MARKETBEAT MERCADO IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS

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1 MARKETBEAT MERCADO IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS Uma publicação de Research da Cushman & Wakefield outono 28

2 MARKETBEAT portugal Índice MAPA DE PORTUGAL CONTINENTAL E ILHAS INTRODUÇÃO PORTUGAL...2 ÍNDICE...2 SUMÁRIO EXECUTIVO...3 ECONOMIA ECONOMIA...4 MERCADO DE RETALHO RETALHO...5 CONJUNTOS COMERCIAIS...5 CENTROS COMERCIAIS...6 RETAIL PARKS...7 FACTORY OUTLETS...8 COMÉRCIO DE RUA...8 VALORES DE MERCADO...8 MERCADO DE ESCRITÓRIOS ESCRITÓRIOS...9 MAPA DE ESCRITÓRIOS DE LISBOA...9 OFERTA PROCURA VALORES DE MERCADO MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO A República de Portugal ocupa geograficamente uma área total de 92.9 km 2, sendo as suas fronteiras inalteradas desde o século XIII. Localizado na Península Ibérica, Portugal é o país mais a oeste da Europa, fazendo fronteira com o Oceano Atlântico a oeste e a sul e com Espanha a norte e a este. Além do território continental, o país inclui ainda os arquipélagos dos Açores e da Madeira. Portugal conta com uma população de 1,6 milhões de habitantes, correspondendo a uma densidade populacional de 115 habitantes por km 2. A divisão administrativa do território português é feita em três níveis de áreas. O primeiro nível inclui 18 distritos e as regiões autónomas dos Açores e da Madeira. Estes são depois subdivididos em 38 concelhos e 4.26 freguesias. A cidade de Lisboa é a capital de Portugal e a maior do país com 5. habitantes (2 milhões na área da Grande Lisboa). O Porto é a segunda maior cidade com 222. habitantes (1.3 milhões na área do Grande Porto). Portugal é um estado democrático cujos órgãos de soberania são o Presidente da República, a Assembleia da República, o Governo e os Tribunais. O Presidente da República, eleito a cada 5 anos, é actualmente Aníbal Cavaco Silva. A eleição dos 23 deputados da Assembleia da República ocorre a cada 4 anos, após a qual é nomeado o Primeiro-Ministro (actualmente José Sócrates) que seguidamente constitui o Governo. O país foi um dos membros fundadores da NATO (1949), é membro das Nações Unidas (1955) e aderiu à União Europeia em INDUSTRIAL E LOGÍSTICO MAPA INDUSTRIAL ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA PRINCIPAIS EIXOS INDUSTRIAIS REGIÃO DE LISBOA INDUSTRIAL LOGÍSTICO VALORES DE MERCADO MERCADO HOTELEIRO HOTÉIS LISBOA PRINCIPAIS TRANSACÇÕES MERCADO RESIDENCIAL RESIDENCIAL RESIDENCIAL URBANO RESIDENCIAL TURÍSTICO... 2 MERCADO DE INVESTIMENTO INVESTIMENTO FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PERSPECTIVAS FUTURAS LEGISLAÇÃO LEGISLAÇÃO CERTIFICAÇÃO ENERGÉTICA DOS EDIFÍCIOS ARRENDAMENTO COMERCIAL RESUMO CUSHMAN & WAKEFIELD CONTACTOS

3 Portugal outono 28 SUMÁRIO EXECUTIVO O Verão de 27 vai ficar na história dos mercados financeiros e da economia mundial. O forte impacto da crise hipotecária do sub prime nos Estados Unidos, e na grande maioria das economias europeias, não suscita hoje quaisquer dúvidas. Resta aos principais decisores agir, encontrar soluções e aprender com uma das mais importantes lições que os mercados financeiros nos deram nas últimas décadas. Em Portugal, os principais indicadores da economia foram revistos em baixa no passado mês de Julho, e assentam ainda assim em pressupostos muito vulneráveis. As perspectivas para os próximos dois anos apontam para uma economia próxima da estagnação e para um enquadramento difícil para empresas e particulares. O mercado imobiliário esteve na génese desta crise, e tem sido, naturalmente, um dos principais perdedores. Um pouco por toda a Europa são reportadas subidas de yields, quebras nas taxas de crescimento das rendas e perda de actividade na grande maioria dos sectores. O sector de retalho, desde os anos 9 e até ao ano passado a estrela do mercado imobiliário em Portugal, acusou desde o início do ano não só os efeitos da crise económica, mas também de uma oferta que ameaça atingir valores pouco sustentáveis em algumas zonas do país. As estratégias de expansão dos retalhistas são hoje claramente menos agressivas e os processos de tomada de decisão muito mais demorados. Ainda assim, os operadores continuam atentos às oportunidades e dispostos a instalar-se em boas localizações, sendo o comércio de rua o sector que mais atenção tem despertado. do financiamento bancário é sentido de forma muito directa neste sector, e por outro, o cenário de subida da taxa de desemprego e a consequente crise de confiança dos consumidores afecta também a decisão de compra de bens duradouros, como é a habitação. O mercado de investimento, transversal a todos os sectores do imobiliário, sente também de forma acentuada a crise instalada. As dificuldades de financiamento são uma realidade e a quebra do valor dos activos começa já a ser evidente, com uma subida generalizada dos prime yields. A falta de liquidez, para a maioria dos investidores, é uma constante, e aqueles que ainda assim têm capacidade de investimento, aguardam ainda uma maior quebra dos valores. Acreditamos que a correcção começa já a acontecer, e que até ao final do ano vários activos irão mudar de mãos. O ano de 28 não deixará com certeza saudades no mercado imobiliário. Os próximos meses não se adivinham fáceis, e muitas perdas terão que ser reconhecidas. No entanto, esta é a história da economia mundial - fases de euforia em que vale tudo e em que se acredita que a fórmula vencedora é simples e facilmente replicável e anos de correcção, em que se reconhecem os erros do passado. Os fortes, profissionais e sólidos resistem; outros ficam pelo caminho, aprendendo com os seus erros. Nos escritórios espera-se um ano atípico. Não obstante o enquadramento económico, este sector foi claramente o mais dinâmico do mercado imobiliário, e os níveis de procura reportados prometem bater mais um recorde. Os valores de arrendamento mantêm-se relativamente estáveis, e o prime yield do sector foi o único que se manteve durante a primeira metade do ano. O sector industrial denotou também alguma actividade, não só do lado da oferta, com os vários anúncios de plataformas logísticas um pouco por todo o país, mas também do lado da procura, com alguns pré-arrendamentos de grande dimensão. No entanto, o acréscimo esperado da oferta deverá pressionar negativamente as rendas num futuro próximo. O desempenho do sector da hotelaria, marcou também a diferença nesta primeira metade do ano. Os principais dados turísticos apontam para uma melhoria a todos os níveis e mostram uma evolução muito positiva da cidade de Lisboa, face a outras capitais europeias. No entanto, o clima de incerteza que marca a conjuntura económica mundial deixa o mercado hoteleiro numa situação expectante relativamente ao futuro. Ainda assim, Portugal poderá apresentar-se como uma alternativa interessante a destinos mais longínquos, que serão cada vez mais penalizados pelo aumento do preço do petróleo, e também beneficiar da contenção de custos dos turistas nacionais, que deverão, em maior número, fazer férias dentro do país. parque das nações LISBOA O sector residencial tem sido aquele que mais acusa os efeitos da situação económica que vivemos. O arrefecimento do mercado é hoje uma certeza, com um claro decréscimo das transacções, e as razões são claras: por um lado, o efeito das alterações nas condições 3

