CONTRATO DE COMPRA E VENDA. 1. Referência legal do assunto. Arts. 481 a 532 do CC. 2. Conceito e características da compra e venda

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1 1 CONTRATO DE COMPRA E VENDA 1. Referência legal do assunto Arts. 481 a 532 do CC. 2. Conceito e características da compra e venda A compra e venda é o mais importante dos contratos e a origem de quase todo o direito das obrigações. O CC define a compra e venda como o contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro (art. 481). Filiou-se o nosso código aos sistemas alemão e romano, pois o texto do art. 481 ressalta o caráter obrigacional da compra e venda. O sistema francês, diferentemente, atribui caráter real ao contrato permitindo, assim, a transferência do domínio da coisa ao comprador. De acordo com o art do Código Napoleão, o contrato cria o vínculo obrigacional e, simultaneamente, transfere o domínio da coisa vendida (nudus consensus parit proprietatem). 3. Classificação da compra e venda a) Bilateral perfeito (sinalagmático) - Cria obrigações para ambas as partes. Se não existisse a reciprocidade de obrigações haveria uma doação ou uma dação em pagamento.

2 2 b) Oneroso Ambos os contratantes obtêm proveito, ao qual corresponde a um sacrifício. c) Comutativo (regra geral) Há equivalência aproximada das prestações e certeza quanto ao valor de ambas. Excepcionalmente, pode ser aleatório (emptio spei e emptio rei speratae). 3. Elementos essenciais da compra e venda São elementos essenciais da venda a existência do objeto (res), do preço (pretium) e do consenso (consensus). O contrato se torna perfeito com a combinação entre as partes do objeto da venda, do preço e das modalidades de pagamento. Esses elementos estão perfeitamente especificados no art. 482 do CC. a) Consentimento O contrato de compra e venda pressupõe a capacidade geral, devendo tanto o comprador como o vendedor ser capazes de fato ou, se incapazes, estar devidamente assistidos ou representados. Não tem sido exigido o requisito do consenso na compra e venda feita por incapazes, especialmente quando estes adquirem produtos no mercado de consumo para sua utilização pessoal. Em se tratando de ato dotado de ampla aceitação social, deve ser enquadrado na noção de ato-fato jurídico, que a lei encara como fato, sem levar em consideração a vontade, a intenção ou a consciência.

3 3 Em relação ao falido, embora tenha a capacidade geral, ele não pode alienar os seus bens, e mesmo a pessoa solvente não pode alienar bens arrestados, seqüestrados ou penhorados. A venda, sendo ato de disponibilidade, exige autorização do juiz quando o alienante é incapaz (arts , 1.747, IV e do CC). Finalmente, é bom observar que em alguns casos o contrato de compra e venda exige, além da capacidade negocial geral, uma legitimação específica. As principais hipóteses descritas na lei são: 1- Venda de bens de ascendente para descendente: Para evitar litígios na família exige-se, sob pena de anulação do negócio, que nesta hipótese de venda haja o consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge (CC, art. 496), a fim de evitar que a doação seja simulada em compra e venda. 2- Venda de bens confiados à guarda de tutores, curadores, testamenteiros e administradores: A lei veda, sob pena de nulidade, aos tutores, curadores, testamenteiros, administradores a aquisição dos bens confiados à sua guarda ou administração, estendendo tal proibição aos funcionários públicos, aos juízes, demais serventuários e auxiliares da Justiça e aos leiloeiros (CC, art. 497), a fim de evitar conluios ou fraudes. O legislador ressaltou ainda que essa proibição estende-se aos casos de cessão de crédito (CC, art. 497, parágrafo único). 3- Venda de parte ideal no condomínio indiviso:

