Cartílha de direitos do consumidor adquirente de imóvel

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1 Mendonça Neiva Advocacia Brasília, 27 de abril de Cartilha de direitos do consumidor adquirente de imóvel. Cartílha de direitos do consumidor adquirente de imóvel INTRODUÇÃO ANÁLISE DO MERCADO E O TRATAMENTO DADO PELA JURISPRUDÊNCIA Por Vinícius Nóbrega Costa Advogado e sócio do escritório Mendonça Neiva, coordenador da área de direito imobiliário. O SONHO DA CASA PRÓPRIA É, SEM SOBRA DE DUVIDAS, UM ANSEIO PRESENTE EM TODA A POPULAÇÃO. COMO INVESTIMENTO, O MERCADO DE IMÓVEIS SEM- PRE FOI CONSIDERADO UM PORTO SEGURO, UMA OPÇÃO SÓLIDA E, NOS ÚLTI- MOS ANOS, DE LUCRATIVIDADE ALTA EM CURTO ESPAÇO DE TEMPO. CONTUDO, A REALIDADE PÓS-CRISE É OUTRA, O INVESTIMENTO SEGURO, DE LUCRO GARANTIDO, PASSA A DAR SINAIS DE BAIXÍSSIMO GANHO, OU, PIOR, ATÉ PREJUÍZO. TENDO EM VISTA ESSE NOVO PARADIGMA, PUBLICAMOS NO SITE DO ESCRITÓ- RIO UM ARTIGO QUE PODE SER ACESSADO NO LINK IMOBILIARIO-EM-2015/#.VT5VDSFVIKO, QUE EXPÕE A REALIDADE DO MERCA- DO IMOBILIÁRIO EM ANÁLISE CONJUNTA COM O TRATAMENTO QUE O JUDICIÁ- RIO TEM PRESTADO ÀS DEMANDAS DESSA NATUREZA. A PERSPECTIVA É POSITIVA. POR MEIO DE DADOS E DE JURISPRUDÊNCIA CO- LHIDA EM DEMANDAS PROPOSTAS PELO ESCRITÓRIO, CONCLUÍMOS QUE, ADO- TANDO-SE UMA ESTRATÉGIA ADEQUADA, OS ABUSOS COMETIDOS PELAS CONS- TRUTORA TÊM REVERTIDO-SE FAVORAVELMENTE AO CONSUMIDOR, EXEMPLO DISSO É DECISÃO RECENTE QUE, CONSIDERANDO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, CONDENOU A CONSTRUTORA A DEVOLVER TODO O VALOR PAGO, COR- RIGIDO PELO INCC, ALÉM DO PAGAMENTO DE MULTA NO IMPORTE DE 20%, A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL. NESTA EDIÇÃO DO PAGAMENTO DE CLÁUSU- LA PENAL PELA CONSTRU- TORA EM RAZÃO DO ATRASO. DAS CONSEQUÊNCIAS DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DO HABITE-SE EXPEDIDO COM IMÓVEL INACABADO DA CORREÇÃO MONETÁRIA INDEVIDA DIREITO DE PAGAMENTO DE ALUGUERES PELO ATRASO DA IMPOSSIBILIDADE DA COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO ANTES DA ENTREGA TAL DECISÃO SERÁ MELHOR EXPLICADA NESSE PROSPECTO.

