SEGREGAÇÃO E O MERCADO IMOBILIÁRIO: O CASO DOS CONDOMÍNIOS FECHADOS VERTICAIS

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1 SEGREGAÇÃO E O MERCADO IMOBILIÁRIO: O CASO DOS CONDOMÍNIOS FECHADOS VERTICAIS Cintia Pereira dos Santos Aluna do Programa de Pós-Graduação em Geografia da Universidade Estadual Paulista Júlio Mesquita Filho UNESP/Presidente Prudente - SP, bolsista FAPESP. Endereço Eletrônico: cintiapsgeo@gmail.com INTRODUÇÃO O presente trabalho tem como objetivo fazer uma análise do processo de segregação socioespacial referente aos seus desdobramentos no espaço urbano, sobretudo no que se refere à questão habitacional. Neste contexto daremos maior ênfase á conformação e construção de condomínios fechados verticais, marcas inegáveis na cidade contemporânea, que fortalece a diferenciação residencial, (re) produzindo espacialmente a segmentação social. A segmentação social é um traço característico das cidades, ou seja, a fragmentação socioespacial que é senão, um agravamento das desigualdades sociais, configura uma cidade dividida e segmentada, dentre os mais ricos aos mais pobres. Diante disto, acrescentamos a conflitualidade, observada nas cidades contemporâneas, como mais um elemento explicativo do processo em análise, que além de compor esta morfologia de separação entre os segmentos pelo elemento locacional de residência, destacam-se, também, elementos subjetivos que não apenas separam, mas que impõem constrangimentos simbólicos definidos no tempo e espaço, onde a ocorrência do medo desde os anos de 1980, Caldeira (2000), aliada a práticas do setor imobiliário, de construir imóveis que sejam capazes de satisfazer os desejos de seus consumidores, que constrói uma cidade segregada e desagregada. É neste sentido, que pretendemos enfocar a marca da atualidade vivida nas cidades, a segregação residencial que conforma não apenas um jeito de morar, ou o local da mordia, mas que, tem criado espaços relacionais distintos. Diferentemente de uma cidade onde todos se encontram, acreditamos vivenciar um momento da atualidade onde as relações sociais são amplamente diferenciadas, extremamente direcionadas e recriadas, muitas vezes, em novos conteúdos. 1

2 FRAGMENTAÇÃO E SEGREGAÇÃO SOCIOESPACIAL E SEUS SENTIDOS A aplicação do conceito de segregação desde a sua origem na Escola de Ecologia Humana em Chicago tem sido utilizada para explicar múltiplos fenômenos (Vasconcelos, 2004), dentre eles, aplicar em suas análises os conceitos de natureza biológica para os fenômenos sociais e urbanos. Neste sentido, desde os primeiros trabalhos desenvolvidos até a atualidade, com a contribuição de vários autores de nacionalidades e, de diferentes campos do conhecimento em especial da Ciência Geográfica, a aplicação do conceito de segregação socioespacial revelou novos conteúdos ao entendimento dos processos concernentes ao espaço urbano e aos fenômenos que nela se registram. Com igual contribuição, Corrêa (2005), analisa os diversos fatores e determinantes relacionados ao processo de segregação, relacionado às questões residenciais, vinculados especialmente aos diferentes grupos sociais e sua reprodução. Tais determinantes que, tendem a homogeneidade, ou seja, ao distanciamento em relação ao diferente, que se concretiza espacialmente no urbano, Trata-se, portanto, de um processo que caracteriza a cidade, e não apenas a cidade capitalista, ainda que sob a égide do capitalismo a segregação assume novas dimensões espaciais (Corrêa, 2005, p. 61, grifo nosso). Deste ponto de vista analisamos os processos de segregação socioespacial referente aos empreendimentos verticais, que no Brasil, são prioritários à moradia (SOUZA, 1989), que num intervalo de tempo relativamente rápido foi se tornando um tipo de habitação diferencial e exclusiva para determinados grupos sociais, seguidas de algumas variáveis, tais como: status econômico, a composição familiar, a distribuição dos meios de consumo coletivos na produção do espaço urbano, a localização, bem como outros elementos da dinâmica de estruturação urbana contemporânea enfatizados por Carlos (2001).Neste sentido, residir em um apartamento propicia status, na medida em que a construção simbólica deste estilo de morar causa diferenças sociais e [...] meios para a afirmação de distância [...] (CALDEIRA, 2000, p. 259). Na atualidade o processo de verticalização, isto é, a constituição de condomínios fechados verticais está acompanhado de um movimento de fragmentação, isto é, associada à criação de territórios desagregados, não homogêneos, que em certo sentido contribuem com 2

