 Contas de Credores 31-Dez-11 (valores em Euros) Estado e Outros Entes Públicos 867,285 Outros Valores a Pagar 307,597 Total 1,174,882 Relatório e Contas

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