C O N C L U S Ã O SENTENÇA GAFISA SPE-110 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Juíza de Direito: Dra. Celina Dietrich Trigueiros Teixeira Pinto

Transcrição

1 fls. 293 C O N C L U S Ã O Em 15 de maio de 2015, faço estes autos conclusos à MM. Juíza de Direito da 15ª Vara Cível Central, Dra. CELINA DIETRICH TRIGUEIROS TEIXEIRA PINTO. Eu, João Victor Garcia Silva, Estagiário Nível Superior, subscrevi. SENTENÇA Processo nº: Classe - Assunto Procedimento Ordinário Requerente: GIANPAOLO SALCI ROMANO Requerido: GAFISA SPE-110 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Juíza de Direito: Dra. Celina Dietrich Trigueiros Teixeira Pinto Vistos. GIANPAOLO SALCI ROMANO move ação de rescisão contratual contra GAFISA SPE-110 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando, em síntese, que celebrou com a ré, em 11/12/2010, contrato de promessa de compra e venda de imóvel para aquisição da unidade autônoma 103, empreendimento Condomínio Colours, pelo valor total de R$ ,60, tendo quitado as importâncias de R$ ,00, pelas prestações do contrato, R$ ,40, a título de corretagem e prêmios de vendedores contratados pela ré, e R$ 3.182,08, referente à taxa SATI, restando somente o pagamento da parcela das chaves e da parcela final por meio de financiamento bancário. Ainda, que a previsão de conclusão da obra era para janeiro de 2014 e, considerando-se válido o prazo de tolerância de 180 dias, para julho do mesmo ano. Ocorre que, em agosto de 2014, a entrega ainda não havia ocorrido, o que o motivou a propor o distrato do contrato em 08/08/2014, ao que a ré respondeu que, desfeito o contrato, reteria todas as importâncias pagas, bem como continuaria a corrigir o valor das prestações segundo o INCC. Por fim, notificou-a extrajudicialmente da intenção de rescindir o contrato em 14/08/2014, recebendo, em 28/08/2014, a proposta de devolução no valor de R$ , lauda 1

2 fls. 294 Pelo que expôs, requereu a final procedência da ação para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, bem como condenar a ré a restituir integralmente, em parcela única, os valores pagos em razão da compra do bem, no total de R$ ,48. Juntou documentos a fls. 22/87. A ré contestou a fls. 95/121, alegando, preliminarmente, carência da ação por ilegitimidade passiva quanto às taxas de corretagem e SATI, por serem objeto de relação jurídica estranha a ela e por não ter recebido qualquer importância desta natureza. No mérito, sustentou que prescreveu a pretensão do autor, tendo em vista o prazo trienal do artigo 206, 3º, IV, do Código Civil; que não se opõe à resolução do contrato, entretanto a mora na entrega do bem não é hipótese de rescisão contratual, pois, a teor da cláusula 5.4 c/c item G do quadro resumo, a conclusão do empreendimento não se dá com a entrega das chaves; que as obras do empreendimento estão sendo finalizadas; que o atraso não configura inadimplemento substancial; que o autor tinha ciência do teor das cláusulas antes da celebração do contrato, o que fez livremente; que deve prevalecer o princípio do pacta sunt servanda; que a cláusula de carência e a atualização do saldo devedor não acarretam abuso; que é lícita a retenção de 30% dos valores pagos; que o atraso decorreu de caso fortuito e força maior; que não recebeu quaisquer valores a título de taxa de corretagem e SATI, do que decorre ausência do dever de restituir estas importâncias. Juntou documentos a fls. 141/146. A ré manifestou-se a fls. 147/148 informando a conclusão das obras em 08/12/2014. Réplica a fls. 151/183.Juntaram-se documentos a fls. 184/269. Tréplica a fls. 274/283.Juntara,-se documentos a fls. 284/289. É o relatório. Decido. -I- Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lauda 2

