VM R$ ,00 Dois milhões quatrocentos e dez mil reais-

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1 SOLICITANTE IPIRANGA PRODUTOS DE PETROLÉO S/A CLIENTE COTAS PREMIADAS - GRUPO OLIVER ENDEREÇO Rua Itinguçu, nº 301 e nº 305, Vila Ré, São Paulo/SP VALOR DE MERCADO VM R$ ,00 Dois milhões quatrocentos e dez mil reais- VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA VLF R$ ,00 Hum milhão seiscentos e oitenta e sete mil reais- PROPRIETÁRIO R.E Assessoria Comercial Ltda - Me Garantia FINALIDADE OBJETIVO Valor de Mercado para Compra e Venda e Liquidação Forçada

2 Laudo INFORMAÇÕES GERAIS Data Base Janeiro de 2018 Tipo Uso Área de Terreno Àrea Construída Urbano Comercial 513,25m² 281,90m² Inscrição Municipal Matrícula Grau de Liquidez Estado de Conservação Idade Aparente Zoneamento Ocupação Médio/Baixo Entre Regular e Reparos Simples 10 Anos Urbano Comércio Valor de Mercado R$ ,00 Valor de Liquidação Forçada R$ ,00 Descrição do Avaliando Imóvel atualmente ocupado por mecânica e salão comercial. 2

3 IMÓVEL AVALIANDO Considerações - Constatamos durante o processo de análise documental que a matrícula não averba a área construída existente. Para fins de avaliação, estimamos 281,90m² de construção durante a vistoria "in-loco". - Salientamos também que por solicitação do contratante, a área de terreno considerada na avaliação foi de 513,25m² conforme o projeto apresentado, porém a matrícula/iptu averba área de 420,00m². - Sugerimos a regularização da documentação junto aos orgãos competentes. 3

4 SUMÁRIO 1. VISTORIA CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO Localização Ocupação da Circunvizinhança Características do Logradouro de Situação CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO Características Físicas do Terreno 8 2.PREMISSAS INFORMAÇÕES GERAIS 12 3.AVALIAÇÃO METODOLOGIA Vistoria Definição do Método Utilizado DETERMINAÇÃO DOS VALORES Valor do Terreno Valor das Edificações Definição do Valor Estabelecido ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO DIAGNÓSTICO DE MERCADO FORMAÇÃO DOS VALORES CONCLUSÃO ENCERRAMENTO 28 4

5 1. VISTORIA 1.1. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO Localização O imóvel em estudo localiza-se na Rua Itinguçu, nº 301 e nº 305, Vila Ré, São Paulo/SP. - Mapa de Localização da Cidade - 5

6 - Mapa de Localização do Avaliando - Vista Aérea do Imóvel 6

7 Ocupação da Circunvizinhança Uso Predominante: Comercial Densidade de Ocupação: Média Padrão Econômico: Médio Distribuição da Ocupação: Predominantemente Horizontal Melhoramentos Públicos: Energia domiciliar, iluminação publica, arborização, rede telefônica, condução coletiva e coleta de lixo Características do Logradouro de Situação Denominação: Rua Itinguçu Característica: Via Principal Fluxo: Médio Pavimentação: Asfalto Quantidade de Pistas: Dupla Mão de direção: Dupla Topografia: Plana Traçado: Retilíneo Iluminação Pública: Comum - Rua do Avaliando - 7

8 1.2. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO Características Físicas do Terreno Área: 511,00m² Formato: Regular Superfície Seca Topografia: Plana Nivelamento: Ao nível do logradouro de situação 8

9 1.3. Características Físicas das Edificações e Benfeitorias O Imóvel é composto pelas edificações descritas a seguir: Edificação 01 Cobertura Distribuição: Estrutura: Cobertura: Apoio da Cobertura: Pé Direito: Acabamentos Forros: Idade Aparente: Estado de Conservação: Área Construída: Cobertura Metálica Telhas Metálicas Galvanizadas e fibrocimento Metálico 6,00 m Inexistente 10 Anos Entre regular e reparos simples 247,02m² - Cobertura - - Cobertura - - Cobertura - - Cobertura - 9

