Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro Décima Sexta Câmara Cível

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1 APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CONSTRUTORA. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL E DE PUBLICIDADE ENGANOSA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO. Preliminarmente não merece ser conhecido o recurso do primeiro réu, eis que intempestivo, visto que a apelação foi interposta antes do julgamento dos embargos declaratórios, não havendo ratificação. Precedente do STJ e do TJRJ. Recurso do autor e dos advogados dos 2º e 3º réus conhecidos. Ilegitimidade passiva dos réus Lajota e Inter Rio afastada. Existência de solidariedade entre a incorporadora e a construtora, nos termos do artigo 25, 1º da Lei 8.078/90. No tocante ao pagamento da comissão de corretagem, deve-se ressaltar a possibilidade de que a remuneração do corretor seja efetuada pelo comprador, desde que o mesmo seja devidamente cientificado e tenha anuído com o pagamento, o que não ocorreu na presente hipótese, eis que não há no contrato qualquer disposição que imponha ao consumidor o pagamento de tal valor, o qual, salvo disposição em contrário é de incumbência do incorporador. Inteligência dos artigos 722 e 724 do Código Civil. Devolução em dobro do valor indevidamente cobrado cuja manutenção se impõe. Inexistência de atraso na entrega do imóvel, eis que o réu cumpriu o prazo de tolerância estipulado no contrato. Legalidade da cobrança do valor cobrado a título de fundo especial de mobiliário e equipamentos, tendo em vista que se verifica a expressa previsão no contrato a respeito do valor cobrado a título de despesas com paisagismo e decoração. Alteração quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais. Litigância de má-fé. Inocorrência. Negativa de seguimento ao recurso dos advogados dos 2º e 3º réus, na forma do artigo 557, caput, do CPC. Provimento parcial do recurso do autor, na forma do artigo 557, 1º-a do CPC.

2 DECISÃO MONOCRÁTICA Recursos de apelação cíveis interpostos contra a sentença de fls. 241/244 que, em ação pelo rito ordinário ajuizada por WALTER POLITCHUCK em face de UNICONEXÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e OUTROS, julgou procedente em parte o pedido, nos seguintes termos:...em, sendo assim, à vista do exposta, JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem exame do mérito, em, face de INTER RIO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., na forma do art. 267,VI, CPC, condenando o autor ao pagamento das despesas processuais e honorários advocaticios de R$ 800,00 (oitocentos reais), na forma do art. 20, 4 0, CPC, JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO formulado em face de LAJOTA, INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA, condenando-a á emissão, de nota fiscal, pelos, serviços de modificação da unidade do autor, no valor de R$ 1150,00 (mil, cento e cinqüenta reais). Prazo de quinze dias, pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais). Em relação aos, demais pedidos formulados em face desta ré, JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem exame, do mérito, na forma do art. 267; VI, CPC. Em razão da maior sucumbência do autor, condeno-o ao pagamento das despesas processuais e honorários advocaticios de R$ 400,00 (quatrocentos reais), na forma do art. 20, 4, CPC. %. JULGO PROCEDENTE, EM PARTE O PEDIDO, formulado em face de UNICONEXÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, condenando-a a devolver ao autor, em dobro, o valor, pago a titulo de comissão de corretagem - R$ 12337,20 (doze mil, trezentos e trinta e sete reais e vinte centavos) - com correção monetária desde o pagamento efetivado e juros legais a contar da citação. Em razão da reciproca sucumbência, na proporção de dois terços para o autor e um terço para a ré, condeno o demandante ao pagamento de dois terços das

