MANAGEMENT REPORT 2009 FINANCIAL YEAR

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4 Indíce Index Ambiente de Negócio Business Environment...7 Actividade do Fundo Fund Activity...10 Perspectivas para 2010 Forecast for Agradecimentos Acknowledgements...12 Balanço Balance Sheet...13 Demonstração dos Resultados Income Statement...14 Demonstração dos Fluxos Monetários Cash Flow Statement...16 Anexo às Demonstrações Financeiras Appendix to the Financial Statements

5 Vindo para ficar / Staying power Rui Alpalhão João Paulo Safara Joaquim Meirelles João Belchior Fernandes Tiago Mattos Aguas Tânia Lopes Henrique Santos Filipe Saldanha 5

6 Comité de Investimentos Alfonso Cuesta Castro Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Banco depositário Banco Invest, SA Avaliadores CB Richard Ellis Consultoria e Avaliação de Imóveis, Unip. Lda. CPU Consultores de Avaliação, Lda. Auditor KPMG & Associados SROC, SA. Carteira Número de investimentos: 1 Área bruta locável total: m² Número de Inquilinos: 11 Localização dos Investimentos: Portugal (Santarém) Investment Committee Alfonso Cuesta Castro Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Custodian Bank Banco Invest, SA Valuers CB Richard Ellis Consultoria e Avaliação de Imóveis, Unip. Lda. CPU Consultores de Avaliação, Lda. Auditor KPMG & Associados SROC, SA. Portfolio Number of investments: 1 Total gross covered area: 26,200 sqm Number of tenants: 11 Location of investments: Portugal (Santarém) 6

7 Ambiente de Negócio Apesar da conjuntura recessiva, o mercado português de retalho não evidenciou queda, tendo o Índice Total do Volume de Negócios no Comércio a Retalho (figura 1) fechado o ano com os mesmos valores com que encerrou 2008, marginalmente abaixo do valor base do índice (2005). Business Environment Despite the recessive economy, the Portuguese retail market did not show signs of a drop, with Retail Trade Turnover (figure 1) closing the year with the same values as in 2008, marginally lower than the base value of the index (2005). 115,0 110,0 105,0 100,0 95,0 90,0 Jan 2005 Abr 2005 Jun 2005 Out 2005 Jan 2006 Abr 2006 Jun 2006 Out 2006 Jan 2007 Abr 2007 Jun 2007 Out 2007 Jan 2008 Abr 2008 Jun 2008 Out 2008 Jan 2009 Abr 2009 Jun 2009 Out 2009 S1 Figura 1: Índice total do volume de negócios no comércio a Retalho, Janeiro 2005 a Dezembro 2009, base 2005 = 100 (fonte: Instituto Nacional de Estatística) Figure 1: Retail Trade Turnover Index, January 2005 to December 200, base 2005 = 100 (Source: National Institute of Statistics) 7

8 Assistimos a um ano de estagnação, longe dos crescimentos pujantes que caracterizaram 2007 e parte de A estagnação do índice mascara um ano de quebra significativa nas vendas dos produtos não alimentares, com o comportamento bem mais favorável dos produtos alimentares a permitir evidenciar um crescimento médio nulo. A ausência de crescimento não se traduziu na ausência da inauguração de novas superfícies, acentuando a saturação já visível no mercado. O mercado português de centros comerciais voltou a crescer em 2009, segundo a Aguirre Newman, 12% em termos de área bruta locável ( ABL ), apenas ligeiramente abaixo dos 13% verificados em 2008, e 9% em número de centros. O número de centros comerciais em funcionamento em Portugal atingia, no final do ano, 140, seis dos quais (Ria Shopping, em Olhão, Dolce Vita Tejo, na Amadora, Gran Plaza Tavira, Espaço Guimarães, Vivaci Maia e Maia Jardim) inaugurados em 2009, ano em que o incremento de ABL atingiu m². De entre as novas aberturas, destacou-se pela sua dimensão o Dolce Vita Tejo da Chamartín ( m² de ABL) e o Espaço Guimarães da Bouygues Imobiliária e Multi Development ( m² de ABL). 79% dos inquiridos no Inquérito aos Retalhistas 2009 promovido pela Cushman & Wakefield respondeu Não à questão considera haver espaço para a abertura de novos centros comerciais?. Consistentemente com este sentimento, a Associação Portuguesa de Centros Comerciais reportou o cancelamento ou adiamento de seis projectos inicialmente previstos para We can see a year of stagnation, far from the vigorous growth which characterised 2007 and part of The stagnation of the total index hides a year with a significant drop in the sales of non food products, with the substantially more favourable behaviour of food products showing zero average growth. The absence of growth does not mean the absence of inaugurations of new developments, highlighting the saturation which is already visible in the market. The Portuguese shopping centre market started to increase again in 2009 according to Aguirre Newman, 12% in terms of gross leasable area (GLA), only slightly less than the 13% seen in 2008, and a 9% increase in the number of centres. At the end of the year there were 140 operating shopping centres in Portugal, 6 of which (Ria Shopping, in Olhão, Dolce Vita Tejo, in Amadora, Gran Plaza Tavira, Espaço Guimarães, Vivaci Maia and Maia Jardim) were opened in 2009, a year in which GLA reached 260,855 m². Among the new openings, Chamartin s Dolce Vita Tejo stands out due to its size (122,000 m² GLA) as does Bouygues Imobiliária and Multi Development s Espaço Guimarães (48,000 m² GLA). 79% of tenants in the 2009 Retailers Survey conducted by Cushman & Wakefield answered No when asked Do you think there is space to open new shopping centres? This feeling is echoed by the Portuguese Association of Shopping Centres, which announced the cancellation or postponement of six projects which were initially scheduled for

