MANAGEMENT REPORT 2009 FINANCIAL YEAR

Transcrição

1

2

3 3

4 Indíce Index Ambiente de Negócio Business Environment...7 Actividade do Fundo Fund Activity...10 Perspectivas para 2010 Forecast for Agradecimentos Acknowledgements...16 Balanço Balance Sheet...17 Demonstração dos Resultados Income Statement...18 Demonstração dos Fluxos Monetários Cash Flow Statement...20 Anexo às Demonstrações Financeiras Appendix to the Financial Statements

5 Rasgando o horizonte / Reshaping the horizon Rui Alpalhão Joaquim Meirelles João Paulo Safara Tiago Mattos Aguas Pedro Alves Joana Henriques Filipe Saldanha 5

6 Comité de Investimentos Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Investment Committee Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Banco depositário Banco Invest Avaliadores Oliveira e Costa Pádua e Silva Custodian Bank Banco Invest Valuers Oliveira e Costa Pádua e Silva Auditor Mazars Carteira Número de investimentos: 3 (dois residenciais e um hoteleiro) Área bruta coberta total: m², da qual m² projectada e m² edificada Localização do Investimento: Cascais Auditor Mazars Portfolio Number of investments: 3 (two residential and one hotel) Total gross covered area: sqm, of which 30,000 sqm is projected and sqm built Location of investment: Cascais 6

7 Ambiente de Negócio Habitação Os preços no mercado residencial mantiveram-se praticamente estáticos, tendo o Índice Confidencial Imobiliário (Construção nova) acusado uma variação praticamente nula durante o ano (+0,2%, contra 5% em 2008 e 1,5% em 2007), como patente na figura 1. Business Environment Residential Residential market prices remained almost static, with the Confidential Real Estate Index (New Construction) showing an almost negligible variation for the year (+0.2%, compared to 5% in 2008 and 1.5% in 2007), as shown in figure 1. CL Novo New 113, = , , ,5 110 Dez 08 Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Figura1: crescimento dos preços da habitação e do nível geral de preços (fonte: INE, análise Fundbox) Figure 1: increase in house prices and the general rise of inflation (source: INE, Fundbox analysis) A quase estabilização dos preços reflecte, salvo melhor opinião, a conhecida rigidez para a baixa nominal dos preços dos activos imobiliários. Na ausência de um ajustamento significativo dos preços, o equilíbrio do mercado conseguiu-se através de uma redução significativa do volume transaccionado. A APEMIP apresentou estimativas de queda deste indicador em 12,1%, correspondentes a um decréscimo de para transacções, quebra ainda assim inferior à registada em 2007 (-16%). The near stabilisation of the prices reflects the known inflexibility towards reducing the market value of real estate assets. In the absence of a significant price adjustment, market balance was achieved through a significant reduction of transacted volume. APEMIP presented estimates showing a 12.1% drop of this indicator, corresponding to a decrease from to transactions, even so, this drop was less than the one shown in 2007 (-16%). 7

8 Os dados da avaliação bancária à habitação divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística apontam, pelo quarto ano consecutivo, para um decréscimo do preço do metro quadrado no Continente em termos reais, e pelo segundo ano consecutivo para uma queda em termos nominais, ainda assim inferior à de 2008 (figura 2). Apenas as regiões de Lisboa e Vale do Tejo e Alentejo registaram variações positivas (0,2% e 2% respectivamente). A persistente divergência entre a evolução dos preços e as avaliações bancárias não pode deixar de contribuir para a rarefacção das transacções nos segmentos onde o crédito é fonte importante de financiamento. For the fourth consecutive year, bank valuations of residential properties released by the National Institute of Statistics show a decrease in the price per square metre on the mainland in real terms, and for the second consecutive year a drop in face value, although lower than that of 2008 (figure 2). Only the regions of Lisbon and the Tagus Valley and Alentejo show positive variations (0.2% and 2% respectively). The continual divergence between the evolution of prices and bank valuations can not fail to contribute to the reduction in transactions in sectors where credit is an important source of financing. 4,00% 2,00% 0,00% -2,00% -4,00% -6,00% Cresc. p/m 2 Increase per m 2 Inflação Inflation Figura2: crescimento dos preços da habitação e do nível geral de preços (fonte: INE, análise Fundbox) Figure 2: increase of residential prices and of the general level of prices (source: NSI, by Fundbox analysis) 8

