Fundo Fechado de Investimento Imobiliário Viriatus. Relatório de Gestão Exercício de 2007 Um ultimo fôlego / One last breath
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- Maria das Neves Farias
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1 Fundo Fechado de Investimento Imobiliário Viriatus Relatório de Gestão Exercício de 2007 Um ultimo fôlego / One last breath Comité de Investimentos James Alistair Preston João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Banco depositário Banco Invest Avaliadores Abacus Savills Aguirre Newman CBRE J. Curvelo Auditor PricewaterhouseCoopers & Associados SROC, Lda. Carteira Número de investimentos: 1 Área bruta locável total: m² Número de Inquilinos: 1 Localização dos Investimentos: Portugal (Palmela) 1
2 Ambiente de Negócio Escritórios Em 2007 assistiu-se a uma inversão de tendência no mercado europeu de investimento, que já estava em marcha quando da eclosão dos incidentes geralmente designados subprime crisis, e que foi por estes significativamente acentuada. Ainda antes da crise no mercado hipotecário americano, os yields tinham parado de cair nos principais mercados europeus. Por exemplo, indícios de estabilização foram sentidos em Londres desde o segundo trimestre, ainda que num ambiente de abundância de capital. Depois do Verão, essa abundância cessou, agravando uma conjuntura que já não era totalmente favorável à apreciação dos activos imobiliários. Em consequência, o imobiliário inglês caiu 1.6% em Setembro, a maior queda mensal dos índices do Investment Property Databank desde Maio de A situação no mercado português foi diversa. Em contraciclo com os mercados europeus, o pequeno mercado nacional atravessou os últimos anos subjugado por um stock de espaços vagos apreciável, que muito lentamente foi sendo consumido pela procura gerada por uma economia sobre o anémico. Em 2007 a nova oferta foi, segunda a Jones Lang LaSalle, de apenas m², e a absorção de m². Pela primeira vez desde 2002, o fosso entre take up e nova oferta fechou-se (figura 1). Esta evolução traduziu-se, naturalmente, na contracção da vacancy rate, e na correspondente subida das rendas, cuja apreciação a aludida JLL situa em cerca de 15% no CBD de Lisboa. 2
3 m Ano Supply (m2) Take Up (m2) Figura 1: Take up e oferta anuais, mercado de escritórios de Lisboa (fonte: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, análise FundBox) Retalho Durante o exercício continuou a assistir-se à abertura de unidades a ritmo assinalável, totalizando 8 centros comerciais - 8ª Avenida (São João da Madeira), Arena Shopping (Torres Vedras), Dolce Vita Ovar e Funchal, Forum Castelo Branco, Porto Gran Plaza, Alegro (Alfragide) e Rino & Rino (Batalha) e 5 retail parks City Park Chaves e Torres Novas, Lima Retail Park, Braga Retail Center e Viseu Retail Park. Esta significativa actividade traduziu-se, segundo a Cushman & Wakefield, na entrada de cerca de m² de área bruta locável (ABL) neste segmento de mercado (dos quais m² em centros comerciais), fazendo o stock ascender a aproximadamente 2,9 milhões de m² de ABL (dos quais 2,4 milhões de m²). Fora dos formatos comerciais mais habituais, abriu ainda em 2007 a loja Ikea de Matosinhos, com m² de ABL e a maior da marca na Península Ibérica. 3
4 Actividade do Fundo 2007 foi o primeiro exercício completo do Fundo, lançado a 10 de Agosto de 2006, com uma subscrição inicial de 5 milhões. Objectivava-se a constituição de uma carteira diversificada de propriedades portuguesas, financiada por via da implementação de um plano de capitalização progressiva, à medida do desenvolvimento dos investimentos projectados. A alteração, implementada em 2007, do regime fiscal das aquisições e detenções de imóveis por parte de fundos fechados de subscrição particular detidos por investidores não qualificados, caso do Viriatus, alterou radicalmente os planos de capitalização do Fundo. No novo enquadramento fiscal, não foi possível persuadir os investidores, cujos cálculos económicos haviam, com legitimidade, sido feitos num enquadramento fiscal diverso, e mais favorável, a manter os seus planos de capitalização. Esta imprevista indisponibilidade de fundos marcou decisivamente o exercício, no qual o Fundo havia assumido promessas de compra de cinco retail parks, no valor agregado de 67,8 milhões e com sinais desembolsados no valor de 5,1 milhões. Na ausência das entradas de capital projectadas, a Sociedade Gestora diligenciou no sentido de fechar as posições assumidas sem prejuízo para os participantes, o que foi possível conseguir, graças à relação favorável entre os preços de aquisição fixados e os preços de mercado dos activos em causa. Esta diferença permitiu negociar a rescisão dos contratos promessa de compra e venda celebrados, tendo o Fundo recuperado integralmente os sinais desembolsados acrescidos de uma compensação agregada de 1.96 milhões, 4