4 MARKETBEAT economia O Boletim Económico de Verão do Banco de Portugal traça um cenário pouco animador para a economia nacional nos próximos dois anos. Notícias em nada inesperadas, tendo em conta a crise financeira mundial tornada pública no Verão de 27. Não obstante os últimos dois anos de melhoria dos principais indicadores económicos, a recente crise internacional, com a dificuldade acrescida no acesso ao crédito e o aumento do preço do petróleo, teve necessariamente que influenciar o nosso país, de pequena dimensão e tão dependente da economia internacional. As perspectivas de crescimento para 28 e 29 foram revistas em baixa no Boletim de Verão, face às anteriores previsões do Inverno de 27. Ainda assim, estas estimativas assentam em pressupostos perigosamente vulneráveis, tendo em conta os elevados níveis de incerteza face à evolução dos sistemas financeiros internacionais. Assim, as mais recentes previsões para a evolução do Produto Interno Bruto (PIB) apontam para um crescimento de apenas 1,2% em 28 e de 1,3% em 29, menos um ponto percentual em cada ano face ao Boletim de Inverno de 27. Estas projecções de crescimento ficarão aquém do valor médio das previsões para a zona euro, publicadas no Boletim Mensal do Banco Central Europeu (BCE) de Junho de 28. As recentes previsões para o crescimento do PIB são justificadas pela conjuntura actual, marcada pela redução da procura externa dirigida às empresas nacionais, pelo aumento das restrições ao financiamento e pela transmissão do elevado nível do preço do petróleo aos custos internos. No que se refere ao consumo privado, após um crescimento de 1,5% desta variável em 27, para 28 espera-se uma evolução de 1,3%. Para 29 as perspectivas são mais negativas, com um crescimento previsto de apenas,7%. Estas projecções assentam essencialmente na expectativa de deterioração do mercado de emprego e na previsível redução do rendimento disponível real das famílias, sobretudo através de um aumento das taxas de juro. dos 7,9%. Estes valores defraudam de algum modo as expectativas do governo para a evolução deste indicador. As previsões para a economia portuguesa no período retratam um interromper da recuperação gradual que se sentia em Portugal nos últimos dois anos. A crise internacional, sobretudo ao nível da turbulência nos mercados financeiros e da evolução do preço de petróleo, terá um impacto significativo na economia portuguesa, considerando o elevado endividamento do sector privado nacional e a utilização intensiva de petróleo no nosso país. (%) Fonte: Banco de Portugal; OCDE, Junho 28 * Previsão indicadores económicos PIB Inflação (Tx. Efect.) * 29* lisboa e margem sul Taxa Desemprego (Tx. Efect.) Consumo Privado As previsões para a evolução das exportações foram também revistas em baixa Julho passado, sendo expectável que a procura externa dirigida a Portugal sinta os efeitos da deterioração económica da zona euro e do mercado americano já este ano. Assim, o volume de exportações das empresas nacionais deverá crescer apenas 4,4% em 28 e 4% em 29, reflectindo quebras de 1% e 2% face às previsões formuladas no Boletim de Inverno do Banco de Portugal. A taxa de inflação no final do ano deverá subir para os 3,%, consequência da forte aceleração do preço dos bens energéticos e em linha com a evolução presumível do preço do petróleo. Em 29, este indicador deverá descer para 2,5%, reflectindo uma expectativa de estabilização do preço do petróleo, e também os efeitos associados à descida da taxa do IVA em meados de 28. A taxa de desemprego, de acordo com os dados da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE), deverá ter alcançado, em 27, o máximo histórico de 8%. Para 28 e 29 perspectiva-se uma manutenção desta tendência, com valores na ordem 4

5 Portugal Mercado de Retalho outono 28 retalho Desde o início da década que se assiste a uma aceleração do nível de actividade no mercado de retalho europeu, com especial destaque para o segmento de centros comerciais. Apesar da crise financeira internacional, que afecta especialmente o crédito hipotecário, as expectativas apontam para a manutenção deste cenário de forte desenvolvimento nos próximos dois anos. Apesar de ser um dos países mais maduros neste sector, Portugal acompanha esta evolução, prometendo estabelecer em 28 um máximo histórico, em termos de novas aberturas. Este crescimento mantém-se em contra ciclo com a situação que se vive no mercado, não só no que diz respeito ao consumo nacional, como também no que se refere à evidente retracção nos planos de expansão dos retalhistas. A temida saturação do mercado, o vasto número de projectos em comercialização e a pouca diferenciação entre os mesmos, obrigam a uma criteriosa selecção das futuras localizações por parte dos retalhistas. A conjugação destes factores tem conduzido a longos processos de tomada de decisão por parte dos operadores, também muito influenciados pela quebra acentuada dos níveis de consumo no último ano. Este panorama é visível não apenas no quadro nacional, mas também a nível internacional, sendo vários os exemplos de retalhistas que optam por um compasso de espera em relação aos seus planos de expansão, chegando mesmo, em alguns casos, a interromper processos de negociação existentes. Ainda assim, os operadores continuam atentos às oportunidades, dispostos a investir em situações pontuais, nomeadamente em localizações de prestígio, como por exemplo, no comércio de rua. Esta é uma situação muito evidente no seio das marcas internacionais, que continuam a valorizar o comércio de rua quando estudam a entrada no mercado nacional. ABL Actual por Região 28* (Todos os Formatos) Região ABL (m 2 ) % da ABL Total Norte (exclui Grande Porto) Grande Porto Centro Grande Lisboa Península de Setúbal Sul Ilhas Portugal * 1º Semestre ABL Prevista por região (28*-211**) (Todos os Formatos) 12,7 18,9 2,3 27,5 11,6 6,2 2,8 1, Região ABL (m 2 ) % da ABL Total Norte (exclui Grande Porto) Grande Porto Centro Grande Lisboa Península de Setúbal Sul Ilhas Portugal * 2º Semestre **Estimativa palácio do gelo viseu 16,3 22,2 7,9 25,6 11,2 16,8, 1, A presença da vertente de lazer nos projectos de retalho tem sido uma constante em Portugal, mas sempre com um carácter pouco inovador, e em alguns casos associado a fracos desempenhos. Esta realidade parece estar a mudar, havendo já notícias da entrada de novos conceitos, como são a abertura do parque temático Kidzania, no Dolce Vita Tejo, conceito originário do México e que está a gerar uma grande expectativa em Portugal. Para 21 foi anunciada a abertura do primeiro Sea Life Center, no Parque da Cidade, no Porto, promovido pelo Merlin Entertainment Group. Conjuntos Comerciais A oferta total de conjuntos comerciais atingiu perto de 3 milhões de metros quadrados no final do primeiro semestre de 28. Face aos dados do final de 27, apenas as regiões Centro e Sul, registaram um crescimento da ABL (área bruta locável) instalada, com a abertura de três conjuntos comerciais com um total de 1. m 2. A região Centro tem mantido a tendência de crescimento dos últimos anos, sendo actualmente a região com maior peso, a seguir à Grande Lisboa. O volume de ABL proposta para os próximos três anos continua a ser impressionante, somando cerca de 2 milhões de metros quadrados, o que representa cerca de 67% da oferta existente. As regiões da Grande 5

6 MARKETBEAT Lisboa e do Grande Porto concentram uma parte significativa das intenções dos promotores, cerca de 48% do total da ABL prevista. A evolução do mercado de retalho na última década foi marcada não só pela descentralização geográfica e diversificação de formatos, como também pelo número crescente de promotores que decidem apostar neste segmento, muitos dos quais sem experiência no mercado. Até 22, os centros comerciais eram sem sombra de dúvida o formato dominante, representando cerca de 94% da ABL total. Duas regiões Grande Lisboa e Centro concentravam mais de 5% da oferta, com especial destaque para a primeira que somava perto de 6. m 2, representando 38% da área total. A actividade de promoção era claramente dominada até 22 por dois operadores Sonae Sierra e Multi Development que haviam promovido mais de 5% da oferta existente. No espaço de cinco anos este quadro alterou-se completamente. Verificou-se uma maior aposta noutros formatos, com a presença de centros comerciais a diminuir para 84%. A dispersão geográfica acentuou-se, com a perda de domínio por parte da região da Grande Lisboa. Neste período, as regiões Centro, Norte e Península de Setúbal mais que duplicaram a sua oferta de conjuntos comerciais. No campo da promoção a situação também se alterou drasticamente, sendo vários os novos intervenientes no mercado. Os novos promotores destes últimos anos são grupos internacionais com entrada recente em Portugal, empresas de distribuição alimentar que passaram a apostar no desenvolvimento de conjuntos comerciais e profissionais da construção civil que decidiram assumir também o risco da promoção. A julgar pela oferta prevista até 211, este cenário de maior dispersão dos intervenientes na área da promoção imobiliária irá acentuar-se. Se, por um lado, esta evolução beneficia o mercado através de uma maior concorrência entre operadores, por outro, são já alguns os exemplos de dissabores ao nível do desempenho de alguns projectos, muitas vezes fruto da falta de experiência dos promotores. Esta situação é mais frequente nos centros comerciais, já que a maior complexidade deste formato exige normalmente um grande know-how por parte quer dos promotores, quer das equipas de gestão. Centros Comerciais À semelhança do que se verificou nos últimos anos, 27 foi pautado por um forte nível de actividade no mercado europeu de centros comerciais. O volume de nova ABL nos últimos dois anos foi excepcionalmente elevado, correspondendo praticamente ao dobro dos valores registados no início da década. Neste período desenvolveram-se mais de 17 milhões de m 2, o que representa aproximadamente 15% da oferta existente. Esta intensificação do ritmo de crescimento do mercado foi impulsionada pelo forte investimento registado em países como Rússia, Itália, Turquia, Ucrânia, Polónia e Espanha, que registaram crescimentos de ABL, em todos os casos, superiores a 1 milhão de metros quadrados. Em 27 inauguraram na Europa 32 novos centros comerciais, para além de 54 expansões, elevando a oferta total para perto dos 112 milhões de metros quadrados. A oferta futura prevista para a Área m 2 Evolução da Promoção de Retalho em Portugal Grupo Sonae Multi Development * Estimativa Milhões (m 2 ) * 211* Jerónimo Martins Ex- Carrefour Auchan Mundicenter Chamartín Imobiliária Evolução dos Centros Comerciais (196-29*) Mercado Europeu Até * Estimativa Crescimento ABL (m 2 ) Ano * 29* Outros Nova ABL de Centros Comerciais por Ano (m 2 ) ABL Total (m 2 ) Evolução dos Centros Comerciais ( *) Portugal * Estimativa Crescimento ABL (m 2 ) ABL Acumulada (m 2 ) Até * 29* 21* 211* Ano Milhões (m 2 ) ABL Acumulada (m 2 ) 6

