NOTAS ACERCA DA RECENTE INSERÇÃO DAS INCORPORADORAS GOLDFARB/PDG E MRV EM PRESIDENTE PUDENTE/SP. 1

Transcrição

1 NOTAS ACERCA DA RECENTE INSERÇÃO DAS INCORPORADORAS GOLDFARB/PDG E MRV EM PRESIDENTE PUDENTE/SP. 1 Marlon Altavini de Abreu. marlon_altavini@hotmail.com. Graduando em Geografia. FCT/UNESP. Bolsista FAPESP Thiago Barbosa Figueiredo Vilas Boas. thi.vb@hotmail.com. Graduando em Geografia. FCT/UNESP Resumo O presente trabalho analisa a dinâmica imobiliária recente verificada na cidade de Presidente Prudente, em particular a expansão e inserção de novos agentes responsáveis pela produção do espaço urbano, considerando as transformações recentes no setor imobiliário em sua articulação com a estrutura de acumulação financeira. Neste sentido buscamos caracterizar as estratégias espaciais e a composição organizacional das incorporadoras Goldfarb/PDG e MRV em atuação na cidade desde o ano de Para tanto foram realizadas entrevistas com os responsáveis por estes empreendimentos além da coleta de material empírico presente nos relatórios econômicos entregue por estas empresas junto à comissão de valores imobiliários. São destacados, portanto, dois processos simultâneos: o primeiro, na escala da rede urbana, que faz referência ao novo padrão de expansão das incorporadoras e, o segundo, presente na ação destas incorporadoras em escala local. Palavras - chave: Mercado Imobiliário, Capital Financeiro, Produção do Espaço Urbano INTRODUÇÃO O trabalho que ora apresentamos é produto de um conjunto ainda incipiente de reflexões provenientes da percepção do movimento que toma a dinâmica imobiliária no Brasil, em articulação com as formas de acumulação financeira em sua expressão na cidade. Neste sentido, partimos da constatação inicial das redefinições que atuam na organização do setor imobiliário, na particularidade das estratégias de valorização e comercialização da terra urbana, em um movimento que demarca o estreitamento das relações entre o processo imobiliário e o capital financeiro, refazendo as bases de interpretação da composição deste capital. Percebemos que esta dinâmica responde às relações intrinsecamente associadas ao modo de produção capitalista e as transformações econômicas, sociais e políticas que acompanham a estruturação do espaço em um estado oscilante entre as rupturas e continuidades das formas produzidas no passado, que chegam aos nossos dias, ampliando os desafios, questões e perspectivas aos estudos da urbanização brasileira. 1 Eixo Temático: Geografia Urbana

2 E destas evidencias que tomamos como eixo delineador ao aporte teórico, nas análises empreendidas, a ênfase às ações especificas do setor imobiliário, elegendo como principais sujeitos de sua organização os agentes incorporadores. O privilégio conferido a este agente, não desconsidera a existência de agentes diversos, responsáveis pela produção do espaço urbano. Contudo sua centralidade e hegemonia nas ações mercadológicas, responsáveis pela estruturação do espaço intra-urbano atrela um significado expressivo às estratégias de transformação e seletividade dos usos e do acesso do solo urbano. O entendimento destes agentes incorporadores está vinculado à compreensão da relação econômica característica da fração do capital que atua na mudança do uso do solo - que cria e captura rendas fundiárias - visando à maximização do lucro, dirigindo investimentos ao ambiente construído, consolidando padrões de ocupação e produzindo novos espaços. Neste trabalho levantaremos uma breve discussão sobre o insersão de empresas do setor imobiliario e de construção cívil no mundo acionario, trazendo algumas consequências da vinda de grandes imcorporadoras (PDG e MRV) para a cidade de Presidente Prudente. Através de entrevistas com os representantes de tais empresas na cidade, buscamos entender suas motivações, assim como planos para o municipio, bem como mensurar o quanto as grandes incorporadoras são agentes construtores do espaço urbano da cidade. ARTICULAÇÃO SETOR IMOBILIÁRIO E CAPITAL FINANCEIRO A presente seção versa sobre as mudanças recentes percebidas no setor imobiliário em seu movimento de expansão, tomando como pressupostos a interpenetração do processo imobiliário e o capital financeiro. Ao tratar da fração do capital compreendida pelos processos imobiliários são indispensáveis a consideração de elementos e variáveis estruturantes que atuam junto à imobilização de recursos e fomentam as estratégias de criação e absorção da renda fundiária nas cidades, seja na diversificação dos empreendimentos imobiliários e/ou na alteração dos usos do solo e da acessibilidade urbana. O capital imobiliário comanda importante circuito de acumulação de capital, em que os processos de valorização atuam através da apropriação de diversos tipos de renda urbana, derivados da produção e da circulação do ativo imobiliário (exploração via venda, locação ou arrendamento). Além disso, em sua composição reconhecemos uma complexa articulação de diferentes agentes que atuam, de forma complementar, nos diferentes períodos da produção. (Paiva, 2007, p.139).

