ATA CE-02: COMISSÃO DE ESTUDO DE MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES

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1 ATA CE-02: COMISSÃO DE ESTUDO DE MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES ATA DA REUNIÃO 06/2011 DATA: 16/06/2011 INÍCIO: 9:00hs TÉRMINO: 12:15hs LOCAL: SINDUSCON-SP Coordenador: Ricardo Pina SINDUSCON/SP Secretário: Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto - IBAPE 1.PARTICIPANTES 1.1 PRESENTES (P) Produtor (C) Consumidor (N) Neutro Entidade Representante Telefone Classe AGRE / PDG NALDO SANTOS naldo@grupoagre.com.br C L. SARROUF ENGENHARIA LILIAN SARROUF lsarrouf@terra.com.br C LUCIO ENGENHARIA KARINA HADDAD karinah@lucioengenharia.com.br C SINDUSCON/SP RICARDO SANTALIESTRA PINA pinsasant@gmail.com C EZTEC AIRTON NUNES OLIVEIRA airton.nunes@eztec.com.br C IBAPE JERÔNIMO CABRAL P FAGUNDES NETO jcmijs@terra.com.br C SECOVI-SP RONALDO SÁ ronaldo@secovi.com.br P VIAPOL MARCOS STORTE storte@viapol.com.br C SECOVI-SP VPADM SINDUSCON -PR ANAMACO RICARDO S.F. GONÇALVES IVANOR FANTIN JR RUBENS MOREL N. REIS ricardo@assessoria.eng.br P engenharia@sidusconpr.com.br r.morel@anamaco.com.br C SINDUSCON-SP CLAUDIO GOLDSTEIN cgoldstein@tatiincorporadora.com.br C DENVER GABRIELA MARQUES gabriela.marques@denverimper.com.br C TECNUM CLAUDIA YOKO KANO sat.co@tecnum.com.br C TECNISA DÉBORA MARCHALL deboracristina@tecnisa.com.br C GAFISA LEONARDO POLACHINI lpolachini@gafisa.com.br C GAFISA LÍVIA LIMA MAZON lmazon@gafisa.com.br LINDENBERG JOSIANE MARCELINO josiane.marcelino@lindenberg.com.br C BIOSPHERA MÁRIO COELHO biosphera@bol DOCOL PLINIO GRISOLIA prometalconsult@uol.com.br C VIVER SA SINDUSCON-MT CEF PINI ENG. LTDA NIVALDO DOS SANTOS JUNIOR SHEILA R. MARCON DE MESQUITA SERGIO YOSHIYUKI UENO CARINA OLIVEIRA DE MAIO nivaldo.santos@viverinc.com.br C sindusconmt.eng@terra.com.br C sergio.ueno@caixa.gov.br N carinaoliveira@pini.com.br Ata de 16 de junho / 26 C C

2 VIP INSPEÇÕES PREDIAIS ZEFERINO VELLOSO AUSENTES JUSTIFICADOS (P) Produtor (C) Consumidor (N) Neutro Entidade/Empresa Representante Telefone Classe MG CONSULT ART ENGENHARIA PROCONSULT GABINETE GOMIDE EDERSON ROGERIO ANTONINI MARCO ANTONIO GULLO LAERTE SAKAI C FABIO G. CANAPARO TITO LIVIO F. GOMIDE C EDERSON ROGERIO ANTONINI / C C C 2. EXPEDIENTE Revisão do texto da ABNT NBR Iniciou-se com a apresentação das sugestões de alteração da Tabela 1 Fluxo da documentação e seguiu com a discussão da Tabela A 3. ASSUNTOS TRATADOS 3.1. Leitura da ata anterior, aprovada, sem comentários A Reunião prosseguiu com a análise do texto da norma a partir das sugestões apresentadas para alguns itens, especialmente quanto à questão de forma e para adequação às exigências da ABNT, conforme segue. O teor do texto, está apresentado no item 3.5, adiante Itens revistos: Introdução Ata de 16 de junho / 26

3 8.6. a) Preâmbulo da tabela A ANEXO A Para a próxima reunião do dia 30 de junho de 2011, em relação à tabela A, ANEXO A o respectivo texto será revisto e proposta alterações, mediante sugestão a ser apresentada conjuntamente pelo SECOVI-SP e SINDUSCON- SP 3.3. Nessa reunião ainda foram repassados os itens que necessitam da revisão do texto: Revisão do Item: INTRODUÇÃO, pelo SECOVI e SINDUSCON, especialmente no tocante as questões relativas aos custos de manutenção, tendo em vista a expectativa para finalização do texto dessa norma até meados de junho Envio de sugestões para o item 3. DEFINIÇÕES Sugestões de melhoria para a Tabela A, com a nova formatação proposta e aprovada pelos presentes: - Suprimir a coluna: DOCUMENTOS e remeter ao Anexos B e C, segundo indicativo a ser inserido no preâmbulo da Tabela A - Revisar os intervenientes da coluna: RESPONSÁVEL - Ajustar, separar a coluna: ATIVIDADE e PERIODICIDADE 3.4. O texto aprovado será apresentado segundo a redação que foi definida pelos presentes. Quando for o caso, serão introduzidas as observações pertinentes, segundo a legenda: - em preto, texto base mantido; - em vermelho: texto retirado; - em verde: texto acrescentado ou modificado; - em azul: comentários ou observações a serem estudadas; - em azul: texto provisório IMPRIMIR O TEXTO DA NORMA PARA DISTRIBUIÇÃO AOS PRESENTES Projeto de revisão da NBR Manutenção de edificações Requisitos para o sistema de gestão de manutenção Texto: Junho /26 Sumário Prefácio Introdução 1. Escopo 2. Referências normativas 3. Definições 3.1 Edificação 3.2 Serviço de manutenção 3.3 Sistema de manutenção Ata de 16 de junho / 26

