ELABORAÇÃO DOS CENÁRIOS DO PEHIS PR PLANO ESTADUAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL DO PARANÁ. CENÁRIOS

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1 ELABORAÇÃO DOS CENÁRIOS DO PEHIS PR PLANO ESTADUAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL DO PARANÁ. CENÁRIOS Recife, Setembro de 2011

2 Sumário 1. Cenários Macroeconômicos Projeções para o PIB Os cenários considerados mais prováveis Cenários pessimistas Projeções do PIB por grande região e para o Paraná Projeção SElic Comportamento Recente Projeções de Mercado Fontes de recursos para investimento e financiamento habitacional Introdução Fontes de recursos com participação governamental Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) Repasses do governo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) Fontes de recursos captados no mercado de capitais Letras de Crédito Imobiliário (LCI) Letras Hipotecárias (LH) Demais fontes de financiamento no mercado de capitais Debêntures Ações Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) com cotas Certificados de Recebíveis Imobiliário (CRI) Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) e Cotas de Fundos de Investimeno em Direitos Creditórios (FIDC) Considerações finais Uma breve contextualização da habitação no Brasil Projeções das despesas do orçamento da União com habitação... 27

3 5. Projeção e cenários da evolução da aplicação em poupança e do investimento em habitação do SBPE Projeção da aplicação em poupança e do investimento em habitação com recurso do SBPE Considerações finais Perspectivas do Sistema Financeiro Imobiliário Ambiente Institucional do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) Alternativas de funding do SFI Considerações finais Proposta de articulação de recursos para financiamento de habitações Perspectivas do FGTS Fluxos financeiros Arrecadação Líquida Arrecadação complementar Retorno dos empréstimos Receitas financeiras Fundo de Liquidez Evolução do PL (Demonstrativo FGTS) Capacidade de autofinanciamento e renda Introdução O método para projeção da renda Perspectivas do FCVS e do Fundo Garantidor Fontes de recursos internacionais Habitar Brasil bid - HBB / BID O Programa Características Legislação básica Fontes dos recursos Destinatários Finais... 83

4 1.6. Informações gerais sobre as operações do programa PROCIDADES BID O Financiamento Procedimentos legais do PROCIDADES Assistência Técnica para o Setor Habitacional Housing Sector TAL Banco Mundial e o Brasil Estratégia de Parceria Oportunidades para todos A Aliança no Brasil ALIANÇA DE CIDADES A ALIANÇA DE CIDADES EM AÇÃO - IMPACTOS GLOBAIS IMPACTOS EM NÍVEL NACIONAL IMPACTOS EM NÍVEL MUNICIPAL Fontes de recursos Nacionais Programa de Arrendamento Residencial - PAR Definição Áreas de atuação Fonte de Recursos Destinatários finais do programa Participação dos Agentes Envolvidos Ministério das Cidades - Agente Gestor Caixa Econômica Federal - CAIXA Pró-Moradia Programa Multissetoriais Integrados Urbanos - PMI Programa Crédito Solidário Carta de Crédito Associativo Ação de Apoio à Produção Social da Moradia

5 4.12. Ação Provisória Habitacional de Interesse Social Habitação de Interesse Social PLHIS Programa Urbanização, Regularização e Integração de Assentamentos Precários Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat-PBQP-H Programa de Aceleração do Crescimento - PAC PSH

6 1. CENÁRIOS MACROECONÔMICOS Este capítulo apresenta os resultados atualizados dos cenários macroeconômicos de longo prazo, compreendendo o período , para o Brasil, regiões e estado do Paraná. É importante destacar que as projeções para o PIB do Brasil constantes no PlanHab foram realizadas em um período anterior à crise internacional de e, portanto, não incorporavam os desdobramentos da crise sobre as economias do mundo de um modo geral e, em particular, sobre o Brasil. Neste sentido, a premissa utilizada na atualização das projeções consistiu em considerar apenas aquelas projeções realizadas póscrise internacional de A seguir apresentamos as projeções mais recentes de órgãos oficiais e instituições de mercado. 1.1.Projeções para o PIB A Tabela 1 apresenta as projeções oficiais para a taxa de crescimento real do Produto Interno Bruto do Brasil. Vale notar que com exceção das projeções da Previdência Social, as projeções da Empresa de Pesquisa Energética (EPE) e da Secretaria de Política Econômica do Ministério da Fazenda (SPE) não incluem o período completo de interesse ( ). As projeções da EPE incorporam apenas o período entre , enquanto as projeções da SPE do Ministério da Fazenda incorporam apenas o período compreendido entre 2011 a Neste sentido, de maneira a contemplar todo o período de interesse, o comportamento do PIB para o período não considerado nas projeções iniciais foi extrapolado para refletir a projeção para o último ano disponível. Analisando as projeções oficiais, é interessante notar que as projeções da Previdência Social se mostram mais conservadoras para os anos posteriores a 2014, enquanto as projeções da EPE se situam em 5% até A Tabela 1 apresenta adicionalmente a média das projeções oficiais para o crescimento do PIB do Brasil para todo o período, obtida como uma média aritmética das projeções oficiais. 1

