Relatório de Monitoramento

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1 Relatório de Monitoramento Brazilian Securities Companhia de Securitização 321ª e 322ª Séries da 1ª Emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) Data de Publicação: 11 de novembro de 2015 Contatos da Standard & Poor's Analista principal: Henrique Sznirer, São Paulo, 55 (11) , Contato analítico adicional: Leandro de Albuquerque, São Paulo, 55 (11) , 1

2 Brazilian Securities Companhia de Securitização 321ª e 322ª Séries da 1ª Emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) Tipo de Estrutura: Securitizadora: Agente Fiduciário: Ativos Subjacentes: Provedor da Conta Bancária: Cedente dos Direitos Creditórios e Agente de Cobrança: Proteção de Crédito: Perfil Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Brazilian Securities Companhia de Securitização ( Brazilian Securities ). Oliveira Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. ( Oliveira Trust ). Cédulas de Crédito Imobiliário ( CCIs ) lastreadas por financiamentos imobiliários residenciais cedidos pelo Banco Intermedium S.A. Itaú Unibanco S.A. (Itaú Unibanco). Banco Intermedium S.A. ( Intermedium ). Subordinação (inicialmente de 15% para a os CRIs Seniores). Ratings em Novembro de 2015 Instrumento Rating Atual Rating Inicial Saldo Devedor em 30 de Vencimento Final Setembro de ª Série da 1ª Emissão de bra+ (sf) braa (sf) R$ 7,2 milhões Maio de 2028 CRIs (CRIs Seniores) 322ª Série da 1ª Emissão de CRIs (CRIs Subordinados) Não Classificadas Preliminar Não Classificadas R$ 1,9 milhões Maio de 2028 Tabela 1 - Período de Acompanhamento Período de acompanhamento dos CRIs Setembro de 2013 a setembro de 2015 Observações mensais disponíveis 25 Tabela 2 - Desempenho dos Ativos-Lastro Critério Indicador Período Índice de inadimplência de 90 dias acumulado* 8,6% Setembro de 2013 a junho de 2015 Índice de inadimplência de 180 dias acumulado* 6,6% Setembro de 2013 a março de 2015 Índice de inadimplência de 90 dias acumulado 9,8% Setembro de 2013 a junho de 2015 (desconsiderando os benefícios da recompra)* Índice de inadimplência de 180 dias acumulado 7,2% Setembro de 2013 a março de 2015 (desconsiderando os benefícios da recompra)* Estimativa para a inadimplência da carteira sob um 69,6% cenário de estresse braa Estimativa para a inadimplência da carteira sob um 57,2% cenário de estresse bra *O índice de inadimplência acumulado é calculado como a média, ponderada pelo fluxo de vencimentos, das observações mensais do índice de atrasos acima de 90 ou 180 dias, conforme o caso. O desempenho dos CRIs Intermedium II está consistente com nossa estimativa para a inadimplência em um cenário de estresse bra+. Todavia, destacamos que essa carteira encontra-se em seu estágio inicial de maturação, podendo apresentar elevação nos índices de inadimplência à medida que envelheça. Além disso, o Banco Intermedium S.A., cedente das 321ª e 322ª séries da 1ª emissão de CRIs da Brazilian Securities, realiza recompras voluntárias de direitos creditórios. Entretanto, a análise da Standard & Poor s baseia-se no desempenho 2

