PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 3ª Câmara de Direito Privado. Registro: XXXX ACÓRDÃO

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1 fls. 576 Registro: XXXX ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXX , da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados LUCIANA L. C. e P. A. S., é apelado/apelante VILLAGE OF KINGS INCORPORADORA LTDA (EZTEC). ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso dos autores e Negaram provimento ao recurso da ré. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES. São Paulo, 17 de agosto de Marcia Dalla Déa Barone relator Assinatura Eletrônica

2 fls. 577 Apelante/Apelado: Luciana L. C. e outro Apelado/Apelante: Village of Kings Incorporadora Ltda (eztec) Comarca: São Paulo (Foro Central - 45ª Vara Cível) Juiz: Rodrigo Garcia Martinez Ação de rescisão de contrato cumulada com pedido de restituição de valores Compromisso de Compra e venda de imóvel em construção Sentença de procedência em parte Insurgência dos autores Cobrança de comissão de corretagem e taxa SATI Devolução dos valores pagos pelos autores a título de comissão de corretagem Imóvel adquirido em stand de vendas e na planta Venda casada Prática abusiva (artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor) Devolução na forma simples Correção monetária desde o desembolso e acrescido de juros de mora a contar da citação Pedido acolhido Rescisão do contrato Possibilidade de retenção de parte do montante pago pelos autores para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça Montante retido que deverá ser reduzido para 10% dos valores pagos Pedido acolhido Honorários advocatícios Quantia que deve ser fixada dentro dos limites legais Artigo 20, 3º do Código de Processo Civil Recurso provido. Ação de rescisão de contrato cumulada com pedido de restituição de valores Compromisso de Compra e venda de imóvel em construção Sentença de procedência em parte Insurgência da ré Inépcia da petição inicial Não verificação Requerentes que expuseram os fatos e trouxeram os documentos pertinentes para a hipótese Compra e venda de bem imóvel Legitimidade passiva da construtora requerida reconhecida Atuação conjunta com a corretora e corretores autônomos Responsabilidade solidária da ré perante o consumidor pelos serviços prestados pelas empresas encarregadas de comercializar suas unidades autônomas (artigo 7º do Código de Defesa do Consumidor) Preliminar de ilegitimidade passiva afastada Recurso não provido. Dá-se provimento ao recurso dos autores e Nega-se provimento ao recurso da ré. 2

3 fls. 578 Vistos, Ao relatório de fls. 244, acrescento ter a r. sentença julgado procedente em parte o pedido para o fim de declarar rescindido o contrato firmando entre as partes, por culpa dos autores, bem como condenar a requerida a restituir 85% das quantias pagas, corrigidas monetariamente desde o desembolso e acrescidas de juros de mora a contar do arbitramento, no caso de não ocorrer a devolução imediata. Diante da sucumbência mínima dos autores, condenou à ré ao pagamento das respectivas verbas. Foram opostos embargos de declaração pelos autores (fls. 251/254), os quais foram rejeitados pela decisão de fls Os autores interpuseram recurso de apelo (fls. 257/287), pugnando pela reforma da r. sentença para que o feito seja julgado totalmente procedente. Aduz ser abusiva a cobrança de comissão de corretagem e taxa de assessoria, uma vez que configura venda casada, já que os autores se dirigiram a stand de vendas da requerida para a aquisição da unidade imobiliária em questão. Narra que não existe contrato de prestação de serviços entre os autores e a ré ou outra empresa do ramo imobiliário, o que não justifica a cobrança efetuada. Pretende, ainda, que a r. sentença seja reformada para condenar a ré na restituição do valor correspondente a 90% das quantias pagas em contrato, conforme entendimento jurisprudencial dominante. Postula que 3

4 fls. 579 o termo inicial de contagem dos juros legais de mora incidam a partir da citação e não da data do arbitramento, nos termos do artigo 405 do Código Civil. Quanto aos honorários advocatícios de sucumbência, acredita que foram erroneamente fixados por equidade nos termos do 4º do artigo 20 do Código de Processo Civil, devendo ser arbitrados conforme o 3º do referido dispositivo processual. A ré interpôs recurso de apelo (fls. 463/477), pugnando pela reforma da r. sentença para que o feito seja julgado improcedente, com a inversão dos respectivos ônus. Preliminarmente, afirma que a inicial é inepta, porquanto não veio acompanhada de documentos que atestem o pagamento das comissões de corretagem. Ainda em sede preliminar, alega ser parte ilegítima para figurar no polo passivo do processo em relação ao pedido de restituição da comissão de corretagem e taxa SATI, uma vez que tais quantias não foram recebidas pela ré. Em relação ao mérito, afirma que a cobrança da comissão de corretagem e taxa de assessoria é válida, pois os serviços foram efetivamente prestados pela ré. Postula pela retenção do porcentual de 30% dos valores pagos pelos autores. Por fim, pugna pelo rateio das verbas de sucumbência. Os recursos foram recebidos no duplo efeito (fls. 480). Contrarrazões dos autores e da ré às fls. 481/512 e 554/566, respectivamente. As partes não se opuseram ao julgamento virtual. 4

