MATERIAL DE APOIO CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA. Da Retrovenda

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1 MATERIAL DE APOIO 1 CURSO INTENSIVO IELF PROF.: PABLO STOLZE GAGLIANO 1. Pacto de Retrovenda Base legal: CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA Da Retrovenda Art O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. Art Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente. Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador. Art O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente. Art Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral. Também chamado de pactum de retrovendendo, consiste em uma cláusula especial do contrato de compra e venda, por meio da qual o vendedor reserva-se o direito de readquirir o imóvel vendido (observe que, na dicção legal, refere-se o pacto a bens imóveis), dentro do prazo máximo de três anos, mediante a devolução do preço e despesas do comprador (inclusive benfeitorias necessárias). Trata-se de uma cláusula pouco comum, pois acaba por gerar insegurança jurídica ao comprador da coisa, que fica sujeito ao direito potestativo de resgate do vendedor. Observe-se ainda que a lei confere ao vendedor direito ao deposito judicial, na forma do art Um outro ponto importante na preparação para concurso é que este direito de resgate é passível de transmissão, podendo ser exercido contra o terceiro que adquiriu a coisa nessas circunstâncias (com o pacto de retrovenda). Para que gere efeitos erga omnes, a cláusula deverá, por óbvio, ser registrada no Cartório de Imóveis. Caso contrário, produzirá efeitos apenas entre as próprias partes.

2 2. Venda a Contento e Venda Sujeita a Prova 2 Base Legal: Subseção II Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova Art A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado. Art Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina. Art Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la. Art Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável. Trata-se aqui de um interessante pacto, que subordina a concretização do negócio ao gosto do comprador ou ao atendimento das qualidades asseguradas pelo vendedor. No primeiro caso (venda a contento ou ad gustum ), entende-se que a compra e venda está subordinada a uma condição suspensiva (a vontade do comprador), e não se considerará perfeita enquanto não manifestar o seu agrado. Tal cláusula é comum em venda de bebidas ou certos tipos de alimentos. OBS embora tenha caráter potestativo, a própria lei admite como sendo lícita cláusula desta natureza, excepcionando, assim, a regra do art. 122 do Código Civil. Note-se, ainda, que a lei não estabeleceu prazo para a manifestação do comprador, ficando a critério das próprias partes, no contrato. Já a segunda modalidade prevista em lei é a cláusula de venda sujeita a prova, caso em que o negócio somente estará perfeito, quando o comprador verificar, experimentar, a coisa, observando o atendimento das especificações de qualidade feitas pelo vendedor. Trata-se, em nosso sentir, de uma aferição mais objetiva e técnica do que aquela prevista na venda ad gustum, tendo também natureza suspensiva, na mesma linha antes vista.

3 3. Cláusula de Preempção ou Preferência 3 Base legal: Subseção III Da Preempção ou Preferência Art A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. Art O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa. Art Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado. Art Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor. Art Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita. Art Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé. Art Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa. Art O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros. No dizer do Des. Carlos Gonçalves, citando Eduardo Espínola, preempção ou preferência é o pacto, adjeto à compra e venda, pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a fornecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender futuramente vendê-la ou dá-la em pagamento, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições. É, em outras palavras, o direito atribuído ao vendedor de se substituir ao terceiro nos mesmos termos e condições em que este iria adquirir a coisa. Trata-se, pois, de uma cláusula que garante um direito de natureza pessoal, impondo ao infrator o direito de pagar ao vendedor perdas e danos. Além disso, é um pacto personalíssimo, ou seja, não poderá ser transmitido por ato inter vivos ou mortis causa. Os prazos para o exercício deste direito estão previstos no art. 516 do Código Civil.