7 Portugal Mercado de Retalho outono 28 Europa no final de 29 irá ultrapassar os 136,5 milhões de metros quadrados, representando um crescimento de 22%. Em Portugal, depois de um ligeiro abrandamento no período 25-27, as estimativas para 28 apontam para uma retoma do forte nível de desenvolvimento, à semelhança do verificado em 23. No primeiro semestre do ano foram inaugurados dois centros comerciais o Trindade Domus, promovido pela Martinho Tavares no Porto, e o Palácio do Gelo, desenvolvido pelo Grupo Visabeira em Viseu. Estes projectos somam mais de 8 mil metros quadrados, fazendo com que a oferta total de centros comerciais ultrapassasse a fasquia dos 2,5 milhões de metros quadrados. Até ao final de 28 assistiremos à maior entrada de ABL da história dos centros comerciais, num total superior a 3. m 2. Após a inauguração de mais de 1. m 2 no primeiro semestre, esperamse ainda aberturas significativas, como o Mar Shopping, o primeiro centro comercial do Grupo InterIkea em Portugal. Destaque também para a abertura do Fórum Barreiro e para os primeiros projectos do grupo FDO nas Caldas da Rainha e na Guarda. A oferta total de centros comerciais não é suficiente para avaliar o grau de maturidade do mercado. Uma análise da ABL por 1. habitantes pode ajudar a clarificar esta situação. A densidade média de ABL por 1. habitantes na Europa é de aproximadamente 195 m 2, se considerarmos a média dos 27 países actualmente incluídos na União Europeia. No entanto, se neste indicador incluirmos apenas os países que formavam a antiga Europa dos 15, o valor sobe para os 239 m 2. A Noruega lidera de forma destacada o ranking de países com maior ABL por 1. habitantes. Portugal situa-se ligeiramente acima da média europeia dos 27, atingindo os 229 m 2 de ABL por 1. habitantes, mas abaixo da média da Europa dos 15. ABL (m 2 ) Centros Comerciais por 1. Habitantes Holanda Luxemburgo Áustria Estónia Dinamarca Finlândia Reino Unido Espanha Média EU-15 Portugal França Letónia Média EU-27 Lituânia Itália Suiça República Checa Alemanha Polónia Eslovénia Hungria Eslováquia Malta Bélgica Croácia Rússia Turquia Ucrânia Roménia m 2 por 1. Habitantes Evolução Retail Parks 2-211* Retail Parks Em Junho de 28 a oferta total de retail parks ultrapassou os 3. m 2 com a abertura do Santarém Retail Park, estando prevista até ao final do ano a abertura do City Park Leiria. Para os próximos dois anos, os retail parks previstos ultrapassam os 43. m 2, valor de algum modo surpreendente face à oferta actual. A evolução deste tipo de formato tem sido pautada, nos últimos anos, por uma proliferação de projectos com áreas inferiores a 6. m 2 que, de acordo com a legislação em vigor, não necessitam de licenciamento comercial, o que minimiza quer os custos da operação, quer o seu próprio timing. Esta evolução da oferta afecta inevitavelmente a rentabilidade dos projectos, sobretudo num segmento em que a diferenciação é praticamente inexistente dadas as próprias características dos retail parks colocando uma forte pressão sobre as rendas, variável fundamental desta equação. Crescimento ABL (m 2 ) * 29* 21* 211* * Estimativa Crescimento ABL (m 2 ) ABL Acumulada (m 2 ) Ano ABL Acumulada (m 2 ) 7

8 MARKETBEAT Factory Outlets O conceito de factory outlets mantém-se estagnado desde 24, ano em que inaugurou o Freeport Designer Outlet em Alcochete. Em 29, a Neinver Lusitana deverá inaugurar a segunda fase do factory outlet do Parque Nassica em Vila do Conde, que passará a contar com uma área de 4. m 2. O Parque Nassica integrará ainda uma loja outlet do grupo El Corte Inglés El Corte Inglés Oportunidades com cerca de 5. m 2, e um retail park com 22. m 2. Acreditamos que, no actual enquadramento económico, é possível que os factory outlets venham a ganhar maior adesão junto dos consumidores, que cada vez mais valorizam o factor preço. Valores de Mercado Os valores prime do mercado de retalho mantêm-se estáveis, como tem sido a regra nos últimos anos. No entanto, é evidente a crescente pressão nos valores médios de renda, fruto do elevado número de projectos actualmente em comercialização. Como já foi referido, é no segmento de retail parks que esta situação se torna mais problemática, podendo mesmo vir a afectar de forma negativa a rentabilidade de alguns investimentos efectuados. Formato Rendas Prime de Retalho 1º Semestre 28 /m 2 /mês Comércio de Rua As dificuldades de afirmação do comércio de rua em Portugal registam-se desde os anos 9, altura em que os centros comerciais modernos começaram a surgir no nosso país e afectaram fortemente o desempenho deste sector. Ironicamente, a crescente maturidade deste segmento de retalho vem hoje contribuir para uma alteração deste panorama, abrindo espaço para a tão necessária diferenciação da oferta e dos espaços públicos. O Chiado, em Lisboa é, sem dúvida, o maior exemplo deste ressurgir do comércio de rua: hoje é uma das zonas que regista maior procura por parte dos retalhistas que pretendem instalar-se no centro histórico de Lisboa. O Chiado hoje, está definitivamente na moda. A Rua Garrett é a principal artéria comercial do Chiado e nas últimas duas décadas tem vindo a ser desenvolvido um trabalho de recuperação dos seus edifícios, factor decisivo para o bom desempenho do comércio de rua. É urgente que esta iniciativa se alargue à restante zona envolvente, sendo um dos principais desafios do comércio lisboeta a concretização do Plano de Revitalização da Baixa-Chiado, que pretende atribuir ao comércio de rua um papel de destaque. Um dos objectivos deste plano é criar as condições necessárias para fazer da Baixa-Chiado um centro comercial a céu aberto. Para a concretização deste objectivo são propostas diversas acções, das quais se destacam a valorização do comércio tradicional e a recém criada entidade que assume a responsabilidade da gestão do comércio de rua. Todos estes planos camarários são bem idealizados e correspondem às necessidades do mercado. No entanto, há ainda muito trabalho a fazer e os resultados visíveis só serão alcançados com a cooperação de todos os intervenientes. É imperativo encontrar uma forma de agilizar a libertação de espaços no comércio de rua, criando condições de negócio viáveis para todas as partes. Não é sustentável que os actuais inquilinos continuem na expectativa de negociar valores elevados de trespasses, pois, com o novo NRAU, esta figura perdeu o valor que detinha no passado. Centros Comerciais Retail Parks Comércio de Rua Lisboa (Avenida da Liberdade) Comércio de Rua Porto (Rua de Santa Catarina) CAFÉ MAjESTIC, rua de santa catarina porto

