CÍVEL COM REVISÃO n /0-00, da Comarca de SÃO PAULO, em. que é apelante SOCIEDADE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE DOS

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1 *PODER* JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRÁTICA REGISTRADO(A) SOB N ACÓRDÃO. iiuii li... um um mu,«««,,, «n,.,,,, n, " * Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL COM REVISÃO n /0-00, da Comarca de SÃO PAULO, em que é apelante SOCIEDADE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE DOS PRÍNCIPES sendo apelados OTTAVIO ALDO RONCO, E OUTRA : ACORDAM, em Sexta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "(ORDEM DA PAUTA N 3) POR MAIORIA DE VOTOS, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, VENCIDO O REVISOR, DES. VITO GUGLIELMI, QUE DECLARARÁ VOTO. DECLARARÁ VOTO VENCEDOR O 3 o JUIZ, DES. PERCIVAL NOGUEIRA.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores PERCIVAL NOGUEIRA (Presidente), VITO GUGLIELMI. São Paulo, 12 de novembro de 2C09. <-^~~Z^<L~~*-f J ' ROBERTO SOLIMENE Relator

2 Sexta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça ACÓRDÃO Voto n LOTEAMENTO - Cobrança de taxa administrativa - Descabimento - Falta de demonstração, na espécie, de que as benfeitorias efetivamente foram disponibilizadas aos moradores - Inexistência de enriquecimento ilícito em razão do valor agregado aos imóveis - Sentença de improcedência mantida, porém com outra fundamentação - Negado provimento ao recurso. Trata-se de recurso de apelação tempestivamente interposto, a fls. 557/561, pela SOCIEDADE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE DOS PRÍNCIPES contra a r. sentença de fls. 550/552, que julgou improcedente a ação de cobrança, pelo rito sumário, relativa ao pagamento de taxa de administração, atinente ao período de outubro de 1998 a agostp-de 2001, por ela ajuizada em face de OTTAVIO ALDO RONCO e MARISA\BEATRIZ^ MORETTI RONCO, condenando-a nas custas processuais, além de honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobr^ o valor causa, devidamente atualizado.

3 Sexta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça Alega a apelante, em suma, que a sociedade-autora foi criada pelos adquirentes com o fito de manter as benfeitorias existentes (portarias, muros de fechamento, etc), bem como implementar outras, com especial atenção à segurança dos condôminos e, ainda, suprir atividades deixadas ao léu pelo poder público, proporcionando, assim, não só a valorização da propriedade dos que ali residem, mas também da própria qualidade de vida dos mesmos. Aduz que, desta forma, é inevitável concluir que a conduta dos apelados em se beneficiar sem contrapartida, traduzida no respectivo pagamento, caracteriza enriquecimento sem causa que não pode restar incólume. da sucumbência. Culmina postulando a reforma do julgado com a inversão do ônus Recebido o apelo no duplo efeito (fls. 562), vieram contrarrazões pelos apelados, às fls. 564/599, pugnando pela integral manutenção da r. sentença atacada. É o relatório. O presente recurso não merece guarida. Inviável a pretendida cobrança. / / Em proêmio, vale asseverar que os julgados tfazíclos à colação dizem respeito à apreciação da legalidade ou não da cobrança efetuada pela 2 Apel. com revisão n /0-00

4 Sexta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça associação, considerando-se a oferta efetiva de serviços aos moradores, a justificar a cobrança de taxa, o que concretamente não espelha o presente. Explicitando não se tratar de condomínio fechado, encontra-se o ofício encartado a fls. 232/233, subscrito pelo Administrador Regional do Butantã, bem como os documentos de fls. 227/230, apontando a criação do empreendimento (como loteamento destinado a áreas residenciais e comerciais) e solicitando a retirada do termo "condomínio" do nome da sociedade-autora. No mérito, merece ser mantida a improcedência da ação, todavia com outra fundamentação, apesar de, tanto esta Câmara, como esta Egrégia Corte, em diversos julgados, predicarem entendimento de que devida a cobrança de taxas por sociedades constituídas com o fim de prestar serviços aos proprietários ou adquirentes de terrenos ou residências, ainda que estes não tenham anuído aquelas e, até mesmo se tratando de loteamentos irregulares, havendo como conseqüência lógica, valorização das propriedades que não poderia passar incólume. Porém, o cerne do litígio, de imprescindível elucidação, consiste na efetiva entrega dos serviços aos moradores com eventuais acréscimos em seus patrimônios em razão daqueles. A r. sentença de caso análogo, colacionada a f\sy 9/343, em seu item 8 (8.1 e 8.2) descreve cristalinamente a impossibilidade/física a materi.a-roa efetivação dos serviços que a sociedade, ora recorrente,/pretende prestaraos proprietários, sem se olvidar a existência, no referidoi loteametíto/ae três associações com objetivos assemelhados (fls. 584). ^ *^ 3 Apel. com revisão n /0-00 t