2 DAS CONSEQUÊNCIAS DO ATRASO NA EN- TREGA DO IMÓVEL No contrato de compra e venda de imóvel, o atraso na entrega da unidade fornece ao consumidor duas diretrizes distintas, a extinção da relação contratual, por culpa da construtora, e o direito de requerer indenização pelo atraso. Ambas as situações merecem estudo pormenorizado não só da relação contratual, mas, também, da conjectura de mercado. Para melhor exemplificar tal situação, exporemos nesse manual casos concretos patrocinados pelo escritório Mendonça Neiva. Construtora é condenada a devolver todo o valor pago pelo consumidor, acrescido de multa de 20% sobre o valor adimplido. Foi pretendida na ação, também, a inversão da cláusula penal em favor do consumidor, já que, uma vez que este seria penalizado na hipótese de seu descumprimento, em atenção ao princípio da bilateralidade dos contratos e em atendimento aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, mostra-se justa a reciprocidade. o Tribunal de Justiça do Distrito Federal condenou a Toledo Investimentos Imobiliários Ltda. à devolução de todo o valor pago pelo consumidor, incluindo-se as arras, taxas de corretagem e qualquer outra despesa, acrescida de multa de 20% de todo o valor pago. No caso em questão, o empreendimento Taguá Life estava com a sua entrega prevista para 30/4/2014, com a prorrogação de 180 dias, prevista em contrato, o prazo máximo terminava em 30 de outubro do mesmo ano. Ocorre que, já em abril, a Construtora comunicou aos adquirentes da impossibilidade de cumprir o prazo. Assim, em maio de 2014, foi ajuizada a ação que pretendia a rescisão. No julgamento realizado pelo Tribunal, restou vencedora a tese do consumidor que, mesmo antes da consumação do prazo final para a entrega, já pretendia a rescisão antecipada pela certeza do inadimplemento, diz trecho do acórdão: "Entendo possuir razão o demandante, já que o comprador não é obrigado a esperar o vencimento do prazo de entrega do imóvel para buscar, junto ao Judiciário, seu direito de rescindir o negócio." Nesse sentido, o TJDFT acatou o pleito do consumidor e impôs à construtora o pagamento de multa no importe de 20% de todo o valor pago, em parcela única, nos seguintes termos: Malgrado as cláusulas fazerem menção apenas à impontualidade do COM- PRADOR, não havendo estipulação contratual em relação à mora da empresa vendedora, percebo que em obediência aos princípios da isonomia e da razoabilidade, deve haver aplicação para ambas as partes. Nesse aspecto, não se pode reconhecer que somente a ré teria prejuízo com a desistência do consumidor na continuidade do negócio jurídico. Ao contrário da requerida que exerce uma forte influência no mercado imobiliário, o autor despendeu significativo numerário financeiro para a implementação do ajuste, motivo pelo qual também deve ser beneficiado pela multa contratual. Processo em referência:

3 DA ENTREGA DO IMÓVEL EM CONDIÇÕES INABITÁVEIS Área do imóvel menor que a prometida, piso fofo, rachaduras, portas mal colocadas, acabamento mal feito, essas são algumas das principais reclamações que os consumidores de imóveis registram. Sob essas perspectivas, é bom deixar claro que além de cumprir as especificações prometidas em contrato, a Construtora ainda é obrigada a seguir normas de segurança, de construção e de acabamento da ABNT, e isso se aplica tanto à unidade comprada quanto à área comum de condomínio. REPARAÇÃO DE DANOS POR ATRASO E VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO Em caso defendido pelo escritório Mendonça Neiva, a Incorporadora Hesa 20 foi condenada a restituir todos os valores, pagos pelo Consumidor, nos quais houve correção monetária pelo IGP-M (que resultou em um acréscimo de quase R$ ,00 ao saldo devedor), indenizar por 6 meses de alugueres decorrentes do atraso na entrega do imóvel e corrigir todos os vícios de construção, da unidade e da área comum do condomínio que foram apontados na inicial. O processo tramitou na 12ª vara cível de Brasília e refere-se à unidade adquirida no empreendimento RESIDENCIAL ISLA LIFE STYLE, que tinha entrega prevista, contado o prazo de tolerância, para janeiro de Contudo, a Incorporadora não cumpriu o prazo de entrega, e, além disso, passou a incidir correção monetária pelo IGP-M, com a unidade inacabada e, ainda, hipotecada, fato que impedia até mesmo o financiamento bancário das parcelas restantes. O cumprimento dessas normas pode ser verificado de forma mais especifica por um engenheiro em uma vistoria, recomendamos que o contrate e, caso verificadas irregularidades, solicite o reparo. O referido reparo deve ser realizado, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, em no máximo 30 (trinta) dias, por esse inadimplemento também se faculta ao consumidor pedir a rescisão contratual ou uma reparação em dinheiro. A