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1 Projeto de revisão da NBR Manutenção de edificações Requisitos para o sistema de gestão de manutenção Texto: Junho /27 Início dos trabalhos no SINDUCON-SP dia às 9:00 e encerrada às12:15 hs. Sumário Prefácio Introdução 1. Escopo 2. Referências normativas 3. Definições 3.1 Edificação 3.2 Serviço de manutenção 3.3 Sistema de manutenção 3.4 Previsão orçamentária 4. Requisitos para um sistema de gestão da manutenção 4.1 Organização 4.2 Coleta de dados - Verificações 4.3 Programa de manutenção 5. Requisitos para o planejamento anual das atividades 6. Requisitos para o processo de controle 6.1 Orçamento e contratação dos serviços de manutenção 6.2 Acompanhamento da execução 7. Requisitos para a documentação 7.1 Generalidades 7.2 Registros 7.3 Fluxo da documentação 7.4 Arquivo 7.5 Indicadores gerenciais 8. Incumbências ou encargos Anexos A Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva (informativo) B Lista dos registros (normativo) C Modelos dos registros (informativo) Prefácio Copiar padrão Introdução TEXTO A SER REVISADO PELO SINDUSCON SECOVI Texto Proposto em Aprovado, com as indicações de supressão A manutenção de edificações é um tema cuja importância, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o momento quando a edificação é entregue e entra em uso. As edificações são suporte físico para a realização direta ou indireta de todas as atividades produtivas, e possuem portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificações apresentam uma característica que as diferencia de outros Texto Original A manutenção de edificações é um tema cuja importância tem crescido no setor da construção civil, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o momento quando a edificação é entregue e entra em uso. As edificações são suporte físico para a realização direta ou indireta de todas as atividades produtivas, e possuem portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificações apresentam uma característica que as diferencia de outros produtos: elas são construídas para atender texto de 16 de junho de

2 produtos: elas são construídas para atender seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais. É inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções quando os requisitos de desempenho atingem níveis inferiores àqueles exigidos pelas normas ABNT NBR partes 1 a 6. Isto exige que se tenha em conta a manutenção das edificações, tão logo colocadas em uso. A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser constatada nos freqüentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida a sua vida útil projetada VUP, causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobre custo intensivo dos serviços de recuperação ou construção de novas edificações. Significando custo relevante na fase de uso da edificação, a manutenção não pode ser feita de modo improvisado, esporádico ou casual. Ela deve ser entendida como um serviço técnico perfeitamente programável e como um investimento na preservação do valor patrimonial. A elaboração e a implantação de programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações, além de ser importante para a segurança e qualidade de vida dos usuários, é essencial para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil. Para atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de manutenção, segundo uma lógica de controle de qualidade e de custo e maximização da satisfação dos usuários. seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais. É inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções quando os requisitos de desempenho atingem níveis inferiores àqueles exigidos pelas normas ABNT NBR partes 1 a 6. Isto exige que se tenha em conta a manutenção das edificações, tão logo colocadas em uso. Estudos realizados em diversos países, para diferentes tipos de edificações, demonstram que os custos anuais envolvidos na operação e manutenção das edificações em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. Este valor pode parecer pequeno, porém acumulado ao longo da vida útil das edificações chega a ser equivalente ou até superior ao seu custo de construção. A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser constatada nos freqüentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida a sua vida útil projetada VUP, causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobre custo intensivo dos serviços de recuperação ou construção de novas edificações. Economicamente relevante no custo global das edificações, a manutenção não pode ser feita de modo improvisado, esporádico ou casual. Ela deve ser entendida como um serviço técnico perfeitamente programável. A elaboração e a implantação de programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações, além de ser importante para a segurança e qualidade de vida dos usuários, é essencial para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil. Para atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de manutenção, segundo uma lógica de controle de custo e maximização da texto de 16 de junho de

3 satisfação dos usuários. 1 Escopo O item ESCOPO, deve ser melhorado o texto para deixar claro que em edifícios antigos, alguns documentos dos indicados no item 7.1. da norma serão exigíveis, apenas se aplicável e fazer REFERENCIA AOS ITENS da norma que merecem ressalva -definido em Distinguir no ESCOPO a necessidade da utilização do diário de obra em função do porte...etc definido em Incluir no ESCOPO um destaque para o ANEXO A, citando, por exemplo: O Anexo A (Informativo) da norma, apresenta exemplos de modelo - não restritivos para a elaboração do programa de manutenção preventiva das edificações, que deverão ser adaptados em função das peculiaridades ambientais onde as mesmas estejam inserdidas: clima, temperatura, localidade, o Nível de Desempenho: segundo as prescrições estabelecidas no projeto, atendimento às normas técnicas, incluídas as características dos materiais empregados, tipologia da edificação, além das condições físicas e a idade dos edifícios, devendo ser ajustadas no Programa de Manutenção ou aferidos mediante a realização de Inspeções Prediais específicas. - Em Esta Norma estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações. A gestão do sistema de manutenção inclui meios para: a) preservar as características originais da edificação; b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes; e Nota: Edificações existentes antes da vigência dessa Norma deverão adequar ou criar os seus programas de manutenção atendendo a presente norma 2 Referências normativas Os documentos relacionados a seguir sào indispensáveis à aplicação desta Norma. Para as edições datadas aplicam-se somente as edições citadas. Para referências não datadas, aplicam-se as edições mais recentes do referido documento (incluindo emendas). Rever no final dos trabalhos ABNT NBR Manual de operação, uso e manutenção das edificações Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação. ABNT NBR Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 1: Requisitos gerais ABNT NBR Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais ABNT NBR Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos internos ABNT NBR Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 4: Sistemas de vedações verticais externas e internas ABNT NBR Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 5: Requisitos para sistemas de coberturas texto de 16 de junho de

