BANCO DO BRASIL S.A.

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1 BANCO DO BRASIL S.A. MANUAL DE PREENCHIMENTO: - ORÇAMENTO - ORÇAMENTO - CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO - PLANILHA DE LEVANTAMENTO DE SERVIÇOS (PLS)

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3 ÍNDICE: I - INTRODUÇÃO:...4 II - FLUXO ENGENHARIA CENOP IMOBILIÁRIO:...4 III - ORIGINAÇÃO:...4 IV - PREENCHIMENTO DOS DOCUMENTOS:...5 V - ANÁLISE DOS DOCUMENTOS: ORÇAMENTO: CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO: PLANILHA DE LEVANTAMENTO DE SERVIÇOS: RELATÓRIO DE ACOMPANHAMENTO DO EMPREENDIMENTO: FLUXO E DEFINIÇÕES FINAIS:

4 I - INTRODUÇÃO: Visando atender às expectativas do mercado imobiliário e seu crescimento exponencial, destacado principalmente nos últimos anos, o Banco do Brasil vem através deste documento oferecer orientações no entendimento e preenchimento dos Orçamentos, Cronogramas Físico-Financeiros, Planilhas de Levantamento de Serviços (PLS) e Relatório de Acompanhamento de Empreendimento (RAE) aos clientes (construtores e/ou incorporadores), rede de credenciados e área interna de engenharia do Cenop Imobiliário desta instituição. Não serão aceitos documentos alterados ou modificados em desacordo com as regras deste documento ou documentos de outras instituições financeiras. II - FLUXO ENGENHARIA CENOP IMOBILIÁRIO: Estudos: Medições: III - ORIGINAÇÃO: Agência ou Gimob 4

5 IV - PREENCHIMENTO DOS DOCUMENTOS: Orçamento: Cliente Cronograma: Cliente PLS: Cliente e Credenciado RAE: Credenciado V - ANÁLISE DOS DOCUMENTOS: Orçamento: Engenharia do BB e Credenciado Cronograma: Engenharia do BB e Credenciado PLS: Engenharia do BB e Credenciado RAE: Engenharia do BB 5

6 1. ORÇAMENTO: O Orçamento representa o registro das operações de cálculo para fornecimento de materiais de execução de serviços, que melhor traduza determinados projetos e especificações. A elaboração do orçamento deve observar a norma NBR da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT. Pode ser classificado ou elaborado como: Paramétrico ou tabelado, Estimado, Base, Detalhado ou Analítico. - Orçamento Paramétrico ou tabelado: Orçamento paramétrico ou tabelado: utiliza como base para cálculo, parâmetros genéricos tais como: área e grandeza global estimada, tipo ou padrão geral, custo unitário básico; - Orçamento estimado: Montado a partir de anteprojetos ou projetos incompletos, especificações genéricas e parâmetros similares aos que serão realizados; - Orçamento base: Montado a partir dos projetos executivos, especificações definidas, composições de custo para valoração de itens orçamentários e coleta de preços de insumos de fonte consagrada (fornecedores no varejo ou publicações especializadas); - Orçamento detalhado: Montado a partir dos projetos executivos, detalhamentos complementares, especificações precisas, composições de custo específicas, coleta individual de preços de insumos em fonte consagrada e específica (fornecedores no atacado e fabricantes); - Orçamento analítico: Montado a partir dos mesmos elementos necessários para execução do orçamento detalhado, porém ajustado ao planejamento do evento. Nos orçamentos de empreendimentos propostos ao Banco é recomendado evitar a utilização de unidades de medida imprecisas, tais como "verbas", "eventuais" ou similares, para valoração dos itens orçamentários. As unidades de medida utilizadas devem explicitar, mesmo que rudimentarmente, as quantidades de serviços estimadas para as obras a serem orçadas. O orçamento é elaborado em modelos padronizados pelo BB (anexos), composto por: - Habitação (edificações do empreendimento); - Infraestrutura Interna (arruamento, calçadas, posteamento, rede de água, rede de esgoto, rede de água pluvial, rede de eletricidade, etc); e - Equipamentos de Uso Comum (guaritas, salão de festas, churrasqueiras, quando não estiver dimensionado na projeção da(s) torre(s) ou edificação). Que poderão ser apresentados individualmente, sendo compostos dos custos incidentes diretos (serviços e insumos), custos indiretos (despesas complementares e de legalização) e, separadamente, o BDI (Bônus de Despesa Indireta) da obra. 6

