PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

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1 Registro: XXXX ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXX-XX , da Comarca de Jundiaí, em que é apelante VASSOURAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (GOLDFARB/PDG), são apelados A. (Omitido) e outra. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores SALLES ROSSI (Presidente) e PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO. São Paulo, 5 de dezembro de Grava Brazil Relator Assinatura Eletrônica

2 APELAÇÃO Nº: XXXXXX-XX APELANTE: VASSOURAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA APELADOS: A. (Omitido) e outra COMARCA: JUNDIAÍ JUIZ PROLATOR: DIRCEU BRISOLLA GERALDINI Atraso de obra - Ação de rescisão contratual c.c. indenizatória - Procedência em parte - Inconformismo da ré - Legitimidade passiva - Prescrição não caracterizada - Incontroverso o atraso na entrega do bem - Adequada a restituição da corretagem - Sentença mantida - Recurso desprovido. VOTO Nº 20XXX I - Trata-se de sentença que, em ação de rescisão contratual c.c. indenizatória, julgou a demanda procedente em parte, para declarar a rescisão dos contratos (promessa de compra e venda de imóveis) e condenar a ré a devolver, de uma única vez, todas as quantias pagas pelos autores, incluindo despesas condominiais e de corretagem, totalizando a quantia de R$ ,46. Confira-se fls. 351/357. Inconformada, apela a ré (fls. 361/392). De início, suscita sua ilegitimidade passiva quanto aos valores pagos a título de comissão de corretagem, "já que os valores foram pagos à assessoria imobiliária", e não a ela. Quanto à questão de fundo, com base no art. 206, 3º, CC, menciona ter ocorrido Apelação nº XXXXXX-XX Jundiaí - Voto nº 20XXX 2

3 prescrição sobre a pretensão dos autores e a inaplicabilidade do CDC ao caso, argumentando inexistir "qualquer relação de consumo entre as partes, já que não existe fornecedor, muito menos uma parte hipossuficiente". Argumenta, também, que a corretagem é devida e que, ao contrário do sustentado pelos autores, o valor efetivamente pago a título de corretagem foi de R$ 5.525,00, e não R$ ,00. Quanto ao atraso na entrega da obra e à rescisão das avenças, aduz que "o empreendimento foi entregue em janeiro de 2011, tendo por fim atrasado apenas um pouco mais de 2 (dois) meses, já que ficou dependendo da liberação do 'Habite-se'", argumentando que os autores só não receberam as chaves dos imóveis por culpa própria, já que "quando da entrega do empreendimento, ou seja, 14/01/2011, os Apelados encontravamse inadimplentes". Nessa senda, pleiteia a retenção de 22% do valor pago pelos autores, a título de perdas e danos, conforme disposto em cláusula contratual. Por fim, menciona que a cobrança da taxa de condomínio é devida, pois está prevista nos contratos. O preparo foi recolhido (fls. 396/398), sendo o recurso recebido (fls. 399), com contrarrazões (fls. 405/414) da sentença apelada. É o relatório, adotado, quanto ao mais, o II - Os compradores ajuizaram a presente demanda, em abril de 2011, objetivando: (i) rescisão contratual; (ii) devolução de todas as parcelas dos imóveis e Apelação nº XXXXXX-XX Jundiaí - Voto nº 20XXX 3

4 verbas condominiais pagas, com juros e correção; (iii) indenização por perdas e danos, em decorrência do atraso na entrega dos bens, na quantia de 20% sobre o total dos valores pagos; e (iv) condenação ao pagamento de multa, a ser estipulada pelo juízo, em razão da ausência de previsão contratual a respeito. O Juízo a quo julgou procedente em parte o feito, acolhendo o pedido dos itens (i), (ii) e (iv), tendo a ré manifestado inconformismo.. Da ilegitimidade passiva para responder pelas despesas de corretagem De início, é fato público e notório que as incorporadoras montam estandes de vendas onde atuam diversos corretores de imobiliárias parceiras à incorporadora, razão pela qual ambas são solidariamente responsáveis por danos causados ao consumidor (art. 25, 1º, CDC). Assim, apesar do pagamento dessas verbas terem sido realizados diretamente a esses corretores, a apelante, tendo dado causa ao insucesso da avença e sendo solidariamente responsável à imobiliária pelos danos causados aos consumidores, é parte legítima para restituir as despesas com corretagem.. Da prescrição Apelação nº XXXXXX-XX Jundiaí - Voto nº 20XXX 4