7 Tabela 1 Projeções Oficiais Ano Previdência Social EPE Ministério da Fazenda Média Governo ,50 4,00 4,50 4, ,50 5,20 5,00 5, ,50 5,20 5,50 5, ,50 5,20 5,50 5, ,96 5,00 5,50* 4, ,89 5,00 5,50* 4, ,72 5,00 5,50* 4, ,66 5,00 5,50* 4, ,68 5,00 5,50* 4, ,55 5,00* 5,50* 4, ,50 5,00* 5,50* 4, ,50 5,00* 5,50* 4, ,32 5,00* 5,50* 4,47 Nota: * Projeções obtidas por extrapolação a partir da última projeção disponível. Um segundo passo consistiu na obtenção das projeções de mercado para o PIB. Para isto foram utilizadas três projeções: a primeira consistindo nas projeções do Banco Bradesco divulgadas no sítio do banco na internet, a segunda são projeções obtidas a partir do modelo de previsão da Datamétrica e, por fim, foram utilizadas as medianas das projeções de mercado obtidas no Boletim Focus do Banco Central do Brasil. O modelo de previsão da Datamétrica consiste em um modelo de previsão de médio prazo baseado na metodologia de vetores auto-regressivos bayesianos, que se trata de uma metodologia bastante utilizada em bancos centrais e instituições de mercado para a obtenção de previsões de variáveis macroeconômicas. Considerando as previsões para 2011, tanto o Banco Bradesco quanto o modelo de previsão da Datamétrica apontam para um crescimento de 3,8% do PIB do Brasil, enquanto a mediana das projeções do mercado apontam para 3,95%. Considerando os anos posteriores, as previsões da Datamétrica são um pouco mais conservadoras em relação às projeções do Bradesco e do mercado. A Tabela 2 ainda apresenta a média das projeções para o crescimento do PIB do Brasil para todo o período, obtida como uma média aritmética das três projeções de mercado consideradas. 2

8 Tabela 2 Projeções de Mercado Ano Bradesco Datamétrica Média FOCUS BACEN Média Mercado ,80 3,80 3,95 3, ,70 3,77 4,10 4, ,80 3,76 4,50 4, ,20 3,77 4,50 4, ,20 3,86 4,50 4, ,50 3,96 4,50* 4, ,80 4,10 4,50* 4, ,00 4,02 4,50* 4, ,00* 4,23 4,50* 4, ,00* 4,24 4,50* 4, ,00* 4,23 4,50* 4, ,00* 4,36 4,50* 4, ,00* 4,36 4,50* 4,62 Nota: * Projeções obtidas por extrapolação a partir da última projeção disponível OS CENÁRIOS CONSIDERADOS MAIS PROVÁVEIS A Tabela 3 apresenta os cenários mais prováveis para o PIB para o período compreendido entre 2011 e O cenário mais provável consiste numa média aritmética das projeções médias oficiais e das projeções médias de mercado. A única exceção consiste na projeção para o ano de Para este ano foi dado peso total às projeções do mercado, uma vez que elas refletem, em nosso entendimento, projeções mais atualizadas. O cenário mais provável será utilizado como referência nas demais projeções de interesse deste estudo, conforme será destacado a seguir. 3

9 Tabela 3 Projeções mais prováveis Ano Média Governo Média Mercado Mais Provável ,67 3,85 3, ,23 4,19 4, ,40 4,35 4, ,40 4,49 4, ,69 4,19 4, ,66 4,32 4, ,61 4,47 4, ,59 4,51 4, ,59 4,58 4, ,55 4,58 4, ,53 4,58 4, ,53 4,62 4, ,47 4,62 4, CENÁRIOS PESSIMISTAS Em função da inexistência de atualizações nos cenários pessimistas, decidimos por manter os cenários utilizados no PlanHab. Neste sentido, a projeção para o PIB do Brasil é de crescimento de 2,5% sob este cenário para todo o período de interesse Projeções do PIB por grande região e para o Paraná No cálculo das projeções para os produtos regionais e para o Paraná decidimos por seguir o mesmo procedimento do PlanHab, que consistiu em extrapolar o comportamento das participações do PIB de cada uma das grandes regiões no PIB nacional. A Tabela 4 a seguir apresenta as participações de cada um das grandes regiões e do Paraná no PIB do Brasil de 1995 a 2008, o último ano onde são disponibilizadas informações para os Estados brasileiros. 4

10 Tabela 4 Participação das Grandes Regiões e Unidades da Federação no Produto Interno Bruto Grandes Regiões e Unidades da Federação Participação no Produto Interno Bruto (%) Brasil 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Norte 4,2 4,3 4,1 4,2 4,2 4,4 4,5 4,7 4,8 4,9 5,0 5,1 5,0 5,1 Nordeste 12,0 12,5 12,5 12,4 12,4 12,4 12,6 13,0 12,8 12,7 13,1 13,1 13,1 13,1 Sudeste 59,1 58,4 58,5 58,2 58,2 58,3 57,7 56,7 55,8 55,8 56,5 56,8 56,4 56,0 Sul 16,2 16,2 16,1 16,2 16,4 16,5 16,7 16,9 17,7 17,4 16,6 16,3 16,6 16,6 Paraná 5,7 5,7 5,6 5,8 6,0 5,9 5,9 6,0 6,4 6,3 5,9 5,8 6,1 5,9 Centro-Oeste 8,4 8,6 8,8 9,0 8,8 8,4 8,5 8,8 9,0 9,1 8,9 8,7 8,9 9,2 Fonte: IBGE, em parceria com os Órgãos Estaduais de Estatística, Secretarias Estaduais de Governo e Superintendência da Zona Franca de Manaus SUFRAMA 5

11 A partir da extrapolação do comportamento recente dos PIBs das grandes regiões e do Paraná no PIB do Brasil, foi possível computar os PIBs regionais, as respectivas taxas de crescimento e quanto o crescimento regional representou do crescimento nacional. A partir deste último dado e das projeções para o PIB nacional obtidas na etapa anterior foi possível construir as projeções para as regiões e para o Paraná dentro dos dois cenários de referência. No cálculo das taxas de crescimento, foram comparados os anos de 2008 a A Tabela 5, a seguir, apresenta as projeções considerando o cenário mais provável de crescimento do PIB nacional, enquanto a Tabela 6 apresenta as projeções considerando o cenário pessimista. Tabela 5 Taxas de crescimento dos PIBs regionais sob o cenário mais provável para o PIB do Brasil Brasil Norte Nordeste Sudeste Sul Paraná Centro-oeste ,85 5,95 4,56 3,30 3,92 6,08 5, ,71 7,29 5,58 4,04 4,80 7,44 6, ,88 7,54 5,78 4,18 4,97 7,70 6, ,95 7,65 5,86 4,24 5,04 7,81 6, ,44 6,86 5,26 3,81 4,52 7,00 5, ,49 6,95 5,33 3,85 4,58 7,09 5, ,54 7,02 5,38 3,89 4,62 7,16 6, ,55 7,03 5,39 3,90 4,63 7,18 6, ,59 7,09 5,44 3,93 4,67 7,24 6, ,57 7,06 5,41 3,92 4,65 7,21 6, ,56 7,04 5,40 3,91 4,64 7,19 6, ,58 7,08 5,43 3,93 4,67 7,22 6, ,55 7,03 5,39 3,90 4,64 7,18 6,06 6