9 Hotéis A actividade hoteleira em Portugal ressentiu-se, como não podia deixar do abrandamento da actividade económica em geral e do sector turístico em particular. A Worx reporta um decréscimo do número de dormidas de 11%, arrastando uma queda em valor absoluto de 14% nos proveitos da hotelaria. Lisboa registou, em 20, a ARR (average room rate) mais baixa da amostra da European Chains Hotels Market Review da TRJ, correspondente a 58% da ARR média, com este último lugar a apresentar-se robusto à substituição da ARR por indicadores alternativos, como o RevPAR ou o GOPPAR, evidenciando este, segundo a Cushman & Wakefield, uma quebra de 26,1% em 20. Não obstante o abrandamento da actividade, abriram em 20, segundo a Worx, 13 novas unidades hoteleiras (30 em 2008), que expandiram a oferta em cerca de quartos ( em 2008). Merecem destaque as aberturas do Tivoli Victoria, em Vilamoura (5H e 280 quartos) e do Vila Galé Lagos (4H e 247 quartos). Hotels There was a negative effect on the hotel industry, caused by the downturn in economic activity in general and in the tourist sector in particular. Worx showed a decrease of 11% in occupancy rates, creating an absolute drop of 14% in hotel revenue. In 20 Lisbon registered an ARR (average room rate) lower than the sample of TRJ s European Chains Hotels Market Review corresponding to 58% of the average ARR, with this situation prevailing even when replacing the ARR with alternative indicators, such as RevPAR or GOPPAR, with the latter, according to Cushman and Wakefield, reflecting a drop of 26.1% in 20. Despite the slowdown of activity, according to Worx, 20 saw the inauguration of 13 new hotel units (30 in 2008) expanding the supply by approximately rooms ( in 2008). The inauguration of Tivoli Victoria in Vilamoura (5H and 280 rooms) and Vila Galé Lagos (4H and 247 rooms) merit special mention. 9

10 Actividade do Fundo 20 foi o terceiro exercício completo do Fundo, constituído a 10 de Abril de A actividade principal do exercício continuou a ser a edificação do projecto Estoril Sol Residence na propriedade adquirida em Dezembro de No final do exercício, e não obstante um natural abrandamento do ritmo das vendas à medida que a construção progride, estavam prometidos vender 98 apartamentos, correspondentes a 89,% do total (figura 3). Fund Activity 20 was the third complete financial year for this Fund which was created on April 10th, The main activity during the financial year continued to be the building of the Estoril Sol Residence at the site acquired in December At the end of the financial year, and despite a natural decline in the rhythm of sales as construction continues, 98 apartments had already been contracted, corresponding to 89.% of the total (figure 3) Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Vendas mensais Monthly Sales Vendas acumuladas Accumulated Sales Figura 3 Evolução das Vendas durante o exercício de 20 Figure 3 Evolution of sales during the 20 financial year 10

11 O quadro 1 desagrega as unidades prometidas vender no final do exercício, por tipologia e por cada uma das três torres que constituem o empreendimento. Table 1 itemises the units for which sales have been contracted by the end of the financial year by type and by each of the three towers that comprise the project. existentes existing Estoril Cascais Baía vendidos sold % de vendas % of sales existentes existing vendidos sold % de vendas % of sales existentes existing vendidos sold % de vendas % of sales T ,00% ,00% 0 0 0,00% T ,89% ,00% ,00% T ,00% ,00% 0 0 0,00% T ,00% ,71% ,74% T ,00% ,00% ,00% T ,00% 0 0 0,00% 1 0 0,00% Totais Totals ,50% ,65% ,74% Empreendimento Building project existentes existing vendidos sold % de vendas % of sales ,% Quadro 1 Unidades por tipologia e por cada torre Table 1 Units by type and by tower 11

12 As vendas registadas possibilitaram ao Fundo uma situação de tesouraria confortável, não obstante a natural redução dos adiantamentos de clientes recebidos no exercício (figura 4), que caíram 17% relativamente a The sales enabled the Fund to have a comfortable cash flow situation in spite of the natural reduction of advance payments made by clients during the financial year (figure 4) which fell by 17% compared to Figura 4 Evolução dos adiantamentos do exercício, Figure 4 Evolution of advance payments during financial year, Ainda que mais reduzido, o autofinanciamento do Fundo continuou a permitir considerar a oportunidade de realizar novos investimentos, tendo sido efectuados dois reforços da posição na Ónus, elevando a participação do Fundo para 76,2%, como discriminado no quadro 2. Even though it had been reduced further, the self financing of the Fund continued to make it possible to consider opportunities to make new investments. Two reinforcements of the position at Ónus were made, increasing the Fund s participation to 76.2%, as shown in Table 2. Mês activo Valor ( milhões) Month asset Value ( millions) Janeiro 19,3% da Ónus Investimentos Imobiliários, SA 2.3 January 19.3% of Ónus Investimentos Imobiliários, SA Setembro 1,96% da Ónus Investimentos Imobiliários, SA 0.3 September 1.96% of Ónus Investimentos Imobiliários, SA quadro 2 investimentos do exercício Table 2 investments made in the financial year 12

13 A Ónus foi, ainda, transformada em Sociedade Anónima e objecto, em Maio, de um aumento de capital, tendo o Fundo, entre a sua quota na respectiva subscrição e prestações suplementares, reforçado o seu investimento na Ónus em 1.4 milhões adicionais. O Estoril Sol Residence, principal investimento do Fundo, atento o bom desenvolvimento da sua edificação, foi objecto de quatro revisões em alta do seu valor por parte dos Senhores Peritos Avaliadores, nos meses de Janeiro, Abril, Agosto e Outubro, que fixaram o valor dos activo em milhões. O saldo dos empréstimos bancários voltou a aumentar, desta vez em 10.5 milhões, reflectindo e custeando - o aludido progresso (figura 5). Ónus was also transformed into a Public Limited Company and in May was the object of a capital increase, with the Fund reinforcing its investment in Ónus with an additional 1.4 million from its share in its subscription and supplementary instalments. Estoril Sol Residence, the Fund s main investment, because of the good development of the building process, was the object of four valuations, in January, April, August and October. In each of these its value was determined to be higher by the valuers, with the value of the asset being set at million The balance of bank loans increased once again, this time by 10.5 million reflecting and paying for the aforementioned increase (figure 5). Milhões Millions empréstimos bancários Bank loans Saldo Balance Variação Variations Figura 5: Empréstimos bancários, 2006 a 20 (fonte: análise FundBox) Figure 5: Bank Loans, 2006 to 20 (source: FundBox analysis) 13

