Apresentações realizadas no 1o dia do evento, com intuito do debate acadêmico dos instrumentos urbanísticos:

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1 APRESENTAÇÕES

2 Debate Revisão do Zoneamento de São Paulo: o que está em jogo? Evento organizado conjuntamente pelos cursos de Arquitetura e Urbanismo da FAU.Mackenzie, Escola da Cidade e FAU.USP, com apoio dos estudantes através do entre:faus e DAFAM 16 e 18 de abril de 2016, FAU.Mackenzie Apresentações realizadas no 1o dia do evento, com intuito do debate acadêmico dos instrumentos urbanísticos: Prof. Dr. Carlos Leite, FAU.Mackenzie: O Marco Regulatório Urbano de SP: política pública urbana em sua integralidade Prof. Dr. Eduardo Nobre, FAU.USP: O que significa alterar o cálculo da OODC? Prof. MSc. Daniel Montandon, Escola da Cidade: Análise dos principais aspectos críticos da proposta de revisão

3 Apresentações realizadas no 1o dia do evento, com intuito do debate acadêmico dos instrumentos urbanísticos: Prof. Dr. Carlos Leite, FAU.Mackenzie: > O Marco Regulatório Urbano de SP: política pública urbana em sua Integralidade Prof. Dr. Eduardo Nobre, FAU.USP: > O que significa alterar o cálculo da OODC? Prof. MSc. Daniel Montandon, Escola da Cidade: > Análise dos principais aspectos críticos da proposta de revisão

4 Revisão do Zoneamento em São Paulo: O que está em jogo? FAU.Mackenzie + Escola da Cidade + FAUUSP O Marco Regulatório Urbano de SP: Política Pública Urbana em sua Integralidade Carlos Leite Urbanista, PhD I Professor, FAU.Mackenzie I Pesquisador Convidado IEA-USP I carlos@stuchileite.com

5 O USO DO TERRITÓRIO EM DESEQUILÍBRIO: OPORTUNIDADE x VULNERABILIDADE OPORTUNIDADE x VULNERABILIDADE Mais empregos Menos empregos Índice de Vulnerabilidade: Muito Alta Alta Média Baixa Fonte: Rais/TEM, 2010; IPVS/Seade, 2010 Base cartográfica: MDC/SMDU; Emplasa, 2007 Elaborado pela SMDU, 2014 Fonte: SP-Urbanismo

6 O USO DO TERRITÓRIO EM DESEQUILÍBRIO: MORADIA x OPORTUNIDADES x INFRAESTRUTURA TRANSPORTE Fonte: SP-Urbanismo

7 OS DESAFIOS ESSENCIAIS DA POLÍTICA PÚBLICA URBANA: Promover o equilíbrio socioterritorial: o uso equilibrado do território, social e ambientalmente Adensar onde há infraestrutura de suporte e prover infraestrutura de suporte onde há maior densidade populacional COMO? O marco regulatório urbano integral * Infraestrutura de Suporte: Infraestrutura básica + Redes de transporte público e de Equipamentos sociais Carlos Leite I FAU.Macienzie

8 AS ESTRATÉGIAS CENTRAIS DE ORDENAMENTO TERRITORIAL DO MARCO REGULATÓRIO URBANO NÃO PODEM SER COMPROMETIDAS ALGUMAS ESTRATÉGIAS QUE CONJUNTAMENTE OBJETIVAM O EQUILÍBRIO SOCIOTERRITORIAL Adensamento populacional nos eixos de transporte PONTOS DE ATENÇÃO DA PROPOSTA DE REVISÃO QUE PODEM COMPROMETER AS ESTRATÉGIAS CENTRAIS A combinação de diversos instrumentos e dispositivos constroem a sua indução Melhorar a mobilidade urbana Desincentivo ao uso do veículo individual Qualificar a vida nos bairros CAmax=2 e limite gabarito; promoção de maior urbanidade (limitação do tamanho máximo de lotes) Política habitacional para quem mais precisa Mobilização da Valorização do Solo: OODC & FUNDURB Socializar os ganhos da produção da cidade ZEIS; Cota de Solidariedade Carlos Leite I FAU.Macienzie