3 a divisão espacial, estabelecendo ao mesmo tempo, relações de proximidade entre pobres e ricos, em espaços e que são cotidianamente disputados (SCHAPIRA (2001). Estas relações são assimétricas entre as partes da cidade, e os grupos envolvidos, pois possuem características que agravam diferenças sociais e, permitem constituir morfologicamente uma cidade dual, que por um lado é, [...] acompanhada por uma crescente fragmentação do espaço, que se materializa na diminuição das áreas de transição e de convívio entre distintas camadas socioeconômicas da população. Ao mesmo tempo em que a distância em quilômetros entre ricos e pobres diminui, a distância socioeconômicas aumenta, e as barreiras que impedem o convívio entre as distintas classes tornam-se onipresentes nos shopping centers, condomínios fechados e fortificados, nas áreas de lazer exclusivas para um determinado grupo (BOTELHO, 2007, p. 15). Estudiosa sobre os processos de fragmentação socioespacial em países latinoamericanos Shapira (2001) nos adverte que a fragmentação socioespacial é o resultado de um agravamento das desigualdades sociais, ligados ao aumento da pobreza e da brutal pauperização dos segmentos de baixa renda. Isto resultou numa demarcação territorial exacerbada com o reagrupamento de bairros privados pelas classes média e alta, tendo como enfoque o perigo e a insegurança observados a partir dos anos de Para Shapira (2001), vivemos na contemporaneidade as consequências de um processo acelerado de crescimento formado nos anos de 1980, no qual as economias reajustadas às mudanças globais de reestruturação do trabalho implicaram no desemprego, na pobreza, na marginalidade, e nos subempregos, aliados a um urbanismo planificado que [...] acentúan la fragmentación del territorio, porque las inverciones atuales corresponden ante todo a lógicas que se incriben en un perímetro de la concesión y de sus redes consolidadas [...] (SHAPIRA, 2001, p. 39). Neste sentido, a fragmentação socioespacial combinada aos processos de segregação tem alterado as relações e as dinâmicas socioespaciais, numa articulação que separa os segmentos sociais, desde fatores locacionais de residência aos modos de vida, aos novos hábitos e padrões normativos de viver a cidade. Sendo assim, a vida na cidade tem sido extremamente segmentada e segregada, do ponto de vista de seus usos, experiências e vivências. 3

4 E é neste sentido que nos atentamos mais aos conteúdos destas dinâmicas espaciais do que apenas a correlacionar estes fatos e/ou apenas descrevê-los, mas para isto o, [...] trabalho intelectual, preocupado com a interpretação do mundo não produz sua transformação, mas é um passo importante na desmistificação ou na descoberta do sentido das representações que permeiam a vida cotidiana no mundo moderno com seus modelos de felicidade e bem-estar [...] (CARLOS, 2001, p. 62). As formas de morar desde os anos de 1980 tornaram-se significativamente diferenciadas, Caldeira (2000), do ponto de vista das modificações de comportamento e das novas formas de habitat urbano, que no tempo-espaço, mesclam-se e se confrontam entre os diferentes segmentos sociais. São processos que ao longo do tempo e das configurações espaciais, criaram e desenvolveram-se com outras características, sejam estas - simbólicas e/ou materiais - diferenças, divisões, e separações entre os diversos segmentos. É o que Caldeira (2000, p. 09) nos esclarece: (...) elas estabelecem diferenças, impõem divisões e distâncias, constroem separações, multiplicam regras de evitação e exclusão e restringem os movimentos (...). A combinação do medo e da violência, associados a outros processos de mudanças sociais nas cidades contemporâneas, adquiriram novas formas de segregação espacial e discriminação social, que é o que Caldeira (2000, p. 09) denomina de enclaves fortificados. O crescimento do crime violento desde meados dos anos de 1980 criou uma (...) série de novas estratégias de proteção e reação, dentre as quais a construção dos muros é a mais emblemática (...). No Brasil, as leituras geográficas nos apontam que a segregação existente deriva, principalmente, de processos socioeconômicos, bem como da atuação dos diversos agentes na produção do espaço urbano, tais como, proprietários, incorporadoras, construtoras, imobiliárias, o Estado e os segmentos sociais com diferentes níveis de renda ou mesmo sem renda. Sendo assim, o chamado mercado imobiliário e as instâncias estatais têm produzido imóveis, principalmente os empreendimentos imobiliários verticais que, apoiados nas lógicas do marketing, das propagandas e publicidade, promovem a produção de certos tipos de moradia que satisfaçam desejos e necessidades dos novos moradores. 4