4 4 Pendente o estado de indivisão, o condômino não pode vender a sua parte a estranho, se outro consorte a quiser tanto por tanto (art. 504). 4- Compra e venda entre os cônjuges: É vedada a compra e venda entre marido e mulher que tenha por objeto bem que integre a comunhão (CC, art. 499). Não pode o cônjuge sem a anuência do outro, exceto quando o regime do casamento é o da separação absoluta de bens, celebrar contrato de compra e venda que tenha por objeto imóvel de qualquer valor (art , I) b) Preço É determinado, em regra, pelo livre debate entre os contraentes, conforme as leis do mercado, sendo por isso denominado preço convencional. Mas, se não for desde logo determinado, deve ser ao menos determinável, mediante critérios objetivos estabelecidos pelos próprios contratantes. Não se admite a indeterminação absoluta do preço, deixando ao arbítrio do comprador a taxação do preço. Neste caso, o art. 489 do CC a declara nula por tratar-se de cláusula potestativa. O art. 486 do CC permite que se deixe a fixação do preço à taxa do mercado ou de bolsa, em certos e determinados lugares. Se a cotação variar no mesmo dia escolhido, tomar-se-á por base a média nessa data, caso as partes não tenham convencionado de forma diversa, por aplicação analógica do parágrafo único do art. 488 do CC. É possível, também, sua fixação em

5 5 função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação (art. 487). Permite a lei que a fixação do preço seja deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem designar outra pessoa (art. 485). Pode ser convencionada, ainda, a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, entendendo-se que, nesse caso, as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor, se não houver tabelamento oficial (art. 488). Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio. O preço deve ser pago em dinheiro, como prescreve o art. 481, in fine, do CC ou redutível a dinheiro, subentendendo-se válido o pagamento efetuado por meio de título de crédito, do qual conste o montante em dinheiro estipulado. Se for pago mediante a entrega de algum objeto, teremos contrato de troca ou permuta; se mediante prestação de serviços, o contrato será inominado. Quando o pagamento é estipulado parte em dinheiro e parte em outra espécie, a configuração do contrato como compra e venda ou como troca é definida pela predominância de uma ou de outra porcentagem. Se mais da metade do preço for paga em dinheiro, haverá compra e venda. Se, porém, a maior parte do preço for paga em espécie, a compra e venda se transmudará em permuta. O preço deve ser, também, sério e real, correspondente ao valor da coisa, e não vil ou fictício. Não se exige, contudo, exata correspondência entre o valor

6 6 real e o preço pago, pois muitas pessoas preferem negociar o bem por preço abaixo do valor real para vendê-lo rapidamente. O que não pode haver é erro, nem lesão (CC, arts. 138 e 157). c) Coisa A coisa, objeto do contrato de compra e venda, deve atender a determinados requisitos, quais sejam, os de existência, individualização e disponibilidade. 1- Existência da coisa: É nula a coisa inexistente. São suscetíveis de venda as coisas atuais e as futuras, corpóreas e incorpóreas (CC, art. 483). 2- Individualização da coisa: O objeto da compra e venda há de ser determinado, ou suscetível de determinação no momento da execução, pois o contrato gera uma obrigação de dar. A coisa pode ser, portanto, específica, quando o objeto que se vende é precisamente determinado, ou genérica, quando é feita alusão ao gênero das coisas ou à sua quantidade, sem especificá-las. Neste caso a determinação é feita por meio de comparação com a amostra, protótipo ou modelo exibido (CC, art. 484). Quando o contrato alude à quantidade da coisa, deve especificar o peso ou a medida. Não o fazendo, ou não sendo claro, prevalece o que determinem os usos e costumes do lugar em que deva ser cumprido, inclusive quanto a