9 O MARCO REGULATÓRIO URBANO É PARTE INTEGRAL DE UMA POLÍTICA PÚBLICA URBANA PDE + LPUOS + PRS fazem parte de uma estratégia integral de desenvolvimento urbano para a cidade Política pública urbana, através do marco regulatório, orienta comportamentos: prevalência do interesse geral sobre o particular (regrar o mercado a atuar a serviço do conjunto da sociedade) O plano só se consolida através dos instrumentos urbanos indutores (como promover o que se planejou) O ordenamento do território regula algo essencialmente público: seu uso Carlos Leite I FAU.Macienzie

10 A LÓGICA DA OODC + FUNDURB: MOBILIZAÇÃO DA VALORIZAÇÃO DO SOLO (MVS) INFRAESTRUTURA DE SUPORTE (INVESTIMENTO PÚBLICO) VALORIZAÇÃO DO SOLO (PRIVADO) CAPTURA DA VALORIZAÇÃO DO SOLO INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS E REGULATÓRIOS DE USO DO SOLO ESPECÍFICOS OODC e outros FINANCIAR A INFRAESTRUTURA DE SUPORTE ESSENCIAL (FOCO NA INCLUSÃO SOCIOTERRITORIAL) FUNDURB Carlos Leite I FAU.Macienzie

11 A LÓGICA ESTRATÉGICA DA OODC + FUNDURB: MOBILIZAÇÃO DA VALORIZAÇÃO DO SOLO (MVS) O instrumento é muito pouco utilizado no Brasil, comparativamente a outros países Arrecada-se pouco, investe-se pouco Ex: Medellin e Bogotá, o protagonismo do urbanismo social e o uso robusto de MVS FONTE: SMDU, 2016 Carlos Leite I FAU.Macienzie

12 O Marco Regulatório Urbano de SP: Política Pública Urbana em sua Integralidade Recente, Amplamente pactuado, Corajoso, Inovador, Premiado e Referencial É impertinente a promoção de sua de revisão neste momento Carlos Leite I FAU.Macienzie

13 Apresentações realizadas no 1o dia do evento, com intuito do debate acadêmico dos instrumentos urbanísticos: Prof. Dr. Carlos Leite, FAU.Mackenzie: > O Marco Regulatório Urbano de SP: política pública urbana em sua Integralidade Prof. Dr. Eduardo Nobre, FAU.USP: > O que significa alterar o cálculo da OODC? Prof. MSc. Daniel Montandon, Escola da Cidade: > Análise dos principais aspectos críticos da proposta de revisão

14 O que significa alterar o cálculo da OODC? Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre Revisão do Zoneamento em São Paulo: o que está em jogo? 2018

15 Proposta de Revisão com relação à OODC Ajustes da Lei /16 Justifica alterações estruturais no Cálculo da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) em função da crise econômica e da queda de arrecadação ; Propõe um desconto de 30% no valor da OODC tomando como base a variação do Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB), calculado pelo SINDUSCON, comparado em cima do valor venal de referência do terreno

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17 Origem dos Instrumentos de Captura da Valorização Imobiliária Atuação do poder público na produção do espaço urbano! implantação de infraestrutura e regulação do uso e ocupação do solo Valorização dos imóveis adjacentes à infraestrutura instalada ou em zonas cujos índices urbanísticos foram elevados! captura privada da valorização decorrente do trabalho/atuação público(a) Instrumentos da captura de parte dessa valorização 1894 Contribuição de melhoria nos EUA Pavimentação das ruas de Washington! valorização dos imóveis adjacentes Congresso Norte Americano aprovou legislação exigindo que os proprietários de imóveis adjacentes às obras de pavimentação contribuíssem com 50% do custo das obras.

18 Lucro líquido do setor privado Esquema teórico do ciclo da captura da valorização imobiliária. Fonte: Meda e Modelewska, III) Captura pública da valorização Aumento do Retorno do Setor Público Lucro bruto do setor privado III) Captura privada do Valor IV) Novo ciclo de valorização Ativo com valor adicionado após investimento privado II) Invest. Privado! Realização do Valor Reinvestimento privado Reinvestimento público Ativo com potencial de valorização após investimento público I) Investimento público! Criação do Valor Ativo subutilizado (terra/infraestrutura)

19 No caso do aumento de densidade construtiva Duas maneiras mais comuns de cálculo: 1. EUA cálculo da demanda em infraestrutura e equipamentos necessários para atender o aumento da densidade! valor dividido pelos novos imóveis! DIF (Development Impact Fee) 2. França cálculo do valor de terrenos necessários para acomodar nova infraestrutura e/ou equipamentos! cálculo do terreno virtual! PLD (Planfond Legal de Densitè)

