CONCLUSÃO. Em 10 de junho de 2015, submeto estes autos à conclusão do Dr. GUSTAVO DALL'OLIO, MM. Juiz de Direito. Eu, (Mariana Gatti Pontes), subscr.

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1 fls. 302 CONCLUSÃO Em 10 de junho de 2015, submeto estes autos à conclusão do Dr. GUSTAVO DALL'OLIO, MM. Juiz de Direito. Eu, (Mariana Gatti Pontes), subscr. SENTENÇA Processo nº: Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Juarez Radyr Leite e outro Requerido: Formignano Incorporadora Ltda. (m.bigucci) Juarez Radyr Leite e Inara Catharina Rocha Leite ajuizaram ação em face de Formignano Incorporadora Ltda, alegando, em resumo, que (i) adquiriram o bem imóvel descrito na petição inicial, mediante compra e venda, em maio de 2012, e cessão de direitos, em julho de 2014; (ii) contudo - prossegue a narrativa, a contar de março de 2015, passam por dificuldades financeiras que os impedem quitar as parcelas conforme pactuado, razão pela qual manifestaram à ré sua vontade em desfazer o negócio; (iii) face à informação dada pela vendedora, no sentido de que não seria devolvido qualquer valor pago, bem como teriam que arcar com multa contratual, promoveram, em 22 de abril de 2015, notificação extrajudicial, dando conta da interrupção do pagamento, à qual não houve resposta; (iv) até 01 de abril de 2015, pagaram o total de R$ ,15, sendo R$ ,55, a título de preço, e R$ ,60, a título de comissão de corretagem; e (v) não houve, até o momento, a entrega do imóvel lauda 1

2 fls. 303 Pedem, em resumo, a resolução do contrato, condenandose a ré à restituição de 90% (noventa por cento) da quantia paga a título de preço (R$ ,55), bem como da totalidade do valor desembolsado em função da comissão de corretagem (R$ ,60). Citado (fls. 109), Formignano Incorporadora Ltda ofertou contestação, suscitando, em preliminar, ilegitimidade passiva relativamente às verbas desembolsadas a título de comissão de corretagem. No mérito, aduz, em síntese, que (i) o serviço de corretagem foi contratado pelos autores e efetivamente prestado; (ii) a comissão de corretagem é devida mesmo em caso de resolução contratual; e (iii) concorda com a resolução do contrato, bem como não se opõe à restituição dos valores pagos, desde que observada a cláusula penal contratualmente prevista (cláusula XVI, item 2) (fls. 110/135). Réplica (fls. 159/188). É o relatório. Fundamento. O processo comporta julgamento antecipado, pois a solução da questão de mérito, embora de fato e de direito, dispensa a produção de prova (oral ou pericial) lauda 2

3 fls. 304 A preliminar de ilegitimidade passiva não merece acolhida, pois o Código de Defesa do Consumidor impõe solidariedade à cadeia de fornecedores (Lei n /1990, art. 7º, parágrafo único), sendo inviável fracionamento de responsabilidade com empresa prestadora de serviço de intermediação de venda, notadamente quanto à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Positivada, assim, a pertinência subjetiva passiva. Não havendo controvérsia quanto à resolução do contrato, cabe ao Juízo, tão-somente, declará-la e delimitando a amplitude da restituição do preço. Como se sabe, "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem" (Súmula n. 01 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo). Nessa quadra, afirma o autor a abusividade do item 2 da cláusula XVI do contrato celebrado entre as partes, porquanto confere à ré, em caso de rescisão promovida pelo compromissário comprador, o direito de reter "20% (vinte por cento) dos valores pagos, mais as despesas efetivamente comprovadas" (fls. 56), prefixando, ainda, percentual de remuneração em caso de ocupação do imóvel lauda 3