9 Portugal Mercado de Escritórios outono 28 ESCRITÓRIOS mapa de escritórios de lisboa 9

10 MARKETBEAT Em 27, o mercado de escritórios na Europa fechou o ano registando um bom desempenho ao nível do crescimento das rendas. Não obstante existirem, já no fecho do ano, evidências do alastrar da crise dos Estados Unidos à Europa, o ano encerrou com uma taxa de crescimento médio de 11% das rendas de escritórios europeias, mais 4% do que o crescimento verificado em 26. No início de 28, a maioria dos mercados de escritórios europeus não reporta ainda quebras nos valores de mercado. No entanto, o crescimento das rendas na zona euro reduziu substancialmente, situando-se nos 3%. Em determinados mercados verificaram-se já descidas, como é o caso de Dublin, Bruxelas ou Paris. Em Lisboa reporta-se também uma queda nas rendas prime na ordem dos 5%. Em Portugal, os primeiros seis meses do ano no mercado de escritórios de Lisboa permitem antever o que será de algum modo, um ano atípico. Se, por um lado, os efeitos da crise financeira internacional são já sentidos, por outro, os níveis da procura bruta no primeiro semestre mantiveram-se estáveis face ao ano recorde de 27 e os negócios esperados para o segundo semestre deverão conduzir a mais um máximo em termos de área transaccionada. O sentimento de perda de confiança e de crise instalada está patente no mercado, e é demonstrado por alguma actividade de renegociação de contratos com redução de área ocupada. Acresce a praticamente nula entrada de novas empresas no mercado e também a reduzida expansão de áreas para negócios já instalados. A justificação para os valores inesperadamente estáveis registados no volume total da procura, sobretudo quando comparados com o ano recorde de 27, reside em dois factores: o atraso em negócios que deveriam ter sido concluídos no ano passado e o número anormal de transacções de grande dimensão, essencialmente por parte de entidades públicas ou semi-públicas. É um facto que, no final do ano passado, a alteração do código do IVA, a liberalização dos contratos introduzida pelo NRAU e também o impacto da crise financeira dos Estados Unidos conduziram a um processo mais moroso de negociação de contratos. A análise de outros indicadores do mercado, como a oferta e as taxas de desocupação, já permite antever de forma mais clara os efeitos da crise. A taxa de crescimento da oferta foi praticamente nula no primeiro semestre e a taxa de desocupação registou um aumento em zonas relevantes do mercado, as Zonas 1 e 2. Não obstante os bons valores de procura registados, estes correspondem à absorção bruta, e os valores líquidos serão provavelmente muito inferiores. Em relação a projectos futuros, o volume de oferta esperada para os próximos três anos situa-se nos valores mais baixos desta década. Para o próximo ano, não se espera um desempenho equivalente ao que, muito provavelmente, se vai verificar no final de 28. Os negócios de grande dimensão não deverão ocorrer com a mesma frequência deste ano, pois o sector privado demonstra precaução face aos custos de ocupação, e o sector público, em ano de eleições como será 29, dificilmente tomará decisões relativamente a processos de relocalização. Zona Rendas Prime Escritórios Zona Euro ( /m 2 /ano) País Cidade Dez-7 Jun-8 Áustria Bélgica Bulgária Croácia República Checa Estónia Finlândia França Alemanha Grécia Hungria Irlanda Itália Letónia Lituânia Luxemburgo Holanda Noruega Polónia Portugal Roménia Servia Eslováquia Espanha Escritórios Grande Lisboa Oferta Total 1. Prime Central Business District 2. Central Business District 3. Novas Zonas de Escritórios 4. Zonas Secundárias de Escritórios 5. Parque das Nações 6. Corredor Oeste Sub-Total (1-6) 7. Zonas Não Consolidadas TOTAL * 1º Semestre Viena Bruxelas Sofia Zagreb Praga Tallinn Helsínquia Paris Frankfurt Atenas Budapeste Dublin Roma Riga Vilnius Luxemburgo Amesterdão Oslo Varsóvia Lisboa Bucareste Belgrado Bratislava Madrid Oferta Total (m 2 ) Taxa Cresc. 2% -4% 13% % 8% % 18% -2% % 15% 5% -9% 4% 3% 3% 14% % % % -5% % % 12% 5% 27 28*

11 Portugal Mercado de Escritórios outono 28 Os valores de mercado também indiciam possíveis perdas de rentabilidade a médio prazo. A renda prime regressou, em 28, ao valor dos últimos três anos, sendo difícil prever a estabilidade do mercado, podendo inclusive ocorrer alguma quebra nas rendas das zonas e imóveis não prime a médio prazo. Oferta No final de Junho de 28, a oferta do mercado de escritórios de Lisboa totalizava pouco mais de 4,2 milhões de metros quadrados, representando um crescimento no semestre de apenas,6% face ao final de 27, cerca de 3. m 2. Apenas as Zonas 4 e 6 receberam novos edifícios de escritórios. Na Zona 4, destaque para as novas sedes da Agência de Segurança Marítima Europeia e do Observatório da Droga. Na Zona 6 inauguraram dois pequenos edifícios. A taxa de desocupação no mercado de Lisboa situava-se, em Junho de 28, nos 8,1%, valor equivalente ao registado no final de 27. Não obstante a manutenção deste indicador, registaram-se variações nos volumes de desocupação da maioria das zonas, o que recomenda alguma cautela na leitura dos valores de ocupação bruta. Especial destaque para o Parque das Nações, que registou uma importante quebra da taxa de desocupação, mais de cinco pontos percentuais, situando-se nos 15% em Junho de 27. Este valor é representativo da evolução recente deste sub-mercado, e traduz-se num mínimo histórico desta zona da cidade. Esta melhoria deveu-se essencialmente à ausência de novos espaços inaugurados no semestre, bem como à reduzida oferta de edifícios novos no centro da cidade, e à capacidade de oferecer áreas para grandes ocupantes ainda dentro do perímetro de Lisboa, devendo manter-se esta tendência no segundo semestre do ano. A já confirmada ocupação da totalidade do Office Parque Expo, com cerca de 65. m 2, pelos Tribunais de Lisboa, permite manter perspectivas de um continuado bom desempenho para esta zona do mercado. A Zona 4 também registou, na primeira metade do ano, uma melhoria da taxa de desocupação, descendo dos 5% para os 4%. Não obstante ter sido esta a zona em que a oferta mais cresceu em termos percentuais, o facto de grande parte dos novos edifícios ter sido objecto de um contrato de pré-arrendamento na totalidade, e também o bom desempenho do Espaço Infante Santo que nos primeiros seis meses do ano registou duas transacções que totalizaram cerca de 4. m 2 contribuíram para a melhoria deste indicador. Pela negativa, destaque para a Zona 1, cuja taxa de desocupação ultrapassou este semestre os dois dígitos; valor nunca antes registado na zona prime do mercado, com excepção do ano crítico de 25. Em relação à oferta futura, o valor de novos projectos previsto para o período é de 35. m 2, dos quais 43% se situam no Parque das Nações. De entre os 15. m 2 de novos edifícios previstos para esta zona da cidade, quase metade correspondem ao Office Parque Expo, projecto que deverá inaugurar na segunda metade deste ano e cuja ocupação, como referido anteriormente, está já confirmada pelos Tribunais de Lisboa. A Zona 3 é a segunda zona com maior oferta prevista para os próximos três anos. Os cerca de 1. m 2 distribuir-se-ão pelas Torres Colombo e pelo projecto Metropolis. Para o Corredor Oeste, está previsto um dos valores mais baixos dos últimos anos, apenas 7. m 2, de entre os quais se destacam as expansões de vários parques de escritórios como o Lagoas Park, o Arquiparque e o Alfrapark. O adiamento de projectos planeados tem sido uma constante no mercado de escritórios de Lisboa. Foi um processo que se iniciou em 25, em resposta aos elevados níveis de desocupação que se verificaram desde essa altura. Esta tendência manteve-se até hoje, sendo a atitude dos promotores francamente mais cautelosa, fruto da maturidade de um mercado em que as características da procura e da oferta divergiram das que se verificavam na década de 9. A construção prevista para os próximos três anos no mercado de Lisboa regista um dos valores mais baixos da presente década, apenas suplantado por 24, em que o número de projectos adiados e/ou abandonados foi bastante elevado. (m 2 ) escritórios grande lisboa taxa de desocupação 3,% 2,% 1,%,% Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 * Estimativa (m 2 ) * escritórios grande lisboa oferta futura (28-211) 5. (m 2 ) Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 Evolução das Previsões de Oferta Futura (Valores relativos a cada ano, num horizonte de 3 anos) Nota: Não inclui Zona