10 Edificação 02 Comércio Distribuição Interna: Escritório, Sanitário, Depósito, Copa, Estufa de Pintura e Salão comercial Pavimentos: 01 Estrutura: Fechamento Lateral: Cobertura: Apoio da Cobertura: Alvenaria Alvenaria Laje Alvenaria Pé Direito: Entre 3,00m e 6,00m Acabamentos Pisos: Acabamentos Paredes: Acabamentos Forros: Portas: Esquadrias: Idade Aparente: Estado de Conservação: Área Construída: Cerâmico Pintura com acabamento a base de látex Pvc e Pintura com acabamento a base de látex Madeira Ferro 10 Anos Entre regular e reparos simples 281,90m² - Escritório - - Sanitário Escritório - 10

11 - Depósito - - Copa - - Sanitário Mecânica - - Estufa de pintura - - Salão Comercial - - Sanitário Salão Comercial - 11

12 2.PREMISSAS Laudo de Avaliação segundo Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT NBR é definido como Relatório Técnico elaborado por Engenheiro de Avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem. Ainda de acordo com Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT NBR , Avaliação de Bens é a Análise Técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data. A metodologia geral empregada neste Laudo baseia-se nas normas da ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, além de observar as legislações municipais, estaduais e federais INFORMAÇÕES GERAIS Foi fornecida a Matrícula n o , do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, com data de 03 de Abril de A área do terreno adotada na presente avaliação foi extraída da Matrícula citada acima. A área construída foi estimada no local. A documentação fornecida pela solicitante foi considerada por nós como boa e válida. confidencial. O Laudo é considerado pelo engenheiro responsável como documento sigiloso, absolutamente 12

13 3.AVALIAÇÃO 3.1. METODOLOGIA Para a presente avaliação utilizou-se as diretrizes constantes da Parte 1: Procedimentos Gerais da NBR /2001 que detalha os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens e da Parte 2: Imóveis Urbanos da NBR /2004 no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas Vistoria Segundo a Norma NBR :2001, vistoria é a constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam. Vistoriou-se o imóvel em estudo, identificando suas principais características, tais como: localização, melhoramentos urbanos, características construtivas, estado de conservação, etc Definição do Método Utilizado No presente caso, adotamos o Método comparativo direto de dados de mercado para a definição dos valores, cuja definição é a seguinte. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparativos, constituintes da amostra. 13

14 3.2. DETERMINAÇÃO DOS VALORES Valor do Terreno Tratamento de Dados Para elaboração dos dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual se admite a priori, a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços. Atendendo as especificações da Norma foram utilizados dados de mercado: a. Com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando; b. Que sejam contemporâneos. Os terrenos pesquisados têm entre si e com o imóvel avaliando diferenças que impossibilitam a comparação direta entre seus unitários, para tanto temos que trazê-los para um denominador comum. Este processo é denominado de Homogeneização dos Elementos. Para isto é preciso definir a situação paradigma, que é o parâmetro de comparação as variáveis que influenciam na formação dos valores. A relação entre as variáveis existentes com a situação paradigma é traduzida em expressões matemáticas que resultam em fatores de correção. 14

15 FATORES ANALISADOS - Fator Oferta: Fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a elasticidade da negociação, ocorrido no fechamento. - Fator Multi Testada: Os elementos comparativos foram corrigidos em função da sua localização na quadra, obedecendo ao seguinte critério: Meio de Quadra 1,00 Esquina 1,05 Frentes Multiplas 1,10 - Fator Testada: Através da função exponencial da proporção entre a projetada (Fp) e a de referência (Fr), a influência da frente é levada em consideração, conforme a expressão: F.Test. = (Fp/Fr) f, dentro dos limites: Fr/2 <= Fp<= 2Fr O expoente f e a frente de referência (Fr) estão definidos nas tabelas 1 e 2 da norma para avaliação de imóveis urbanos Ibape/SP Fator Área: Os elementos comparativos foram corrigidos em função de sua área, visto que existe uma diferença de valores unitários de acordo com a dimensão do terreno, sendo os de maior extensão com unitários menores, conforme o seguinte critério: - 1, ,00 0, ,00 0, ,00 0,85 - Fator Topografia: Os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do avaliando em função da topografia, sendo: - Plano: 1,00 - Em aclive: 0,95 Em declive: 0,90 - Fator Nivelamento: Os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do avaliando em função do nível em relação ao logradouro de situação, seguindo a seguinte relação: - Ao nível: 1,00 - Acima do nível: 0,95 - Abaixo do nível: 0,90 15