12 Tabela 6 Taxas de crescimento dos PIBs regionais sob o cenário pessimista para o PIB do Brasil Brasil Norte Nordeste Sudeste Sul Paraná Centro-oeste ,50 3,87 2,96 2,14 2,55 3,95 3, ,50 3,87 2,96 2,14 2,55 3,95 3, ,50 3,87 2,96 2,14 2,55 3,95 3, ,50 3,87 2,96 2,14 2,55 3,95 3, ,50 3,87 2,96 2,14 2,55 3,95 3, ,50 3,87 2,96 2,14 2,55 3,95 3, ,50 3,87 2,96 2,14 2,55 3,95 3, ,50 3,87 2,96 2,14 2,55 3,95 3, ,50 3,87 2,96 2,14 2,55 3,95 3, ,50 3,87 2,96 2,14 2,55 3,95 3, ,50 3,87 2,96 2,14 2,55 3,95 3, ,50 3,87 2,96 2,14 2,55 3,95 3, ,50 3,87 2,96 2,14 2,55 3,95 3,33 2. PROJEÇÃO SELIC Este relatório apresenta os resultados da atualização dos cenários macroeconômicos constantes no PlanHab. Particularmente, este relatório atualiza as projeções para a taxa SELIC e para a TR. Não foram encontradas projeções oficiais para estas taxas. Neste sentido, este relatório utilizará as projeções para o comportamento futuro da SELIC e da TR elaboradas por instituições de mercado. A seguir apresentamos as projeções mais recentes Comportamento Recente A Tabela 7 apresenta o comportamento recente da taxa SELIC e TR nos últimos anos. Ambas as taxas apresentaram comportamento declinante no período. 7

13 Tabela 7 Evolução Selic e TR 2000 a 2010 Fonte: BACEN Ano Selic TR ,45 2, ,32 2, ,16 2, ,33 4, ,24 1, ,04 2, ,08 2, ,85 1, ,48 1, ,92 0, ,78 0,69 A seção seguinte apresenta as projeções para a SELIC e TR no período de interesse. 2.2.Projeções de Mercado A Tabela 8 apresenta as projeções de mercado para o comportamento da taxa SELIC. São apresentadas três projeções de instituições de mercado. A primeira elaborada pelo Banco Bradesco, a segunda pela Datamétrica e a terceira consiste na mediana das expectativas de diversas instituições de mercado de acordo com o boletim FOCUS do Banco Central. As projeções do Bradesco e do Focus são disponibilizadas livremente, enquanto as projeções da Datamétrica consistem em previsões obtidas a partir de um modelo de previsão de médio prazo baseado na metodologia de vetores auto-regressivos Bayesianos, que se trata de uma metodologia bastante utilizada em bancos centrais e instituições de mercado para a obtenção de previsões de variáveis macroeconômicas. Note que as projeções do Bradesco e do FOCUS BACEN não compreendem o período completo ( ). Neste sentido, de maneira a contemplar todo o período de interesse, o comportamento das taxas SELIC e TR para os períodos não considerados nas projeções iniciais foi extrapolado para refletir a projeção para o último ano disponível. 8

14 Tabela 8 Projeções de Mercado para a SELIC Ano Bradesco Datamétrica FOCUS BACEN Média Mercado * * * * * * * * * * * * * 9.86 Nota: * Projeções obtidas por extrapolação a partir da última projeção disponível. As projeções para a TR foram obtidas a partir das projeções para a SELIC em metodologia semelhante à utilizada no PlanHab. O método consistiu em calcular a relação entre a SELIC acumulada e a TR acumulada nos últimos cinco anos, e utilizar o fator de relação calculado para projetar a TR. O fator de relação foi calculado como a média aritmética da relação TR/SELIC nos anos considerados. O fator calculado foi de e este foi utilizado no cálculo das projeções para a TR. Os resultados são apresentados na Tabela 9 abaixo. Tabela 9 Projeções para a TR Ano SELIC TR Nota: * Projeções obtidas por extrapolação a partir da última projeção disponível. 9

15 3. FONTES DE RECURSOS PARA INVESTIMENTO E FINANCIAMENTO HABITACIONAL 3.1. Introdução Os recursos habitualmente usados para investimentos e financiamento imobiliário são de dois tipos: os estritamente controlados pelo governo ou aqueles sobre os quais o governo exerce significativa influência, de um lado, e os recursos captados livremente no mercado. Do ponto de vista da captação e direcionamento de recursos com ingerência governamental, as três principais fontes de financiamento imobiliário são o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), os repasses do governo e o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Esses recursos são direcionados em sua maioria para o crédito habitacional São várias as fontes de recursos, captadas diretamente no mercado, que as empresas do setor utilizam para o financiamento imobiliário, dentre as quais destacam-se: as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), as Letras Hipotecárias (LH), as debêntures, ações (IPOs), os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) e as Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI). O financiamento do setor imobiliário passa por um período de transição, tanto no que concerne às fontes públicas quanto privadas de recursos. O lançamento do programa Minha Casa, Minha Vida, em 2007, alterou significativamente a tendência que vinha sendo observada, no que diz respeito à mobilização de recursos públicos para o financiamento habitacional no país, sobretudo para as faixas de baixa renda. Portanto, o cenário prevalecente é diverso do que existia quanto da elaboração do PLANHAB, nesse aspecto. O recente anúncio do programa Minha Casa, Minha Vida 2 atesta o redimensionamento da ação de governo no financiamento habitacional. Por outro lado, os recursos para financiamento habitacional captados pelas empresas do setor junto ao mercado, também evoluíram, em muitos aspectos, principalmente no tocante à dinâmica do mercado de capitais, no qual as empresas passaram a ter uma atuação mais assertiva. Evidentemente, a estabilidade econômica, em particular de seus fundamentos macroeconômicos responde em grande parte pela crescente inserção de empresas imobiliárias no mercado de capitais. É especialmente marcante, no período mais recente, o fato de que, em 2007, terem sido realizadas 23 ofertas de ações, na Bovespa, que atingiram R$ 14.5 bilhões, algo impensável uma década atrás. Os diversos instrumentos de captação 10

