UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA CURSO DE DIREITO NÚCLEO DE TRABALHO DE CONCLUSÃO DO CURSO FABIANA LESSA DE ARAÚJO

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1 UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA CURSO DE DIREITO NÚCLEO DE TRABALHO DE CONCLUSÃO DO CURSO FABIANA LESSA DE ARAÚJO A USUCAPIÃO COLETIVA INSTITUÍDA PELO ART , 4º DO CÓDIGO CIVIL: REQUISITOS E DIVERGÊNCIAS MONOGRAFIA apresentada ao Curso de Direito da Universidade Veiga de Almeida como parte das exigências do exame de qualificação para obtenção do título de Bacharel em Direito. CABO FRIO 2008 FABIANA LESSA DE ARAÚJO

2 A USUCAPIÃO COLETIVA INSTITUÍDA PELO ART , 4º DO CÓDIGO CIVIL: REQUISITOS E DIVERGÊNCIAS CABO FRIO 2008 FABIANA LESSA DE ARAÚJO

3 A USUCAPIÃO COLETIVA INSTITUÍDA PELO ART , 4º DO CÓDIGO CIVIL: REQUISITOS E DIVERGÊNCIAS Cabo Frio, julho Grau atribuído pela Banca Examinadora: Prof. Professor do Curso de Direito da Universidade Veiga de Almeida Presidente da Banca Examinadora Prof. Professor do Curso de Direito da Universidade Veiga de Almeida Membro da Banca Examinadora Prof. Pro fessor do Curso de Direito da Universidade Veiga de Almeida Membro da Banca Examinadora

4 Dedico a minha monografia a duas pessoas que amo muito meu marido que foi o meu porto seguro, e a minha filha pelas noites que a deixei sem o meu colo para poder estudar.

5 AGRADECIMENTOS Agradeço de todo coração a minha orientadora Fabianne, porque ela se preocupou comigo, foi amiga, me tratou com carinho desde o primeiro dia, sem a força dela eu não teria alcançado meu objetivo. Agradeço a todos os meus amigos em especial a Luciane Freitas; Luciana Girom; Daniele Amaro e Cláudio Couto que estiveram ao meu lado quando pensei em desistir. Agradeço a todos os professores que estiveram comigo nessa luta em especial a professora Isabella e ao professor Ney que tiveram presentes na minha vida quando precisei de uma palavra de incentivo Agradeço em especial a minha mãe que me deu além da vida me deu apoio, a minha cunhada Palma Cristina e minha querida sogra por ter me ajudado a realizar mais um sonho, pois me ajudaram a cuidar da minha Ana Clara. Mas, mesmo com todas essas pessoas me ajudando, ai da minha vida se não fosse Deus que em todos os momentos de tristezas enxugou minhas lágrimas; que em todos momentos de fraquezas me deu forças para poder continuar e obter a vitória. Nada nesta vida é para sempre só o amor de Deus é eterno.

6 RESUMO ARAÚJO, Fabiana Lessa de. A usucapião coletiva instituída pelo art , 4º do Código Civil: requisitos e divergências, 2007, 41 f. Monografia (Graduação em Direito). Universidade Veiga de Almeida, Campus Cabo Frio, Cabo Frio, O presente trabalho de conclusão de curso busca tratar da usucapião coletiva, que foi uma modalidade especial introduzida no ordenamento através do art , 4º do Código Civil brasileiro. O primeiro capítulo fala da aquisição da propriedade através da usucapião. Para tanto, são ressaltados os aspectos gerais, o conceito e os requisitos. Assim, passa-se também a estudar a usucapião no Código Civil de 2002, com suas espécies, eis que mudanças surgiram com o advento deste Código. O principal efeito da usucapião é transferir a propriedade da coisa ao possuidor. Não obstante essa afirmação, por vezes é possível verificar o verdadeiro proprietário se socorrendo desta ação para ter a certeza do seu direito. A usucapião tem procedimento, com aspectos processuais próprios, sendo necessária a intervenção do Ministério Público, conforme disposição legal expressa neste sentido. No segundo capítulo, trata-se da usucapião especial, presente na Constituição Federal de Em seguida, fala-se da usucapião coletiva, do Estatuto da Cidade. O terceiro e último capítulo é destinado ao tratamento do tema principal do trabalho. São vários os requisitos necessários para que se reconheça a aquisição da propriedade pela prescrição aquisitiva. Este instituto é objeto de grande divergência doutrinária. SUMÁRIO

7 INTRODUÇÃO DA AQUISIÇÃO PELA USUCAPIÃO Aspectos gerais das penas Requisitos da usucapião Usucapião no Código Civil de Usucapião extraordinária Usucapião ordinária Efeitos da usucapião Processo na usucapião A USUCAPIÃO ESPECIAL NA CONSTITUIÇÃO FEDERAL E A INOVAÇÕES TRAZIDAS PELO ESTATUTO DA CIDADE A usucapião especial e a Constituição de Usucapião especial coletiva instituída pelo Estatuto da Cidade A USUCAPIÃO COLETIVA INSTITUÍDA PELO ART , 4º DO CÓDIGO CIVIL: REQUISITOS E DIVERGÊNCIAS Da análise dos requisitos autorizadores da usucapião especial urbana na forma coletiva Área urbana com mais de 250m² População de baixa renda Posse contínua, sem oposição e com intenção de dono por mais de cinco anos Impossibilidade de identificação da fração do imóvel ocupada por cada possuidor A usucapião coletiva instituída pelo art , 4º do Código Civil e as suas divergências...31 CONCLUSÃO REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS... 41