4 ABNT NBR Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos - Desempenho - Parte 6: Sistemas hidrossanitários 3 Definições Para os efeitos desta Norma aplicam-se as seguintes definições, e as constantes da ABNT NBR e ABNT NBR : 3.1 Edificação Produto constituído pelo conjunto de sistemas, elementos ou componentes estabelecidos e integrados em conformidade com os princípios e técnicas da engenharia e da arquitetura 3.2 Gravidade Indicador do grau de interrupção de não dispor do serviço 3.3 Inspeção Predial de uso e manutenção vide NBR Parte 1 Em 16.06, Retirado 3.4 Interveniente Em 16.06, Retirado 3.5 Manutenção Preditiva inserido na reunião de Em 16.06, Retirado 3.6 Previsão orçamentária Documento elaborado da estimativa do custo para a realização do programa dos serviços de manutenção. 3.7 Serviço de manutenção Intervenção realizada sobre a edificação e seus sistemas, elementos ou componentes constituintes. 3.8 Sistema de manutenção Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os serviços de manutenção 3.9 Urgência Em Velocidade com a qual o serviço deve ser resolvido 4 Requisitos para a manutenção 4.1 Organização A organização gestão do sistema de manutenção deve levar em consideração as características das edificações, tais como: a) tipologia das edificações; b) uso efetivo da edificação; c) tamanho e complexidade da edificação; d) localização e implicações do entorno da edificação texto de 16 de junho de

5 4.1.2 A manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que: a) Preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial. b) estabeleça o fluxo de informações relevantes e modo de comunicação, entre os diversos intervenientes; e estabeleça as informações pertinentes e o fluxo de comunicação em c) estabeleça as incumbências e autonomia de decisão dos intervenientes. estabeleça as incumbências e autonomia de decisão dos envolvidos em Recomenda-se que os indicadores de eficiência gestão do sistema de manutenção sejam periodicamente avaliados e estabelecidos de forma a contemplar, os seguintes parâmetros a serem adaptados em função da complexidade do empreendimento: a) Atendimento ao desempenho mínimo das edificações mencionado nas ABNT NBR a ABNT NBR b) Prazo acordado entre a observação da não-conformidade e a conclusão de serviço de manutenção; c) Tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de emergência; d) Periodicidade das inspeções prediais de uso e manutenção estabelecidas no manual de operação, uso e manutenção e) Registros das inspeções, conforme item 7.2. NOTA: Dependendo do empreendimento outros parâmetros podem ser utilizados Na organização\da gestão do sistema de manutenção deve ser prevista infra-estrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de manutenção necessários, a saber: a) manutenção rotineira, caracterizada por um fluxo constante de serviços simples, padronizados e cíclicos, citando-se por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns; b) manutenção corretiva, caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários; e Observar o item que trata das responsabilidades e condições de garantia do sistema c) manutenção preventiva, caracterizada por serviços cuja realização é programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação; A gestão do sistema de manutenção deve promover a realização coordenada dos diferentes tipos de manutenção das edificações. texto de 16 de junho de

6 O programa de manutenção deve especificar se os serviços devem ser realizados por empresas s ou profissionais qualificados. 4.2 Conteúdo básico do relatório de inspeção As inspeções devem ser feitas atendendo os intervalos constantes da ABNT NBR As inspeções devem ser elaboradas e ordenadas por meio de modelos ver Anexo B desta Norma - elaborados de forma a facilitar os registros e sua recuperação considerando: a) um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação; b) as formas de manifestação esperadas da degradação natural dos sistemas, subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificação associadas à sua vida útil, conforme indicações do manual e que resultem em risco à saúde e segurança dos usuários; c) as solicitações e reclamações dos usuários Os relatórios das inspeções devem: a) descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e equipamento da edificação; b) apontar e estimar a perda do seu desempenho; c) ser preditivos d) recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva e; NOTA: Anunciar com antecedência o que vai ou pode acontecer: prognóstico. 4.3 Programa de manutenção O programa consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, os responsáveis pela execução, os documentos de referência e os recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas, e quando aplicável aos elementos, componentes e equipamentos O programa de manutenção deve considerar: em Projetos, memoriais, orientação dos fornecedores e Manual de uso operação e manutenção (quando houver), além de - características especificas, tais como: - Tipologia, complexidade e regime de uso da edificação - sistemas, materiais e equipamentos - idade das Edificações a) expectativa de durabilidade esperada dos sistemas, e quando aplicável aos elementos e componentes, devendo atender à ABNT NBR ; b) relatórios das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas versus metas efetivas tanto físicas como financeiras; c) relatórios das inspeções constando as não-conformidades encontradas; d) relatórios das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas; texto de 16 de junho de