16 de recursos no mercado de capitais para financiamento imobiliário, no entanto, competem entre si e com vários outros ativos financeiros. As oscilações no montante desses recursos canalizados para o financiamento imobiliário, por conseguinte, está sujeito às condições de mercado. O que merece atenção é a atratividade desses títulos tem despertado crescente interesse junto aos investidores privados. Por último, convém mencionar que apenas parte dos recursos captados no mercado de capitais é direcionado para investimentos habitacionais, dado que também são utilizados para outros investimentos, como, por exemplo, shopping centers, galpões ou prédios comerciais. As principais fontes de recursos para financiamento imobiliário, públicas e privadas, são apresentadas a seguir, de forma a traçar um perfil básico de cada uma delas, incluindo, sempre que oportuna, sucinta retrospectiva histórica, marcos regulatórios e tendências mais recentes, com o objetivo de melhor caracterizar o atual período de transição por que passa o crédito habitacional no Brasil. 3.2 Fontes de recursos com participação governamental FUNDO DE GARANTIA POR TEMPO DE SERVIÇO (FGTS) Os recursos mobilizados pelo FGTS têm como origem depósitos efetuados na Caixa Econômica Federal (CEF), realizados pelos empregadores, que correspondem a 8% do de seus empregados, em conta vinculada ao contrato de trabalho. O FGTS financia programas de habitação, saneamento básico e infraestrutura urbana. Cabe ao Governo Federal direcionar os recursos do FGTS e à CEF administrar seus recursos financeiros, negociando com seus clientes e com os agentes financiadores. A capacidade de financiamento imobiliário do FGTS depende da evolução dos saques e da arrecadação ao longo do tempo, bem como do retorno dos empréstimos concedidos aos mutuários. Historicamente, as principais motivações dos saques são as demissões sem justa causa (inclusive as que resultam da rotatividade), as aposentadorias e o financiamento de moradias. Em relação à arrecadação, o comportamento do emprego formal e dos, os quais tendem a acompanhar a trajetória da economia brasileira (crescimento e inflação), explicam em grande extensão os recursos captados pelo Fundo. A Tabela 10 a seguir apresenta a relação entre saques e arrecadação do FGTS no período , que oscilou entre 0,78 (2004) e 0,92 (2007). 11

17 Tabela 10 FGTS: Arrecadação e Saques Ano Arrecadação Valores (R$ milhões) Saques Saques/Arrecadação , , , , , , , , , , ,81 Fonte: Caixa Econômica Federal. Nota: Valores corrigidos pelo IPCA de dezembro de A evolução das contratações imobiliárias com recursos do FGTS, no período , seguiu uma trajetória errática, refletindo, pelo menos em parte, as condições macroeconômicas vigentes no país. Com efeito, como indica a Tabela 11 abaixo, no início da década, no ano de 2001, houve um decréscimo expressivo no volume de recursos contratos (26,3%), certamente um reflexo do cenário econômico desfavorável, caracterizado pela Crise Argentina, desaceleração da economia americana, pelo apagão, pelo atentado de 11 de setembro e pelo forte desequilíbrio fiscal, que combinados contribuíram para o pífio crescimento da economia brasileira, de 1,3%. Em 2002, o Brasil sofreu uma forte crise cambial, resultando em uma depreciação de 53%. Os dois anos seguintes foram de austeridade fiscal e de combate à inflação. A partir daí, os fundamentos macroeconômicos foram restaurados e as incertezas atenuadas, facilitando a retomada do crescimento acelerado em 2007 e 2008, quando o volume de recursos contratos cresceu 44,5%. Mesmo com a crise financeira internacional de 2009, a trajetória das contrações continuou ascendente. O fato é que as receitas do FGTS são suscetíveis a oscilações que dependem das condições econômicas vigentes na economia brasileira, porém os custos de captação são baixos. Em 2010, o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) foi a segunda maior fonte de financiamento imobiliário com pleno controle governamental. Em termos reais, nesse mesmo ano as contratações com recursos do FGTS, da ordem de R$ 27,7 bilhões, cresceram 65,1% em relação ao ano anterior. Foram financiadas unidades, representando um incremento de 68% em relação a 2009, com financiamento médio de R$ ,00. O FGTS, em 2010, registrou a maior quantidade de unidades financiadas e o maior valor de contratações na década. Esse resultado pode ser atribuído ao excepcional 12

18 desempenho da economia brasileira, à crescente formalização do mercado de trabalho e ao incremento dos observado no período. Tabela 11 Contratações Imobiliárias com Recursos do FGTS Ano Quantidade de Operações Variação (%) Montante (R$ milhões) Variação (%) Número de Unidades Variação (%) Valor Médio Financiado (R$) ,8% ,3% ,6% ,2% ,9% ,1% ,7% ,4% ,8% ,3% ,6% ,6% ,7% ,9% ,4% ,6% ,4% ,7% ,2% ,4% ,3% ,3% ,5% ,3% ,5% ,8% ,9% ,5% ,1% ,0% Fonte: CBIC/Caixa Econômica Federal. Nota: Valores atualizados pelo IPCA de dezembro de Repasses do governo Os repasses do governo para empréstimos imobiliários tem como origem o Orçamento Geral da União (OGU) e são utilizados, em sua totalidade, para financiamento de habitações populares. Desde 2002, tornou-se a principal fonte de financiamento controlada pelo Governo Federal, superando o FGTS. A partir de então, têm seguido uma trajetória ascendente, alcançando, em 2010, R$ 48,46 bilhões (Ver Tabela 12). Uma evidente vantagem dos repasses do governo em relação ao FGTS decorre da possibilidade de instabilidade deste último, que depende das condições macroeconômicas. Por essa razão, os repasses do governo podem garantir estabilidade na oferta de crédito habitacional mesmo em períodos de baixo nível de atividade econômica, sobretudo para os segmentos de mais baixa renda. A evolução histórica dos repasses do Governo Federal, como indica a Tabela 12 abaixo, tem se caracteriza por um forte crescimento desde 2001, cujos repasses representam apenas 5,3% do saldo registrado em Outro dado que merece destaque é a constatação de que só em 2003 esses repasses superaram o valor registrado em A partir da implantação do Programa Minha Casa, Minha Vida, a tendência para os próximos anos é de crescimento acentuado do saldo dos empréstimos imobiliários repassados do Orçamento Geral da União. 13

