USUCAPIÃO E A POSSE DO IMÓVEL: DISCUSSÕES SÓCIO-JURÍDICAS. 1. Apresentação. 2. Introdução

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1 USUCAPIÃO E A POSSE DO IMÓVEL: DISCUSSÕES SÓCIO-JURÍDICAS SILVA, Alexssandro Crivelli (Acadêmico, Finan) MARTINS, Eduardo (Docente, Finan) 1. Apresentação O presente artigo é fruto de uma pesquisa desenvolvida na graduação do curso de Direito da Finan sob orientação do prof. de sociologia Dr. Eduardo Martins nele vamos discutir a Lei de Usucapião (do latim usucapio, ou "adquirir pelo uso") é o direito que um cidadão adquire, relativo à posse de um bem móvel ou imóvel, em decorrência do uso deste bem por um determinado tempo. Para que tal direito seja reconhecido, é necessário que sejam atendidos determinados pré-requisitos previstos em lei. A legislação brasileira preve cinco modalidades de apropriação da terra, neste artigo vamos discorrer sobre elas 2. Introdução O presente trabalho consiste em um estudo sobre a usucapião, abrangendo o seu conceito, pressupostos, espécies e ação de usucapião. 3. Conceito A usucapião, também chamada de prescrição aquisitiva, é um modo originário de aquisição da propriedade, independente da vontade do titular anterior, que decorre da posse prolongada no tempo, com ânimo de dono, sem interrupção e sem oposição, desde que essa posse não seja clandestina, nem violenta nem precária (posse injusta). Cabe salientar a definição de alguns civilistas como Beviláqua, Espinóla, Lafayette, para quem usucapião é a aquisição da propriedade ou de outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos em lei. Haja vista que da definição supra mencionada, Caio Mario da Silva Pereira, ilustre doutrinador, vê dois elementos básicos na aquisição por usucapião: o tempo e a posse. O doutrinador nos impõe outra questão. Seria a usucapião modalidade de aquisição originária ou derivada? Considera-se originária a aquisição, quando o

2 indivíduo se torna dono de uma coisa que jamais esteve sobre o domínio de outrem. Assim, entendendo, não se pode atribuir essa qualificação à usucapião, porque é modalidade aquisitiva que pressupõe a perda do domínio por outrem, em benefício do usucapiente. Conclui-se ser a usucapião uma forma de aquisição derivada. Não se pode deixar de salientar que lhe falta a circunstância da transmissão voluntária, ordinariamente presente na aquisição derivada. 4. Pressupostos Os pressupostos da usucapião são: coisa hábil ou suscetível de usucapião, posse, decurso do tempo, justo título e boa-fé. Os três primeiros são indispensáveis e exigidos em todas as espécies de usucapião. O justo título e a boa-fé somente são reclamados na usucapião ordinária. Primeiramente, é necessário verificar se o bem que se pretender usucapir é suscetível de prescrição aquisitiva, pois nem todos são sujeitos a ela, como os bens fora do comércio e os bens públicos. Consideram-se fora do comércio os bens naturalmente indisponíveis (insuscetíveis de apropriação pelo homem, como o ar a água do mar), os legalmente indisponíveis (bens de uso comum, de uso especial e de incapazes, os direito da personalidade e os órgãos do corpo humano) e os indisponíveis pela vontade humana (deixados em testemunho ou doados, com cláusula de inalienabilidade). Os bens públicos também não podem ser objeto de usucapião, conforme dispõe o art. 2 do Decreto n /33 que os bens públicos, seja qual for sua natureza, não são sujeitos a prescrição. O art. 200 do Decreto-Lei n. 9760/46 que disciplina os bens imóveis da União prescreve que, seja qual for a sua natureza, não são sujeitos a usucapião. Nessa mesma linha de raciocínio, proclama o Código Civil, em seu art. 102 Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião. A posse é fundamental para a configuração da prescrição aquisitiva. Não é qualquer espécie de posse que pode conduzir à usucapião. A posse ad interdicta, justa, dá o direito à proteção possessória, mas não gera a usucapião. Posse ad usucapionem é a que contém requisitos exigidos pelos arts a 1242 do