20 No Brasil e em São Paulo Em 1946 a Contribuição de Melhoria foi estabelecida na Constituição Federal Contudo, foram poucos os exemplos de sua utilização Nos anos 1970, estudos de vários urbanistas paulistanos propuseram o conceito do Solo Criado : área construída que exceder a certa proporção da área do terreno no qual a construção se encontra (AZEVEDO NETTO et al., 1977, p. 9). Aplicada a primeira vez nas Operações Interligadas (de 1987 a 1998) Instituída no PDE 2002 e revisada no PDE 2014

21 Cálculo da Outorga Onerosa pela Lei /14 Art A contrapartida financeira à outorga onerosa de potencial construtivo adicional será calculada segundo a seguinte equação: C = (At / Ac) x V x Fs x Fp C - contrapartida financeira relativa a cada m² de potencial construtivo adicional; At - área de terreno em m²; Ac - área construída computável total pretendida no empreendimento em m²; V - valor do m² do terreno constante do Cadastro de Valor de Terreno para fins de Outorga Onerosa, conforme Quadro 14 anexo; Fs - fator de interesse social, entre 0 (zero) e 1 (um), conforme Quadro 5 anexo Fp - fator de planejamento entre 0 (zero) e 1,3 (um e três décimos), conforme Quadro 6 anexo.

22 Cálculo da Outorga Onerosa de um empreendimento em Moema

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24 Terreno = 20 x 50 = m 2 Zona de Influência dos Eixos (200m de estação de metrô e corredor de ônibus) Cab = 1,0; Cam = 4,0; Tom <= 70% Empreendimento = torre de 16 pavimentos Área Construída Computável =4,0 x 1.000= 4.000m 2 Planta do pavimento tipo = 12,5 x 20 = 250m 2 (2 apartamentos de 100 m 2 )! 30 aptos Taxa de ocupação = 250/1.000 = 25% Área Construída Adicional = = m 2 Área de Garagem = 30 x 2 x 25 = m 2 Cálculo da Contrapartida Fator de Planejamento = 0,7 Fator de Interesse Social = 1,0 (habitação com área > 70 m 2 ) Valor do m 2 de terreno da VVR = R$ ,00 C = (At / Ac) x V x Fs x Fp = (1.000/4.000) x 4.985,00 x 1,0 x 0,7 = R$ 2.146,20/m 2 adicional Valor total da contrapartida = 2.146,20 x = R$ ,00

25 1. Custo da construção CUB R-16 Jan 2018 = R$ 1.673,09/m2 (lembrando VVR = R$ ,00/m2) Valor de construção do edifício = 1.673,09 x = R$ ,00 Valor de construção da garagem = 1.000,00 x = R$ ,00 Valor total da construção = ,00 2. Valor do terreno Valor = x ,00 = , Valor do empreendimento sem lucro= , ,00 = R$ ,00 Valor do empreendimento com lucro (20%) e comercialização (5%)= R$ ,00 5. Valor do empreendimento com lucro e pagando OODC = R$ ,00 (OODC representa 20% do valor total do empreendimento com lucro) 6. Valor de cada unidade = R$ ,33 ( valor real de venda = R$ ,00, valor venda empreendimento = R$ ,00! 17% do total )

26 Valor arrecadado em R$ milhões Queda de6%nopib PDE2014 LUOS Lançamentodo PMCMV ral 1905ral 1905ral 1905ral 1905ral 1905ral 1905ral Valor arrecadado em R$ milhões

27 Valor arrecadado em R$ milhões Queda 203 de6%nopib PDE2014 LUOS Lançamentodo PMCMV ral 1905ral 1905ral 1905ral 1905ral 1905ral 1905ral Valor arrecadado em R$ milhões 4 por Média Móvel (Valor arrecadado em R$ milhões)

28 Variação percentual de índices fev-yy fev-yy fev-yy fev-yy fev-yy fev-yy fev-yy fev-yy fev-yy fev-yy CUB IPCA FipeZap

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31 Estabilização do valor da OODC em R$ 200 milhões/ano Descontando só o valor de 30%, esse valor será de R$ 147 milhões/ano (perda de R$ 53 milhões por ano) Se o valor do CUB for adotado como referência as perdas serão maiores de arrecadação, porque a valorização dos terrenos é sempre maior que a inflação Os problemas de crise na construção civil são de ordem macroeconômica e não estão relacionados com o valor da OODC Dar o desconto, representa renúncia fiscal sem garantia de que haverá aumento na arrecadação