3 da carteira de ativos, livre dos efeitos de recompra, uma vez que esse benefício depende da capacidade e da vontade do Banco Intermedium S.A. fator não incorporado na análise de risco de crédito dos CRIs. Tabela 3 - Características da Carteira em 30 de Setembro de 2015 Critério Indicador Quantidade de contratos de financiamento imobiliário 74 Quantidade de devedores 73 Maior devedor 6,2% do saldo devedor dos ativos-lastro Estado mais representativo Goiás 50,1% do saldo devedor dos ativos-lastro LTV Médio* 48,3% Envelhecimento médio da carteira 2,7 anos Taxa média de juros nominal dos financiamentos 12,7% + IGP-M Investimentos em ativos de alta liquidez e baixo risco de crédito R$ 0,8 milhão Percentual de investimentos em ativos de alta liquidez e baixo risco de crédito 11,1% do saldo devedor sênior *Relação do valor da dívida sobre o valor da garantia (LTV, na sigla em inglês) médio da carteira. Adicionalmente, a conciliação entre o desempenho dos ativos e a arrecadação recebida na conta bancária da transação mostrou-se consistente (ver gráfico 11). A arrecadação inferior ao saldo devido observada em certos meses deveu-se à parcela de direitos creditórios não paga pontualmente e que, portanto, não foi recebida no mês em que vencia. Entendemos que essa diferença entre os saldos é consistente com nossa análise do desempenho da carteira, tendo-se em vista o índice de pagamentos pontuais dos CRIs (ver gráfico 5). Dados Históricos Os gráficos abaixo demonstram o desempenho dos CRIs desde sua data inicial até setembro de 2015: Gráfico 1 Evolução do Saldo Devedor Total 20 R$ Milhões set/13 dez/13 mar/14 jun/14 set/14 dez/14 mar/15 jun/15 set/15 Saldo Devedor Subordinado Saldo Devedor Sênior 3

4 Gráfico 2 Evolução da Subordinação Disponível aos Certificados Seniores 3 25% 2 15% 1 5% set/13 dez/13 mar/14 jun/14 set/14 dez/14 mar/15 jun/15 set/15 Gráfico 3 Pagamento do Serviço da Dívida Sênior R$ Milhões 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 set/13 dez/13 mar/14 jun/14 set/14 dez/14 mar/15 jun/15 set/15 Amortização Pagamento de Juros Gráfico 4 Percentual de Ativos de Alta Liquidez e Baixo Risco de Crédito sobre o Saldo Devedor Total 16% 14% 12% 1 8% 6% 4% 2% fev/14 abr/14 jun/14 ago/14 out/14 dez/14 fev/15 abr/15 jun/15 ago/15 4

5 Gráfico 5 Fluxo de Vencimentos e Pagamentos Pontuais R$ Milhares set/13 dez/13 mar/14 jun/14 out/14 jan/15 abr/15 jul/15 Fluxo de Vencimentos (Eixo Esquerdo) Pagamentos Pontuais (Eixo Direito) Gráfico 6 Desempenho dos Ativos-Lastro por Mês de Vencimento 35% 3 25% 2 15% 1 5% set/13 nov/13 jan/14 mar/14 mai/14 jul/14 Atrasos Acima de 30 Dias Atrasos Acima de 90 Dias set/14 nov/14 jan/15 mar/15 mai/15 jul/15 Atrasos Acima de 60 Dias Atrasos Acima de 180 Dias Gráfico 7 Evolução dos Níveis Acumulados de Inadimplência* 10, 8, 6, 4, 2, 0, set/13 nov/13 jan/14 mar/14 mai/14 jul/14 set/14 nov/14 jan/15 mar/15 mai/15 Índice de Inadimplência de 90 Dias Acumulado* Índice de Inadimplência de 180 Dias Acumulado* *O índice de inadimplência acumulado é calculado como o total de direitos creditórios pagos com atraso acima de 90 ou 180 dias, conforme o caso, ou que ainda estejam em aberto há mais de 90 ou 180 dias de seu vencimento desde setembro de 2013, dividido pelo fluxo de vencimentos desde setembro de

6 Gráfico 8 Evolução dos Níveis Acumulados de Inadimplência Desconsiderando o Benefício da Recompra* 12, 10, 8, 6, 4, 2, 0, set/13 nov/13 jan/14 mar/14 mai/14 jul/14 set/14 nov/14 jan/15 mar/15 mai/15 Índice de Inadimplência de 90 Dias Acumulado* Índice de Inadimplência de 180 Dias Acumulado* *O índice de inadimplência acumulado desconsiderando os benefícios da recompra é calculado como o total de direitos creditórios pagos com atraso acima de 90 ou 180 dias, considerando os direitos creditórios com atrasos acima de 90 ou 180 dias recomprados, conforme o caso, ou que ainda estejam em aberto há mais de 90 ou 180 dias de seu vencimento desde setembro de 2013, dividido pelo fluxo de vencimentos desde setembro de Gráfico 9 Concentração da Carteira de Ativos-Lastro por Estado do Devedor* *Posição em 30 de setembro de