7 e) solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários; f) histórico das manutenções realizadas registros das lições aprendidas; g) rastreabilidade dos serviços; h) condições restrições climáticas e ambientais; i) escala de prioridades entre os diversos serviços; e j) previsão financeira O programa deve pelo menos conter uma sistematização ou estrutura que contemple: a) designação do sistema, e quando aplicável aos elementos e componentes; b) descrição da atividade; c) periodicidade em função de cada sistema, e quando aplicável aos elementos e componentes observadas as prescrições do projeto ou as especificações técnicas; d) identificação do responsável; e) documentação referencial e formas de comprovação; e f) custo. O Anexo A contém sugestões com modelo de indicações de sistemas para a periodicidade a ser ajustada em função das indicações dos projetos ou as especificações técnicas Esta Norma apresenta modelos de sistematização das atividades de manutenção a serem realizadas, e que são normalmente citadas no Manual do Proprietário e no Manual das Áreas Comuns entregues ao proprietário, atendendo à ABNT NBR O Anexo A desta Norma apresenta exemplos de modelos não restritivos para a elaboração do programa de manutenção preventiva 5 Requisitos para o planejamento anual das atividades 5.1 Considerações O planejamento anual dos serviços de manutenção deve ser estabelecido de forma a considerar: a) prescrições e especificações técnicas para as edificações; b) disponibilidade de recursos humanos; c) disponibilidade de recursos financeiros incluindo previsão de contingência; d) seqüência racional e duração das atividades; e) cronograma físico x financeiro; f) necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes; g) procedimentos de execução, ou referencia às normas técnicas; h) especificações detalhadas dos insumos e materiais; i) manutenibilidade; j) dispositivos de sinalização e proteção dos usuários; k) prever acessos seguros a todos os locais da edificação onde sejam realizadas inspeções e atividades de manutenção l) minimizar a interferência nas condições de uso normal da edificação durante a sua execução 5.2 Previsão orçamentária anual texto de 16 de junho de

8 O sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção em período futuro definido. As previsões orçamentárias devem incluir uma reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção corretiva. As previsões orçamentárias devem ser flexíveis, de modo a assimilar uma margem de erro em estimativas físicas, de custos. As previsões orçamentárias devem expressar claramente a relação custo e benefício dos serviços de manutenção, e constar em ata as deliberações sobre a realização ou não destas intervenções. 6 Requisitos para o processo de controle 6.1 Orçamento e contratação dos serviços de manutenção Recomenda-se que os orçamentos dos serviços de manutenção contenham: Os orçamentos dos serviços de manutenção devem conter Em a) dados do cliente; a) escopo dos serviços ou objeto; c) descrição de cada atividade; d) especificações técnicas de execução e de manutenção futura, desenhos, cálculos ou projetos, quando aplicável; e) lista dos equipamentos de segurança, de Proteção Individual e coletivos a serem utilizados; Em f) condições comerciais, valor e forma de pagamento, validade da proposta; g) cronograma físico-financeiro ou prazos; k) responsabilidades legais e obrigações de cada parte, incluído o atendimento à legislação pertinente quanto à segurança do trabalho Em l) indicação do responsável técnico pela atividade, quando aplicável; m) garantias e exclusões. n) previsão de seguros, se aplicável Para a avaliação das propostas recomenda-se observar: a) qualificação da empresa ou profissional em termos de capacidade técnica, recursos humanos e equipamentos necessários ao desenvolvimento dos serviços; b) experiência da empresa ou profissional na área, incluindo a menção de outros serviços em andamento ou já concluídos, incluindo o eventual fornecimento de acervo técnico; c) referencias de outros clientes; d) proposta técnica apresentada, incluindo atendimento às normas aplicáveis; texto de 16 de junho de

9 e) preço, prazo para a execução, condições de pagamento, cronograma físicofinanceiro com base no contrato; e f) habilitação jurídica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da empresa ou profissional, avaliada em relação ao porte de serviço contratado 6.2 Acompanhamento físico-financeiro Antes do início dos serviços o executante deve providenciar: a) dispositivos especiais que assegurem condições necessárias à realização segura dos serviços de manutenção; b) dispositivos que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de manutenção; c) delimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários sobre eventuais riscos Durante a realização dos serviços de manutenção todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento, ou se for o caso prever sistemas ou alternativo Não é permitida a obstrução, mesmo que temporária ou parcial, das saídas de emergência. Caso necessário é imprescindível criar rotas ou providencias compatíveis que deverão ser implementadas, antes da obstrução A execução deve seguir o cronograma físico-financeiro Caso os serviços resultem em mudança de características da edificação, técnica e legalmente permitidas, o memorial descritivo, as especificações, os respectivos projetos e o manual de operação, uso e manutenção da edificação devem ser adequados Durante a realização dos serviços devem ser implementados controles a fim de garantir o cumprimento dos requisitos de qualidade, custo e prazo, observadas as condições contratuais. 7 Requisitos para a documentação 7.1 Generalidades A estrutura de documentação e registro de informações deve ser concebida para propiciar evidências da gestão do programa da manutenção, custo x benefício na realização dos serviços de manutenção, reduzir a incerteza no planejamento, projeto e execução dos serviços de manutenção e auxiliar no programa e no planejamento de serviços futuros, A documentação do programa de manutenção deve incluir: a) manual de operação, uso e manutenção das edificações conforme ABNT NBR 14037; b) Manual dos fornecedores dos equipamentos e serviços; c) o programa da manutenção; d) o planejamento da manutenção contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronológico quanto financeiro e) os contratos firmados; f) catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas; g) relatório de inspeção; h) diário de obra; i) os documentos mencionados no Anexo A da ABNT NBR 14037, em que devem constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação; j) registros de serviços de manutenção realizados requeridos por esta Norma - conforme Anexo B. texto de 16 de junho de

