TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo. Apelação nº São Paulo - VOTO Nº 4/9. fls. 4

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4 fls. 4 da cláusula porque realizado somente por ocasião da apelação, No recurso a autora passou a dizer que o pedido de indenização por danos morais é motivado pela privação da coisa, enquanto na inicial o pedido era fundado no que deixou de receber por eventual locação do bem. 2. De acordo com o dispositivo da sentença a ré foi condenada ao pagamento de juros moratórios de 1º de dezembro de 2010 a 11 de março de 2011 à razão de 1% ao mês sobre o valor do contrato atualizado pelo IGP-DI, corrigido pela tabela prática do Tribunal e acrescido de juros moratórios a partir da citação. Por conta da sucumbência parcial, condeno a ré ao pagamento de 30% das custas e despesas processuais e condeno o autor ao pagamento de honorários de advogado no valor de R$ 7.000,00, corrigidos desde a propositura da demanda e acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado. (sic) Na inicial, sustentou o autor que o término do prazo para entrega do bem se deu em maio de 2010, considerando-se a nulidade da cláusula de tolerância. Não há inovação em apelação. Também já constava da inicial a alegação de que a indenização por danos morais decorria da impossibilidade de fruição do bem. Apelação nº VOTO Nº 4/9

5 fls. 5 TRIBUNAL DE JUSTIÇA A prova constante dos autos é suficiente para o julgamento do feito não havendo cerceamento decorrente do julgamento antecipado. A ré, por sua vez, não indicou quais provas entendia necessárias para a demonstração de suas alegações. A alegação de que a falta de mão de obra e as condições climáticas não foram adequadas, ou mesmo a demora pelos órgãos públicos para a concessão de alvará, não podem ser utilizadas para caracterizar uma situação excepcional. Trata-se de um mero discurso retórico, genérico e vago, sem qualquer habilidade, pretendendo justificar seus próprios erros em fatos normais de sua atividade, que não parece minimamente aceitável. Não me parece também que o prazo de tolerância de 180 dias, previsto nos termos contratuais, possa ser aceito sem convincente motivação, unicamente porque inserido abusivamente no contrato, sem que se leve em conta o que está por trás da cláusula e da fórmula adotada. A prática que parece ter se tornado um hábito em empreendimentos do mesmo tipo, prevendo um prazo para conclusão da obra e entrega da unidade e um outro inserto na cláusula de carência, normalmente de 180 dias, indica clara abusividade e, se um dia justificou posição jurisprudencial mais benevolente, não parece justificável nos dias atuais. Eventuais situações extraordinárias não precisariam de cláusulas específicas para serem Apelação nº VOTO Nº 5/9

6 reconhecidas. Em outras palavras, em eventos inesperados e fora da normalidade da atividade, cujo atraso se dê por fato não imputável à vendedora, a prorrogação do prazo de entrega por tantos dias quantos forem os atos de retardamento causados por estes eventos, não dependeria de previsão específica em contrato. Alegar, como se realizou, de forma genérica que houve no período escassez de mão de obra qualificada e de materiais como se a apelada não conhecesse o mercado brasileiro ou estivesse aqui experimentando sua primeira obra, somente demonstra que ela estaria despreparada para a atividade que escolheu, provavelmente privilegiando seus próprios lucros em detrimento de uma estrutura com experiência na condução da solução destas questões rotineiras a serem administradas. Mesmo que a ré não tenha promovido maior especificação, não é possível que ignorasse eventuais dificuldades para o desenvolvimento do empreendimento, a que se dedica há anos e com o qual já deveria estar mais do que acostumada, evitando equívocos ou retardamentos por falta de adequado planejamento e acompanhamento. que, O que parece estar por trás destas cláusulas atividade especialmente de privada carência e, hoje não como em dia, é um risco de qualquer é a tal, complexidade a ser suportada atividade empreendedor,quefazlivrementesuasescolhasenãopode pelo simplesmente atividadeporeleescolhida,aosinteressadosnaaquisição transferir este risco, é próprio de unidades mas a tentativa de se isentar por política agressiva de venda, que sabendo de antemão ser incapaz de entregar em condições normais, assim bem entendida aquela necessária para a condução habitual de seus negócios as mesmas unidades no prazo que assinala, em grande destaque, Apelação nº VOTO Nº 6/9 fls. 6