4 3.4 Previsão orçamentária 4. Requisitos para um sistema de gestão da manutenção 4.1 Organização 4.2 Coleta de dados - Verificações 4.3 Programa de manutenção 5. Requisitos para o planejamento anual das atividades 6. Requisitos para o processo de controle 6.1 Orçamento e contratação dos serviços de manutenção 6.2 Acompanhamento da execução 7. Requisitos para a documentação 7.1 Generalidades 7.2 Registros 7.3 Fluxo da documentação 7.4 Arquivo 7.5 Indicadores gerenciais 8. Incumbências ou encargos Anexos A Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva (informativo) B Lista dos registros (normativo) C Modelos dos registros (informativo) Prefácio Copiar padrão Introdução TEXTO A SER REVISADO PELO SINDUSCON SECOVI Texto Proposto em Texto Original Aprovado, com as indicações de supressão A manutenção de edificações é um tema cuja importância, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o momento quando a edificação é entregue e entra em uso. As edificações são suporte físico para a realização direta ou indireta de todas as atividades produtivas, e possuem portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificações apresentam uma característica que as diferencia de outros produtos: elas são construídas para atender seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais. É inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções quando os requisitos de desempenho atingem níveis inferiores àqueles exigidos pelas normas ABNT NBR partes 1 a 6. Isto exige que se tenha em conta a manutenção das edificações, tão logo colocadas em uso. A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser constatada nos freqüentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida a sua vida útil projetada A manutenção de edificações é um tema cuja importância tem crescido no setor da construção civil, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o momento quando a edificação é entregue e entra em uso. As edificações são suporte físico para a realização direta ou indireta de todas as atividades produtivas, e possuem portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificações apresentam uma característica que as diferencia de outros produtos: elas são construídas para atender seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais. É inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções quando os requisitos de desempenho atingem níveis inferiores àqueles exigidos pelas normas ABNT NBR partes 1 a 6. Isto exige que se tenha em conta a manutenção das edificações, tão logo colocadas em uso. Estudos realizados em diversos países, para diferentes tipos de edificações, demonstram que os custos anuais envolvidos na operação e manutenção das edificações em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. Este valor pode parecer pequeno, porém acumulado ao longo da vida útil das edificações chega a ser Ata de 16 de junho / 26

5 VUP, causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobre custo intensivo dos serviços de recuperação ou construção de novas edificações. Significando custo relevante na fase de uso da edificação, a manutenção não pode ser feita de modo improvisado, esporádico ou casual. Ela deve ser entendida como um serviço técnico perfeitamente programável e como um investimento na preservação do valor patrimonial. A elaboração e a implantação de programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações, além de ser importante para a segurança e qualidade de vida dos usuários, é essencial para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil. Para atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de manutenção, segundo uma lógica de controle de qualidade e de custo e maximização da satisfação dos usuários. equivalente ou até superior ao seu custo de construção. A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser constatada nos freqüentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida a sua vida útil projetada VUP, causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobre custo intensivo dos serviços de recuperação ou construção de novas edificações. Economicamente relevante no custo global das edificações, a manutenção não pode ser feita de modo improvisado, esporádico ou casual. Ela deve ser entendida como um serviço técnico perfeitamente programável. A elaboração e a implantação de programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações, além de ser importante para a segurança e qualidade de vida dos usuários, é essencial para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil. Para atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de manutenção, segundo uma lógica de controle de custo e maximização da satisfação dos usuários. 1 Escopo O item ESCOPO, deve ser melhorado o texto para deixar claro que em edifícios antigos, alguns documentos dos indicados no item 7.1. da norma serão exigíveis, apenas se aplicável e fazer REFERENCIA AOS ITENS da norma que merecem ressalva -definido em Distinguir no ESCOPO a necessidade da utilização do diário de obra em função do porte...etc definido em Incluir no ESCOPO um destaque para o ANEXO A, citando, por exemplo: O Anexo A (Informativo) da norma, apresenta exemplos de modelo - não restritivos para a elaboração do programa de manutenção preventiva das edificações, que deverão ser adaptados em função das peculiaridades ambientais onde as mesmas estejam inserdidas: clima, temperatura, localidade, o Nível de Desempenho: segundo as prescrições estabelecidas no projeto, atendimento às normas técnicas, incluídas as características dos materiais empregados, tipologia da edificação, além das condições físicas e a idade dos edifícios, devendo ser ajustadas no Programa de Manutenção ou aferidos mediante a realização de Inspeções Prediais específicas. - Em Esta Norma estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações. A gestão do sistema de manutenção inclui meios para: a) preservar as características originais da edificação; b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes; e Nota: Edificações existentes antes da vigência dessa Norma deverão adequar ou criar os seus programas de manutenção atendendo a presente norma 2 Referências normativas Ata de 16 de junho / 26