3 CC/2002. O primeiro dos requisitos é o ânimo de dono, exige esse requisito que o usucapiente possua o imóvel como seu. Não têm animo de dono o locatário, o comodatário e todos aqueles que exercem a posse direta sobre a coisa sabendo que não lhe pertence. O segundo requisito da posse ad usucapionem é que seja mansa e pacífica, isto é, exercida sem oposição. Se o possuidor não é aborrecido, ofendido, durante todo o tempo estabelecido na lei, por quem tenha o legítimo interesse, ou seja, pelo proprietário, diz-se que a sua posse é mansa e pacífica. Como terceiro requisito deve ser a posse contínua, isto é, sem interrupção. É necessário que o possuidor a tenha conservado durante todo o tempo e até o ajuizamento da ação de usucapião. No tocante ao decurso de tempo, contam-se os anos por dia e não por horas. O prazo começa a fluir no dia seguinte ao da posse. Não conta o primeiro, porque é necessariamente incompleto, mas conta-se o último. Outro pressuposto é o justo título que é o que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não contivesse nenhum vício impeditivo da transmissão. Por exemplo, uma escritura de compra e venda, devidamente registrada, é um título hábil para a transmissão de imóvel. Como último pressuposto tem-se a boa-fé. Diz-se de boa-fé a posse se o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa. Deve ela existir no começo da posse e permanecer durante todo o decurso do prazo. 5. Espécies Podem ser objeto de usucapião bens móveis e imóveis. No direito brasileiro podem ser observados os seguintes tipos de usucapião de bens imóveis: a extraordinária; a ordinária; a especial, dividindo-se em rural e urbana; Usucapião Urbana individual do estatuto da cidade; Usucapião urbana coletiva do estatuto da cidade e Usucapião Indígena.

4 5.1 Usucapião extraordinária A usucapião extraordinária é disciplinada pelo Código Civil no art e seus requisitos são: posse de quinze anos (que pode reduzir-se há 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo), exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacífica. Dispensam-se os requisitos do justo título e da boa-fé. Corresponde essa modalidade à espécie de usucapião mais comum e conhecida. Basta o ânimo de dono e a continuidade e tranquilidade da posse por quinze anos. O usucapiente não necessita de justo título e boa-fé, que sequer são presumidos: simplesmente não são requisitos exigidos. O título, se existir, será apenas reforço de prova. A propriedade adquirida por usucapião compreende não só aquela dotada de todos os seus atributos componentes, como também as parcelas que dela se destacam, isto é, os direitos reais sobre a coisa alheia, como a servidão, o usufruto, o uso, a habitação etc. 5.2 Usucapião ordinária A usucapião ordinária é prevista no art do Código Civil de 2002 e apresenta os seguintes requisitos: posse de dez anos, exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacífica, além de justo título e boa-fé. O prazo será de cinco anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico (art. 1242, parágrafo único). O art das Disposições Transitórias preceitua que, até dois anos após a entrada em vigor deste Código, os prazos estabelecidos no parágrafo único do art e no parágrafo único do art serão acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo transcorrido na vigência do anterior, Lei 3071/16. Os

