ACÓRDÃO. apelante CAMARGO CORREA - RODOBENS EMPREENDIMENTOS. IMOBILIARIOS SPE LTDA., são apelados ISAAC (Omitido) e outra.

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1 Registro: XXX ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº XXXXXXX , da Comarca de Osasco, em que é apelante CAMARGO CORREA - RODOBENS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA., são apelados ISAAC (Omitido) e outra. ACORDAM, em 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores ENIO ZULIANI (Presidente sem voto), TEIXEIRA LEITE E FÁBIO QUADROS. São Paulo, 30 de outubro de MILTON CARVALHO RELATOR Assinatura Eletrônica

2 Voto nº 907X. Apelação n XXXXXXX Comarca: Osasco. Apelante: Camargo Correa - Rodobens Empreendimentos Imobiliários Spe Lada. Apelados: Isaac (Omitido) e outra. Juíza prolatora da sentença: Daniela Dejuste de Paula. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de resolução do contrato por inadimplemento da vendedora. Atraso na entrega da obra. Incidência do art. 475 do Código Civil. Restituição das partes ao estado anterior à celebração da avença que implica na devolução integral das parcelas pagas pelos compradores, inclusive corretagem, taxa condominial e IPTU. Sentença confirmada. Recurso desprovido. Trata-se de pedido de rescisão de contrato cumulado com de devolução de parcelas pagas e indenização, julgados parcialmente procedentes pela respeitável sentença de fls. 285/290, cujo relatório se adota, para o fim de declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenar a ré a restituir aos autores todos os valores pagos em razão do contrato, inclusive IPTU, taxa condominial, corretagem, taxa de abertura de crédito, devidamente atualizados desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora desde a citação. Em razão da sucumbência recíproca, as partes deverão ratear as custas e cada parte arcará com valores dos honorários advocatícios. Inconformada, apela a ré sustentando que o contrato apenas estipula previsão de entrega; que a prorrogação do prazo decorreu de fato de terceiro, caso fortuito e força maior, consistente na 2/8

3 demora na obtenção de autorizações expedidas pelo poder público; que os autores não pagaram todo o preço; que não havendo culpa de sua parte, deve incidir a cláusula penal, a qual está sujeita a controle jurisdicional, nos termos do artigo 413 do Código Civil; que é lícita a cobrança de corretagem, sendo inviável a restituição de valores recebidos por terceiros; que são devidas as taxas condominiais, sob pena de se premiar a inadimplência (fls. 295/315). Houve resposta (fls. 327/336). É o que importa ser relatado. O recurso não é de ser acolhido. Os apelados ajuizaram a presente ação alegando que as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda (fls. 36/59), no entanto, decorrido o prazo contratual (agosto de 2010) e o período de 180 dias previsto em cláusula de tolerância, a apelante não entregou o imóvel. Depois disso, ainda, a apelante demorou para entregar a documentação necessária à liberação do contrato de financiamento bancário, conforme demonstrado pelas correspondências de fls. 67/96. Os apelados requereram, assim, a resolução do contrato e a devolução dos valores pagos. A apelante argumenta que a demora se deu em virtude de caso fortuito e força maior e que, por isso, fica afastada sua responsabilidade pela indenização de quaisquer danos. 3/8

4 Insubsistente tal alegação, na medida em que a responsabilidade pelos danos materiais oriundos das dificuldades ligadas ao mercado imobiliário não pode ser transferida aos consumidores. A contratação de mão de obra e a ocorrência de chuvas intensas, bem como a obtenção de licenças e autorizações da Administração Pública são riscos inerentes à atividade empresarial habitualmente desenvolvida e à própria obrigação assumida perante os consumidores, de modo que ficam afastadas a imprevisibilidade e a irresistibilidade que caracterizariam o caso fortuito e a força maior. E o fortuito interno, por fazer parte da atividade desenvolvida pelo fornecedor, não exclui a responsabilidade pelos danos dele decorrentes. Nesse sentido, especificamente quanto à responsabilidade civil nas relações de consumo, é a lição de SÉRGIO CAVALIERI FILHO: O fortuito interno assim entendido o fato imprevisível e, por isso, inevitável ocorrido no momento da fabricação do produto ou da realização do serviço, não exclui a responsabilidade do fornecedor porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento, submetendo-se à noção geral de defeito de concepção do produto ou de formulação do serviço. Vale dizer, se o defeito ocorreu antes da introdução do produto no mercado de consumo ou durante a prestação do serviço, não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas consequências, ainda que decorrente de fato imprevisível (Programa de Responsabilidade Civil, 10ª ed., São Paulo, Atlas, 2012, p. 475). 4/8