10 k) ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção constarem da ordem do dia ou da agenda. texto de 16 de junho de

11 7.2 Registros Devem ser mantidos legíveis e disponíveis para prover evidências da efetiva implementação do programa de manutenção, do planejamento, das inspeções e da efetiva comprovação da realização das manutenções. Recomenda-se que para cada registro haja local em que deve constar: a) sua identificação; b) as funções dos responsáveis pela coleta dos dados que compõe o registro; c) estabelecimento da forma de arquivamento do registro; d) estabelecimento do período de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado assegurando sua integridade; A organização e coleta de dados deve ser registrada de forma a indicar os serviços de manutenção preventiva, corretiva, alterações realizadas conforme Anexo C. 7.3 Fluxo da documentação O condomínio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentação. Esta norma recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na Tabela 1. As deliberações referentes à documentação mencionada na Tabela 1 deve constar em ata do condomínio. Tabela 1 Fluxo da documentação texto de 16 de junho de

12 7.4 Arquivo Toda a documentação dos serviços de manutenção executados deve ser arquivada como parte integrante do manual de operação, uso e manutenção da edificação, ficando sob a guarda do responsável legal: proprietário ou síndico. Toda esta documentação, quando solicitada, deve estar disponível e prontamente recuperável, aos proprietários, condôminos, construtor/incorporador e contratados intervenientes de serviços, quando pertinente. Em Quando houver troca do responsável legal: proprietário ou síndico, toda a documentação deve ser entregue formalmente, ao sucessor. 7.5 Indicadores gerenciais É recomendável que O sistema de gestão da manutenção pode dispor disponha de indicadores de eficiência com a finalidade de avaliar mensurar: Em a) a relação entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados; b) a taxa de sucesso das intervenções, medida pela incidência de retrabalho necessário; c) a relação ao longo do tempo do custo-benefício geradas pelas manutenções d) a manutenibilidade preservação do valor patrimonial da edificação ao longo de sua vida útil, em função do resultado do sistema de manutenção. 8 Incumbências ou encargos 8.1 O proprietário de uma edificação, o síndico, a administradora e a empresa responsável pela sua manutenção, devem atender a esta Norma, às normas técnicas aplicáveis e ao manual de operação, uso e manutenção da edificação. : Em O proprietário de uma edificação, o síndico ou a empresa responsável pela gestão da manutenção, devem atender a esta Norma, às normas técnicas aplicáveis e ao manual de operação, uso e manutenção da edificação. 8.2 O proprietário de uma edificação, ou o condomínio síndico, ou a administradora devem fazer cumprir e prover os recursos para o Programa de manutenção preventiva das áreas comuns. : Em O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietário do imóvel o manual de operação, uso e manutenção da edificação que atende à ABNT NBR No caso de propriedade condominial, os condôminos, respondem pela manutenção das partes autônomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificação, de forma a atender ao manual de operação, uso e manutenção de sua edificação. 8.5 O proprietário ou o condomínio síndico, pode delegar a gestão da manutenção da edificação à empresa ou profissional contratado Em A empresa ou profissional deve responder pela gestão do sistema de manutenção da edificação ficando sob sua incumbência: texto de 16 de junho de

13 a) Assessorar o proprietário ou o condomínio síndico nas decisões que envolvam a manutenção da edificação, inclusive sugerir a adaptação do sistema da manutenção e planejamento anual das atividades, conforme indicado nos itens 4 e 5 desta norma; b) Providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificação, fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços de manutenção, tais como contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc. c) Implementar e realizar as verificações ou inspeções previstas no programa de manutenção preventiva d) Elaborar as previsões orçamentárias; e) Supervisionar a realização dos serviços de acordo com as normas técnicas brasileiras, projetos e orientações do manual de operação, uso e manutenção da edificação que atende à ABNT NBR f) Orçar os serviços de manutenção; g) Assessorar o proprietário ou síndico na contratação de serviços de terceiros para a realização da manutenção da edificação; h) Estabelecer e implementar uma gestão do sistema dos serviços de manutenção, conforme esta Norma; i) Orientar os usuários sobre o uso adequado da edificação em conformidade com o estabelecido no manual de operação, uso e manutenção da edificação; j) Orientar os usuários para situações emergenciais, em conformidade com o manual de operação, uso e manutenção da edificação; texto de 16 de junho de

14 Em O SINDUCON SECOVI vai revisar a tabela A e irá consolidar as posições para que seja encaminhada pela comissão para colaboração e sugestão de todos, visando a finalização da Norma. A Comissão irá apresentar a versão limpa na próxima reunião definida para acontecer no dia 30 de junho às 8:30, no SECOVI REUNIÃO DE ENCERRADA AS 12:15 Anexo A (informativo) Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva A.1 Sugestão das verificações para um edifício hipotético Este Anexo apresenta exemplos de modelo - não restritivos para a elaboração do programa de manutenção preventiva de uma edificações hipotética Periodicidade Sistema Elemento/ Componente Atividade Responsável A cada semana Sistemas Hidro Sanitários Sauna Úmida Grupo Gerador Reservatórios de água potável Sistema de Irrigação Fazer a drenagem de água no equipamento Verificar nível de óleo combustível, entradas e saídas de ventilação desobstruída, local isolado, sempre após o uso do equipamento Verificar nível dos reservatórios e funcionamento das bóias Verificar funcionamento dos dispositivos A cada 15 dias Sistemas Hidro Sanitários Bombas de água potável, água servida e piscinas Iluminação de emergência Grupo Gerador Verificar funcionamento e alternar a chave no painel elétrico para utilizá-las as em sistema rodízio, quando aplicável Efetuar teste de funcionamento dos sistemas conforme instruções do fornecedor Fazer teste de funcionamento dos sistemas conforme instruções do fornecedor Jardim Manutenção geral A cada mês Pressurização de escada Banheira de Hidromassagem / Spa Fazer teste de funcionamento e alternar os ventiladores através de chave comutadora, para que não haja desgaste. Efetuar a manutenção preventiva dos ventiladores e motores, conforme instruções do fornecedor Fazer teste de funcionamento / continua texto de 16 de junho de