3 despesas processuais e em honorários advocatícios que arbitro em R$ 2000,00 (dois mil reais). Adoto o relatório da r. sentença de fls. 241/244, na forma do permissivo regimental. Embargos de declaração interpostos pelo 2º réu às fls. 247/250, buscando a reforma do julgado a fim de que seja majorado os honorários advocatícios, rejeitados pela decisão de fls Apelo do 1º réu às fls. 251/255, pugnando pela reforma do julgado, alegando, em síntese, que o autor tinha do preço real de venda do imóvel, bem como que as partes anuíram que a importância correspondente à comissão de corretagem fosse subtraída do preço real e paga por meio de cheque emitido pelo adquirente em favor do corretor. Apelo do Autor às fls. 259/278, pugnando pela reforma do julgado, requerendo preliminarmente o reconhecimento da legitimidade passiva do 2º e 3º Apelados. No mérito, alega, em síntese, a ocorrência de propaganda enganosa, venda casada, atraso na entrega do imóvel. Apelo do advogado do 2º réu às fls. 286/292 se limita a pleitear a majoração dos honorários advocatícios fixados pela r. sentença. Pugna pela reforma da r. sentença.

4 Recurso adesivo das advogadas do 3º réu às fls. 333/337 pugnando se limita a pleitear a majoração dos honorários advocatícios fixados pela r. sentença. Pugna pela reforma da r. sentença. 342/346. Contrarrazões às fls. 280/285, 304/310, 311/315, 316/321, 322/332 e É o relatório. Passo a decidir. Inicialmente, deixo de conhecer do Recurso de Apelação da Ré UNICONEXÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, eis que intempestivo. Ressalte-se que a ré acima citada interpôs seu recurso em 26/04/2012 (fls. 251/255, porém, em 09/05/2012, às fls. 258 foram julgados os embargos de declaração do 2º réu de fls. 247/250, impondo a ratificação do recurso interposto, o que não ocorreu. Sendo certo que, de acordo com o entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, é necessário a ratificação da apelação interposta antes do julgamento dos embargos de declaração. A exigência de ratificação decorre da necessidade de esgotamento de instancia.

5 A propósito segue a Súmula n.º 418 do E. Superior Tribunal de Justiça: É inadmissível o recurso especial interposto antes da publicação do acórdão dos embargos de declaração, sem posterior ratificação. Nesse sentido é a jurisprudência pacífica do E. Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA ANTES DO JULGAMENTO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RATIFICAÇÃO POSTERIOR. NECESSIDADE. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 418/STJ. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PESSOA JURÍDICA SEM FINS LUCRATIVOS. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA. 1. Nos termos da Súmula 418/STJ: "É inadmissível o recurso especial interposto antes da publicação do acórdão dos embargos de declaração, sem posterior ratificação." 2. Essa orientação, segundo precedentes do STJ, é extensível ao recurso de Apelação. 3. O benefício da gratuidade pode ser concedido às pessoas jurídicas - com ou sem fins lucrativos - somente se comprovarem que dele necessitam. 4. Agravo Regimental não provido. (AgRg no AREsp /RJ, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 18/09/2012, DJe 24/09/2012) APELACAO - 1ª Ementa - DES. CARLOS JOSE MARTINS GOMES - Julgamento: 09/05/ DECIMA SEXTA CAMARA CIVEL Ementa: Ação indenizatória. Pessoa jurídica que pretende obter indenização por alegados danos morais, em face de negativação indevida de pessoa física integrante da sua sociedade. Sentença que reconheceu a ilegitimidade ativa. Apelação. Após a publicação da sentença a autora interpôs Embargos de Declaração e apresentou o recurso de apelação. O julgamento dos Embargos de Declaração se deu em data posterior à apresentação do

