Fundo Especial Fechado de Investimento Imobiliário Sertorius. Relatório de Gestão Exercício de 2009

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1 Fundo Especial Fechado de Investimento Imobiliário Sertorius Relatório de Gestão Exercício de 2009

2 Comité de Investimentos João Paulo Batista Safara Sir Thomas d Eyncourt John Thompson Vasco Telmo Pereira Lopes Correia Banco depositário Banco Invest Avaliadores Abacus Savills Curvelo Cushman & Wakefield Worx Auditor PricewaterhouseCoopers & Associados SROC Lda Carteira Número de investimentos: 9 Área bruta locável total: m² Número de Inquilinos: 4 Localização dos Investimentos: Portugal (Guimarães, Lisboa, Monção, Tondela, Vila Nova de Cerveira, Vila Nova de Gaia, Vila Verde, Vizela)

3 Ambiente de Negócio Escritórios O segmento prime do mercado de escritórios em Portugal apresentou um nível de resistência assinalável à muita adversa conjuntura. As rendas prime desceram, mas de forma relativamente moderada (figura 1), enquanto que os prime yields (figura 2) registaram subidas também relativamente modestas, especialmente quando comparadas com as praticadas noutros segmentos, nomeadamente no retalho. Prime Rent ( /m2/mês)

4 A absorção caiu muito relativamente a 2008, o que conjugado com o lançamento no mercado de várias promoções especulativas (figura 3) deteriorou os fundamentais. Voltou a assistir-se, em 2009, muito provavelmente na sequência dos fortes fundamentais do mercado no final do ano transacto, a uma situação em que o take up não cobriu a nova oferta. Desta forma, a taxa de desocupação subiu, fixando-se, segundo a Cushman & Wakefield, em 8,7%. m2 Ano Supply (m2) Take Up (m2) Retalho Apesar da conjuntura recessiva, o mercado português de retalho não evidenciou queda, tendo o Índice Total do Volume de Negócios no Comércio a Retalho (figura 4) fechado o ano com os mesmos valores com que encerrou 2008, marginalmente abaixo do valor base do índice (2005).

5 S1 figura 4: Índice total do volume de negócios no comércio a Retalho, Janeiro 2005 a Dezembro 2009, base 2005 = 100 (fonte: Instituto Nacional de Estatística) Assistimos, no retalho, a um ano de estagnação, longe dos crescimentos pujantes que caracterizaram 2007 e parte de A estagnação do índice total esconde um ano de quebra significativa nas vendas dos produtos não alimentares, com o comportamento bem mais favorável dos produtos alimentares a permitir evidenciar um crescimento médio nulo. A ausência de crescimento não se traduziu na ausência da inauguração de novas superfícies, acentuando a saturação já visível no mercado. Assim, o stock português de centros comerciais voltou a crescer em 2009, segundo a Aguirre Newman, 12% em termos de área bruta locável ( ABL ), apenas ligeiramente abaixo dos 13% verificados em 2008, e 9% em número de centros. O número de centros comerciais em funcionamento em Portugal atingia, no final do ano, 140, seis dos quais (Ria Shopping, em Olhão, Dolce Vita Tejo, na Amadora, Gran Plaza Tavira, Espaço Guimarães, Vivaci Maia e Maia Jardim) inaugurados em 2009, ano em que o incremento de ABL atingiu m². De entre as novas aberturas, destacou-se pela sua dimensão o Dolce Vita Tejo da Chamartín ( m² de ABL) e o Espaço Guimarães da Bouygues Imobiliária e Multi Development ( m² de ABL). 79% dos inquiridos no Inquérito aos Retalhistas 2009 promovido pela Cushman & Wakefield respondeu Não à questão considera haver espaço para a abertura de novos centros comerciais?. Consistentemente com este sentimento, a Associação Portuguesa de Centros Comerciais reportou o cancelamento ou adiamento de seis projectos inicialmente previstos para 2009.