5 fls. 580 É o relatório. Os autores narram ter firmando com a ré instrumento particular de compromisso de compra e venda para a aquisição de unidade imobiliária em empreendimento denominado Condomínio Gran Village São Bernardo. Afirmam que não pretendem mais manter o contrato, razão pela qual pleitearam sua rescisão, com a devolução dos valores pagos pela aquisição do imóvel, bem como a restituição da quantia paga a título de comissão de corretagem e taxa SATI. A empresa requerida suscita inépcia da petição inicial, afirmando que não foram apresentados documentos que comprovassem o efetivo pagamento da taxa SATI e da comissão de corretagem exigidas, de modo que não teriam sido apresentados documentos essenciais à propositura da demanda. Contudo, verifica-se dos autos que os autores demonstram a cobrança de tais quantias, nos termos do que consta do espelho de escritura colacionado às fls. 58 dos autos. Portanto, estando a inicial acompanhada dos documentos indispensáveis à propositura da ação, nos termos do artigo 283 do Código de Processo Civil, deve ser rejeitada a preliminar arguida. A ré também sustenta ser parte ilegítima quanto ao pedido de restituição dos valores referentes a comissão de corretagem e taxa SATI, pois o pagamento de tais quantias teria sido efetuado a terceiros. 5

6 fls. 581 Não obstante, é inegável a legitimidade de todas as empresas integrantes da cadeia de consumo para responder, perante o consumidor, por eventual cobrança de valores indevidos. Conforme disposto no artigo 7º do Código de Defesa do Consumidor: tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. Ao discorrer sobre a responsabilidade solidária em face dos danos infligidos aos consumidores, José Geraldo Brito Filomeno (Código de Defesa do Consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto. 10ª Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2011, vol. I, pág. 176) assinala que: (...) Trata-se de um aspecto dos mais relevantes em termos de responsabilidade civil dos que causarem danos a consumidores ou terceiros não envolvidos em dada relação de consumo. Como a responsabilidade é objetiva, decorrente da simples colocação no mercado de determinado produto ou prestação de dado serviço, ao consumidor é conferido o direito de intentar as medidas contra todos os que estiverem na cadeia de responsabilidade que propiciou a colocação do mesmo produto no mercado, ou então a prestação do serviço.. Dessa forma, não há dúvida de que a ré se responsabiliza solidariamente perante o consumidor pelos serviços prestados pelas empresas encarregadas por construir e comercializar suas unidades autônomas, afastando-se a ilegitimidade passiva arguida. Não é outro o entendimento desta E. 3ª Câmara de Justiça: 6

7 fls Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Donegá Morandini Comarca: São Paulo Órgão julgador: Data do julgamento: 07/11/2014 Data de registro: 07/11/2014 Ementa: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. 1.- Ilegitimidade passiva das rés para a ação e para a devolução das verbas de assessoria. Não acolhimento. MINULO e SÂNDALO que figuraram na avença estabelecida entre as partes. Eventual limitação obrigacional em relação à SÂNDALO que não toca aos adquirentes. Matéria reservada às empreendedoras. Incidência do disposto no art. 7º, par. único, do CDC. ROSSI, por sua vez, que emprestou seu nome à transação. Circunstância suficiente à manutenção da requerida no pólo passivo da ação, porquanto participante ativamente do empreendimento. Precedente: Apelação Cível nº , de minha Relatoria. Legitimidade das rés, finalmente, no que toca à restituição das verbas de assessoria. Exigência dos valores resultante da avença estabelecida entre as partes. Resultado da ação que alcança as rés. Precedente: Apelação Cível nº , de minha Relatoria. Cobrança indevida dos encargos. Devolução integral do montante solvido a este título, afastada a alegada ocorrência da prescrição. Incidência do prazo constante do art. 205 do Código Civil. (...) Apelação/Promessa de Compra e Venda Relator(a): João Pazine Neto Comarca: Jundiaí Órgão julgador: Data do julgamento: 24/06/2014 Data de registro: 26/06/2014 Ementa: Ação de ressarcimento. Contrato de promessa de compra e venda. Ilegitimidade de parte passiva afastada. Julgamento "ultra petita" não evidenciado. Devolução da comissão de corretagem e taxa de serviço de assessoria técnica imobiliária que é de rigor. Corretagem que não integrou o valor da venda e compra. Taxa "SATI" que além de corresponder a serviço não prestado, constitui-se em verdadeira "venda casada", vedada pelo Código de Defesa do Consumidor. Sentença de procedência mantida. Preliminares rejeitadas e recursos não providos Assim, fica afastada a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela empresa apelante. Quanto ao mérito, em princípio, não há irregularidade na responsabilização do adquirente do imóvel pelo 7