19 Tabela 12 Saldo de Repasses do Governo Federal Ano Valores (em R$ milhões) Variação (%) ,0% ,8% ,1% ,4% ,7% ,9% ,0% ,5% ,5% ,1% ,0% ,0% ,7% ,1% ,1% ,4% Fonte: Banco Central. Nota: Saldos de dezembro do respectivo ano. Valores atualizados pelo IPCA de dezembro de Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) Outra importante fonte de financiamento imobiliário tem como origem de seus recursos os depósitos voluntários, de pessoas físicas ou jurídicas, em instituições participantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Normas do Conselho Monetário Nacional (CMN) que disciplinam as regras e o direcionamento dos recursos estabelecem que 65%, no, dos saldos dos depósitos de poupança devem ser disponibilizados para empréstimos imobiliários. Desses recursos, 80%, no, deve ser direcionado para operações no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o restante em financiamento imobiliário a taxas de mercado, mantidos 20% em encaixe. A Tabela 13 abaixo mostra a evolução histórica dos financiamentos imobiliários realizados com recursos oriundos do SBPE. Em que pese a trajetória errática, a partir de 2005, o montante de recursos do SBPE direcionados para financiamentos imobiliários sucessivos incrementos são observados, à exceção de 2009, em decorrência do impacto da crise financeira internacional. Em 2010, o montante de recursos do SBPE voltou crescer significativamente, atingindo nível semelhante ao do ano (2008) que antecedeu a fase mais aguda da crise econômica. 14

20 A evolução no número de unidades habitacionais financiadas com recursos do SBPE também cresceu vertiginosamente a partir de Com efeito, em 2010, foram financiadas unidades, quando em 2005 apenas unidades foram adquiridas com essa fonte de financiamento (ver Tabela 13). O valor do financiamento médio por unidade habitacional também seguiu trajetória ascendente desde O valor médio por unidade financiada, por seu turno, permite inferir que, em grande extensão, os recursos do SBPE financiam a classe média. Tabela 13 Financiamentos Imobiliários com Recursos do SBPE Ano Montante (R$ milhões) Variação (%) Número de Unidades Variação (%) Financiamento Médio por Unidade (R$) Variação (%) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,8 Fonte: Banco Central. Nota: Saldos de dezembro do respectivo ano. Valores atualizados pelo IPCA de dezembro de Para melhor compreensão da evolução dos financiamentos imobiliários do SBPE, é importante situar o comportamento das captações da caderneta de poupança durante o período observado. A caderneta de poupança é, tradicionalmente, uma aplicação destinada a pequenos investidores e a investidores institucionais. Ao longo do período considerado , apenas em 2002, um ano marcado por fortes incertezas em relação às diretrizes da política econômica a partir de 2003, a variação do IPCA superou a remuneração da poupança. Isso não significa que o poupador não tenha sofrido perdas em outros períodos, pois em determinados meses, ao longo da série apresentada na Tabela 14, a remuneração dos depósitos de poupança foi negativa. Portanto, além da inflação, a data de aniversário e a do saque podem se combinar de tal forma a resultar em perdas. No entanto, no cômputo anual, o retorno, á exceção de 2002, foi positivo. 15

21 É importante destacar que sempre que a taxa de juros apresenta tendência de queda, os depósitos em cadernetas de poupança tendem a aumentar. Isso ocorre porquanto á medida que a taxa de juros básica (SELIC) recua, o rendimento de vários fundos de investimentos também são reduzidos, especialmente os fundos DI, CDB e papéis do Tesouro pós-fixado. Também favorece as aplicações da caderneta de poupança a isenção do imposto de renda, a inexistência de taxa de administração e um rendimento anual. Tabela 14 Caderneta de Poupança Ano Saldo (R$ milhões) Variação (%) Remuneração da Poupança (%) Variação IPCA (%) ,7 916, ,8 39,7 22, ,6 16,4 9, ,4 16,6 5, ,5 14,4 1, ,2 12,2 8, ,6 8,4 6, ,3 8,6 7, ,8 9,2 12, ,2 11,1 9, ,3 8,1 7, ,0 9,2 5, ,7 8,3 3, ,5 7,7 4, ,3 7,9 5, ,9 6,9 4, ,6 6,9 5,9 Fonte: Banco Central/IBGE. Nota: Valores corrigidos pelo IPCA para dezembro de Fontes de recursos captados no mercado de capitais LETRAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO (LCI) Criadas no início da década passada, com o objetivo estimular o crédito imobiliário, as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) é um título de renda fixa, utilizado como instrumento para captação de recursos para financiamento imobiliários. A Lei nº /2004, define a LCI como um título lastreado por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel, conferindo aos seus tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualização monetária nelas 16