15 continuação Periodicidade Sistema Elemento/ Componente Atividade Responsável Ar Condicionado Iluminação de emergência Manutenção recomendada pelo fabricante e atendimento à resolução 176 do Ministério da Saúde Para Blocos autônomos e Módulos. Efetuar teste de funcionamento do sistema conforme instruções do fornecedor A cada mês Sistema de automação Revestimentos de parede/ piso e teto Sistemas Hidro Sanitários Automação de portões Dados-informáticavoz-telefonia-vídeo- TV CFTV segurança perimetral Pedras naturais (mármore, granito e outros) Ralos, Grelhas, Calhas e Canaletas Bombas de Incêndio Manutenção Geral dos sistemas, conforme instruções do fornecedor. Verificação do Funcionamento Enceramento de peças polidas (ex.: pisos, bancadas de granito, etc) Limpeza dos ralos e grelhas, calhas e canaletas das águas pluviais; e ajustar, em função da sazonalidade, especialmente em época de chuvas intensas Testar seu funcionamento, observadas a legislação vigente A cada 2 meses Gerador de água quente Iluminação de emergência Limpar e regular sistemas de queimadores e filtros de água segundo instruções dos fabricantes Para Unidades Centrais, verificar fusíveis, led de carga da bateria selada, nível de eletrólito da bateria comum segundo instruções dos fabricantes A cada 3 meses Porta corta fogo Banheira de Hidromassagem / SPA Esquadrias de Alumínio Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas Verificar abertura e fechamento a 45 graus Se necessária regulagem chamar empresa Limpeza da Tubulação Limpeza da persiana de enrolar Limpeza dos orifícios dos trilhos inferiores Limpeza geral esquadria (zona marítima ou industrial) Sistemas Hidro Sanitários Caixas de esgoto, de gordura e de águas servidas Verificar e caso necessário efetuar a limpeza / continua texto de 16 de junho de

16 continuação Periodicidade A cada 3 meses Sistema Sistemas Hidro Sanitários Sistema de automação Elemento/ Componente Pressurizadores de Água Dados-informáticavoz-telefoniavídeo-TV CFTV segurança perimetral Atividade Verificação do funcionamento conforme instruções do fornecedor Verificação do funcionamento conforme instruções do fornecedor Responsável Gerador de água quente Drenar o depósito de água quente; Desratização e Desinsetização Aplicação de produtos químicos Descargas Limpar e verificar regulagem do mecanismo de descarga Sistemas Hidro Sanitários Válvulas de escoamento e Sifões Aeradores Limpar vávulas e sifões dos tanques e pias. Limpar os aeradores (bicos removíveis). Bombas Manutenção de Bombas de água potável, piscinas, incêndio, esgoto e águas servidas Piscina Manutenção do filtro e tanque de areia A cada 6 meses Sistemas de combate a incêndio chuveiros automáticos (sprinkler s), etc e seus componentes (bombas, válvulas de fluxo, detectores de fumaça Instalações Elétricas Quadra esportivas Play Ground Revestimentos de parede/ piso e teto Quadro de Distribuição de Circuitos Deck de madeira Manutenção a fim de assegurar a operacionalidade do sistema e componentes Testar os disjuntores Verificar integridade dos equipamentos, encaixes e apertos dos parafusos Verificar integridade dos brinquedos, encaixes e apertos dos parafusos Verificar os elementos de fixação e/ou e/ou Registros Testar abertura e fechamento dos registros dos sub solos e cobertura (barrilete) Sistemas Hidro Sanitários Reservatórios Limpeza dos reservatórios (inferior e superior), ou caixas d água Válvula redutora de pressão Limpeza dos filtros e rodízio das alças (ramais) das válvulas redutoras de pressão, texto de 16 de junho de