14 O exercício encerrou-se com um lucro de 14.5 milhões, o máximo de sempre, invertendo o prejuízo registado no ano anterior, que resultou essencialmente da natureza não contínua da reavaliação da obra do Estoril Sol Residence (figura 6). The financial year closed with a profit of 14.5 million, the largest ever, inverting the loss registered the year before, which essentially was the result of the non continuous nature of the valuations of the works of Estoril Sol Residence (figure 6). Milhões Millions Figura 6: Resultados Líquidos, Figure 6: Net results, No final do exercício, o valor da unidade de participação encontrava-se assim acima do quádruplo seu valor base de , fixando se em 2.005,89. At the end of the financial year the unit value was four times higher than its base value of , at 2.005,89. 14

15 Perspectivas para 2010 Em 2010 o Fundo deverá, pela primeira vez, desinvestir, com o ínicio das escrituras de venda dos apartamentos do Estoril Sol Residence, que se espera que ocorra após o Verão. A Sociedade Gestora dedicará o melhor do seu esforço ao acompanhamento da boa conclusão da empreitada, à qual estão cometidos vultuosos recursos e da qual um número importante de clientes com cuja preferência o Fundo se orgulha de contar espera a legítima satisfação das suas elevadas expectativas. O ínicio do desinvestimento no Estoril Sol Residence deverá ser paralelo ao arranque do projecto do Hotel Atlântico, continuidade que a Sociedade Gestora regista com muito agrado, pelo renovado voto de confiança dos investidores que encerra. Já em 2010, a Sociedade Gestora reforçou, pela quarta vez, a posição do Fundo na Ónus, que subiu para 86,5%, aumentando assim a exposição do Fundo a um projecto que, crê-se, estará à altura de suceder ao assinalável sucesso que vem sendo o Estoril Sol Residence. Forecast for 2010 In 2010, for the first time the Fund should divest, with the start of deeds of sale of the apartments at Estoril Sol Residence, which should take place after the summer. The Management Company will dedicate its best efforts in accompanying the construction work, to which vast sums have been committed and from which we hope that the important number of clients that have put confidence in the Fund will see their legitimate expectations fulfilled. The start of divestment at the Estoril Sol Residence should happen in parallel with the start of the Hotel Atlântico project, continuity which the Management Company registers with appreciation, for the renewed vote of confidence which the investors have given it. Already in 2010 the Management Company has for the fourth time reinforced the Fund s position at Ónus, which is now 86.5%, thus increasing the Fund s exposure to a project which it believes will in time follow the remarkable success of Estoril Sol Residence. 15

16 Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos: Acknowledgements The Management Company s Board of Directors wishes to extend its thanks to: Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; Ao Banco Espírito Santo, financiador da operação, pela ininterrupta confiança demonstrada num projecto ambicioso; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou; Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade. Banco Invest, for its important contribution as Custodian Bank; Banco Espírito Santo as the financier of the project, for the uninterrupted confidence shown in this ambitious project; The Securities Market Commission, for the assistance given; The Valuers whose experience and knowledge greatly benefited the fund; The Fund s Auditor for the zeal it has placed in accompanying the Fund s activities. Lisbon, 2 March 2010 Lisboa, 2 de Março de 2010 Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Presidente da Comissão Executiva João Paulo Batista Safara Vogal da Comissão Executiva Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Vogal da Comissão Executiva On behalf of the Management Company s Board of Directors, as decided on July 29th, Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão President of the Executive Committee João Paulo Batista Safara Member of the Executive Committee Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Member of the Executive Committee 16

17 Código Code 22 Designação Description Activos imobiliários Real Estate Assets Participações em Sociedades Imobiliárias Stock in real estate companies 31 Terrenos > Land Balanço Valores em Euros Balance Sheet Values in Euros ACTIVO Assets Bruto Gross Mv GG mv/p CL Líquido Net Líquido Net Código Code PASSIVO LIABILITIES Designação Description Capital do Fundo Fund Equity 31/12/ Construções > Constructions Unidades de Participação > Units Adiantamentos por conta de Imóveis Advance payments on account of real estate Total de activos imobiliários Total Real Estate Assets Resultados transitados Retained Earnings Contas de terceiros Third Party Accounts 66 Resultados Líquidos do Período > Net Period Results ( ) Outras contas de devedores Other debtor accounts Total do capital do Fundo Total Fund Equity Total dos valores a receber Total Receivables Contas de terceiros Third Party Accounts Disponibilidades Cash and Cash Equivalents 423 Comissões e outros encargos a pagar Fees and other payables Caixa Cash in Hand Outras contas de credores Other Creditor Accounts Depósitos à ordem Demand Deposits Empréstimos Loans Depósitos a prazo c/ pré aviso Term Deposits w/ Prior Notice Adiantamentos p/venda imóveis Advance Pymts for Sale of Real Estate Total dos valores a pagar Total Payabless Acréscimos e diferimentos Accruals and Deferrals Total das disponibilidades Total Cash and Cash Equivalents Acréscimos e diferimentos Accruals and Deferrals 53 Acréscimo de custos Accrued Expenses Acréscimos de Proveitos > Increases in Revenues Receitas com Proveito Diferido > Revenue with Deferred Gain 52 Despesas c/ Custo Diferido Expenses with Deferred Costs Outros acréscimos e diferimentos Other Accruals and Deferrals Total dos acréscimos e diferimentos activos Total Asset Accruals and Deferrals Total dos acréscimos e diferimentos passivos Total Liabilities Accruals and Deferrals Total do activo >Total Assets Total do passivo > Total Liabilities Total do número de unidades de participação Total number of units Valor unitário da unidade de participação Value of each Unit 2.005, ,43 O Técnico Oficial de Contas The Accountant A Comissão Executiva The Executive Committee 17