22 estipuladas. Por ser um título lastreado e com garantias, o investimento em LCI é considerado de baixo risco. Duas das principais vantagens das LCI é a isenção do imposto de renda para pessoas físicas e garantia de até 70 mil no Fundo Garantidor de Crédito (FGC), porém acompanhada de restrições à liquidez (não podem ser resgatadas a qualquer momento, com prazo de resgate variando de 2 meses a 3 anos) e do alto valor para aplicação (a aplicação mínima é de R$ 30 mil, mas muitas instituições estabelecem em R$ 50 mil). O investidor típico em LCI é conservador e de grande porte. A Lei nº /2004 define como emissores de LCI os bancos comerciais, os bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e demais espécies de instituições que, para as operações a que se refere este artigo, venham a ser expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil. As LCI só começaram a atrair, de fato, os investidores a partir de 2005, quando o estoque cresceu 736,5% em relação ao ano anterior, atingindo R$ 5.014,7 bilhões. Desde então, a trajetória das LCI tem exibido acentuado crescimento, refletindo a evolução do mercado de financiamento imobiliário. As LCI conseguiram se firmar como importante fonte de financiamento de curto prazo, apresentando boas perspectivas, como atesta o montante de estoque de 2010, R$ ,4 milhões, um incremento de 78,1% em relação a Tabela 15 Letras de Crédito Imobiliário (LCI) Ano Estoque (R$ milhões) Variação (%) , ,1 386, ,9 17, ,5-6, ,7 736, ,3 77, ,8 3, ,8 26, ,4 41, ,4 78,1 Fonte: CETIP. Nota: Valores corrigidos pelo IPCA para dezembro de

23 LETRAS HIPOTECÁRIAS (LH) As Letras Hipotecárias (LH), os títulos mais antigos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), são emitidas por bancos hipotecários (Caixa Econômica Federal, Sociedade de Crédito Imobiliário, Sociedade de Poupança e Empréstimo, Banco Múltiplo com Carteira de Crédito Imobiliário e Companhias Hipotecárias) e só podem financiar certas linhas de crédito. As LH são garantidas por créditos hipotecários de primeiro grau, isto é, são lastreadas em créditos hipotecários já concedidos pela Instituição Financeira, como estabelece a Lei nº 7.684/1988. A isenção de tributação sobre os rendimentos auferidos nas aplicações em LH é, provavelmente, a principal vantagem desse tipo de aplicação, como exposto na Lei nº 8.981/1995. No entanto, há restrições quanto à liquidez deste título. De fato, o prazo de aplicação é de 6 meses e o máximo de 2 anos, sendo vetado o resgate antes do prazo estabelecido. O investidor típico de LH é conservador e deve dispor de pelo menos R 50 mil (valor ) para aplicar. Nos últimos anos, as LH têm perdido atratividade junto aos investidores, pois o tipo de garantia oferecido pela hipoteca, em comparação com a alienação fiduciária, tem afastado os aplicadores. Por essa razão, a importância das LH na captação de recursos para financiamentos imobiliários tem diminuído sistematicamente, de tal ordem que, em 2010, apenas R$ 1.567,8 milhões foram depositados, quando em 2004, os depósitos totalizaram R$ ,6 milhões, um recuo de 57 3% em relação a 2009, como indica a Tabela 16 abaixo. Da mesma forma, o estoque somou apenas R$ 2.287,8 milhões, depois de alcançar R$ ,4 milhões em 2001 (Tabela 17). 18

24 Tabela 16 Letras Hipotecárias (volume depositado) Ano Volume Depositado (R$ milhões) Variação (%) , ,2 923, ,0-7, ,5-39, ,5-12, ,3-21, ,6 32, ,2-68, ,1 11, ,6-39, ,5-76, ,0 486, ,8-57,3 Fonte: CETIP. Nota: Valores corrigidos pelo IPCA para dezembro de Tabela 17 Letras Hipotecárias (estoque) Ano Estoque (R$ milhões) Variação (%) , ,6-40, ,5 70, ,3 68, ,9 5, ,1-4, ,9 5, ,4 2, ,3-19, ,9 8, ,0-7, ,3-35, ,4-60, ,8-43, ,0-49, ,1 242, ,4-52,0 Fonte: CETIP. Nota: Valores corrigidos pelo IPCA para dezembro de

25 3.6. Demais fontes de financiamento no mercado de capitais DEBÊNTURES Debêntures são emitidas por sociedades anônimas e representam empréstimos, que conferem ao seu proprietário o direito de subscrever ações do capital social da empresa emissora. Os limites de emissões, registros de escritura e demais dispositivos legais foram definidos e disciplinados pela Lei nº 6.404/76, a Lei das Sociedades Anônimas ( Lei das S.A ), e são regidas por normas do Conselho Monetário Nacional, Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e Banco Central do Brasil. Investidores institucionais são seus principais participantes, tais como: fundos de pensão, fundos de investimentos e instituições financeiras. Mais recentemente, pessoas físicas passaram a atuar mais intensivamente no mercado desse título. As debêntures emitidas por empresas do setor imobiliário, representam uma fração importante de suas fontes de financiamento. Com efeito, dados da CVM indicam que, em 2010, as emissões somaram R$ 5,8 bilhões, um recorde. É importante destacar que até 2006, as ofertas primárias de debêntures de empresas do setor imobiliário eram irrisórias. Só a partir de 2009 conseguiram ganhar maior expressão. É incerta a evolução das emissões de debêntures emitidas por empresas do setor imobiliário, contudo, o comportamento do biênio sugere que esse título tem se tornado mais atraente para os investidores institucionais AÇÕES A emissão de ações por empresas imobiliárias no Bovespa é um fenômeno relativamente recente, com início em Várias empresas resolveram abrir seu capital (IPO), pois entenderam que a Bolsa poderia preencher uma importante lacuna na formação do funding necessário para ampliar seus negócios. Ao mesmo tempo, investidores institucionais consideraram ser uma boa opção investir em negócios imobiliários, especialmente em empresas já consideradas consolidadas pelo mercado. Os investidores interpretaram o déficit habitacional como garantidor de rápido crescimento das empresas imobiliárias. Os resultados obtidos em 2006 foram bastante animadores. Ações de empresas como Cyrela, Rossi Residencial, Gafisa e Abyrara tiveram rápida valorização. Os resultados animadores de 2006 motivaram um boom de emissões primárias em 2007, que alcançou a surpreendente cifra de R$ 14,5 bilhões, segundo dados da Bolsa. Desde então, a emissão de ações nunca mais voltou ao patamar de Em 2010, as emissões somaram R$ 3,63 bilhões, um resultado 20