5 parágrafos mencionados referem-se às hipóteses em que o prazo é reduzido porque o possuidor estabeleceu no imóvel sua moradia habitual, ou nele realizou obras e serviços de caráter produtivo. Observa-se que o art prescreve o seguinte: O acréscimo de que trata o artigo antecedente (art. 2029), será feito nos casos a que se refere o 4 o do art O mencionado 4 o do art prescreve, O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante. 5.3 Usucapião especial rural A usucapião especial rural surgiu, no direito brasileiro, na Constituição de 1934, sendo conservada na Constituição de 1937 e na Constituição de A Constituição de 1967 e a Emenda Constitucional de 1969 não repetiram o texto das anteriores, mas a última estabeleceu seus requisitos básicos, remetendo a sua disciplina à Lei ordinária. A Lei n. 6969, de 10 de dezembro de 1981, foi elaborada especialmente para regulamentar a aquisição, por usucapião especial, de imóveis rurais. Preceitua o seu art. 1 : Todo aquele que, não sendo proprietário rural nem urbano, possuir como sua, por 5 (cinco) anos ininterruptos, sem oposição, área rural contínua, não excedente de 25 (vinte e cinco) hectares, e a houver tornado produtiva com seu trabalho e nela tiver sua morada, adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de justo título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para transcrição no Registro de Imóveis. O seu art. 2 incluiu as Terras Devolutas (espécies de bens públicos) entre os bens usucapíveis. Porém, o art. 191 da C.F, aumentou a dimensão da área rural suscetível dessa espécie de usucapião para cinquenta hectares, tendo o parágrafo único proibido expressamente a aquisição de imóveis públicos por usucapião. Por fim, no art o Código civil limitou-se a reproduzir o mencionado art. 191 da Constituição Federal.

6 A usucapião especial rural nãos e contenta com a simples posse. O seu objetivo é a fixação do homem no campo, exigindo ocupação produtiva do imóvel, devendo neste trabalhar e morar o usucapiente. Aparece a figura do princípio ruralista de que deve ser dono da terra rural quem a tiver frutificado com o seu suor, tendo nela sua moradia e de sua família. 5.4 Usucapião especial urbana A usucapião especial urbana trata-se de inovação trazida pela Constituição Federal de 1988, estando regulamentada em seu art. 183: Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Não se aplica à posse de terreno urbano sem construção, pois é requisito a sua utilização para moradia do possuidor ou de sua família. Acrescenta os parágrafos 2 e 3 do referido artigo que, direito não será reconhecido ao novo possuidor mais de uma vez e que os imóveis públicos não são adquiridos por usucapião. O título de domínio ou concessão de uso será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. Essa espécie de usucapião não necessita, como requisito, do justo título ou da boa-fé, como também ocorre com a usucapião especial rural. O prazo de cinco anos só começou a contar, para os interessados, a partir da vigência da Atual Constituição. Os primeiros pedidos só puderam ser formulados a partir da vigência da atual Constituição, não podendo o novo direito retroagir, surpreendendo proprietários com uma situação jurídica anteriormente não prevista. O art do CC/2002 reproduziu, integralmente, o art. 183, parágrafos 1 e 2 da Constituição Federal.

7 5.6 Usucapião urbana coletiva do estatuto da cidade O art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei n /2001) prevê também a usucapião coletiva, de inegável alcance social, de áreas urbanas com mais de 250 metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia por cinco anos, onde não for possível identificar os terrenos ocupados individualmente. A usucapião coletiva apresenta alguns requisitos comuns a todas as outras espécies de usucapião, quais seja, a posse mansa e pacífica por um dado lapso de tempo ininterrupto, com ânimo de dono. Não obstante, apresenta alguns requisitos próprios, a saber: Área maior que duzentos e cinqüenta metros quadrados. Não há um limite do tamanho da área, devendo apensa superar os duzentos e cinqüenta metros quadrados. Vale lembrar que é vedado usucapir terras públicas, portanto a área deve ser de propriedade particular. A população deve ser de baixa renda. Muito embora não seja explicitado o conteúdo da expressão "população de baixa renda" pelo legislador, entende se abrangida àquela camada da população que não possui condições de adquirir, por negócio oneroso, simples imóvel de moradia. Trata o art. 10 do Estatuto da Cidade de áreas urbanas onde não se é possível identificarem os terrenos ocupados por cada possuidor, sendo esta expressão utilizada em referencia a núcleos habitacionais desorganizados como uma unidade, sendo impossível de se destacar parcelas individuais. Se alguns poucos moradores se recusam a litigar no pólo ativo, devem eles serrem citados para integrarem a lide, no pólo ativo, por se tratar de litisconsórcio necessário. Se comparecerem e o Juiz verificar que a recusa é justificada, o processo será extinto. Caso entenda injustificada prosseguirá com a ação. Cabe indagar sobre a existência de ruas, caminhos e espaços reservados para pequenas praças, creches escolas, na área objeto de usucapião. Entendem alguns que automaticamente passarão para o domínio do município, como bens de uso comum do povo.