18 Demonstração dos Resultados Valores em Euros Custos e perdas Proveitos e ganhos Código Designação Código Designação Custos e perdas correntes Proveitos e ganhos correntes Juros e custos equiparados Juros e proveitos equiparados De operações correntes Outros. de operações correntes De Empréstimos não titulados Comissões Outras. de operações correntes Ganhos oper. financeiras e act. imobiliários 833 Em activos imobiliários Perdas Op. Finan. e Act. Imobiliários 733 Em Activos Imobiliários Rendimentos de Activos Imobiliários Impostos 87 Outros Proveitos e Ganhos Correntes Impostos sobre o rendimento Total dos Proveitos e Ganhos Correntes (B) Indirectos Ajustamentos e Provisões do Exercício 76 Fornecimentos e serviços externos Proveitos e Ganhos Eventuais 77 Outros custos e perdas correntes Ganhos Imputáveis exercicios anteriores Total dos custos e perdas correntes (A) Outros Ganhos Eventuais Total dos Proveitos Eventuais (D) Custos e perdas eventuais 782 Perdas Extraordinárias 783 Perdas Exercícios Anteriores Outras Perdas Eventuais Total dos custos e perdas eventuais (C) Resultado Líquido do Período Resultado Líquido do Período TOTAL TOTAL x2-7x2-7x3 Resultados da Carteira de Títulos D-C Resultados Eventuais ( ) ( ) 8x3+86-7x3-76 Resultado de Activos Imobiliários ( ) B+D-A-C+74 Resultado antes do Imposto s/o Rendimento ( ) B-A Resultados Correntes ( ) B-A+D-C Resultado Líquido do Período ( ) O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva 18

19 Income Statement Values in Euros Expenses and Losses Revenues and Gains Code Description Code Description Operating Expenses and Losses Operating Revenues and Gains Interest and Similar Expenses Interest and Similar Revenue Related to Operating Activities Other - Operating Activities Untitled loans Fees Others - Operating Activities Financ. Op. And Real Estate Asset Gains 833 In real estate assets Real Estate Activ. And Financ. Oper. Losses 733 In Real Estate Assets Real estate asset income Taxes 87 Other operating revenues and gains Income Taxes Total Operating Revenues and Gains (B) Indirect Taxes FY Adjustments and Provisions 76 Suppliers and External Services Non-Recurring Revenues and Gains 77 Other Operating Expenses and Losses Revenues atributed to previous FY Total Operating Expenses and Losses (A) Other Non-Recurring Revenues Total Non-Recurring Revenues (D) Non-Recurring Expenses and Losses 782 Non-Recurring Losses 783 Losses from Previous Financial Years Other Non-Recurring Losses Total Non-Recurring Expenses and Losses (C) Net Result for FY Net Period Results TOTAL TOTAL x2-7x2-7x3 Securities Portfolio Results D-C Non-Recurring Results ( ) ( ) 8x3+86-7x3-76 Real Estate Asset Results ( ) B+D-A-C+74 Pre-Income Tax Results ( ) B-A Operating Results ( ) B-A+D-C Net Period Results ( ) The Accountant The Executive Committee 19

20 DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS Cash Flow Statement Valores em Euros Values in Euros Discriminação dos Fluxos Itemization of Flows OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO OPERATIONS RELATED TO UNIT OPERATIONS RECEBIMENTOS: ASSETS: Subscrição de Unidades de Participação Subscription of Investment Units PAGAMENTOS: PAYMENTS: Resgates de Unidades de Participação Redemprtion of Units Rendimentos pagos a participantes Income paid to Unitholders Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação Flows Related to Unit Operations - - OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS REAL ESTATE ASSET OPERATIONS RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Rendimentos de Activos Imobiliários Real Estate Asset Revenue Alienação de Activos Imobiliários Sale of Real Estate Assets Adiantamentos P/ Venda Imóveis Advance Payments for Sale of Real Estate Assets PAGAMENTOS: PAYMENTS: Aquisição de Activos Imobiliários Acquisition of Real Estate Assets Despesas com Aquisição de Activos Imobiliários Expenses Related to the Acquisition of Real Estate Assets Despesas correntes (FSE) com Activos Imobiliários Operating Expenses (FSE) with Real Estate Assets Adiantamentos p/ compra de Activos Imobiliários Advances for Acquisition of Real Estate Outros pagamentos de activos imobiliários Other Real Estate Payments Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários Flows Related to Real Estate Asset Operations ( ) Continua na página seguinte Continued on the next page 20