9 Também o número de retail parks em actividade voltou a aumentar em 2009, com a abertura de 6 novos parques (5 em 2008) Portimão Retail Center, In Guarda Retail Park, City Park Caldas da Raínha, Focus Park Vila Nova de Gaia, Metro Retail Park na Maia e Guimarães Retail Centre. O número total elevou-se assim a 26, oferecendo um total de cerca de m² de ABL, dos quais cerca de m² nos parques abertos em Houve assim, em 2009, ainda mais superfícies a competir pelo mesmo volume de vendas. O efeito desta pressão sobre a rentabilidade dos vários investimentos neste segmento tende a ser muito heterogéneo. Enquanto as melhores superfícies sofrem pouco, continuando a registar interesse dos retalhistas com planos de expansão (ainda 70% dos inquiridos no Inquérito aos Retalhistas 2009, contra 90% em 2005), os formatos de segunda linha são muito afectados. Não obstante a relativa insensibilidade do prime stock à pressão competitiva, o valor destes investimentos foi muito afectado pela subida, durante o ano, dos prime yields, que deverá ter rondado os 100 pb. Similarly, the number of operating retail parks increased again in 2009, with 6 new parks being opened (5 in 2008) - Portimão Retail Center, In Guarda Retail Park, City Park Caldas da Raínha, Focus Park Vila Nova de Gaia, Metro Retail Park in Maia and Guimarães Retail Centre. The total number increased to 26, offering a total or approximately 615,000 m² GLA, of which around 55,000 m² are in parks opened in Thus, in 2009, there were even more parks competing for the same amount of sales. The effect of this pressure on the profitability of the various investments in this segment tends to be very heterogeneous. While the best developments do not suffer much, continuing to register interest of retailers planning to expand (still 70% of inquiries in the 2009 Retailers Survey as opposed to 90% in 2005), second line formats have been greatly affected Notwithstanding the relative indifference of prime stock to competitive pressure, the value of these investments was greatly affected throughout the year by the increase of the prime yields, which must have rounded off at 100 pb. 9

10 Actividade do Fundo Viriatus 2009 foi o terceiro exercício completo do Fundo, lançado a 10 de Agosto de 2006, e o segundo da sua segunda vida, iniciada em Julho de 2008 com a aquisição de 100% das unidades de participação por um veículo do Pillar Retail Europark Fund. Neste segundo exercício como Fundo de retail parks, o Viriatus não fez qualquer investimento, pelo que a actividade do Fundo foi totalmente dedicada à gestão do seu único activo, o Santarém Retail Park. As rendas anuais contratadas, que a atingiam , fixaram-se no final do ano em , um apreciável crescimento de 15.8% apesar da conjuntura adversa. Sem necessidade de financiamento de novos investimentos, o Fundo manteve-se 100% financiado com capitais próprios. Não obstante a boa progressão do volume de negócios, o resultado líquido do exercício cifrou-se num prejuízo de cerca de 4.1 milhões, essencialmente devido a nova reavaliação em baixa do activo. O Return on Equity (figura 3) resultante foi de -13,5%, quase integralmente atribuível a perdas potenciais de capital de 16,9% do capital investido médio (após 16,4% no exercício anterior), que obscurecem completamente a passagem do net yield de -0,9% para 3,4% do capital investido. Fund Activity Viriatus 2009 was the Fund s third complete financial year, given that it was launched on August 10th, 2006 and the first day of its second life took place in July with the acquisition of 100% of the units by the Luxembourgian fonds commun de placement vehicle Pillar Retail Europark Fund. In this second financial year as a retail parks fund, Viriatus did not make any investments as the Fund was totally committed to the management of its only asset, Santarém Retail Park. Annual negotiated rents, which on reached , were by the end of the year, a notable growth of 15.8% in spite of adverse economic conditions. As there was no need to finance new investments, the Fund remained 100% financed by its own capital. In spite of the good progression in volume of business, the net result of the financial year shows a loss of around 4.1 million, essentially due to another lower valuation of the asset. Return on Equity (Figure 3) was therefore -13.5%, almost entirely due to the potential capital loss of 16.9% of capital invested (after 16.4% in the previous financial year), which completely overshadow the growth of the net yield from -0.9% to 3.4% of capital invested. Decomposição do RoE Breakdown of RoE 5,00% 0,00% -5,00% -10,00% -15,00% Figura 3: decomposição do RoE (fonte: análise FundBox) Figure 3: breakdown of RoE (source: FundBox analysis) -20,00% Return on Equity Net Yield Potential Capital Gain

11 Perspectivas para 2010 Os três retail parks que o PREF e o Viriatus, em conjunto, detêm, valiam, na opinião dos Senhores Peritos Avaliadores, 81.3 milhões, sensivelmente menos 20 milhões do que um ano antes. No entanto, nas mesmas datas, apresentavam volumes de rendas contratadas de 6.19 milhões e 5.99 milhões, respectivamente. A Sociedade Gestora estará, em 2010, inalteradamente empenhada em fazer crescer o rendimento, variável sobre a qual pode agir, esperando que a respectiva tradução em valor, tarefa que lhe não cabe, possa ser menos penalizadora. Forecast for 2010 The three retail parks which PREF and Viriatus own together are in the opinion of the valuers worth 81.3 million, 20 million less than the year before. However, at the same time they show volumes of negotiated rents of 6.19 million and 5.99 million respectively. In 2010 the Management Company will continue to strive to increase income, the variable on which it can act, hoping that its respective exchange in value, a task which is not under the Fund s control, may be less penalising. 11