8 Ao aprovar o Estatuto da Cidade o legislador visou reconhecer direitos aos favelados ou grupos desprovidos de um teto para morar, ou ainda moradores em situação precária, sem infra-estrutura. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário (Estatuto art. 14). Na sentença o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo acordo escrito em os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas. 5.6 Usucapião urbana individual do estatuto da cidade A usucapião individual é objeto do art. 9.º do Estatuto da Cidade, que reproduz o art. 183 da Constituição Federal e é, por sua feita, reproduzido no art do Código Civil de Assim, dispõe o art. 9 da Lei n de 10/7/2001 que aquele que possuir como sua área ou edificação urbana até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia e de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Os arts. 183 da Constituição Federal e do Código Civil apontam como bem apto a propiciar a aquisição por usucapião especial área urbana de até 250m². O art. 9.º do Estatuto da Cidade acrescentou, por sua feita, "ou edificação". "Tal fato induz construção, restando concluir que tanto a área (com a construção) como a edificação (só o direito de superfície) poderão ser objeto de usucapião urbana do Estatuto da Cidade. O limite de duzentos e cinquenta metros quadrados não pode, assim, ser ultrapassado, seja a área do terreno, seja para a edificação. O parágrafo 3 do art. 9 do Estatuto da Cidade prescreveu: Para efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. Portanto, prevalece ai uma restrição para a accessio possessionis. A soma das posses não era proibida pela jurisprudência, por se tratar

9 de ocupação do imóvel para fins de moradia. Todavia, o texto constitucional não a proibia. Ao falar em herdeiro legítimo, o dispositivo em tela afasta o herdeiro testamentário e também outros que não estejam residindo no imóvel na data da abertura da sucessão. 5.7 Usucapião indígena As terras de domínio indígena são aquelas de propriedade plena do índio ou de comunidade indígena, adquiridas de conformidade com a legislação civil (compra e doação, por exemplo). O índio que possuir como seu imóvel menor de 50 hectares adquire a propriedade plena ao cabo de 10 anos, tem-se a usucapião indígena. Proclama o art. 32 do mencionado Estatuto do Índio que são se propriedade plena do índio ou da comunidade indígena (...) as terras havidas por qualquer das formas de aquisição do domínio, nos termos da legislação civil. Preceitua o art. 33: O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena. Pode usucapir, portanto, o índio integrado na civilização, bem como aquele ainda não integrado. Se o índio possuir capacidade plena, poderá propor diretamente a cão de usucapião. Não a tendo, será representado pela FUNAI. A área usucapienda é somente a rural e a particular. Como visto, o trecho de terra usucapível não pode ultrapassar cinqüenta hectares, estabelecido como limite máximo. Não havendo previsão para um tamanho mínimo.