12 MARKETBEAT Procura De Janeiro a Junho de 28, foram transaccionados no mercado de escritórios de Lisboa 14. m 2 de espaços, valor inferior em cerca de 6% ao registado no primeiro semestre de 27, mas ainda assim num nível muito favorável considerando o enquadramento económico actual. Ainda em comparação com o ano excepcional de 27, algumas zonas verificaram um crescimento na procura. É o caso da Zona 4, que registou um aumento surpreendente, mais do que quadriplicando a área transaccionada no primeiro semestre do ano passado, em parte fruto da transacção de arrendamento do escritório de advogados Sérvulo Correia & Associados no Chiado. Trata-se, no entanto, de uma área em que, devido ao tradicional reduzido volume de operações, qualquer transacção mais significativa tem um impacto grande neste tipo de análise. A Zona 2 também teve um aumento importante no volume de área transaccionada, cerca de 8%, mais uma vez fruto de uma grande transacção, como foi o caso do Instituto de Seguros de Portugal no Via República. Quando caracterizamos o tipo de transacções ocorridas, verificase um aumento da área média para os 64 m 2, 3 m 2 acima do valor verificado no final de 27, já por si elevado face ao passado. A maioria das zonas do mercado registaram um aumento das áreas médias transaccionadas, reflexo mais uma vez do impacto que as grandes transacções tiveram nestes primeiros seis meses de 28. A Zona 3 merece especial destaque, uma vez que registou a maior área média do mercado, m 2. É também na Zona 3 que se localizam os dois edifícios com melhor desempenho do semestre em termos de área negociada, o Edifício José Malhoa, 3-9, adquirido pela Santa Casa da Misericórdia de Lisboa e o Edifício América, ocupado pela ZON. O Art s Business Center ocupa o terceiro lugar da tabela, com cinco transacções concluídas no semestre, que ultrapassaram os 8. m 2. Valores de Mercado A evolução dos valores de mercado ao longo deste primeiro semestre demonstra um mercado sobre pressão, num ambiente económico desfavorável. A renda prime que no final de 27 aumentou para os 21/m 2 /mês, fruto da escassez de espaços de qualidade no centro da cidade, regrediu no segundo trimestre de 28 para o valor dos últimos 3 anos, atingindo os 2/m 2 /mês. A renda média nesta zona do mercado acompanhou também esta tendência de quebra, situando-se em Junho passado nos 18/m 2 /mês. O Parque das Nações registou uma subida nos valores prime, provavelmente devido à crescente melhoria dos níveis de desocupação, mas manteve o valor da renda média. Os edifícios do Corredor Oeste conseguiram manter os valores de 27, muitas vezes recorrendo a contrapartidas mais agressivas, como períodos de carência de rendas mais longos ou contribuições financeiras para obras de adaptação dos espaços. Escritórios Grande Lisboa Absorção por zona Zona 27* 28* Taxa Cresc. 1. Prime Central Business District 2. Central Business District 3. Novas Zonas de Escritórios 4. Zonas Secundárias de Escritórios 5. Parque das Nações 6. Corredor Oeste Sub-Total (1-6) 7. Zonas Não Consolidadas TOTAL Fonte: Cushman & Wakefield / LPI, Junho 28 * 1º Semestre Absorção (m 2 ) Fonte: Cushman & Wakefield / LPI, Junho Escritórios Grande Lisboa Absorção e Área Média (28) Absorção (m 2 ) Área Média (m 2 ) Zona -23,2% 82,1% -3,% 336,7% -25,4% -15,2%,2% -84,5% -6,1% top 1 empreendimentos com melhor desempenho (28) José Malhoa, 3-9 América Arts Business Center Via República Palmela Adamastor Espaço Infante Santo Atrium My Office Lagoas Park Fonte: Cushman & Wakefield / LPI, Junho Área Transaccionada (m 2 ) Escritórios Grande Lisboa Rendas (28) Zona Média ( /m 2 /mês) Prime ( /m 2 /mês) Prime Central Business District Parque das Nações Corredor Oeste 18, 16,5 12,5 2, 18, 14, Área Média (m 2 ) 12

13 Portugal Mercado Industrial e Logístico outono 28 INDUSTRIAL E LOGÍSTICO Mapa industrial área metropolitana de lisboa Torres Vedras IC 11 Ota Alenquer Carregado Azambuja Vila Nova da Rainha A8 Mafra A1 A1 IC 11 V. F. XIRA CREL Alverca IC 11 SINTRA CASCAIS IC 3 A5 IC 16 IC 19 MARL LOURES CREL OEIRAS IC 22 CRIL AMADORA IC 2 A8 A1 LISBOA A12 Alcochete MONTIJO ALMADA BARREIRO IC 32 IC 3 IC 32 Zona 1 - ALVERCA-AZAMBUJA A2 IC 32 IC 21 Zona 2 - ALMADA-SETÚBAL Zona 3 - LOURES Palmela IC 3 A2 A12 Zona 4 - MONTIJO-ALCOCHETE Zona 5 - SINTRA-CASCAIS Zona 6 - LISBOA CIDADE 6 km SESIMBRA SETÚBAL 1cm 1cm Zona Eixo Zonas Alverca-Azambuja Almada-Setúbal Loures Montijo-Alcochete Sintra-Cascais Lisboa Cidade PRINCIPAIS EIXOS INDUSTRIAIS REGIÃO DE LISBOA Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira, Azambuja, Carregado Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela e Setúbal Loures, Odivelas, São Julião do Tojal, MARL Montijo e Alcochete Sintra, Cascais, Oeiras e Amadora Entre Sta. Apolónia e Parque das Nações Intervalo de Rendas Praticadas ( /m 2 /mês) 4,25-5, 3,25-4,25 4,5-5, 3,75-4,5 5,-6, 7,-7,5 Oferta Elevada Elevada Reduzida Elevada Moderada Reduzida Procura Moderada Reduzida Moderada Moderada Reduzida Reduzida 13

14 MARKETBEAT O mercado industrial mundial continua a ser marcado pela deslocalização do sector produtivo para localizações mais económicas, tais como a Índia, China, América do Sul e Central, e Europa de Leste. A região da Ásia-Pacífico foi a que registou maior crescimento das rendas durante 27, com a Europa Ocidental e a América do Norte a registarem o pior desempenho, sendo expectável a manutenção deste cenário em 28. O crescimento global das rendas a que se assistiu no sector industrial foi em grande parte, estimulado pelos mercados emergentes, principalmente pela América do Sul e Ásia-Pacífico. A zona de Heathrow, em Londres, mantém-se desde o início da década como a zona industrial mais cara do mundo, com os custos de ocupação totais a atingirem os 211/m 2 /ano. Lisboa ocupa actualmente a 35ª posição deste ranking, o que representa uma queda significativa face à 18ª posição ocupada no ano 2; em 27 os custos de ocupação para Lisboa situavam-se nos 7/m 2 /ano. Este Top 1 é constituído, na sua esmagadora maioria, por cidades europeias, daí que não seja de estranhar a contínua deslocalização do sector produtivo da Europa para localizações mais económicas. O actual enquadramento económico e financeiro internacional faz-nos acreditar que esta será uma tendência a manter, levando os ocupantes a efectuar uma selecção cuidadosa das localizações, com a variável preço a assumir cada vez mais o papel principal. INDUSTRIAL Em Portugal, à semelhança do que se verifica nos restantes segmentos imobiliários, os efeitos da crise financeira nacional e internacional têmse feito sentir na primeira metade do ano. Acompanhando a tendência europeia, o segmento industrial foi o que registou o pior desempenho. O forte clima de incerteza que caracteriza o contexto económico actual tem impedido a evolução do sector empresarial. No entanto, ao longo deste ano, foram anunciadas novas instalações fabris a inaugurar em Portugal, nomeadamente a fábrica La Seda de Barcelona, do sector petroquímico, em Sines e a unidade responsável pela produção do computador Magalhães, uma iniciativa do governo para promover os conhecimentos informáticos das crianças do ensino primário, e resultado de uma parceria entre a JP Sá Couto e a Intel. Também a Pescanova deverá instalar em Mira, uma unidade de aquicultura que deverá criar, numa primeira fase, cerca de 2 postos de trabalho directos. Com este programa, pretende-se dotar o país de condições para se assumir como um prestador internacional de serviços logísticos, explorando a localização privilegiada de Portugal, importante ponto de ligação entre os continentes europeu e americano. As plataformas foram estrategicamente localizadas tendo em conta os principais pólos de consumo e produção, as fronteiras nacionais, as infra-estruturas e as redes de transporte portuárias e ferroviárias, incluindo o futuro TGV entre Lisboa e Madrid. Dois anos depois do seu lançamento, já são visíveis algumas das iniciativas previstas no âmbito deste programa. A construção da plataforma rodoviária de Lisboa Norte já foi iniciada em Castanheira do Ribatejo, concelho de Vila Franca de Xira, num dos eixos mais procurados da Área Metropolitana de Lisboa, o eixo Alverca-Azambuja. Desenvolvida num terreno com 1 hectares, com a possibilidade de expansão para mais 5 hectares, a construção e exploração desta plataforma é o primeiro projecto logístico desenvolvido fora de Espanha pelo grupo espanhol Abertis, representando um investimento de mais de 25 milhões de euros. O projecto vai ser desenvolvido por fases; a primeira deverá estar pronta a ocupar já em e a conclusão na totalidade deverá ocorrer num prazo de 1 anos. Posição Ranking Top 1 Zonas Industriais Mais Caras País Reino Unido Irlanda Japão Noruega Austrália Israel Suécia Espanha Suiça Finlândia Zona Londres Heathrow Dublin Tóquio Oslo Sydney Me ouyan Soreq Rishon Le-Zion Estocolmo Barcelona Genebra Helsínquia Portugal Logístico Plataforma Tipo Fase Custo de Ocupação /m 2 /ano 211,23 159,5 142,63 134, 132,6 122,21 12,55 114, 111,53 18, LOGÍSTICO O segmento logístico continua a ser aquele que apresenta um melhor desempenho. O seu desenvolvimento tem sido fortemente impulsionado pelo governo, através do programa Portugal Logístico, lançado em 26. Com este programa, foi delineada uma nova estratégia para o mercado logístico, assente no desenvolvimento de uma rede nacional de plataformas logísticas. O investimento global estimado para o programa Portugal Logístico atinge os 1.6 milhões de euros, com a criação de uma rede de 12 plataformas duas urbanas nacionais (Maia/Trofa e Poceirão), cinco portuárias (Leixões, Aveiro, Sines, Figueira da Foz e Lisboa), quatro transfronteiriças (Valença, Chaves, Guarda e Elvas/Caia) e uma regional (Tunes). Maia/Trofa Poceirão Leixões Aveiro Sines Figueira da Foz Lisboa Valença Chaves Guarda Elvas/Caia Tunes Urbana Nacional Urbana Nacional Portuária Portuária Portuária Portuária Portuária Transfronteiriça Transfronteiriça Transfronteiriça Transfronteiriça Regional * Pólo do porto de Aveiro em projecto e pólo de Aveiro-Cacia em construção Estudo Projecto Projecto Projecto/Construção* Comercialização Projecto Em Construção Estudo Comercialização Comercialização Estudo Estudo 14