3 fls. 295 unidade autônoma, com pedido de restituição integral de todos os valores pagos pelo autor em função da compra do bem, notadamente as prestações pagas, as taxas de corretagem e SATI. Sendo suficiente a prova documental trazida aos autos, o feito comporta julgamento antecipado nos termos do artigo 330, I, do Código de Processo Civil. Inicialmente, rejeito a preliminar de prescrição. o prazo prescricional para pleitear a repetição de valores pagos indevidamente a título de taxa de corretagem e SATI é decenal. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI Procedência da ação em Primeiro Grau de Jurisdição Recurso das rés Ilegitimidade passiva Inexistência Prescrição Inocorrência Prazo prescricional de dez anos não decorrido entre o pagamento mais antigo e o ajuizamento da ação Relação de consumo Lei nº 8.078/90 Contrato de adesão Nulidade da cláusula que impõe ao consumidor o ônus de suportar os custos da intermediação Prática abusiva de venda casada art. 39, I, do Código de Defesa do Consumidor Restituição devida Recurso improvido. (Apelação , 12ª Câmara Extraordinária de Direito Privado do TJSP, Rel. Des. Dimitrios Zarvos Varellis, j. 20/03/2015) lauda 3

4 fls. 296 COMPRA E VENDA Comissão de corretagem e taxa SATI Prescrição inocorrente, ante a exegese do art. 205 do CC Restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI devida, vez que evidenciada a venda direta do imóvel pelas incorporadoras ao autor e a vinculação de pagamento por serviço de assessoria como condição à conclusão da contratação Devolução na forma simples Cláusula de tolerância com prazo de 180 dias Legalidade reconhecida por este Tribunal Precedentes Entrega do imóvel que se deu dentro do prazo contratual, considerada a cláusula de tolerância Inexistência de mora e evidenciado o descumprimento de obrigação contratual por parte do autor, que não permitiu sua imissão na posse do imóvel Multa moratória e lucros cessantes indevidos Sucumbência recíproca Recursos parcialmente providos. (Apelação , Rel. Des. Miguel Brandi, 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP, j. 23/03/2015) Desta forma, tendo todos os pagamentos sido realizados após a celebração do contrato, em 11/12/2010 (fls. 46), não há que se falar na prescrição da pretensão do autor. Ainda, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, haja vista a previsão legal de responsabilidade solidária de todos os fornecedores na cadeia de prestação dos serviços, conforme artigos 7º, 12 e 25 do Código de Defesa do Consumidor. No mérito, a ação é procedente. De fato, a transferência, ao comprador, do pagamento devido ao corretor de imóveis configura abuso e venda casada, tal como definida no artigo 39, I do Código do Consumidor, uma vez que a não aceitação do pagamento da corretagem e da taxa SATI, cuja finalidade, aliás, não consta que tenha sido suficientemente esclarecida ao consumidor, implica a não realização do negócio. E o abuso fica ainda mais evidente, se se considerar que a corretora de imóveis é empresa eleita e contratada pela construtora, de lauda 4

5 fls. 297 modo que o comprador não delibera contratá-la, nem tem nenhuma participação na negociação da comissão a ser paga. A propósito do tema, em hipóteses semelhantes, assim se decidiu: Compra e venda de imóvel. Corretagem. Devolução de quantias pagas a título de comissão de corretagem. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Consumidor que vai até o stand de vendas com intenção de apenas comprar o imóvel, e não contratar tal serviço. Vendedoras como verdadeiras contratantes e beneficiárias do serviço. Venda casada. Art. 39, I, CDC. Ressarcimento devido de forma simples. Precedentes. Sentença mantida. Aplicação do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal. Recurso desprovido (Apelação n.º , 7ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, Rel. Des. Mary Grün, j ) COMPRA E VENDA Imóvel Taxas de corretagem e de assessoria (SATI) indevidas Nesses ajustes de consumo quem efetivamente contrata o corretor para viabilizar a comercialização do bem é a fornecedora Abuso da tentativa de transferir esse encargo aos aderentes, expressa ou implicitamente Despesas afastadas Hipótese em que não se intermediou a aproximação das partes Prévia relação de dependência entre os parceiros de negócio que também firma a legitimidade passiva Arts. 722 e 725 do CC Venda casadaart. 39, I, do CDC Repetição simples Recurso dos autores desprovido, provido em parte o daré. (Apelação n.º , 5ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, Rel. Des. Ferreira da Cruz, j ) Ainda, nos termos do artigo 7º, parágrafo único, cumulado com artigo 25 do Código de Defesa do Consumidor, a ré é solidariamente responsável pelos valores pagos a título de corretagem e taxa SATI, pois, junto com as empresas contratadas, lauda 5

