O que é permuta de imóveis?

Transcrição

1 Guia de Permuta

2 O que é permuta de imóveis? A permuta de imóveis é uma modalidade de negócio em que duas partes trocam bens ao mesmo tempo. Como estamos falando de permuta imobiliária, esses bens podem ser casas, apartamentos, terrenos ou imóveis comerciais. Essa troca não precisa necessariamente ser por valores equivalentes, já que uma das partes pode realizar a compensação financeira da diferença nas condições de pagamento previamente combinadas. A compensação financeira é conhecida como torna. 2

3 Quais são as vantagens da permuta de imóveis? A principal razão em permutar imóveis é aumentar as chances de comercialização de um imóvel. Assim, além da possibilidade de venda direta a permuta permite que haja uma troca para outro imóvel que possa interessar ao vendedor. Por outro lado, existem muitos brasileiros que compraram e investiram em imóveis nos EUA nos anos anteriores, que gostariam de fazer o caminho inverso, ou seja, investir no Brasil. Outra grande vantagem da permuta imobiliária é dispensar boa parte ou até a totalidade do pagamento em dinheiro. No caso, usa-se um bem adquirido para a compra de um outro imóvel de maior valor ou maior rentabilidade. Nesse processo, a tomada de crédito pode dispensada, eliminando assim despesas financeiras com juros e burocracia. Esse processo também tem menor impacto burocrático na medida em que o acordo firmado para a troca de bens é muito mais simples que a assinatura de pedidos de empréstimo ou financiamento. Vale lembrar que as duas partes sairão com um imóvel em mãos: um bem que poderá ser revendido, alugado ou simplesmente constituir patrimônio familiar. Outra vantagem importante em fazer uma permuta através do Permuti é o pagamento de uma comissão inferior às práticas de mercado. Para saber mais sobre os valores de comissão cobrados pelo Permuti é necessário entrar em contato conosco. 3

4 Quais são os cuidados a serem tomados neste tipo de transação? A permuta imobiliária é uma transação comercial com segurança jurídica. Isso quer dizer que ela é reconhecida como um processo legal. De toda forma, é preciso que haja um acordo prévio entre as partes, principalmente em relação aos valores envolvidos. Desta forma, o principal ponto de atenção em uma permuta imobiliária está relacionado com a avaliação dos imóveis em negociação. Na prática, a precificação dos bens necessita ser estabelecida de forma que haja concordância de ambas as partes em relação às respectivas avaliações. Para facilitar o processo, um consultor imobiliário ou corretora especializada na região de localização dos imóveis poderá ser contratado pelas partes para auxiliar na determinação dos valores dos imóveis envolvidos. Nos casos da realização de permuta, sempre recomendamos a contratação de um advogado e contador, para que ambos possam levantar todos os impactos legais, tributários e contábeis no Brasil, USA ou Europa. 4

5 Permuta de imóveis situados no Brasil

6 Como deve ser feito o contrato para a permuta imobiliária? As permutas de imóveis situados no Brasil precisam ser feitas por escritura pública se a troca de imóveis for exclusivamente realizada no Brasil. Outro ponto importante é que a responsabilidade pelos tributos e a data da entrega dos imóveis precisam constar no documento. Nesse caso, tenha em mente que, além disso, é preciso tomar todos os cuidados comuns aos demais contratos de imóveis como fazer a escritura, que custará entre 4 e 6% do valor do bem. Por outro lado, a permuta imobiliária tem a grande vantagem de isentar o negócio de tributação de Imposto de Renda quando não existe a torna (complementação pela diferença), ou seja, quando os imóveis têm o mesmo valor. 6

7 Como são as regras para efeitos de Imposto de Renda (IR)? Em primeiro lugar, é importante ressaltarmos que, sob a ótica do regulamento do Imposto de Renda, imóveis de todos os tipos são elegíveis à permuta (prédios, casas, terrenos, lotes desmembrados, etc.). Se não existe a torna, a Receita Federal entende que o valor do imóvel continua sendo o mesmo que foi declarado pelo antigo proprietário. Por isso, essa transação é isenta de Imposto de Renda. Tomemos como exemplo um imóvel declarado por R$ 300 mil. Quando permutado por outro de valor de mercado equivalente (sem torna), mas que tenha sido declarado por R$ 100 mil, o proprietário que antes declarava R$ 300 mil passará a declarar a posse de um bem de R$ 100 mil e o mesmo vale para o oposto. Para esse caso, ambos estão isentos do recolhimento de Imposto de Renda por ganho de capitais. 7