7 1.1 - REGRAS E PADRÕES DE PREENCHIMENTO: A ferramenta possui padrão de células, linhas e colunas e só permite preencher os campos destacados em amarelo, observando que não podem ser incluídas ou excluídas linhas ou colunas nos documentos. Os serviços/atividades das planilhas estão divididos da seguinte forma: - Item (Serviço/atividade principal - macro); - Subitens (Detalhamento dos serviços/atividades). 7

8 Serviços/atividades: Na composição dos valores de cada serviço/atividade, deverão estar contemplados todos os custos de mão-de-obra, e o BDI não poderá ser diluído nos itens. Este percentual possui campo próprio destacado na aba do Resumo dos Orçamentos Unidades de medida: Cada célula deverá ser selecionada de acordo com as características do serviço/atividade, que poderão ser: m = metro (linear) m² = metro quadrado (área) m³ = metro cúbico (volume) vb = verba (serviços que não são mensuráveis, como por exemplo: administração de obra) Kg = Quilograma (peso) Unid. = unidade (quantidade) Conj. = conjunto (quantidade) mês = mês (tempo geralmente segue a sequência do cronograma) ano = ano (tempo) Quantidade: Para cada serviço deverá ser especificada a quantidade proporcional de acordo com as definições do Memorial Descritivo, Quadros de Área de NBR e Projetos, em relação ao que será executado Valor Unitário: Os valores unitários deverão seguir uma proporcionalidade em relação à quantidade especificada. 8

9 Quantidade X Valor Unitário: Resultado em reais (R$) da multiplicação entre a quantidade dimensionada e os custos especificados Percentual do item: Resultado em % referente à proporcionalidade do item em relação ao custo global Percentual do subitem: Resultado em % referente à proporcionalidade do subitem em relação ao custo global Valor do item: Resultado final do item Custo direto da construção (final das planilhas): Resultado final da soma de todos os itens do Orçamento Bonificação das Despesas Indiretas (BDI): Deverá ser informada na planilha de Resumo Final dos Orçamentos DETALHAMENTO DOS ORÇAMENTOS: Os Orçamentos do BB possuem três subdivisões, que poderão ser preenchidas de acordo com as características do empreendimento: Habitação (Hab.): Serviços e atividades que serão executadas nas áreas das unidades privativas das torres, blocos e/ou casas Equipamentos Comunitários (Eq. Com.): Serviços e atividades referentes aos equipamentos comunitários do empreendimento, como: playground, salão de festas, praças, academias, etc Infraestrutura Interna (Infra Interna): Serviços e atividades referentes às áreas de infraestrutura interna de cada empreendimento, como: asfalto, calçadas, sarjetas, postes, ETE interna, etc. Obs.1: Para empreendimentos verticais em que os equipamentos comunitários e a infraestrutura interna forem executados na projeção da(s) torre(s) ou bloco(s), não há necessidade do preenchimento dos Orçamentos de Equipamentos de Uso Comum e Infraestrutura Interna. Obs.2: Para empreendimentos compostos e separados por fases, cada fase deverá ser preenchida separadamente, respeitando os quantitativos, projetos, frações ideais e regras do produto do Banco. 9

10 1.3 - RESUMO GLOBAL DOS ORÇAMENTOS: Nesta aba, resumem-se todos os valores e seus percentuais. As informações são replicadas automaticamente. 10