3 A diversidade de agentes econômicos atuando no circuito imobiliário mostra que a acumulação de capital ocorre com base na existência de ciclos autônomos de capitais especializados, cujas condições de valorização são diferentes, dada pelas funções específicas que cada capital desempenha no circuito imobiliário (produção, circulação e crédito). Portanto, são capitais individuais que se apropriam de formas distintas de rendas ao longo do ciclo de produção do ambiente construído e de reprodução do capital imobiliário. Paiva (2007, p. 139) Além disto, a crise econômica recentes acabou por revelar mudanças na estrutura econômica mundial com o estreitamento das relações entre o processo imobiliário e o capital financeiro, refazendo as bases de interpretação da composição deste capital. As considerações iniciais que perfazem os caminhos para a construção do olhar sob as mudanças vigentes na organização e composição do setor imobiliário deslocam-se exatamente ao reconhecimento das relações indissociáveis entre os elementos próprios da composição deste capital e o modo tal como se estrutura o capitalismo contemporâneo. Isto porque, as transformações em curso na dinâmica de acumulação capitalista, sob o comando do sistema financeiro global, impõem novas estratégias de valorização, ao mesmo uma vez que a esfera financeira alça relativa autonomia em relação à produção e a capacidade de intervenção das autoridades monetárias. Neste contexto, observa-se a emergência de novos players (fundos mútuos, fundos de pensão, etc.) atuando no mercado de ativos imobiliários, com grande poder de comandar processos especulativos (market maker) dada a capacidade de agrupar e controlar grandes fluxos de capitais. (Paiva, 2007, p.133) A constituição deste cenário integra as relações entre o processo imobiliário e o capital financeiro, que passam a interagir de maneira sistêmica para potencializar a reprodução do capital. (Paiva 2007 p. 3). Esta integração amplifica as formas de circulação de bens imobilizados e com baixa liquidez, tornando-o negociável e com alta liquidez para os investidores, criando mecanismos para aumentar a volatibilidade dos preços dos imóveis por meio da atividade especulativa. A inserção destes novos instrumentos possibilita a obtenção de formas renovadas de captação de recursos, oriundos dos Fundos de Investimento Imobiliário, os Certificados de Recebíveis Imobiliários. Volochko (2008, p. 70), aponta para estes novos instrumentos e seu impacto sob a capacidade construtiva das empresas.

4 (...) a abertura de capital aumenta a estrutura de capital da empresa voltada principalmente para a incorporação de novos terrenos, enquanto para o processo de construção dos edifícios as empresas buscam financiamentos mais baratos junto ao Sistema Financeiro da Habitação (mais uma vez o Estado!). Tais empréstimos do SFH, que chegam a significar um financiamento de até setenta por cento da obra, aumentam diante da elevação da base de capital e conseqüente elevação da capacidade de endividamento propiciada na abertura, fornecendo os recursos necessários para incrementar o capital de giro da empresa e permitir a continuidade das construções. (Volochko, 2008, p. 70) Nesta concepção, é necessário considerar a articulação orgânica entre o sistema financeiro, os grandes investidores institucionais, o setor imobiliário (especialmente o incorporador imobiliário que sustenta o capital mercantil imobiliário) e também o Estado. (Paiva, 2007, p. 140). É desta perspectiva que emerge o conceito de capital financeiro imobiliário. A base para a compreensão deste capital desloca-se para o processo de securitização de ativos imobiliários, que tem sua composição oriunda destas combinações entre o capital financeiro e o capital imobiliário. Fomenta-se, assim, a criação de um ativo físico, de baixa liquidez e elevado custo de transação, que adquire a característica de um ativo financeiro com elevada liquidez, especialmente quando a securitização ocorre em países com mercados secundários organizados e profundos. (Paiva, 2008, p.140) Com efeito, o processo de securitização ao conferir liquidez aos direitos de propriedade sobre o estoque de capital físico promoveu uma ampliação das oportunidades para os investidores do mercado imobiliário, uma vez que os mesmos poderão exercer sua função especulativa não somente com a propriedade fundiária e imobiliária, mas também com os direitos de propriedade. (Paiva, 2008, p.140) Em síntese, verificamos no período presente o surgimento de formas e estratégias renovadas, despendidas pelo capital imobiliário em seu circuito de valorização. O setor imobiliário surge como instância singular em tal processo de valorização, alvo de investimentos realizado por grandes investidores institucionais e por instituições financeiras, bancárias e não-bancárias. A constituição deste cenário resulta, portanto, da incessante necessidade de renovação das estratégias de acumulação e acompanha as inovações financeiras por meio de novos instrumentos e novas formas de atuação do capital imobiliário, reduzindo as barreiras para os