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9 INTRODUÇÃO A posse é m fenômeno de grande importância, amplamente protegido pela Constituição Federal e pelo direito civil. A lei estabelece várias espécies de usucapião, havendo ainda uma espécie trazida pela Carta Magna. Dessa forma, o possuidor que preencher determinados requisitos, basicamente a posse qualificada pelo ânimo de dono, mansa, pacífica e sem oposição, por determinado período, adquire a propriedade do imóvel, podendo requerer ao juiz que declare tal aquisição por sentença. Este instituto visa atribuir função social à propriedade que se encontra abandonada pelo seu titular. Atualmente, a propriedade que não exerce a sua função social não tem nenhuma utilidade para o direito. São várias as espécies de usucapião, estando previstas no Código Civil a forma extraordinária, que requer um prazo de quinze anos para que o possuidor adquira a propriedade e a forma ordinária, que requer um prazo de dez anos para que o possuidor adquira a propriedade. Ambas as espécies exigem outros requisitos. Existe ainda a possibilidade do prazo da usucapião extraordinária se reduzido para dez anos, na hipótese de possuidor haver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. O principal efeito da usucapião é transferir a propriedade da coisa ao possuidor. Não obstante essa afirmação, por vezes é possível verificar o verdadeiro proprietário se socorrendo desta ação para ter a certeza do seu direito. Uma nova modalidade de usucapião, baseada na idéia da função social da propriedade, foi criada pela Constituição Federal de Seguindo, a Constituição de 1946 manteve o instituto, permitindo a usucapião de terra de até 25 hectares, fixando-se prazo de 10 anos. A Lei n /64, Estatuto da Terra, também regulamentou a modalidade, no art. 98. Surgiu posteriormente a Lei n /81, que regulamentou a usucapião especial referente a bens imóveis rurais, reduzindo o prazo necessário para a aquisição. A Constituição Federal de 1988 também trata da usucapião especial, em duas modalidades: o urbano e o rural.

10 A Constituição Federal, bem como o Estatuto da Cidade, ao fazer previsão do usucapião especial, visa beneficiar aquele que atribui função social à propriedade, bem como visa incentivar o desenvolvimento sustentável. O Estatuto da Cidade vem prever uma outra modalidade de usucapião, de grande importância, que é a usucapião coletiva. A lei visa beneficiar a população de baixa renda, apesar de não definir a expressão. Os requisitos são que o imóvel tenha mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, que exista ocupação coletiva e que não haja possibilidade de identificação dos terrenos ocupados. Não obstante parecer que o art , 4º, do Código Civil visou estabelecer também uma espécie de usucapião coletiva, o dispositivo em questão causou grande animosidade na doutrina, havendo sérias críticas, no sentido da inconstitucionalidade do artigo.

11 1 DA AQUISIÇÃO PELA USUCAPIÃO 1.1 Aspectos gerais e conceito A posse sobre determinado bem, em caráter prolongado, pode conduzir à aquisição da propriedade, caso presentes alguns requisitos específicos estabelecidos em lei. Conforme o professor Silvio Venosa, denomina-se usucapião o modo de aquisição da propriedade mediante a posse suficientemente prolongada sob determinadas condições. 1 De acordo com a notícia histórica, a usucapião, no Direito Justiniano, deriva da fusão de dois institutos da mesma índole, a usucapio e a longi temporis praescriptio. Usucapio deriva de usus (uso) e de capere (tomar), ou seja, tomar pelo uso. A Lei das XII Tábuas já fazia previsão do instituto, estabelecendo que, aquele que possuísse um bem imóvel por dois anos ou um bem móvel por um ano, tornar-se-ia seu proprietário. Já a praescriptio era uma modalidade de exceção, sendo utilizada como um meio de defesa, tendo surgido posteriormente à usucapio, no Direito clássico. Na lição do professor Silvio Venosa: Quem possuísse um terreno provinciano por certo tempo poderia repelir qualquer ameaça a sua propriedade pela longi temporis praescriptio. Essa defesa poderia ser utilizada tanto pelos cidadãos romanos como pelos estrangeiros. A prescrição era de 10 anos contra presentes (residentes na mesma cidade) e 20 anos entre ausentes (residentes em cidades diferentes). Nesse período clássico do Direito Romano, conviveram ambos os institutos. No Direito pós-clássico, introduziu-se forma especial de usucapião, a longissimi temporis praescriptio, que os juristas modernos assimilaram como usucapião extraordinário. Nessa modalidade, quem possuísse por 40 anos, de boa-fé, mas sem justa causa, poderia defender-se com essa exceção. 2 A usucapião é um instituto de grande importância, posto que forma que aquisição da propriedade em geral e ainda de outros direitos reais. A maior parte da doutrina conceitua a usucapião como espécie de prescrição. Dessa forma, ao lado da prescrição extintiva, estaria a prescrição aquisitiva. Entre os doutrinadores, há quem entenda que existe uma unicidade da prescrição aquisitiva e da prescrição extintiva, já que 1 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil direitos reais. 4. ed. São Paulo: Atlas, vol. V. p Ibidem, p. 210.