5 Nesta conformação espacial, dão se dualidades e complexidades dos usos da cidade, de recursos direcionados, de conflitos simbólicos e estratégicos. Assumem-se, portanto, posturas de consumo atreladas aos fatores diferenciados que variam em seus desejos, preferências e exclusividades, posturas que fragmentam e segregam os espaços relacionais e socioespaciais. Numa leitura voltada ao marketing, e ao consumo direcionado a determinados segmentos, Kotler e Armstrong (2007, s/p) enfatizam que, Os mercados consistem em compradores e os compradores diferem uns dos outros de uma ou mais maneiras. Eles podem deferir em seus desejos, recursos, localidades, atitudes e práticas de compra. Por meio da segmentação, as empresas dividem mercados grandes e heterogêneos em segmentos menores, que podem ser atingidos de maneira mais eficiente e efetiva com produtos e serviços que atendam as suas necessidades singulares. Assim sendo, a postura adotada para o mercado é extremamente direcionada, incisiva e direcionada a classes que tem poder aquisitivo a consumir seus produtos, principalmente os apartamentos extremamente diferenciados, denominado de nichos de mercado imobiliário. De um modo crítico Lefebvre (1991), portanto, reage ao nos esclarecer que na sociedade atual, os consumos são dirigidos e, os objetivos direcionam-se a plena satisfação, muito além das demandas básicas dos indivíduos. O fim, o objetivo, a legitimação oficial dessa sociedade é a satisfação. Nossas necessidades conhecidas, estipuladas são ou serão satisfeitas. Em que consiste a satisfação? Em uma saturação tão rápida quanto possível (quanto às necessidades que podem ser pagas). A necessidade se compara a um vazio, mas bem definido, um oco bem delimitado. O consumo e o consumidor enchem esse vazio, ocupam esse oco. É a saturação. Logo que atingida, a satisfação é solicitada pelos mesmos dispositivos que engendram a saturação. Para que a necessidade se torne rentável, é estimulada de novo, mas de maneira um pouquinho diferente. As necessidades oscilam entre a satisfação e a insatisfação, provocadas pelas mesmas manipulações. Desse modo, o consumo organizado não divide apenas os objetos mas a satisfação criada pelos objetos. O jogo em torno das motivações as desmente e destrói, na própria medida em que pode agir sobre elas. Mas nem por isso confessa a regra desse jogo (LEFEBVRE, 1991, p. 89). O MERCADO IMOBILIÁRIO: AS NOVAS NECESSIDADES 5