5 investimentos em ativos imobiliários e promovendo a potencialização dos lucros oriundos do mercado imobiliário. INCORPORADORAS GOLDFARB/PDG E MRV: COMPOSIÇÃO ORGANIZACIONAL E ESCALA DE ATUAÇÃO Percebe-se ao longo dos anos 2000 uma crescente inserção das empresas do setor imobiliário e construção civil no mundo acionário. Desta dinâmica decorrem novos arranjos que se põem presentes no renovado caráter dado aos negócios com a terra urbana e na expansão e concentração inédita na apropriação fundiária estabelecida por grupos empresariais. Esta última decorre fundamentalmente das normativas estabelecidas pela comissão de valores imobiliários e legitima a abertura de ações dentro da Bolsa de Valores. A ampliação do estoque de terras pertencentes a estes grupos aponta para uma reorganização das estratégias de acumulação do setor imobiliário, ampliando a escala de atuação de algumas empresas ao âmbito nacional. Quadro 01: PDG e MRV. Atuação no Brasil e no estado de São Paulo.2011 Atuação PDG MRV Engenharia Estados: 17 estados e Distrito Federal 17 estados e Distrito Federal Cidades: 63 cidades 107 cidades Estado de São Paulo: 24 cidades 47 cidades Fonte: em 26/05/2011 e acessado em 26/05/2011 Organizado por: Marlon A. de Abreu e Thiago B. F. Vilas Boas O Quadro 01 apresenta o campo de atuação das duas incorporadoras atuantes hoje na cidade de Presidente Prudente. Percebe-se que ambas possuem atuação a nivel nacional, abrangendo 17 estados e o Distrito Federal, no entanto a atuação dentro dos estados é distinta. A PDG trabalha em 63 cidades, enquanto a MRV em 107 cidades, atuação significativamente mais extensa. Essa participação maior da MRV se repete dentro do Estado de São Paulo, onde atua em 47 cidades contra as 24 cidades na concorrente PDG. A análise que segue aponta exatamente a apreensão e descrição destas estratégias percebidas na inserção destas empresas em diferentes cidades. As empresas PDG e a MRV se destacam como grandes empresas da construção civil com capital aberto na Bolsa de Valores de São Paulo no ano de Em 2010

6 começaram, após estudos de viabilidade e público-alvo, a construção de conjuntos habitacionais em suas propriedades adquiridas na cidade de Presidente Prudente. Quadro 02: Análise Comparativa das encorporadoras PDG e MRV. PDG Surge em 2003 de um Banco de Investimentos, e começa atuar no setor da construção civil no ano de 2007 após a adquirir 2 construtoras de grande porte: a Goldfarb e a CHL. E em 2010 adquire a AGRE. Uma das maiores encorporadoras em atuação no país hoje. Hoje a PDG atua em 17 estados brasileiros além do Distrito Federal. Seu público está em todas as faixas de renda e trabalha com loteamentos e imóveis residenciais e comerciais. É participante do programa federal Minha casa, Minha Vida. Botafogo, Rio de Janeiro Brasil Informações não disponiveis. Atuação Sede MRV Engenharia Surge no ano de 1979 na cidade de Belo Horizonte Minas Gerais, atuando desde então no campo da construção civil. Abre seu capital na bolsa em 2007 quando passa a registrar grande crescimento e atuação em todo país. A incorporadora MRV engenharia vende seus imóveis residenciais para o público de média e baixa renda, atuante, hoje, em 17 estados e o Distrito Federal. Principal empresa no país atuando no programa federal Minha casa, Minha Vida. Banco de Terras Estoril, Belo Horizonte - Brasil No dia 31 de dezembro de 2010, a MRV engenharia possuía um banco de terrenos com valor de venda potencial de R$13,6 bilhões em mais de 134mil unidades distribuídas em 318 empreendimentos. A área total de tais terrenos comercializáveis é de 6,3 milhões de m², sendo o tamanho médio por unidade 47,2m². Fonte: Informações contidas no site da Bovespa, nos dados econômicos-financeiros da empresa, em relatório entregue no dia Organizado por: Marlon A. de Abreu e Thiago B. F. Vilas Boas As incorporadoras PDG e MRV têm histórias distintas: A primeira inicia suas atividades como um banco de investimentos até o ano de 2007, quando adquiriu a Goldfarb e a CHL para passar a atuar na construção civil e mercado imobiliário; a segunda, MRV é uma tradicional construtora da cidade de Belo Horizonte que adquiriu um poder de atuação muito maior ao abrir seu capital e passar a atuar em quase todo Brasil.