21 Valores em Euros Values in Euros Discriminação dos Fluxos Itemization of Flows OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE GENERAL OPERATING ACTIVITIES RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Juros de Depósitos Bancários Interest from Bank Deposits Outros Recebimentos Correntes Other Operating Receivables Empréstimos bancários Bank Loans PAGAMENTOS: PAYMENTS: Comissão de Gestão Management Fee Comissão de Depósito Custodian Fee Impostos e Taxas Taxes and State Fees Outros Pagamentos Correntes Other Operating Payments Juros de empréstimos bancários Interest of Bank Loans Empréstimos bancários Bank Loans Fluxo das Operações de Gestão Corrente Flows of General Operating Activities ( ) OPERAÇÕES EVENTUAIS NON-RECURRING ACTIVITIES RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Ganhos Extraordinários Non-Recurring Gains Ganhos Imputáveis a exercícios anteriores Gains carried over from previous FY s Recuperação de INCOBRÁVEIS Recovery of Uncollectable Debts Outros Recebimentos de Operações Eventuais Other Non-Recurring Receipts PAGAMENTOS: PAYMENTS: Perdas Extraordinárias Non-Recurring Losses Perdas Imputáveis a exercícios anteriores Losses carried over from previous FY s Outros Pagamentos de Operações Eventuais Other Non-Recurring Payments Fluxo das Operações Eventuais Flows of Non-Recurring Operations Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) FY Cash Flow Balance (A) ( ) Disponibilidades no Início do Período (B) Cash and Cash Equivalents at FY Start (B) Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) Cash and Cash Equivalents at FY End (C) = (B)+(A) O Técnico Oficial de Contas The Accountant A Comissão Executiva The Executive Committee 21

22 Anexo às Demonstrações Financeiras Appendix to the Financial Statements Introdução As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas segundo o disposto no Regulamento nº2/2005 de 14 de Abril de Este Regulamento estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. O Regulamento n.º2/2005 impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento. Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a interpretação das referidas demonstrações financeiras. A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário Fundor, foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 30 de Novembro de 2005, tendo iniciado a sua actividade a 11 de Abril de Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras salientam-se as seguintes: Introduction The financial statements, consisting of the Balance sheet, Income Statement and Cash Flow Statement, were drawn up in compliance with CMVM Regulation no. 2/2005, of 14 April This Regulation establishes the accounting regime that must be used by Real Estate Investment Funds. Regulation no. 2/2005 requires the disclosure of information which will develop and comment on the amounts included in the financial statements, as well as any other information considered useful for Investment Fund Shareholders. In this perspective, the omitted notes are not applicable or are not relevant for interpreting the said financial statements. The Securities and Exchange Commission authorised the creation of the Fundor Real Estate Investment Fund on 30 November 2005, and it began operations on 11 April The most relevant aspects and accounting policies used in the preparation of the financial statements are as follows: 22

23 i) Comissão de Gestão A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título dos serviços prestados pela Sociedade Gestora. De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento), com um valor mínimo anual de (cinquenta mil euros) e um valor máximo anual de (cento e cinquenta mil euros), calculada diariamente sobre o valor líquido global do Fundo, cobrada trimestralmente (ver nota 14). i) Management Fee The management fee represents an encumbrance on the Fund for the services provided by the management company. In accordance with Management Regulations, this fee is calculated on a daily basis, by applying an annual rate of 0.5% (zero point 5 per cent), with a minimum annual value of (fifty thousand euros) and a maximum annual value of (one hundred and fifty thousand euros), calculated on a daily basis over the Fund s net asset value, charged every quarter (see note 14). ii) Comissão de Depósito Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário alusivas aos serviços prestados ao Fundo. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 1,25 (um vírgula vinte e cinco por mil) sobre a média aritmética simples dos valores globais do Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo anual de (doze mil e quinhentos euros). ii) Custodian Fee This fee is designed to compensate the Depositary Bank for services rendered to the Fund. In accordance with the Management Regulations, this fee is calculated on a daily basis by applying an annual rate of 1.25 (one point two five per thousand) over the arithmetic mean of the Fund s net asset values. The fee is charged every six months and has a minimum value of (twelve thousand five hundred euros). 23

24 iii) Unidades de Participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e resultado líquido. As Variações Patrimoniais resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, na data de actividade, situação não verificável no valor do Fundo. A 31 de Dezembro de 20 o Capital do Fundo integra algumas destas rubricas conforme dados apresentados na nota 2. iv) Especialização de exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida em que são obtidos e incorridos, independentemente do seu recebimento ou pagamento. iii) Shares The value of each share is calculated by dividing the Fund s net asset value by the number of shares in circulation. The net asset value equals the sum of all the items in the Fund s capital, in other words, shares, asset variations, retained and distributed earnings and net income. The Asset Variations result from the difference between the value of each share subscription and its base value, a situation which cannot be seen in the Fund s assets. As at 31 December 20, the Fund Capital includes some of these items, as shown in the data given in note 2. iv) Accruals basis The Fund records its revenue and expenses in accordance with the principle of accrual accounting: they are entered as they are obtained and incurred, regardless of whether they have been received or paid. 24

