Laudo de Avaliação Metodologia e Resumo Geral de Valores

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1 Laudo de Avaliação Metodologia e Resumo Geral de Valores Volume I Telemar Norte Leste S. A. Data-base: Outubro de 2004

2 Alameda dos Jurupis, 452, Cj São Paulo - SP Fone: Fax: ÍNDICE A. OBJETIVO B. CONCEITOS GERAIS DE AVALIAÇÃO C. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS DE INFORMÁTICA, MÓVEIS E UTENSÍLIOS D. RESUMO DA AVALIAÇÃO E VALORES E. TERMO DE RESPONSABILIDADE Telemar Norte Leste S.A. 1

3 A. OBJETIVO O objetivo deste trabalho é estabelecer os valores de mercado de bens, a pedido e de propriedade de Telemar Norte Leste S. A. Subentende-se por valor de mercado o que o bem obteria numa transação normal de compra e venda, dentro de prazo razoável, não estando o comprador e o vendedor compelidos a transacionar, sendo ambos conhecedores do bem em seus detalhes. O presente volume (VOLUME I - METODOLOGIA E RESUMO DE VALORES) tem como finalidade principal apresentar o resumo geral dos valores das avaliações, bem como os conceitos gerais, as normas e os métodos utilizados nas avaliações dos bens. B. CONCEITOS GERAIS DE AVALIAÇÃO 1. DEFINIÇÕES Valor de mercado é o que um bem obteria numa transação normal de compra e venda, dentro de um prazo razoável, não estando o comprador e o vendedor compelidos a transacionar, sendo ambos conhecedores do bem em seus detalhes. Avaliação é a determinação técnica do valor de um bem ou de um direito sobre o bem. 2. METODOLOGIA UTILIZADA NAS AVALIAÇÕES Os trabalhos avaliatórios devem ser baseados nas normas da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas. As normas da A.B.N.T. regem as avaliações, dando as diretrizes básicas à boa avaliação e orientam segundo três métodos: a. Método Comparativo É aquele em que o valor do bem, ou das partes que o constituem, é obtido através da comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares. b. Método de Custo É aquele em que o valor dos bens resulta de orçamento para determinação do valor de reposição daqueles bens ou através da composição de custos de outros bens equivalentes. Telemar Norte Leste S.A. 2

4 c. Método da Renda É aquele em que o valor do bem, ou das partes que os constituem, é obtido pela capitalização de sua renda líquida, real ou prevista. As avaliações prescritas neste laudo enquadram-se no grau I de fundamentação e precisão, de acordo com as normas da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas. As normas a serem observadas são as seguintes: NBR Avaliação de Bens - Procedimentos Gerais - A.B.N.T. NBR Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos - A.B.N.T. NBR Avaliação de Bens - Imóveis Rurais - A.B.N.T. NBR Avaliação de Bens - Empreendimentos - A.B.N.T. NBR Avaliação de Máquinas, Equipamentos, Instalações e Complexos Industriais - A.B.N.T. NBR Avaliação de Custos Unitários e Preparo de Orçamento de Construção para Incorporação de Edifícios em Condomínios - A.B.N.T. Normas para Avaliações de Imóveis - IBAPE. Normas para Avaliações de Imóveis nas Desapropriações - IBAPE. Reavaliação dos Bens do Ativo Imobilizado - IBAPE. Normas para Avaliações e Laudos em Desapropriações nas Varas da Fazenda Municipal da Capital (1975) - São Paulo. Telemar Norte Leste S.A. 3