12 Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos: Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou; Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade. Acknowledgements The Board of Directors of the Management Company wishes to thank: Banco Invest, for its important contribution as Custodian Bank; The Securities Market Commission, for the assistance given; The Valuers whose experience and knowledge greatly benefited the fund; The Fund s Auditor for the zeal it has place in accompanying the Fund s activities. Lisboa, 4 de Março de 2010 Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Presidente da Comissão Executiva João Paulo Batista Safara Vogal da Comissão Executiva Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Vogal da Comissão Executiva Lisbon, 4 March 2010 On behalf of the Management Company s Board of Directors, as decided on July 29th, Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão President of the Executive Committee João Paulo Batista Safara Member of the Executive Committee Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Member of the Executive Committee 12

13 Código Code Designação Description Activos imobiliários Real Estate Assets Balanço Valores em Euros Balance Sheet Values in Euros ACTIVO Assets Nota Note Bruto Gross Mv/Af GG/FA 31/12/ /12/2008 mv/ad CL/UA Líquido Net Líquido Net Código Code PASSIVO LIABILITIES Designação Description Capital do Fundo Fund Equity Nota Note 31/12/ /12/ Construções > Constructions ( ) Unidades de participação Investment Unit Variações Patrimoniais > Variations in worth 2 ( ) ( ) 64 Resultados Transitados > Carried Over Results 2 ( ) Total de activos imobiliários Total Real Estate Assets ( ) Resultados distribuídos > Distributed results 2 ( ) ( ) Contas de terceiros Third Party Accounts DR Resultados Líquidos do Período > Net Period Results 2 ( ) ( ) 412 Devedores por rendas vencidas Total do capital do Fundo Total Fund Equity Outras contas de devedores Other debtor accounts 14a) Ajustamentos e provisões Adjustments and Reserves Ajustamentos de dívidas a receber Adjustments of Debts to Receive Total dos valores a receber Total Receivables Contas de terceiros Third Party Accounts Disponibilidades Cash and Cash Equivalents Total de Ajustamentos e Provisões Total Fund Equity - - Comissões e outros encargos a pagar Fees and other payable charges 14b) Caixa Cash in Hand Outras contas de credores Other Creditor Accounts 14b) Depósitos à ordem Demand Deposits Depósitos a prazo e com pré-aviso Outros meios monetários Acréscimos e diferimentos Accruals and Deferrals Total das disponibilidades Total Cash and Cash Equivalents 51 Acréscimo de proveitos > Accrued revenues Despesas c/ Custo Diferido Expenses with Deferred Costs Outros acréscimos e diferimentos Other Accruals and Deferrals Total dos acréscimos e diferimentos activos Total Asset Accruals and Deferrals Total dos valores a pagar Total Payabless Acréscimos e diferimentos Accruals and Deferrals Acréscimo de custos Accrued Expenses Outros acréscimos e diferimentos Other Accruals and Deferrals Total dos acréscimos e diferimentos passivos Total Liabilities Accruals and Deferrals 14c) Total do activo >Total Assets ( ) Total do passivo > Total Liabilities Total do número de Unidades de Participação > Total Number of Units Valor Unitário da Unidade Participação > Total Liabilities 3,0806 3, /12/09 O Técnico Oficial de Contas The Accountant A Comissão Executiva The Executive Committee 13

14 Demonstração dos Resultados Valores em Euros Custos e perdas Proveitos e ganhos Código Designação Código Designação Custos e perdas correntes Proveitos e ganhos correntes Juros e custos equiparados Juros e proveitos equiparados De operações correntes Outros. de operações correntes De Contas de Terceiros Comissões Ganhos oper. financeiras e act. imobiliários Outras. de operações correntes Em Activos Imobiliários Reversões de Ajustamentos e de Provisões Perdas Oper. Financ.. e Act. Imobiliários 851 De ajustamentos de dívidas a receber Em activos imobiliários Rendimentos de Activos Imobiliários Outros Proveitos e Ganhos Correntes 2 - Impostos Total dos proveitos e ganhos correntes (B) Impostos sobre o rendimento Impostos indirectos Provisões do Exercício Ajustamentos de Dívisas a Receber Fornecimentos e Serviços Externos Proveitos e Ganhos Eventuais 77 Outros Custos e Perdas Correntes Ganhos de Exercicios Anteriores Total dos custos e perdas correntes (A) Outros Ganhos Eventuais Total dos Proveitos e Ganhos Eventuais ( D ) Custos e perdas eventuais 783 Perdas de Exercícios Anteriores Outras Perdas Eventuais Total dos custos e perdas eventuais (C) Resultado líquido do período (se > 0) 66 Resultado líquido do período (se < 0) TOTAL TOTAL x2-7x2-7x3 Resultados da Carteira de Títulos - - D-C Resultados eventuais ( ) ( ) 8x3+86-7x3-76 Resultado de Activos Imobiliários ( ) ( ) B+D-A-C+74 Resultado antes do Imposto s/o Rendimento ( ) ( ) B-A Resultados Correntes ( ) ( ) B-A+D-C Resultado Líquido do Período ( ) ( ) O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva 14