25 v) Imóveis Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais, imposto de selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das obras de melhoramento e recuperação. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não são amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal, definido de acordo com o melhor preço que poderia ser alcançado, caso fossem vendidos em circunstâncias normais de mercado. A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou desreconhecimento dos imóveis como um activo toma em consideração o princípio da substância sobre a forma. Nestas circunstâncias, sempre que os benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são substancialmente transmitidos com a celebração do contrato promessa, as transacções são normalmente contabilizadas já que a celebração da respectiva escritura fica apenas pendente de questões de natureza formal. Tendo em conta o Decreto-Lei 60/2002, de 20 de Março com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 13/2005, de 7 de Fevereiro, os imóveis adquiridos devem ser precedidos de pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes. Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores. A Valorização de cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo examinada em cada exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser superior ao da média aritmética simples das avaliações periciais. As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal são registadas, lançando-se o correspondente ganho ou perda (embora potencial), nas contas de proveitos e custos, 833 Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e 733 Perdas em operações financeiras e activos imobiliários, respectivamente, tendo como contrapartida as contas de mais-valias e menos-valias do activo. v) Properties The properties acquired by the Fund are entered for the value of the transaction, in addition to notary s fees, registration costs, stamp duty, valuations prior to acquisition, as well as improvements and recovery work. Under the terms of the current Law, properties are not amortised so as to reflect their true market value, which is established according to the best price that could be obtained if they were sold under normal market conditions. The Fund s policy as to whether to enter the properties as an asset or not takes the principle of substance over form. In these circumstances, whenever the benefits and risks inherent in the properties are substantially transmitted upon conclusion of a reservation contract, the transactions are normally entered into the accounts since the signing of the respective deeds is a mere formality. Taking into account Decree-Law 60/2002, of 20 March, with the amendments introduced by Decree-Law 13/2005, of 7 February, the acquisition of properties must be preceded by the opinions of at least two independent valuers. The properties are valued at least every two years and whenever there are significant changes in their value. The valuation of each property is established by the Management Company and is examined in each financial year by comparing its accounting value with the results of the valuations made by the independent valuers. The accounting value cannot be greater than the arithmetic mean of the valuations. The capital gains (CG) and capital losses (CL) which occur from adjusting the cost of the properties to their market value are recorded and the corresponding gain or loss (albeit potential) is entered in the income and expenses accounts, 833 Gains in financial operations and real estate assets and 733 Losses in financial operations and real estate assets, respectively, as a counterpart to the asset s capital gains and capital loss accounts. 25

26 vi) Participações em Sociedades Imobiliárias As participações em sociedades imobiliárias adquiridas pelo Fundo são contabilizadas pelo valor de transacção na conta 221 Participações em Sociedades Imobiliárias. As aquisições efectuadas são precedidas de pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes, sendo examinada em cada exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser superior ao da média aritmética simples das avaliações periciais. As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) referentes a participações em sociedades são registadas lançando-se o correspondente ganho ou perda, nas contas de proveitos e custos, 832 Ganhos na carteira de títulos e participações e 732 Perdas na carteira de títulos e participações. vi) Shares in Real Estate Companies The shares in real estate companies acquired by the Fund are entered for the value of the transaction in account 221 Shares in Real Estate Companies. The acquisitions made are preceded by the opinions of at least two independent valuers and are examined in each financial year by comparing their accounting value with the result of the independent experts valuations. The accounting value cannot be greater than the arithmetic mean of the valuations. The capital gains (CG) or capital losses (CL) relative to shares in companies are recorded by entering the corresponding gain or loss in the income and expenses accounts, 832 Gains in the portfolio of securities and shares and 732 Losses in the portfolio of securities and shares. vii) Contas de Terceiros As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente receber, sendo que a 31 de Dezembro de 20, apenas existem em dívida valores referentes a comissões cobradas sobre garantias de adiantamentos de Contratos de Promessa de Compra e Venda debitadas aos clientes. vii) Third-party Accounts Third-party debts reflect the value of what is actually expected to be received. As at 31 December 20, the only debts are those relative to fees charged on the advances of Reservation Contracts debited to clients. 26

27 viii) Regime Fiscal Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das maisvalias prediais, são tributados à taxa autónoma de 20% (vinte por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento), que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre maisvalias e as menos-valias realizadas no exercício. As aplicações financeiras são tributadas a uma taxa de 20% (vinte por cento) com retenção na fonte (ver nota 12). As notas 4, 5, 8 e 11 previstas no plano de contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário, autorizado pelo Regulamento da CMVM nº. 2/2005, não têm aplicação por inexistência de valores e situações a descrever. As restantes notas encontram-se de imediato explicadas. viii) Taxation With the exception of property capital gains, the net property income obtained in Portuguese territory is taxed at the independent rate of 20% (twenty per cent). In situations of property capital gains, there is independent taxation at the rate of 25% (twenty-five per cent), applied to 50% (fifty per cent) of the positive difference between capital gains and capital losses in the financial year. Financial instruments are taxed at a rate of 20% (twenty per cent), which is withheld (see note 12). Notes 4, 5, 8 and 11 of the Real Estate Investment Fund accounting plan, authorised by CMVM Regulation no. 2/2005, do not apply because there are no values and situations to describe. The remaining notes are explained below. ix) Demonstração dos fluxos monetários Para efeitos de demonstração dos fluxos monetários, a rubrica de Caixa e seus equivalentes corresponde ao saldo das disponibilidades em Instituições de Crédito e Caixa. ix) Cash flow statement For the purposes of the cash flow statement, the item Cash and its equivalents is equal to the balance of the cash and cash equivalents at Banks and Ready Cash. 27