8 Quando existe a torna em permuta imobiliária entre imóveis situados no Brasil Para os casos em que ocorre a torna, o IR sobre ganho de capital deverá ser recolhido por quem a recebeu. Contudo, cabe ressaltarmos que todos os redutores de Imposto de Renda de ganho de capital sobre imóvel continuam aplicáveis. Além disso, quanto menor o valor da torna, menor será o ganho de capital. Neste caso, o pagamento de IR será proporcionalmente menor. A lei do Imposto de Renda que isenta a tributação para venda de um único imóvel de até R$ 440 mil desde que nenhum outro imóvel tenha sido transferido ou vendido nos últimos 5 anos também é válida para permutas com torna. Como essa lei pode gerar interpretações distintas, uma visão conservadora seria considerar que a isenção é aplicável quando o valor declarado do imóvel recebido, acrescido da torna, está abaixo do limite de R$ 440 mil. Ou seja, o valor total da negociação deve ser estimado para fins de IR, e não somente o valor da complementação financeira. 8

9 Permuta de imóveis entre Brasil e Estados Unidos

10 Procedimento de permuta para proprietários de imóveis nos EUA Nos Estados Unidos, uma operação de permuta ocorre como uma operação de venda regular. O título do imóvel será inspecionado para que seja entregue ao novo proprietário livre de pendências e devidamente assegurado por uma Apólice de Seguros. A transação é realizada por uma empresa de títulos credenciada e que desempenhará um papel fiduciário. Essa empresa não representa as partes, mas sim o contrato de venda e a transação. A empresa de títulos é responsável pelo monitoramento do progresso da transação tanto no Brasil como nos EUA assim como quaisquer valores monetários transitados entre as partes. A definição do pagamento de torna (se houver) caberá aos interessados, incluindo se este pagamento será realizado no Brasil ou nos EUA. Todas as transações imobiliárias nos EUA geram custos para ambas as partes. Tais custos serão cobertos pelos interessados através da transferência de recursos para que a empresa de títulos possa efetuar o pagamento de despesas do processo. 10

11 Tributação para proprietários de imóveis não-residentes nos EUA Todos os cidadãos americanos estão sujeitos a tributação sobre o lucro na venda de imóveis e o mesmo se aplica para os estrangeiros que não tenham residência fiscal nos EUA. Uma vez que a receita federal americana (IRS) não tem como rastrear o pagamento de impostos para estrangeiros que não tenham um SSN (Social Security Number) ou residência fiscal naquele país, as empresas de títulos são obrigadas a reter 15% do valor de venda da propriedade e realizar o repasse ao IRS. Deve-se observar que este valor é retido, e não pago. O valor a ser efetivamente pago será definido quando os impostos forem declarados e então o IRS realizará a devolução do excedente ao vendedor da propriedade. Existem, no entanto, três formas para o vendedor estrangeiro prestar contas aos IRS: 1. O contador do vendedor pode declarar o valor da venda antes do fechamento da transação e o IRS define imediatamente o imposto a ser pago. Neste caso, não há necessidade de retenção de 15% do valor do imóvel; 2. No dia do fechamento da transação, os documentos respectivos e também relativos aos impostos são enviados ao IRS juntamente com um pedido para que os fundos permaneçam retidos na empresa de títulos até que o IRS defina o valor a ser efetivamente pago. O prazo normal para esta definição é de 3 meses; 3. No dia do fechamento da transação, a empresa de títulos faz a remessa de 15% do valor da venda para o IRS e após a declaração dos impostos do vendedor, o contador solicita o reembolso que compete ao vendedor. 11

12 Procedimento de permuta para proprietários de imóveis no Brasil Uma vez que a permuta de um imóvel no Brasil por um imóvel no exterior se configura como uma compra e venda normal, o proprietário do imóvel no Brasil estará sujeito às regras e despesas costumeiras neste tipo de transação. O proprietário deverá ter todos os documentos pessoais e da propriedade regularizados tais como certidões negativas, comprovantes de pagamentos de impostos, registros, escritura, etc. A venda de imóveis no Brasil passa pela escritura ou contrato de compra e venda e envolve o recolhimento de impostos tais como o ITBI que é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal que deve ser pago pelo comprador na aquisição do imóvel e a oficialização do processo de compra e venda só será feita após o seu acerto. Sem a confirmação de pagamento do ITBI, o imóvel não pode ser transferido e a documentação não é liberada. A alíquota do ITBI é regulada por cada município e deve ser consultada localmente para cada caso. Para o vendedor, após a venda é preciso pagar 15% à Receita Federal sobre o chamado ganho de capital. Pode-se abater o custo do ITBI, dos juros do financiamento e das corretagens. O abatimento pode ser feito caso elas tenham sido pagas à parte, na compra, na venda ou em ambos os casos. Estará isento do imposto aquele que estiver vendendo o único imóvel e se o valor for inferior a R$ 440; quem destinar todo o dinheiro recebido na compra de outros imóveis residenciais no Brasil. Porém, deverá pagar o imposto proporcional ao montante que não for usado em um prazo de 180 dias após a venda. Também terá direito às isenções quem não vendeu o imóvel residencial nos últimos cinco anos. 12