5 correspondente a 38% dos sinais recuperados. O encaixe obtido foi aplicado no reembolso da dívida do Fundo, que pôde assim ser reduzida a zero. Assim sendo, a carteira no final do exercício resume-se ao investimento, integralmente financiado com capitais próprios, de Palmela, que gerou um yield bruto de 7%. Paradoxalmente, os resultados líquidos foram muito positivos, com relevação de um lucro de , essencialmente devido às compensações recebidas por rescisão dos contratos promessa de compra e venda celebrados. Desta forma, e mesmo sem capitalizar o Fundo, os investidores puderam beneficiar do risco imobiliário português a que se expuseram, atingindo um Return on Equity de 38,4%. Perspectivas para 2008 O Viriatus foi lançado com um plano ambicioso, de constituição de uma carteira diversificada de 300 a 400 milhões de propriedades comerciais portuguesas. Como era já expectável no final do exercício anterior, esse plano não será cumprido. A Sociedade Gestora, tendo no decurso deste exercício diligenciado no sentido de evitar que a não capitalização do Fundo se traduzisse em prejuízos para os investidores, não terá em 2008 possibilidades de repetir os resultados atingidos este ano, por absoluta falta de capitais próprios para implementar uma política de investimentos consequente. Assim sendo, depositam-se esperanças na possibilidade de o Fundo poder vir a ser incorporado no Fundo Sertorius, lançado pela Sociedade Gestora em Março de 5
6 2008, operação relativamente à qual decorrem, à data da escrita, negociações entre os investidores no Viriatus e no Sertorius. Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou; Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade; Lisboa, 25 de Março de 2008 O Conselho de Administração da Sociedade Gestora, Carlos de Sottomayor Vaz Antunes, Presidente Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Vice-Presidente e Presidente da Comissão Executiva 6
7 João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva Luís Filipe Rolim de Azevedo Coutinho, Presidente da Comissão de Auditoria Luís Manuel Soares Franco, Vogal da Comissão de Auditoria Isabel Maria Marques Ucha, Vogal da Comissão de Auditoria James Alistair Preston, Vogal Alfonso Cuesta Castro, Vogal Ricardo Bruno Cardoso Amantes, Vogal 7
8 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Relatório e Contas
9 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Relatório e Contas
10 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Relatório e Contas
11 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2007 (Valores expressos em Euros) Nota Introdutória O Viriatus é um fundo de investimento imobiliário fechado gerido pela Fund Box Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA e é considerado como um fundo de distribuição com periodicidade mensal. A sua constituição foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 16 de Maio de 2006, tendo iniciado a sua actividade no dia 10 de Agosto de A actividade do Fundo está regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, actualizado pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, que estabelece o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliários, e consiste em alcançar, numa perspectiva de médio e longo prazo, uma valorização crescente de capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores predominantemente imobiliários. O Banco Invest, SA (anteriormente denominado Banco Alves Ribeiro, SA) assume as funções de depositário do Fundo e, nessa qualidade, tem a custódia de todos os activos mobiliários, sendo todas as aplicações do Fundo realizadas com este Banco. Principais princípios contabilísticos e critérios valorimétricos i. Comissão de Gestão A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título de serviços prestados pela sociedade gestora. Relatório e Contas
12 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,10% sobre o activo total do Fundo. A comissão é cobrada trimestralmente e tem um valor mínimo anual de e valor máximo anual de ii. Comissão de Depósito Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário referente aos serviços prestados ao Fundo. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,125 % sobre a média aritmética simples dos valores líquidos globais do Fundo. A comissão é cobrada duas vezes por ano e tem um valor mínimo de iii. Taxa de Supervisão Na sequência do decreto-lei n.º 183 / 2003, de 19 de Agosto, que alterou o Estatuto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), aprovado pelo decreto-lei n.º 473 / 99, de 8 de Novembro, com a publicação da Portaria n.º 913-I / 2003, de 30 de Agosto, emitida pela CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar uma taxa de % aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao último dia útil do mês, não podendo a colecta ser inferior a 200 nem superior a iv. Unidades de Participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas Relatório e Contas