7 Apesar de suas histórias serem diferentes, seus caminhos convergem em 2010: ambas atuantes em quase todo país e listadas entre as 10 maiores construtoras do Brasil. Neste ano, passam a interessar-se para cidade de Presidente Prudente e atuar em empreendimentos de grande porte jamais visto na cidade, voltados para famílias de três a dez salários mínimos e subsidiado pelo programa do governo federal Minha casa, Minha Vida. Abrir seu capital para acionistas é uma estratégia presente nas incorporadoras hoje. No entanto, as mesmas são obrigadas a adquirir quantidades significativas de terras a fim de segurar o investimento dos acionistas no caso de uma possivel quebra da empresa. O incorporadora MRV disponibilizou números referentes ao seu Banco de Terras no relatório de dados econômico-financeiros entregue no dia , anexado à suas informações relevantes no site da Bovespa. Tal característica faz com que incorporadoras como a MRV passem a atuar no nivel nacional, não mais local, uma vez que a movimentação financeira é crescente e há grandes quantidades de terra adquiridas em nome da empresa, causando assim uma redefinição de sua inserção e disputa entre as incorporadoras, principalmente no que diz respeito a sua atuação. ESTRUTURA INTRA-URBANA E SETOR IMOBILIÁRIO: INCORPORAÇÃO E ESTRATÉGIAS DE VALORIZAÇÃO A compreensão destes eventos estruturais, atuantes na escala da rede urbana, é forçosamente necessário para a compreensão das ações específicas, presentes nas estratégias de reprodução destas empresas no espaço intra-urbano, onde pesam o conflito imanente às relações de poder exercidas pelos interesses próprios dos diferentes agentes que atuam de forma preponderante nas determinações estruturais aplicadas ao acesso e controle dos espaços internos da cidade. Na composição deste cenário, priorizamos como agentes de maior destaque aqueles compreendidos pelas articulações exercidas pelo capital incorporador, atuantes na diferenciação dos usos da terra urbana e dos padrões de acessibilidade na cidade. Forjando uma amarração entre diferentes setores privados, proprietários fundiários e Estado, visam a realização dos lucros provenientes da valorização fundiária subordinada a estas mudanças dos usos no solo urbano e da estrutura urbana como um todo. ESTRUTURA URBANA E SETOR IMOBILIÁRIO