defesa da Incorporadora foi no sentido de que o habite-se, por si, comprovava a conclusão das obras, contudo, tal argumento foi rebatido com a comprovação pericial de inconclusão tanto da unidade vendida, quanto da área comum, a respeito disso, diz a sentença: "O documento de fls. 299/306 aponta a existência de irregularidades e vícios da construção a requerer correção e reparos antes de o imóvel ser colocado à disposição e uso dos adquirentes. De modo que, mesmo com a aprovação da carta do habite-se registrado em 20 de novembro de 2011, o imóvel apresentou irregularidades que comprometia seu recebimento até a correção." No mesmo sentido foi rechaçado o argumento da Incorporadora de que o Autor estava inadimplente com suas obrigações, vejamos: Diante dessas considerações, admito assistir razão a adquirente quando assevera que a construtora não cumpriu sua obrigação de entregar o imóvel dentro do prazo ajustado no contrato. A demora do autor de liquidar a última parcela decorreu da própria inadimplência da requerida quando atrasou a conclusão e disponibilidade do imóvel, inclusive no que diz respeito a desoneração do bem. Os valores relativos aos alugueres e a correção dos vícios internos e externos serão apurados após o transito em julgado da demanda. Processo em referência nº

4 ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL IMPEDE A CO- BRANÇA DO SALDO DEVE- DOR A jurisprudência tem acatado, diante a hipótese de a empresa não entregar o imóvel no prazo combinado, o congelamento do saldo devedor, dos juros e da correção pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Os juízes tem concedido, geralmente em sede de antecipação dos efeitos da tutela, popularmente conhecida como liminar, o direito de não ver majorado seu débito com acréscimos monetários até que se tenha em posse as chaves do imóvel. Além disso, pela mora da construtora, o adquirente pode entrar com ação pedindo multa de 2% e mais juros de mora de 1% ao mês pelo atraso. O DANO MORAL E OS CONTRATOS IMO- BILIÁRIOS A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal tem se firmado no sentido de que o simples atraso na entrega do imóvel não é capaz de ensejar a reparação por danos morais. Contudo, não se pode esquecer que cada relação contratual é única e que, eventuais peculiaridades, podem gerar o dever de indenizar pelo alegado dano extrapatrimonial causado. Exemplo prático disso é demanda patrocinada pelo escritório Mendonça Neiva, na qual, além do atraso, o imóvel foi entregue em condições vexatórias,refere-se à entrega de imóvel no condomínio Isla. A Ré deverá pagar R$ 6.000,00 para reparar o dano moral e R$ 1.802,82 por cada mês de aluguel perdido. O contrato previa a entrega do imóvel, com a prorrogação de 6 (seis) meses, em 1º de janeiro de 2014, contudo, ao contrário do prometido, ainda em março de 2014, o imóvel estava inacabado, repleto de fissuras, rachaduras, dentre outras imperfeições, o Juiz da 6ª Vara Cível de Brasília, após analisar o laudo pericial produzido pela equipe de direito imobiliário do escritório Mendonça Neiva, assim o descreveu: DA ENTREGA DO IMÓVEL EM CONDIÇÕES INABITÁVEIS "Diga-se que o estado em que o apartamento foi disponibilizado à autora, num primeiro momento, é digno de vergonha. Cerâmicas danificadas, quebradas, sujeira, ralos entupidos. E se, como diz a ré, a primeira vistoria foi realizada em 04/10/2013, a demora de quase seis meses para os reparos agrava a reprovável conduta da construtora e, por conseguinte, reforça sua mora." Diante tal circunstância, condenou a Ré ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais), alusivos aos danos morais sofridos, reparação material de R$ 1.802,02 (um mil, oitocentos e dois reais e dois centavos) referente ao aluguei que a Autora deixou de ganhar e mais o condomínio que havia sido cobrado da Autora enquanto o imóvel ainda não fora entregue. Processo em referência: Área do imóvel menor que a prometida, piso fofo, rachaduras, portas mal colocadas, acabamento mal feito, essas são algumas das principais reclamações que os consumidores de imóveis registram. Sob essas perspectivas, é bom deixar claro que além de cumprir as especificações prometidas em contrato, a Construtora ainda é obrigada a seguir normas de segurança, de construção e de acabamento da ABNT, e isso se aplica tanto à unidade comprada quanto à área comum de condomínio. O cumprimento dessas normas pode ser verificado de forma mais especifica por um engenheiro em uma vistoria, recomendamos que o contrate e, caso verificadas irregularidades, solicite o reparo. 4 O referido reparo deve ser realizado, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, em no máximo 30 (trinta) dias, por esse inadimplemento também se faculta ao consumidor pedir a rescisão contratual ou uma reparação em dinheiro.