12 são espécies do mesmo gênero. 3 No entanto, a confusão entre os dois institutos não se justifica, apesar dos traços de semelhança. Verdade é que ambas as espécies têm como condição o decurso do tempo, sendo que em cada uma delas esta condição produzirá efeitos distintos. Por outro lado, interrompe-se ou suspende-se o seu curso pelos mesmos motivos. A prescrição extingue pretensões, tendo por base a inércia do seu titular. Já a usucapião é forma de aquisição da propriedade e de outros direitos reais, tendo por base a posse continuada. No campo legislativo, o Código Civil de 1916 seguiu a orientação do Código Civil Alemão, colocando a prescrição extintiva na Parte Geral e a prescrição aquisitiva na Parte Especial, no livro do Direito das Coisas, reconhecendo a autonomia da usucapião. Da mesma forma, o Código Civil de 2002 seguiu esta orientação. O professor Caio Mário dá o conceito da usucapião: Usucapião é a aquisição da propriedade ou outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos em lei. 4 Importante também o conceito do professor Silvio Rodrigues: Modo originário de aquisição do domínio, através da posse mansa e pacífica, por determinado espaço de tempo, fixado na lei. 5 O fundamento da usucapião encontra-se basicamente na idéia de função social da propriedade. Aquele que utiliza-se do bem de maneira útil é premiado, e por outro lado, aquele que deixa escoar o tempo sem atribuir função social ao bem ou ainda sem insurgir-se contra quem o faça, acaba prejudicado. Importa dizer que a usucapião é destinada tanto a bens móveis quanto a imóveis. Porém, é nítida a maior importância no que concerne aos bens imóveis. A usucapião é capaz de transformar uma situação de fato protegida pelo direito, ou seja, a posse, em uma situação jurídica definida, ou seja, a propriedade. De acordo com Benedito Ribeiro: A posse e o tempo concretizam uma situação fática que se estabelece independentemente do querer ou não querer do real proprietário. 6 3 Fadda e Benza, mencionados por PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil direitos reais. 18. ed. rev. e atual. por Carlos Edison do Rego Monteiro Filho. Rio de Janeiro: Forense, vol. IV. p Ibidem, p RODRIGUES, Silvio. Direito civil direito das coisas. 25. ed. São Paulo: Saraiva, vol. V. p RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de usucapião. São Paulo: Saraiva, vol. II. p. 161.

13 A maior parte da doutrina classifica a usucapião como forma originária de aquisição da propriedade, já que o usucapiente constitui seu direito sem qualquer relação jurídica com o proprietário anterior. 7 De acordo com Caio Mário, é originária a aquisição da propriedade quando o indivíduo, em um dado momento, torna-se dono de uma coisa que jamais esteve sob o senhorio de outrem. E, sendo assim, não se pode atribuir à usucapião tal qualificação, posto que esta é modalidade aquisitiva pela qual há a perda do domínio por outrem, em benefício do usucapiente. 8 E prossegue o professor: Levando, pois, em conta a circunstância de ser a aquisição por usucapião relacionada com outra pessoa que já era proprietária da mesma coisa, e que perde a titularidade da relação jurídica dominial em proveito do adquirente, conclui-se ser ele uma forma de aquisição derivada. Mas não se pode deixar de salientar que lhe falta, sem a menor dúvida, a circunstância da transmissão voluntária, ordinariamente presente na aquisição derivada. Com tal ressalva, assim o classificamos na torrente civilista. 9 O Código Civil de 1916 colocou a usucapião, como forma de aquisição da propriedade, ao lado do registro ou transcrição. É importante ressaltar que o registro imobiliário se faz necessário no que tange à sentença de procedência do pedido de reconhecimento da usucapião apenas para que se possa regularizar o direito de propriedade e o ius disponendi. 1.2 Requisitos da usucapião Existem várias espécies de usucapião no direito brasileiro e os requisitos variam de acordo com cada uma delas. No entanto, existem dois requisitos de máxima importância, presentes em todas as espécies e que se destacam, que são a posse e o tempo. Dessa forma, em primeiro plano encontra-se a posse. È certo que não pode ser qualquer posse, mas a dita posse qualificada. Não basta o comportamento exterior do agente em face da coisa; a posse ad usucapionem, apta a gerar a aquisição da propriedade por usucapião, deve estar revestida de elementos de grande significação, eis que a lei exige uma posse, contínua, mansa, pacífica e incontestada, durante todo o período estipulado, e ainda com ânimo de dono. 7 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil direitos reais. Op. cit., p PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil direitos reais. p Ibidem, pp

14 Conforme já salientado, há que se verificar a natureza da posse que vem sendo exercida sobre determinado bem, eis que, nem toda posse gera usucapião. A posse imediata, como a posse do locatário e do comodatário, não gera usucapião porque não existe o ânimo de dono. Somente será possível usucapir se houver modificação no ânimo da posse. Na lição do professor Orlando Gomes: O animus domini precisa ser frisado para, desde logo, afastar a possibilidade de usucapião pelos fâmulos da posse. Em seguida, devem ser excluídos os que exercem temporariamente a posse direta, por força de obrigação ou direito, como, dentre outros, o usufrutuário, o credor pignoratício e o locatário. Nenhum deles pode adquirir, por usucapião, a propriedade da coisa que possui em razão de usufruto, penhor ou locação. É que, devido à causa da posse, impossível se torna possuírem como proprietários. Necessário, por conseguinte, que o possuidor exerça posse com animus domini. Se há obstáculo objetivo a que possua com esse animus, não pode adquirir a propriedade por usucapião. A existência de obstáculo subjetivo impede apenas a aquisição que requer boa-fé. Por fim, é preciso que a intenção de possuir como dono exista desde o momento em que o prescribente se apossa do bem. Inexistindo obstáculo objetivo, presume-se o animus domini. 10 A posse pode ser transmitida por ato entre vivos ou por ocasião da morte. Ao sucessor à dada a faculdade de somar a sua posse à do seu antecessor, sendo a transmissão inter vivos. Isto porque, pode não ser conveniente ao sucessor a acessão da posse, se esta foi transmitida viciada. Já na sucessão universal, causa mortis, sempre haverá a acessão temporal. Esclarece o professor Silvio Venosa: A posse contínua e incontestada é a que durante o período não sofreu discussão, contestação, impugnação ou dúvida alguma. Qualquer ato concreto nesse sentido pode interromper a continuidade da posse. Pode interromper a prescrição. Cuida-se mesmo de interrupção da prescrição para a qual se invocam os princípios do instituto examinados na parte geral. Não é contínua, do mesmo modo, a posse exercida intermitentemente, com intervalos. Nessa hipótese, apenas o caso concreto definirá a situação de fato. 11 Importante tratar também da questão do tempo. É necessário que a posse seja duradoura para que possa ser convertida em propriedade, isto é, para que se realize a aquisição por usucapião. Ressalte-se que há prazos diversos no Código Civil para a usucapião extraordinária e ordinária, sendo uma questão de política legislativa. A questão do tempo será novamente tratada neste estudo, quando da análise das espécies de usucapião. 10 GOMES, Orlando. Direitos reais. 19. ed. atual. por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, p VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil direitos reais. Op. cit., p. 216.