17 Periodicidade Sistema Elemento/ Componente Atividade Responsável Estrutural Lajes, vigas e pilares Verificação da integridade estrutural conforme ABNT NBR conforme seções de 3.1 a 3.10 Sistema de segurança, Manutenção recomendada pelo fornecedor Gerador de água quente Sistema aquecimento individual,verificação completa do funcionamento do sistema, lavar internamente os depósitos de água quente e limpar chaminés conforme instrução do fabricante Veriificação funcionamento, vazamentos, limpeza e regulagem A cada ano Impermeabilizaç ão Rejuntamentos e Vedações Revestimentos de parede/ piso e teto Instalações Elétricas Banheira de Hidromassagem / Spa Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas Áreas molhadas internas e externas, piscinas,reservatórios, coberturas, jardins, espelhos dágua Paredes externas/ fachadas e muros Piso Cimentado, Piso Acabado em Concreto, Contrapiso Deck de madeira Rejuntamento e Tratamento de Juntas Quadro de Distribuição de Circuitos Limpeza de filtros, verificação dos relês, fusíveis, engates e bombas Verificação visual, integridade do sistema, medição resistência conforme exigências legais Verificar a integridade da proteção mecânica, bordas de ralos e tubulações, juntas de dilatação, rejuntamento, descolamento de mantas, sinais de infiltração, obstrução na tubulação e entupimento dos ralos, crescimento excessivo de árvores e raízes Inspecionar e refazer onde necessário os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes,peitoris, soleiras, ralos, peças sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, grelhas de ventilação, e outros elementos Verificar a calafetação de calhas e rufos, fixação de para raios, antenas e elementos decorativos Verificar as juntas de dilatação, e preencher com mastique quando necessário. Remover o verniz existente com o uso de removedor, lixar e envernizar novamente Verificar e completar o rejuntamento nas juntas de dilatação e juntas de trabalho com mastique. Reapertar todas as conexões texto de 16 de junho de

18 /continua continuação Periodicidade Sistema Elemento/ Componente Atividade Verificar o desempenho da vedação e fixação da esquadria e dos vidros Responsável Esquadrias de Alumínio e PVC Esquadrias de Ferro Limpeza geral esquadria incluindo drenos, reapertar parafusos aparentes dos fechos, regulagem do freio e lubrificação Obs: a manutenção deve observar a tipologia e a complexidade das esquadrias, os projetos e instruções dos fornecedores Verificar o desempenho da vedação e fixação da esquadria e dos vidros Limpeza geral esquadria incluindo drenos, reapertar parafusos aparentes dos fechos, regulagem do freio e lubrificação Obs: a manutenção deve observar a tipologia e a complexidade das esquadrias, os projetos e instruções dos fornecedores ou ou A cada ano Vidros Tubulações Verificar o desempenho da vedação e fixação nos caixilhos Inspecionar o funcionamento do sistema de molas e dobradiças e verificar a necessidade de lubrificação. Verificar as tubulações de captação de água do jardim para detectar a presença de raízes que possam destruir ou entupir as tubulações; Verificar integridade e fixação das tubulações aparentes Sistemas Hidro Sanitários Metais, Acessórios e Registros Verificar elementos de vedação dos metais, acessórios e registros Limpar o crivo do chuveiro Sistemas de Automação de Incêndio Cobertura em Telhado Dados-informáticavoz-telefonia-vídeo- TV CFTV segurança perimetral Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas Verificação da integridade dos sistemas instalados conforme instruções do fornecedor Recarga de Extintores Verificação periódica de acordo com a norma NBR Medição Ôhmica do Sistema nas verificações ou atendendo a legislação municipal. NOTA: Em locais expostos à corrosão severa, os intervalos entre verificações devem ser reduzidos. Verificar fixação das telhas e integridade da estrutura ou texto de 16 de junho de

19 continuação Periodicidade Sistema Elemento/ Componente Esquadrias e elementos de madeira Atividade Pintar, encerar, envernizar ou tratamento recomendado pelo fornecedor Responsável Esquadrias e elementos de ferro Pintar ou tratamento específico recomenadado pelo fornecedor A cada 2 anos Revestimentos de parede/ piso e teto Paredes e Tetos Internos revestidos de Argamassa/ Gesso liso/ ou executado com componentes de Gesso Acartonado (Dry-Wall) Repintar nas áreas úmidas Instalações Elétricas Tomadas, Interruptores e Pontos de Luz Reapertar conexões e verificar estado dos contatos elétricos substituindo as peças que apresentem desgaste Paredes externas/ fachada Efetuar lavagem da fachada e muros Repintar as áreas externas e as fachadas da edificação (unidades privativas e áreas comuns), A cada 3 anos Revestimentos de parede/ piso e teto Paredes e Tetos Internos Repintar as áreas internas (unidades privativas e áreas comuns) Pisos de Madeira Tacos e Assoalhos Raspar, calafetar e aplicar acabamento. Quadras esportivas Pisos de concreto polido pintado: Repintar a superfície quando necessário em função do uso A cada 5 anos de Incêndio Teste Hidrostático dos extintores Troca de mangueira NOTA: Nota Cada item do Sistema devera ser acompanhado de documentação conforme Anexos B e C No Anexo A apresentar a ordenação por ordem alfabética de SISTEMA Mencionar que, quando da elaboração da planilha real, ordenar por ordem de periodicidade Em função da tipologia da edificação, das condições de uso, da complexidade dos sistemas e equipamentos empregados e das características dos materiais de revestimento, o programa de manutenção deve ser elaborado considerando a orientação dos fornecedores, de profissionais e empresas s. Como exemplo, citamos, entre outros: - elevadores, escadas e esteiras rolantes, plataformas de transporte de pessoas e cargas texto de 16 de junho de

20 - piscina, quadras poliesportivas, play ground, móveis e elementos decorativos - Revestimentos especiais (fórmica, pisos elevados, materiais compostos de alumímio) - esquadrias especiais - sistemas especiais elétricos, eletrônicos e automatizados - sistemas de impermeabilização texto de 16 de junho de