5 Assim, tendo sido prometida a conclusão da obra para prazo determinado e, ao final deste, não tendo sido cumprida a obrigação, superado, inclusive, o prazo de tolerância, cabível a resolução do negócio, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Por conseguinte, as partes devem retornar ao estado anterior à celebração do negócio, o que implica na devolução integral e atualizada das parcelas pagas pelos apelados. Como a resolução do contrato decorreu do inadimplemento da apelante, a ela cabe a obrigação de suportar eventuais despesas havidas com publicidade, administração, tributos e corretagem, não podendo incidir qualquer abatimento nos valores que deverão ser restituídos aos apelados. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que: Indevida a retenção de parcela do preço, se o rompimento do contrato de promessa de compra e venda se deu por inadimplência da construtora e não do adquirente (REsp /MG, 4ª Turma, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, j. 02/03/2004). E nesta Corte prevalece o entendimento de que Resolvida a relação obrigacional por culpa da ré que não cumpriu a sua obrigação, as partes envolvidas deverão retornar ao statu quo ante, com o reembolso da integralidade das parcelas pagas (TJSP, Apelação nº , 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Viviani Nicolau, j. 18/03/2014). No mesmo sentido: Apelação nº (TJSP, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Elcio Trujillo, j. 18/02/2014); Apelação nº /8

6 (TJSP, 7ª Câmara de Direito Privado, Rel. Luis Mario Galbetti, j. 29/01/2014); Apelação nº (TJSP, 1ª Câmara de Direito Privado, Rel. Luis Mario Galbetti, j. 28/01/2014); Apelação nº (TJSP, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Enio Zuliani, j. 02/02//2014). Ademais, A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição (Súmula 2 deste Tribunal de Justiça). Quanto à comissão de corretagem, ainda que referida importância tenha sido recebida por terceiros, a empresa que realizou a intermediação do contrato de compromisso de compra e venda foi contratada pela apelante e, portanto, integra a cadeia de fornecedores. Assim, aplica-se à hipótese a regra do artigo 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, pela qual é solidária a responsabilidade dos fornecedores. Vale esclarecer que, no caso, foi utilizada a comum prática de impor ao consumidor o pagamento da taxa de corretagem, devida pelo serviço de intermediação contratado pela vendedora. Não há qualquer abusividade no procedimento, pois se trata da forma encontrada para remunerar a corretora contratada pela vendedora. Entretanto, resolvido o negócio, para que sejam as partes restituídas ao estado anterior, o valor referente à corretagem deve ser suportado integralmente pela vendedora, reputando-o parte integrante do preço. 6/8

7 Repise-se, somente se justifica exigir do adquirente o serviço de corretagem, porque embutido esse no preço do imóvel pela vendedora. Se os pagamentos não se justificam, porque resolvido o negócio, eventual remuneração devida aos corretores deverá ser suportada pela vendedora, que foi quem os contratou. Nesse sentido: Compromisso de compra e venda Frustração do negócio em virtude da omissão da vendedora [não obstante o regular pagamento das prestações] em fornecer à compradora via assinada dos contratos, pretendendo, depois, substituir parte dos instrumentos de forma unilateral Resolução diante da quebra da confiança na continuidade do negócio nos termos originalmente pactuados Necessidade de retorno das partes ao status quo ante, com devolução integral da quantia paga, ainda que parcela dela tenha sido destinada aos serviços de corretagem prestados por outras empresas, escolhidas pela ré - Compradora que contrata com a vendedora e não pode ser prejudicada em razão do que esta pactua com as intermediadoras do negócio - Recurso provido para determinar que a ré promova a restituição dos valores indicados na inicial que tiveram o pagamento comprovado, ainda que parte deles tenha se destinado aos serviços de intermediação (TJSP, Apelação nº , Rel. Ênio Zuliani, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 03/02/2011) (realces não originais). As despesas condominiais não podem ser exigidas dos condôminos antes da imissão na posse, uma vez que não há fruição dos serviços prestados. 7/8

8 Sobre as despesas condominiais ensina SÍLVIO DE SALVO VENOSA que O condômino deve concorrer com o rateio que lhe couber para sustentar o funcionamento da vida condominial. As despesas comuns de energia elétrica, água, materiais de limpeza, pagamento de empregados e serviços eventuais, conservação de equipamentos, tributos, seguros etc. devem ser rateadas. (7ª Edição, São Paulo, Editora Atlas, 2007, p. 344). No caso, a exigência das despesas condominiais sem qualquer prestação caracteriza manifesto enriquecimento sem causa, de modo que era mesmo de rigor determinar a restituição atualizada dos valores. Destarte, porque deu adequada solução à lide, a respeitável sentença recorrida deve ser integralmente mantida. recurso. Por tais fundamentos, nega-se provimento ao MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO relator 8/8

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