5 Sexta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça A demonstrar a ineficácia ou falta de benfeitorias disponibilizadas aos residentes em referido loteamento, encontram-se as fotos de fls. 370/377, 381/383, 409/424 e 442/452, ratificando não se tratar de loteamento fechado, mas sim totalmente franqueado à população em geral, o que dificulta sobremaneira zelar-se pela segurança dos moradores, corroborando, ainda, neste prisma a notícia trazida a baila a fls Logo, a sociedade-autora não conseguiu demonstrar cabalmente que a presente cobrança tenha origem em serviços efetivamente por ela prestados, nem que os sobreditos benefícios tenham sido acessíveis aos apelados. Outrossim, o propalado enriquecimento ilícito que os réus teriam auferido em razão das benfeitorias a eles disponibilizadas pela apelante, não se traduz no quadro espelhado nas fotos supra referidas, que apontam situação oposta. Assim, a improcedência foi bem decretada, sendo de rigor a rejeição do pleito recursal pelos motivos explicitados. Pelo exposto, voto por se/nfegar PROVIMENTO AO APELO. ROBERTO SOLIMENE Relator 4 Apel. com revisão n /0-00

6 VOTON APELAÇÃO CÍVEL N /0-00 REVISOR APELANTE APELADOS COMARCA : DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI : SOCIEDADE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE DOS PRÍNCIPES : OTTAVIO ALDO RONCO e OUTRA : SÃO PAULO / PINHEIROS - 2 a VARA CÍVEL DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO parcial provimento ao recurso. Meu voto, permíssa vênia da douta maioria, dava A apelante se insurge contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança que buscava o pagamento de despesas de manutenção de associação de moradores de loteamento do qual são os apelados proprietários de imóvel. i Todavia, e ressalvada a convicção da Magistrada, está em termos de ser provido o apelo.

7 Isso porque, como se percebe do registro da matrícula do Décimo Oitavo Cartório de Ftegistro de Imóveis desta Capital, colacionado a 21/24, são os réus titulares do lote de número 10, da Quadra 46, do Loteamento denominado "Parque dos Príncipes". E embora se reconheça a inexistência de vínculo contratual entre as partes, não se discute que a autora efetivamente prestou serviços em prol do loteamento, nem que os réus, como proprietários de lote, beneficiam-se desses serviços. Acrescente-se que foi a autora constituída em 1983 com a finalidade de manutenção e administração do loteamento. Portanto, o fundamento da pretensão da autora é o princípio geral de direito que veda o enriquecimento sem causa, uma vez que, além de beneficiários dos serviços postos à sua disposição pela autora, tem o resultado destas melhorias inegável valorização econômica no patrimônio dos réus. Como se tem decidido: "Loteamento. Sociedade administradora. Despesas. Obras e serviços de proveito comum. Contribuições fixadas pelos sócios em assembléias. Exigibilidade de quem não é associado. Situação análoga à de condomínio. Vínculo obrigacional que não nasce de negócio jurídico, mas de enriquecimento injustificado. Improcedência da ação declaratória negativa e procedência da reconvenção de cobrança. Improvimento ao recurso principal e provimento parcial ao adesivo. Aplicação analógica do art. 624, "caput", do CPC. Quem não seja sócio de administradora de loteamento, aberto ou fechado, mas se beneficie das obras e serviços que ela preste, está obrigado a pagar, sob pena APELAÇÃO CÍVEL N / SÃO PAULO / PINHEIROS - FL. 2