21 A.2.3 Periodicidades a serem estabelecidas conforme o empreendimento, e especificada pelo fabricante do sistema ou elemento/componente. Sistema Elemento/ Componente Instalações Hidráulicas / Louças /Metais / Bombas Revestimentos de parede/ piso e teto Sistema de combate à incêndio Grupo Gerador Sauna Úmida Sauna Seca Iluminação de emergência Revestimentos especiais (fórmica, pisos elevados, materiais compostos de alumímio) Atividade Responsável Documentos Limpar os filtros e efetuar revisão nas válvulas redutoras de pressão conforme orientações do fabricante; Manutenção recomendada pelo fabricante Manutenção recomendada pelo fabricante Manutenção recomendada pelo fabricante Manutenção recomendada pelo fabricante Manutenção recomendada pelo fabricante Manutenção recomendada pelo fabricante Forros Madeira Manutenção recomendada pelo fabricante Piscina Elevadores Quadra Poliesportiva Quadra Poliesportiva Aquecedor Individual Instalações de interfone Exaustão mecânica Antena Coletiva Manutenção recomendada pelo fabricante Manutenção recomendada pelo fabricante e atendimento às leis municipais pertinentes. Pisos em grama; seguir as orientações da empresa de paisagismo Pisos flutuantes e de base asfáltica: seguir as recomendaçõe s do fabricante Verificar os equipamentos Verificação no sistema instalado. Verificação no sistema instalado. Verificação no sistema instalado. e/ou e/ou. e/ou Contrato e Relatório da Contrato e Relatório da Contrato e Relatório da Contrato e Relatório da Livro de Registro de Manutenção / Contrato e Relatório da Contrato e Relatório da Contrato com Contrato com Contrato com Contrato e Relatório da e/ou Contrato Contrato e Relatório da Contrato e Relatório da Contrato e Relatório da Contrato e Relatório da texto de 16 de junho de

22 Anexo B (normativo) Lista dos registros B.1 Objeto Este Anexo apresenta uma lista dos registros que devem estar disponíveis no condomínio constituindo evidências de que as atividades de manutenção foram levadas a efeito. A elaboração de planilhas (Check-List) de verificações deve seguir modelo feito especialmente para cada edificação, com suas características e grau de complexidade, sugerimos a seguir modelos não restritivos a fim de auxiliar o Síndico a realizar periodicamente as verificações, ver também Anexo C. ALTERAÇÕES ACIMA PROPOSTAS EM 13 DE ABRIL DE 2011 B.2 Classificação dos registros Os registros devem ser classificados pela natureza ou dos sistemas, ou dos subsistemas, ou dos elementos ou dos componente da edificação, utilizando-se, por exemplo, a subdivisão constante do Anexo A. B.3 Tabela dos principais registros A Tabela B.1 indica uma lista possível, a qual pode variar de edifício para edifício. Os vários tipos de registros indicados constituem as evidências de que o condomínio efetuou as manutenções previstas. Tabela B.1 - Lista dos registros Gerais Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA) Programa de Manutenção Preventiva Planilha ou Lista de verificações da execução do Programa de Manutenção Preventiva Relatório de verificações das manutenções corretivas executadas Atas de Assembléias dos assuntos afeitos à Manutenção Sistemas eletromecânicos Relatório de verificações Anual dos Elevadores (RIA) Atestado do Star-up do Gerador Relatório de verificações da Manutenção de Elevadores Verificações e Relatório das Instalações Elétricas Verificações e Relatório de Medição Ôhmica (com terrômetro calibrado e aferido INMETRO) Verificações e Relatório de Manutenção de Bombas Atestado SPDA Proteção contra descargas atmosféricas Automação Dados - informática - Voz - Telefonia - Vídeo - Televisão Gerador de água quente Ar Condicionado Aquecedor Coletivo Circuito Fechado de TV Antena Coletiva Grupo Gerador Quadro de Distribuição de Circuitos Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em formulários específicos ou dependendo do caso Relatório da Verificações com registros no Livro de Manutenção texto de 16 de junho de

23 Tomadas, Interruptores e Pontos de Luz Elevadores Exaustão mecânica Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em formulários específicos ou dependendo do caso em Relatório da em geral Livro de registro das atividades da manutenção Certificado de Garantia dos Instalados Manuais Técnicos de Uso, Operação e Manutenção dos Instalados Relação de equipamentos Sistemas de segurança Automação de portões Verificações com registros no Livro de Instalações de interfone Manutenção ou em formulários específicos ou dependendo do caso em Relatórios de empresa Sistema de segurança específicos Certificado da Instalações Hidráulicas/ Esgotos / Águas pluviais / Louças / Metais / Bombas Instalações Hidráulico-Prediais e gás Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em formulários específicos ou dependendo do caso em Relatórios bem como Certificado da / Certificado e Atestado de Potabilidade da Água Atestado de Instalação de Gás Verificações de Limpeza dos Reservatórios com registro no Livro de Manutenção Verificações da Limpeza do Poço de Esgoto, Poço de Água Servida, Caixas de Drenagem e Esgoto com registro no Livro de manutenção Banheira de Hidromassagem Sistemas combate a incêndios Auto de Verificação de Corpo de Bombeiros (AVCB) Certificado de Recarga de Extintores Atestado de Brigada de Incêndio FICAM -Ficha de inscrição do Cadastro de Manutenção do Sistema de Segurança contra incêndio das edificações Apólice de Seguro de Incêndio ou outro Sinistro que Cause Destruição (obrigatório ) e outros opcionais Certificado de Teste Hidrostático de Extintores Livro de Ocorrências da Central de Alarmes Certificado de Desratização e Desinsetização Sprinklers e seus componentes (Bombas, válvulas de fluxo, detectores de fumaça, etc.) Pressurização de escada de Incêndio Iluminação de emergência Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em formulários específicos ou dependendo do caso em relatórios, como Certificado da texto de 16 de junho de