6 Também o número de retail parks em actividade voltou a aumentar em 2009, com a abertura de 6 novos parques (5 em 2008) - Portimão Retail Center, In Guarda Retail Park, City Park Caldas da Raínha, Focus Park Vila Nova de Gaia, Metro Retail Park na Maia e Guimarães Retail Centre. O número total elevou-se assim a 26, oferecendo um total de cerca de m² de ABL, dos quais cerca de m² nos parques abertos em Houve assim, em 2009, ainda mais superfícies a competir pelo mesmo volume de vendas. O efeito desta pressão sobre a rentabilidade dos vários investimentos neste segmento tende a ser muito heterogéneo. Enquanto as melhores superfícies sofrem pouco, continuando a registar interesse dos retalhistas com planos de expansão (ainda 70% dos inquiridos no Inquérito aos Retalhistas 2009, contra 90% em 2005), os formatos de segunda linha são muito afectados. Não obstante a relativa insensibilidade do prime stock à pressão competitiva, o valor destes investimentos foi muito afectado pela subida, durante o ano, dos prime yields, que deverá ter rondado os 100 pb. Actividade do Fundo 2009 foi o primeiro exercício completo do Fundo, lançado a 10 de Março de Durante o exercício em apreço, e tendo em atenção o enquadramento adverso de mercado, o Fundo alienou duas das onze propriedades que compunham a sua carteira no início do ano (quadro 1), pelo valor de venda, de 10,4 milhões, que foram aplicados na amortização parcial dos financiamentos contraídos no ano anterior. quadro 1: desinvestimentos Os dois desinvestimentos geraram os cash flows patentes nas figuras 5 e 6, que se traduziram em taxas de rentabilidade negativas de -15,8% (Feira Nova de Torres Novas) e -4,3% ( showroom da Stuttcar em Palmela).

7 Cash flow , , , , ,00 0, , , , , , , Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 figura 5: Cash flows do investimento no Feira Nova de Torres Novas (fonte: análise FundBox) Cash flow , , , ,00 0, , Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q , , ,00 figura 6: Cash flows do investimento no showroom da Stuttcar em Palmela (fonte: análise FundBox) Apesar das rentabilidades negativas realizadas nestes investimentos, os desinvestimentos realizados permitiram que a estrutura financeira do Fundo, ainda que evidenciando um aumento do loan to value (figura 7), resistisse melhor à erosão provocada pela revisão em baixa que os Senhores Peritos Avaliadores entenderam fazer aos activos do Fundo, erosão essa que, como o quadro 2 evidencia, não teve correspondência na evolução das receitas da carteira, que, like for like, subiram 1,1%.

8 % Loan Value LTV figura 7: Empréstimos, valor da carteira e loan to value (fonte: análise FundBox) Com a revisão em baixa dos valores de avaliação e o pequeno crescimento das receitas, o yield bruto da carteira subiu para 7,5%, com a desagregação patente no quadro 2. Valor venal Renda anual Bruta Yield Bruto Imóveis (, a (, a (, a (, a ) ) ) ) Feira Nova Monção ,7% 7,50% Feira Nova Tondela ,6% 7,41% Feira Nova - Vila Nova Cerveira ,7% 7,08% Feira Nova - Vila Verde ,0% 7,22% Feira Nova Vizela ,7% 7,22% Rádio Popular Guimarães ,8% 9,19% Rádio Popular Gaia ,8% 9,34% Sede Novabase ,3% 7,06% Sede Anacom ,56 6,7% 7,74% Total ,7% 7,50% quadro 2: avaliações, rendas e yields a Durante o exercício a carteira gerou rendimentos de 6,1 milhões, e, considerando mais e menos valias potenciais, gerou um prejuízo de 1,5 milhões. Levando em conta o efeito dos custos de financiamento e de estrutura, os resultados líquidos foram novamente negativos, com relevação de um prejuízo de O Return on Equity resultante foi de -37,6%, produto de um net yield quase nulo, de uma menos valia potencial na carteira de -9,1% e de uma leverage margin muitissimo negativa de -28,5%, esta resultante do confronto adverso entre um net yield quase nulo e custos expressivos de financiamento (figura 8).