15 Income Statement Values in Euros Expenses and Losses Revenues and Gains Code Description Code Description Operating Expenses and Losses Operating Expenses and Losses Interest and Similar Expenses Interest and Similar Expenses Related to Operating Activities Other - Operating Activities Of Third Party Accounts Fees Financ. Op. and Real Estate Asset Gains Other - Operating Activities In Real Estate Assets Reversals of Adjustments and Provisions Operat. Finan. & Real Estate Losses 851 Of adjustments to receivables In Real Estate Assets In Real Estate Income Other Operating Revenues and Gains 2 - Taxes and Fees Total Operating Revenues and Gains (B) Income Taxes Indirect Taxes Year Provisions 751 FY Adjustments and Reserves Suppliers and External Services Non-Recurring Revenues and Gains 77 Other Operating Expenses and Losses Revenues atributed to previous FY Total Operating Expenses and Losses (A) Other Non-Recurring Gains Total Non-Recurring Revenues (D) Non-Recurring Expenses and Losses 783 Carried Over Losses Other Non-Recurring Losses Total Non-Recurring Expenses and Losses (C ) Net Period Results 66 Net Period Result TOTAL TOTAL x2-7x2-7x3 Securities Portfolio Results - - D-C Non-Recurring Results ( ) ( ) 8x3+86-7x3-76 Real Estate Asset Results ( ) ( ) B+D-A-C+74 Pre-Income Tax Results ( ) ( ) B-A Operating Results ( ) ( ) B-A+D-C Net Period Result ( ) ( ) The Accountant The Executive Committee 15

16 DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS Cash Flow Statement Valores em Euros Values in Euros Discriminação dos Fluxos Itemization of Flows Nota Note OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO FUND UNIT OPERATIONS RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Subscrição de Unidades de Participação Subscription of Investment Units PAGAMENTOS: PAYMENTS: Rendimentos pagos a participantes Investment Unit Redemptions ( ) ( ) ( ) ( ) Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação Flows Related to Unit Operations ( ) OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS REAL ESTATE ASSET OPERATIONS RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Alienação de Activos Imobiliários Real Estate Revenue Rendimentos de Activos Imobiliários VAT Refund from the Acquisition of Real Esate Assets Reembolso de IVA Assignment of Contractual Position in Real Estate Acquistions - - Outros recebimentos de activos imobiliários Sale of Real Estate Assets PAGAMENTOS: PAYMENTS: Aquisição de Activos Imobiliários Acquisition of Real Estate Assets - ( ) Despesas correntes (FSE) com Activos Imobiliários Operating Expenses (FSE) with Real Estate Assets ( ) ( ) Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários Advances for Acquisition of Real Estate - ( ) - ( ) Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários Flows Related to Real Estate Asset Operations ( ) Continua na página seguinte Continued on the next page 16

17 DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS Cash Flow Statement Valores em Euros Values in Euros Discriminação dos Fluxos Itemization of Flows Nota Note OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE GENERAL OPERATING ACTIVITIES RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Juros de Depósitos Bancários Interest from Bank Deposits Empréstimos obtidos Loans Outros recebimentos correntes Other Operating Receipts PAGAMENTOS: PAYMENTS: Comissão de gestão Management Fee (82.049) (67.065) Comissão de depósito Custodian Fee (41.017) (12.517) Impostos e taxas Taxes and State Fees ( ) ( ) Amortização de capital de empréstimos obtidos Capital Amortization on Loans Obtained - ( ) Juros de empréstimos obtidos Payment of Interest of Loans Obtained - ( ) Outros pagamentos correntes Other Operating Payments (532) ( ) (65.851) ( ) Fluxo das Operações de Gestão Corrente Flows of General Operating Activities ( ) ( ) OPERAÇÕES EVENTUAIS NON-RECURRING ACTIVITIES RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Ganhos extraordinários Non-Recurring Gains - 40 Outros Recebimentos de Operações Eventuais Other Receipts from Non-Recurring Activities PAGAMENTOS: PAYMENTS: Perdas Extraordinárias Non-Recurring Losses - (404) Outros Pagamentos de Operações Eventuais Other Payments of Non-Recurring Activities (46) (46) ( ) ( ) Fluxo das Operações Eventuais Flows of Non-Recurring Activities (46) ( ) Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) FY Cash Flow Balance (A) ( ) Disponibilidades no Início do Período (B) Cash and Cash Equivalents at FY Start (B) Disponibilidades no Fim do Período (C)=(B)+(A) Cash and Cash Equivalents at FY End (C) = (B)+(A) Nota introd. ix O Técnico Oficial de Contas The Accountant A Comissão Executiva The Executive Committee 17

18 Anexo às Demonstrações Financeiras Appendix to the Financial Statements Introdução As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas segundo o disposto no Regulamento nº2/2005 de 14 de Abril de Este Regulamento estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. O Regulamento n.º2/2005 estabelece a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento. Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a interpretação das referidas demonstrações financeiras. A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Viriatus, foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 16 de Maio de 2006, tendo iniciado a sua actividade a 10 de Agosto de Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras salientam-se as seguintes: Introduction The financial statements, consisting of the Balance sheet, Income statement and Cash Flow statement were drawn up in compliance with CMVM Regulation no. 2/2005, of 14 April This Regulation establishes the accounting regime that must be followed by Real Estate Investment Funds. Regulation no. 2/2005 imposes the disclosure of information that develops and comments on the amounts included in the financial statements, as well as any other considered useful for the Investment Fund Shareholders. In this perspective, the omitted notes are not applicable or are not relevant for interpreting the said financial statements. The Securities and Exchange Commission authorised the creation of the Viriatus Closedend Real Estate Investment Fund on 16 May 2006, and it began operations on 10 August The most relevant aspects and accounting policies used in the preparation of the financial statements are as follows: 18