13 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e o resultado líquido do período. As Variações Patrimoniais resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, no momento em que ocorre a subscrição. v. Especialização dos exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio contabilístico da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida que são geridos, independentemente da data do seu recebimento ou pagamento. vi. Regime Fiscal Os Fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos a tributação, nos termos estabelecidos no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a imposto sobre os rendimentos de forma autónoma, considerando a natureza dos mesmos. Desta forma, os rendimentos distribuídos aos participantes são líquidos de imposto. Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das Mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma de 20% encontrando-se dispensados de retenção na fonte. Tratando-se de Mais-valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre Mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício. Relatório e Contas
14 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Relativamente a outros rendimentos que não prediais, são os mesmos tributados da seguinte forma: Os rendimentos obtidos no território português, que não sejam Mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso não estejam sujeitos a retenção na fonte, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício; Os rendimentos obtidos fora do território português, que não sejam Mais-valias, são tributados, autonomamente, à taxa de 20%, tratando-se de rendimentos de títulos de dívida, lucros distribuídos e de rendimentos provenientes de fundos de investimento, e à taxa de 25% nos restantes casos; Relativamente às Mais-valias, obtidas em território português ou fora, estão sujeitas a tributação autónoma, como se de pessoas singulares se tratasse, à taxa de 10% sobre a diferença positiva entre as Mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício. Ao imposto assim apurado é ainda deduzido o imposto restituído aos participantes que sejam sujeitos passivos isentos de IRC. O imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as Mais-valias, é registado na rubrica de Impostos da demonstração dos resultados; os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto em Juros e proveitos equiparados. A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada pela Sociedade Gestora até ao final do mês de Abril do exercício seguinte àquele a que os rendimentos respeitam, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais, durante um período de 4 anos contado a partir do ano a que respeitam. Relatório e Contas
15 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Em conformidade com as alterações introduzidas pela Lei nº 53 A/2006 de 29 de Dezembro ao orçamento de Estado para 2007, os imóveis integrados em fundos de investimento imobiliários fechados de subscrição particular por investidores não qualificados, como é o caso do Fundo, de acordo com a definição estabelecida no código de Valores Mobiliários, passaram a beneficiar apenas de 50% de isenção no Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e no Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). vii. Imóveis Os imóveis para rendimento são apresentados no balanço pelo seu valor de mercado, que se aproxima do valor de avaliação determinado por dois avaliadores independentes designados nos termos da lei, situando-se entre o valor de aquisição dos mesmos e a média simples dos valores estabelecidos pelos relatórios de avaliação. Como decorre deste critério de valorização, não são contabilizadas amortizações. Os ajustamentos derivados das avaliações efectuadas com uma periodicidade mínima de dois anos, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados nas rubricas de Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e Perdas em operações financeiras e activos imobiliários, respectivamente, por contrapartida do valor do imóvel registado no Activo. O valor do imóvel corresponde ao valor de aquisição acrescido, quando aplicável, das despesas incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto ou com obras de construção que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado para arrendamento no mercado. Relatório e Contas
16 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus viii. Despesas com imóveis As despesas incorridas com imóveis, relativas a fornecimentos e serviços prestados por terceiros, são registadas em custos na rubrica de fornecimentos e serviços externos, líquidas das comparticipações realizadas por alguns dos arrendatários, de acordo com o previsto no respectivo contrato de arrendamento, por forma a reflectir o valor que é efectivamente suportado pelo Fundo. ix. Demonstração dos fluxos monetários Para efeitos da demonstração dos fluxos monetários, a rubrica de Caixa e seus equivalentes corresponde ao saldo de disponibilidades em instituições de crédito. Bases de apresentação As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas e estão apresentadas segundo o disposto no Regulamento da CMVM n.º 2/2005, de 14 de Abril, o qual estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. O Regulamento n.º 2/2005 impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento. O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento n.º 2/2005, pelo que as notas 1 a 13 previstas que não constam neste anexo não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar. A Nota introdutória e a Nota 14 são incluídas com outras informações Relatório e Contas