8 fls. 583 pagamento da comissão de corretagem, já que na hipótese de omissão contratual referidos ônus recaem sobre o alienante do imóvel que, em regra, contrata os serviços de prospecção e aproximação das partes para a venda do bem. Na hipótese dos autos, contudo, a imposição ao adquirente da responsabilidade pelo pagamento da verba se mostra abusiva e sua validade não pode ser aceita por contrariar o disposto no Código de Defesa do Consumidor. Cuidava-se de imóvel em construção, tendo os autores se dirigido ao stand de vendas da incorporadora responsável pelo empreendimento para a aquisição do bem. No local encontravam-se representantes da empresa ré e que prestava serviços de corretagem, previamente ajustados. Os autores manifestaram interesse na contratação e foi elaborado o contrato, assinados e emitidos os cheques para pagamento das verbas cobradas na oportunidade. Evidente que se pretendessem os autores a contratação em sentido diverso não haveria concordância, caracterizando a repudiada venda casada, o que não se admite. A contratação se encontrava condicionada ao pagamento do preço declarado na oportunidade, que já incluía o pagamento da comissão de corretagem, e qualquer insurgência dos pretensos adquirentes acarretaria a não celebração do compromisso de compra e venda da unidade imobiliária. Conforme adrede referido, em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do vendedor do imóvel e só por exceção pode a verba ser atribuída ao adquirente. Contudo, os autores não adquiriram um imóvel já acabado e 8

9 fls. 584 tampouco compareceram ao local levados por um corretor que lhes prestava serviços. Ao contrário, compareceram espontaneamente ao local de vendas, e adquiriram o imóvel que seria posteriormente construído, não sendo possível atribuir aos consumidores a responsabilidade pelo pagamento de referida remuneração. Justiça: Neste sentido, julgados desta Corte de Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Egidio Giacoia Comarca: Franca Órgão julgador: Data do julgamento: 21/10/2014 Data de registro: 22/10/2014 Ementa: APELAÇÃO - Compra e venda de imóvel - Ação de repetição de indébito - Improcedência - Taxas de corretagem, assessoria e administração - Inexistência de prova da efetiva prestação dos serviços - Venda Casada - Cobrança indevida - Precedentes deste E. Tribunal - Devolução em dobro - Não cabimento - Ação Parcialmente Procedente. Recurso parcialmente provido Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Carlos Alberto de Salles Comarca: Araçatuba Órgão julgador: Data do julgamento: 14/11/2014 Data de registro: 14/11/2014 Ementa: RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. BENEFÍCIO EXCLUSIVO DA VENDEDORA. SATI. VENDA CASADA. DEVOLUÇÃO SIMPLES. Insurgência contra sentença de improcedência. Sentença reformada. Comissão de corretagem que deve ser paga pelo alienante quando o adquirente se dirige a estande de vendas do empreendimento, e é apresentado somente a opções que beneficiam exclusivamente a vendedora. Devolução simples, ante a ausência de comprovação de má-fé. Cobrança de taxa de assessoria técnico-imobiliária que configura venda casada (art. 39, I, CDC), comportando restituição simples. Recurso provido. Anota-se que não se discute ser ou não devida a verba em questão, já que houve de fato prestação de serviços de corretagem e assessoria imobiliária, uma vez que o contrato foi 9

10 fls. 585 efetivamente firmado, mas sim quem seria o responsável pelo pagamento da verba, inexistindo, portanto, desatenção ao disposto nos Artigos 722 e seguintes do Código Civil. Afasta-se a responsabilidade dos consumidores pelo pagamento da verba e não o direito ao recebimento da comissão propriamente dito pela empresa prestadora dos serviços, matéria que, contudo, deverá ser apreciada em sede própria e autônoma. E nesse sentido o Enunciado n desta E. Câmara: O adquirente que se dirige ao estande de vendas para a aquisição do imóvel não responde pelo pagamento das verbas de assessoria imobiliária (corretagem e taxa sati). Nesse caso, é da responsabilidade da vendedora o custeio das referidas verbas, exibindo legitimidade para eventual pedido de restituição. A devolução da quantia correspondente a ,22 deve ser realizada de forma simples, posto que não se verificou má-fé que ensejasse a devolução em dobro. Tal valor deve ser corrigido monetariamente a contar do desembolso e acrescidos de juros de mora desde a citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil. Portanto, a r. sentença comporta integração neste ponto, nos moldes do artigo 515, 1º do Código de Processo Civil, devendo o recurso dos autores ser provido. Quanto à rescisão do contrato, os autores, depois de já terem quitado parte do preço, pretendem rescindir a avença e, bem assim, pugnam, pela devolução dos valores pagos. Ocorrendo a rescisão do contrato, surge o 10