7 7 pesos bruto e líquido, a embalagens e a critérios de medição, que nem sempre observam o sistema métrico decimal. 3- Disponibilidade da coisa: Disponível é a coisa dentro do comércio. Fora do comércio são aquelas insuscetíveis de apropriação (indisponibilidade natural) e as legalmente inalienáveis, sejam estas indisponíveis por força de lei (indisponibilidade legal) ou devido a cláusula de inalienabilidade colocada em doação ou testamento (indisponibilidade voluntária). São igualmente inalienáveis os valores e direitos da personalidade (art. 11), bem como os órgãos do corpo humano (CF, art. 199, 4º). A disponibilidade alcança a coisa litigiosa, como se extrai do art. 457 do CC, que impede o adquirente de demandar pela evicção se sabia da litigiosidade, quando adquiriu a coisa, pois assumiu voluntariamente o risco do alienante sucumbir. Por sua vez, o art. 42 do CPC confirma a possibilidade de ser alienada a coisa litigiosa. d) Observação sobre a forma do contrato de compra e venda A compra e venda não requer forma especial, embora possa esta ser exigida para a transferência da propriedade.

8 8 4. Efeitos da compra e venda Os efeitos do contrato de compra e venda são: 1- Gerar obrigações recíprocas para os contratantes (transferência do domínio e o pagamento do preço); Cabe sublinhar que o descumprimento da obrigação de transmitir o domínio mediante a tradição ou o registro caracteriza o inadimplemento, possibilitando a resolução do contrato do que é oriunda, com o retorno das partes ao statu quo ante, podendo o adquirente optar pelo ajuizamento da ação de obrigação de fazer prevista no art. 466-B do CPC ou pela ação de adjudicação compulsória, conforme o caso. 2- Acarretar a responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios e pela evicção 3- A responsabilidade do vendedor pelos riscos da coisa até a tradição dos bens móveis ou o registro dos imóveis (CC, art. 492). 4- Despesas com a escritura, registro e tradição, as quais ficarão, salvo disposição em contrário, a cargo do comprador, nas duas primeiras hipóteses, e do comprador na última, respectivamente (CC, art. 490). 5- Direito de reter a coisa ou o preço antes do pagamento do preço. Sendo a venda a crédito, pode o vendedor sobrestar a entrega, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, até obter dele caução de que pagará no tempo ajustado (CC, art. 495).

9 9 5. Vendas especiais 5.1. Venda mediante amostra Esta modalidade de compra e venda é permitida pelo CC no art A amostra é uma reprodução integral da coisa vendida, com suas qualidades e características. Neste caso o vendedor deve assegurar ter a coisa as qualidades que a elas correspondem Venda ad corpus e venda ad mensuram São modalidades de compra e venda aplicáveis apenas aos bens imóveis. A venda ad mensuram ocorre quando o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel, ou seja, quando se sabe o valor de cada unidade, de cada alqueire, hectare ou metro quadrado. Se se verifica, em posterior medição, que a área não corresponde às dimensões dadas, tem o comprador o direito de exigir sua complementação, a qual pode ser feita por meio da ação ex empto ou ex vendito. Já a venda ad corpus é realizada estipulando-se o preço tomando como parâmetro o imóvel como um todo, caracterizado por suas confrontações, não tendo nenhuma influência na fixação do preço as suas dimensões. Presume-se que o comprador adquiriu a área pelo conjunto que lhe foi mostrado e não em atenção à área declarada. A referência à metragem ou à extensão é meramente acidental. Não exige a lei, para que uma venda se caracterize como ad corpus, que o contrato o diga expressamente. O juiz, para decidir sobre sua natureza, se ad

10 10 mensuram ou ad corpus, deve apurar a real intenção das partes (CC, art. 112 e 113). 6. Cláusulas especiais da compra e venda 6.1. Introdução A compra e venda permite a inserção de cláusulas que os sujeitam a alguma modalidade de negócio jurídico (condição, termo ou encargo), ora procrastinando a transferência definitiva da propriedade, ora extinguindo o direito à propriedade resolúvel (propriedade não definitiva, que pode retornar ao titular anterior) do bem. A tais cláusulas dá-se o nome de cláusulas adjetas da compra e venda, uma vez que são elementos acidentais do negócio jurídico que modificam sua natureza. O CC disciplinou algumas espécies de pactos adjetos, mas nada impede que as partes convencionem outros, desde que respeitadas as normas cogentes Retrovenda (arts. 505 a 508 do CC) Por meio da cláusula de retrovenda, o vendedor tem o direito de reaver (recobrar) o bem imóvel alienado, restituindo o preço pago e as despesas feitas pelo comprador (incluindo-se aqui os melhoramentos feitos no imóvel), no prazo contratual fixado para o exercício do direito de retrato ou de resgate, que não pode exceder a três anos.