26 modesto quanto comparado com 2007 e, mesmo 2009 (R$ 6,87 bilhões). A acentuada redução das emissões primárias em 2010 contrariou, em larga extensão as expectativas iniciais favoráveis, formadas a partir da implementação do programa Minha Casa, Minha Vida e das obras da Copa do Mundo, que envolvem recursos que possibilitam amplas possibilidades de negócios para as empresas do setor imobiliário. É possível que o movimento errático registrado pela emissão primária de ações, após o boom de 2007, seja um resultado natural de acomodação do setor decorrente do movimento de fusão e aquisição, que já compreende a incorporação da Tenda pela Gavisa, bem como a criação da Agre, que representa a união entre Abyara, Agra e Klabin Segall. Por outro lado, os investidores se sentam desconfortáveis, porquanto as empresas que se capitalizaram na Bolsa ainda não produzem o caixa esperado. É possível, no entanto, que a entrada de investidores estrangeiros renove o dinamismo das ações como fonte de financiamento imobiliário FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS (FII) COM COTAS Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) são regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), nos termos da Lei nº 8.669/1993, modificada pela Lei 9779/99. Os FIIs se parecem com fundos de ações, derivativos, etc. Na realidade, os FIIs se assemelham a uma S.A., pois possui acionistas, assembleias, distribuição de lucros, aumentos de capitais e outros expedientes típicos de sociedades anônimas. Esses fundos são formados por investidores interessados em aplicar recursos em negócios imobiliários, qualquer que seja, desde que o principal lastro seja imobiliário (como arrendamento). Na realidade, os FII permitem ao investidor aplicar em títulos, ao invés de um imóvel (físico). Os ganhos do investidor dependerão da valorização da cota ou do rendimento oriundo do imóvel. Os FIIs são pouco usados para o financiamento de habitações. Ao contrário, suas emissões tendem a se concentrar no financiamento para shopping centers, hospitais, hotéis, unidades educacionais e prédios comerciais. Destes fundos participam tanto pessoas físicas, em operações de varejo, quanto investidores institucionais. Uma das principais vantagens dos FIIs é o tratamento tributário favorecido, tanto para pessoas jurídicas como físicas (como isenção do Imposto de Renda). No entanto, não é resgatável. Segundo dados da Uqbar, o montante emitido em 2010 para a indústria em geral foi de R$ 4,10 bilhões, refletindo um forte aquecimento em relação à série histórica. 21

27 CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIO (CRI) Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) foram criados e regulamentados pela Lei nº 9.514/97. Os CRI são títulos lastreados em crédito imobiliários (garantidos por imóveis), com promessa de pagamento em dinheiro. Esses papéis, um instrumento de renda fixa de longo prazo, são adequados para investidores conservadores ou moderados e é isento do Imposto de Renda para pessoas físicas. O título que o investidor adquire consiste, na realidade, em um fluxo de recebimento de crédito que é destinado a um empreendimento imobiliário (residenciais, comerciais ou industriais). Os CRIs, que são emitidos por companhias securitizadoras, em suma, possibilita a conversão de um fluxo de recebíveis de médio ou longo prazo em ativos negociáveis à vista. Em 2010, os CRI foram o principal instrumento de financiamento das empresas de construção. Com efeito, segundo dados da Uqbar, o total de emissões totalizou R$ 8,53 bilhões em 2010, mais que o dobro de 2009, dos quais 15% referentes a créditos residenciais (85% correspondem a créditos corporativos). Antes desse período, as CRI eram pouco expressivas CÉDULAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO (CCI) E COTAS DE FUNDOS DE INVESTIMENO EM DIREITOS CREDITÓRIOS (FIDC) A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) foi disciplinada pela Lei nº /2004, que visa assegurar segurança jurídica para as partes envolvidas. A CCI é lastreada por créditos imobiliários, garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária. A principal vantagem da CCI é que pode ser negociada sem a autorização do devedor. Além disso, a CCI pode ser cedida a uma empresa securitizadora para lastrear emissão de CRI. A CCI,é um instrumento que facilita operações de longo prazo, pois permite a antecipação de receitas (ou de parte dela) e facilita a circulação de créditos imobiliários, ajudando a reduzir custos.. As negociações de CCI na CETIP, em 2010, superaram R$ 1,2 bilhão, segundo a uqbar. As Cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), um fundo de recebíveis, foram autorizadas pela Resolução nº 2907/2001, do Conselho Monetário Nacional (CMN), que autoriza a criação de fundos de direitos creditórios, que foram definidos de uma forma bastante ampla, abrangendo créditos oriundos de operações de inúmeros tipos: financeiras, comerciais, industriais, hipoteca, arrendamento mercantil e de prestação de serviços, além de direitos e título de crédito de natureza diversificada. Empresas do setor imobiliário que possuem fluxo de crédito a receber, desde então passaram a se utilizar desse instrumento para captar recursos no mercado de capitais. Os recursos dos cotistas são investidos em valores mobiliários ou ativos financeiros. A principal característica do FIDC é que ter, no, 50% de seu patrimônio líquido constituído por direitos contraditórios. Em 2010, o 22