24 Pedras naturais (mármore, granito e outros) Deck de madeira Azulejo/ Cerâmica/ Pastilha Paredes e Tetos Internos revestidos de Argamassa/ Gesso liso/ ou executado com componentes de Gesso Acartonado (Dry-Wall) Paredes externas/ fachada Piso Cimentado, Piso Acabado em Concreto, Contrapiso Rejuntamento e Tratamento de Juntas Paredes externas/ fachada Forros de gesso Pisos de Madeira Tacos e Assoalhos Revestimentos especiais (fórmica, pisos elevados, materiais compostos de alumímio) Forros Madeira Revestimentos de paredes / pisos e tetos Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em formulários específicos Alumínio Ferro Madeira Vidros Esquadrias Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em formulários específicos Jardim Play ground Quadra Poliesportiva Piscina Sauna Seca Sauna Úmida SPA Desratização e desinsetização Lazer Verificações com registros no Livro de Manutenção ou em formulários específicos, devendo incluir referências às condições de higiene Pintura / verniz (internamente e/ou externamente) Impermeabilização Pintura e impermeabilização Verificações com registro no Livro de Manutenção ou em formulários específicos texto de 16 de junho de

25 Anexo C (informativo) Modelos de verificações e seus registros C.1 Introdução Este Anexo apresenta exemplos de modelo - não restritivos para as verificações e seus registros C.2 Modelo de livro de registro de manutenção Sistema Subsistema Atividade Data da realização Responsável pela atividade Prazo Custos C.3 Modelos de lista de verificações para um subsistema C.3.1 Manutenção Preventiva da Central de Interfone Segue um modelo possível Condomínio Endereço Equipamento Características do equipamento Tipo XYZ Central de interfones NN aptos. Serviços a serem realizados incluir periodicidade Verificação das proteções (fusíveis / disjuntores) Verificação do sistema de alimentação Verificação das conexões elétricas Verificação das placas de comando Verificação do circuito eletrônico Verificação das sinalizações de operação Verificação da limpeza geral Verificação da re-aperto das conexões Realização de testes de funcionamento Verificação da ausência de interferências no sistema Status Manutenções corretivas a serem realizados em função do status : Hora início Hora término Data Data próxima verificação Responsável pelo serviço : responsável : Responsável do condomínio texto de 16 de junho de

26 C.3.2 Manutenção Preventiva da Central de Alarme Segue um modelo possível Condomínio Endereço Equipamento Características do equipamento Tipo XYZ Central de alarme do sistema de combate a incêndio. Serviços a serem realizados incluir periodicidade Verificação dos fusíveis Verificação do sistema de alimentação C.A. Verificação do sistema de alimentação C.C. Verificação e teste do sistema automático Verificação e teste dos sensores de fumaça Verificação dos motores e ventiladores do sistema de pressurização Verificação e testes dos interruptores de acionamento manual Verificação e testes dos pressostatos hidráulicos Verificação dos chicotes de comando Teste de lâmpadas de comandos sinóticos Verificação e testes da interface c/ sistema de pressurização de escadas Verificação da conformidade com a ABNT NBR 9077 Verificação da conformidade com a IT-CB13/01 Verificação e testes dos comandos elétricos Verificação das proteções (fusíveis / disjuntores) Verificação e testes dos dispositivos visuais Verificação dos circuitos hidráulicos de combate a incêndio Verificação dos chuveiros automáticos Verificação da integridade e existência de avisos pertinentes Verificação das sinalizações de operação Verificação das saídas e rotas de fuga de emergência Re-aperto das conexões elétricas Limpeza e proteção das placas de comando eletrônico Testes gerais de comando e funcionamento do sistema Status Manutenções corretivas a serem realizados em função do status : Hora início Hora término Data Data próxima verificação Responsável pelo serviço : responsável : Responsável do condomínio texto de 16 de junho de

27 C.4 Modelos de lista de verificações para um equipamento C.4.1 Manutenção Preventiva das Bombas Segue um modelo possível Condomínio Endereço Equipamento Bombas 01 a 04 Motor Modelo no. série Bomba Modelo potência Quadro comando Modelo no. série Serviços a serem realizados incluir periodicidade Elétrica Verificação dos fusíveis Verificação dos contactores de comando Verificação do relé térmico Verificação e teste dos sinalizadores do quadro Verificação do sistema de alimentação de C.A, Verificação e re-aperto dos bornes e cabos Verificação da temperatura de trabalho do motor Corrente elétrica de partida Corrente elétrica de trabalho. Testes de funcionamento manual Testes de funcionamento automático Testes de alarmes Rec 01 Rec 02 Status Press 01 Press 02 Mecânica / Hidráulica Verificação dos mancais Lubrificação dos mancais Limpeza geral do equipamento Verificação da tubulação (vazamento+oxidalão+conservação) Verificação das válvulas hidráulicas Verificação da bóia de nível Verificação do nível de ruído (db A) Manutenções corretivas a serem realizados em função do status : Hora início Hora término Data Data próxima verificação Responsável pelo serviço : responsável : Responsável do condomínio texto de 16 de junho de