RELATÓRIO DA INSTITUIÇÃO ADMINISTRADORA. BRKB DTVM S/A Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário Panamby

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1 RELATÓRIO DA INSTITUIÇÃO ADMINISTRADORA BRKB DTVM S/A Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário Panamby

2 RELATÓRIO DA INSTITUIÇÃO ADMINISTRADORA Senhores Quotistas, Temos a satisfação de submeter à apreciação de V.Sas. o Relatório da Instituição Administradora e as Demonstrações Contábeis do Fundo de Investimento Imobiliário Panamby, relativas ao semestre findo em 31 de dezembro de O Fundo de Investimento Imobiliário Panamby foi constituído em 14 de março de 1995, sob a forma de condomínio fechado, de acordo com o disposto na Lei nº 8.668/93 e com a Instrução nº 205/94 da Comissão de Valores Mobiliários CVM, revogada pela Instrução CVM nº 472/08. O Fundo tem por objetivo a aquisição de terrenos vinculados aos projetos denominados Panamby e Villaggio Panamby. Em março de 1995, o Fundo adquiriu junto à Syntechrom-Panamby Indústria e Comércio Empreendimentos Ltda. a propriedade dos terrenos denominados Panamby e Villaggio Panamby, localizados na altura do nº da Marginal Oeste do Rio Pinheiros, na cidade de São Paulo - SP. O conjunto de terrenos com área superior a 700 mil m² está estruturado por três elementos básicos: - o sistema viário, composto por avenidas e ruas públicas, aprovadas pela Prefeitura de São Paulo, que atuam como limites e divisões entre os diversos setores; - os espaços públicos: parques e área institucional doados à municipalidade; e - os setores de ocupação, com seus usos específicos.

3 SUMÁRIO SEÇÃO 1 NEGÓCIOS REALIZADOS ATÉ O 2 SEMESTRE DE NOVOS NEGÓCIOS VALORES RECEBIDOS VILLAGGIO PANAMBY ANÁLISE GRÁFICA DOS RECEBIMENTOS DO VILLAGGIO PANAMBY PLEITO JUNTO À CÂMARA TÉCNICA DE LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA... 2 SEÇÃO 2 CONJUNTURA ECONÔMICA... 2 SEÇÃO 3 - VALOR DE MERCADO DOS BENS INTEGRANTES DO PATRIMÔNIO DO FUNDO... 4 SEÇÃO 4 - PREVISÃO DE INVESTIMENTOS PARA O PRIMEIRO SEMESTRE DE SEÇÃO 5 - VALOR PATRIMONIAL DA QUOTA RENTABILIDADE NOS ÚLTIMOS 4 SEMESTRES ENCARGOS NOS ÚLTIMOS 4 SEMESTRES... 6 SEÇÃO 6 MERCADO SECUNDÁRIO... 6 SEÇÃO 7 - OBRIGAÇÕES CONTRAÍDAS NO PERÍODO DO 2º SEMESTRE DE SEÇÃO 8 - CONTATOS... 7

4 1. NEGÓCIOS REALIZADOS NO 2º SEMESTRE DE ) Novos Negócios: Durante o segundo semestre de 2014, não foram realizados novos negócios envolvendo os ativos do Fundo Panamby. 1.2) Valores recebidos - Villaggio Panamby: Edifício Incorporador Unidades Lançadas Unidades Comercializadas até 31/12/2014 Total Recebido até 31/12/2014 (R$ mil) Total Recebido no 2 sem/14 (R$ mil) Agrias Gafisa S/A Amadryas Anthurium Cypris (*) Domaine du Soleil Gafisa S/A (**) Doppio Spazio Double View Hibiscus (***) Jazz Duet Gafisa S/A Majuy Mirábilis Gafisa S/A Palazzo (****) Parides Gafisa S/A Portis Thamyris Strelitzia (*****) (*) Fluxo de Caixa quitado em janeiro de 2013 (**) Fluxo de Caixa quitado em maio de 2013 (***) Fluxo de Caixa quitado em dezembro de 2014 (****) Fluxo de Caixa quitado em abril de 2014 (*****) Fluxo de Caixa quitado em novembro de