11 11 No passado, a aplicação da retrovenda visava suprir dificuldades econômicas passageiras do vendedor. Todavia, o compromisso de compra e venda substituiu-a com ampla vantagem, sepultando definitivamente a utilidade da retrovenda. Uma vez pactuada, a cláusula torna a propriedade resolúvel, vale dizer, exercido o direito, resolve-se o contrato, com reposição das partes ao statu quo ante. Por isso, a reintegração da propriedade ao patrimônio do vendedor não constitui, juridicamente, uma segunda compra e venda, mas efeito do contrato celebrado entre as partes. Orlando Gomes distingue o pacto de retrovenda do pactum de retro-venendo, não previsto em nosso ordenamento, pelo qual o vendedor assume a obrigação de comprar a coisa, cabendo então comprador exercer a pretensão. Cria-se uma situação inversa à da retrovenda. Nada impede que os contratantes firmem este pacto, exercitando a sua liberdade contratual e o princípio da autonomia de vontade. Pretendendo o vendedor exercitar o seu direito, deverá comunicar a sua intenção ao comprador, não se exigindo para tanto um ato formal. Transcorrido o prazo sem a prática do direito potestativo, o pacto perde seu efeito. Mas não basta ao vendedor a declaração de tempestividade. Deverá, ainda, dentro do prazo, atender às obrigações financeiras impostas pelo art. 505 do CC. Exercido o direito de resgate, ocorre a resolução da propriedade, devendo o vendedor reaver a coisa com os seus acréscimos e benfeitorias. O comprador se responsabiliza por eventuais deteriorações da coisa, ocorridas durante o prazo de retrato, ressalvado o seu desgaste natural. O comprador pode gravar

12 12 a coisa, oferendo-a em garantia, mas esta deve ser entregue livre e desembaraçada. O direito de resgate é intransmissível, não sendo suscetível de cessão por ato inter vivos, por ser personalíssimo do vendedor, mas passa a seus herdeiros ou legatários. Logo, o exercício da retrovenda é cessível e transmissível por ato causa mortis Venda a contento e venda sujeita a prova (arts. 509 a 512 do CC) A venda a contento (pactum displicentiae) é cláusula especial de compra e venda que somente possibilita que o contrato se torne perfeito e acabado com a manifestação expressa do comprador de que pretende ficar em definitivo com a coisa. Por ela, o comprador reserva-se o direito de rejeitar a coisa se não lhe aprouver, dependendo da sua exclusiva apreciação, sem que o vendedor possa opor-se ao desagrado manifestado. Justifica-se a espécie de compra e venda, notadamente, em relação aos negócios efetuados a distância, seja por correspondência ou via telefônica, quando o adquirente não entra em contato com o objeto. Também denominado ad gustum, o pacto deve ser firmado na conclusão da compra e venda e no instrumento contratual ou em documento à parte. Teoricamente o objeto da venda a contento pode ser a coisa móvel ou imóvel, embora a prática negocial se restrinja à primeira categoria. A venda a contento é uma cláusula condicional suspensiva, uma vez que o contrato somente se aperfeiçoará quando o comprador vier a se declarar