6 fls. 298 compõem a cadeia de prestação de serviços para construção e incorporação de imóvel urbano. Dito isto, é cabível a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais, integral, em parcela única, no total dos valores pagos a título de corretagem e SATI, como descritos a fls. 53/60. Quanto ao prazo de tolerância, este foi estabelecido de forma clara e facilmente inteligível, conforme se observa na cláusula 7.1 do contrato (fls. 37), não podendo ser tido como abusivo, haja vista que representa a vontade das partes. Aplica-se, portanto, o princípio "pacta sunt servanda", de forma que é lícita a cláusula de tolerância de 180 dias. Entretanto, a disposição sobre estarem excluídos, tanto do prazo originário previsto de entrega (item G do quadro resumo - fls. 24) quanto da extensão do prazo de tolerância, o tempo necessário para execução de serviços extraordinários, acessórios e complementares, assim entendidos aqueles não especificados no já citado memorial descritivo e especificações do Empreendimento, que se revela abusivo. É que, havendo previsão de entrega e ainda a possibilidade de extensão do prazo por mais 06 meses, não há que se falar em mais acréscimos sob pena de infringir os artigos 39, V e 51, IV e 1º, III do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, nesta parte a cláusula tem redação vaga, violando direito que consta do artigo 6º, III, do mesmo diploma, pois não especifica quais seriam os mencionados "serviços extraordinários, acessórios e complementares", conferindo excessiva discricionariedade à construtora para justificar eventual mora. Dito isto, ainda que lícita a prorrogação de prazo por 180 dias, é inegável a mora da ré. Com a previsão inicial de conclusão do empreendimento para janeiro de 2014 (item G do quadro resumo - fls. 24), tem-se como data limite para disponibilização das chaves o mês de julho de Logo, quando foi expedida pela prefeitura de Santos a carta de habitação n.º 0183/2014 reconhecendo a conclusão da obra em 08/12/2014, a ré já estava em mora de 05 meses. Por sua vez, a alegação de atraso na entrega do imóvel não foi impugnada lauda 6

7 fls. 299 na contestação, mas sim justificada pela ocorrência de caso fortuito e força maior, requerendo a ré a improcedência do pedido ou, subsidiariamente, a mitigação da condenação pela legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias. Entretanto, ao contrário do que alega, deve-se considerar que a entrega do imóvel dá-se com a entrega das chaves, momento em que o adquirente obtém a posse do bem e pode dele usufruir, e não com a expedição do habite-se, salvo em caso de serem os autores os responsáveis pelo atraso no recebimento das chaves, não sendo esta a hipótese dos autos. E, uma vez comprovado o atraso 05 (cinco) meses quando da expedição da carta de habitação, inclusive considerando o prazo de tolerância, não socorre a ré o argumento da ocorrência de caso fortuito ou força maior, na medida em que nesse sentido nada comprovou nos autos, e também porque, de qualquer forma, contratempos como alterações climáticas e aquecimento do mercado imobiliário constituem caso fortuito interno e devem ser previstos pela construtora, que atua nesse ramo de negócio e tem experiência suficiente para planejar, garantir e arcar com os riscos da boa execução das obrigações assumidas no contrato e da atividade empresarial que desenvolve. Nesse sentido: "CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Pretensão dos autores, adquirente, à indenização por danos morais e materiais. Pedido cominatório. Entrega de documentos referentes aos imóveis adquiridos (cronograma de obra e termo de quitação). 1. A ré confirmou o atraso na obra. Entretanto, afirmou que não se justifica a reparação concedida na sentença, pois o atraso ocorreu por caso fortuito e força maior. Problema no fornecimento de energia elétrica, inadimplência dos adquirentes, danos causados ao prédio vizinho por ocasião da construção da fundação e fortes chuvas causaram o atraso na entrega do empreendimento. As causas alegadas são embaraços inerentes à atividade empresarial desempenhada pela ré, que, assim, deve responder pela mora no cumprimento da obrigação. Caso fortuito interno. 2. Dano material lauda 7