28 Nota 1 Valia Potencial em Imóveis Nota 1 Potential Gain in Properties Valores em Euros Values in Euros Imóveis Valor Contabilístico (A) Média das Avaliações (B) Valia Potencial A-B Properties accounting Value (A) average of the Valuations (B) Potential Gain (not registered) B-A Avenida Marginal, Nº ( ) Moradia Avenida da Argentina, n.º Total ( ) Tal como é indicado no Regulamento da CMVM nº.8/2002, as valias potenciais serão contabilizadas à medida da empreitada de construção, ou seja, será avaliado o projecto sempre que o auto de medição da situação da obra elaborado pela empresa de fiscalização apresentar uma incorporação de valor superior a 10% relativamente ao anterior, ou sempre que ocorra uma alteração significativa do seu valor. Deste modo, em Outubro de 20, foi efectuada uma reavaliação do imóvel, tendo sido ajustada a mais-valia potencial do mesmo. O valor contabilístico actual do imóvel é superior à média das avaliações, pelo facto de terem sido incorporados os custos inerentes à empreitada de construção do complexo imobiliário Estoril Sol, subsequentes à avaliação efectuada. É importante salientar que o valor contabilístico do imóvel à data de 31/12/20 incorpora a capitalização de encargos relacionados com a aquisição do imóvel, nomeadamente imposto de selo e alvarás de construção, assim como todos os custos decorrentes do processo de demolição do edifício e início da construção do complexo imobiliário. As indicated in CMVM Regulation no. 8/2002, potential gains will be entered as the construction contract progresses, or rather, the project will be valued whenever the measurements taken by the inspection company regarding the situation of the construction work record a value that is greater by 10% than the previous one, or whenever there is a significant change in its value. In this way, in October 20, the property was re-valued and the potential capital gains adjusted accordingly. The accounting value of the property is greater than the average of the valuations, since the costs inherent in the construction contract of the Estoril Sol property complex were included in it after the valuation was made. It is important to note that the accounting value of the property on 31/12/20 includes capitalisation of expenses related to the acquisition of the property, namely stamp duty and building licences, as well as all the expenses resulting from the building s demolition process and the start of construction on the real estate complex. 28

29 Nota 2 Unidades de Participação e Capital do Fundo O Património do Fundo está representado através de unidades de participação iguais com um valor base de 500 (quinhentos euros) cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício de 20 foi a abaixo descrita: Note 2 Shares and Fund Capital The Fund s Assets are represented by equal share units with a base value of 500 (five hundred euros) each. The movements in the Fund Capital during the financial year of 200 are described below: Valores em Euros Values in Euros Descrição 1 Janeiro 20 outro Resultados Período 31 Dezembro 20 Description 1 January 20 other income for the period 31 December 20 Valor Base Base value Resultados Acumulados Accumulated Earnings ( ) Ajustamentos em Imóveis Adjustments in Properties Resultados do Período Income for the Period ( ) Soma Sum Nº unidades participação No. of shares Valor unidade participação Share value 558, ,89 29

30 Nota 3 Inventário das Aplicações a 31/12/20 Note 3 Inventory of Instruments on 31/12/20 Data Preço Valor Data Date Valor Value Data Date Valor Value 1 - Imóveis Situados em Estados da União Europeia Área (m 2 ) Aquisição Aquisição Imóvel País Município 1 - Properties Located in European Union States Area (m 2 ) Date Acquisition Acquisition Cost Aval. 1 Val. 1 Aval. 1 Val. 1 Aval. 2 Val. 2 Aval. 2 Val. 2 Property Value Country Municipality 1.3 OUTROS PROJECTOS DE CONSTRUÇÃO > OTHER CONSTRUCTION PROJECTS Terreno Av. Marginal, Nº.8648, (Av.Marginal, Nº.8648, Parque de Palmela), (Cascais) /12/ /10/ /10/ Portugal Cascais NÃO ARRENDADAS > NOT LEASED Prédio Urbano Moradia Av. Argentina n.º 4, (Moradia Av. Argentina n.º 4), (Cascais) /05/ /05/ /05/ Portugal Cascais 4 - Participações em Sociedades Imobiliárias 4 Shares in Real Estate Companies Quantidade Quantity Data Aquisição Date Acquisition Preço Aquisição Acquisition Cost Data Date Aval. Val. Valor Value Aval. Val. Método Aval. Method Val. % Capital Social Adquirido % Share Capital Acquired Entidade Entity País Country ACÇÕES > SHARES Acções Ónus Investimentos Imobiliários, SA. Shares Ónus Investimentos Imobiliários, SA /06/ Valor Patrimonial da Empresa Company s Equity Value Ónus Investimentos Imob Ónus Investimentos Imob Portugal 30