6 Os documentos relacionados a seguir sào indispensáveis à aplicação desta Norma. Para as edições datadas aplicam-se somente as edições citadas. Para referências não datadas, aplicam-se as edições mais recentes do referido documento (incluindo emendas). Rever no final dos trabalhos ABNT NBR Manual de operação, uso e manutenção das edificações Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação. ABNT NBR Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 1: Requisitos gerais ABNT NBR Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais ABNT NBR Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos internos ABNT NBR Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 4: Sistemas de vedações verticais externas e internas ABNT NBR Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 5: Requisitos para sistemas de coberturas ABNT NBR Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 6: Sistemas hidrossanitários 3 Definições Para os efeitos desta Norma aplicam-se as seguintes definições, e as constantes da ABNT NBR e ABNT NBR : 3.1 Edificação Produto constituído pelo conjunto de sistemas, elementos ou componentes estabelecidos e integrados em conformidade com os princípios e técnicas da engenharia e da arquitetura 3.2 Gravidade Indicador do grau de interrupção de não dispor do serviço 3.3 Inspeção Predial de uso e manutenção vide NBR Parte 1 Em 16.06, Retirado 3.4 Interveniente Em 16.06, Retirado 3.5 Manutenção Preditiva inserido na reunião de Em 16.06, Retirado 3.6 Previsão orçamentária Documento elaborado da estimativa do custo para a realização do programa dos serviços de manutenção. 3.7 Serviço de manutenção Intervenção realizada sobre a edificação e seus sistemas, elementos ou componentes constituintes. 3.8 Sistema de manutenção Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os serviços de manutenção 3.9 Urgência Em Velocidade com a qual o serviço deve ser resolvido 4 Requisitos para a manutenção 4.1 Organização A organização gestão do sistema de manutenção deve levar em consideração as características das edificações, tais como: a) tipologia das edificações; Ata de 16 de junho / 26

7 b) uso efetivo da edificação; c) tamanho e complexidade da edificação; d) localização e implicações do entorno da edificação A manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que: a) Preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial. b) estabeleça o fluxo de informações relevantes e modo de comunicação, entre os diversos intervenientes; e estabeleça as informações pertinentes e o fluxo de comunicação em c) estabeleça as incumbências e autonomia de decisão dos intervenientes. estabeleça as incumbências e autonomia de decisão dos envolvidos em Recomenda-se que os indicadores de eficiência gestão do sistema de manutenção sejam periodicamente avaliados e estabelecidos de forma a contemplar, os seguintes parâmetros a serem adaptados em função da complexidade do empreendimento: a) Atendimento ao desempenho mínimo das edificações mencionado nas ABNT NBR a ABNT NBR b) Prazo acordado entre a observação da não-conformidade e a conclusão de serviço de manutenção; c) Tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de emergência; d) Periodicidade das inspeções prediais de uso e manutenção estabelecidas no manual de operação, uso e manutenção e) Registros das inspeções, conforme item 7.2. NOTA: Dependendo do empreendimento outros parâmetros podem ser utilizados Na organização\da gestão do sistema de manutenção deve ser prevista infra-estrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de manutenção necessários, a saber: a) manutenção rotineira, caracterizada por um fluxo constante de serviços simples, padronizados e cíclicos, citandose por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns; b) manutenção corretiva, caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários; e Observar o item que trata das responsabilidades e condições de garantia do sistema c) manutenção preventiva, caracterizada por serviços cuja realização é programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação; A gestão do sistema de manutenção deve promover a realização coordenada dos diferentes tipos de manutenção das edificações O programa de manutenção deve especificar se os serviços devem ser realizados por empresas especializadas ou profissionais qualificados. 4.2 Conteúdo básico do relatório de inspeção As inspeções devem ser feitas atendendo os intervalos constantes da ABNT NBR Ata de 16 de junho / 26

8 4.2.2 As inspeções devem ser elaboradas e ordenadas por meio de modelos ver Anexo B desta Norma - elaborados de forma a facilitar os registros e sua recuperação considerando: a) um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação; b) as formas de manifestação esperadas da degradação natural dos sistemas, subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificação associadas à sua vida útil, conforme indicações do manual e que resultem em risco à saúde e segurança dos usuários; c) as solicitações e reclamações dos usuários Os relatórios das inspeções devem: a) descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e equipamento da edificação; b) apontar e estimar a perda do seu desempenho; c) ser preditivos d) recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva e; NOTA: Anunciar com antecedência o que vai ou pode acontecer: prognóstico. 4.3 Programa de manutenção O programa consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, os responsáveis pela execução, os documentos de referência e os recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas, e quando aplicável aos elementos, componentes e equipamentos O programa de manutenção deve considerar: em Projetos, memoriais, orientação dos fornecedores e Manual de uso operação e manutenção (quando houver), além de - características especificas, tais como: - Tipologia, complexidade e regime de uso da edificação - sistemas, materiais e equipamentos - idade das Edificações a) expectativa de durabilidade esperada dos sistemas, e quando aplicável aos elementos e componentes, devendo atender à ABNT NBR ; b) relatórios das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas versus metas efetivas tanto físicas como financeiras; c) relatórios das inspeções constando as não-conformidades encontradas; d) relatórios das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas; e) solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários; f) histórico das manutenções realizadas registros das lições aprendidas; g) rastreabilidade dos serviços; h) condições restrições climáticas e ambientais; i) escala de prioridades entre os diversos serviços; e j) previsão financeira O programa deve pelo menos conter uma sistematização ou estrutura que contemple: Ata de 16 de junho / 26