11 2. CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO: O Cronograma refere-se à programação do desenvolvimento da obra ao longo do prazo de construção, traduzindo a sua evolução física em recursos financeiros. Este documento depende do preenchimento correto do(s) Orçamento(s) e deverá ser observado a coerência da distribuição dos serviços ao longo do tempo, seguindo a sequência lógica das etapas de obra em relação aos serviços programados e os respectivos prazos. Previamente ao preenchimento, deverão ser estudadas e analisadas pelo construtor/incorporador, as características físicas, logísticas, climáticas da região e capacidade técnica da construtora, considerando nos cálculos e distribuições, as possíveis intempéries climáticas que poderão interferir nos serviços a serem executados. Nas medições, o BB utiliza como critério a execução efetiva da obra. Portanto, é aconselhável evitar a sobrecarga de percentuais dos períodos, a fim de evitar atrasos REGRAS E PADRÕES DE PREENCHIMENTO: O Cronograma possui padrão de células, linhas e colunas e só permite preencher os campos destacados em amarelo, observando que não podem ser incluídas ou excluídas linhas ou colunas nos documentos. 11

12 2.2 - DETALHAMENTO DOS CRONOGRAMAS: Cada Orçamento replica em um Cronograma. A primeira coluna representa os percentuais executados, ou seja, caso o empreendimento já possua obra executada. Nas outras etapas, deverão ser preenchidos os percentuais previstos de acordo com as orientações do item 2. 12

13 2.3 - RESULTADO DOS CRONOGRAMAS: Nesta aba, resumem-se todos os valores e seus percentuais. As informações são replicadas automaticamente. 13

14 3. PLANILHA DE LEVANTAMENTO DE SERVIÇOS (PLS): A PLS é utilizada para medições e acompanhamento das obras e deriva do preenchimento do Orçamento e Cronograma. O BB possui planilha padrão com regras e formatos predeterminados, direcionados para as especificidades de cada empreendimento. Seu preenchimento é feito inicialmente pelo incorporador/construtor, previamente ao envio para a fase dos estudos da engenharia do Cenop Imobiliário. A Engenharia do Cenop Imobiliário analisará as informações preenchidas, comparando com os documentos e projetos enviados. O incorporador deverá preencher algumas informações prévias a fim de facilitar e otimizar as futuras medições. Após as análises e a contratação do empreendimento, inicia-se a fase das medições. Neste momento, a Engenharia receberá a solicitação para realizar os serviços. Estes serão agendados com o incorporador/construtor por representante do Banco (que poderá ser empresa credenciada ou, em casos especiais, funcionário engenheiro do quadro interno do BB). Previamente a estas visitas, o incorporador/construtor deverá preencher a PLS com as informações dos serviços efetivamente executados e, no momento da visita, deverá entregar para o representante e acompanhar a vistoria. Quando esse preenchimento não for realizado previamente à visita, o responsável pela obra/medição, em conjunto com o representante do BB, deverá providenciar o preenchimento da PLS no momento da vistoria. O representante do BB irá receber e analisar se as informações preenchidas estão compatíveis e coerentes com os projetos e documentos especificados e aprovados durante os estudos e com os projetos disponibilizados na obra, além de verificar se as normas de segurança estão sendo cumpridas. A cada medição, o incorporador/ construtor deverá preencher o documento previamente à visita do representante do Banco, desta forma, a incorporadora terá conhecimento da evolução da obra. Observações importantes: As alterações nos formatos e padrões das medições deverão ser avisadas previamente à Engenharia do BB, antes do preenchimento da PLS, para que sejam analisadas e ajustadas. 14

15 3.1. Preenchimento da tabela de detalhamento do empreendimento (1º passo): Deverá ser detalhado o empreendimento, informando os nomes/características do empreendimento, número de blocos, pavimentos e o percentual que cada um representa no total do empreendimento Quadro de Detalhamento da Medição (2º passo): Cada serviço/atividade (subitem) do orçamento possui padronização de preenchimento detalhado na PLS. Neste momento, deverá ser detalhado cada item do orçamento com o formato que será executado, atentando no preenchimento das características de cada serviço. 15