8 Ao tratarmos das questões que decorrem da ação do setor imobiliário no espaço intra urbano, em seu ordenamento e estruturação, verificamos a existência de mecanismos e estratégias de controle e criação dos estoques de terra, empregados pela captura e criação de rendas fundiárias, ou seja, as ações empreendidas às diferentes áreas da cidade têm a intenção da exata criação de meios para a expansão e intensificação das condições de produção, conseqüentemente da renda fundiária, através da constituição de vantagens localizadas e excludentes. Constitui-se, portanto, a partir destas vantagens não generalizadas, uma estratégia monopolista de acesso no espaço, ao qual, são responsáveis pelos lucros auferidos por estas restrições e homogeneidades. Seguindo Botelho (2007), Melazzo (1993; 2010), Smolka (1979) e Paiva 2010 podemos, resumidamente, estabelecer os seguintes pontos acerca destas ações que partem dos agentes incorporadores em direção ao consumidor; a) o capital incorporador através de suas articulações com diversos setores privados e com o Estado atua na aquisição e oferta de novos estoques de terra promovendo alterações nos usos a elas empregados b) posteriormente direciona suas atenções a internalização, privatização de externalidades convertidas em rendas diferenciais c) A criação de vantagens localizadas, condizentes ao conjunto de infra-estruturas disponíveis, buscando incorporar os desejos subjetivos interiores aos consumidores, consolidando um padrão de moradia e de onde morar d) a atratividade comercial construída sob estes desígnios oferece ao consumidor a segurança atribuída às possibilidades de realização de lucro a partir da aquisição destes terrenos. Neste sentido, os preços correspondentes a cada terreno atendem a um complexo jogo de relações que oscila de determinantes estruturais, chegando aos desejos subjetivos dos possíveis proprietários de cada lote. Participam na definição destes preços variáveis diversas, presentes nos padrões externos, atrelados às atividades vinculadas a outros terrenos, próprios aos usos conferidos a cada um deles, constituindo uma sinergia urbana. O proprietário fundiário, preso aos padrões de usos e acesso estipulados, atua de maneira passiva no controle da base material necessária a formação da renda. Ainda à compreensão destes processos de valorização da terra urbana, Smolka (1987, p.9) complementa adicionando dois componentes referentes à realização do valor potencial e as expectativas de valorizações futuras. O valor potencial refere-se às condições presentes em que se encontra todo arranjo institucional e material inerentes ao mercado de terras, responsáveis pela capacidade construtiva e pela possibilidade de comercialização, estabelecendo uma

9 relação direta sobre a capacidade do proprietário fundiário exercer sua influencia sobre os usos do solo. Com isso, pretende-se introduzir a idéia da permanência ou herança de regulamentos, leis e instituições, em geral, ou certas práticas, em particular, que facultam a orquestração de interesses dos proprietários fundiários enquanto classe e que são traduzidos na forma de preços de monopólio não apenas para lotes específicos, mas para qualquer terreno transacionado. (Smolka. 1987, p.9) A compreensão da realização do valor potencial remete ao entendimento mais geral da estruturação do espaço urbano, exigindo o reconhecimento das dinâmicas e agentes que nele atuam, a fim de vislumbrar o movimento inerente ao mapa de acessibilidades, as necessidades de terra para as diversas atividades desenvolvidas nos espaços interiores das cidades. Estes arranjos atuantes na composição estrutural do espaço urbano têm sua expressão particular nas formas de realização das rendas fundiárias, na articulação e nas formas de lucros auferidos entre diferentes capitais que estão presentes em distintos momentos da produção de habitações. ENTREVISTAS REALIZADAS: ANÁLISE DESCRITIVA DA AÇÃO DAS INCORPORADORAS GOLDFARB/PDG E MRV NA CIDADE DE PRESIDENTE PRUDENTE Com o objetivo de melhor evidenciar estas dinâmicas postas nos espaços internos da cidade, optamos pelo recorte das ações das empresas Goldfarb/PDG e MRV na cidade de Presidente Prudente. É válido destacar que as informações subseqüentes resultam de entrevistas realizadas pelos responsáveis por estas empresas no âmbito local 2. BREVE SÍNTESE DA ENTREVISTA COM A INCORPORADORA GOLDFARB/PDG Com a entrevista realizada na incorporadora Goldfarb/PDG foi possível identificar aspectos próprios das estratégias locais de inserção desta empresa, 2. As entrevistas foram realizadas nos dias 6/06/2011 na empresa MRV, onde fomos recepcionados pelo Sr. Edmilson Carneiro e no dia 14/06/2011 na empresa Goldfarb /PDG com o Sr. Wellington Pinheiro. As entrevistas tiveram respaldo de um roteiro previamente elaborado, que buscava abarcar questões acerca do deslocamento destas empresas para a cidade de Presidente Prudente, assim como questões envolvendo as expectativas de valorização dos empreendimentos e as expectativas para com o mercado imobiliário local e nacional.