9 a) designação do sistema, e quando aplicável aos elementos e componentes; b) descrição da atividade; c) periodicidade em função de cada sistema, e quando aplicável aos elementos e componentes observadas as prescrições do projeto ou as especificações técnicas; d) identificação do responsável; e) documentação referencial e formas de comprovação; e f) custo. O Anexo A contém sugestões com modelo de indicações de sistemas para a periodicidade a ser ajustada em função das indicações dos projetos ou as especificações técnicas Esta Norma apresenta modelos de sistematização das atividades de manutenção a serem realizadas, e que são normalmente citadas no Manual do Proprietário e no Manual das Áreas Comuns entregues ao proprietário, atendendo à ABNT NBR O Anexo A desta Norma apresenta exemplos de modelos não restritivos para a elaboração do programa de manutenção preventiva 5 Requisitos para o planejamento anual das atividades 5.1 Considerações O planejamento anual dos serviços de manutenção deve ser estabelecido de forma a considerar: a) prescrições e especificações técnicas para as edificações; b) disponibilidade de recursos humanos; c) disponibilidade de recursos financeiros incluindo previsão de contingência; d) seqüência racional e duração das atividades; e) cronograma físico x financeiro; f) necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes; g) procedimentos de execução, ou referencia às normas técnicas; h) especificações detalhadas dos insumos e materiais; i) manutenibilidade; j) dispositivos de sinalização e proteção dos usuários; k) prever acessos seguros a todos os locais da edificação onde sejam realizadas inspeções e atividades de manutenção l) minimizar a interferência nas condições de uso normal da edificação durante a sua execução 5.2 Previsão orçamentária anual O sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção em período futuro definido. As previsões orçamentárias devem incluir uma reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção corretiva. As previsões orçamentárias devem ser flexíveis, de modo a assimilar uma margem de erro em estimativas físicas, de custos As previsões orçamentárias devem expressar claramente a relação custo e benefício dos serviços de manutenção, e constar em ata as deliberações sobre a realização ou não destas intervenções. 6 Requisitos para o processo de controle 6.1 Orçamento e contratação dos serviços de manutenção Ata de 16 de junho / 26

10 6.1.1 Recomenda-se que os orçamentos dos serviços de manutenção contenham: Os orçamentos dos serviços de manutenção devem conter Em a) dados do cliente; a) escopo dos serviços ou objeto; c) descrição de cada atividade; d) especificações técnicas de execução e de manutenção futura, desenhos, cálculos ou projetos, quando aplicável; e) lista dos equipamentos de segurança, Equipamentos de Proteção Individual e coletivos a serem utilizados; Em f) condições comerciais, valor e forma de pagamento, validade da proposta; g) cronograma físico-financeiro ou prazos; k) responsabilidades legais e obrigações de cada parte, incluído o atendimento à legislação pertinente quanto à segurança do trabalho Em l) indicação do responsável técnico pela atividade, quando aplicável; m) garantias e exclusões. n) previsão de seguros, se aplicável Para a avaliação das propostas recomenda-se observar: a) qualificação da empresa ou profissional em termos de capacidade técnica, recursos humanos e equipamentos necessários ao desenvolvimento dos serviços; b) experiência da empresa ou profissional na área, incluindo a menção de outros serviços em andamento ou já concluídos, incluindo o eventual fornecimento de acervo técnico; c) referencias de outros clientes; d) proposta técnica apresentada, incluindo atendimento às normas aplicáveis; e) preço, prazo para a execução, condições de pagamento, cronograma físico-financeiro com base no contrato; e f) habilitação jurídica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da empresa ou profissional, avaliada em relação ao porte de serviço contratado 6.2 Acompanhamento físico-financeiro Antes do início dos serviços o executante deve providenciar: a) dispositivos especiais que assegurem condições necessárias à realização segura dos serviços de manutenção; b) dispositivos que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de manutenção; c) delimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários sobre eventuais riscos Durante a realização dos serviços de manutenção todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento, ou se for o caso prever sistemas ou alternativo Não é permitida a obstrução, mesmo que temporária ou parcial, das saídas de emergência. Caso necessário é imprescindível criar rotas ou providencias compatíveis que deverão ser implementadas, antes da obstrução A execução deve seguir o cronograma físico-financeiro Caso os serviços resultem em mudança de características da edificação, técnica e legalmente permitidas, o memorial descritivo, as especificações, os respectivos projetos e o manual de operação, uso e manutenção da edificação devem ser adequados. Ata de 16 de junho / 26

11 6.2.6 Durante a realização dos serviços devem ser implementados controles a fim de garantir o cumprimento dos requisitos de qualidade, custo e prazo, observadas as condições contratuais. 7 Requisitos para a documentação 7.1 Generalidades A estrutura de documentação e registro de informações deve ser concebida para propiciar evidências da gestão do programa da manutenção, custo x benefício na realização dos serviços de manutenção, reduzir a incerteza no planejamento, projeto e execução dos serviços de manutenção e auxiliar no programa e no planejamento de serviços futuros, A documentação do programa de manutenção deve incluir: a) manual de operação, uso e manutenção das edificações conforme ABNT NBR 14037; b) Manual dos fornecedores dos equipamentos e serviços; c) o programa da manutenção; d) o planejamento da manutenção contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronológico quanto financeiro e) os contratos firmados; f) catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas; g) relatório de inspeção; h) diário de obra; i) os documentos mencionados no Anexo A da ABNT NBR 14037, em que devem constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação; j) registros de serviços de manutenção realizados requeridos por esta Norma - conforme Anexo B. k) ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção constarem da ordem do dia ou da agenda. 7.2 Registros Devem ser mantidos legíveis e disponíveis para prover evidências da efetiva implementação do programa de manutenção, do planejamento, das inspeções e da efetiva comprovação da realização das manutenções. Recomenda-se que para cada registro haja local em que deve constar: a) sua identificação; b) as funções dos responsáveis pela coleta dos dados que compõe o registro; c) estabelecimento da forma de arquivamento do registro; d) estabelecimento do período de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado assegurando sua integridade; A organização e coleta de dados deve ser registrada de forma a indicar os serviços de manutenção preventiva, corretiva, alterações realizadas conforme Anexo C. 7.3 Fluxo da documentação O condomínio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentação. Esta norma recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na Tabela 1. As deliberações referentes à documentação mencionada na Tabela 1 deve constar em ata do condomínio. Ata de 16 de junho / 26

