TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo

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1 ACÓRDÃO Registro: XXX Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº XXXXXXX , da Comarca de, em que é apelante LEPUS EVEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelado JOÃO (OMITIDO). ACORDAM, em 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SALLES ROSSI (Presidente), PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO E SILVÉRIO DA SILVA., 15 de outubro de SALLES ROSSI RELATOR Assinatura Eletrônica

2 Voto nº: 28.09X Apelação Cível nº: XXXXXXX Comarca: 4ª Vara Cível do Foro Central 1ª Instância: Processo nº: Apte.: Lepus Even Empreendimentos Imobiliários Ltda. Apdo.: João (Omitido) VOTO DO RELATOR EMENTA RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Parcial procedência - Preliminar de ilegitimidade passiva com relação à restituição dos valores referentes à comissão de corretagem e taxa SATI Contrato firmado pelo autor com a empresa Lepus Even Empreendimentos Imobiliários Ltda., que, no ato da venda, foi representada pela empresa LPS Brasil Consultoria de Imóveis S/A, cujo grupo é integrado pelas empresas Habitcasa Consultoria de Imóveis Ltda. e SATI Assessoria Técnica e Documental Ltda. Existência de parceria comercial entre as empresas Legitimidade ad causam da ré, inclusive em relação ao pedido de repetição dos valores pagos a título de assessoria imobiliária e comissão de corretagem, em razão da responsabilidade solidária de todos os que participaram da cadeia de fornecimento de produtos ou serviços, nos termos do art. 7º, do CDC Preliminar afastada Comissão de corretagem Imóvel vendido na planta Inexistência de expressa previsão contratual atribuindo ao comprador esse encargo Verba de responsabilidade exclusiva da vendedora, que contratou e treinou profissionais para promoção comercial do empreendimento, os quais não efetuaram trabalho de aproximação das partes Taxa SATI Inexistência de expressa previsão contratual atribuindo ao comprador também esse encargo Cabimento da repetição dos valores cobrados a esses títulos, com atualização monetária dos desembolsos e juros moratórios desde a citação Devolução de valores pagos Rescisão contratual que decorreu da desistência do comprador - Devolução parcial, de forma simples, dos valores pagos - Retenção de 10% a título de perdas e danos, conforme previsto em APELAÇÃO Nº XXXXXXX SÃO PAULO VOTO Nº 28.09X 2/12

3 contrato, mas incidente sobre as parcelas pagas Correção monetária dos respectivos desembolsos. Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a respeitável sentença de fls. 235/239, proferida em autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais que, apreciando pelo mérito os pedidos contidos na inicial, acabou por decretar a parcial procedência dos mesmos, declarando rescindido o contrato e condenando a ré a restituir ao autor 90% dos valores pagos, bem como a integralidade da comissão de corretagem e taxa SATI, tudo monetariamente atualizado desde o desembolso e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, e a arcar com os ônus da sucumbência, por ter o autor decaído de parte pequena do pedido. Inconformada, apela a requerida, alegando, preliminarmente, ilegitimidade passiva em relação ao pedido de devolução dos valores referentes à comissão de corretagem e taxa SATI que foram pagos às empresas Habitcasa Consultoria de Imóveis Ltda. e SATI Assessoria Técnica e Documental Ltda., respectivamente, conforme consta do documento de fls. 61, não tendo qualquer correlação com o pedido de rescisão do contrato, por tratar-se de negócios jurídicos paralelos e distintos. Diz que os serviços foram efetivamente prestados e o autor tinha ciência dos valores que seriam cobrados, não podendo APELAÇÃO Nº XXXXXXX SÃO PAULO VOTO Nº 28.09X 3/12