16 Tratamento Estatístico A análise e saneamento dos resultados obtidos são efetuados adotando-se uma faixa de 30% em torno da média, descartando-se os elementos discordantes. Nesta explanação adotaremos a seguinte notação: E 0 Sendo: S t( n 1, a / 2) 0, n 5 n = nº de elementos a = 20% (100-80) (incerteza) S = desvio padrão Sendo: t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade. O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula: IC = M ± E0 "q" somente será rejeitado se t(n-1) > t(n-1, a/2) Para o teste de hipótese: ( M q) t ( n 1) S 0,5 n Sendo: n = nº elementos M = média aritmética q = média saneada S = desvio padrão 16

17 Valor das Edificações O critério utilizado para depreciação das construções é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em consideração o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O valor unitário da edificação avaliando, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação, para levar em conta a depreciação. expressão: O fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação (F) é determinado pela F = R + K * (1 R), onde: R = coeficiente residual K = Coeficiente Ross/Heidecke A vistoria técnica de campo determinou o estado de conservação para cada edificação, conforme a seguinte escala: Cód. Estado de Conservação Cód. Estado de Conservação a novo f entre reparos simples e importantes b entre novo e regular g reparos importantes c regular h entre reparos importantes e sem valor d entre regular e reparos simples i sem valor e reparos simples 17

18 Definição do Valor Estabelecido A fim de assegurar uma clara interpretação, define-se o seguinte conceito de valor adotado como premissa de avaliação: Valor de Mercado É a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Ou seja, corresponde à: Expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação. Valor de Liquidação Forçada Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. Salienta-se que o valor de liquidação forçada é o valor utilizado como valor mínimo praticado em leilões. Para a aferição de valores foram consultados profissionais do mercado imobiliário da região, discutindo-se parâmetros de preços e elementos de comparação que permitam consolidar a avaliação a níveis de mercado. O valor de liquidação forçada foi determinado através da aplicação de um deságio adicional sobre o valor de mercado considerando o prazo para comercialização do imóvel. Ressalta-se que o valor definido para o imóvel dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia de Avaliações não representa um número exato e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente. 18

19 3.3. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Para a presente avaliação utilizamos as diretrizes constantes da Parte 1 da NBR que detalha os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens NBR no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos. A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, dos recursos despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado. A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis. A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável em uma avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados. No presente trabalho atingimos o Grau II quanto a Fundamentação da avaliação do imóvel e Grau III quanto à Precisão do valor do terreno conforme a ABNT / NBR /04. 19