19 i) Comissão de Gestão A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título dos serviços prestados pela Sociedade Gestora. De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente aplicada sobre a média aritmética simples, dos valores líquidos globais do Fundo, cobrada trimestralmente (ver nota 14, alínea a) ). A estrutura aplicada corresponde a uma taxa de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) se o Valor Líquido Global do Fundo for inferior a (cem milhões de euros) com valor mínimo e máximo de (sessenta mil euros) e (duzentos mil euros) respectivamente. Se o Valor Líquido Global do Fundo encontrarse no intervalo compreendido entre os (cem milhões de euros) e os (cem e cinquenta milhões de euros) a taxa aplicada será de 0,20% (zero vírgula vinte por cento) com valor máximo de (duzentos e sessenta e dois mil e quinhentos euros). Se o Valor Líquido Global do Fundo encontrar-se no intervalo compreendido entre os (cento e cinquenta milhões de euros) e os (duzentos milhões de euros) a taxa aplicada será de 0,175% (zero vírgula cento e setenta e cinco por cento) com valor máximo de (trezentos mil euros). Se o Valor Líquido Global do Fundo for superior a (duzentos milhões de euros), então a taxa aplicada será de 0,15% (zero vírgula quinze por cento). i) Management Fee The management fee represents an encumbrance on the Fund for the services provided by the management company. In accordance with the Management Regulations, this fee is calculated daily over the arithmetic mean of the Fund s net asset value, charged every quarter (see note 14, paragraph a) ). The structure applied is equal to a rate of 0.25% (zero point two five per cent) if the Fund s Net Asset Value is less than (one hundred million euros) with a minimum and maximum value of (sixty thousand euros) and (two hundred thousand euros), respectively. If the Fund s Net Asset Value is between (one hundred million euros) and (one hundred and fifty million euros), the rate applied will be 0.20% (zero point two per cent) with a maximum value of (two hundred and sixty-two thousand and five hundred euros). If the Fund s Net Asset Value is between (one hundred and fifty million euros) and (two hundred million euros), the rate applied will be 0.175% (zero point one seven five per cent) with a maximum value of (three hundred thousand euros). If the Fund s Net Asset Value is greater than (two hundred million euros), then the rate applied will be 0.15% (zero point one five per cent). 19

20 ii) Comissão de Depósito Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário alusivas aos serviços prestados ao Fundo. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,10% (zero vírgula dez por cento) sobre a média aritmética simples dos valores globais do Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo de (cinquenta mil euros). ii) Custodian Fee This fee is designed to compensate the Depositary Bank for services rendered to the Fund. In accordance with the Management Regulations, this fee is calculated on a daily basis by applying an annual rate of 0.10% (zero point one per cent) over the arithmetic mean of the Fund s net asset values. The fee is charged every six months and has a minimum value of (fifty thousand euros). iii) Taxa de Supervisão Na sequência do decreto-lei n.º 183 / 2003, de 19 de Agosto, que alterou o Estatuto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), aprovado pelo decreto-lei n.º 473 / 99, de 8 de Novembro, com a publicação da Portaria n.º 913-I / 2003, de 30 de Agosto, emitida pela CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar uma taxa de % aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao último dia útil do mês, não podendo a colecta ser inferior a 200 (duzentos euros) nem superior a (vinte mil euros). iii) Supervision Fee Following decree-law no. 183/2003, of 19 August, which amended the Articles of the Securities and Exchange Commission (CMVM), which were approved by decree-law no. 473/99, of 8 November, when the CMVM published Administrative Rule no. 913-I/2003, of 30 August, the Funds became obliged to pay a fee of % applied over the Fund s net asset value on the last working day of the month. The fee must be no less than 200 and no greater than

21 iv) Unidades de Participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e o resultado líquido do período. As Variações Patrimoniais resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, no momento em que ocorre a subscrição. v) Especialização dos exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio contabilístico da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente da data do seu recebimento ou pagamento. iv) Shares The value of each share is calculated by dividing the Fund s Net Asset Value by the number of shares in circulation. The net asset value equals the sum of all the Fund s capital, in other words, shares, asset variations, retained and distributed earnings and net income. The Asset Variations result from the difference between the value of each share subscription and its base value, on the date of operation, a situation that cannot be seen in the Fund s assets. As at 31 December 2009, the Fund Capital includes some of these items, as shown in the data in note 2. v) Accruals basis The Fund records its earnings and expenses in accordance with the principle of accrual accounting: they are entered as they are obtained and incurred, regardless of whether they have been received or paid. 21