31 7 - Liquidez > Liquidity Quant. Quant Moeda Currency Preço Aquis. Acquis. Cost Data Aval. Date Val. Valor Aval. Value Val. Método Aval. Method Val. Juros Decorridos Interest Earned Valor Global Total Value 7.1 À Vista > Ready cash Caixa > Cash EUR Depósitos à Ordem > Demand Deposits EUR Banco Invest EUR BES Valores em Euros Values in Euros 7.2 Certificado de Depósito > Deposit Certificate BES EUR O Técnico Oficial de Contas The Accountant A Comissão Executiva The Executive Committee 31

32 Nota 6 Critérios e Princípios de Valorização Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais do Anexo. Note 6 Valuation Principles and Criteria The valuation criteria and principles are described in the initial Appendix notes. Nota 7 Discriminação da Liquidez do Fundo Note 7 Itemisation of the Fund s Liquidity Valores em Euros Values in Euros Rúbricas saldo em 31/12/08 aumentos Reduções saldo em 31/12/ Items Balance on 31/12/08 increases decreases Balance on 31/12/ Depósitos à Ordem Demand Deposits Depósitos a Prazo c/ pré-aviso Term Deposits w/ notice Certificados de Depósito Deposit Certificates Total Nota 9 Comparabilidade com o Exercício Anterior As políticas contabilísticas seguidas em 20 são idênticas às adoptadas em 2008, pelo que existe comparabilidade nas rubricas de balanço e demonstração de resultados. Note 9 Comparability with the Previous Financial Year The accounting policies followed in 20 are identical to those adopted in 2008, whereby there is comparability in the items on the balance sheet and income statement. 32

33 Nota 10 Dívidas a Terceiros Cobertas por Garantias Reais Note 10 Third Party Debt Covered by Real Guarantees Valores em Euros Values in Euros Rubrica Items Valores Values Garantias prestadas Guarantees provided Empréstimos não titulados (i) > Non-qualified loans (i) Hipoteca sobre imóveis Mortgage on properties Empréstimos não titulados (ii) > Non-qualified loans (ii) Hipoteca sobre imóveis Mortgage on properties Total i) Empréstimo obtido junto do Banco Espírito Santo, coberto na totalidade com garantia bancária sobre o complexo imobiliário Estoril-Sol. A hipoteca vigorará enquanto subsistir qualquer obrigação por ela garantida, pelo que o seu cancelamento só ocorrerá aquando a liquidação de todas as responsabilidades do Fundo com o Banco. ii) O empréstimo de Euros foi contraído igualmente junto do Banco Espírito Santo, sendo que se encontra coberto na totalidade com garantia bancária sobre a Moradia da Avenida da Argentina, n.º 4. i) Loan obtained from the Banco Espírito Santo, covered entirely by bank guarantee on the Estoril-Sol real estate complex. The mortgage will remain in force while any obligation that it guarantees subsists, whereby it will only be cancelled when all the Fund s responsibilities with the Bank are paid off. ii) The Euro loan was also agreed with the Banco Espírito Santo, and is covered entirely by bank guarantee on the House at Avenida da Argentina, no

34 Nota 12 Impostos Retidos Note 12 Retained Taxes Valores em Euros Values in Euros Natureza dos Rendimentos Nature of the Earnings Rendimentos Earnings imposto retidos Retained income Aplicações Financeiras Financial Instruments Outros Rendimentos Other Earnings Total A rubrica Outros Rendimentos diz respeito a juros cobrados aos clientes de acordo com os contratos de promessa de compra e venda assinados. Estes rendimentos estão sujeitos a tributação à taxa de 25%. The item Other Earnings refers to the interest clients are charged in accordance with the reservation contracts signed. This income is subject to taxation at the rate of 25%. 34

35 Nota 13 Responsabilidades de Terceiros Note 13 Third Party Responsibilities Valores em Euros Values in Euros Tipo de Responsabilidade em 31 Dezembro 08 Em 31 Dezembro Type of Responsability in 31 December 08 in 31 December Operações a prazo de venda - imóveis Forward sale agreements properties Valores cedidos em garantia Assets granted as guarantee Total Os montantes referentes às Operações a Prazo de venda de imóveis dizem respeito a recebimentos de adiantamentos de contratos de promessa de compra e venda do Estoril-Sol. Os valores cedidos em garantia respeitam a garantias prestadas a clientes com os quais existem contratos de promessa de compra e venda assinados, à Câmara Municipal de Cascais e à Ircristur face ao acordo firmado pelos danos causados no Hotel Miragem devido à construção do Complexo Imobiliário Estoril-Sol. Relativamente às garantias prestadas à Ircristur, verificou-se em Janeiro de 2010 uma redução da garantia de para The amounts referred to as Forward Sale Agreements for properties refer to advance payments made on reservation contracts for Estoril-Sol. The assets granted as guarantee relates to guarantees provided for clients with whom reservation contracts have been signed, to the Cascais City Council and to Ircristur in view of the agreement signed for damage caused at the Hotel Miragem as a result of construction of the Estoril-Sol Real Estate Complex. With regard to the guarantees provided to Ircristur, in January 2010 there was a decrease in the guarantee from to Nota 14 Comissões do Exercício Note 14 Financial Year Fees Valores em Euros Values in Euros Comissões Fees 31/12/20 Comissão de Gestão Management fee Comissão de Depósito Custodian fee Taxa de Supervisão Supervision fee Total