15 Portugal Mercado Industrial e Logístico outono 28 A Sonae Distribuição será um dos futuros ocupantes do Eco-Industrial Park da Azambuja, promovido pelo grupo Turiprojecto, sendo responsável pela ocupação de cerca de 11. m 2 de Área Bruta de Construção (ABC). Este parque logístico está a ser desenvolvido nas antigas instalações da General Motors e irá incluir também espaços para instalação de pequenas e médias empresas, um infantário, um museu automóvel e um hotel. Este parque, como o próprio nome indica, dá resposta as crescentes preocupações ambientais dos ocupantes, através da disponibilização de sistemas eco-eficientes, nomeadamente ao nível das energias renováveis e tratamento de efluentes. O Grupo Turiprojecto encontra-se também a desenvolver o LogPlace Azambuja, um parque logístico feito à medida para a FCC Logística. Este parque totalizará 75. m 2 de ABC, e concentrará as operações da empresa, que actua em diversos sectores de actividade. O LogPlace Azambuja também se assume como um projecto ambientalmente sustentável. O mercado logístico da Grande Lisboa será definitivamente influenciado pela decisão anunciada, no início do ano, para a localização do novo aeroporto internacional de Lisboa, em especial nas Zonas 1, Alverca-Azambuja e 4, Montijo-Alcochete. No que se refere ao eixo Alverca-Azambuja, onde se insere a Ota, o abandono do projecto do novo aeroporto não retirará a posição de destaque deste eixo no panorama logístico nacional, sendo mesmo expectável o efeito contrário. Este é o principal pólo logístico da Grande Lisboa, cujo crescimento nas últimas duas décadas se deveu à facilidade de acesso à A1 principal ligação rodoviária entre Lisboa e Porto ao longo da qual se concentra mais de metade da população nacional. Entendemos que o não desenvolvimento do aeroporto na Ota não vai alterar esta preferência, permitindo ao mesmo tempo a libertação de terrenos para uma ainda maior expansão das actividades que lá se desenvolvem. No passado mês de Maio, foi aprovada uma proposta de lei que revoga as medidas restritivas impostas à área da Ota desde 1999, libertando cerca de 1.8 hectares localizados nos concelhos de Alenquer e Azambuja. Adicionalmente, o governo aprovou o mês passado um programa de acção para os municípios do Oeste e Lezíria do Tejo, que prevê um total de 2.1 mil milhões de euros de investimento. Esta foi a forma encontrada para compensar estes municípios pela deslocalização do futuro aeroporto para Alcochete. No caso do eixo Montijo-Alcochete, o novo aeroporto deverá devolver à região o espírito de crescimento e de desenvolvimento sentido nos primeiros anos após a construção da Ponte Vasco da Gama. Não obstante o controlo rigoroso do ordenamento e da expansão de construção, o desenvolvimento de um novo aeroporto irá trazer, com toda a certeza, mais empresas e mais pessoas para a região, fazendo aumentar inevitavelmente a procura de novos espaços. No entanto, no curto prazo, a expansão deste eixo poderá vir a ser de algum modo condicionada pelos constrangimentos que serão colocados, tal como se verificou na zona da Ota. VALORES DE MERCADO A evolução das rendas deste sector imobiliário tem sido marcada pela estabilidade. No entanto, o acréscimo de oferta que resultará do significativo número de projectos em desenvolvimento, colocará certamente pressão sobre as rendas, conduzindo a uma forte concorrência entre os projectos existentes e futuros. ARMAZÉNS IMOPÓLIS Pousos, Leiria alverca park alverca 15

16 MARKETBEAT HOTÉIS Em 27, o sector do turismo a nível mundial registou uma evolução bastante positiva, não acusando ainda os efeitos da crise económica. De acordo com os mais recentes estudos sobre a indústria hoteleira, os principais indicadores de desempenho chegaram mesmo a ultrapassar, em algumas localizações, as melhores estimativas. No ano passado, registou-se um crescimento do número de turistas internacionais, acompanhado por um crescimento de dois dígitos não só do Preço Médio por Quarto Vendido (PMQV) como também da Receita Média por Quarto Disponível (RevPAR), em todas as regiões. As regiões da América Central e do Sul foram as que registaram melhores desempenhos, muito embora mais de 5% dos viajantes continuem a eleger a Europa como o seu destino preferido. A julgar pelos resultados dos primeiros seis meses de 28 em que se verificou um crescimento de 5% no número de turistas internacionais mantêm-se boas perspectivas para o futuro. No entanto, a crise financeira despoletada há um ano já se reflectiu na economia mundial e factores como o aumento do custo dos combustíveis, dos níveis de desemprego e inflação, produzirão certamente alterações no mercado de viagens e turismo. O desempenho do sector turístico nacional tem acompanhado a tendência internacional, registando nos primeiros seis meses de 28 uma evolução positiva dos principais indicadores turísticos movimento de passageiros, hóspedes, dormidas e proveitos de hotelaria. Estes indicadores apresentam uma taxa média de crescimento anual positiva desde 25, com destaque para o crescimento do movimento de passageiros. Em comparação com os primeiros seis meses de 27, o movimento de passageiros e os proveitos de hotelaria apresentaram taxas de crescimento de 8% e 7,8%, respectivamente. O crescimento médio dos proveitos de hotelaria dos últimos quatro anos tem sido claramente superior ao crescimento médio do número de dormidas, o que reflecte um aumento dos proveitos por dormida. Em comparação com o primeiro semestre de 27, os proveitos globais por dormida no primeiro semestre de 28 cresceram 3,5%, ligeiramente acima da taxa de inflação. As regiões da Madeira e Centro apresentaram as maiores taxas de crescimento das dormidas e dos proveitos de hotelaria, em oposição aos Açores e Algarve, que registaram mesmo uma queda face aos valores de 27. Lisboa Se analisarmos a evolução média entre 25 e 28, foi a região de Lisboa que registou o melhor desempenho dos proveitos de hotelaria e o segundo melhor em termos de dormidas, com uma taxa média de crescimento destas variáveis de 11% e 7%, respectivamente. Em termos internacionais, o desempenho da hotelaria de Lisboa apresenta-se igualmente em destaque. Apesar de, em termos absolutos, os indicadores de desempenho serem ainda bastante baixos, a evolução registada entre 27 e 28 posiciona a capital portuguesa entre as cidades com maior crescimento. No primeiro semestre de 28, o RevPAR, apresentou um crescimento 7,3%, o 7º melhor da região EMEA (Europa, Médio Oriente e África), apenas superado por Viena, Bruxelas, Oslo, Estocolmo, Moscovo e Copenhaga. Indicadores Turísticos Nacionais Evolução Indicadores 25* 26* 27* 28* Movimentos de passageiros (Aeroportos) Hóspedes Dormidas Proveitos Hotelaria ( ) Proveitos por Dormida ( ) 44,52 46,27 47,66 49,42 Crescimento Médio Anual 8,% 6,2% 4,1% 7,8% 3,5% Crescimento das Dormidas nos Estabecimentos Hoteleiros, segundo a região 1º Semestre 28 Anos Total Norte Centro Lisboa Alentejo Algarve Açores Madeira 26 5,1% 12,4% 3,5% 11,7% 1,6% -,7% -1,5% 4,7% 27 5,8% 9,1% 6,9% 6,% 13,6% -5,9% -3,6% 2,2% 28 1,5% Fonte: INE; análise Cushman & Wakefield, Junho 28 3,2% 5,3% 3,2% 1,3% -3,3% -5,9% 7,5% Crescimento dos Proveitos Hotelaria, segundo a região 1º Semestre 28 Anos Total Norte Centro Lisboa Alentejo Algarve Açores Madeira 26 9,2% 13,9% 13,7% 14,5% 1,5% 3,7% -1,6% 6,8% 27 9,% 11,3% -1,% 1,5% 19,5% 11,4% -1,5% 6,5% 28 5,2% Fonte: INE; análise Cushman & Wakefield, Junho 28 4,1% 11,5% 8,% 3,7% -1,6% -1,9% 9,7% 16