22 vi) Imóveis Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais, imposto de selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das obras de melhoramento e recuperação. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não são amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal, definido de acordo com o melhor preço que poderia ser alcançado, caso fossem vendidos em circunstâncias normais de mercado. A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou desreconhecimento dos imóveis como um activo toma em consideração o princípio da substância sobre a forma. Nestas circunstâncias, sempre que os benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são substancialmente transmitidos com a celebração do contrato promessa, as transacções são normalmente contabilizadas já que a celebração da respectiva escritura fica apenas pendente de questões de natureza formal. Tendo em conta o Decreto-Lei 60/2002, de 20 de Março com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 13/2005, de 7 de Fevereiro e Decreto-Lei 357-A/2007, de 31 de Outubro, os imóveis adquiridos devem ser precedidos de pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes. Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores. A Valorização de cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo examinada em cada exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser superior ao da média aritmética simples das avaliações periciais. As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal são registadas, lançando-se o correspondente ganho ou perda (embora potencial), nas contas de proveitos e custos, 833 Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e 733 Perdas em operações financeiras e activos imobiliários, respectivamente, tendo como contrapartida as contas de mais-valias e menos-valias do activo. O reconhecimento das mais valias relativas ao imóvel prometido comprar, decorre do facto do Fundo dispor de controlo sobre o activo. Nos imóveis destinados ao arrendamento, as rendas são reconhecidas como proveito do ano a que respeitam, sendo as recebidas antecipadamente contabilizadas na conta Receitas com proveito diferido. vi) Properties The properties acquired by the Fund are entered for the value of the transaction, in addition to Notary s fees, registration costs, stamp duty, valuations prior to acquisition, as well as improvements and recovery work. Under the terms of the current Law, properties are not amortised so as to reflect their market value, which is established in accordance with the best price that could be obtained if they were sold under normal market conditions. The Fund s policy as to whether to enter the properties as an asset or not takes the principle of substance over form into consideration. In these circumstances, whenever the benefits and risks inherent in the property are substantially transmitted upon conclusion of a reservation contract, the transactions are normally entered since the signing of the respective deeds is a mere formality. Taking into account Decree-Law 60/2002, of 20 March, with the amendments introduced by Decree-Law 13/2005, of 7 February and Decree-Law 357-A/2007, of 31 October, the acquisition of the properties must be preceded by the opinions of at least two independent valuers. The properties are valued at least every two years and whenever there are significant changes in their value. The value of each property is established by the Management Company and is examined each financial year by comparing its accounting value with the results of the valuations made by the independent valuers. The accounting value cannot be greater than the arithmetic mean of the valuations. The capital gains (CG) and capital losses (CL) which occur from adjusting the cost of the properties to their market value are recorded, and the corresponding gain or loss (albeit potential) is entered in the earnings and expenses accounts, 833 Gains in financial operations and real estate assets and 733 Losses in financial operations and real estate assets, respectively, as a counterpart to the capital gains and capital loss accounts in assets. The capital gains relative to the properties reserved for purchase can be entered when the fund has control over the asset. In property destined for leasing, the rents are entered as earnings for the year to which they apply and those received in advance are entered in the account Deferred income earnings. 22

23 vii) Contas de Terceiros As dívidas de terceiros evidenciam o valor recuperável esperado. Assim, para os arrendatários que detenham mais de 90 (noventa) dias de renda em mora, é registada uma provisão para crédito vencido no excedente daquele limite. As situações em contencioso são provisionadas na totalidade. vii) Third Party Accounts Third party debts show the amount that is expected to be recovered. Thus, for tenants who have over 90 (ninety) days rent in arrears, a provision for overdue credit is registered for the excess of that limit. Disputed situations are provided for in total. viii) Regime Fiscal Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das maisvalias prediais, são tributados á taxa autónoma de 20% (vinte por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento), que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre maisvalias e as menos-valias realizadas no exercício. As aplicações financeiras são tributadas a uma taxa de 20% (vinte por cento) com retenção na fonte (ver nota 12). Sendo o participante do Fundo, considerado um investidor não qualificado de acordo com a definição estabelecida no Código dos Valores Mobiliários, com as alterações introduzidas pelo Orçamento de Estado para 2007 ao Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, os imóveis do Fundo passaram a beneficiar apenas em 50% da isenção no Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e no Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). viii) Taxation With the exception of property capital gains, net property income obtained on Portuguese territory is taxed at the independent rate of 20% and is exempt from withheld tax. In situations of property capital gains, there is independent taxation, at the rate of 25%, which is applied over 50% of the positive difference between capital gains and capital losses during the financial year. Financial instruments are taxed at a rate of 20% (twenty per cent), which is withheld (see note 12). Since the Fund shareholder is considered a non-qualified investor in accordance with the definition established in the Securities Code, when the amendments to the Legal Framework for Real Estate Investment Funds were introduced by the State Budget for 2007, the fund s properties began to benefit from only 50% exemption from the Municipal Property Tax (IMI) and the Municipal Property Transfer Tax (IMT). As notas 4, 5, 8, 9, 10 e 11 previstas no plano de contabilidade dos Fundo de Investimento Imobiliário, autorizado pelo Regulamento da CMVM nº. 2/2005, não têm aplicação por inexistência de valores e situações a descrever. As restantes notas encontram-se de imediato explicadas. Notes 4, 5, 8, 9, 10 and 11 set forth in the accounting plan for Real Estate Investment Funds, authorised by CMVM Regulation no. 2/2005, do not apply because there are no figures or situations to describe. The remaining notes are explained below. 23