28 montante de emissão desse papel foi irrisório. As emissões de FDIC têm apresentado acentuadas oscilações desde sua criação em Considerações finais Como já mencionado, o mercado imobiliário brasileiro, no qual se insere os diversos mecanismos de financiamento habitacional passa por um período de transição, devido ao volumoso aporte de recursos públicos, iniciado a partir da criação do programa Minha Casa, Minha Vida, do rápido crescimento da demanda e da oferta de crédito privada. Nesse contexto, a demanda habitacional para todas as faixas de renda passou a ser atendida com mais rapidez e o forte ritmo de expansão do setor imobiliário dos últimos anos, tem pressionado as tradicionais fontes de financiamento, enquanto as expectativas indicam que o mercado deverá permanecer aquecido pelo menos no médio prazo. Algumas fontes de financiamento habitacional com ingerência governamental, já parecem exibir sinais de relativa exaustão, devido ao forte aquecimento do mercado imobiliário, o que tem merecido atenção de governos e do próprio mercado. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (ABECIP) e o Ministério da Fazenda reconhecem que o volume de crédito imobiliário já chega a 62% dos depósitos em cadernetas de poupança, quando o direcionamento obrigatório dos depósitos de poupança para crédito imobiliário é de 65%. A pequena margem de 3% gera apreensões tanto no governo no setor imobiliário. A ABECIP estima que no máximo em 2013 esses recursos atingirão o limite (ver Gráfico 1 abaixo). A origem desse problema consiste, na realidade, em um descompasso entre o crescimento dos depósitos de poupança (22%) e o crédito imobiliário (35%), segundo a ABECIP. 23

29 Gráfico 1 Evolução das contratações, estoque financiamentos e poupança SBPE Contratações Estoque Financiamentos - SBPE Poupança SBPE Fonte: ABECIP. As fontes de financiamento com recursos da caderneta de poupança, portanto, parecem insuficientes para dar vazar à demanda por habitação de importante segmento do mercado, o que tem motivado propostas que envolvem tanto modificações nas regras atuais quanto a criação de novos instrumentos de captação de recursos para o financiamento habitacional. As fontes de financiamento habitacional no mercado de capitais, regra geral, têm evoluído de forma satisfatória. No entanto, é importante destacar que todos os instrumentos financeiros utilizados são passíveis de oscilações, pois dependem da atratividade que possuem em relação aos demais ativos financeiros. Em outras palavras, na medida em que apresentarem perspectivas de retorno elevadas, os investidores, institucionais ou não (quando permitido), demandarão esses papéis. A criação de novos papéis e mudança de regras também pode servir de estimulo à captação de recursos para o setor, com prazos e custos adequados. Nesse sentido, o desenvolvimento do mercado de securitização surge como a mais promissora alternativa ao financiamento imobiliário. Em relação às fontes de recursos com forte participação governamental, a mais importante mudança observada é ao aumento de importância dos repasses do governo como fonte de financiamento habitacional. Esse fato é auspicioso, porquanto esses recursos são direcionados para habitações populares e atendem a demanda de famílias de mais baixa renda, contribuindo decisivamente para a 24

30 gradativa redução do déficit habitacional no país. No entanto, esses recursos são limitados pelas restrições orçamentárias e atendem apenas parte da demanda habitacional. O FGTS é um ativo privado com gestão pública. Como qualquer fundo, o FGTS deve observar a adequada remuneração aos trabalhadores que dele participam e sua capacidade de gerar fluxos de receitas. Como visto anteriormente, a relação saque/receitas, ainda que em nível seguro para sua solvência, é relativamente elevada. Este fato impõe restrições ao seu uso como fonte de financiamento habitacional, o que tem estimulado propostas para alterar as regras de saque. Por outro lado, a crescente formalização do mercado de trabalho no Brasil contribui positivamente para o aumento da receita futura. A utilização dos recursos da caderneta de poupança para o financiamento habitacional, nos termos do SBPE, tem acompanhado, desde 2003, uma trajetória ascendente, porém irregular. O aumento no montante dos depósitos em caderneta de poupança depende do desempenho da economia brasileira, em especial do crescimento, da renda e do emprego. Porém, o consumo das famílias também exerce papel relevante na decisão de poupar. Na atual conjuntura, em que pese as restrições da política monetária e fiscal, o consumo das famílias continua em patamar bastante elevado, devido à confiança do consumidor e a farta oferta de crédito. Por enquanto, não há preocupação quanto ao endividamento e à inadimplência, mas os riscos existem. Com essa disposição para o consumo, é pouco provável que os depósitos em caderneta de poupança passem a crescer a taxas muito superiores às atuais. 25

31 4. UMA BREVE CONTEXTUALIZAÇÃO DA HABITAÇÃO NO BRASIL Nas últimas décadas, o país tem passado por profundas transformações no processo de urbanização. Por exemplo, em 1940, a população urbana do país representava 31,3% do total, em 2010 ela evolui para 84,3%. Esse crescimento da população urbana tem dois efeitos preocupantes: a concentração populacional em grandes aglomerados urbanos e sua dispersão em um grande número de pequenos municípios. Enquanto 54,7% dos brasileiros vivem em apenas 4,7% das cidades, os demais vivem em 95,3%. Nas regiões metropolitanas de Belém, Fortaleza, Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, são Paulo, Curitiba e Porto Alegre, existem 16,3 milhões de domicílios. O déficit habitacional, nessas regiões metropolitanas, é de 2,2 milhões, representando 28,8% do nacional. Há uma preocupação crescente por parte do governo federal em habitação, apontando para uma intensificação, cada vez maior, de políticas pública para atenuar o problema de déficit habitacional no Brasil. Por essa razão, um dos objetivos do PlanHab é estabelecer uma estratégia de enfrentamento da questão que sirva de base para uma argumentação consistente, com respaldo social, capaz de assegurar uma elevação permanente nos níveis historicamente baixos de investimentos de recursos fiscais em habitação. Fazendo uma rápida contextualização do passado recente (últimos 20 anos), pode-se dizer que o gasto de recursos de origem fiscal em programas habitacionais tem crescido significativamente, quando comparado com períodos anteriores aos anos de A partir dos anos 1980, houve uma acentuada preocupação com a questão habitacional, principalmente com àquelas pessoas inseridas nas faixas de renda mais baixas. Os fatos que merecem destaques nestes últimos 20 anos foram: i) a Constituição de 1988, que determina que a habitação deve ser de responsabilidade concorrente dos três níveis do governo (Federal, Estadual e Municipal); (ii)a Emenda Constitucional que, em 2000, incluiu o acesso a habitação como um direito de todo cidadão; (iii)o projetos de leis de inciativa popular, que propunha a criação do Fundo Nacional de Habitação; programa Habitar Brasil/BID. 26