5 C. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS DE INFORMÁTICA, MÓVEIS E UTENSÍLIOS 1. INTRODUÇÃO Subentende-se por valor de mercado: É o preço pelo qual um comprador desejoso e um vendedor desejoso, num período razoável de tempo, são supostos a concordar e transacionar, ambas as partes estando plenamente informadas das condições de mercado pertinentes, e nenhuma delas estando sob necessidade indevida ou constrangimento para agir. Podemos ainda apresentar as seguintes definições que serão mais tarde aplicadas: Valor comercial: é o valor correntemente atribuído em transações comerciais sob condições normais de mercado para um bem idêntico ou similar àquele sob consideração. Valor de custo: é o valor do preço efetivamente pago pelo bem ou coisa, acrescido das despesas diretas necessárias para entrar na posse do mesmo, tais como embalagem, impostos, fretes, despesas legais (escrituras, etc.) e que onerem diretamente o preço pago ou o desembolso. Valor depreciado: é o valor do bem ou coisa após a dedução de todas as parcelas atribuíveis à depreciação física, de uso e de obsolescência. Além das definições acima citadas, é conveniente que ainda sejam esclarecidos, no sentido da sua utilização, os termos máquinas, equipamentos, instalações industriais e indústrias: Máquina: No sentido habitual é qualquer aparelho para a aplicação ou modificação de força para um fim específico. Deve ainda ser como tal considerada uma unidade de produção ou transformação que execute uma ou mais operações unitárias. Exemplificando temos tornos mecânicos, fresadoras, prensas, máquinas de furar e broquear, máquina de costura, retificadores, impressoras, etc. Equipamento: é o conjunto de utensílios e dispositivos que completam as máquinas e instalações industriais, necessários para que os mesmos possam executar as tarefas próprias. Instalação industrial: é o conjunto de máquinas e equipamentos reunidos em uma unidade de produção específica, com todos os serviços e utilidades necessários para o desempenho de suas funções, podendo fazer parte de um todo sob a forma de uma unidade ou subunidade, sem constituir uma unidade autônoma integrada, com todos as características inerentes a tais. Telemar Norte Leste S.A. 4

6 Indústrias: são constituídas por unidades completas, integradas por terrenos, edifícios, instalações industriais, máquinas, equipamentos, todos os serviços auxiliares e utilidades. 2. NORMAS E MÉTODOS Em avaliações de máquinas, equipamentos e veículos, tornam-se imprescindíveis: a. Vistoria Na vistoria é fundamental a coleta dos seguintes dados: Levantamento de dados técnicos dos itens a serem avaliados. Apreciação do estado de conservação e manutenção: fatores dos mais importantes para chegar a uma conclusão judiciosa quanto ao valor do bem avaliando. No sentido em que usamos essas duas expressões, deixam elas de ser sinônimas para assumirem significados próprios, distintos. Conservação: atribuímos a este termo o mesmo significado atribuído pelos norteamericanos à expressão housekeeping. É ela o somatório dos cuidados de limpeza, ordem, arrumação que se nota ao penetrar em qualquer lugar ou ambiente. Manutenção: na moderna técnica administrativa há necessidade de se diferenciar entre manutenção corretiva e manutenção preventiva. Ambos os conceitos são indistintamente aplicáveis a imóveis, máquinas e instalações e podem ser assim definidos: Manutenção preventiva: constituem-se as ações programadas de inspeção e revisão de imóveis, prédios, máquinas, equipamentos e instalações, e respectivas atividades de pintura protetora, substituições normais periódicas de peças de máquinas e equipamentos, de conformidade com as recomendações dos respectivos fabricantes ou fornecedores, visando conservar a coisa ou bem mantido em condições boas e normais de funcionamento ou utilização, com uma correspondente boa apresentação ou aspecto. Manutenção corretiva: visa corrigir falhas ou defeitos oriundos do desgaste ou de acidentes, aqueles não corrigidos pela manutenção preventiva, acarretando quase sempre a paralisação ou interrupção de atividades de menor ou maior demora, cujas conseqüências e efeitos sobre a produção poderão ser desastrosos sob o ponto de vista econômico-financeiro da empresa. Telemar Norte Leste S.A. 5