13 13 satisfeito, no prazo ajustado. Durante o período de vigência da cláusula condicional suspensiva, o adquirente terá os direitos equiparados aos do comodatário, ou seja, terá tão-somente a posse direta da coisa. O CC determina que o adquirente deverá manifestar o seu agrado pela coisa para que a venda seja considerada perfeita e acabada. Com isso, a ausência de previsão contratual de prazo para que o comprador se manifeste sobre a venda a contento não impede a aceitação tácita, que pode ser identificada por atos que apontem neste sentido, porém retira do silêncio do comprador qualquer efeito jurídico liberatório do vendedor. Um outro pacto que muito se aproxima da venda a contento é a venda sujeita a prova. A distinção entre uma figura e outra, reside no aspecto anímico do comprador. A venda a contento depende do gosto do comprador, o que é algo subjetivo. E a venda sujeita a prova, por sua vez, depende da qualidade da coisa alienada, o que é objetivamente considerado. Assim, na venda a contento basta que o comprador não se agrade da coisa para que ela seja devolvida ao vendedor. Já na venda sujeita a prova, igualmente submetida à cláusula condicional suspensiva, não pode o comprador pura e simplesmente se recusar a ficar com o bem. Deve ter um motivo justo, que é a diferença de qualidade. Na venda a contento não se recorre à perícia, uma vez que a apreciação do comprador é puramente subjetiva. Na venda sujeita a prova, discordando o vendedor das alegações do comprador, poderá ajuizar a ação própria e demonstrar a plena regularidade do objeto da compra e venda Preferência ou preempção (arts. 513 a 520 do CC)

14 14 No contrato de compra e venda de bem móvel ou imóvel, corpóreo ou não, podem as partes estipular o direito de preempção ou preferência do vendedor (beneficiário ou preferente), para a reaquisição da propriedade, em igualdade de condições com terceiro e em determinado prazo, caso o comprador (promitente) resolva vender ou dar em pagamento o objeto adquirido. O prazo para o exercício desse direito não poderá exceder a cento e oitenta dias, se móvel o bem, ou a dois anos, se imóvel (CC, art. 513, parágrafo único). Todavia, o direito de preferência caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes àquele em que o comprador tiver notificado o vendedor (CC, art. 516). O prazo, como se vê do próprio texto, é de decadência ou caducidade, não se suspendendo, nem se interrompe, mas só começa a fluir quando se der a comunicação do comprador ao vendedor. Instituto em favor do vendedor, não gera para o comprador algum direito, mas a obrigação de oferecer a coisa a quem lhe vendeu, caso pretenda revendê-la. O direito de prelação pode ser exercido ou não, comportando a faculdade de renúncia, que se efetiva de modo expresso ou tácito. O direito do vendedor, pois, não configura uma promessa de comprar. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só poderá ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas a quem ele toque perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita (CC, art. 517).

15 15 Para que o beneficiário faça valer o seu direito, dando-lhe efetividade, é necessário que, pelo menos, iguale a proposta existente quanto ao preço e modalidade de pagamento. O direito de preferência é personalíssimo, não podendo, em conseqüência, ser transmitido por ato inter vivos ou mortis causa. É neste sentido a disposição expressa do art O descumprimento da obrigação de dar preferência não provoca, na ordem jurídica, sempre a mesma reação. Quando o locador desconsidera o direito do locatário, este fica com duas opções: pleitear indenização por perdas e danos ou depositar a importância devida e requerer a adjudicação do imóvel. Na hipótese genérica do Código Civil, não há esta alternativa para o beneficiário, pois lhe cabe apenas o direito de ressarcimento por perdas e danos. Observa-se que os efeitos legais da violação do direito de preferência não são de molde a intimidar o promitente, nem ao terceiro de má-fé, que não será despojado da coisa adquirida. A venda, irregularmente celebrada, impõe apenas a obrigação de ressarcimento, que muitas vezes é inócua, pois nem sempre o beneficiário logra êxito na comprovação de perdas e danos Reserva de domínio (arts. 521 a 527 do CC) A cláusula de reserva de domínio é o dispositivo contratual que impede a transmissão da propriedade em favor do adquirente até o integral pagamento da coisa, subsistindo para o alienante durante esse período a propriedade resolúvel do bem.