9 Decomposição do RoE 5.00% 0.00% -5.00% % % % % % % % Return on Equity Net Yield Potential Capital Gains/Losses Leverage Margin Figura 8: Decomposição do RoE (fonte: análise FundBox) Perspectivas para 2010 Em 2010 a Sociedade Gestora espera concluir um plano de consolidação das receitas da carteira e defesa da respectiva taxa de ocupação, que incluirá o sacrifício parcial de receitas com contrapartida do prolongamento dos prazos dos contratos de arrendamento. É convicção da Sociedade Gestora que as correcções introduzidas neste exercício aos valores venais dos activos anteciparam este movimento. Será igualmente dedicada atenção às possibilidades que o mercado ofereça de desinvestimentos que permitam continuar a reduzir o endividamento do Fundo.

10 Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou; Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade; Lisboa, 4 de Março de 2010 Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008 Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Presidente da Comissão Executiva João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva

11 Fundo Especial Fechado de Investimento Imobiliário "Sertorius" (valores em Euros) FUNDO ESPECIAL FECHADO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO "SERTORIUS" BALANÇO ACTIVO Código Designação Nota Código Designação Nota Bruto Mv/Af mv/ad Líquido Activos imobiliários Capital do fundo PASSIVO 32 Construções 1 e 3 80,288,461 - (7,819,684) 72,468,777 90,801, Unidades de participação 2 40,322,635 40,322, Variações patrimoniais 2 (4,722,636) (4,722,636) 64 Resultados transitados 2 (1,693,565) - Total de activos imobiliários 80,288,461 - (7,819,684) 72,468,777 90,801, Resultados distribuídos 2 (649,562) (6,813) 66 Resultados líquidos do período 2 (7,586,730) (1,686,752) Contas de terceiros Total do capital do fundo 25,670,142 33,906, Outras contas de devedores , ,647 - Ajustamentos e provisões Total dos valores a receber 193, , Ajustamentos de dívidas a receber 193,647 - Total de Ajustamentos e Provisões 193,647 - Disponibilidades 11 Caixa Contas de terceiros 12 Depósitos à ordem 7 264, ,224 1,402, Comissões e outros encargos a pagar 14 b) 62,513 51, Depósitos a prazo 7 575, , Outras contas de credores 14 b) 1,474, , Certificados de Depósito 7 6,504, ,504, Empréstimos não titulados 14 b) 51,012,216 56,017,216 Total das disponibilidades 7,344, ,344,074 1,402,620 Total dos valores a pagar 52,549,314 56,745,596 Acréscimos e diferimentos Acréscimos e diferimentos 51 Acréscimo de proveitos 14 a) 6, , Acréscimo de custos 14 c) 43,305 65, Despesas com custo diferido 14 a) 117, , , Receitas com proveito diferido 14 c) 510, , Outros acréscimos e diferimentos 13, 14 c) 1,163,727 1,088,946 Total dos acréscimos e diferimentos passivos 1,717,651 1,717,056 Total dos acréscimos e diferimentos activos 124, , ,933 Total do activo 87,950,439 - (7,819,684) 80,130,754 92,369,086 Total do passivo 80,130,754 92,369,086 Total do número de unidades de participação 8,064,527 8,064,527 Valor unitário da unidade de participação O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS A COMISSÃO EXECUTIVA Relatório e Contas 2009

12 Fundo Especial Fechado de Investimento Imobiliário "Sertorius" (valores em Euros) Código Designação Nota Código Designação Nota Custos e perdas correntes Proveitos e ganhos correntes Juros e custos equiparados Juros e proveitos equiparados De operações correntes 14 d) 2,360,809 1,443, Outros, de operações correntes 12 31,749 57, De operações extrapatrimoniais ,524 3, De operações extrapatrimoniais - 33,484 Comissões Outras, de operações correntes 14 e) 285, ,818 Ganhos oper. financeiras e act. imobiliários Perdas oper. financeiras e act. imobiliários 833 Em activos imobiliários 1-222, Em activos imobiliários 1 7,975, , Em operações extrapatrimoniais , Em operações extrapatrimoniais , ,546 Impostos 86 Rendimentos de activos imobiliários 12 6,113,482 2,197, Impostos sobre o rendimento 12 1,171, , Impostos indirectos 14 f) 112, ,201 Total dos proveitos e ganhos correntes (B) 6,506,603 2,510, Provisões do Exercício , Fornecimentos e serviços externos 14 h) 218,491 67,535 Proveitos e Ganhos Eventuais 77 Outros custos e perdas correntes 13,191 5, Proveitos e Ganhos Eventuais 2,196 Custos e perdas eventuais FUNDO ESPECIAL FECHADO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO "SERTORIUS" DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS Custos e perdas Proveitos e ganhos Total dos custos e perdas correntes (A) 13,591,606 3,501, Outras perdas eventuais 14 g) 503, ,991 Total dos custos e perdas eventuais (C) 503, ,991 Total de Proveitos e Ganhos Eventuais (D) 2, Resultado líquido do período (se > 0) 66 Resultado líquido do período (se < 0) 7,586,730 1,686,752 TOTAL 14,095,529 4,197,202 TOTAL 14,095,529 4,197, Resultado dos activos imobiliários (2,385,669) 1,066,398 D-C Resultados eventuais (501,727) (695,991) B-A+742 Resultados correntes (5,913,974) (539,303) B+D-A-C+7421 Resultado antes do imposto sobre o rendimento (6,415,701) (1,235,294) B+D-A-C Resultado líquido do período (7,586,730) (1,686,752) O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS A COMISSÃO EXECUTIVA Relatório e Contas 2009