17 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus relevantes para a compreensão das demonstrações financeiras em complemento às Notas 1 a 13. Nota 1 Valia Potencial em Imóveis Imóveis Valor Contabilístico (A) Média das Avaliações (C) Valia Potencial A+B-C Armazem Stuttcar Total Nota 2 Unidades de Participação e Capital do Fundo O Património do Fundo é representado por unidades de participação iguais com um valor base de 5 cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício de 2007 foi a abaixo descrita: Descrição No início Subscrição Distribribuição Rendimentos Resultados Período No fim Valor Base Dif. em Subscrições Resultados Distribuidos - - ( ) - ( ) Resultados Acumulados (9.890) (9.890) Resultados do Periodo Soma ( ) nº unidades participação valor unidade participação 4,9901 5,2651 Relatório e Contas
18 Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus Nota 3 Inventário dos Activos do Fundo 1 - Imóveis Situados em Estados da União Europeia 141 ARRENDADAS Data Valor Data Valor Preço Aquisição Valor Imóvel País Aval. 1 Aval. 1 Aval. 2 Aval. 2 PrédioUrbanoStand, Oficina, Armazém e escritórios da Stuttcar, (Ferracinta), (Palmela) /08/ Portugal Palmela A DEPÓSITOS À ORDEM Área (m2) Data Aquisição 7 - Liquidez Quant. Moeda Valor Global DO Banco Invest 4.149% EUR B Empréstimos Quant. Moeda Juros Decorridos Valor Global 81 EMPRÉSTIMOS OBTIDOS Município C Outros Valores a Regularizar Quant. Moeda Valor Global Valores Activos 912 OUTROS Outros EUR Valores Passivos 922 OUTROS Outros EUR ( ) ( ) Valor Líquido Global do Fundo (VLGF) (A)+(B)+(C)+(D) D ( ) Relatório e Contas
19 Nota 6 Critérios e princípios de valorização Os critérios e princípios de valorização estão descritos na nota introdutória. Nota 7 Discriminação da Liquidez do Fundo Rúbricas Saldo em Aumentos Reduções Saldo em (em euros) Depósitos à Ordem Total Durante o exercício de 2007, as contas de Depósitos à Ordem no Banco Depositário continuaram a ser remuneradas, sendo que a 31 de Dezembro, as contas com saldo superior a estavam a ser remuneradas a uma taxa de juro anual de 4,149 %. Nota 9 Comparabilidade da informação financeira Tendo o fundo iniciado a sua actividade a 10 de Agosto de 2006, as Demonstrações Financeiras com referência a 31 de Dezembro de 2007 não são comparáveis com as do exercício de Nota 12 Impostos Natureza dos Rendimentos Impostos Retidos Rendimentos Rendimentos de Capitais Rendimentos Prediais Total Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art.º 90.º n.º1 g) do CIRC Relatório e Contas
20 Os rendimentos prediais, líquidos dos encargos de conservação e manutenção efectivamente suportados, estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 20%. As Mais-valias Prediais estão sujeitas a tributação à taxa de 12,5%. No exercício de 2007, o montante do imposto sobre rendimentos prediais ascende a , sendo que dizem respeito a Mais-valias. Nota 14 Outras informações relevantes para a análise das Demonstrações Financeiras a) Comissões Os valores apresentados foram calculados com base nos valores mínimos e máximos presentes no Regulamento de Gestão. Comissões 2007 (valor em euros) Comissão de Gestão Comissão de Depósito Taxa de Supervisão Total b) Contas de Terceiros (Passivo) Esta rubrica integra as seguintes contas: Comissões e Outros Encargos que envolve as Comissões de Gestão e Depositário e a Taxa de Supervisão, Relatório e Contas
21 montantes referentes ao corrente exercício e a rubrica Outras contas de credores que se decompõem como se segue: 2007 Imposto sobre o rendimento a pagar IVA a entregar ao Estado Credores por fornecimentos e serviços externos Total c) Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo) Neste item existe a rubrica Receitas com proveito diferido correspondente às rendas de Janeiro de 2008 recebidas em Dezembro de 2007, do imóvel sito em Palmela. Uma outra rubrica, Outras Operações a Regularizar, evidencia um saldo de , referente a um cheque caução de seis rendas pagas pelo inquilino Stuttcar. d) Ganhos com Activos Imobiliários Esta rubrica, para além de conter as Mais-valias potencias resultantes da diferença entre o valor de aquisição do imóvel e a média simples dos valores estabelecidos pelos relatórios de avaliação ( ), evidencia as Mais-valias reais obtidas com cedências de posição de Contratos Promessa Compra e Venda tal como se descreve de seguida: Imóveis Adiantamento no CPCV Cedência Posição Mais-Valia Famalicão Atlantic Park Setubal Atlantic Park Tondela Atlantic Park Viseu Retail Park Retail Park de Grijó O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO Relatório e Contas
22 Relatório e Contas
23 Relatório e Contas
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