7 Gráfico 10 Saldo Devido dos Créditos e Recursos Creditados na Conta Corrente da Operação* R$ Milhares out/13 jan/14 abr/14 jul/14 out/14 jan/15 mai/15 ago/15 Saldo a Ser Pago Recursos Creditados (Eixo Esquerdo) Recursos Creditados / Saldo Devido (Eixo Direito) *O saldo devido de direitos creditórios para os CRIs Intermedium II é calculado como o montante total de parcelas cujo pagamento ocorreu no mês em questão, de acordo com a base de dados histórica de pagamentos fornecida pela Brazilian Securities. Os recursos creditados na conta corrente da operação são calculados como a soma de todos os recursos recebidos na conta corrente da operação referentes ao pagamento dos créditos cedidos do mês, com base nos extratos mensais. Características dos Certificados Instrumento Data de Início Remuneração-Anual Cronograma de Amortização dos Certificados 321ª Série da 1ª Emissão de 2 de setembro de IGP-M + 6,8% ao ano Parcelas mensais sem período de CRIs (CRIs Seniores) 322ª Série da 1ª Emissão de CRIs (CRIs Subordinados) de setembro de 2013 IGP-M + 36,741% ao ano carência Parcelas mensais a partir de junho de 2014 A Escala Nacional Brasil de ratings de crédito da Standard & Poor s atende emissores, seguradores, terceiros, intermediários e investidores no mercado financeiro brasileiro para oferecer tanto ratings de crédito de dívida (que se aplicam a instrumentos específicos de dívida) quanto ratings de crédito de empresas (que se aplicam a um devedor). Os ratings de crédito na Escala Nacional Brasil utilizam os símbolos de rating globais da Standard & Poor s com a adição do prefixo br para indicar Brasil, e o foco da escala é o mercado financeiro brasileiro. A Escala Nacional Brasil de ratings de crédito não é diretamente comparável à escala global da Standard & Poor s ou a nenhuma outra escala nacional utilizada pela Standard & Poor s ou por suas afiliadas, refletindo sua estrutura única, desenvolvida exclusivamente para atender as necessidades do mercado financeiro brasileiro. 7

8 Critérios e Artigos Relacionados Critérios Metodologia e Premissas Para Atribuição de Ratings de Operações Estruturadas de Financiamentos Imobiliários Residenciais, 6 de julho de Metodologia: Critérios de Estabilidade de Crédito, 3 de maio de Metodologia e Premissas da Estrutura de Risco de Contraparte, 25 de junho de Critérios de Metodologia Aplicados a Taxas, Despesas e Indenizações, 12 de julho de Critérios de investimento global para investimentos temporários em contas de transação, 31 de maio de Critérios de Isolamento de Ativos e de Sociedades de Propósito Específico - Operações Estruturadas, 7 de maio de Estrutura Global de Avaliação de Riscos Operacionais em Operações Estruturadas, 9 de outubro de Tabelas de Mapeamento das Escalas Nacionais e Regionais da Standard & Poor's, 30 de setembro de Ratings de Crédito nas Escalas Nacionais e Regionais, 22 de setembro de Artigos Latin American Structured Finance Scenario And Sensitivity Analysis 2015: The Effects Of Regional Market Variables, 28 de outubro de Global Structured Finance Scenario And Sensitivity Analysis: Understanding The Effects Of Macroeconomic Factors On Credit Quality, 2 de julho de Credit Conditions: Latin America Buffeted By Winds From China And Brazil, 15 de outubro de S&P reafirma rating 'bra+ (sf)' atribuído à 321ª série da 1ª emissão de CRIs da Brazilian Securities lastreados por créditos do Intermedium, 4 de agosto de