32 Principal beneficiário: Setor da construção civil: incorporadoras e construtoras pagarão valor menor de OODC para construir; Principal perdedor: População em geral, mas principalmente a de baixa renda, que terá menos recursos para as obras sociais (transporte e HIS)

33 Que sociedade queremos? Quem pagará a conta? Sem Previdência, só taxando fortunas: Mudar a alíquota efetiva de IR dos muito ricos, passando dos atuais 6% para 9%, nos faria arrecadar cerca de R$ 186 bilhões a mais por ano (Paulo Feldman*, FSP, 16/04/18) O Brasil é um dos países que menos taxa a propriedade no mundo Afonso e Castro** (2014), apesar da carga tributária brasileira ser da ordem de 37,4% do PIB, a tributação patrimonial foi responsável apenas por 1,3% do PIB (3,6% de toda arrecadação dos tributos), enquanto que os impostos sobre o consumo (bens e serviços) responderam por 15,4% do PIB ou (41,2% do total da arrecadação). * Professor FEAUSP, ex-presidente da Eletropaulo, sócio da Ernst & Young ** AFONSO, J. R.; CASTRO, K. P. Texto para discussão nº 63: IPTU e finanças públicas municipais no Brasil: dificuldades e potencial. Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas. Rio de Janeiro. 2014

34 Obrigado!!

35 Apresentações realizadas no 1o dia do evento, com intuito do debate acadêmico dos instrumentos urbanísticos: Prof. Dr. Carlos Leite, FAU.Mackenzie: > O Marco Regulatório Urbano de SP: política pública urbana em sua Integralidade Prof. Dr. Eduardo Nobre, FAU.USP: > O que significa alterar o cálculo da OODC? Prof. MSc. Daniel Montandon, Escola da Cidade: > Análise dos principais aspectos críticos da proposta de revisão

36 Revisão do Zoneamento em São Paulo: o que está em jogo? Análise dos principais aspectos críticos da proposta de revisão Daniel Todtmann Montandon Escola da Cidade São Paulo, 16 de abril de 2018

37 Por que, afinal, o Plano Diretor Estratégico e o novo Zoneamento são relevantes ao planejamento urbano da cidade e considerados uma referência internacional?

38 Atendem às diretrizes e aos instrumentos do Estatuto da Cidade. Atendem aos conceitos e estratégicas da Nova Agenda Urbana. Foram elaborados de forma amplamente participativa, podendo ser considerados um amplo acordo sobre o futuro da cidade. Superam os planos-discurso, avançando em estratégias eficazes de viabilização da concepção de cidade almejada no plano diretor.

39 Síntese da evolução do planejamento urbano em São Paulo nos últimos 40 anos

40 A evolução do planejamento urbano em São Paulo nos últimos 40 anos da estrutura radioconcêntrica... da prevalência do transporte individual......à estrutura em rede...à prevalência do transporte público

41 A evolução do planejamento urbano em São Paulo nos últimos 40 anos do zoneamento da cidade ideal e formal ao zoneamento da cidade real e desejada

42 A evolução do planejamento urbano em São Paulo nos últimos 40 anos da conceituação do solo criado à sua efetiva implementação

43 Aspectos negativos da proposta de revisão

44 Redução significativa da força indutora do PDE e sobrecarga nos miolos de bairros já saturados. Redução da arrecadação de recursos ao FUNDURB. Desestímulo à mobilidade urbana sustentável. Redução de mecanismos de produção de habitação social em áreas providas de serviços urbanos e empregos. Redução da eficácia da Quota Ambiental. Eliminação dos novos mecanismos do PDE em áreas de Operação Urbana. Redução da destinação de áreas públicas em grandes empreendimentos.