13 Fundo Especial Fechado de Investimento Imobiliário "Sertorius" FUNDO ESPECIAL FECHADO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO "SERTORIUS" Discriminação dos Fluxos OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS: Subscrição de Unidades de Participação ,599,999 35,599,999 PAGAMENTOS: Rendimentos pagos a participantes (649,561) (649,561) (6,813) (6,813) Notas Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação (649,561) 35,593,186 OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS RECEBIMENTOS: Rendimentos de Activos Imobiliários 6,965,094 3,160,956 Alienação de Activos Imobiliários 9,508,778 16,473,872-3,160,956 PAGAMENTOS: Aquisição de Activos Imobiliários - (86,494,551) Despesas com Aquisição de Activos Imobiliários - (302,510) Despesas correntes (FSE) com Activos Imobiliários (133,284) (27,040) Adiantamentos p/ compra de Activos Imobiliários - (133,284) (4,080,000) (90,904,101) Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários 16,340,588 (87,743,145) OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS: Juros de Depósitos Bancários 18,614 79,209 Empréstimos Obtidos - 18,614 69,357,373 69,436,582 PAGAMENTOS: Comissão de Gestão (90,050) (33,694) Comissão de Depósito (68,247) (4,533) Impostos e Taxas (1,195,747) (325,707) Pagamento de juros de empréstimos obtidos (2,548,931) (1,396,679) Pagamento de capital de empréstimos obtidos (5,005,000) (13,340,157) Outros Pagamentos Correntes (67,770) (8,975,746) (899,633) (16,000,403) OPERAÇÕES EVENTUAIS Fluxo das Operações de Gestão Corrente (8,957,132) 53,436,179 RECEBIMENTOS: Outros Recebimentos de Operações Eventuais , ,400 PAGAMENTOS: Outros pagamentos de Operações Eventuais (792,439) (792,439) - - Fluxo das Operações Eventuais (792,439) 116,400 Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) 5,941,455 1,402,620 Disponibilidades no Início do Período (B) 1,402,620 - Disponibilidades no Fim do Período O Técnico Oficial de Contas (C) = (B)+(A) Nota intr. (xi) 7,344,074 1,402,620 Comissão Executiva Relatório e Contas 2009

14 Relatório e Contas

21 Imóveis Valor Contabilístico (A) Média das Avaliações (B) Valia Potencial (não registada) B-A Feira Nova - Monção Feira Nova - Tondela Feira Nova - Vila Nova Cerveira Feira Nova - Vila Verde Feira Nova - Vizela Rádio Popular Guimarães Rádio Popular Gaia Edificio Caribbean Av. José Malhoa 12A a 12D Total Relatório e Contas

22 Descrição No inicio Subscrição Distribuição Rendimentos Outros Resultados Período No fim Valor Base Dif. em Subscrições ( ) ( ) Resultados Distribuídos (6.813) - ( ) ( ) Resultados Acumulados - - (6.813) ( ) - ( ) Resultados do Período ( ) ( ) ( ) Soma ( ) ( ) Nº unidades participação Valor unidade participação 4,2044 3,1831 Relatório e Contas