16 Conforme quadro acima, cada célula possui uma lista com as opções a serem escolhidas, que poderá ser por: Bloco(s): Caso o serviço seja medido pela quantidade de blocos. Pavimento(s) igual(is): Caso o serviço seja medido considerando todos os pavimentos como se fossem iguais. Pavimento(s) proporcional(is): Caso o serviço seja medido adotando proporcionalidade entre os pavimentos, deverá ser preenchido de acordo com a tabela do Exemplo 1 ou conforme as características que serão executadas no serviço. Apartamento: Caso o serviço seja medido adotando a quantidade de apartamentos ou unidades residenciais. Quantidade: Caso o serviço seja medido com base na quantidade de materiais. Conjunto: Caso o serviço seja medido com base no conjunto de materiais. Após a escolha do formato, preencha os campos da coluna ao lado, seguindo a orientação da seta (">"), que indica a sequência de células que deverão ser preenchidas. Conforme exemplo da imagem a seguir: As setas com círculos tracejados indicam quais células da coluna Formato da Medição deverão ser preenchidas e as setas com círculos normais, indicam quais as sequências de células deverão ser preenchidas. 16

17 Vista geral do Quadro de Detalhamento da Medição: Exemplo de preenchimento do Quadro de Detalhamento da Medição: 17

18 De acordo com o exemplo do item , a descrição do empreendimento resume-se da seguinte forma: Empreendimento constituído de uma única fase com 10 Torres iguais que de acordo com os Projetos e Quadros de Áreas da NBR possui: - 2 Subsolos que atendem as dez torres e que somadas as suas áreas a serem construídas equivalem a 15% do total do empreendimento; - 1 Térreo cada torre e que somadas as suas áreas a serem construídas equivalem a 5% do total do empreendimento; - 20 Pavimentos tipos, sendo: do 1º ao 10º as áreas construídas somadas equivalem a 40% do total do empreendimento e do 11º ao 20º, equivalem a 35% do total do empreendimento, ou seja, somente os pavimentos tipos equivalem a 75% das áreas construídas do empreendimento; - Cada torre possui uma cobertura que somadas as suas áreas equivalem a 5% do total do empreendimento. Resumo: Neste caso, as torres são iguais diferenciando entre os pavimentos tipos. O detalhamento do empreendimento deverá ser informado nas tabelas de detalhamento numérico, conforme o exemplo citado na imagem acima. Os subitens que serão medidos na PLS deverão ser detalhados de acordo com as especificidades de cada um, que conforme o exemplo deverá ser detalhado nas células as informações para facilitar a aferição durante as medições. Obs.: Para empreendimentos divididos por fases, cada uma destas deverá ter Contrato, Orçamento, Cronograma e PLS separados. 18

19 3.3. Preenchimento das informações iniciais dos elevadores: Os elevadores possuem medições específicas e seguem critérios predeterminados conforme as instruções normativas estabelecidas pelo BB, que são: 30% do valor orçado será medido de acordo com os serviços físicos executados: - 5% Guias e Máquinas montadas; - 10% Carro funcionando; - 15% Habite-se ou Alvará de funcionamento. 70% do valor orçado será medido mediante a apresentação das faturas pagas. As medições são baseadas nos valores informados no orçamento, portanto, caso o contrato dos elevadores seja diferente do apresentado e aprovado pela engenharia do BB, o calculo se baseará no proporcional pago, conforme exemplo de preenchimento dos elevadores destacado abaixo: Exemplo de preenchimento dos elevadores: Valor informado no orçamento foi de R$ ,00 Obs.: O contrato deverá ser apresentado à área de engenharia do BB e as cópias das faturas e seus comprovantes de pagamento ao representante do BB no momento da medição. 19

20 Valor do Contrato dos elevadores apresentado foi de R$ ,00 (Preenchimento na PLS): Aferição física dos elevadores: 20

21 3.3. Conclusão do preenchimento das informações prévias: Após o preenchimento das informações iniciais, o documento deverá ser enviado para a engenharia verificar e emitir aceite das informações. O próximo passo é aguardar o início das medições. Atentar para as informações preenchidas e verificar se estão de acordo com as características que serão executadas. Quaisquer alterações nos critérios de medição somente poderão ser efetuadas desde que sejam previamente autorizadas e justificadas ao setor de Engenharia do Banco. 21