12 Tabela 1 Fluxo da documentação Início Manual de Operação, uso e Manutenção Programa da Manutenção Registros de contratação * Registros de execução ** Arquivo Fim *Exemplo de registros de contratação:proposta, Mapa de cotação, contratos, s, Ordens de serviço **Exemplo de registros de execução:laudos, ART, Termo de garantia, instrução de manutenção Ata de 16 de junho / 26

13 7.4 Arquivo Toda a documentação dos serviços de manutenção executados deve ser arquivada como parte integrante do manual de operação, uso e manutenção da edificação, ficando sob a guarda do responsável legal: proprietário ou síndico. Toda esta documentação, quando solicitada, deve estar disponível e prontamente recuperável, aos proprietários, condôminos, construtor/incorporador e contratados intervenientes de serviços, quando pertinente. Em Quando houver troca do responsável legal: proprietário ou síndico, toda a documentação deve ser entregue formalmente, ao sucessor. 7.5 Indicadores gerenciais É recomendável que O sistema de gestão da manutenção pode dispor disponha de indicadores de eficiência com a finalidade de avaliar mensurar: Em a) a relação entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados; b) a taxa de sucesso das intervenções, medida pela incidência de retrabalho necessário; c) a relação ao longo do tempo do custo-benefício geradas pelas manutenções d) a manutenibilidade preservação do valor patrimonial da edificação ao longo de sua vida útil, em função do resultado do sistema de manutenção. 8 Incumbências ou encargos 8.1 O proprietário de uma edificação, o síndico, a administradora e a empresa responsável pela sua manutenção, devem atender a esta Norma, às normas técnicas aplicáveis e ao manual de operação, uso e manutenção da edificação. : Em O proprietário de uma edificação, o síndico ou a empresa responsável pela gestão da manutenção, devem atender a esta Norma, às normas técnicas aplicáveis e ao manual de operação, uso e manutenção da edificação. 8.2 O proprietário de uma edificação, ou o condomínio síndico, ou a administradora devem fazer cumprir e prover os recursos para o Programa de manutenção preventiva das áreas comuns. : Em O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietário do imóvel o manual de operação, uso e manutenção da edificação que atende à ABNT NBR No caso de propriedade condominial, os condôminos, respondem pela manutenção das partes autônomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificação, de forma a atender ao manual de operação, uso e manutenção de sua edificação. 8.5 O proprietário ou o condomínio síndico, pode delegar a gestão da manutenção da edificação à empresa ou profissional contratado Em A empresa ou profissional deve responder pela gestão do sistema de manutenção da edificação ficando sob sua incumbência: a) Assessorar o proprietário ou o condomínio síndico nas decisões que envolvam a manutenção da edificação, inclusive sugerir a adaptação do sistema da manutenção e planejamento anual das atividades, conforme indicado nos itens 4 e 5 desta norma; b) Providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificação, fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços de manutenção, tais como contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc. c) Implementar e realizar as verificações ou inspeções previstas no programa de manutenção preventiva d) Elaborar as previsões orçamentárias; e) Supervisionar a realização dos serviços de acordo com as normas técnicas brasileiras, projetos e orientações do manual de operação, uso e manutenção da edificação que atende à ABNT NBR f) Orçar os serviços de manutenção; Ata de 16 de junho / 26

14 g) Assessorar o proprietário ou síndico na contratação de serviços de terceiros para a realização da manutenção da edificação; h) Estabelecer e implementar uma gestão do sistema dos serviços de manutenção, conforme esta Norma; i) Orientar os usuários sobre o uso adequado da edificação em conformidade com o estabelecido no manual de operação, uso e manutenção da edificação; j) Orientar os usuários para situações emergenciais, em conformidade com o manual de operação, uso e manutenção da edificação; 3.5 Seguem os itens da Norma com as modificações, da Reunião de 16 de junho de 2011, até a Tabela A Anexo A (informativo) Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva A.1 Sugestão das verificações para um edifício hipotético Este Anexo apresenta exemplos de modelo - não restritivos para a elaboração do programa de manutenção preventiva de uma edificações hipotética Periodicidade Sistema Elemento/ Componente Atividade Responsável A cada semana Equipamentos industrializados Sistemas Hidro Sanitários Sauna Úmida Grupo Gerador Reservatórios de água potável Sistema de Irrigação Fazer a drenagem de água no equipamento Verificar nível de óleo combustível, entradas e saídas de ventilação desobstruída, local isolado, sempre após o uso do equipamento Verificar nível dos reservatórios e funcionamento das bóias Verificar funcionamento dos dispositivos A cada 15 dias Sistemas Hidro Sanitários Equipamentos industrializados Bombas de água potável, água servida e piscinas Iluminação de emergência Grupo Gerador Verificar funcionamento e alternar a chave no painel elétrico para utilizá-las as em sistema rodízio, quando aplicável Efetuar teste de funcionamento dos sistemas conforme instruções do fornecedor Fazer teste de funcionamento dos sistemas conforme instruções do fornecedor Jardim Manutenção geral A cada mês Equipamentos industrializados Pressurização de escada Fazer teste de funcionamento e alternar os ventiladores através de chave comutadora, para que não haja desgaste. Efetuar a manutenção preventiva dos ventiladores e motores, conforme instruções do fornecedor Empresa especializada Banheira de Hidromassagem / Spa Fazer teste de funcionamento / continua Ata de 16 de junho / 26

