Seminário Crédito Imobiliário Visão do regulador e o mercado externo Banco Central do Brasil (BCB)

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1 Seminário Crédito Imobiliário Visão do regulador e o mercado externo Banco Central do Brasil (BCB) São Paulo, 20 de março de 2014

2 Agenda 1. Panorama do Segmento 2. Particularidades do Mercado Brasileiro 3. Medidas Regulatórias Recentes 4. Conclusões 2

3 Missão do Banco Central Assegurar a estabilidade do poder de compra da moeda e um sistema financeiro sólido e eficiente 3

4 1. Panorama do Segmento (1/6) Brasil - CI/PIB (%) 2003: 1,5% 2013: 8,3% Brasil CI/ Crédito Total (%) OCDE e Latam - CI/PIB (%) 2003: 6,0% 2013: 15,1% OCDE: Média % CI/PIB América Latina 2012: 6,77% CI/PIB Fontes: BCB, OCDE, Febraban. 4

5 1. Panorama do Segmento (2/6) Funding para Crédito Imobiliário - Part. Relativa (%) Fonte: BCB, Cetip Ref. FGTS LH LCI CRI Dep. de Poupança (65% Saldo) dez/08 11% 0% 5% 3% 80% dez/09 12% 1% 6% 4% 77% dez/10 14% 1% 8% 5% 71% dez/11 17% 0% 11% 7% 65% dez/12 18% 0% 12% 6% 63% dez/13 19% 0% 15% 7% 59% 5

6 1. Panorama do Segmento (3/6) Edição da MP 567/12 (Lei /12) Fonte: BCB, Cetip 6

7 Prazo médio (meses) Valor médio (R$ mil) Prazo médio (meses) Valor médio (R$ mil) 1. Panorama do Segmento (4/6) Prazo e valor médio por safra mensal Financiamentos habitacionais - SFH Financiamentos habitacionais Taxas de Mercado Prazo médio Valor médio (R$ mil) IPCA Fonte: BCB Prazo médio Valor médio (R$ mil) IPCA 7

8 jan/05 jul/05 jan/06 jul/06 jan/07 jul/07 jan/08 jul/08 jan/09 jul/09 jan/10 jul/10 jan/11 jul/11 jan/12 jul/12 jan/13 jul/13 jan/14 (%) 1. Panorama do Segmento (5/6) Financiamento Habitacional - PF LTV médio por origem de recurso 0,8 0,7 0,6 0,5 Dez 2008 Dez Dez Dez Dez 0,4 Jul SBPE SFH SBPE Tx Mercado FGTS Loan to Value (LTV) Dez/ Inadimplência (>90 dias) 2,7 1,4 0,9 before LTV médio adjustment = 66,3 % LTV médio after adjustment ajustado = 54,8 % < 50% 50% e < 70% 70% e < 80% 80% e 90% > 90% 0 Fonte: BCB Finan. Habitacionais - SFH Finan. Habitacionais -Taxas de Mercado SFN - todas 8

9 % 1. Panorama do Segmento (6/6) A. Comprometimento de Renda B. Preços dos Imóveis CR - serviço da dívida com o SFN CR - serviço da dívida com o SFN exceto cred. habit. Condições macroeconômicas e regulatórias favoráveis estimularam o crescimento do mercado a partir de Desde então, houve gradativa valorização dos imóveis (sobre uma base deprimida). Redução do ritmo de valorização nos últimos 3 anos. Fonte: BCB 9

10 R$ mil 2. Particularidades do Mercado Brasileiro (1/3) Sistema de Amortizações Constantes (SAC) é o predominante 100 SAC vs PRICE - Evolução do Saldo Devedor (R$ 100 mil em 30 anos) % 80% 50% 50% Característica SAC Price Amortização rápida (linear) lenta Prestação decrescente aprox. constante Vantagem para o banco Desvantagem para o banco amortização rápida (menor perda no default) menor demanda amplia demanda amortização lenta (maior perda no default) 40 Vantagem para o mutuário prestação decrescente baixa prestação inicial; maior valor financiado Desvantagem para o mutuário menor valor financiado SAC - 30 anos PRICE - 30 anos PRICE - 20 anos 10

11 TR (% ao ano) 2. Particularidades do Mercado Brasileiro (2/3) Particularidade dos financiamentos imobiliários no Brasil (com recursos da poupança) 3,5% TR em função da SELIC 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Selic (% ao ano) A parcela variável dos juros dos financiamentos (TR) não responde tão fortemente a mudanças na política monetária. 11