5 Não é o caso de reconhecimento da prescrição, uma vez que - apesar da apelante alegar o contrário - é nítida a relação de consumo <apelante é incorporadora de imóveis e apelados possuem qualidade de destinatários finais>, de modo que vigora a prescrição do art. 27, do CDC, ou seja, a pretensão à reparação extingue em 5 anos contados a partir do conhecimento do dano e de sua autoria. III - Quanto à questão de fundo, propriamente dita, em atenção à multiplicidade de assuntos, melhor que a análise seja feita individualmente. pela rescisão. Do atraso na entrega e da retenção Por meio de extensa prova documental (fls. 08/221), em especial por meio da troca de correspondência eletrônica (fls. 214/217), demonstrou-se que a demora na aquisição dos financiamentos bancários - etapa que antecede a aquisição das chaves - se deu pela falta de documentação que deveria ter sido providenciada pela apelante. Cumpre lembrar que, para todos os efeitos, a obra é entregue quando finalizados todos os procedimentos hábeis à obtenção do financiamento e consequente entrega das chaves. In casu, os apelados, com o objetivo de Apelação nº XXXXXX-XX Jundiaí - Voto nº 20XXX 5

6 adquirir dois apartamentos no empreendimento denominado "Spazio Bonfiglioli Residencial", firmaram com a apelante os instrumentos particulares de promessa de venda e compra a fls. 09/38 e 53/82, os quais preveem como data de entrega das chaves o mês de abril de 2010 (Item D do "Quadro Resumo", a fls. 10 e 54), com prazo de tolerância de 180 dias (Cláusula 5.1, a fls. 24 e 54), resultando outubro de 2010 como prazo final para entrega das chaves. Contudo, até a propositura da presente demanda (abril de 2011), as matrículas dos imóveis não haviam sido individualizadas (fls. 217) para ser possível a aquisição do financiamento etapa que antecede a entrega das chaves -, resultando em um atraso de seis meses após o fim do período de tolerância. Desse modo, os apelados comprovaram a culpa da apelante no insucesso das avenças, de modo que não há que se falar em inadimplemento por parte deles e nem em retenção de qualquer valor em benefício da incorporadora.. Da corretagem Ao contrário do disposto na r. sentença, inexiste venda casada ao consumidor. É que, tratando-se do venda de imóvel na planta, com corretores contratados pela incorporadora, a corretagem embutida no preço do imóvel ou fora dele será sempre paga pelo consumidor, ainda que Apelação nº XXXXXX-XX Jundiaí - Voto nº 20XXX 6

7 indiretamente. Logo, ainda que o pagamento da corretagem seja lícito, válido e tenha sido suportado pelo consumidor, é certo que à vista das rescisões motivadas por culpa da apelante, todos os valores despendidos com o intuito de firmar as avenças deverão ser restituídos ao consumidor, o que inclui os valores gastos com a intermediação. Aliás, os recibos a fls. 284 e 285, trazidos pela própria apelante, indicam que a referida verba paga foi, efetivamente, a quantia de R$ ,00, e não somente a quantia de de R$ 5.525,00, conforme quer fazer crer em sede recursal.. Da cobrança da taxa de condomínio Nesse particular, a fundamentação da r. sentença não merece qualquer reparo, havendo de ser acolhida como razão de decidir, consoante precedente do C. STJ, de lavra do Min. João Otávio de Noronha 1, e nos termos do art. 252, do Reg. Int. desta C. Corte 2, justificando sua reprodução: "a jurisprudência majoritária caminha no sentido de que é parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais aquele que detém a pose do imóvel, exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. Nesse sentido: o não 1 "É predominante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em reconhecer a viabilidade de o órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor firmado na sentença, inclusive transcrevendo-o no acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou ausência de fundamentação do decisum." - Resp n RS, j. em , DJ de "Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente, houver de mantê-la." Apelação nº XXXXXX-XX Jundiaí - Voto nº 20XXX 7

8 exercício da pose pelo comprador é peculiaridade apta a afastar a sua legitimação para responder pelos encargos condominiais (REsp n /SP). E ainda: somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da pose, do uso e do gozo da coisa é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador da unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda. Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário (REsp n /SP). Procedente, pois, o pedido de devolução de tais quantias que importam em R$ 2.226,20." Em conclusão, mantém-se a r. sentença, ainda que por fundamento diverso em relação à corretagem. ao recurso. É o voto. IV - Ante o exposto, nega-se provimento DES. GRAVA BRAZIL - Relator Apelação nº XXXXXX-XX Jundiaí - Voto nº 20XXX 8

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