15 Todas as coisas que podem ser objeto de posse, não encontrando-se fora do comércio, podem ser objeto da prescrição aquisitiva, ou seja, podem ser adquiridas por usucapião. Trata-se da res habilis. Existem alguns bens que não podem ser objeto de aquisição por usucapião, como os bens fora de comércio e os bens públicos, sendo certo que acerca desses últimos existe expressa previsão constitucional. 1.3 Usucapião no Código Civil de 2002 A partir do Código Civil de 2002, tem-se uma nova perspectiva acerca da propriedade, já que passa-se a dar mais ênfase ao aspecto social e por isso, houve uma diminuição dos prazos para a aquisição, em comparação com o Código anterior. Com isso, importante a análise de cada espécie de usucapião Usucapião extraordinária Assim, dispõe o do art do CC: Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. O mencionado artigo cuida da usucapião na forma extraordinária, tanto no caput quanto no parágrafo único. Ocorre que, para cada um, existem alguns requisitos que são comuns e outros distintos. Em ambos os casos, a posse, mansa, contínua e pacífica é requisito indispensável. Deve ser a posse ad usucapionem, na qual existe para o possuidor o ânimo de dono, a intenção de adquirir o imóvel para si. Pela redação do caput do mencionado artigo, a posse deve se estender por quinze anos, ininterruptamente. Diferente será se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia

16 habitual, ou nele realizado obras e serviços de caráter produtivo. Neste caso, o prazo será reduzido para dez anos. Na opinião do professor Caio Mário, não existe a necessidade de o possuidor exercer por si mesmo e por todo o tempo exigido na lei os atos possessórios, consistentes no cultivo do terreno, presença de edificação, conservação da coisa, pagamento dos tributos, defesa contra atos de terceiros, etc. Da mesma forma, considerar-se-ão plenamente válidos os atos praticados por prepostos ou empregados. 12 Tendo em vista o longo tempo exigido, também não se faz necessária a continuidade da posse na mesma pessoa, o que às vezes se torna difícil. A lei permite que o sucessor some a sua posse à do seu antecessor. É a chamada acessio possessionis. Nessa espécie de usucapião são dispensados o justo título e a boa-fé. Importa esclarecer que o fundamento desta espécie de usucapião encontra-se na valorização do trabalho humano. Por isso é que, aquele que possui como seu imóvel, seja ele urbano ou rural, por quinze anos, cuidando ou cultivando-o, está tornando-o útil para a sociedade. Dessa forma, não poderá ser obrigado a devolvê-lo a quem o abandonou sem atribuir-lhe nenhum tipo de função social ou econômica. O art do Código Civil afirma que o possuidor poderá requerer ao juiz que declare a aquisição da propriedade por sentença. Assim, verifica-se que a sentença proferida na ação de usucapião tem natureza declaratória. O julgador vai se limitar a declarar uma situação jurídica preexistente. Conforme afirma o professor Orlando Gomes: Decorrido o prazo, pode requerer ao juiz que declare proprietário da coisa. Em se tratando de imóveis, a sentença serve de título para a transcrição no competente registro. É, entretanto, meramente declaratória, sendo necessária todavia para certificar a existência do direito do possuidor que se tornou proprietário. Mas a aquisição da propriedade não se verifica por meio da sua transcrição. Se assim fosse, a usucapião não seria modo de adquirir a propriedade. A aquisição se daria pela transcrição do título. Nesse caso, a usucapião seria meio de facilitar a prova da propriedade A lei fala na prolação de sentença no processo de usucapião e quanto a isso não há dúvida. É certo que, no direito brasileiro a prova da propriedade se dá pela certidão do Registro Imobiliário. Assim sendo, a sentença vai ser o título que deverá ser levado a registro para que o 12 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil direitos reais. p GOMES, Orlando. Direitos reais. op. cit., p. 192.

17 usucapiente passe a constar no RI como proprietário do imóvel. Se assim não fosse, sua condição jurídica seria sempre de fato e não de direito. Na lição de Caio Mário: A sentença será o desfecho de uma ação, a que sempre os processualistas se referiram. E sendo declaratória, produz efeito retrooperante, como se a propriedade se tivesse adquirido desde o dia da tomada de posse. 14 Uma vez registrada a sentença declaratória da usucapião, esta operará efeitos não apenas em relação a quem foi parte na lide, mas também será eficaz perante terceiros Usucapião ordinária A usucapião ordinária é disciplinada pelo art : Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestavelmente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. O prazo nesta espécie de usucapião é o mesmo do parágrafo único do art , anteriormente citado. Porém, como já afirmado, na usucapião extraordinária são dispensados o justo título e a boa-fé, diferentemente do que ocorre no caput do art Assim, para que se opere a aquisição da propriedade através da usucapião extraordinária, é necessário que o possuir tenha justo título e esteja de boa-fé. O justo título é todo o título hábil para efetuar a transferência do domínio, mas que não a tenha realizado na hipótese por lhe faltar algum requisito específico ou ainda por padecer de algum defeito. De acordo com o ensinamento do professor Orlando Gomes: Título se emprega, no caso, como sinônimo de ato jurídico. Ainda assim, teria compreensão muito ampla, porque nem todo ato jurídico serve de causa à posse. O título, a que se referem os Códigos, corresponde aos atos jurídicos cuja função econômica consiste em justificar a transferência do domínio. Numa palavra, os atos translativos. Por outro lado, a qualificação do título é imprópria. O título deve ser justo no sentido de idoneidade para transferir. Melhor seria, assim, dizer-se título hábil, para significar o negócio jurídico que habilita qualquer pessoa a tornar-se proprietária de um bem. Com a locução justo título, o que se designa, por conseguinte, é o ato jurídico cujo fim, abstratamente considerado, é habilitar alguém a adquirir a propriedade de uma coisa. Todo negócio jurídico apto a transferir o domínio se considera justo título PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil direitos reais. p GOMES, Orlando. Direitos reais. op. cit., p. 193.