20 4. DIAGNÓSTICO DE MERCADO Características Gerais da Região Histórico Os padres jesuítas José de Anchieta e Manoel da Nóbrega subiram a Serra do Mar, nos idos de 1553, a fim de buscar um local seguro para se instalar e catequizar os índios. Ao atingir o planalto de Piratininga, encontraram o ponto ideal. Tinha?ares frios e temperados como os de Espanha? e?uma terra mui sadia, fresca e de boas águas?. Os religiosos construíram um colégio numa pequena colina, próxima aos rios Tamanduateí e Anhangabaú, onde celebraram uma missa. Era o dia 25 de janeiro de 1554, data que marca o aniversário de São Paulo. Quase cinco séculos depois, o povoado de Piratininga se transformou numa cidade de 11 milhões de habitantes. Daqueles tempos, restam apenas as fundações da construção feita pelos padres e índios no Pateo do Collegio. Piratininga demorou 157 anos para se tornar uma cidade chamada São Paulo, decisão ratificada pelo rei de Portugal. Nessa época, São Paulo ainda era o ponto de partida das bandeiras, expedições que cortavam o interior do Brasil. Tinham como objetivos a busca de minerais preciosos e o aprisionamento de índios para trabalhar como escravos nas minas e lavouras. Em 1815, a cidade se transformou em capital da Província de São Paulo. Mas somente doze anos depois ganharia sua primeira faculdade, de Direito, no Largo São Francisco. A partir de então, São Paulo se tornou um núcleo intelectual e político do país. Mas apenas se tornaria um importante centro econômico com a expansão da cafeicultura no final do século XIX. Imigrantes chegaram dos quatro cantos do mundo para trabalhar nas lavouras e, mais tarde, no crescente parque industrial da cidade. Mais da metade dos habitantes da cidade, em meados da década de 1890, era formada por imigrantes. No início dos anos 1930, a elite do Estado de São Paulo entrou em choque com o governo federal. O resultado foi a Revolução Constitucionalista de 1932, que estourou no dia 9 de julho (hoje feriado estadual). Os combates duraram três semanas e São Paulo saiu derrotado. O Estado ficou isolado no cenário político, mas não evitou o florescimento de instituições educacionais. Em 1935 foi criada a Universidade de São Paulo, que mais tarde receberia professores como o antropólogo francês Lévi- Strauss. Na década de 1940, São Paulo também ganhou importantes intervenções urbanísticas, principalmente no setor viário. A indústria se tornou o principal motor econômico da cidade. A necessidade de mais mão-deobra nessas duas frentes trouxe brasileiros de vários Estados, principalmente do nordeste do país. Na década de 1970, o setor de serviços ganhou maior destaque na economia paulistana. As indústrias 20

21 migraram para municípios da Grande São Paulo, como o chamado ABCD (Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e Diadema). Hoje, a capital paulista é o centro financeiro da América Latina e por isso ainda recebe de braços abertos brasileiros e estrangeiros que trabalham e vivem na cidade de São Paulo, em um ambiente de tolerância e respeito à diversidade de credos, etnias, orientações sexuais e tribos. Formação Administrativa Elevada à categoria de vila com a denominação de São Paulo, pelo Floral de , ato que transferiu a sede da vila de Santo André para a povoação de São Paulo. Instalado em junho de Elevado a cabeça de Capitania por Provisão de Instalada nessa categoria em Elevado à condição de cidade com a denominação de São Paulo, pela Carta Régia, de Instalado nesta última categoria em Pela Provisão Régia de , e por Lei Provincial n.º 1, de , é criado o distrito de São Miguel e anexado ao município de São Paulo. Pelo Alvará de , é criado o distrito de Penha de França e anexado ao município de São Paulo. Pelo Alvará de , é criado o distrito de Nossa Senhora do Ó e anexado ao município de São Paulo. Pelo Alvará de , é criado o distrito de Santa Efigênia e anexado ao município de São Paulo. Elevado à categoria de capital com a denominação de São Paulo, pela Carta Régia de Pelo Alvará de , é criado o distrito de Braz e anexado ao município de São Paulo. Pelo Decreto de , teve seu título imperial, que conservou até Pelo Ato da Câmara Municipal de , e ato da Presidente da Província de , é criado o distrito de Norte da Sé e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 33, de , é criado o distrito de Consolação e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 370, de , é criado o distrito de Vila Mariana e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 99, de , é criado o distrito de Santana e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 622, de , é criado o distrito de Santa Cecília e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 623, de , é criado o distrito de Belenzinho e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 975, de , o distrito de Sul da Sé tomou a denominação de Liberdade e o distrito de Norte da Sé a chamar-se simplesmente Sé. Pela Lei Estadual n.º B, de , é criado o distrito de Cambuci e anexado ao município de 21