4 alegar abusividade. Ademais, além de a condenação violar o princípio do pacta sunt servanda e não haver alegação de vício de consentimento na inicial, não pode ser compelida a devolver quantia que não recebeu, se não existe solidariedade entre as empresas. No mérito, aduz que foi prejudicada com a retenção de apenas 10% do valor pago e com a condenação à devolução de quantia que não recebeu, uma vez que a unidade está compromissada ao autor desde setembro de Sustenta que o requerente pagou apenas R$ ,76 e não os R$ ,77 indicados no Parecer Econômico Financeiro juntado pelo autor, e que a condenação à devolução da comissão de corretagem contraria o disposto na cláusula VIII, 3º, do compromisso de compra e venda, que está em estrita consonância com o Código de Defesa do Consumidor que proíbe somente a perda total das prestações pagas. Além disso, o Código Civil permite a imposição de cláusula penal ao devedor culposo, que pode corresponder à retenção de parte das prestações pagas e de quantias a título de despesas, como no caso presente. Afirma que, como o negócio foi realizado, não há que se falar em devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, notadamente porque o autor anuiu com sua cobrança. Pugnou, ao final, pelo provimento do apelo, nos termos aduzidos. O recurso foi recebido pelo r. despacho de fls. 271 e respondido às fls. 274/282. APELAÇÃO Nº XXXXXXX SÃO PAULO VOTO Nº 28.09X 4/12

5 É o relatório. A preliminar de ilegitimidade passiva em relação ao pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI não merece acolhida. Com efeito, ensina Cândido Rangel Dinamarco, in Instituições de Direito Processual Civil Vol. II, 4ª ed. Malheiros, 2.004, p. 306: Legitimidade ad causam é qualidade para estar em juízo, como demandante ou demandado, em relação a determinado conflito trazido ao exame do juiz. Ela depende sempre de uma necessária relação entre o sujeito e a causa e traduz-se na relevância que o resultado desta virá a ter sobre sua esfera de direitos, seja para favorecê-la ou para restringi-la. Sempre que a procedência de uma demanda seja apta a melhorar o patrimônio ou a vida do autor, ele será parte legítima; sempre que ela for apta a atuar sobre a vida ou patrimônio do réu, também esse será parte legítima. Daí conceituar-se essa condição da ação como relação de legítima adequação entre o sujeito e a causa. No caso dos autos, o contrato foi firmado com a empresa Lepus Even Empreendimentos Imobiliários Ltda. que, no ato da venda, foi representada pela empresa LPS Brasil - Consultoria de Imóveis. S/A. Se assim é, a ré é parte legítima para a lide, inclusive em relação ao pedido de repetição dos valores pagos a título de assessoria imobiliária e comissão de corretagem pagos às empresas SATI Assessoria Técnica e Documental Ltda. e Habitcasa Consultoria de Imóveis Ltda., respectivamente (fls. 61/62) integrantes do grupo Lopes. Isto porque o artigo 7º, parágrafo único, do Código APELAÇÃO Nº XXXXXXX SÃO PAULO VOTO Nº 28.09X 5/12

6 de Defesa do Consumidor, aplicável à espécie, dispõe que tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. Ada Pellegrini Grinover e outros, in Código Brasileiro de Defesa do Consumidor Comentado pelos autores do anteprojeto, 2ª ed., Rio de Janeiro, Forense Universitária, p. 75, ensina que: Trata-se de um aspecto dos mais relevantes em termos de responsabilidade civil dos que causarem danos a consumidores ou terceiros não envolvidos em dada relação de consumo. Como a responsabilidade é objetiva, decorrente da simples colocação no mercado de determinado produto ou prestação de dado serviço, ao consumidor é conferido o direito de intentar medidas contra todos os que estiverem na cadeia de responsabilidade que propiciou a colocação do mesmo produto no mercado ou então a prestação do serviço. Disso tudo se infere que, ao consumidor, é assegurado o direito de voltar-se contra todos os que estiverem na cadeia de responsabilidade que lhe causaram danos, seja na esfera de prestação de serviços ou na de fornecimento de produtos. A responsabilidade, nesse caso, é solidária. No caso em exame, tendo havido parceria comercial da ré com as empresas LPS Brasil - Consultoria de Imóveis. S/A, Habitcasa Consultoria de Imóveis Ltda. e SATI Assessoria Técnica e Documental Ltda., pode o consumidor voltar-se somente contra uma ou contra todas as empresas que participaram do negócio em parceria comercial. Ultrapassada essa questão, passa-se à análise do mérito propriamente dito. Colhe-se dos autos que, em 25/09/2010, o autor APELAÇÃO Nº XXXXXXX SÃO PAULO VOTO Nº 28.09X 6/12