7 em seus panfletos e folders para entrega aos interessados, mantém este prazo porque lhe interessa diferenciar seus produtos como passíveis de entrega em prazo menor do que aquele que seria necessário. Em outras palavras, como sabe a ré que o prazo de entrega das unidades é uma informação de fundamental importância aos interessados na aquisição, importando, não seria exagero afirmar, em modificação na vida da maioria deles, cuja data passa a ser levada em conta para a maioria de suas opções de vida, seja pela intenção de se livrar do aluguel, alcançando o sonho da residência própria, seja pelo valor que poderia ser auferido com a utilização onerosa do bem que será entregue, preferem manter um prazo inferior ao que saberia ser necessário para a entrega das unidades com a estrutura que pensa em investir para tanto, alcançando vantagem competitiva em relação às demais ofertas do mercado, sem aumento dos investimentos ou do risco em relação à escolha que estariam fazendo. Deveria a ré que sabe de eventuais complexidades da atividade que escolheu apresentar prazo de entrega factível em relação aos investimentos que desejava fazer, o que inclui levar em consideração todas as complexidades normais de sua atividade. Se, pelo acompanhamento diligente que vier a realizar, puder entregar as unidades antes do prazo estabelecido, receberia os louros deste trabalho realizado, alcançando prestígio institucional que será apregoado de forma unânime pelos próprios adquirentes. Em resumo, esta cláusula evidencia de forma indisfarçável uma técnica de venda inaceitável, com indicação de informação fundamental ao interessado (prazo para entrega do bem) que saberia de antemão seria difícil de cumprir com os investimentos que a ré pretendeu destinar ao empreendimento. Apelação nº VOTO Nº 7/9 fls. 7

8 Por isto, entendo que o posicionamento jurisprudencial mais benevolente, ainda que pudesse ter sido justificável no passado, cujos métodos eram menos conhecidos, não parecem justificar a sua manutenção nos dias de hoje. Também não poderia ser usado em favor da ré suposta alteração do projeto, por determinação da Prefeitura Municipal, cuja expedição do alvará teria levado cerca de uma ano, pois a par da ausência de prova de que a mora pudesse ser imputada ao ente público, a circunstância somente demonstra que a ré comercializou unidades antes mesmo de ober a necessária e cabal aprovação do projeto, o que, por óbvio, somente agrava a postura comercial da ré. Assim, verificado o inadimplemento pela ré, é devida indenização pela impossibilidade de o comprador fruir de seu bem. Nesse sentido, já decidiu esta Câmara: Compra e venda - Atraso na entrega do imóvel - Responsabilidade objetiva sobre atraso (art. 18 CDC) - Força maior não provada - Impedimento de fruição do bem indenizável mediante pagamento de valor locativo - Dano moral - Descabimento Recursos improvidos. (Apelação nº , rel. Luiz Antônio Costa, j ) É correta a fixação do termo inicial para a fixação dos danos materiais a partir de abril de 2010, desconsiderado o prazo de tolerância, até maio de 2011, quando Apelação nº VOTO Nº 8/9 fls. 8

9 fls. 9 efetivamente entregue as chaves. A sentença comporta alteração também quanto à fixação dos danos materiais que deve se adequar ao pedido formulado com seu arbitramento em aluguéis. Assim, deve a ré pagar indenização equivalente a um aluguel por mês de atraso, dada a impossibilidade de fruição do bem, correspondente a 0,5% do valor de venda do bem. O atraso na entrega da obra, embora tenha acarretado inegável desconforto e aborrecimento, não implicou lesão a direito da personalidade. Em razão da alteração da sentença, por serem as partes vencedoras e vencidas, reconheço a sucumbência recíproca, compensados os honorários advocatícios. 3. Ante o exposto e tudo mais que dos autos consta,douprovimentoparcialao recurso do autor e ao da ré. LUÍS MÁRIO GALBETTI Desembargador Apelação nº VOTO Nº 9/9