22 São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 1.082, de , é criado o distrito de Butantan e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 1.222, de , é criado o distrito de Lapa e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 1.236, de , é criado o distrito de Bom Retiro e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 1.237, de , é criado o distrito de Moóca e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 1.242, de , é criado o distrito de Bela Vista e anexado ao município de São Paulo. Em divisão administrativa referente ao ano de 1911, o município é constituído de 18 distritos: Bela Vista, Belezinho, Bom Retiro, Braz, Butantan, Cambuci, Consolação, Lapa, Liberdade (ex-sul da Sé), Mooca, Nossa Senhora do Ó, Penha de França, Santa Cecília, Santa Efigênia, Santana, São Miguel, Sé (ex-norte da Sé) e Vila Mariana. Pela Lei Estadual n.º 1.631, de , é criado o distrito de Ipiranga e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 1.634, de , é criado o distrito de Osasco e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 1.756, de , foram criados os distritos de Perdizes e Itaquera e anexados ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 1.992, de , é criado o distrito de Jardim América e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 2.103, de , é criado o distrito de Saúde e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 2.104, de , é criado o distrito de Cantareira com sede na Estação Tremembé e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei de , é criado o distrito de Tucuruvi e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 2.335, de , é criado o distrito de Casa Verde e anexado ao município de São Paulo. Pela Lei Estadual n.º 2.402, de , é criado o distrito de Lajeado e anexado ao município de São Paulo. Em divisão administrativa referente ao ano de 1933, o município é constituído de 29 distritos: Belezinho, Bela Vista, Bom Retiro, Braz, Butantan, Cambuci, Cantareira, Casa Verde, Consolação, Ipiranga, Itaquera, Jardim América, Lajeado, Lapa, Liberdade, Mooca, Nossa Senhora do Ó, Osasco, Penha de 22

23 França, Perdizes, Santana, Santa Cecília, Santa Efigênia, São Miguel, Saúde, Sé, Tucuruvi e Vila Mariana. Pelo decreto de , é criado o distrito de Ibirapuera e anexado ao município de São Paulo. Pelo Decreto de , foram criados os distritos de Pari e Indianópolis e anexados ao município de São Paulo. Pelo Decreto-lei n.º 6.693, de , é criado o distrito de São Paulo e anexado ao município de São Paulo. Pelo Decreto-lei de , é criado o distrito de Pirituba e anexado ao município de São Paulo. Pelo Decreto-lei Estadual n.º , de , foram criados os distritos de Baquirivu e Parelheiros e anexados ao município de São Paulo. Pelo decreto estadual n.º 6.983, de , São Paulo adquiriu o extinto território do município de Santo Amaro, como simples distrito. Em divisões territoriais datadas de 31-XII-1936 e 31-XII-1937, o município aparece constituído de 37 distritos: São Paulo, Baquirivu, Belezinho, Bela Vista, Bom Retiro, Braz, Butantã, Cambuci, Casa Verde, Consolação, Ibirapuera, Indianópolis, Itaquera, Jardim América, Jardim Paulista, Lajeado, Lapa, Liberdade, Mooca, Nossa Senhora do Ó, Osasco, Parelheiros, Pari, Penha de França, Perdizes, Perus, Pirituba, Santana, Santa Cecília, Santa Efigênia, Santo Amaro, São Miguel, Saúde, Se, Tatuapé, Tucuruvi, Vila Mariana, Vila Prudente e Ipiranga. Não figurando o distrito de Cantareira. Pelo Decreto Estadual n.º A, de , é criado o distrito de São Paulo e mais cinco zonas: Aclimação, Alto Mooca, Barra Funda, Vial Maria, Vila Cerqueira Cesar e anexados ao município de São Paulo. No quadro fixado para vigorar no período de , o município é constituído do distrito sede e subdividido em 41 zonas: Aclimação. Barra Funda, Belezinho, Bela Vista, Bom Retiro, Braz, Butantã, Cambuci, Casa Verde, Consolação, Ibirapuera, Indianópolis, Ipiranga, Itaquera, Jardim América, Jardim Paulista, Lajeado, Lapa, Liberdade, Mooca, Nossa Senhora do Ó, Osasco, Pari, Penha de França, Perdizes, Perus, Pirituba, Santana, Santa Cecília, Santa Efigênia, Santo Amaro, São Miguel, Saúde, Sé, Tatuapé, Tucuruvi, Vila Maria Vila Mariana, Vila Matilde e Vila Prudente. Pela Lei Estadual n.º 233, de , foram criados os distrito de Itaquera e Jaraguá e ainda, pela mesma Lei o distrito de Baquirivu passou a denominar-se São Miguel Paulista. No quadro fixado para vigorar para vigorar no período de , o município é constituído do distrito sede e mais 40 subdistritos: Belezinho, Bela Vista, Bom Retiro, Braz, Butantã, Cambuci, Casa Verde, Consolação, Guianazes, Ibirapuera, Indianópolis, Ipiranga, Itaquera, Jaraguá, Jardim América, Jardim Paulista, Lajeado, Lapa, Liberdade, Mooca, Nossa Senhora do Ó, Osasco, Pari, Penha de França, Parelheiros, Perdizes, Perus, Pirituba, Santana, Santa Cecília, Santa Efigênia, Santo Amaro, São Miguel, São Miguel Paulista (ex-baquirivu), Saúde, Sé, Tatuapé, Tucuruvi, Vila Mariana e Vila Prudente. Assim permanecendo em divisão territorial datada de 1-VII Pela Lei Estadual n.º 5.285, de , é criado o distrito de Ermelino Matarazzo e anexado ao 23