7 firmou com a ré Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma (fls. 23/50 e 184/211), visando a aquisição da unidade 117, da Torre B, do empreendimento denominado Condomínio Edifício Park Club Bairro Jardim, em Santo André SP. O preço total do imóvel era de R$ ,80 (fls. 24 e 185), dos quais R$ ,00 poderiam ser pagos com recursos próprios ou por meio de financiamento bancário. Consta, ainda, dos autos que, no momento da celebração do contrato e até 20/04/2011, os autores efetuaram o pagamento das importâncias de R$ 9.375,20, a título de comissão de corretagem, e R$ 500,00, a título de taxa SATI (fls. 61). Pois bem. É cediço que comissão de corretagem e taxa SATI correspondem à remuneração de serviços de intermediação prestados por terceiro, com vistas à aproximação das partes para a realização do negócio. Com efeito, nada obsta a cobrança de taxas de corretagem e de serviços prestados pela assessoria imobiliária em negócios envolvendo a compra e venda de bem imóvel. As partes podem livremente pactuar quem ficará obrigado pelo pagamento destas verbas. No caso em exame, porém, não existe expressa previsão contratual acerca de tais encargos, não podendo, portanto, ser repassados ao adquirente, sob pena de violação ao Código de Defesa do Consumidor, que exige informação clara, suficiente e precisa das condições do negócio, principalmente e de forma discriminada, de todos os encargos incidentes sobre a transação e que seriam de responsabilidade do comprador (artigos 46 e 47, da legislação APELAÇÃO Nº XXXXXXX SÃO PAULO VOTO Nº 28.09X 7/12

8 consumerista). Ora, os serviços de corretagem de imóveis vendidos na planta são contratados pela vendedora, com o intuito de promover a venda e realizar a intermediação do negócio. Nesse caso, os profissionais contratados pela incorporadora para vender os imóveis do empreendimento não efetuam um trabalho de aproximação das partes; o interessado/comprador dirige-se ao stand de vendas e lá se depara com profissionais treinados para venda. Logo, se a incorporadora contrata os corretores para promover a venda do empreendimento, é ela quem deve responsabilizar-se pelo pagamento da comissão de corretagem. O mesmo se diga dos serviços de assessoria técnico-imobiliária. Isso só não aconteceria em caso de expressa previsão contratual atribuindo tal oônus que ao não comprador, se verifica na espécie. Tribunal de Justiça: Nesse sentido, veja-se o seguinte julgado deste E. Apelação - Ação de repetição de indébito - Compromisso de compra e venda de bem imóvel - Empreendimento 'na planta' - Comissão de corretagem e prêmios aos funcionários da requerida, empresa contratada pela construtora-vendedora para promoção comercial do condomínio - Verbas de responsabilidade exclusiva da vendedora, tendo em vista que os autores, em resposta a divulgação publicitária, compareceram ao estande de vendas da construtora e, ali, foram atendidos por prepostos da requerida, que não desempenharam, portanto, qualquer atividade de aproximação útil - Devolução de valores devida - Igual desfecho aos prêmios, por serem acessórios da corretagem - Taxa de Serviço de Assistência Técnica Imobiliária (SATI) - Venda casada - Devolução igualmente necessária - Valores que serão corrigidos monetariamente, APELAÇÃO Nº XXXXXXX SÃO PAULO VOTO Nº 28.09X 8/12