7 b. Coleta de Informações Para a realização da avaliação de máquinas, equipamentos de informática, móveis e utensílios deve-se proceder a uma pesquisa de valores atualizados para os bens novos idênticos ou semelhantes aos avaliados. c. Avaliação Máquinas, equipamentos de informática, móveis e utensílios: a valoração dos bens que pertencem a estes grupos, via de regra, é feita pelo método do custo de reprodução ou substituição. No presente caso, o custo de reprodução ou de substituição pode ser sintetizado como sendo o somatório do preço de aquisição da máquina, equipamento ou genericamente de um bem; com todas as implicações de impostos, taxas, custos de transporte até o local da obra, com o custo dos materiais para instalação, respectiva mão-de-obra, inclusive naquilo que se refere a acabamentos especiais ou normais, tais como pintura comum ou especial, isolação térmica, etc. Nesta avaliação os valores de reposição apresentados no volume de avaliação de máquinas, equipamentos, móveis e utensílios sofreram um tratamento de modo a equalizá-los para a apuração dos valores de mercado. Este procedimento se fez necessário perante a grande diferença tecnológica entre alguns dos bens avaliandos e os atuais encontrados no mercado. Perante este fato, os valores obtidos junto aos diversos fabricantes ou fornecedores (distribuidores, revendedores) foram analisados de forma a obter um índice de deságio de acordo com a variação tecnológica entre o produto cotado e o produto avaliado. Depreciação: até agora falou-se na valoração em função de seu provável custo de reprodução ou de substituição, sem qualquer menção à depreciação decorrente da idade, do uso e da obsolescência. Depreciação pode ser definida como a perda inevitável de valor da fábrica, equipamento e materiais no decurso do tempo, causada por ação química ou corrosão; ação física (deterioração, decrepitude, abrasão, desgaste normal e manutenção deferida ou reparos); inadequabilidade e obsolescência tecnológica. O coeficiente de depreciação é que ajusta o valor de mercado do bem. Aplicando-se a depreciação devida ao preço (ou custo) de reposição, determina-se o valor de mercado. Telemar Norte Leste S.A. 6

8 D. RESUMO DA AVALIAÇÃO E VALORES 1. RESUMO DA AVALIAÇÃO O trabalho avaliatório encontra-se apresentado em 03 (três) volumes, cujo conteúdo é aqui especificado: Volume I Metodologia e Resumo Geral de Valores Volume II Avaliação de bens (máquinas, equipamentos de informática, móveis e utensílios) situados: Na Rua dos Pampas, nº 484, Bairro Prado, Cidade de Belo Horizonte, Estado de Minas Gerais. Na Rua Alexandre Mackenzie, nº 69, Centro, Cidade e Estado do Rio de Janeiro. Na Rua Monsenhor Jerônimo, nº 146, Engenho de Dentro, Cidade e Estado do Rio de Janeiro. Na Rua do Passeio, nº 42, Centro, Cidade e Estado do Rio de Janeiro. Na Rua Hannibal Porto, nº 450, Engenho de Dentro, Cidade e Estado do Rio de Janeiro. Volume III Avaliação de bens (máquinas, equipamentos de informática, móveis e utensílios) situados: Na Av. Borges de Melo, nº 1.677, Bairro de Fátima, Cidade de Fortaleza, Estado de Ceará. Na Rua Profª Anfrísia Santiago, nº 212, Campo da Pólvora, Cidade de Salvador, Estado da Bahia. Na Rua do Príncipe, nº 156, Boa Vista, Cidade de Recife, Estado de Pernambuco. Na Rua Joaquim Felipe, nº 168, Boa Vista, Cidade de Recife, Estado de Pernambuco. Telemar Norte Leste S.A. 7

9 2. RESUMO DE VALORES DE MERCADO POR LOCAL EMPRESA: TELEMAR NORTE LESTE S. A. DATA-BASE: OUTUBRO DE Rua dos Pampas, nº 484, Bairro Prado, Cidade de Belo Horizonte, Estado de Minas Gerais. informática, móveis e utensílios ,00 O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de ,00 (oito milhões, trezentos e quarenta mil, oitocentos e setenta reais). - Rua Alexandre Mackenzie, nº 69, Centro, Cidade e Estado do Rio de Janeiro. informática, móveis e utensílios ,00 O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de ,00 (dois milhões, trinta e três mil, quatrocentos e doze reais). - Rua Monsenhor Jerônimo, nº 146, Engenho de Dentro, Cidade e Estado do Rio de Janeiro. informática, móveis e utensílios ,00 O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de ,00 (quatrocentos e trinta mil, trezentos e quarenta e um reais). Telemar Norte Leste S.A. 8