45 1. Redução significativa da força indutora do PDE e sobrecarga nos miolos de bairros já saturados

46 Gabarito de altura máximo conforme territórios e zonas legislação vigente Territórios de transformação Territórios de qualificação Territórios de preservação e SAPAVEL ZER 1 sem limite ZEU OU* OUC* 28m ZEUa ZEUP ZEUPa ZEM ZEMP sem limite ZEIS 1 ZEIS 2 ZEIS 3 ZEIS 4 ZEIS 5 ZC-ZEIS ZOE** 48m ZC 28m ZM ZMIS ZDE 1 ZDE 2 ZPI 1 ZPI 2 ZCa 15m ZMa ZMISa 10m ZCOR 1 ZCOR 2 ZCOR 3 ZCORa 28m AVP-1 AVP-2 AI 20m ZPDS AC 1 10m ZER 2 ZER 3 ZERa ZPR ZEPAM ZPDSr AC 2 * Operações urbanas aprovadas em curso ** A depender do perímetro da ZOE

47 Mudança proposta: aumento de gabarito em ZM e ZC Territórios de transformação Territórios de qualificação Territórios de preservação e SAPAVEL sem limite ZEU OU* OUC* 28m ZEUa ZEUP ZEUPa ZEM ZEMP sem limite ZEIS 1 ZEIS 2 ZEIS 3 ZEIS 4 ZEIS 5 ZC-ZEIS ZOE** sem limite ZC sem limite 28m ZM ZMIS ZDE 1 ZDE 2 ZPI 1 ZPI 2 ZCa 15m ZMa ZMISa 10m ZCOR 1 ZCOR 2 ZCOR 3 ZCORa 28m AVP-1 AVP-2 AI 20m ZPDS AC 1 10m ZER 1 ZER 2 ZER 3 ZERa ZPR ZEPAM ZPDSr AC 2 * Operações urbanas aprovadas em curso ** A depender do perímetro da ZOE

48 Impactos da proposta Redução da força indutora do adensamento ao longo das redes de transporte público, uma vez que as áreas nos miolos de bairro ficarão mais atraentes ao desenvolvimento imobiliário. Esse aumento de atratividade poderá gerar maior número de empreendimentos em bairros já saturados e desprovidos de transporte público. Essa medida será potencializada se for combinada com a redução dos valores da contrapartida financeira da outorga onerosa. Vale lembrar que o incentivo de áreas não computáveis de varanda do COE aumenta conforme o número de pavimentos (5% da área do terreno por pavimento).

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50 Contrapartidas propostas pela prefeitura (em ZM) Fonte: SMUL, 2017

51 Principal argumento da prefeitura empreendedor empreendedor Fonte: SMUL, 2017

52 Mudança proposta: redução da cota parte de terreno por unidade habitacional Cota parte PDE (lei vigente) Cota parte proposta revisão COTA PARTE MÁXIMA MACROZONA Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana Em um terreno hipotético de m² UNIDADES HABITACIONAIS Número mínimo HABITANTES Considerando a média de 3,15 pessoas por domícilio (IBGE) 50 unidades habitacionais 157 moradores 34 unidades habitacionais 107 moradores Fonte: SMDU Plano Direto Estratégico Ilustrado.

53 Impactos da proposta Redução da densidade demográfica nas áreas de influência dos eixos de transporte público (o aumento de densidade construtiva deve estar acompanhado do aumento da densidade demográfica).

54 2. Redução da arrecadação de recursos ao FUNDURB

55 Mudanças propostas Incentivo Descontode30%novalordaoutorgaonerosa calculadanostermosdopde(ovalorporm²adicional seráreduzidoem30%) Nenhuma Contrapartida Reduçãode20%novalordacontrapartidafinanceira daoutorgaonerosadevidamedianteimplantaçãode edifícioconceito Arborizaçãovertical+prétratamentodeesgoto Fonte: SMUL, 2017

56 Impactos da proposta Os incentivos concedidos, somados a outros já existentes na lei vigente (Incentivo de Certificação e incentivos nos eixos), podem reduzir de 50% a 80% do valor da contrapartida financeira em determinados empreendimentos. Essa redução resultará em menores recursos financeiros para investimento em transporte público, habitação de interesse social e áreas verdes, com foco na redução das carências urbanas.

57 Problema: assimetria entre incentivos concedidos e ganhos urbanísticos, sociais e ambientais x Fonte: Carta Capital Fonte: Archdaily Fonte: PMSP

58 3. Desestímulo à mobilidade urbana sustentável

59 Mudança proposta Número mínimo de vagas não computáveis (Lei vigente) Número mínimo de vagas não computáveis (proposta revisão) 1 vaga a cada 60m² de área construída

60 Impactos da proposta O número de vagas nas áreas de influência dos eixos pode dobrar, prejudicando o estímulo ao maior uso do transporte público e do transporte ativo, posto que serão implantadas tipologias de apartamentos que permitem maior número de vagas de garagem onde há oferta do transporte público coletivo.