6 recurso de apelação. Ratificação do recurso. Necessidade. Precedentes. Recurso não conhecido a que nego seguimento APELACAO - 1ª Ementa - DES. CELIA MELIGA PESSOA - Julgamento: 24/07/ DECIMA OITAVA CAMARA CIVEL APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO INTERPOSTO ANTES DO JULGAMENTO DOS EMBARGOS DECLARATÓ-RIOS. AUSÊNCIA RATIFICAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO.Recursos que não superam o juízo de admissibilidade. É necessária a ratificação da apelação interposta antes do julgamento dos embargos de declaração, ainda que es-tes tenham sido apresentados pela parte contrária, pro-vidência essa inobservada no caso em exame. Inteligên-cia da Súmula 418 da Corte Superior. Precedentes do STJ e do TJRJ. Inadmissibilidade do recurso de apela-ção que, por consequência, impõe o não conhecimento do recurso adesivo (CPC, art. 500, III). Aplicação do art. 557, caput, do CPC.NEGATIVA DE SEGUIMENTO AOS RECURSOS. Conheço o recurso do autor (fls. 259/278) e dos advogados do 2º e do 3º réus às fls. 286/292 e 333/337, eis que preenchidos os requisitos de sua admissibilidade. Impende ressaltar de início que a douta sentença recorrida extinguiu o processo sem apreciação do mérito com fulcro no art. 267, VI, do CPC, em relação aos réus LAJOTA e INTER RIO, sob o fundamento de ilegitimidade passiva ad causam dos Apelados. Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva dos réus LAJOTA e INTER RIO, é certo a existência de solidariedade entre a incorporadora e a construtora, nos

7 termos do artigo 25, 1º da Lei 8.078/90. Ademais, como bem demonstrado pelo autor em suas razões recursais (fls. 262), ambas participaram ativamente da estratégia de divulgação do empreendimento, vinculando-o à sua imagem ante a aposição de suas logomarcas nos folders publicitários e na tabela de comercialização. Portanto, merece reforma a sentença proferida, eis que os referidos réus tem legitimidade para figurar no pólo passivo da presente demanda. Assim, ultrapassada a questão referente à ilegitimidade passiva dos mencionados réus, bem como presentes todos os elementos necessários, reconheço que o feito está maduro para julgamento, conforme o art º do CPC. No mérito, deve-se ressaltar que a relação jurídica objeto da presente demanda é de consumo, uma vez que decorre da celebração de contrato de adesão de promessa de compra e venda de bem imóvel. Assim, o Autor encontra-se abarcada pelo conceito normativo e principiológico positivado no art. 2º da Lei n /90 e, igualmente, o Réu subsume-se ao conceito do art. 3º do referido diploma legal. No tocante ao pagamento da comissão de corretagem, deve-se ressaltar, ainda, a possibilidade de que a remuneração do corretor seja efetuada pelo comprador, desde que o mesmo seja devidamente cientificado e tenha anuído com o pagamento, na forma dos artigos 722 e 724 do Código Civil.

8 Por outro lado, como bem salientado pelo juízo monocrático, não há no contrato qualquer disposição que imponha ao consumidor o pagamento de tal valor, o qual, salvo disposição em contrário é de incumbência do incorporador. Registre-se que restou incontroverso nos autos que o mencionado pagamento foi feito pelo comprador. Nesse diapasão, mostrou-se correta a sentença que determinou a devolução em dobro do valor indevidamente cobrado do autor, na forma do artigo 42, parágrafo único do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, eis que o réu não demonstrou que seu engano foi justificável. Neste sentido: APELACAO - 1ª Ementa - DES. CLAUDIA PIRES - Julgamento: 15/05/ SEXTA CAMARA CIVEL APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS E COBRANÇA DE INDEVIDA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. ENTREGA, PREVISTA PARA JUNHO DE IMÓVEL ENTREGUE EM FEVEREIRO DE "HABITE-SE", CONCEDIDO DENTRO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. REFORMA PARCIAL QUE, SE IMPÕE. COMISSÃO DE CORRETAGEM, PAGA INDEVIDAMENTE PELO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. Valor, devido a título de comissão de corretagem, que, deve estar devidamente expresso no contrato, o que, não aconteceu. Cobrança baseada em documento que, foi, unilateralmente,