10 - Rua do Passeio, nº 42, Centro, Cidade e Estado do Rio de Janeiro. informática, móveis e utensílios ,00 O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de ,00 (quatro milhões, trezentos e dezesseis mil, seiscentos e dois reais). - Rua Hannibal Porto, nº 450, Engenho de Dentro, Cidade e Estado do Rio de Janeiro. informática, móveis e utensílios ,00 O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de ,00 (duzentos e dois mil, oitocentos e quatro reais). - Av. Borges de Melo, nº 1.677, Bairro de Fátima, Cidade de Fortaleza, Estado de Ceará. informática, móveis e utensílios ,00 O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de ,00 (sete milhões, quinhentos e oitenta e seis mil, quinhentos e noventa e dois reais). Telemar Norte Leste S.A. 9

11 - Rua Profª Anfrísia Santiago, nº 212, Campo da Pólvora, Cidade de Salvador, Estado da Bahia. informática, móveis e utensílios ,00 O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de ,00 (quatro milhões, quinhentos e quarenta e três mil, setecentos e nove reais). - Rua do Príncipe, nº 156, Boa Vista, Cidade de Recife, Estado de Pernambuco. informática, móveis e utensílios ,00 O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de ,00 (hum milhão, cento e setenta e dois mil, setenta e um reais). - Rua Joaquim Felipe, nº 168, Boa Vista, Cidade de Recife, Estado de Pernambuco. informática, móveis e utensílios ,00 O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de ,00 (novecentos e dezoito mil, duzentos e vinte reais). Telemar Norte Leste S.A. 10

12 3. RESUMO GERAL DE VALORES DE MERCADO EMPRESA: TELEMAR NORTE LESTE S. A. DATA-BASE: OUTUBRO DE 2004 informática, móveis e utensílios ,00 O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de ,00 (vinte e nove milhões, quinhentos e quarenta e quatro mil, seiscentos e vinte e um reais). Telemar Norte Leste S.A. 11

13 E. TERMO DE RESPONSABILIDADE Este laudo contém o resultado da avaliação de bens a pedido e de propriedade de Telemar Norte Leste S. A.. Os bens móveis foram avaliados por profissionais, sendo que, durante a realização do trabalho, os mesmos foram vistoriados fisicamente, objetivando verificar suas características técnicas e construtivas e seus estados de conservação. Esta avaliação foi elaborada segundo as normas do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas. Este laudo está sujeito às seguintes condições de independência, contingências e limitações: Esta avaliação foi elaborada com a finalidade específica definida no tópico Objetivo. O uso para outra finalidade, ou data-base diferente da especificada ou extração parcial de dados sem o texto completo, não apresenta confiabilidade. Não é permitida a reprodução parcial ou total do Laudo de Avaliação sem o conhecimento e aprovação da Bretas & Associados Engenharia e Consultoria. Nenhum membro da Bretas & Associados Engenharia e Consultoria, participante deste trabalho, tem atualmente ou planeja ter no futuro interesse de qualquer espécie nos bens incluídos neste laudo. Consideramos que as informações obtidas junto a terceiros são confiáveis e foram fornecidas de boa-fé. A Bretas & Associados Engenharia e Consultoria não assume responsabilidade por fatores físicos ou econômicos que possam afetar as opiniões apresentadas neste laudo, que ocorram após a data-base aqui estabelecida. O presente trabalho e laudo de avaliação baseiam-se em documentos e plantas fornecidos pelos interessados. Os signatários, portanto, não assumem qualquer responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia, além das implícitas no exercício de suas funções específicas no caso, estabelecidas em leis, códigos ou regulamentos próprios. Deve ser bem ressaltado que todos os valores consignados neste laudo (máquinas, equipamentos de informática, móveis e utensílios) referem-se a valores à vista. Também não foram consideradas quaisquer dívidas ou hipotecas que porventura onerem os bens avaliados. A existência de tais fatos não foi levada a conhecimento dos signatários. Telemar Norte Leste S.A. 12

14 A data-base do presente trabalho, ou seja, a época em que se basearam todas as análises de valores (máquinas, equipamentos de informática, móveis e utensílios) é 31 de outubro de São Paulo, 22 de novembro de BRETAS & ASSOCIADOS ENGENHARIA E CONSULTORIA LTDA. CREA SP Claudio Luiz Costa Bretas CREA SP Félix Eduardo Reyes Galdames CREA SP Telemar Norte Leste S.A. 13