5 TAXA DE CORRETAGEM: RESTITUIÇÃO EM Falar de corretagem já pressupõe, e também nesse sentido dispõe o Código Civil, que o Alienante (vendedor) pagará a comissão ao corretor, essa é a natureza de um contrato de corretagem. Porém, na prática, o que tem se verificado é que as Construtoras, sem qualquer previsão em contrato, estão repassando tal pagamento aos consumidores, isso é uma prática ilegal e abusiva e o pagamento, se houve, é indevido. Pode até existir o pagamento da referida taxa pelo consumidor, mas é obrigatório que esteja previsto isso em contrato com a manifestação daquele expressa na concordância dessas condições. A devolução em dobro guarda fundamento no artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, que garante a repetição do indébito em dobro do que foi pago indevidamente, acrescido de juros e correção monetária. A devolução em dobro guarda fundamento no artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, que garante o repetição do indébito em dobro do que foi pago indevidamente, acrescido de juros e correção monetária. COBRANÇA DE IPTU E CONDOMÍNIO ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacífico e consolidado no sentido de que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação das despesas condominiais. (RESP /RJ). Em outras palavras, enquanto não recebidas as chaves, não cabe ao adquirente pagar condomínio, até porque, se o imóvel não está pronto, não faz sentido algum que se pague o condomínio, já que esse permanece na fase de construção. O mesmo entendimento se aplica identicamente ao IPTU. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal tem seguido a mesma orientação e, no processo nº , também patrocinado pelo Escritório Mendonça Neiva, a Incorporadora foi condenada a ressarcir toda a despesa gasta pelos consumidores decorrente do pagamento de condomínio, diz trecho da sentença: A devolução dos valores pagos deverá, ainda, abranger todas as quantias efetivamente pagas, as taxas de condomínio pagas pelos autores até março de 2014 também deverão ser devolvidas, tendo em vista que tal cobrança se revela abusiva, porquanto impõe aos compradores tal pagamento a partir da emissão da carta de habite-se, independente da efetiva entrega do imóvel e cumprimento adequado das obrigações da contratada. A abusividade, no caso, sobressai do fato de que as taxas de condomínio são obrigações de natureza "propter rem" vinculadas ao proprietário em razão da coisa. Assim, como a simples emissão da carta de habite -se não se presta a conferir aos autores a condição proprietários, tendo em vista que a tradição dos bens imóveis se dá mediante escritura pública (1.245 do CC), é extremamente desvantajosa a atribuição da despesa antes da efetiva entrega do bem. 5

6 SEPN 513, Bloco D, sala 107 advocacia Ed. Imperador, Brasília DF Sobre o Autor. Advogado, graduado pelo Centro Universitário de Brasília Uni- CEUB, com ênfase em Direito Privado, formado em Teoria Geral do Direito Público, Teoria Geral do Controle de Constitucionalidade, Direito Processual Civil Avançado, e pós-graduado em Processo Civil, todos pelo Instituto Brasiliense de Direito Público IDP. Atuou, ao longo de sua formação profissional, no Superior Tribunal de Justiça, no Núcleo de Procedimentos Especiais da Presidência e na assessoria jurídica contenciosa e consultiva de empresas de telecomunicações, notadamente em litígios coletivos de expressiva repercussão nacional. Como advogado, iniciou sua carreira na defesa dos direitos de servidores públicos, direito imobiliário, direito do trabalho, direito do consumidor, saúde suplementar, direito previdenciário, direito constitucional e em ações transindividuais, sobretudo na interposição recursal perante Tribunais Estaduais, Federais e Cortes Extraordinárias. Também patrocinou, de forma administrativa e judicial, anistiados políticos e elaborou pareceres e cartilhas explicativas dos direitos do consumidor adquirente de imóvel, onde propôs diversas demandas nesse sentido. Atualmente é sócio do escritório Mendonça Neiva e coordenador dos setores de direito imobiliário e direito urbanístico dessa banca.