6 O mercado imobiliário cria estratégias e proporciona dinâmicas diferenciadas de períodos em períodos, que para a construção de moradias não sejam realizadas livremente, sem intenções, por isso e, essencialmente por isso, que a habitação é uma mercadoria essencial aos indivíduos. Para Botelho (2007, p. 46), o setor imobiliário seria constituído, [...] por três subsetores: as da indústria da construção civil, ligadas à construção de edifícios e obras de engenharia civil; as da atividade produtora de materiais de construção; e aquelas ligadas ao terciário, tais como atividades imobiliárias (loteamento, compra, venda e locação, etc.) e as atividades de manutenção predial. Podemos verificar que o mercado imobiliário, em especial o de construção dos condomínios fechados verticais, caminha para a conformação de nichos de mercado. A exemplo disso temos o fator da boa localização, que além de ser considerada como principal fator para a compra de determinado imóvel, gera oportunidade de agregar a ele outros elementos, objetivos e subjetivos, que caracterizam no tempo presente os novos produtos imobiliários. Haja vista que, não basta apenas lançar um imóvel, há que se utilizar de estratégias de marketing voltadas a determinados segmentos, isso porque não se trata apenas de adquirir um local de moradia, mas se trata de consumir um modo de vida socialmente valorizado. Desta forma, faz diferença itens como lazer, conforto, comodidade, segurança, decorrente do discurso sobre a violência urbana que é transposto das metrópoles para as outras cidades de uma forma desencaixada, pois, trata-se de cidades cujos conteúdos são diferentes, portanto, os elementos como a violência não acontecem, nem são gerados num mesmo ideário. Além disso, outros elementos são utilizados como exclusividade, convivência entre os seus iguais, uma vista privilegiada, espaço interno diferenciado, área externa, etc. Neste sentido, mesmo com todos os atrativos com uma ótima localização residencial na cidade, as incorporadoras e construtoras apostam em alternativas cada vez mais emblemáticas, que tornam o apartamento mais atrativo a determinado público-alvo. Sendo assim, estas novas características nos permitem afirmar um novo tipo de habitação, uma nova forma de distinção, que é direcionada para determinados grupos que possuem uma faixa de renda que busca exclusividade, conforto, segurança, tecnologia, além é claro da diferenciação espacial privilegiada dos demais grupos sociais. 6

7 CONSIDERAÇÕES FINAIS Assim sendo, destacamos que as práticas do setor imobiliário, além de empresas vinculadas ao marketing, propagandas e publicidade e que tem como foco a venda de imóveis, em especial, os apartamentos configuram novos conteúdos a morfologia urbana, ou seja, encontramos nas cidades relações socioespaciais cada vez mais complexificadas. A complexidade apresentada nas cidades da atualidade, não configuram apenas a fragmentação entre os grupos mais ricos aos mais pobres, mas da mudança das relações de convivência e das interações sociais. As mudanças dos padrões habitacionais têm caracterizado uma cidade fragmentada em relação aos seus usos e de suas relações sociais, pois cria por meio do Estado; incorporadoras; construtoras, dentre outros, espaços de melhor infraestrutura e serviços do que em outros, vinculados a espaços de moradias exclusivas, que restringem seus usos e acessos. Neste sentido, enfatizamos o processo de segregação socioespacial que caracteriza uma cidade que impõe constrangimentos não apenas ao modo de morar, mas aos lugares e imposições de comportamento nos espaços públicos e/ou privados de circulação. Cada vez mais, observamos os desejos sendo transformados em necessidades, estes por sinal, construídos através das propagandas e publicidade vinculadas às reais necessidades, desde o morar até de condições básicas a existência. Sendo assim, acreditamos ser este um caminho reflexivo sobre as novas relações espaciais vividas nas diferentes cidades e seus conteúdos, tão diferenciadas e segmentadas a satisfazer às necessidades de alguns grupos que formulam táticas e estratégias de segregação a outros segmentos de renda inferior. BIBLIOGRAFIA BOTELHO, Adriano. O Urbano em Fragmentos: a produção do espaço e da moradia pelas práticas do setor imobiliário. São Paulo: Annablume: FAPESP,

8 CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de Muros: crime, segregação e cidadania em São Paulo. São Paulo: Edusp, CORRÊA, Roberto Lobato. O Espaço Urbano. São Paulo: Ática, DAMIANI, Amélia Luisa; CARLOS, Ana Fani Alessandri; SEABRA, Odette Carvalho de Lima. O Espaço no Fim de Século: a nova raridade. São Paulo: Contexto, LEFEBVRE, Henri. A Vida Cotidiana no Mundo Moderno. São Paulo: Ática, SHAPIRA, Marie- France Prévôt. Fragmentácion Espacial y Social: Conceptos y Realidades. Perfiles Latinoamericanos, diciembre, nº 019. Faculdat Latinoamericana de Ciencias Sociales. Distrito Feral: México, p , SOUZA, Maria Adélia Aparecida de. A Identidade da Metrópole: a verticalização em São Paulo. (Doutorado em Geografia) São Paulo: Universidade de São Paulo, VASCONCELOS, Pedro Almeida. A Aplicação do Conceito de Segregação Residencial ao Contexto Brasileiro na Longa Duração. Cidades. Presidente Prudente, v. 1, nº1, p , KOTLER, Philip; ARMSTRONG, Gary. Princípios de Marketing. Prentice Hall Brasil