8 fls. 300 Lucros cessantes. Os autores tem direito à indenização pelo alugueis que deixou de receber em relação ao apartamento que não foi entregue (arts. 402 e 403, do CC). Na verdade, correto seria falar em percepção dos frutos, dos quais os autores foi privado. Deixou de fazer uso do imóvel e esse uso pode ser calculado economicamente pela medida de um aluguel, que é o valor correspondente ao que deixou de receber ou teve que pagar para fazer uso de imóvel semelhante. A privação do uso, portanto, deve ser indenizada. 3. Danos morais. A compra da casa própria gera expectativas e esperanças que acabaram frustradas, sendo que os autores, por certo, teve que remanejar a vida por conta do inadimplemento da ré, que excedeu o razoável e frustrou as expectativas dos autores. Os autores cumpriu suas obrigações contratuais e, durante o período, não pôde usufruir dos bens pelos quais pagou. Assim, embora se cuide de inadimplemento contratual risco inerente a qualquer negócio jurídico, justifica-se o pedido de reparação por danos morais. Indenização corretamente fixada. Sentença mantida. Recurso não provido." (Apelação n Relator: Carlos Alberto Garbi 10ª Câmara de Direito Privado, j. 18/12/2012). O descumprimento contratual, portanto, dá azo ao direito da parte lesada de resilir o contrato com restituição integral dos valores pagos, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Via de consequência, independentemente de prova, é cabível a restituição integral das prestações pagas pelo imóvel. Neste sentido: JULGAMENTO "ULTRA PETITA" INOCORRÊNCIA PEDIDO OMISSO QUANTO À RESOLUÇÃO DO CONTRATO DEMANDA INTITULADA DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DO QUE FOI PAGO QUE PRESSUPÕE A PRÉVIA DESCONSTITUIÇÃO DO VÍNCULO JURÍDICO COMPREENDE-SE NO PEDIDO AQUILO QUE LOGICAMENTE lauda 8

9 fls. 301 DELE DECORRE ILEGITIMIDADE ATIVA "AD CAUSAM" DA COAUTORA INOCORRÊNCIA DEMANDA DE CUNHO REAL IMOBILIÁRIO - INTELIGÊNCIA DA REGRA DO "CAPUT" DO ART. 10 DO CPC COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DEMANDA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS ATRASO DA CONSTRUTORA- RÉ NA ENTREGA DO IMÓVEL ALEGAÇÃO DE QUE NÃO HOUVE DESFAZIMENTO DO CONTRATO DESCABIMENTO OBRA NÃO CONCLUÍDA NO PRAZO ESTIPULADO PRETENSÃO DA RÉ EM RETER PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS IMPOSSIBILIDADE, PORQUE FOI ELA QUEM DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO CONTRATO AS PARTES DEVEM RETORNAR AO "STATUS QUO ANTE" SÚMULA 3 DO TJSP SUCUMBÊNCIA REFORMA DO R. JULGADO PARA CONDENAR A RÉ GIASSETTI NAS VERBAS DA SUCUMBÊNCIA, UMA VEZ QUE OS AUTORES DECAÍRAM DA PARCELA MÍNIMA DO PEDIDO (CPC, ART. 21, PARÁGRAFO ÚNICO) SENTENÇA REFORMADA DESPRIVIMENTO DO RECURSO DA RÉ E PROVIMENTO PARCIAL DO APELO DOS AUTORES. (Apelação , 9ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel. Des. Theodureto Camargo, j. 31/03/2015) lauda 9

10 fls. 302 "Julgamento antecipado. Possibilidade. Princípio do livre convencimento motivado. Prova testemunhal despicienda. Cerceamento de defesa inocorrente. Nulidade do julgado que requer a identificação em concretude de prejuízo processual. Aplicação do adágio pas de nullité sans grief. Prejuízo não demonstrado. Preliminar afastada. Compromisso de compra e venda. Mora das promitentes-vendedoras confessada. Tese de que o atraso na entrega do imóvel decorrera de caso fortuito ou força maior sem lastro no espelho probatório. Ônus da prova que competia à ré (art. 333, II, do Cód. de Processo Civil). Incidência do brocardo Allegare nihil et allegatum non probare paria sunt. Rescisãocontratual. Atraso injustificado na entrega do bem imóvel prometido na planta. Rescisão devido à omissão da construtora. Obrigação de restituição integral dos valores pagos pelos compradores, incluindo a multa contratual por descumprimento do contrato. Sentença mantida. Recurso desprovido" (Apelação , 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel. Des. Rômolo Russo, j. 13/05/2015) Daí a procedência da presente ação. -II- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ação para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, e condenar a ré a restituir ao autor todos os valores pagos a titulo de corretagem, taxa SATI e prestações do contrato, nos termos descrito na inicial, valor total a ser calculado em liquidação de sentença, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação. Tendo sucumbido, a ré arcará com as custas e despesas processuais e com os honorários advocatícios da outra parte, que fixo em 15% do valor da condenação. A lauda 10

11 fls. 303 taxa de apelação é de R$ 7.438,11. P.R.I.C. São Paulo, 15 de maio de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 11