24 Nota 1 Valia Potencial em Imóveis Note 1 Potential Gains in Properties Valores em Euros Values in Euros Imóveis Valor Contabilístico (A) Média das Avaliações (B) Valia Potencial A-B Properties accounting Value (a) average of the Valuations (B) Potential Gain B-A Santarém Retail Park Total Nota 2 Unidades de Participação e Capital do Fundo O Património do Fundo é representado por unidades de participação iguais com um valor base de 5 cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício de 2009 foi a abaixo descrita: Note 2 Share Units and Fund Capital The Fund s Assets are represented by equal share units with a base value of 5 each. The movements in the Fund Capital during the financial year of 2009 are described below: Valores em Euros Values in Euros Descrição No início Subscrição Distribuição Rendimentos Outros Resultados Período No fim Description at start Subscription Earnings Distribution others Income for the Period At end Valor Base Base Value Dif. em Subscrições Diff. in Subscriptions ( ) ( ) Resultados Distribuídos Distributed Earnings ( ) - ( ) ( ) Resultados Acumulados Accumulated Earnings ( ) - ( ) Resultados do Período Income for the Period ( ) ( ) ( ) Soma Sum ( ) - ( ) Nº Unidades participação Nº. Shares Valor unidade participação Share value O resultado do período em análise inclui ganhos em ajustamentos de activos imobiliários no valor de e perdas de , respectivamente. As perdas e os ganhos são potenciais. Foram efectuadas distribuições de rendimento durante o exercício no montante de Não se efectuou qualquer aumento de capital durante o exercício de The income for the period under analysis includes gains from adjustments in real estate assets for the amount of and losses of , respectively. The losses and gains are potential. Earnings were distributed throughout the financial year for the amount of There was no increase in capital during the financial year

25 Nota 3 Inventário dos Activos do Fundo Note 3 Inventory of the Fund s assets 1 - Imóveis Situados em Estados da União Europeia 1 - Properties Located in European Union States ARRENDADAS LEASED Área (m 2 ) Area (m 2 ) Data Aquisição Date Acquisition Preço Aquisição Acquisition Cost Data Date Valor Value Data Date Valor Value Aval. 1 Val. 1 Aval. 1 Val. 1 Aval. 2 Val. 2 Aval. 2 Val. 2 Valor Imóvel Property Value País Country Município Municipality Santarém Retail Park /07/ /12/ /12/ Portugal Santarém 7 - Liquidez 7 - Liquidity Quant. Quant. Moeda Currency Juros Decorridos Interest Earned (A) Valor Global Total Value NUMERÁRIO CASH Caixa 0% EUR DEPÓSITOS À ORDEM DEMAND DEPOSITS DO Banco Invest 0% EUR DO Banco Invest 0% EUR Depósitos com pré-aviso e a prazo Notice and Term Deposits DP Banco Invest 0.6% 31/12/2009 a 06/01/2010 EUR ICAE Banco Invest 3% 17/12/2009 a 18/01/2010 EUR Outros Valores a Regularizar 9 - OTHER AMOUNTS TO SETTLE Valores Activos 9.1 Assets Outros Others Quant. Quant. Moeda Currency (B) Valor Global Total Value Outros EUR Valores PASSIVOS 9.2 LIABILITIES Outros Others Outros EUR ( ) ( ) (C) ( ) Valor Líquido Global do Fundo (VLGF) (A)+(B)+(C) Net Asset Value of the Fund (NAV) (A)+(B)+(C) Valores em Euros Values in Euros A 31 de Dezembro de 2009, o retail park detinha apenas uma unidade por arrendar. Os relatórios de avaliação emitidos pelos peritos avaliadores independentes, possuem um intervalo superior a 20%, tendo sido remetida uma cópia à CMVM conforme estipulado no ponto 3 do art. 18º do Regulamento 8/2002 As at 31 December 2009, the retail park had only one unit to let. The valuation reports issued by the independent valuers differ by more than 20% and a copy has been sent to the CMVM, as stipulated in point 3 of article 18 of Regulation 8/

26 No final do exercício de 2009, o valor de aquisição do Santarém Retail Park apresentava um valor diferente para o ano anterior. A diferença deve-se ao ajustamento ao preço de aquisição do imóvel provocado pelo incumprimento das garantias e condições contempladas no Documento Complementar à Escritura Publica de Compra e Venda, celebrada no dia 29 de Julho de At the end of the financial year 2009, the acquisition value of the Santarém Retail Park was different to that of the previous year. The difference is due to the adjustment in the acquisition cost of the property caused by non-fulfilment of the guarantees and conditions covered in the Complementary Document to the Public Deeds for Purchase and Sale, signed on 29 July Nota 6 Critérios e princípios de valorização Os critérios e princípios de valorização estão descritos na nota introdutória. Note 6 Valuation Principles and Criteria The valuation principles and criteria are described in the introductory note. Nota 7 Discriminação da Liquidez do Fundo Note 7 Itemisation of the Fund s Liquidity Valores em Euros Values in Euros Rúbricas saldo em 01/01/09 Aumentos Reduções saldo em 31/12/09 Items Balance on 01/01/09 Increases decreases Balance on 31/12/09 Numerário Cash - 17 Depósitos à ordem Demand Deposits Depósitos a Prazo e com pré-aviso Term and Notice Deposits ( ) Outras contas e disponibilidades Other cash accounts ( ) Total ( ) Durante o exercício de 2009, as contas de Depósitos à Ordem no Banco Depositário deixaram de ser remunerada por força da descida das taxas de juro. A 31 de Dezembro de 2009, encontrava-se em vigor duas aplicações financeiras, um depósito a prazo com vencimento a 6 de Janeiro de 2010, e um depósito a prazo com taxa de juro variável, com vencimento a 18 de Janeiro de O depósito a prazo variável é um depósito com o prazo de um mês, com capital garantido e remuneração indexada à taxa de câmbio EUR/ USD. During the financial year 2009, the Demand Deposits at the Depositary Bank ceased to be remunerated as a result of a fall in interest rates. As at 31 December 2009, two financial instruments were in force, a term deposit maturing on 6 January 2010, and a term deposit with floating interest rate, maturing on 18 January The floating-rate term deposit is for a period of one month, with guaranteed capital and remuneration indexed to the EUR/ USD exchange rate. 26