18 A ineficácia do título pode se dar por três motivos. O primeiro deles é a venda a non domino, ou seja, o transmitente, na verdade, não é o proprietário da coisa. Assim, aquele que adquirir um bem de quem não é o seu proprietário está participando de um negócio jurídico ineficaz. Isto porque ninguém pode transferir mais direitos do que possui. No entanto, se o adquirente pensa realmente que o transmitente é o dono da coisa, o título servirá para aquisição do imóvel através da usucapião ordinária. Outra hipótese de ineficácia do título é a de aquisição a domino, através da qual o transmitente não goza do poder de dispor, ou transfere por ato nulo de pleno direito. Neste caso, não haverá a possibilidade de aquisição através de usucapião ordinária, apenas pela extraordinária, posto que o fim desta espécie de usucapião é sanar o defeito que resulta da falta de qualidade do transmitente. Por outro lado, se o ato for apenas anulável, a aquisição pela usucapião ordinária será possível. A última hipótese de ineficácia do título é o erro no modo de aquisição. Esta hipótese pode ocorrer quando alguém adquire bem imóvel através de escritura particular, sendo certo que a lei prevê a necessidade de escritura pública. De acordo com o professor Orlando Gomes, apesar de se tratar de nulidade, por ser defeito de forma, se admite a possibilidade de ser sanado o defeito através da usucapião ordinária. 16 Certo que a ninguém é lícito ignorar a lei, mas o erro de direito, como o erro de fato, devem ser considerados em pé de igualdade, porque, afinal, se convertem em uma questão de boa-fé. 17 Quanto à boa-fé, afirma o art do CC: É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa. E ainda o art : A posse de boa-fé só perde esse caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente. Dessa forma, será de boa-fé a posse se o possuidor ignora o vício, ou seja, se este acredita realmente que adquiriu a propriedade do bem pelo título que possui. No dizer de Tito Pontes, haverá posse de má-fé quando o possuidor está convencido de que sua posse não tem legitimidade jurídica, e nada obstante, nela se mantém GOMES, Orlando. Direitos reais. op. cit., p Idem. 18 PONTES, Tito Lívio. Da posse. 2. ed. São Paulo: Forense Universitária, p. 70.

19 Trata-se de aspecto subjetivo, onde se analisará se o agente tinha condições de saber da ilegitimidade da sua relação com a coisa. De acordo com Silvio Venosa: Há necessidade, portanto, de um aspecto dinâmico nessa ciência de boa-fé. Não basta ao possuidor assentar-se sobre um terreno que se encontra desocupado, sem investigar se existe dono ou alguém de melhor posse. Tão-somente a atitude passiva do agente não pode caracterizar a boa-fé, porque é curial que ao homem médio incumbe verificar ordinariamente se a coisa tem outro titular. O estado de boa-fé requer ausência de culpa, devendo, pois, o possuidor empregar todos os meios necessários, a serem examinados no caso concreto, para certificar-se da legitimidade de sua posse. A situação poderá exigir o exame da gradação de culpa, equivalendo a culpa grave ao dolo. 19 Da mesma forma que na usucapião extraordinária, a sentença servirá de título para registro no Cartório de Registro de Imóveis, de maneira a transferir a propriedade para o usucapiente. Importante também tratar do parágrafo único do art : Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. O caso em tela é também hipótese de usucapião extraordinária, mas pode ser chamado de usucapião documental ou tabular. Trata-se de hipótese na qual o possuidor adquire através de um título que posteriormente vem a ser cancelado, podendo o cancelamento se dar por inúmeras razões. A lei visa proteger aqueles que fizeram do imóvel a sua moradia ou ali realizaram investimentos de interesse social e econômico, ou seja, realmente deram função social à propriedade. Sendo espécie de usucapião ordinária, é necessário que estejam presentes o justo título e a boa-fé. 19 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil direitos reais. Op. cit., p. 80.

20 1.4 Efeitos da usucapião O principal efeito da usucapião é transferir a propriedade da coisa ao possuidor. Não obstante essa afirmação, por vezes é possível verificar o verdadeiro proprietário se socorrendo desta ação para ter a certeza do seu direito. Nos casos acima, a usucapião se limitará a confirmar o direito de propriedade preexistente, mas, ainda assim, deverá ser tida como o modo pelo qual este foi adquirido, uma vez que tal direito não poderia ser estabelecido. 20 A aquisição da propriedade através do instituto da usucapião operará efeitos ex tunc. No dizer de Orlando Gomes, não se realiza quando expira o prazo dentro do qual a coisa deve ser possuída ininterruptamente, mas, sim, no momento em que se inicia a posse. 21 Esse entendimento é necessário para que seja protegido o direito do terceiro que realizou qualquer tipo de negociação com o possuidor, pensando ser ele o legítimo proprietário do imóvel. 1.5 Processo na usucapião Conforme afirmado acima, a ação de usucapião é dotada de eficácia declaratória, conforme afirma o art do Código Civil. é reconhecida a existência da aquisição da propriedade, cumprido o prazo e os demais requisitos previstos na lei. Tendo em vista o afirmado, é possível que a usucapião seja alegada em defesa, como forma de obstar a ação reivindicatória. A sentença proferida no processo de usucapião produzirá efeitos ex tunc. O processo de usucapião é regulamentado pelos arts. 941 e seguintes do Código de Processo Civil, sendo certo que existe ainda alguma regulamentação através de lei especial. O art. 941 do CPC é no sentido de conferir legitimidade ao possuidor para poder ajuizar a ação. Os requisitos legais devem ser respeitados, ou seja, a inicial deve ser instruída com planta e deve conter a descrição minuciosa do imóvel. De acordo com o art. 942, necessária se faz a citação daquele cujo nome conste na certidão do Registro de Imóveis como proprietário. Por isso, necessária se faz a juntada de tal 20 GOMES, Orlando. Direitos reais. op. cit., p Idem.