15 continuação Periodicidade Sistema Elemento/ Componente Atividade Responsável Equipamentos industrializados Ar Condicionado Iluminação de emergência Manutenção recomendada pelo fabricante e atendimento à resolução 176 do Ministério da Saúde Para Blocos autônomos e Módulos. Efetuar teste de funcionamento do sistema conforme instruções do fornecedor A cada mês Sistema de automação Revestimentos de parede/ piso e teto Sistemas Hidro Sanitários Automação de portões Dados-informáticavoz-telefonia-vídeo- TV CFTV segurança perimetral Pedras naturais (mármore, granito e outros) Ralos, Grelhas, Calhas e Canaletas Bombas de Incêndio Manutenção Geral dos sistemas, conforme instruções do fornecedor. Verificação do Funcionamento Enceramento de peças polidas (ex.: pisos, bancadas de granito, etc) Limpeza dos ralos e grelhas, calhas e canaletas das águas pluviais; e ajustar, em função da sazonalidade, especialmente em época de chuvas intensas Testar seu funcionamento, observadas a legislação vigente A cada 2 meses Equipamentos industrializados Gerador de água quente Iluminação de emergência Limpar e regular sistemas de queimadores e filtros de água segundo instruções dos fabricantes Para Unidades Centrais, verificar fusíveis, led de carga da bateria selada, nível de eletrólito da bateria comum segundo instruções dos fabricantes Equipamentos industrializados Porta corta fogo Banheira de Hidromassagem / SPA Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas Verificar abertura e fechamento a 45 graus Se necessária regulagem chamar empresa especializada Limpeza da Tubulação A cada 3 meses Esquadrias de Alumínio Limpeza da persiana de enrolar Limpeza dos orifícios dos trilhos inferiores Limpeza geral esquadria (zona marítima ou industrial) Sistemas Hidro Sanitários Caixas de esgoto, de gordura e de águas servidas Verificar e caso necessário efetuar a limpeza / continua Ata de 16 de junho / 26

16 continuação Periodicidade A cada 3 meses Sistema Sistemas Hidro Sanitários Sistema de automação Elemento/ Componente Pressurizadores de Água Dados-informáticavoz-telefonia-vídeo- TV CFTV segurança perimetral Atividade Verificação do funcionamento conforme instruções do fornecedor Verificação do funcionamento conforme instruções do fornecedor Responsável Empresa especializada Empresa especializada Equipamentos industrializados Gerador de água quente Drenar o depósito de água quente; Desratização e Desinsetização Aplicação de produtos químicos Descargas Limpar e verificar regulagem do mecanismo de descarga Sistemas Hidro Sanitários Válvulas de escoamento e Sifões Aeradores Limpar vávulas e sifões dos tanques e pias. Limpar os aeradores (bicos removíveis). Bombas Manutenção de Bombas de água potável, piscinas, incêndio, esgoto e águas servidas A cada 6 meses Piscina Manutenção do filtro e tanque de areia Sistemas de combate a incêndio chuveiros automáticos (sprinkler s), etc e seus componentes industrializados (bombas, válvulas de fluxo, detectores de fumaça Instalações Elétricas Quadra esportivas Quadro de Distribuição de Circuitos Manutenção a fim de assegurar a operacionalidade do sistema e componentes Testar os disjuntores Verificar integridade dos equipamentos, encaixes e apertos dos parafusos e/ou Empresa Especializada Play Ground Verificar integridade dos brinquedos, encaixes e apertos dos parafusos e/ou Empresa Especializada Revestimentos de parede/ piso e teto Deck de madeira Verificar os elementos de fixação Registros Testar abertura e fechamento dos registros dos sub solos e cobertura (barrilete) Sistemas Hidro Sanitários Reservatórios Limpeza dos reservatórios (inferior e superior), ou caixas d água Válvula redutora de pressão Limpeza dos filtros e rodízio das alças (ramais) das válvulas redutoras de pressão, Ata de 16 de junho / 26

17 Periodicidade Sistema Estrutural Elemento/ Componente Lajes, vigas e pilares Atividade Verificação da integridade estrutural conforme ABNT NBR conforme seções de 3.1 a 3.10 Responsável Empresa especializada Sistema de segurança, Manutenção recomendada pelo fornecedor Equipamentos industrializados Gerador de água quente Sistema aquecimento individual,verificação completa do funcionamento do sistema, lavar internamente os depósitos de água quente e limpar chaminés conforme instrução do fabricante Veriificação funcionamento, vazamentos, limpeza e regulagem Banheira de Hidromassagem / Spa Limpeza de filtros, verificação dos relês, fusíveis, engates e bombas A cada ano Impermeabilizaçã o Rejuntamentos e Vedações Revestimentos de parede/ piso e teto Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas Áreas molhadas internas e externas, piscinas,reservatórios, coberturas, jardins, espelhos dágua Paredes externas/ fachadas e muros Piso Cimentado, Piso Acabado em Concreto, Contrapiso Deck de madeira Verificação visual, integridade do sistema, medição resistência conforme exigências legais Verificar a integridade da proteção mecânica, bordas de ralos e tubulações, juntas de dilatação, rejuntamento, descolamento de mantas, sinais de infiltração, obstrução na tubulação e entupimento dos ralos, crescimento excessivo de árvores e raízes Inspecionar e refazer onde necessário os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes,peitoris, soleiras, ralos, peças sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, grelhas de ventilação, e outros elementos Verificar a calafetação de calhas e rufos, fixação de para raios, antenas e elementos decorativos Verificar as juntas de dilatação, e preencher com mastique quando necessário. Remover o verniz existente com o uso de removedor, lixar e envernizar novamente Empresa especializada Rejuntamento e Tratamento de Juntas Verificar e completar o rejuntamento nas juntas de dilatação e juntas de trabalho com mastique. Empresa especializada Instalações Elétricas Quadro de Distribuição de Circuitos Reapertar todas as conexões Ata de 16 de junho / 26