4 Cumpre observar ainda que a lei admite também o direito legal de preferência, denominado retrocessão, instituto estudado pelo Direito Administrativo, para o caso de o Poder Público não dar ao imóvel a finalidade pública a que se propôs (art. 519). Dica: sobre este ponto, sugerimos que se consulte a obra de Direito Administrativo do Prof. Celso Antonio Bandeira de Mello, Ed. Malheiros. Há, aliás, ampla discussão, a respeito da natureza da retrocessão, havendo autores que admitem o seu caráter real, e não pessoal, conforme se poderá verificar na análise da referida obra. No Código Civil, entretanto, a natureza do instituto é pessoal ou obrigacional Venda com Reserva de Domínio Base Legal: Subseção IV Da Venda com Reserva de Domínio Art Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. Art A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros. Art Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé. Art A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue. Art O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial. Art Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida. Art Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual. Art Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato. Na venda com reserva de domínio, como se pode observar da dicção do art. 521, o vendedor reserva para si a propriedade da coisa móvel vendida, até que o preço seja integralmente pago, o que nos permite concluir tratar-se de um pacto com finalidade de resguardar direito do vendedor. No CPC, a matéria é tratada nos arts e 1072.

5 A caracterização perfeita da coisa móvel é indispensável para a validade da reserva, a teor do art Interessante mencionar (e este é um ponto que bem poderia ser exigido em um concurso) que, posto a propriedade esteja em mãos do vendedor, o art. 524, subvertendo a clássica regra do res perit domino, dispõe que pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue, ou seja, de quando passou a exercer posse sobre a mesma. Essa modalidade de venda opera-se como se fosse uma condição suspensiva, pois, a venda somente se reputará perfeita e acabada quando o preço for integralmente pago. OBS: não confundir a venda com reserva de domínio simples cláusula de contrato de compra e venda - com a alienação fiduciária em garantia, instituto de origem contratual inserido no âmbito da atividade financeira, com eficácia real em face dos estipulantes (fiduciante e fiduciário). Finalmente, observe que a venda com reserva de domínio deverá ser estipulada por escrito e deverá ser registrada no domicilio do comprador, para gerar efeitos contra terceiros (art. 522) Venda Sobre Documentos Base Legal: Subseção V Da Venda Sobre Documentos Art Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado. Art Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos. Art Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa. Art Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde. Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador. Muito interessante a venda sobre documentos, pacto previsto no NCC, e que admite a substituição da tradição da coisa pelo seu título representativo ou outros documentos, admitindo-se até mesmo o costume (em caso de silêncio do contrato).

6 Tal cláusula irá, sem dúvida, facilitar venda de produtos em grande quantidade, quando as partes se situarem em locais distantes uma da outra. Operacionaliza-se, pois uma prática negocial de crédito documentado, com a garantia de que a transferência do documento traduzirá a entrega da própria coisa. Desnecessário notar, outrossim, que mais do que qualquer outra cláusula, a boa-fé objetiva deverá ser devidamente observada, para que não haja lesão a direitos, especialmente em se considerando que a entrega não é da coisa em si, mas sim de outro elemento que a substitui. Este pacto, sem dúvida, terá grande aplicação em comércio de larga escala, entre partes sediadas em cidades distantes, inclusive no âmbito do comércio internacional. OBS. FINAL: O NCC não previu o pacto de melhor comprador, admitido pelo CC de Por este pacto, as partes estipulariam que a compra e venda seria desfeita, se outro comprador apresentasse preço ou condição melhor (ver art. 1158). Outra cláusula interessante, admitida na doutrina e jurisprudência, é citada por Venosa: venda mediante poupança. Neste caso, o comprador pactua a aquisição do bem em prestações e somente vem a recebê-lo após completar o pagamento do preço (Ex. Baú da Felicidade). Bibliografia Consultada e Sugerida para Estudo: 1. GAGLIANO, Pablo Stolze e PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil, Saraiva (volume 4 tomos I e II); 2. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, Saraiva (volume 3); 3. VENOSA, Silvio. Direito Civil Contratos em Espécie, Atlas (volume 3); 4. Novo Código Civil Comentado, Saraiva, ver comentários dos correspondentes artigos, de autoria de Jones Figueirêdo Alves. 6 E lembre-se do mais IMPORTANTE: com FÉ tudo é possível! Acredite. Um abraço carinhoso! Pablo. Nosso contato:

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