11 fls. 586 dever da ré restituir os valores pagos. A retenção de parte dos valores pagos é admita segundo jurisprudência pacífica desta Corte de Justiça, conforme restou sedimentado nas Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo, da Seção de Direito Privado: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem; Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição; e Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção E a retenção de parte dos valores é justificada com fundamento no ressarcimento de despesas administrativas, uma vez que a rescisão do contrato causa a redução do fluxo de caixa, bem como a necessidade de devolução das parcelas pagas, o que onera todo o empreendimento, justificando a retenção contratualmente prevista. Contudo, a restituição dos valores corrigidos, com retenção de 15% dos valores pagos, conforme determinado pela r. sentença, se mostra excessiva, de modo que a quantia correspondente a 10% dos valores pagos pelos autores, 11

12 fls. 587 conforme por estes pleiteado, se mostra mais adequada ao restabelecimento do status quo ante, corrigida a abusividade contratual, devendo o recurso dos autores ser também provido neste ponto. Neste sentido, colacionam-se precedentes desta E. 3ª Câmara de Justiça, que adotam percentuais semelhantes ao adotado pela r. sentença: Agravo Regimental/ Promessa de Compra e Venda Relator(a): Carlos Alberto de Salles Comarca: São Paulo Órgão julgador: Data do julgamento: 06/04/2015 Data de registro: 06/04/2015 Ementa: Agravo Regimental. Interposição contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso de apelação para declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, condenando a ré à restituição dos valores pagos a título de taxas de intermediação e das parcelas pagas, autorizada a retenção de 10% para pagamento de despesas com propaganda e administração. Agravo regimental não provido Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Alexandre Marcondes Comarca: Mirassol Órgão julgador: Data do julgamento: 23/03/2015 Data de registro: 23/03/2015 Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse Rescisão do contrato por inadimplemento da promitente compradora Vendedora que não é obrigada a aceitar a proposta de parcelamento da dívida - Direito da compradora à restituição do sinal - Valor que integra o preço ajustado Arras de caráter confirmatório do negócio jurídico Retenção, pela vendedora, de 10% do montante pago pela compradora para fazer frente a despesas administrativas e de propaganda Incidência da Súmula nº 1 do TJSP Pedido de indenização pelo tempo de ocupação do imóvel não formulado na inicial Inadmissibilidade de apreciação em sede de apelação Juros de mora Incidência sobre o montante a ser restituído a ré após o trânsito em julgado e da intimação da autora para pagamento RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS, O DA AUTORA NA PARTE CONHECIDA. As quantias deverão ser corrigidas 12

13 fls. 588 monetariamente de cada desembolso e acrescidas de juros de mora a contar da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil. Por fim, verifica-se que os autores obtiveram êxito na totalidade de seus pedidos, devendo, assim, em observância ao princípio da causalidade, a ré ser condenada ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Quanto ao valor dos honorários advocatícios, houve condenação pecuniária da ré no caso dos autos, de modo que, com a devida vênia do entendimento do juízo a quo, deve o magistrado atender aos limites legais para a fixação da verba honorária, sendo que a fixação por equidade apenas deve incidir nas hipóteses do 4º do artigo 20 do Código de Processo Civil. doutrina: Com efeito, segundo ensinamentos da 3º: 22. Limites. Em se tratando de ação condenatória julgada procedente, o juiz fica adstrito aos limites legais, não podendo fixar os honorários em percentual inferior a 10% sobre o total da condenação, nem em percentual superior a 20% sobre a mesma base. (NERY JUNIOR, Nelson. Código de processo civil comentado e legislação extravagante/nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery. -13ª ed. rev.. ampl. e atual. São Paulo: Editora RT, 2013) Embora se admita a possibilidade de fixação da verba honorária abaixo do limite legal, tal hipótese apenas deve ocorrer em casos excepcionais em que o valor da condenação seja exorbitante e assim, a quantia relativa aos honorários não atenda aos critérios do artigo 20, 3º do Código de Processo Civil e importe o 13

14 fls. 589 enriquecimento sem causa do patrono da parte vencedora, o que não se deu no caso concreto. Portanto, os honorários de sucumbência devem ser fixados em 10% sobre o valor da condenação, observando-se os critérios do 3º do artigo 20 do Código de Processo Civil. Em face do exposto, pelo voto, Dá-se provimento ao recurso dos autores e Nega-se provimento ao recurso da ré. MARCIA DALLA DÉA BARONE Relatora 14