18 /continua continuação Periodicidade Sistema Elemento/ Componente Atividade Verificar o desempenho da vedação e fixação da esquadria e dos vidros Responsável Esquadrias de Alumínio e PVC Esquadrias de Ferro Limpeza geral esquadria incluindo drenos, reapertar parafusos aparentes dos fechos, regulagem do freio e lubrificação Obs: a manutenção deve observar a tipologia e a complexidade das esquadrias, os projetos e instruções dos fornecedores Verificar o desempenho da vedação e fixação da esquadria e dos vidros Limpeza geral esquadria incluindo drenos, reapertar parafusos aparentes dos fechos, regulagem do freio e lubrificação Obs: a manutenção deve observar a tipologia e a complexidade das esquadrias, os projetos e instruções dos fornecedores ou Empresa especializada ou Empresa especializada A cada ano Vidros Tubulações Verificar o desempenho da vedação e fixação nos caixilhos Inspecionar o funcionamento do sistema de molas e dobradiças e verificar a necessidade de lubrificação. Verificar as tubulações de captação de água do jardim para detectar a presença de raízes que possam destruir ou entupir as tubulações; Verificar integridade e fixação das tubulações aparentes Sistemas Hidro Sanitários Metais, Acessórios e Registros Verificar elementos de vedação dos metais, acessórios e registros Limpar o crivo do chuveiro Sistemas de Automação Dados-informáticavoz-telefonia-vídeo-TV CFTV segurança perimetral Verificação da integridade dos sistemas instalados conforme instruções do fornecedor Equipamentos de Incêndio Recarga de Extintores Equipamentos industrializados Cobertura em Telhado Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas Verificação periódica de acordo com a norma NBR Medição Ôhmica do Sistema nas verificações ou atendendo a legislação municipal. NOTA: Em locais expostos à corrosão severa, os intervalos entre verificações devem ser reduzidos. Verificar fixação das telhas e integridade da estrutura ou Empresa Especializada Ata de 16 de junho / 26

19 continuação Periodicidade Sistema Elemento/ Componente Esquadrias e elementos de madeira Atividade Pintar, encerar, envernizar ou tratamento recomendado pelo fornecedor Responsável Empresa especializada Esquadrias e elementos de ferro Pintar ou tratamento específico recomenadado pelo fornecedor Empresa especializada A cada 2 anos Revestimentos de parede/ piso e teto Paredes e Tetos Internos revestidos de Argamassa/ Gesso liso/ ou executado com componentes de Gesso Acartonado (Dry-Wall) Repintar nas áreas úmidas Empresa especializada Instalações Elétricas Tomadas, Interruptores e Pontos de Luz Reapertar conexões e verificar estado dos contatos elétricos substituindo as peças que apresentem desgaste Paredes externas/ fachada Efetuar lavagem da fachada e muros Repintar as áreas externas e as fachadas da edificação (unidades privativas e áreas comuns), A cada 3 anos Revestimentos de parede/ piso e teto Paredes e Tetos Internos Repintar as áreas internas (unidades privativas e áreas comuns) Pisos de Madeira Tacos e Assoalhos Raspar, calafetar e aplicar acabamento. Empresa especializada Quadras esportivas Pisos de concreto polido pintado: Repintar a superfície quando necessário em função do uso Empresa especializada A cada 5 anos Equipamentos de Incêndio Teste Hidrostático dos extintores Troca de mangueira NOTA: Nota Cada item do Sistema devera ser acompanhado de documentação conforme Anexos B e C No Anexo A apresentar a ordenação por ordem alfabética de SISTEMA Mencionar que, quando da elaboração da planilha real, ordenar por ordem de periodicidade Em função da tipologia da edificação, das condições de uso, da complexidade dos sistemas e equipamentos empregados e das características dos materiais de revestimento, o programa de manutenção deve ser elaborado considerando a orientação dos fornecedores, de profissionais e empresas especializadas. Como exemplo, citamos, entre outros: - elevadores, escadas e esteiras rolantes, plataformas de transporte de pessoas e cargas - piscina, quadras poliesportivas, play ground, móveis e elementos decorativos - Revestimentos especiais (fórmica, pisos elevados, materiais compostos de alumímio) - esquadrias especiais - sistemas especiais elétricos, eletrônicos e automatizados - sistemas de impermeabilização Ata de 16 de junho / 26