61 Impactos da proposta Comparação do desempenho dos modos de transporte no Município de São Paulo ÔNIBUS CARRO BICICLETA MÉDIA DE PASSAGEIROS Considerando todos sentados 36 1,5 1 EMISSÃO DE CO 2 Emissão em kg de CO 2 /litro/passageiro 0,08 1,46 0 VELOCIDADE MÉDIA Em km/h 21 14,1 20 Fonte: SMT/CET/SPTRANS CARVALHO, C. H. R. Emissões relativas de poluentes do transporte motorizado de passageiros nos grandes centros urbanos brasileiros. Texto para Discussão IPEA, Abril de 2011.

62 4. Redução de mecanismos de produção de habitação social em áreas providas de serviços urbanos e empregos

63 Parâmetros das ZEIS lei vigente TipodeZEIS Definição Áreamínimade (1) lote(m²) CAmáximo %dedestinaçãoárea HIS1 HIS (2) ZEIS1 áreasocupadasporfavelas, loteamentosloteamentos irregulareseempreendimentos habitacionaisdeinteressesocial >1.000 (3) 2,5 min.60% p ZEIS2 loteseglebasvaziosou subutilizados > min.60% p ZEIS3 imóveissubutilizados, encortiçados,emáreascomboa infraestrutura >500 4 min.60% p ZEIS4 vaziosemáreadeproteçãode mananciais > min.60% p ZEIS5 vaziosemáreascomboa infraestrutura > min.40% (1) VerregradeenquadramentonasdisposiçõesdeZEIS. (2) Implementaçãodependentedeplanodeurbanização.

64 Mudança proposta: redução % para HIS 1 TipodeZEIS Definição Áreamínimade (1) lote(m²) CAmáximo %dedestinaçãoárea HIS1 HIS (2) ZEIS1 áreasocupadasporfavelas, loteamentosloteamentos irregulareseempreendimentos habitacionaisdeinteressesocial >1.000 (3) 2,5 min.50% ZEIS2 loteseglebasvaziosou subutilizados > min.50% ZEIS3 imóveissubutilizados, encortiçados,emáreascomboa infraestrutura >500 4 min.50% ZEIS4 vaziosemáreadeproteçãode mananciais > min.50% ZEIS5 vaziosemáreascomboa infraestrutura > min.40% (1) VerregradeenquadramentonasdisposiçõesdeZEIS. (2) Implementaçãodependentedeplanodeurbanização.

65 Impactos da proposta Embora haja maior produção de HIS num mesmo empreendimento, haverá redução de 10% da produção de HIS 1, justamente para o perfil de famílias que correspondem ao maior déficit habitacional do município.

66 Impactos da proposta Fonte: Plano Municipal de Habitação 2016 Caderno para discussão pública

67 Mudança proposta: dispensa de exigência de destinação de HIS nos casos de reforma em ZEIS 3 Dispensa da obrigatoriedade de destinação de HIS em ZEIS 3 nos casos de reforma de edificação existente em situação regular, independentemente do incremento de área construída.

68 Impactos da proposta Reduz a promoção de HIS em áreas centrais com oferta de empregos, infraestruturas e serviços urbanos.

69 5. Redução da eficácia da Quota Ambiental

70 Potencial da Quota Ambiental Lei /04 Lei /16

71 Mudança proposta Redução do universo de incidência da pontuação mínima da Quota Ambiental: de lotes com área maior que 500m² para lotes com área maior que 1.000m².

72 Impactos da proposta Ao exigir a incidência da Quota Ambiental somente a partir de lotes com área de 1.000m² (e não mais de 500m² conforme previsto na lei vigente), o universo de incidência da QA será reduzido de forma significativa. Tal medida, se analisada no contexto de toda a cidade e durante toda a vigência do PDE, implica na geração de um parque imobiliário denso e menos sustentável, especialmente porque resultará num maior volume de águas pluviais nas infraestruturas de drenagem e na menor arborização para redução de ilhas de calor. Além disso, essa redução torna a cidade menos resiliente aos efeitos das mudanças climáticas, uma vez que a sobrecarga na infraestrutura de drenagem e nos rios ainda será elevada, podendo gerar riscos à vida e danos materiais nos casos de enchentes e enxurradas.