4 fls. 305 Sem perder de vista que a ré não comprovou nos autos nenhuma despesa tomada, nada havendo, em excesso, nada a ser reparado, o percentual de retenção contratualmente previsto (20%) não se mostra abusivo, pois os autores reconhecem sua inadimplência e, como já salientado, a retenção destina-se à cobertura de despesas efetuadas com publicidade e corretagem. Com efeito, a restituição dos valores comprovadamente desembolsados pelos autores dar-se-á de uma só vez, na forma da súmula n. 02 deste E. Tribunal de Justiça 1. A propósito da corretagem, de rigor a restituição integral dos valores desembolsados pelos autores para este fim. Isso porque, para que o corretor faça jus ao pagamento da comissão de corretagem, imprescindível que aproxime as partes (comprador e vendedor), resultando, desta aproximação, resultando útil (celebração do contrato), ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Na espécie, a par da evidente falta de aproximação, já que os compradores aportam no local de vendas conforme afirmado na petição inicial e não refutado em contestação -, foi suprimida, dos compradores, a liberdade de contratar, em clara violação do art. 39, I, do Código de Defesa do Consumidor (Lei n /1990), pois a venda do imóvel embutia 1 Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição lauda 4

5 fls. 306 no preço a comissão de corretagem (fls. 34 e 147). Ademais, a ré não logrou demonstrar, em concreto, a prestação efetiva dos serviços discriminados, não sendo possível determinar quais exatamente foram os serviços prestado. A restituição, portanto, dos valores desembolsados pelos autores a título de comissão de corretagem - e em relação aos quais não há controvérsia (fl. 126) - é devida, constituindo prática abusiva compelir o consumidor à contratação de serviço ou produto. Paulista: Nesse sentido, confiram-se os julgados da E. Corte Compra e venda Imóvel em construção Taxa de corretagem e serviço de assistência técnicoimobiliária - Incumbência de pagamento atribuída a quem contratou - Abusividade caracterizada Devolução simples Recurso parcialmente provido. (TJ/SP 6ª Câmara de Direito Privado AC nº Rel. Des. Fortes Barbosa j. em V.U.). [...] a contratação de serviços de assessoria técnica imobiliária por meio de simples nota inserida na proposta de aquisição do imóvel pode também ser considerada venda casada (art. 39, I, do Código de Defesa do Consumidor), na medida em que condiciona a venda do imóvel à contratação do referido serviço (TJ/SP 7ª Câmara de Direito Privado AC Rel. Des. Elcio Trujillo j. em V.U.). Contrato - Compromisso de compra e venda Incorporação imobiliária - Rescisão - Atraso na entrega da obra - Despesas com corretagem - Valores embutidos no preço do imóvel adquirido Devolução pela incorporadora determinada - Irrelevância de que lauda 5

6 fls. 307 tenham sido pagos pelo compromissário comprador diretamente ao corretor e do contrato de intermediação entre estes firmado - Considerações a respeito Recurso provido (JTJ 170/39). Taxa de corretagem e serviço de assistência técnico imobiliária. Abusividade. Ausência de esclarecimentos e liberdade de contratação. Devolução na forma simples. (Ap. n , rel. Des. Alexandre Lazzarini, dj ). Decido. A contratação no mesmo ato da compra e venda imobiliária com outros de intermediação (corretagem) e de assessoria imobiliária (assessoria jurídica) sobre o mesmo empreendimento implica reconhecer a denominada "venda casada", vedada pelo Código de Defesa do Consumidor no artigo 39, inciso I. (Ap. n , rel. Des. Clóvis Castelo, dj ). Cobrança de serviços de assessoria técnico imobiliária. Ausência de informação adequada e clara sobre o serviço, contratado por mera nota em proposta de compra. Ausência de clara distinção em relação ao serviço de corretagem. Cobrança indevida. Restituição determinada. Não incidência do art. 42, único do Código de Defesa do Consumidor. Sucumbência recíproca. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido. (Ap. n , rel. Des. Viviani Nicolau, j ). Ante o exposto, julgo parcialmente procedente o pedido, para (i) resolver o contrato celebrado entre as partes; e (ii) condenar Formignano Incorporadora Ltda à restituição (a) em única parcela, de 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente desembolsados pelos autores a título de preço (R$ ,55), incidindo juros de 1% ao mês a contar da citação e correção monetária desde o desembolso; bem como de (b) R$ ,60, a título de comissão de corretagem, incidindo juros de 1% ao mês a contar da citação e correção lauda 6

7 fls. 308 monetária desde o desembolso. Tendo os autores decaído da menor parte de sua pretensão, condeno o réu ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que arbitro, por apreciação equitativa, em R$ 900,00. P.R.I. São Bernardo do Campo, 10 de junho de GUSTAVO DALL'OLIO Juiz de Direito lauda 7

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