21 certidão. Entende-se que este será a pessoa mais interessada na contestação do pedido. A ausência da citação pessoal vai implicar nulidade do processo. Os réus incertos e desconhecidos serão citados através de edital. Importante citar a Súmula 263 do STF: O possuidor deve ser citado, pessoalmente, para a ação de usucapião. Trata-se da hipótese em que, embora tivesse cumprido o prazo aquisitivo, o usucapiente tenha perdido a posse ou parte dela. E ainda, a Súmula 391 do STF: O confinante certo deve ser citado, pessoalmente, para a ação de usucapião. Desse modo, a ausência de citação do confinante, pessoalmente, acarretará a nulidade do processo. Se admitirá a citação por edital, no caso de os réus se encontrarem em local incerto e não sabido. O Ministério Público atuará obrigatoriamente no processo, na qualidade de fiscal da lei, conforme art. 944 do CPC. Poderá contestar o pedido, requerer perícia e diligências. O registro da sentença declaratória da aquisição por usucapião servirá para regularizar o direito do usucapiente, alcançando eficácia erga omnes. Importante ressaltar que a usucapião alegada em defesa, na contestação, não poderá ser levado a registro, salvo a exceção do art. 7º da Lei 6.969/81 e do Estatuto da Cidade, do qual se falará mais adiante.

22 2 A USUCAPIÃO ESPECIAL NA CONSTITUIÇÃO FEDERAL E A INOVAÇÕES TRAZIDAS PELO ESTATUTO DA CIDADE 2.1 A usucapião especial e a Constituição de 1988 Uma nova modalidade de usucapião, baseada na idéia da função social da propriedade, foi criada pela Constituição Federal de Seguindo, a Constituição de 1946 manteve o instituto, permitindo a usucapião de terra de até 25 hectares, fixando-se prazo de 10 anos. A Lei n /64, Estatuto da Terra, também regulamentou a modalidade, no art Surgiu posteriormente a Lei n /81, que regulamentou a usucapião especial referente a bens imóveis rurais, reduzindo o prazo necessário para a aquisição. Assim, prevê o art. 1º da Lei: Todo aquele que, não sendo proprietário rural nem urbano, possuir como sua, por 5 (cinco) anos ininterruptos, sem oposição, área rural contínua, não excedente de 25 (vinte e cinco) hectares, e a houver tornado produtiva com seu trabalho e nela tiver sua morada, adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de justo título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para transcrição do Registro de Imóveis. Parágrafo único. Prevalecerá a área do módulo rural aplicável á espécie, na forma da legislação específica, se aquele for superior a 25 (vinte e cinco) hectares. É importante ressaltar que esta modalidade era admitida tanto em relação às terras particulares quanto em relação às terras devolutas, de forma a excepcionar o princípio pelo qual não se admite a aquisição de bem público por meio da usucapião. O art. 5º da Lei previa que o rito a ser adotado seria o sumaríssimo, hoje o sumário, e afirmava expressamente a possibilidade de alegação da prescrição aquisitiva em defesa, especificamente no seu art. 7º. Essa usucapião, além dos requisitos básicos de posse e tempo, levava em conta a função social que era atribuída à propriedade, através da produtividade e da moradia na terra. A sentença, declaratória, poderia ser utilizada como título hábil para o registro imobiliário. 22 Afirma o art. 98 da Lei 4.504/64: Todo aquele que, não sendo proprietário rural nem urbano, ocupar por 10 anos ininterruptos, sem oposição nem reconhecimento de domínio alheio, tornando-o produtivo por seu trabalho, e tendo nele sua morada, trecho de terra com área caracterizada como suficiente, para, por seu cultivo direto pelo lavrador e sua família, garantir-lhe a subsistência, o progresso social e econômico, nas dimensões fixadas por esta lei para o módulo de propriedade, adquirir-lhe-á o domínio, mediante sentença declaratória devidamente transcrita.

23 De acordo com Caio Mário: As características fundamentais desta categoria especial de usucapião baseiamse no seu caráter social. Não basta que o usucapiente tenha a posse associada ao seu tempo. Requer-se, mais, que faça da gleba ocupada a sua moradia e torne produtiva pelo seu trabalho ou seu cultivo direto, garantindo desta sorte a subsistência da família, e concorrendo para o progresso social e econômico. Se o fundamento ético do usucapião tradicional é o trabalho, como nos parágrafos anteriores deixamos assentado, maior ênfase encontra o esforço humano como elemento aquisitivo nesta modalidade especial. 23 A Constituição Federal de 1988 também trata da usucapião especial, em duas modalidades: o urbano e o rural. Afirma o art. 183 da CF: Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para a sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor por mais de uma vez. 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. O artigo em questão refere-se à usucapião especial destinada ao imóvel urbano, sendo também chamado de pro misero. Pela leitura do dispositivo, é possível observar que prevalece o sentido social, sendo mantidos os requisitos principais do instituto. Saliente-se que não é mencionada a questão da boafé. A usucapião especial urbana é prevista também pela Lei /2001, Estatuto da Cidade, no art. 9º, apenas com um pequeno acréscimo, sendo certo que a respeito da questão se tratará um pouco mais adiante. A Constituição Federal de 1988 prevê expressamente a impossibilidade de aquisição de bens públicos pela prescrição aquisitiva. E ainda, sustentava-se anteriormente que não era permitida a acessão de posses. Tendo em vista a sua natureza, a posse deveria ser pessoal, 23 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil direitos reais. op. cit., p. 152.