24 município de São Paulo e ainda, pela mesma Lei desmembra do município de São Paulo o distrito de Osasco. Elevado à categoria de município. Em divisão territorial datada de 1-VII-1960, o município é constituído de 8 distritos: Ermelino Matarazzo, Guaianazes, Itaquera, Jaraguá, Osasco, Parelheiros, Perus e São Miguel Paulista. Em divisão territorial datada de 31-XII-1963, o município é constituído de 7 distritos: Ermelino Matarazzo, Guaianazes, Itaquera, Jaraguá, Parelheiros, Perus e São Miguel Paulista. Assim permanecendo em divisão territorial datada de 1-I Em divisão territorial datada de 1988, o município é constituído de 8 distritos: São Paulo Ermelino Matarazzo, Guaianazes, Itaim Paulista, Itaquera, Jaraguá, Parelheiros, Perus, São Miguel. Pela Lei Municipal n.º , de , foram criados os distritos: Alto de Pinheiros, Anhanguera, Aricanduva, Artur Alvim, Barra Funda, Bela Vista, Belém, Bom Retiro, Brás, Brasilândia, Butantã, Cachoeirinha, Cambuci, Campo Belo, Campo Grande, Campo Limpo, Cangaiba, Capão Redondo, Carrão, Casa Verde, Cidade Ademar, Cidade Dutra, Cidade Líder, Cidade Tiradentes, Consolação, Cursino, Ermelino Matarazzo, Freguesia do Ó, Grajaú, Guianazes, Iguatemi, Ipiranga, Itaim Bibi, Itaim Paulista, Iraquera, Jabaquara, Jaçanã, Jaguara, Jaguaré, Jaraguá, Jardim Ângela, Jardim Helena, Jardim Paulista, Jardim São Luís, José Bonifácio, Lajeado, Lapa, Liberdade, Limão, Mandaqui, Marsilac, Moema, Mooca, Morumbi, Pari, Parelheiros, Parque do Carmo, Pedreira, Penha, Perdizes, Perus, Pinheiros, Pirituba, Ponte Rasa, Raposo Tavares, República, Rio Pequeno, Sacomã, Santa Cecília, Santana, Santo Amaro, São Domingos, São Lucas, São Mateus, São Miguel, São Rafael, Sapopemba, Saúde, Sé, Socorro, Tatuapé, Tremembé, Tucuruvi, Vila Andrade, Vila Curuçá, Vila Formosa, Vila Guilherme, Vila Jacui, Vila Leopoldina, Vila Maria, Vila Mariana, Vila Matilde, Vila Medeiros, Vila Prudente, Vila Sônia. Em divisão territorial datada de 2003, o município de São Paulo é constituído de 97 distritos: São Paulo e mais 96: Água Rasa, Altos de Pinheiros, Anhanguera, Aricanduva, Artur Alvim, Barra Funda, Belém, Bom Retiro, Brás, Brasilândia, Butantã, Cabumci, Cachoeirinha, Campo Belo, Campo Grande, Campo Limpo, Cangaiba, Capão Redondo, Carrão, Casa Verde, Cidade Ademar, Cidade Dutra, Cidade Líder, Cidade Tiradentes, Consolação, Cursino, Ermelino Matarazzo, Freguesia do Ó, Grajaú, Guaianases, Iguatemi, Ipiranga, Itaim Bibi, Itaim Paulista, Itaquera, Jabaquara, Jaçanã, Jaquara, Jaquaré, Jaraguá, Jardim Ângela, Jardim Helena, Jardim Paulista, Jardim São Luís, José Bonifácio, Lajeado, Lapa, Liberdade, Limão, Mandaqui, Marsilac, Moema, Mooca, Morumbi, Parelheiros, Pari, Parque do Carmo, Pedreira, Penha, Perdizes, Perus, Pinheiros, Pirituba, Ponte Rasa, Raposo Tavares, República, Rio Pequeno, Sacomã, Santa Cecília, Santana, Santo Amaro, São Domingos, São Lucas, São Mateus, São Miguel, São Rafael, Sapopemba, Saúde, Sé, Socorro, Tatuapé, Tremembé, Tucuruvi, Vila Andrade, Vila Curuçá, Vila Formosa, Vila Guilherme, Vila Jacuí, Vila Leopoldina, Vila Maria, Vila Mariana, Vila Matilde, Vila Medeiros, Vila Prudente, Vila Sônia. Assim permanecendo em divisão territorial datada de