17 Portugal Mercado Hoteleiro outono 28 A taxa de ocupação da cidade de Lisboa apresentou também uma evolução muito positiva (3,9% face a 27), apenas superado pelas cidades de Milão, Paris e Bruxelas. De acordo com os dados da ANA-Aeroportos de Portugal, nos primeiros seis meses do ano, chegaram ao Aeroporto da Portela cerca de 6,4 milhões de passageiros, mais 4,9% que no primeiro semestre de 27. Verificou-se também um significativo aumento dos cruzeiros com passagem por Lisboa, que tem assumido uma importância crescente na rota das principais companhias. A melhoria no desempenho da hotelaria da capital portuguesa tem contribuído para a contínua procura de espaços na cidade por parte dos investidores/operadores hoteleiros. Na primeira metade do ano, inauguraram em Lisboa nove hotéis, com especial destaque para o Vincci Baixa, a primeira unidade hoteleira em Portugal deste operador espanhol, que possui um segundo projecto para a Avenida da Liberdade, em Lisboa. Até ao final do ano, está prevista a abertura de seis novos estabelecimentos hoteleiros. Para o mês de Outubro espera-se a abertura do Internacional Design Hotel no coração da Baixa, que fará a recuperação do antigo Hotel Cidade Dubai Moscovo Londres Paris Roma Barcelona Milão Amesterdão Viena Edimburgo Praga Dublin Madrid Budapeste Estocolmo Oslo Cardiff Copenhaga Bruxelas Helsínquia Frankfurt Berlim Lisboa INDICADORES TURÍSTICOS DAS PRINCIPAIS CIDADES DA REGIÃO EMEA Evolução Tx. Oc. RevPAR Tx. Oc. RevPAR Tx. Oc. RevPAR % % Abs % % Abs (e) % 85,2 192,3 85,8 21,1 -,6 -,7-8,8-4,4 65, 174,3 64,6 16,6,4,6 13,6 8,5 8,8 135, 8,5 145,6,3,3-1,6-7,3 78, 198,6 74,8 186,8 3,2 4,2 11,8 6,3 64,8 11,6 69,8 119,9-5, -7,1-9,2-7,7 68,7 16, 72,4 11,3-3,7-5, -4,3-3,9 67,6 127,1 64,8 118,4 2,8 4,3 8,6 7,3 75,2 111, 78,6 11,8-3,4-4,3,2,2 68,2 91,8 69,5 81, -1,3-1,9 1,8 13,3 73,2 77, 75,3 9,3-2,1-2,9-13,3-14,7 61,3 72,6 64,8 76,1-3,5-5,5-3,6-4,7 69,9 9,2 74,8 94,3-4,9-6,6-4,1-4,3 69,1 86,5 7,8 85,8-1,7-2,4,7,8 61,3 51,8 61,2 51,7,1,2,1,2 68,8 91,5 66,9 83,6 1,9 2,7 7,9 9,5 69,8 9,2 71,2 82,3-1,4-2,1 7,9 9,6 7,1 56,4 7,3 64,6 -,2 -,3-8,2-12,7 65,9 84,2 67,1 77,9-1,2-1,7 6,3 8, 71,8 93,2 69, 83,3 2,8 4,1 1, 12, 67,1 77,7 68,1 78,7-1, -1,4-1, -1,2 61,3 7,7 6,4 7,8,9 1,6 -,1 -,2 65,2 68,8 66,9 65,9-1,7-2,6 2,9 4,5 65,2 7,4 62,8 65,6 2,4 3,9 4,8 7,3 Fonte: EMEA Hotels Monitor (Cushman & Wakefield e STR Global), Junho 28 Principais Aberturas 28 Lisboa Nome Localização Promotor Categoria Mês de Abertura Fénix Garden Eurostar das Letras Vincci Baixa Internacional Design Hotel Altis Avenida Altis Belém Holiday Inn Prior Velho Turim Alameda Hotel Aparthotel Altis Prime Rua Joaquim António de Aguiar Rua Castilho Rua do Comércio Rua da Betesga Praça dos Restauradores Doca Bom Sucesso Prior Velho Av. Rovisco Pais Rua Rodrigo da Fonseca Hotéis Fénix Hotusa/Telgran Vincci Hoteles Lusitana Hotels Grupo Altis Grupo Altis Palminvest Turim Hotéis Grupo Altis 3 estrelas 5 estrelas 4 estrelas 4 estrelas 4 estrelas 5 estrelas 3 estrelas 4 estrelas 4 estrelas Março Julho Julho Setembro Novembro Outubro Outubro Novembro Dezembro 17

18 MARKETBEAT Internacional fundado em A maioria das aberturas está prevista para o último trimestre do ano, com a entrada em funcionamento de três projectos do Grupo Altis, de uma unidade Express by Holiday Inn, no Prior Velho, e do Turim Alameda Hotel. O Programa de Reabilitação da Baixa Chiado, proposto pela Câmara Municipal de Lisboa, considera a hotelaria como um factor fundamental para a potenciação da centralidade da Baixa e para a qualificação do turismo em Lisboa. Existem diversos projectos que visam reforçar a componente hoteleira da Baixa-Chiado, podendo dar lugar a mais de 1. novas camas e reabilitar metade das existentes. São vários os edifícios que se podem seleccionar para este fim, nomeadamente o antigo Convento Corpus Christi, o Tribunal da Boa Hora ou o antigo edifício da Câmara Municipal de Lisboa nos Restauradores (actual sede da EGEAC). Pretende-se também o desenvolvimento de aparthotéis e de pequenos apartamentos com serviços comuns (lavandaria e segurança), bem como um hotel (5 estrelas) com capacidade para 12 quartos, no quarteirão delimitado pela Rua do Ouro, Praça do Comércio, Rua do Comércio e Rua Augusta. capitais para desenvolvimento do projecto, e na fase final de venda das unidades residenciais, por via de políticas de financiamento mais estritas também impostas aos clientes finais. No entanto, os dados provisórios para este Verão demonstram que também o sector hoteleiro está a ser afectado por este enquadramento económico. As expectativas apontam para um fecho do ano com quebras nos principais indicadores, fruto da descida no poder de compra dos portugueses e de outros turistas europeus. Todavia, o verdadeiro impacto no mercado hoteleiro só se deverá fazer sentir no último trimestre de 28 e durante o ano de 29. No caso de Portugal, este poderá beneficiar do facto de se apresentar como uma alternativa interessante a destinos mais caros (nomeadamente ao nível dos preços da hotelaria) e mais longínquos, que serão cada vez mais penalizados pelo aumento dos custos de transporte. Simultaneamente, parte do mercado emissor nacional tenderá a conter os custos com férias e viagens, aumentando o número de turistas nacionais a fazer férias em Portugal. Principais Transacções Uma das transacções que marcou a primeira metade de 28 foi a venda do Aparthotel Cristal no Carvoeiro, ao grupo hoteleiro proprietário do hotel Baía Grande, em Albufeira. Este empreendimento de 4 estrelas inclui 118 unidades, num total de 12. m 2. O acordo de parceria de gestão dos hotéis e spas Vila Sol, estabelecido entre o Grupo Atlântica e o Grupo Marriott constitui mais um exemplo da cada vez mais evidente separação entre duas áreas de negócio distintas: operação hoteleira e investimento imobiliário. Este acordo tem a duração de 3 anos e permitirá a entrada em Portugal da marca de hotéis de luxo norte-americana Renaissance, detida pelo Grupo Marriott. Neste acordo são contemplados cinco projectos, dos quais um já está em funcionamento. A compra de 5% do capital da Memmo Unforgettable Hotels pelo The Edge Group marca a entrada do grupo imobiliário de Miguel Paes do Amaral na hotelaria. Até ao momento a Memmo Unforgettable Hotels é responsável pela gestão do Memmo Baleeira Hotel em Sagres, mas os planos de expansão são ambiciosos. A parceria prevê um investimento de 15 milhões de euros no desenvolvimento de novos projectos Memmo Unforgettable Hotels; o primeiro, com 35 quartos, tem abertura prevista para 21 e localizar-se-á no bairro de Alfama, em Lisboa. ilha de porto santo Apesar do elevado número de projectos hoteleiros previstos para o nosso país, a crise financeira que assola os mercados nacional e internacional coloca sérias dificuldades à obtenção de capital para o seu financiamento. O clima de incerteza que marca a conjuntura económica mundial deixa os mercados turístico e hoteleiro numa situação expectante relativamente ao futuro. Até à data, os principais efeitos da crise de financiamento no sector turístico têm surgido com maior destaque nos resorts, que são duplamente afectados nesta fase: sentindo dificuldades no acesso aos 18