5 1.3) Análise Gráfica dos Recebimentos do Villaggio Panamby 1.4 Pleito junto à Câmara Técnica de Legislação Urbanística: O Fundo de Investimento Imobiliário Panamby pleiteou junto à Câmara Técnica de Legislação Urbanística, em documento protocolado no dia 26 de abril de 2012, a intenção de doar áreas à Municipalidade, equivalente aos lotes de 06 a 09 do Setor 7, em um total de ,89 m 2, área essa que viria somar aos 138 mil m 2 do Parque Burle Marx, e em contrapartida, obter a redistribuição do potencial construtivo internamente ao perímetro do Panamby para a Gleba A, correspondente a m 2 de área construída computável, considerando todas as tratativas no sentido de se obter as aprovações para o Projeto Urbanístico Panamby junto aos órgãos públicos, notadamente os de Meio Ambiente, do Município e do Estado, desde 2005, e a legalidade de todo o processo de licenciamento desse projeto, conforme evidenciado no relatório do Escritório Campos Mello, Pontes, Vinci e Schiller Advogados de março/09 e nos Pareceres Técnicos, emitidos em 1/12/08 e 19/12/08 pela Urbanista Heloisa Proença e pelo Engenheiro Ambiental Ivan Maglio. Nesse momento, o processo encontra-se em análise na Secretaria do Verde e do Meio Ambiente. 2. CONJUNTURA ECONÔMICA O ano de 2014 foi um ano atípico para a economia brasileira, com eventos importantes para a economia do país, como as Eleições Presidenciais e a Copa do Mundo. As principais características do ano foram: baixo crescimento, elevação do desequilíbrio externo e tensões inflacionárias no nível do teto da meta oficial de inflação. 2

6 As estimativas das instituições financeiras, em janeiro de 2014, para a economia brasileira em 2014, eram de um crescimento próximo de 2% e uma inflação de 5,97%. Porém, o país encerrou o ano com crescimento próximo de zero e com a inflação em 6,41%, próxima do teto da meta, de 6,5%. Além do baixo crescimento, a economia brasileira enfrentou mais um ano com inflação elevada. A seca no Centro-Sul refletiu-se nos preços dos alimentos, principalmente da carne, e nas tarifas de energia. Além disso, a disparada do dólar, com alta de mais de 13% em 2014, trouxe impacto sobre os produtos importados e com matérias-primas importadas. Para 2015, o mercado financeiro prevê que a economia brasileira "encolha" 0,5%, a maior retração desde 1992, ao mesmo tempo em que estima a maior inflação em 11 anos em 7,33%. Os dados fazem parte do boletim Focus, divulgado em Fevereiro, pelo Banco Central. A projeção da Selic para 2015 subiu de 12% para 12,50%. Conforme o IGMI-C (Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial), calculado pela Fundação Getúlio Vargas, no quarto trimestre de 2014, as taxas de retorno da renda, capital e total foram de, respectivamente, 2,26%, 0,69% e 2,95%, sobre o trimestre anterior. A taxa de retorno total recuou pelo oitavo trimestre consecutivo, principalmente em decorrência da queda da taxa de retorno do capital, uma vez que o retorno da renda apresentou variação muito pequena, mas positiva no trimestre. No quarto trimestre de 2014, as taxas anualizadas de retorno da renda, capital e total foram de, respectivamente, 9,46%, 4,46% e 14,23%. A desaceleração do nível de atividade econômica observada ao longo dos últimos trimestres continua a exercer efeito negativo sobre a rentabilidade dos imóveis comerciais. IGMI-C: Taxas de Retorno por Trimestre IGMI-C: Taxas de Retorno Anualizadas O comportamento do mercado imobiliário reflete a condição macroeconômica de um país. Com a inflação atingindo o teto da meta, as empresas de incorporação têm diminuído os lançamentos de novos imóveis residenciais, e os consumidores, por sua vez, estão adiando a compra. Como resultado: queda nos lançamentos e na comercialização de unidades residenciais novas. Os dados do Balanço do Mercado Imobiliário do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) aponta as diferenças dos lançamentos e das vendas de 2013 com 2014 na cidade de São Paulo. No ano de 2014, segundo a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), foram lançadas 31,7 mil unidades no município de São Paulo, o que representou uma redução de 7% em relação a Para se verificar a aderência do produto ao mercado consumidor, comparam-se os lançamentos com as 3

7 vendas. Essa comparação fica mais clara quando os números são acumulados em 12 meses, pois, assim, retiram-se as diferenças sazonais existentes no ano. Em 2014, os lançamentos superaram as vendas em 10,1 mil unidades. Em 2014, foram comercializados R$ 11,9 bilhões na cidade de São Paulo, com queda de 41,9% em relação ao montante de R$ 20,5 bilhões de 2013, considerando os valores atualizados pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção). O VSO (Vendas Sobre Oferta) de 42,1% do ano reflete o descompasso entre a quantidade de lançamentos e vendas. O mercado imobiliário encerrou 2014 com um desempenho de vendas abaixo da média de 58%. As diferenças entre os desempenhos evidenciam a necessidade de equilibrar as vendas e os lançamentos na cidade de São Paulo, o que poderá ocorrer de forma gradual. Esse ajuste dependerá, em parte, da conjuntura política e econômica no primeiro semestre deste ano. Se houver uma melhora no período, a previsão é de que as vendas reajam positivamente e incrementem a comercialização em 10%, comparado a Existe, também, a possibilidade de as vendas permanecerem estáveis. Todavia, seja qual for o cenário, a previsão é de queda de pelo menos 10% nos lançamentos de novas unidades em Em junho de 2014, foi aprovada a revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade de São Paulo. O PDE, que é obrigatório para municípios com mais de 20 mil habitantes, vai orientar o crescimento da cidade pelos próximos 16 anos. Com a vigência do PDE, é preciso refletir se o mercado encontrará, de fato, a solução para produzir em um cenário de adversidade econômica, restrições urbanísticas e de aumentos de custos. Se essa equação não for solucionada, poderá haver um grave desequilíbrio entre oferta e demanda, mas, desta vez, sem imóveis em estoque. A falta de unidades à venda poderá agravar ainda mais o déficit habitacional na cidade de São Paulo. Fontes: VALOR DE MERCADO DOS BENS INTEGRANTES DO PATRIMÔNIO DO FUNDO Não houve variação no valor dos terrenos remanescentes integrantes do Patrimônio do Fundo, que seguem avaliados em R$ mil. Para mensuração do valor de mercado dos referidos terrenos foi aplicado o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, ou seja, por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Tal metodologia está baseada na NBR Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em 4