9 formulado pela corretora de imóveis. Desrespeito ao dever de informação, consagrado no art. 6º, III, do CPC e, má-fé que, importa na restituição dobrada da verba, nos termos do art. 42, parágrafo único da lei consumerista. Condenação solidária da imobiliária e da construtora. Precedentes. Modificação da sentença no tocante ao pagamento das custas e honorários em relação a primeira e terceira ré, diante da sucumbência recíproca. Provimento parcial do apelo do autor APELACAO - 1ª Ementa - DES. ROGERIO DE OLIVEIRA SOUZA - Julgamento: 16/04/ NONA CAMARA CIVEL APELAÇÃO CIVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORRETORA CONTRATADA PELA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS DA CONTRATANTE SALVO ESTIPULAÇÃO EM CONTRÁRIO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. DEVERES ANEXOS DE INFORMAÇÃO E LEALDADE CONTRATUAL. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 4º, I E III, E 6º, III, DO CDC. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Se os corretores foram contratados pela incorporadora, não pode esta pretender que o adquirente do imóvel arque com as despesas de corretagem quando inexistente qualquer cláusula contratual que lhe impute tal ônus. Em observância aos princípios da boa-fé objetiva e da informação, caberia à empresa incorporadora, ainda no momento das tratativas do negócio jurídico, alertar os consumidores de que lhes seria imputado os custos referentes à taxa de corretagem, sem embargo da previsão contratual expressa. Surpreender o consumidor com cobranças indevidas sob a ameaça de não conclusão do negócio jurídico é pratica ilícita vedada pelo CDC, cujo art. 51, I, sanciona tal exação com nulidade absoluta. Sentença escorreita que deve ser mantida em todos os seus termos. Conhecimento e negativa de seguimento ao recurso. No tocante ao 2º Apelo, pretende o Autor a condenação dos Réus ao pagamento de indenização a título de danos materiais, em razão do atraso injustificado na entrega de seu imóvel, bem como à devolução em dobro do valor

10 cobrado a título de Fundo Especial de Mobiliário e Equipamentos, sob o fundamento de terem sido vítimas de publicidade enganosa e má prestação de serviços. Quanto ao pedido de condenação dos Réus ao pagamento de indenização a título de danos materiais, razão não socorre ao Apelante, eis que a ré se comprometeu a entregar o referido imóvel em maio de 2009 (fls. 36), admitindo-se, ainda, um atraso não superior a 180 (cento e oitenta) dias para a entrega, ou seja, em novembro de 2009, conforme se depreende da cláusula 15ª do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de fls. 35/47 e nos termos do item 5 do Aviso nº 85 do TJRJ, que a seguir se transcreve: 5- Observados o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, é válida a estipulação contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) dias do prazo de entrega da obra, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil do alienante. Justificativa: Nas construções de grande expressão há uma série de obstáculos, muitas vezes imprevistos que se interpõem à execução da obra. O prazo de 180 dias de prorrogação para a entrega das unidades em construção é, portanto, razoável. Contudo, deve ser cumprido pelo fornecedor o dever de informar e demais regras do CDC, com ciência clara ao consumidor, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo em questão. Por outro lado, em face do caso concreto e de suas peculiaridades, o atraso excessivo na entrega da obra pode dar causa à indenização por dano material e dano moral. A propósito:

11 ª Ementa - APELACAO - DES. FERDINALDO DO NASCIMENTO - Julgamento: 18/10/ DECIMA NONA CAMARA CIVEL Empreendimento Imobiliário. Atraso na entrega do imóvel. Inadimplemento injustificado da construtora. Fortuito interno. Dano material e moral. Indenização. Frustração da expectativa em obter imóvel para moradia. Quantum reparatório adequadamente fixado. Não há qualquer abusividade na cláusula de tolerância especificada no contrato firmado entre as partes. O prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias é extremamente usual em tais contratos, e perfeitamente plausível, em se tratando de construção civil, sujeita a diversos obstáculos, tanto de ordem material, como de ordem natural. Provimento parcial do recurso da parte ré. Assim, verifica-se que a Ré cumpriu o mencionado prazo, eis que a entrega das chaves à Autora foi feita em 09 de novembro de Quanto ao pedido de devolução em dobro do valor cobrado a título de Fundo Especial de Mobiliário e Equipamentos, razão também não socorre a Apelante, tendo em vista que, como bem salientado pelo juízo monocrático, da análise do referido contrato, verifica-se a expressa previsão a respeito do valor cobrado a título de despesas com paisagismo e decoração, sendo que tal pagamento se refere a bens que não integram o imóvel vendido, mas sim a mobiliário e jardinagem das partes comuns do edifício, que representam custo extra para a incorporadora, a qual poderia muito bem entregar o empreendimento sem tais aprimoramentos, conforme se depreende do tópico 7 e da cláusula 17 (fls. 41): 7. FUNDO ESPECIAL DE MOBILIÁRIO E EQUIPAMENTOS