25 População estimada 2017 (1) População Área da unidade territorial 2016 (km²) 1.521,110 Densidade demográfica 2010 (hab/km²) 7.398,26 Código do Município Gentílico Prefeito 2017 paulistano JOÃO AGRIPINO DA COSTA DORIA JUNIOR Oferta Nossas pesquisas de mercado indicaram que a região apresenta poucas ofertas de terrenos compatíveis ao imóvel avaliando. Verificou-se na região que as ofertas de terrenos são basicamente compostas por áreas numa faixa de 159,00m² a 500,00m². Demanda O imóvel avaliando está localizado em região comercial e está inserido no contexto regional. SITUAÇÃO DE MERCADO Nível de Oferta Nível de Demanda Absorção Desempenho do Mercado Atual Alto Alto Rápida Aquecido Médio/Alto Médio/Alto Normal/Rápida Normal/Aquecido Médio Médio Normal Normal X Médio/Baixo X Médio/Baixo X Normal/Difícil X Normal/Recessivo Baixo Baixo Difícil Recessivo 25

26 5. FORMAÇÃO DOS VALORES Com base nos critérios expostos no presente relatório, determinaram-se os seguintes valores: 26

27 6. CONCLUSÃO Com base nas premissas e metodologias indicadas para a avaliação do imóvel, certificamos os seguintes valores para a data base de Janeiro de 2018: VALORES APURADOS VALOR DE MERCADO VM R$ ,00 Dois milhões quatrocentos e dez mil reais- VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA VLF R$ ,00 Hum milhão seiscentos e oitenta e sete mil reais- GRAU DE LIQUIDEZ MÉDIO/BAIXO Salientamos que não há nenhum interesse comercial ou pessoal às partes envolvidas, atual ou futura, na propriedade que é objeto deste Laudo de avaliação. 27