19 Portugal Mercado Residencial outono 28 RESIDENCIAL Nos últimos anos, o mercado residencial em Portugal tem vindo a evidenciar sinais de abrandamento, fruto do cenário de crescimento das taxas de juro e das quebras no nível de confiança dos consumidores. O arrefecimento do mercado é hoje uma certeza, com um claro decréscimo das transacções. As condições actuais de acesso e custo do crédito hipotecário deverão contribuir para uma deterioração desta situação no curto e médio prazo. O efeito das alterações nas condições do financiamento bancário é sentido de forma directa no sector residencial, uma vez que a percentagem de recurso ao crédito na compra de habitação é historicamente muito elevada. De acordo com o INE, na sua publicação Estatísticas da Construção e Habitação, em 27 foram transaccionados 15. imóveis para habitação, dos quais 94% com recurso ao crédito hipotecário. A análise da evolução histórica das taxas de juro implícitas no crédito à habitação desde 26 demonstra uma subida nestes últimos dois anos de cerca de dois pontos percentuais. Esta evolução teve necessariamente um impacto forte nos orçamentos das famílias, que viram os seus encargos mensais com a habitação subir de forma considerável. É um facto que o simples aumento das taxas de juro tem um impacto directo na capacidade de endividamento das famílias, resultando num efeito perverso de aumento relativo do custo das casas. Até à data, o mercado tem resistido à correcção dos valores de venda à luz da evolução crescente das taxas de juro, porque também os promotores enfrentam o efeito do aumento do custo do capital. Mas esta é uma correcção que o mercado necessita e que deverá acontecer inevitavelmente se a quebra da procura se mantiver. Grande parte do problema parece residir nos valores a que são hoje em dia transaccionados os terrenos para promoção. Estes devem ser adaptados no curto prazo, à luz da nova realidade do mercado das taxas de juro, para que todo o ciclo da construção seja corrigido. Ainda em relação ao crédito hipotecário, os acontecimentos do último ano obrigaram a um endurecimento dos critérios utilizados pela banca (análise da capacidade de endividamento e avaliação do imóvel). A disponibilidade para negociação de spreads diminuiu e a maioria das entidades bancárias exige hoje uma entrada de capitais próprios de 1% a 2% do valor do imóvel. Todos estes factores tornaram mais caro e difícil o recurso à banca para a compra de habitação. Outros indicadores económicos explicam a situação de quebra no sector residencial. De acordo com o INE, o desemprego e a subida de preços aliada à perda de poder de compra levaram o nível de confiança dos consumidores portugueses ao valor mais baixo dos últimos 22 anos. Esta evolução traduz-se de forma quase imediata numa queda das perspectivas de compra de bens duradouros, de que é principal exemplo a habitação. O governo anunciou medidas cujos objectivos seriam a simplificação dos actos e processos na área do registo predial e uma maior transparência no cálculo de custos inerentes à compra de uma habitação. Trata-se de uma alteração recente pelo que não é ainda possível concluir sobre o seu sucesso; no entanto, são várias as opiniões no sector sobre o efeito nulo desta medida, sobretudo no que se refere à alegada redução de custos. Adicionalmente, a banca tem vindo a anunciar medidas de 6,% 4,% 2,%,% taxa de juro implícita no crédito à habitação Dez-3 Mar-4 Fonte: INE, Junho 28-15,% -25,% -35,% -45,% -55,% Jun-4 Set-4 Dez-4 Mar-5 Jun-5 Set-5 Dez-5 cariz comercial, como são o alargamento dos prazos de empréstimo ou a negociação de períodos de carência de amortização de capital. Residencial Urbano Os efeitos de todos os factores económicos explicados anteriormente foram sentidos de forma quase imediata na dinâmica do mercado do imobiliário residencial urbano. Desde o início deste ano que se regista uma clara diminuição das transacções, situação que se deverá manter a médio prazo. Este impacto negativo é especialmente notado no mercado de produtos novos, pois no mercado de usados a maior flexibilidade de negociação por parte dos particulares facilita as transacções. A oferta nova em Lisboa deverá ser caracterizada por poucos lançamentos de novos empreendimentos e moderação em produtos fruto de reabilitação/recuperação, contrastando com uma maior oferta de habitação usada. No Porto, o excesso de oferta é predominantemente caracterizado por produto novo, com especial destaque para o segmento de qualidade. Em relação a novas zonas de habitação, importa referir o centro histórico da cidade, em que a recente dinâmica impulsionada pela Sociedade de Reabilitação Urbana Porto Vivo veio potenciar uma série de empreendimentos para esta zona. Já no início do próximo ano são esperados lançamentos de produtos que se prevêem inovadores e marcantes para o futuro conceito de habitação na cidade do Porto. A convicção de que os períodos de crise não afectam o mercado de luxo, tem sido até hoje uma verdade absoluta. De facto, existem alguns imóveis que, pela sua localização, características particulares e grau Mar-6 Jun-6 Set-6 Dez-6 Mar-7 Jun-7 Set-7 Dez-7 indicador de confiança dos consumidores Mar-6 Fonte: INE, Junho 28 Maio-6 Jul-6 Set-6 Nov-6 Jan-7 Mar-7 Maio-7 Jul-7 Set-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 Mar-8 Jun-8 Maio-8 19

20 MARKETBEAT de exclusividade, mantêm elevados níveis de liquidez. No entanto, esta definição de peças únicas tende a ser cada vez mais restrita num período de crise instalada, reduzindo a poucos os imóveis que se colocam com relativa facilidade e são assim imunes a condições económicas adversas. A actual situação do sector de habitação obriga à procura urgente de soluções. É nossa convicção que a saída deverá passar por encontrar uma alternativa à aquisição com base no financiamento bancário, pois é aqui que residem as principais dificuldades. Uma dinamização do arrendamento poderá ser a solução. O fraco impacto da alteração da legislação através do NRAU, sobretudo ao nível da incapacidade dos proprietários de fazerem face ao incumprimento por parte dos arrendatários, faz com que hoje se disponibilizem um número reduzido, e pouco qualificado, de unidades para o arrendamento. No entanto, o enquadramento actual do mercado demonstra já uma maior procura de habitação para arrendamento, facto que pode constituir uma alternativa para os promotores que hoje enfrentam dificuldades de colocação dos seus produtos através da venda. É um facto que a rentabilidade da operação de venda sempre foi superior à do arrendamento, fruto do risco elevado de incumprimento decorrente do respectivo enquadramento legal e do baixo custo do capital. No entanto, na situação actual a venda já não tem as garantias do passado, pelo que o arrendamento, ainda que em teoria menos rentável, será hoje uma alternativa a considerar. Do lado da procura, esta é uma tendência que tem vindo a ganhar força com maior expressão nas tipologias mais pequenas e junto de quem procura a sua primeira casa ou tem necessidade de alojamento temporário em determinado ponto do país. Residencial Turístico O sector de residencial turístico em Portugal tem, desde o seu nascimento, dependido em grande parte dos mercados internacionais, sobretudo do mercado britânico. O enquadramento económico de crise que o nosso país atravessa não é exclusivo, e a economia britânica é hoje, na Europa, a que mais tem sentido os efeitos adversos desta crise mundial. Todos estes indicadores económicos resultam numa redução dos níveis de confiança dos consumidores britânicos, tendo como consequência evidente quebras no negócio de residencial turístico. Assim, desde o início do ano, e na maioria dos empreendimentos, têm-se vindo a registar reduções no número de visitas e nas taxas de conversão (visita-venda), deixando o volume de colocação de produto muito aquém das expectativas dos promotores. Sem prejuízo de o panorama ser bastante semelhante em todo o país, em termos gerais o Algarve é a região que menos se ressente, por apresentar uma maior diversidade de nacionalidades entre os seus compradores e uma maior oferta de produto imobiliário de luxo. Não é por acaso que o valor médio de venda por metro quadrado é mais alto no Algarve do que em qualquer outro ponto do país, incluindo Lisboa, conforme publicado pelo INE em Junho deste ano. Acreditamos que o apetite por Portugal como destino de segunda residência não desaparecerá, mas é notória uma postura de retracção temporária provocada pela instabilidade da economia britânica. Este panorama não deverá alterar-se até ao final do ano ou mesmo durante 29. Mais concretamente no âmbito dos resorts, e para os promotores que já estão numa fase avançada de investimento, sugere-se uma maior diversificação de produto onde se incluam opções que permitam valores de entrada e custos de propriedade mais baixos. Importa dar especial enfoque aos planos de marketing a adoptar, evitando investimentos massivos em publicidade na sua forma mais tradicional. Em relação à previsão nos orçamentos de vendas, esta deverá permitir uma maior flexibilização negocial do produto final. Os promotores que estão numa fase inicial do projecto deverão ponderar de forma ainda mais cautelosa o momento certo para avançar, e dar especial atenção aos projectos geograficamente próximos, concertando os seus timings com os da concorrência. aquapura Douro Valley De acordo com a Nationwide Building Society quarta maior hipotecária do Reino Unido os níveis de confiança dos consumidores são actualmente os mais baixos desde 24 e a libra encontra-se hoje muito perto do mínimo histórico desde o aparecimento da moeda única em Paralelamente registam-se as maiores desvalorizações dos últimos vinte anos no imobiliário local e a inflação sobe para os níveis mais altos da última década. O National Institute of Economic & Social Research, anunciou recentemente a maior desvalorização dos últimos 2 anos no preço médio das casas no Reino Unido. Actualmente, 1,7 milhões de britânicos estão prestes a ver os valores das suas casas abaixo dos montantes das hipotecas. Ora, se é recorrendo a hipotecas sobre as suas próprias casas no Reino Unido que muitos britânicos se financiam para comprar fora do país, não será difícil entender o impacto no mercado português de residencial turístico da desvalorização do imobiliário no seu país de origem. 2