12 R$ 6.419,00 (seis mil, quatrocentos e dezenove reais), integralmente pagos nesta ato, através do cheque n, emitido contra o Banco n 745, agência n 0003, conta n , não estando tal valor incluído no preço do imóvel e referindo-se ao pagamento dos custos constantes da cláusula vinte e oito, do presente instrumento. DO FUNDO ESPECIAL DE MOBILIÁRIO E EQUIPAMENTOS CLÁUSULA DEZESSETE O valor constante do tópico 7, refere-se ao a seguir relacionado, não se incluindo no preço global do imóvel mencionado no tópico 3, estando incluído no "Fundo Especial de Mobiliário e Equipamentos", que será cobrado de acordo com o que está estipulado no mesmo tópico 7, os seguintes itens: projeto de interiores, mobiliário e equipamentos do lobby, cabeamento telefônico, CFTV, automação de portão, comunicação vi, al. Parágrafo Primeiro Fica estabelecido que o paisagismo a ser realizado no empreendimento se estenderá aos fundos e a pedra existente na divisa lateral direito do terreno. Parágrafo Segundo - Os materiais e produtos a serem adquiridos pela OUTORGANTE com o valor antes estipulado para o "Fundo Especial de Mobiliário e Equipamento", serão adquiridos, sem qualquer responsabilidade da OUTORGANTE quanto a seu funcionamento e conservação, tendo os mesmos os prazos e garantias originais dados pelos fabricantes; Parágrafo Terceiro - O antes mencionado "Fundo Especial de Mobiliário e Equipamento", como já dito, não integra o preço da compra e venda compromissada, sendo seu valor fixado por estimativa, devendo ser, de qualquer modo, suficiente ao fim desejado, cabendo à OUTORGANTE adequá-lo, por sua exclusiva responsabilidade, ao que necessário for para permitir a completa realização dos fins desejados, não estando, portanto, compelida a prestar contas dos valores despendidos nem podendo pretender receber qualquer complemento de valores a tal título, obrigando-se a apresentar o edifício com tais itens prontos e acabados, por ocasião da entrega das unidades

13 No tocante ao inconformismo dos advogados dos 2º e 3º réus, melhor sorte não merece aos Apelantes, eis que a modificação do julgado importa em alteração os ônus sucumbências, diante da procedência parcial do recurso afastando a ilegitimidade passiva dos réus LAJOTA e INTER RIO, para impor o reconhecimento da sucumbência recíproca, com a compensação dos honorários advocatícios e a repartição das custas, devendo a parte autora arcar com 1/3 do valor das custas e os réus com dois terços. Por fim, não há que se falar em condenação da autora por litigância de máfé, haja vista a inocorrência de qualquer das hipóteses previstas no art. 17 do CPC. Ante o exposto, deixo de conhecer do apelo do 1º Réu, eis que intempestivo, dou parcial provimento ao recurso do autor, na forma do art. 557, 1º-A do CPC, apenas para afastar a ilegitimidade dos réus LAJOTA e INTER RIO, bem como para condenar solidariamente os réus a devolver ao autor, em dobro, o valor, pago a titulo de comissão de corretagem e nego seguimento ao recurso dos advogados dos 2º e 3º réus, na forma do artigo 557, caput do CPC. Rio de Janeiro, 10 de junho de Desembargador MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO Relator

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