22 3.4. LEVANTAMENTO DOS SERVIÇOS - MEDIÇÕES: A atividade de medição dos serviços deverá sempre ser realizada por um responsável técnico pela execução da obra, que precede a visita do representante do BB que fará o agendamento da visita após o acionamento da engenharia do Banco e, no momento desta visita, fará a verificação da PLS em conjunto com o responsável pelo preenchimento. Cabe salientar que, se a PLS não estiver preenchida previamente, a planilha deverá ser preenchida no momento da visita/medição. Abaixo, estão destacadas as regras e padrões de preenchimento: Regras e padrões de preenchimento: A PLS utiliza como padrão de preenchimento de alguns itens os intervalos de 0 a 10, com variação de 10%, sendo: 0 = 0% (sem execução do serviço); 1 = 10% (1/10 do serviço executado ou serviço sendo iniciado); 2 = 20% (2/10 do serviço executado); 3 = 30% (3/10 do serviço executado); 4 = 40% (4/10 do serviço executado); 5 = 50% (5/10 do serviço executado); 6 = 60% (6/10 do serviço executado); 7 = 70% (7/10 do serviço executado); 8 = 80% (8/10 do serviço executado ou serviço em fase de finalização/conclusão); 9 = 90% (9/10 do serviço executado ou serviço sendo finalizado); 10 = 100% (serviço totalmente executado, concluído e em funcionamento) Preenchimento dos serviços iniciais: Os itens 1, 2, 3, 4, 18 (parcial), 20, 21 (parcial), 22, 23 e do item 43 ao item 52 dos orçamentos, possuem critérios de medição que seguem o intervalo destacado no item 4.1. deste manual. 22

23 Medição dos serviços: Após o preenchimento do Quadro de detalhamento da Medição, preenchido inicialmente pelo incorporador, deverá ser realizado a medição dos itens, conforme imagem abaixo. O preenchimento das informações nestas células deverá replicar a realidade dos serviços executados na obra Exemplo de preenchimento: 23

24 Preenchimento dos serviços medidos proporcionais à obra: Os serviços que são medidos proporcionais à obra, estão destacados na PLS conforme ilustração abaixo e derivam do preenchimento da célula de ajuste (R46). O critério adotado pelo Banco de aferição dos serviços/atividades é de medir somente o efetivamente executado, ou seja, somente os serviços que estejam concluídos e em funcionamento. O preenchimento das células proporcionais utiliza o critério da proporcionalidade e a cada medição deverá ser verificado e atualizado a célula de ajuste de acordo com o fator de ajuste que replica o percentual medido na obra Célula de ajuste: A Célula de Ajuste (R46) deverá ser preenchida de acordo com o exemplo abaixo, e sempre deverá ser alterada de acordo com a célula Fator de Ajuste (X46). 24

25 A célula de ajuste deverá ser preenchida sempre com o mesmo percentual da célula do Fator de Ajuste, até o momento em que os percentuais das células R46 fique igual a célula X46. 25

26 Resultado da Medição: Resultado final da Medição: 26

27 4. RELATÓRIO DE ACOMPANHAMENTO DO EMPREENDIMENTO (RAE): Após o preenchimento de todas as PLS, o representante do Banco deverá providenciar o preenchimento do RAE, que replica todas as informações necessárias verificadas na medição/vistoria. Este relatório deverá ser enviado a cada medição juntamente com a PLS devidamente preenchida para a área de Engenharia do Cenop Imobiliário do Banco do Brasil. 27

28 5. FLUXO E DEFINIÇÕES FINAIS: As dúvidas técnicas e de preenchimento destas planilhas, poderão ser tratadas diretamente com as equipes de Engenharia do Cenop Imobiliário (cenopimob.engpj@bb.com.br), que está qualificada para atender e analisar o preenchimento dos documentos. Todas as tratativas técnicas estão destacadas no Manual de Engenharia do Crédito Imobiliário (MECI) ou poderão ser reportadas diretamente à área técnica do Banco. Bom trabalho e boa medição! Equipe DINOP/Denav e Engenharia Cenop Imobiliário fev/