16 16 Muito utilizada para a venda de coisas infungíveis, a cláusula de reserva de domínio (reservati dominii) viabiliza a transferência da propriedade da coisa tão-somente com o pagamento integral do bem. O CC preceitua que a reserva de domínio deve ser aplicada à venda de coisa móvel. Exige-se que a cláusula de reserva de domínio adote a forma escrita. E, para que ela tenha eficácia perante terceiros, faz-se necessário que o instrumento do contrato seja registrado no domicílio do comprador. O objetivo desse registro é obviar a que alguém, contratando de boa-fé com o comprador, relativamente ao objeto do contrato, venha a ser inquietado ou molestado pelo vendedor. A cláusula de reserva de domínio suspende, por um lado, a transferência definitiva do bem ao patrimônio do adquirente. Durante o período de vigência da cláusula, o comprador terá a posse da coisa. De outra sorte, a reserva de domínio é cláusula resolutiva do contrato, caso o pagamento das prestações não venha a se verificar. Nesse caso, o vendedor somente poderá constituir o comprador em mora mediante: protesto de título ou interpelação judicial. Uma vez constituído em mora, o alienante poderá: 1- Promover a ação de cobrança das prestações vencidas e eventuais perdas e danos; ou 2- Recuperar a posse da coisa vendida.

17 17 Se o vendedor preferir recuperar a posse do bem, ele poderá reter as importâncias que recebeu do comprador até o montante necessário para cobrir a depreciação que a coisa sofreu com o uso, além das despesas e outras verbas porventura devidas. Havendo saldo, o valor excedente será restituído ao adquirente. Porém o que faltar poderá ser dele cobrado. O adquirente responde pelos riscos da coisa a partir do momento em que a recebeu. De qualquer forma, protege-se o terceiro de boa-fé que adquire o bem Venda sobre documentos (arts. 529 a 532 do CC) Na venda sobre documentos o domínio da coisa não se transfere pela tradição, mas pela entrega do título representativo da coisa móvel. Para atender à exigência de agilidade inerente aos negócios, a revenda pode efetivar-se com o endosso da documentação que certifica a aquisição da coisa móvel. Oriunda do comércio marítimo, a venda sobre documentos agiliza a dinâmica contratual, possibilitando a conclusão do negócio jurídico sem que se tenha que proceder à análise da coisa. O vendedor pode entregar a mercadoria ao transportador ou depositá-la em armazéns, emitindo o título warrant, pelo qual o comprador pode retirá-la. Este, com a documentação em mãos, pode levantá-la, também, junto à alfândega, quando transportada de um país para outro. Encontrando-se os documentos regulares, o comprador é obrigado a pagar o preço pela coisa que lhe é vendida tão logo recebe o título que representa a

18 18 propriedade da res, sem poder reclamar sobre sua qualidade ou sobre a sua qualidade ou sobre o estado no qual ela se encontra. A tradição da coisa se perfaz pela simples entrega do título representativo de propriedade dela, assim como de outros documentos exigidos pela lei e pelos usos do tráfico Pacto de melhor comprador O pacto de melhor comprador é cláusula condicional resolutiva por meio da qual ocorre o desfazimento da compra e venda de bem imóvel, se um terceiro fizer proposta mais vantajosa para o vendedor (melhor preço ou garantia, pagamento à vista, etc.) O CC não prevê essa modalidade especial de compra e venda Pacto comissório O pacto comissório é clausula condicional resolutiva implícita em todos os contratos bilaterais, que estabelece a possibilidade de desfazimento do negócio, se não for pago o preço até a data fixada. O CC trata da matéria sob a epígrafe cláusula resolutiva.

19 19 7. Referências Carlos Roberto Gonçalves Direito Civil Brasileiro Vol. III 6ª. Edição Saraiva. Arnoldo Wald Direito Civil: Contratos em espécie 18ª. Edição Saraiva. Fábio Ulhoa Coelho Curso de Direito Civil: Contratos 3ª. Edição Saraiva.