27 Nota 12 Impostos Note 12 Taxes Valores em Euros Values in Euros Natureza dos Rendimentos Nature of the Income Impostos Retidos Taxes Withheld Rendimentos Revenue Rendimentos de Capitais Capital Revenue Total Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art. 90.º n.º1 g) do CIRC Revenue from Property is exempt from withheld tax under article 90 no. 1 g) of the Corporate Tax Code Nota 13 Discriminação das responsabilidades com e de Terceiros Note 13 Itemisation of the responsibilities towards and of third parties Tipo de Responsabilidade Type of Responsibility No inicio At start No fim At end Operações a prazo de compra Imóveis Purchases with staged payment plans - Properties Total As responsabilidades com terceiros evidenciadas na nota 13, estão relacionadas com a aquisição do Santarém Retail Park. A quando da escritura do imóvel foi assinado um documento complementar onde foi acordado um ajustamento ao preço base, que deverá ser pago ao Vendedor caso se cumpram os demais componentes adicionais acordados entre as partes. O montante total adicional que se perspectiva ter que pagar ao Vendedor é de A esta data com os dados que já possuímos o valor correcto a pagar em Fevereiro será de The third party responsibilities shown in Note 13 are related to the acquisition of Santarém Retail Park. At the time the property deeds were signed, a complementary document was also signed in which an adjustment at base cost was agreed, which should be paid to the Seller if the additional components agreed between the parties are fulfilled. The total additional amount that is expected to have to be paid to the Seller is As at this date, according to data already held, the correct value payable in February will be

28 Nota 14 Outras informações relevantes para a análise das Demonstrações Financeiras a) Comissões por pagar A 31 de Dezembro de 2009, as comissões por pagar eram as seguintes: Note 14 Other relevant information for analysing the Financial Statements a) Fees payable On 31 December 2009, the fees payable were as follows: Valores em Euros Values in Euros Comissões Fees 2009 Comissão de Gestão Management Fee Comissão de Depósito Custodian Fee Taxa de Supervisão Supervision Fee 751 Total b) Contas de Terceiros (Passivo) Esta rubrica decompõe-se como se segue: b) Third Party Accounts (Liability) This item is broken down as follows: Valores em Euros Values in Euros 2009 Imposto sobre o rendimento a pagar Tax on Income Payable IVA a entregar ao Estado VAT to submit to State Credores por fornecimentos e serviços externos Creditors for external goods and services Total Valores em Euros Values in Euros Credores por fornecimento e serviços externos 2009 Creditors for external goods and services 2009 Auditoria Auditing Fazenda Nacional National Treasury Apoio Jurídico Legal Support Asset Management Asset Management Avaliação de Propriedades Property Evaluations Construção e Manutenção Construction and Maintenance Consultoria Técnica Technical Consultancy Outros serviços técnicos Other technical services Total

29 c) Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo) c) Accrual and Deferral Accounts (Liability) Valores em Euros Values in Euros Outros Acréscimos e Diferimentos Other Accruals and Deferrals 2009 Santarém Retail Park - Despesas Comuns Santarém Retail Park - Common Expenses Outros valores a regularizar Other amounts to be settled Total Os Acréscimos e Diferimentos passivos integram os Outros Acréscimos e Diferimentos que corresponde a valores a regularizar referentes às despesas de manutenção do retail park, cujo custo é suportado pelos lojistas, assim como um valor entregue como aquando da assinatura do contrato de fornecimento de energia eléctrica e uma caução recebida de dois lojistas como garantia associada ao contrato de utilização de espaço comercial. The Accruals and Deferrals under liabilities are included in Other Accruals and Deferrals, which refer to amounts to be settled related to the maintenance expenses of the retail park, whose cost is paid by the shop owners, as well as an amount submitted upon the signing of the electric energy supply contract and a guarantee received from two shop owners associated with the contract for commercial space use. d) Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo) Os Acréscimos e Diferimentos activos é composto pela rubrica Despesas com custo diferido referente ao prémio de Seguro do Santarém Retail Park, referente ao período entre 1 de Janeiro de 2010 a 23 de Junho de 2010, valor pago durante o exercício de A rubrica Acréscimo de proveitos diz respeito ao reconhecimento dos juros das aplicações financeiras constituídas em Dezembro de 2009, cujo o recebimento será em Janeiro de d) Accrual and Deferral Accounts (Asset) The Accruals and Deferrals under assets consist of the item Deferred cost expenses related to the Insurance premium for the Santarém Retail Park, which refers to the period from 1 January 2010 to 23 June 2010, an amount paid during the financial year The item Accrued earnings refers to entry into the accounts of the interest from financial instruments set up in December 2009, which will be received in January O Técnico Oficial de Contas The Accountant A Comissão Executiva The Executive Committee 29

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