8 suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos; assim como na Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos versão 2005, publicada pelo IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo. 4. PREVISÃO DE INVESTIMENTOS PARA O PRIMEIRO SEMESTRE DE 2015 Para o primeiro semestre de 2015, não há previsão de novos investimentos por parte do Fundo. 5. VALOR PATRIMONIAL DA QUOTA Foram emitidas quotas, integralmente subscritas, ao preço de R$ 88,50 cada. No quadro abaixo, apresentamos a evolução do valor patrimonial da quota, assim como a rentabilidade patrimonial acumulada: Data Valor Patrimonial da Cota - R$ Rentabilidade Acumulada (%) Data Valor Patrimonial da Cota - R$ Rentabilidade Acumulada (%) 14/03/1995-0,00% 31/12/ ,64 298,36% 31/12/ ,67 72,51% 31/12/ ,41 492,13% 31/12/ ,83 88,51% 31/12/ ,36 534,72% 31/12/ ,84 103,33% 31/12/ ,45 574,39% 31/12/ ,56 109,34% 31/12/ ,18 583,85% 31/12/ ,39 139,45% 31/12/ ,85 623,30% 31/12/ ,34 155,89% 31/12/ ,48 643,01% 31/12/ ,08 188,58% 31/12/ ,56 673,16% 31/12/ ,42 235,87% 31/12/ ,18 450,13 31/12/ ,35 260,03% 30/06/ ,02 453,34% 31/12/ ,57 289,94% 31/12/ ,18 454,65% 5.1) Rentabilidade nos últimos 4 semestres: Data Rentabilidade no semestre (%) 30/06/ ,30% 5

9 31/12/2013 2,42% 30/06/2014 1,33% 31/12/2014 0,54% 5.2) Encargos nos últimos 4 semestres: Histórico Taxa de Administração Despesa Administrativa Despesa de Manutenção Honor. Advocatícios e Consultoria Técnica Total de Encargos 1 semestre 2013 (R$) 1º Semestre 2013 e 2º Semestre 2013 % PL 2 semestre 2013 Total de Encargos 2 semestre 2013 (R$) % PL 2 semestre ,294% ,277% ,267% ,264% ,008% Auditoria ,036% ,015% Histórico Taxa de Administração Despesa Administrativa Despesa de Manutenção Honor. Advocatícios e Consultoria Técnica Total de Encargos 1 semestre 2014 (R$) 1º Semestre 2014 e 2º Semestre 2014 % PL 1 semestre 2014 Total de Encargos 2 semestre 2014 (R$) % PL 2 semestre ,298% ,330% ,283% ,268% ,004% ,035% Auditoria ,015% ,019% 6. MERCADO SECUNDÁRIO As quotas do Fundo Panamby são negociadas em Bolsa de Valores ou Mercado de Balcão regulamentado e, durante o segundo semestre de 2014, estiveram presentes em aproximadamente 14% dos pregões da BM&F Bovespa. Devido à baixa liquidez no mercado secundário, sua cotação de mercado se torna bastante sensível às negociações efetuadas. 6

10 O mercado secundário de quotas de Fundos de Investimento Imobiliário sofreu bastante com a alta da taxa básica de juros da economia em A redução do valor das quotas negociadas não revela deterioração do ativo, mas perda de atratividade destas em relação a outros investimentos que tendem a acompanhar a Selic. 2º Semestre 2014 Volume Negociado Cotação de Fechamento Jul Ago Set Out Nov Dez , , , , , ,67 67,00 67,00 64,50 64,55 66,00 64,50 7. OBRIGAÇÕES CONTRAÍDAS NO 2º SEMESTRE DE 2014 Não foram contraídas novas obrigações no segundo semestre de CONTATOS Thiago Amancio de Oliveira taoliveira@brookfieldbr.com Tel.: Rio de Janeiro, 27 de Fevereiro de 2015 BRKB Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S/A Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário Panamby SAC: / Ouvidoria: / ouvidoria@brkbdtvm.com.br 7