9 Copyright 2015 Standard & Poor's Financial Services LLC, parte da McGraw Hill Financial. Todos os direitos reservados. Nenhuma parte desta informação (incluindo-se ratings, análises e dados relativos a crédito, avaliações, modelos, software ou outras aplicações ou informações obtidas destes) ou qualquer parte dele (Conteúdo) pode ser modificada, sofrer engenharia reversa, reproduzida ou distribuída de nenhuma forma, nem meio, nem armazenado em um banco de dados ou sistema de recuperação sem a prévia autorização por escrito da S&P. O Conteúdo não deverá ser utilizado para nenhum propósito ilícito ou não autorizado. Nem a S&P, nem suas afiliadas, nem seus provedores externos, nem diretores, funcionários, acionistas, empregados nem agentes (Coletivamente Partes da S&P) garantem a exatidão, completitude, tempestividade ou disponibilidade de qualquer informação. As Partes da S&P não são responsáveis por quaisquer erros ou omissões, independentemente da causa, nem pelos resultados obtidos mediante o uso de tal Conteúdo. O Conteúdo é oferecido "como ele é". AS PARTES DA S&P ISENTAM-SE DE QUALQUER E TODA GARANTIA EXPRESSA OU IMPLÍCITA, INCLUSIVE, MAS NÃO LIMITADA A, ENTRE OUTRAS, QUAISQUER GARANTIAS DE COMERCIABILIDADE, OU ADEQUAÇÃO A UM PROPÓSITO OU USO ESPECÍFICO, LIBERDADE DE FALHAS, ERROS OU DEFEITOS DE SOFTWARE, QUE O FUNCIONAMENTO DO CONTEÚDO SEJA INTERROMPIDO OU QUE O CONTEÚDO OPERE COM QUALQUER CONFIGURAÇÃO DE SOFTWARE OU HADWARE. Em nenhuma circunstância, deverão as Partes da S&P ser responsabilizados por nenhuma parte, por quaisquer danos, custos, despesas, honorários advocatícios, ou perdas diretas, indiretas, incidentais, exemplares, compensatórias, punitivas, especiais, ou consequentes (incluindo-se, entre outras, perda de renda ou lucros cessantes e custos de oportunidade) com relação a qualquer uso da informação aqui contida, mesmo se alertadas sobre sua possibilidade. Os ratings e as análises creditícias da S&P e de suas afiliadas e as observações aqui contidas são declarações de opiniões na data em que foram expressas e não declarações de fatos ou recomendações para comprar, reter ou vender quaisquer títulos ou tomar qualquer decisão de investimento. Após sua publicação, a S&P não assume nenhuma obrigação de atualizar a informação. Não se deve depender do Conteúdo, e este não é um substituto das habilidades, julgamento e experiência do usuário, sua gerência, funcionários, conselheiros e/ou clientes ao tomar qualquer decisão de investimento ou negócios. As opiniões da S&P e suas análises não abordam a adequação de quaisquer títulos. A S&P não atua como agente fiduciário nem como consultora de investimentos. Embora obtenha informações de fontes que considera confiáveis, a S&P não conduz auditoria nem assume qualquer responsabilidade de diligência de vida (due diligence) ou de verificação independente de qualquer informação que receba. A fim de preservar a independência e objetividade de suas respectivas atividades, a S&P mantém determinadas atividades de suas unidades de negócios separadas das de suas outras. Como resultado, certas unidades de negócios da S&P podem dispor de informações que não estão disponíveis às outras. A S&P estabeleceu políticas e procedimentos para manter o sigilo de determinadas informações que não são de conhecimento público recebidas no âmbito de cada processo analítico. A S&P Ratings Services pode receber remuneração por seus ratings e análises creditícias, normalmente dos emissores ou subscritores dos títulos ou dos devedores. A S&P reserva-se o direito de divulgar seus pareceres e análises. A S&P disponibiliza suas análises e ratings públicos em seus sites na Web, / / (gratuitos), e (por assinatura), e pode distribuí-los por outros meios, inclusive em suas próprias publicações ou por intermédio de terceiros redistribuidores. Informações adicionais sobre nossos honorários de rating estão disponíveis em Austrália Standard & Poor's (Austrália) Pty. Ltd. Conta com uma licença de serviços financeiros número de acordo com o Corporations Act Os ratings de crédito da Standard & Poor s e pesquisas relacionadas não tem como objetivo e não podem ser distribuídas a nenhuma pessoa na Austrália que não seja um cliente pessoa jurídica (como definido no Capítulo 7 do Corporations Act). STANDARD & POOR'S, S&P and RATINGSDIRECT são marcas registradas da Standard & Poor's Financial Services LLC. Standard & Poor's Rating Services, Avenida Brigadeiro Faria Lima, 201, 24º andar, São Paulo, SP, Brasil. 9

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