28 7. ENCERRAMENTO Este Laudo que consta de 28 (Vinte e oito folhas) folhas foi redigido impresso e rubricado, sendo que esta última folha está datada e assinada. O presente Laudo apresenta as reais condições do imóvel, conforme vistoria efetuada. Em anexo: I Pesquisa e Homogeneização de Valores; II Documentação Fotográfica; III Documentação Atualizada; IV Situação Fiscal; V Situação Condominial; VI ART; VII CD. Barueri, 19 de Janeiro de

29 I PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DOS VALORES

30 Elementos Comparativos Comparativo 1 Endereço: Rua Itinguçu, nº Vila Ré - São Paulo/SP Área Terreno: 500,00 m² Frente: 20,00 m Área Construída: 800,00 m² Topografia: Plano 1 Preço: R$ ,00 Nivelamento: ao nível 1 Ofertante: Valor Unitário: Bons Dias Imobiliária - (11) ,00 /m² Observações: Comparativo 2 Endereço: Rua Itinguçu, nº Vila Ré - São Paulo/SP c/ Trav. Simone Ramos Área Terreno: 159,00 m² Frente: 6,65 m Área Construída: 410,00 m² Topografia: Plano 1 Preço: R$ ,00 Nivelamento: ao nível 1 Ofertante: Valor Unitário: Catita Imóveis - - (11) ,64 /m² Observações: 30

31 Comparativo 3 Endereço: Rua Itinguçu, nº Vila Ré - São Paulo/SP Área Terreno: 500,00 m² Frente: 16,50 m Área Construída: 180,00 m² Topografia: Plano 1 Preço: R$ ,00 Nivelamento: ao nível 1 Ofertante: Valor Unitário: Fátima - (11) ,00 /m² Observações: Comparativo 4 Endereço: Rua Itinguçu, nº Vila Ré - São Paulo/SP Área Terreno: 480,00 m² Frente: 10,00 m Área Construída: 480,00 m² Topografia: Plano 1 Preço: R$ ,00 Nivelamento: ao nível 1 Ofertante: Valor Unitário: Plano Imóvel - (11) ,00 /m² Observações: 31

32 Comparativo Fator Fonte Fator Multi Testada Fator Testada Fator Área Fator Transporte Fator Topografia Fator Nivelamento Fator Homog. HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES PESQUISADOS FATORES EM RELAÇÃO AO AVALIANDO Área (m²) Oferta (R$) Benfeitorias (R$) Valor Unitário (R$/m²) Valor Unitário Homog. (R$/m²) 1 0,90 500, , , ,00 0,95 0,931 1,00 1,00 1,00 1,00 0, ,48 2 0,90 159, , , ,64 0,95 1,161 1,00 1,00 1,00 1,00 1, ,71 3 0,90 500, , , ,00 1,00 0,968 1,00 1,00 1,00 1,00 0, ,32 4 0,90 480, , , ,00 1,00 1,070 1,00 1,00 1,00 1,00 1, ,19 Tratamento Estatístico N o Elementos: 4 N o Elementos Saneados: 4 Valor do Terreno Somatório ,70 Soma Saneada: ,70 Área do Terreno: 513,25 Média: 3.674,18 Média Saneada: 3.674,18 Unitário Homogeneizado: 3.674,18 Limite Inferior: 2.571,92 Desvio Padrão: 458,61 Unitário Adotado: 4.049,71 Limite Superior: 4.776,43 Valor do Terreno: R$ ,34 t. student 1,6377 Intervalo de Confiabilidade Inferior 3.298,64-10% Intervalo de Confiabilidade Superior 4.049,71 10% Valor de Mercado do Terreno R$ ,00

33 Unitário Observado (R$/m²) Unitário Observado x Unitário Estimado 5.000, , , , , , , , ,00 500, , , , , , , , , , ,00 Unitário Estimado (R$/m²) Resíduos Relativos 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100%

34 II DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

35 - Região Circunvizinha - - Região Circunvizinha - - Região Circunvizinha -

36 III DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

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46 IV SITUAÇÃO FISCAL

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48 VI ART

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51 VII CD