20 Anexo B (normativo) Lista dos registros B.1 Objeto Este Anexo apresenta uma lista dos registros que devem estar disponíveis no condomínio constituindo evidências de que as atividades de manutenção foram levadas a efeito. A elaboração de planilhas (Check-List) de verificações deve seguir modelo feito especialmente para cada edificação, com suas características e grau de complexidade, sugerimos a seguir modelos não restritivos a fim de auxiliar o Síndico a realizar periodicamente as verificações, ver também Anexo C. ALTERAÇÕES ACIMA PROPOSTAS EM 13 DE ABRIL DE 2011 B.2 Classificação dos registros Os registros devem ser classificados pela natureza ou dos sistemas, ou dos subsistemas, ou dos elementos ou dos componente da edificação, utilizando-se, por exemplo, a subdivisão constante do Anexo A. B.3 Tabela dos principais registros A Tabela B.1 indica uma lista possível, a qual pode variar de edifício para edifício. Os vários tipos de registros indicados constituem as evidências de que o condomínio efetuou as manutenções previstas. Tabela B.1 - Lista dos registros Gerais Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA) Programa de Manutenção Preventiva Planilha ou Lista de verificações da execução do Programa de Manutenção Preventiva Relatório de verificações das manutenções corretivas executadas Atas de Assembléias dos assuntos afeitos à Manutenção Sistemas eletromecânicos Relatório de verificações Anual dos Elevadores (RIA) Atestado do Star-up do Gerador Relatório de verificações da Manutenção de Elevadores Verificações e Relatório das Instalações Elétricas Verificações e Relatório de Medição Ôhmica (com terrômetro calibrado e aferido INMETRO) Verificações e Relatório de Manutenção de Bombas Atestado SPDA Proteção contra descargas atmosféricas Automação Dados - informática - Voz - Telefonia - Vídeo - Televisão Gerador de água quente Ar Condicionado Aquecedor Coletivo Circuito Fechado de TV Antena Coletiva Grupo Gerador Quadro de Distribuição de Circuitos Tomadas, Interruptores e Pontos de Luz Elevadores Exaustão mecânica Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em formulários específicos ou dependendo do caso Relatório da Empresa Especializada Verificações com registros no Livro de Manutenção Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em formulários específicos ou dependendo do caso em Relatório da Empresa Especializada Ata de 16 de junho / 26

21 Equipamentos em geral Livro de registro das atividades da manutenção Certificado de Garantia dos Equipamentos Instalados Manuais Técnicos de Uso, Operação e Manutenção dos Equipamentos Instalados Relação de equipamentos Automação de portões Instalações de interfone Sistema de segurança específicos Sistemas de segurança Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em formulários específicos ou dependendo do caso em Relatórios de empresa especializada Certificado da Instalações Hidráulicas/ Esgotos / Águas pluviais / Louças / Metais / Bombas Instalações Hidráulico-Prediais e gás Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em formulários específicos ou dependendo do caso em Relatórios bem como Certificado da / Certificado e Atestado de Potabilidade da Água Atestado de Instalação de Gás Verificações de Limpeza dos Reservatórios com registro no Livro de Manutenção Verificações da Limpeza do Poço de Esgoto, Poço de Água Servida, Caixas de Drenagem e Esgoto com registro no Livro de manutenção Banheira de Hidromassagem Sistemas combate a incêndios Auto de Verificação de Corpo de Bombeiros (AVCB) Certificado de Recarga de Extintores Atestado de Brigada de Incêndio FICAM -Ficha de inscrição do Cadastro de Manutenção do Sistema de Segurança contra incêndio das edificações Apólice de Seguro de Incêndio ou outro Sinistro que Cause Destruição (obrigatório ) e outros opcionais Certificado de Teste Hidrostático de Extintores Livro de Ocorrências da Central de Alarmes Certificado de Desratização e Desinsetização Sprinklers e seus componentes industrializados (Bombas, válvulas de fluxo, detectores de fumaça, etc.) Pressurização de escada Equipamentos de Incêndio Iluminação de emergência Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em formulários específicos ou dependendo do caso em relatórios, como Certificado da Ata de 16 de junho / 26

22 Pedras naturais (mármore, granito e outros) Deck de madeira Azulejo/ Cerâmica/ Pastilha Paredes e Tetos Internos revestidos de Argamassa/ Gesso liso/ ou executado com componentes de Gesso Acartonado (Dry-Wall) Paredes externas/ fachada Piso Cimentado, Piso Acabado em Concreto, Contrapiso Rejuntamento e Tratamento de Juntas Paredes externas/ fachada Forros de gesso Pisos de Madeira Tacos e Assoalhos Revestimentos especiais (fórmica, pisos elevados, materiais compostos de alumímio) Forros Madeira Revestimentos de paredes / pisos e tetos Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em formulários específicos Alumínio Ferro Madeira Vidros Esquadrias Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em formulários específicos Jardim Play ground Quadra Poliesportiva Piscina Sauna Seca Sauna Úmida SPA Desratização e desinsetização Lazer Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em formulários específicos, devendo incluir referências às condições de higiene Pintura / verniz (internamente e/ou externamente) Impermeabilização Pintura e impermeabilização Verificações com registro no Livro de Manutenção ou em formulários específicos Ata de 16 de junho / 26

23 Anexo C (informativo) Modelos de verificações e seus registros C.1 Introdução Este Anexo apresenta exemplos de modelo - não restritivos para as verificações e seus registros C.2 Modelo de livro de registro de manutenção Sistema Subsistema Atividade Data da realização Responsável pela atividade Prazo Custos C.3 Modelos de lista de verificações para um subsistema C.3.1 Manutenção Preventiva da Central de Interfone Segue um modelo possível Condomínio Endereço Equipamento Características do equipamento Tipo XYZ Central de interfones NN aptos. Serviços a serem realizados incluir periodicidade Verificação das proteções (fusíveis / disjuntores) Verificação do sistema de alimentação Verificação das conexões elétricas Verificação das placas de comando Verificação do circuito eletrônico Verificação das sinalizações de operação Verificação da limpeza geral Verificação da re-aperto das conexões Realização de testes de funcionamento Verificação da ausência de interferências no sistema Status Manutenções corretivas a serem realizados em função do status : Hora início Hora término Data Data próxima verificação Responsável pelo serviço : Empresa responsável : Responsável do condomínio Ata de 16 de junho / 26