10 dentre as quais a exclusiva comercialização dos imóveis pelo programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal e Caixa Econômica, que realizará em Presidente Prudente a construção do Residencial Vista do Vale, localizada a Rodovia Raposo Tavares, Km A incorporadora chegou em Presidente Prudente impulsionada pela deficiência de moradia e loteamentos populares e de médio padrão, sobretudo financiadas pelo Programa Minha Casa Minha Vida recém chegado a cidade. Contactada/informada por uma imobiliária local da disponibilidade de compra de uma extensa propriedade, a incorporadora adquiriu toda a área, uma grande fazenda de um único proprietário. Associada a ação de compra é destacado o peso legado ao poder público local, que segundo a incorporadora, demonstrou grande interesse em recebê-los na cidade justamente pelo déficit habitacional existente no município.desta forma, houve a compra e logo após, de acordo com as metragens do terreno e das necessidades do município, foi desenvolvido o projeto. Como estratégia, a PDG atua na compra de uma extensa área, centralizando suas práticas em único setor urbano. Esta área tem o potencial construtivo de duas mil moradias, que será estrategicamente dividida em seu plano de construção em 2 fases. A primeira fase de obras engloba 3 condomínios de 197 residências unifamiliares cada, com prazo de entrega previsto após a compra de 24 a 36 meses. A segunda fase será o lançamento de um condomínio de apartamentos. A opção inicial pela construção de casas não se deu de maneira aleatória, mas sim pautada em um extenso levantamento da demanda e das preferências por habitações na cidade de Presidente Prudente. Quanto ao marketing utilizado para atingir o público da cidade, foram feitos altos investimentos na veiculação de propagandas em canais regionais de televisão, emissoras de rádio, jornais, outdoors, revistas e panfletagem, com a promoção das vantagens do empreendimento, como localização (vias fáceis e rápidas de acesso por estar a beira da Rodovia Raposo Tavares; proximidade ao centro, hipermercados, shopping center e demais serviços); infraestrutura local (segurança, portaria, áreas de lazer, redes de energia, água e esgoto, ruas asfaltadas) e o facilidade de compra pelo financiamento do Programa Minha Casa Minha Vida com a Caixa Econômica Federal.

11 A GoldFarb (que posteriormente ao início das obras em Presidente Prudente foi incorporada ao Banco de Investimento PDG) convidou corretores locais para trabalhar em suas vendas, os quais foram devidamente treinados pela empresa, fazendo com que houvesse oportunidade de vendas para as imobiliárias da cidade sem competição entre elas, aproveitando assim todo o cadastro de clientes já existentes das mesmas. Tais corretores, que trabalham no plantão de vendas no local da obra, atendem um público mais jovem, muitos casais recém-casados, interessados em adquirir sua primeira casa própria, sendo em sua maioria da classe C, com perfil para aproveitar as vantagens de subsídio do Governo Federal no Programa. Há também um percentual de 10 a 15% de investidores, que são um público mais velho, não incorporado no programa de subsídio, mas que tem a oportunidade de adquirir um imóvel que lhe servirá como investimento (para lucratividade de revenda ou aluguel após sua valorização). BREVE SÍNTESE DA ENTREVISTA COM A INCORPORADORA MRV Como o grupo Goldfarb/PDG a empresa MRV chega à cidade de Presidente Prudente no ano de 2010, respaldada por uma extensa pesquisa de demanda efetuada pelo grupo, consultando a viabilidade de empreendimentos e o estoque de terras da cidade e apoiada no Minha Casa Minha Vida do Governo Federal. Realizadas, neste primeiro período, sondagens do mercado local o grupo MRV compra três grandes lotes com aproximadamente m² e é dado início ao primeiro empreendimento com 190 apartamentos de 45m² postos a venda. Dentre as estratégias de comercialização com os imóveis a empresa estabeleceu um aliança com a Imobiliária Sistema, onde foi criado um escritório da MRV.. O período entre a aquisição do imóvel e o começo das construções é de menos de seis meses. Segundo o representante de vendas o tempo de espera para a conclusão da obra não dura 24 meses. Com o um programa de moradia popular o público alvo são famílias com baixa renda e casais recém-casados. No entanto, observa-se quantidade significativa de investidores que adquiriram