12 2. Particularidades do Mercado Brasileiro (3/3) Distribuição dos mutuários por número de financiamentos contratados 1,6% Mutuários Borrowers Com mais de um financiamento imobiliário Borrowers with more than one Housing Debt 98,4% Com apenas um financiamento imobiliário Borrowers with only one Housing Debt Dez/2013 Fonte: BCB Não é prática comum no Brasil a contratação simultânea de mais de um financiamento imobiliário. 12

13 3. Medidas Regulatórias Recentes (1/4) Qualidade de Originação de Crédito Imobiliário Edição da Resolução no , de 30 de setembro de 2013: critérios de concessão de financiamentos imobiliários. Medidas voltadas ao estabelecimento de boas práticas de concessão pelas instituições financeiras, destacando-se: Suficiência de garantias, com determinação de cota de financiamento (LTV) máxima para financiamentos do SFH; Avaliação de imóvel, realizada por profissionais de área segregada à responsável pela concessão; Capacidade de pagamento do tomador, observada sua suficiência de renda e seu comprometimento com outras obrigações. 13

14 3. Medidas Regulatórias Recentes (2/4) Incentivos à consolidação e ao desenvolvimento de instrumentos de captação alternativos aos depósitos de poupança Introdução de novos instrumentos de captação no arcabouço normativo (covered bonds): discussões entre os órgãos de governo e o mercado para a instituição de título que incorpore as características principais dos covered bonds. 14

15 3. Medidas Regulatórias Recentes (3/4) Aprimoramento de instrumento e mecanismos de monitoramento Registro de ativos e garantias de operações de crédito (Res. no /12) : Requerimentos para registro das informações sobre ativos e garantias relativos operações de crédito para veículos automotores e imóveis por instituições financeiras. Regulamentação adicional em estudo: necessidade de desenvolvimento de ferramentas de acompanhamento do segmento imobiliário, com destaque para criação de índice de preços. Aprimoramento das condições de emissão das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) -> Circular nº 3.614/12: Readequação do instrumento, definindo prazos mínimos, vedações, métricas de controle de emissão e lastro e, principalmente, a qualificação dos ativos admitidos como créditos imobiliários para lastrear o instrumento. 15

16 3. Medidas Regulatórias Recentes (4/4) Eficiência do Mercado de Crédito: Regulamentação da Portabilidade Res. no /13 Disciplina a portabilidade de operações de crédito entre pessoas naturais. Determinações: Fornecimento a pedido, a qualquer tempo, de informações sobre os contratos e procedimentos necessários para a portabilidade aos tomadores; Livre negociação de taxas entre o portador e IF interessada, com possibilidade de contraproposta pela entidade originadora do crédito, observados prazos estabelecidos; Sistema eletronico para a troca de informações entre as IF s como meio exclusivo de intercomunicação sobre operações. 16

17 4. Conclusões (1/2) As condições macroeconômicas favoráveis (inflação sob controle, aumento real da renda e do emprego), a expansão da oferta de crédito e o aprimoramento do marco legal e regulatório (p.ex., alienação fiduciária) estimularam o crescimento do mercado nos últimos anos, e a consequente valorização dos imóveis. Mercado cresce de forma sustentável: bom nível de garantias (LTV médio 70%), nível de inadimplência baixo (SFH e Tx Merc 1,2%), pequeno quando comparado a outras economias (CI/PIB 8,3%). Particularidades do mercado brasileiro mitigam potenciais riscos: predominância do sistema SAC de amortização e indexador dos financiamentos robusto a choques de juros (TR baixa e pouco volátil). 17

18 4. Conclusões (2/2) Poupança: principal instrumento de funding do segmento imobiliário, ainda se mostra capaz de sustentar a demanda por novos financiamentos. Securitização e outros instrumentos de captação (ex.: covered bonds) serão inevitavelmente importantes para o mercado imobiliário brasileiro atingir o patamar observado em outras economias. Foco em medidas para o desenvolvimento sustentado do Crédito Imobiliário, mitigando a possibilidade de irrupção de crises semelhantes às observadas em outras economias. 18

19 Obrigado! Sérgio Odilon dos Anjos Denor - Departamento de Regulação do Sistema Financeiro 19

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