9 pelo INCC, desde o desembolso, com juros moratórios mensais de 1% a partir da citação - Jurisprudência desta Corte e desta Câmara - Recurso provido, com inversão plena dos ônus sucumbenciais (Apelação nº ª Câmara de Direito Privado rel. Beretta da Silveira j. 07/05/2013). Se, de fato, o negócio jurídico de compra e venda concretizou-se, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem e taxa SATI é, salvo expressa previsão contratual em contrário, de quem contratou os serviços e não do consumidor que não firmou obrigação nesse sentido. Nem se alegue que o consumidor obrigou-se ao pagamento das referidas taxas por meio do documento de fls. 61, eis que, a uma, ele não contratou o serviço, que, como dito, foi contratado pela vendedora e, a duas, porque, além de não estar assinada, mera declaração não pode convolar-se em contrato de prestação de serviços. Note-se que a mera emissão de cheques no ato da celebração do negócio às pessoas ali indicadas (corretores autônomos, ao que tudo indica) e o recibo entregue ao comprador não constituem prova apta a garantir a suficiência de informações prévias que deveriam ter sido prestadas e expressamente repassadas ao consumidor antes da conclusão do negócio. Não se alegue também que o consumidor obrigouse ao pagamento das referidas taxas por meio da cláusula VIII, 3º, do contrato (fls. 33 e 194), posto que referido dispositivo contratual apenas exclui, do montante a ser devolvido ao comprador em caso de rescisão contratual, os valores pagos à intermediadora, não sendo expresso quanto à obrigação em si. APELAÇÃO Nº XXXXXXX SÃO PAULO VOTO Nº 28.09X 9/12

10 Assim, de rigor a devolução ao autor das verbas relativas à comissão de corretagem e taxa SATI que pagou. Quanto à retenção de parte dos valores pagos, mais uma vez sem razão a requerida. Como foram os autores que desistiram do negócio, a eles atribui-se a culpa pela rescisão. Nesse caso, de aplicar-se a multa compensatória de 10% prevista na cláusula VIII, alínea e, do contrato (fls. 33 e 194), mas incidente sobre o total das parcelas pagas pelo autor e não sobre o valor do contrato. Entendo que o percentual de 10% é suficiente para fazer as partes retornarem ao status quo ante, servindo como compensação pelos prejuízos suportados pela alienante com o desfazimento do negócio, seja a título de despesas administrativas ou com valores repassados à empresa intermediadora. Não se pode olvidar, ainda, que a unidade poderá ser novamente negociada, gerando recursos para a alienante, e que o autor sequer dela se utilizou. Assim, tendo em vista que a culpa pela rescisão foi atribuída ao autor, ele faz jus à devolução, de forma simples, de 90% dos valores pagos, no importe de R$ ,76 (excluídas deste cálculo a comissão de corretagem e a taxa SATI, que devem ser restituídas em sua integralidade), com correção monetária dos respectivos desembolsos. Juros de mora em relação a esta obrigação (restituição das parcelas pagas) somente devem ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão que assim determinar, já que antes não se pode entender que a alienante estava inadimplente. A respeito do assunto, convém trazer à colação trecho extraído da Apelação Cível nº /0-00, da lavra do APELAÇÃO Nº XXXXXXX SÃO PAULO VOTO Nº 28.09X 10/12

11 Desembargador Dácio Tadeu Viviani Nicolau, citando precedente do Superior Tribunal de Justiça: O tema relativo à incidência de juros foi bem analisado pelo eminente Professor FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO, em seu artigo 'Responsabilidade civil no compromisso de compra e venda', encontrado na obra 'Responsabilidade Civil e sua Repercussão nos Tribunais', Editora Saraiva, 2009, pág. 217: 'A dúvida que persiste é o termo inicial da contagem dos juros. Inicialmente se entendeu que a mora não é do descumprimento do contrato resolvido, mas sim da obrigação de devolução de parte do preço pago. Decidiu em tal sentido o Superior Tribunal de justiça que tratando-se de responsabilidade contratual, a mora constitui-se a partir da citação, e os juros respectivos devem ser regulados, até a entrada em vigor do novo Código, pelo artigo do diploma de 1916, e depois dessa data, pelo artigo 406 do atual Código Civil (Resp /MG, rei. Ministro CASTRO FILHO). Decisão mais recente da mesma Corte, contudo, adotou posicionamento diferente, entendendo que "na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão (Resp /RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO, J. 26/03/2008)". Portanto, o autor tem direito à devolução de 90% do total das parcelas pagas, monetariamente atualizadas de cada desembolso e acrescidas de juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da decisão, e à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, também monetariamente atualizadas a partir dos desembolsos, mas com juros moratórios de 1% ao mês, devidos desde a citação. Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso. APELAÇÃO Nº XXXXXXX SÃO PAULO VOTO Nº 28.09X 11/12

12 SALLES ROSSI Relator APELAÇÃO Nº XXXXXXX SÃO PAULO VOTO Nº 28.09X 12/12

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