12 um ou mais imóveis para locação. Segundo o representante de vendas, o número de investidores em imóveis para locação ficou em torno de 30% do total já comercializado. Para o representante de vendas da MRV, o mercado imobiliário em Presidente Prudente é dinâmico no que tange a moradias populares e pretendem continuar os investimentos na construção civil na cidade, visto que já possuem dois novos terrenos para empreendimentos ainda maiores que o que esta sendo comercializado e tem grandes expectativas para a cidade, além de acreditarem que exista uma demanda ainda crescente de compradores em potencial, o que torna interessante para a empresa a continuidade de suas ações. CONSIDERAÇÕES FINAIS As informações e análises apresentadas nas seções anteriores permitem delinear o aprofundamento deste conjunto de discussões, no sentido de construir um conhecimento sobre as empresas e as cidades neste momento de grandes transformações.. A abordagem destas relações pretende gerar subsídios a questões presentes nas indagações próprias ao entendimento dos mecanismos e estratégia que atuam nas transformações do significado atribuído a terra urbana, na particular organização do setor imobiliário e nos conseqüentes impactos desta composição no meio urbano. As evidências deste processo ganham forma na medida em que dirigimos nossas atenções às informações coletadas e sistematizadas com as entrevistas realizadas ao longo deste trabalho. Neste sentido, é possível perceber que as ações comandadas pelas incorporadoras MRV e Goldfarb/PDG, atendem a um padrão próprio que remete a uma ação planejada de intervenção no espaço. Ação esta que ganha no plano regional ênfase a partir das estratégias renovadas despendidas pelo capital imobiliário em seu circuito de valorização não entendi a frase. O setor imobiliário surge como instância singular em seu processo de valorização, alvo de empreendimentos realizados por grandes incorporadoras, instituições financeiras, bancárias e não-bancárias. A constituição deste cenário resulta, portanto, da incessante necessidade de renovação das estratégias de acumulação e acompanha as inovações financeiras por meio de novos instrumentos e novas formas de atuação do capital imobiliário, reduzindo as barreiras para os

13 investimentos em ativos imobiliários e promovendo a potencialização dos lucros oriundos do mercado imobiliário. Neste sentido, observamos em nossa análise, a inserção de novos agentes responsáveis pela produção do espaço urbano na cidade, agindo não de maneira isolada, mas sim coordenados e impulsionados por uma estrutura de acumulação financeira e subsidiados por políticas do governo federal. As implicações deste processo ganham forma no espaço intra-urbano através de empreendimentos vultosos e que atendem a padrões comuns às demais cidades, nas especificidades dos imóveis produzidos, centralizando parte dos investimentos públicos com infraestrutura e direcionando o traçado e a estrutura urbana, conforme destacado nas entrevistas. BIBLIOGRAFIA BOTELHO, Adriano. O urbano em fragmentos: A produção do espaço e da moradia pelas práticas do setor imobiliário.são Pulo: Annablume;FAPESP,2007 MELAZZO, E. S. Mercado imobiliário, expansão territorial e transformações intraurbanas: Caso de Presidente Prudente-SP. Rio de Janeiro: UFRJ/IPPUR, Dissertação de mestrado MELAZZO, E. S. Dinâmica imobiliária e processos de estruturação intra-urbana em cidades de porte médio: hipóteses e propostas de trabalho, Relatório para o workshop da ReCiMe no Rio de Janeiro. SANTOS, Milton. A Urbanização Brasileira. São Paulo: Editora Hucitec, 1993 SANTOS, Milton. Por uma economia política da cidade. São Pulo:Hucitec,1994. SMOLKA, M. O. Preço da terra e valorização imobiliária urbana: esboço para o enquadramento conceitual da questão. Rio de Janeiro: Ipea, SPOSITO, M. E. B. Cidades médias: reestruturação das cidades e reestruturação urbana. In: SPOSITO, Maria Encarnação Beltrão (org.). Cidades médias: espaços em transição. São Paulo: Expressão Popular, SPOSITO, M. E. B. A divisão territorial do trabalho e as cidades médias no estado de São Paulo. In: Caderno Prudentino de Geografia, Presidente Prudente, Associação de geógrafos brasileiros, n 26, ano SPOSITO, M. E. B. O chão em pedaços: urbanização, economia e cidades no Estado de São Paulo. Presidente Prudente: UNESP/FCT, 2004 tese de livre docência. VILLAÇA, Flavio. Espaço intra-urbano no Brasil. São Paulo: Studio Nobel/FAPESO/Lincoln Institute, PAIVA, Cesar de. A diáspora do capital imobiliário, sua dinâmica de valorização e a cidade no capitalismo contemporâneo: a irracionalidade em processo. Tese de doutorado. Campinas/SP MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A. MRV. Dados Econômico- Financeiros Demonstrações PDG REALTY S.A. EMPREEND E PARTICIPACOES - PDG REALT Dados Econômico-Financeiros Relatório de Agente Fiduciário