24 somente podendo beneficiar aquele que possuísse a área. Por outro lado, havendo a necessidade de proteção ao intuito familiar, deveria se admitir a sucessão causa mortis 24. No entanto, com o advento do Código Civil de 2002, esse entendimento foi abolido, tendo em vista a disposição do art : O possuidor pode, para fins de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art ), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art , com justo título e de boa-fé. Com a previsão legal, não resta mais nenhuma dúvida de que todas as modalidades de usucapião previstas no Código Civil admitem a acessão das posses, para fins de contagem do tempo para a aquisição. O Estatuto da Cidade, por sua vez, institui uma restrição, não prevista pela Constituição Federal. Estabelece o 3º, art. 9º da Lei /2001: para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse do seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. Na lição do autor Silvio Venosa: A Constituição Federal não fez essa restrição, que conflita também com o princípio da saisine. Note-se porém, que a dicção da Carta objetiva fornecer moradia ao usucapiente e a sua família, havendo que se entender aqueles que residem no imóvel. Nesse sentido, o usucapião especial somente pode ser atribuído a quem tiver posse, não se aplicando por força do princípio da saisine, pois o simples título de herdeiro e a respectiva ficção possessória se mostrarão insuficientes para esse desiderato. 25 Assim, a posse se torna requisito indispensável para o herdeiro que desejar ajuizar a ação para ver reconhecida a aquisição da propriedade pelo usucapião, ainda que o seu antecessor já tivesse completado o tempo necessário. A Constituição estabelece que o usucapiente não poderá ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural. Ocorre que fazer prova de tal requisito é de extrema dificuldade, e, sendo assim, bastará a simples declaração dos interessados. A lei não define o que seria urbano, devendo se considerar, no caso concreto, critérios de localização, conforme lei municipal: Para que seja possível a usucapião especial, portanto, 24 Usucapião Sucessão causa mortis Litisconsórcio necessário Com a morte daquele que tinha posse ad usucapionens, tal posse se transmite de pleno direito aos herdeiros que, juntamente com a viúva, formam um litisconsórcio ativo necessário e unitário. (TAMG Apelação Cível /00 5º CC Rel. Juiz José Marrara ). 25 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil direitos reais. op. cit., p. 225.

25 mister se faz que o imóvel se encontre no perímetro urbano, ou, então, em área de expansão urbana ou de urbanização específica, de acordo com Caramuru Afonso Francisco. 26 A Constituição Federal, bem como o Estatuto da Cidade, ao fazer previsão do usucapião especial, visa beneficiar aquele que atribui função social à propriedade, bem como visa incentivar o desenvolvimento sustentável. Dessa forma, surge um questionamento, no sentido de se saber se seria possível a aquisição de imóvel que não atenda às legislações urbanísticas. No caso de resposta positiva, é necessário admitir que o usucapiente estará sujeito às reprimendas legais, podendo inclusive sofrer desapropriação. Neste diapasão, afirma Caramuru Afonso Francisco: Por estes motivos, pois, entendemos que não haja possibilidade de declaração da usucapião quando o imóvel usucapiendo não preencha os requisitos urbanísticos, sendo dever tanto do juiz, quanto do Ministério Público como do Município (ou Distrito Federal), que integrará necessariamente a lide no pólo passivo da demanda, analisar a presença deste requisito urbanístico, ainda que não esteja ele explicitado na legislação, pois sua exigência decorre da própria interpretação lógico-sistemática e teleológica do instituto. 27 A Constituição Federal trata também do usucapião especial rural, no art. 191, também chamado de usucapião especial pro labore: Quem, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, em oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. É certo que a contagem do tempo inicia-se com a vigência da Constituição. Se fosse admitida a contagem do prazo anteriormente a esta, haveria um enorme prejuízo para o proprietário do imóvel, que não tivesse reivindicado seu imóvel ainda levando em consideração as normas até então vigentes. O Código Civil ressalta que é necessário que o usucapiente resida no imóvel objeto da ação, servindo este de moradia para si e para a sua família. Por outro lado, não é necessária a existência de justo título ou de boa-fé. Silvio Venosa explica que a necessidade da moradia é um fenômeno social urbano, que leva a pessoa a apossar-se de um imóvel para si. Outrossim, existe o interesse do Estado que as 26 FRANCISCO, Caramuru Afonso. Estatuto da Cidade comentado. São Paulo: Juarez de Oliveira, p FRANCISCO, Caramuru Afonso. Estatuto da Cidade comentado. Op. cit., p. 141.

26 terras consideradas produtivas permaneçam nas mãos de quem vai efetivamente atribuir-lhe este fim. Por tal motivo é que se chama esta modalidade de usucapião de pro labore Usucapião especial coletiva instituída pelo Estatuto da Cidade O Estatuto da Cidade vem estabelecer mais uma modalidade de usucapião, que é a usucapião especial coletiva. Dispõe o art. 10: As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são suscetíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. A lei visa beneficiar a população de baixa renda, apesar de não definir a expressão. Os requisitos são que o imóvel tenha mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, que exista ocupação coletiva e que não haja possibilidade de identificação dos terrenos ocupados. Trata-se, como afirmado, de modalidade de usucapião coletivo, criada como forma de atender às necessidades sociais, já que as ocupações urbanas são uma realidade muito comum. Ainda que na prática seja possível identificar os terrenos ocupados por cada pessoa ou família, esta identificação na maioria das vezes mostra-se inconveniente. Importante ressaltar que a área deve ser particular, já que existe expressa proibição Constitucional no sentido de usucapião de terras públicas. Da mesma forma que o art , 4º do Código Civil, o dispositivo acima citado admite que o proprietário que venha reivindicar o imóvel pode ser dele privado, caso consista em extensa área, ocupada por cinco anos de forma pacífica e ininterrupta por considerável número de pessoas que nela tenham realizado obras e serviços, considerados pelo Magistrado de interesse social e econômico. Acerca desta questão, afirma Silvio Venosa: Em ambas as situações encontramos a busca pelo sentido social da propriedade, sua utilização coletiva. Em ambas, há necessidade de posse ininterrupta por cinco anos. No primeiro caso de usucapião coletivo, os habitantes da área adiantam-se e pedem a declaração de propriedade. No segundo caso, eles são demandados em ação reivindicatória pelo proprietário e a posse e demais 28 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil direitos reais. op. cit., p. 226.