73 6. Eliminação dos novos mecanismos do PDE em áreas de Operação Urbana

74 Mudança proposta Dispensa de aplicação dos seguintes instrumentos e mecanismos nas áreas de Operações Urbanas e Operações Urbanas Consorciadas em curso: Cota de Solidariedade Quota Ambiental Cota de garagem Cota-parte máxima de terreno por unidade Gabaritos de altura máximos Restrições ao número máximo de vagas de veículos não computáveis.

75 Mudança proposta Fonte: GEOSAMPA

76 Impactos da proposta A medida proposta torna o território das operações urbanas um lugar de exceção, de manutenção de um regramento urbanístico antigo, em descompasso com as questões contemporâneas da cidade, indo na contramão do PDE e do Estatuto da Cidade.

77 7. Redução da destinação de áreas públicas em grandes empreendimentos

78 Debilidades do parcelamento do solo problema a enfrentar

79 Conceito de lote máximo e quadra máxima exigência de parcelamento do solo

80 Conceito de lote máximo e quadra máxima exigência de parcelamento do solo

81 Mudança proposta Alteração da dimensão máxima de lote de m² para m² para os seguintes usos: hospitais e complexos hospitalares; estabelecimentos de ensino superior e universidades; shoppings centers; comércio especializado com áreas de depósito de grande porte.

82 Impactos da proposta Embora algumas dessas atividades sejam pertinentes de serem promovidas em lotes maiores, especialmente os hospitais e universidades, acredita-se que os shoppings centers de grande porte sejam altamente nocivos à cidade, especialmente pela geração de elevado tráfego de veículos.

83 Impactos da proposta Conjunto Nacional Shopping Higienópolis Shopping Ibirapuera Shopping Morumbi

84 Aspectos positivos da proposta de revisão

85 1. 2. Aprimoramento de dispositivos que facilitam a aplicação de determinadas regras (fachada ativa, por exemplo). Regulamentação do Retrofit (que carece de melhoria da redação dos artigos, para evitar que seja um mecanismo de regularização de construções na lógica de anistia).

86 Síntese

87 Dos 56 artigos propostos no PL, 20 devem ser retirados e 5 reescritos, por modificarem e afrontarem disposições relativas à estratégia de ordenamento territorial e de desenvolvimento urbano das leis /14 e /16. O momento de revisão é impertinente pelo caráter recente do novo marco regulatório e de seu grau de inovação, que merece ser testado e experimentado. A motivação de revisão não se sustenta pelo argumento da inviabilidade técnica e legal das leis vigentes, mas pelo impacto econômico que o novo marco regulatório gerou nos produtos imobiliários até então praticados na cidade, que agora devem ser revistos na sua concepção e no território de incidência na cidade, de modo a contribuir com o interesse público consagrado nos marcos globais de sustentabilidade, nas leis federais e no próprio PDE.

88 Um aspecto a considerar é que se os projetos urbanos dos arcos Tietê e Tamanduateí já tivessem sido aprovados, haveria maior disponibilidade de áreas para o desenvolvimento imobiliário em territórios prioritários de transformação, conforme previsto no PDE.

89 arco Tietê 2016 Arco Pinheiros 2018 arco Tamanduateí 2015 arco Jurubatiba 2017

90 Projeto de intervenção urbana (PIU) PL Arco Tietê MEM ARCO TIETÊ APOIOS URBANOS: ofertar infraestruturas de mobilidade e suporte ao adensamento populacional, suficientes para articular as centralidades urbanas existentes (1.239ha) CENTRALIDADE DA METRÓPOLE: renovar o uso e ocupação do solo e a paisagem urbana através da articulação de rede de equipamentos regionais com o centro (638ha) SÃO DOMINGOS PIRITUBA FREGUESIA DO Ó SANTANA CASA VERDE ÁGUA BRANCA VILA MARIA OSASCO VILA LEOPOLDINA LAPA: renovar de forma PERDIZES espacial e funcional o território próximo à orla ferroviária ( 492ha) BARRA FUNDA HIGIENÓPOLIS SANTA CECÍLIA BOM RETIRO BRÁS BELÉM Fonte: PDE 2014/ Base Cartográfica: MDC Elaboração: SP Urbanismo MOOCA RIO BELA VISTA TIETÊ: requalificar a várzea do Rio Tietê através da regularização fundiária, principalmente das terras públicas através de estratégias de controle ambiental, soluções de drenagem e de saneamento.

91 plano urbanístico específico PL Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí

92 Revisão do Zoneamento em São Paulo: o que está em jogo? dmontandon@uol.com.br