10 6. AÇÃO DE USUCAPIÃO O possuidor com posse ad usucapionem pode ajuizar ação declaratória (CC, art. 1241), regulada pelos arts. 941 a 945 do Código de Processo Civil, sob o título de ação de usucapião de terras particulares, que será clara e precisamente individuado na inicial. Deve o autor além de expor o fundamento do pedido, juntar planta da área usucapienda. A sentença que julgá-la procedente será registrada, mediante mandado, no registro de imóveis. O Ministério Público intervirá em todos os atos do processo. Devem ser obrigatoriamente citados para a ação: a) aquele em cujo nome estiver registrado no imóvel; na falta desse registro, juntar-se-á certidão negativa comprobatória do fato; b) os confinantes do imóvel; c) se estiverem em lugar incerto, serão citados por editais, o mesmo ocorrendo em relação a eventuais interessados. Se o autor é casado, deve intervir no feito sua mulher. O espólio do possuidor tem legitimidade para propor ação de usucapião. A usucapião por condômino é possível, desde que a posse seja exercida com exclusividade sobre o bem almejado. A jurisprudência dominante tem proclamado que o valor da causa, na ação de usucapião, é o valor do bem usucapiendo. A propositura da ação de usucapião, segundo alguns doutrinadores, somente é permitida a quem tem posse atual do imóvel. Se o usucapiente, depois de consumada a usucapião, sofre esbulho e perde a posse, terá que recuperá-la mediante ação publiciana, uma espécie de reivindicatória sem título, para poder ajuizar a ação de usucapião e obter uma sentença favorável, que lhe servirá de título. A sentença será de natureza meramente declaratória. No tocante a usucapião especial parece não haver dúvida que somente o possuidor único e atual, ou seja, somente aquele que se encontra na posse do imóvel pelo prazo mínimo exigido por lei, ou seus herdeiros, podem requerer o reconhecimento da prescrição, sendo vedada a soma de posses anteriores, evitando, assim, a comercialização da posse, como comenta Nélson Luiz Pinto.

11 Assevera a súmula 263 do STF: O possuidor de ser citado, pessoalmente, para a ação de usucapião. Observa o ilustre doutrinador Theotonio Negrão que, normalmente, só o possuidor pode ingressar ação de usucapião; mas, se após haver preenchido todos os requisitos para a prescrição aquisitiva, perdeu a posse, também poderá mover ação de usucapião; nessa hipótese o possuidor atual deverá ser citado. 7. Considerações Finais A palavra Usucapião, do latim usucapio, ou "adquirir pelo uso", é o direito que um cidadão adquire, relativo à posse de um bem móvel ou imóvel, em decorrência do uso deste bem por um determinado tempo. Ressalta-se que a usucapião na legislação brasileira possui não só aspectos legais, mas também aspectos sociais, tendo como finalidade a de atender interesses sociais, individuais e coletivos. Insta salientar, ainda, a importância da natureza da sentença, da ação de usucapião, que é declaratória, tendo como objetivo declarar o direito de propriedade, fazendo com que o usucapiente possa registrar o seu imóvel e por fim adquirir todos os poderes inerentes ao proprietário. 8. REFERÊNCIAS ARRUDA ALVIM NETTO, José Manuel de. Manual de direito processual civil. São Paulo: RT, v. 2.. Código de processo civil comentado. São Paulo: Revista dos Tribunais, v. 2. CARNEIRO, Athos Gusmão. Jurisdição e competência. 2. ed. rev. e ampl. São Paulo: Saraiva GOMES, Orlando. Direitos reais. 8. ed. Rio de Janeiro: Forense, Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro Vol. V Direito das Coisas 5. Ed., São Paulo: Saraiva, 2010.

12 GOMES, Orlando. Direitos reais. 8. ed. Rio de Janeiro: Forense, NASCIMENTO, Miguel Castro do. Posse e propriedade. 1. ed. Rio de Janeiro: Aide - Publicação n. 58, NASCIMENTO, Tupinambá Castro de. Usucapião comum e especial. Rio de Janeiro: Aide, Rodrigues, Silvio. Direito Civil Direito das Coisas, Vol. V, 28. ed, São Paulo: Saraiva, Pereira, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil, Vol. IV, Direitos Reais 19. Ed. Rio de Janeiro: Forense, Leia mais em: Especial-De-Imovel-Urbano/pagina1.html#ixzz1TydA99ab