27 requisitos como matéria de defesa ou em reconvenção, nesta pedindo o domínio da área. Na situação enfocada do Código Civil, porém, a aquisição aproxima-se da desapropriação, pois de acordo com o art , 5º, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, a sentença valerá como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores. Nessa situação, o Código Civil menciona que a ocupação deve ser de boa-fé, por mais de cinco anos. Haverá, sem dúvida, um procedimento custoso na execução, pois cada possuidor deverá pagar o preço referente à sua fração ideal do terreno, ou outro critério de divisão que se estabelecer na sentença. Destarte, se o proprietário não desejar ter contra si uma ação de usucapião, deverá reivindicar área para lograr obter indenização. 29 Saliente-se que o mencionado dispositivo do Código Civil tem aplicação a ambas as espécies de usucapião especial, o urbano e o rural. Por outro lado, o usucapião coletivo de que trata a Lei /2001 é apenas aplicável aos imóveis urbanos. No tocante a esta espécie de usucapião, não obstante o importante papel social que representa, é necessário que se tenha grande cautela. Isto porque, certamente será possível observar pessoas que queiram se aproveitar da coletividade humilde para obter vantagem financeira; assim, importante será uma análise apurada do caso concreto, a fim de que sejam evitadas as fraudes. O art. 10, 3º do Estatuto da Cidade determina que a cada possuidor seja atribuída uma fração igual de terreno, independentemente da fração que cada um ocupe na verdade; porém o próprio artigo faz a ressalva, não valendo a afirmação se houver acordo escrito entre os condôminos que estabeleça frações diferenciadas. O 1º do mencionado artigo vem permitir o somatório das posses para fins de contagem de prazo, desde que as posses sejam contínuas, mansas e pacíficas. Ainda que a propositura da ação se dê através da coletividade, haverá a necessidade de identificação de cada um dos possuidores, uma vez que será primordial para a instituição do condomínio. A sentença não identificará a área pertencente a cada possuidor, porquanto se trata de condomínio indivisível. O 4º do artigo 10, da Lei vem afirmar que o condomínio instituído na hipótese é modalidade especial, sendo indivisível. Afirma ainda que, para que possa haver a sua extinção, haverá a necessidade de deliberação tomada por dois terços dos condôminos, no caso de 29 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil direitos reais. op. cit., p. 228.

28 execução de urbanização posterior à execução do condomínio. De acordo com a disposição, quando a urbanização preceder à constituição do condomínio, ele não poderá ser extinto. O artigo 11 do Estatuto prevê que, uma vez ajuizada a ação de usucapião especial urbano, deverão ficar suspensas quaisquer outras ações, sejam elas possessórias ou petitórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel objeto da ação. Como a lei se reporta às ações futuras, não ocorrerá o mesmo quanto às ações em andamento, que deverão ser julgadas juntamente com a ação de usucapião, para que assim sejam evitadas decisões conflitantes. A legitimidade para a propositura da ação é estabelecida no artigo 12, que afirma que: São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana: I o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente; II os possuidores, em estado da composse; III como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados. 1º Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público. 2º O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis. De acordo com o citado artigo, a intervenção do Ministério Público na ação é obrigatória. É de suma importância o artigo 13 da Lei em tela, posto que dispõe sobre a possibilidade de alegação do usucapião em defesa. Essa possibilidade existe para qualquer espécie de usucapião. Mas o ponto fundamental reside no fato de que, sendo o usucapião argüido em defesa reconhecido, a sentença valerá como título para registro no cartório de registro de imóveis. O rito a ser adotado na ação de usucapião especial de imóvel urbano será o sumário, de acordo com o art. 14.

29 3 A USUCAPIÃO COLETIVA INSTITUÍDA PELO ART , 4º DO CÓDIGO CIVIL: REQUISITOS E DIVERGÊNCIAS 3.1 Da análise dos requisitos autorizadores da usucapião especial urbana na forma coletiva Conforme salientado nos capítulos anteriores, a usucapião especial pró-moradia foi criada como forma de afirmação da garantia fundamental da função social da propriedade e do direito social básico da moradia, conforme art. 5º, XXIII e 6º da CF. Foi criada pelo art. 183 da Constituição Federal, traduzindo em norma constitucional de eficácia plena, tendo o seu procedimento delimitado pela Lei /2001, que apresentou seus contornos em absoluta obediência ao texto constitucional. Ocorre que, constituindo uma forma de aquisição da propriedade pelos possuidores, em detrimento do direito do proprietário relapso, vários são os requisitos para a sua configuração Área urbana com mais de 250m² É necessário que a área ocupada pelos possuidores seja maior do que duzentos e cinqüenta metros quadrados, de forma que não seja possível identificar a porção de terra ocupada por cada um dos possuidores. Dessa forma, está se instituindo um forte instrumento para que se atribua função social à propriedade, eis que permite uma alternativa de aquisição em prol daqueles possuidores que não tenham acesso à condições individuais de usucapião. Isto pode se dar por vários motivos, como por exemplo, o imóvel pode estar encravado em loteamento irregular ou a área possuída pode ser inferior ao módulo urbano mínimo. Conforme afirma o professor Cristiano Chaves, com a opção pela usucapião coletiva, o legislador retirou a injustiça da prevalência da forma sobre o fundo, permitindo-se não só a aquisição da propriedade pela comunidade de possuidores, como a urbanização da área e ampliação da prestação de serviços públicos sobre os imóveis. 30 E prossegue o autor: 30 FARIA, Cristiano Chaves. ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 4. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, p. 295.