23 País Município 1. Imóveis situados em Portugal 1.2 Construções Acabadas Arrendadas Serviços Feira Nova - Monção Jun Dez Dez Portugal Monção Feira Nova - Tondela Jun Dez Dez Portugal Tondela Feira Nova - Vila Nova Cerveira Jun Dez Dez Portugal V. N. Cerveira Feira Nova - Vila Verde Jun Dez Dez Portugal Vila Verde Feira Nova - Vizela Jun Dez Dez Portugal Vizela Rádio Popular - Guimarães Out Dez Dez Portugal Porto Rádio Popular - Gaia Out Dez Dez Portugal Porto Edifício Caribbean Out Dez Dez Portugal Lisboa Av. José Malhoa 12A a 12D Out Dez Dez Portugal Lisboa TOTAL A Liquidez Moeda Valor Jurros Decorridos Valor Global 7.1. À Vista Numerário EUR Depósitos à Ordem DO Banco CGD 2.221% EUR DO Banco Invest 2.575% EUR DO Banco BES EUR Depósitos com Pré-Aviso e a Prazo CD Banco BES 2.20% 09/12/2009 a 09/01/2010 EUR CD Banco BES 3.00% 23/12/2009 a 25/01/2010 EUR DO Banco Invest 0.5% de 30/12/2009 a 06/01/2010 EUR Empréstimos Empréstimos Obtidos Descrição TOTAL B Empréstimo CGD 19/06/2008 a 19/06/2013 EUR ( ) (15.459) ( ) Empréstimo Eurohypo 15/10/2008 a 24/06/2010 EUR ( ) (2.182) ( ) Empréstimo Eurohypo 15/10/2008 a 28/06/2010 EUR ( ) (593) ( ) Empréstimo Eurohypo 15/10/2008 a 28/06/2010 EUR ( ) (1.274) ( ) TOTAL C ( ) (19.508) ( ) 9. Outros Valores a Regularizar Valores Activos EUR Valores Passivos EUR ( ) Valor Líquido Global do Fundo: (A)+(B)+(C)+(D) Área (m2) Data de Aquisição Preço de Aquisição Data da Avaliação 1 Valor da Avaliação 1 Data da Avaliação 2 Valor da Avaliação 2 Valor do Imóvel (em euros) TOTAL D ( ) Localização Relatório e Contas

24 Rúbricas No início Aumentos Reduções No fim Caixa - 50 Depósitos à Ordem Depósitos a Prazo Certificados de Depósito Total Relatório e Contas

25 Contas/Entidades Devedores por Rendas Vencidas Rádio Popular ( Gaia e Guimarães) Garantias prestadas Rubrica de Balanço Valor Prestadas Valor Feira Nova (Tondela,Monção, V.N. Empréstimo não titulado (i) Cerveira, Vizela e Vila Verde) Rádio Popular (Gaia e Guimarães), Empréstimos não titulados (ii) Edificio Caribbean e Av. José Malhoa Total Relatório e Contas

26 Contas Saldo Inicial Aumento Redução Saldo Final Ajustamentos p/ crédito vencido Descrição Base incidência Montante apurado Base incidência Montante apurado Imposto retido em aplicações financeiras Imposto sobre os juros ganhos do swap (i) Imposto sobre rendimentos prediais Total Relatório e Contas

27 Tipo de Responsabilidade Montantes No inicio No fim Valores cedidos em garantias ( Ver nota 10) Outras Total Rádio Popular Guimarães e Gaia (i) Edifício Caribbean (ii) Imóvel Financiamento Swap taxa juro Valor Taxa Nocional Taxa Edificio Anacom ( José Malhoa) Variável Fixa Feiras Nova (Tondela,Monção, V.N. Cerveira, Vizela e Vila Verde) Variável Fixa Relatório e Contas

28 Comissão de gestão Comissão de depósito Taxa de supervisão Total Relatório e Contas

29 Imposto sobre o rendimento a pagar (ver Nota 12) Imposto s/ Valor Acrescentado Credores por fornecimentos e serviços externos Total Relatório e Contas

30 Comissões Comissão de Gestão Comissão de Depósito Comissão de montagem Taxa de Supervisão Taxas de corretagem Total Imposto Selo - Operações Financeiras Imposto Selo - Contratos de arrendamento Outros Total Relatório e Contas

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