8 de enriquecimento à custa da jactura alheia, a contribuição "pro parte" que fixe a assembléia dos sócios" (TJSP - Ap. Cível n /3 - São Paulo - 2 a Câmara de Direito Privado - Rei. CezarPeluso-j ). "Loteamento. Condomínio fechado. Administração a cargo de sociedade. Contribuições devidas pelos moradores, pelos serviços e obras à sua disposição, ainda que não sejam associados. Repúdio ao enriquecimento sem causa. Inexigibilidade, porém, de multa, à falta de disposição estatutária, que a preveja. Recurso provido em parte" (TJSP - Ap. Cível n Atibaia - 10 a Câmara de Direito Privado - Rei. Quaglia Barbosa-j ). "Cobrança. Loteamento. Taxa de manutenção. Possibilidade. Adquirente de lotes que, apesar de não ser associada à autora, aquiesceu e usufruiu dos serviços prestados pela administradora do lote. Revelada a declaração de vontade tácita. Recurso improvido" (TJSP - Ap. Cível n /2 - Indaiatuba - 9 a Câmara de Direito Privado - Rei. Silva Rico - j ). "Loteamento. Fechado. Administração exercida por associação criada para esse fim. Responsabilidade do proprietário de imóvel situado no loteamento, pela quota-parte das APELAÇÃO CÍVEL N / SÃO PAULO / PINHEIROS - FL. 3

9 despesas com serviços de manutenção, conservação e segurança, independentemente de haver se filiado à associação ou de ter assumido de forma expressa essa obrigação. Multa incabível na espécie. Não conhecimento dos recursos interpostos pelo autor reconvindo. Recurso da ré-reconvinte parcialmente provido" (TJSP - Ap. Cível n Mairiporã - 8 a Câmara de Direito Privado - Rei. César Lacerda - j ). Tal entendimento, ademais, foi adotado por esta Câmara quando do julgamento da Apelação Cível n /4, referente ao mesmo loteamento. mérito. Correta, pois, a procedência da ação quanto ao A planilha de débitos anexada com a inicial, todavia, revela que a cobrança é excessiva. É que a fixação de juros legais deve ser computada a partir da citação, e não de cada vencimento das parcelas. Isso porque só a partir dela é que os réus foram, tecnicamente, constituídos em mora. Deve, ainda, ser reduzido o valor total da multa ao percentual equivalente a 2%, porque em vigor a Lei n /96, que deu nova redação ao artigo 52, 1 o, do Código de Defesa do Consumidor, e não somente a partir da vigência do Novo Código Civil. Por fim, como a autora decaiu em parte do pedido, isso está a justificar a repartição da sucumbência, na forma do artigo 21 do Código de Processo Civil. Logo, cada parte arcará com as custas que desembolsou e com os honorários de seus respectivos patronos. APELAÇÃO CÍVEL N / SÃO PAULO / PINHEIROS - FL. 4

10 parcialmente procedente. Relator. Ao recurso, portanto, se acolhe, para julgar a ação Assim se orienta meu voto, permissa vênia do D. Vito Gugliélmi Revisar APELAÇÃO CÍVEL N /0-00- SÃO PAULO / PINHEIROS - FL. 5

11 ^ PODER JUDICIÁRIO Apelação Cível n /0-00 Comarca: São Paulo / Foro Regional de Pinheiros DECLARAÇÃO DE VOTO VENCEDOR- n Tenho julgado, na esteira dos precedentes da Câmara e do STJ, que mesmo não sendo associado o proprietário de imóvel em loteamento fechado deve arcar com as taxas cobradas pela Associação criada para gerir e administrar o loteamento fechado, desde que aprovadas em Assembléia e que os serviços tenham sido efetivamente prestados. No caso concreto, porém, tenho de concordar com a sentença e com o Relator, no sentido de que não se trata de loteamento fechado e que não há prova suficiente da efetiva prestação dos serviços. Além disso, relevante dado, bem destacado na sentença, é o Termo de Ajustamento de Conduta, anterior aos períodos aqui cobrados (fls. 16), em que a Associação Autora expressamente concordou em não cobrar quaisquer valores de quem manifestasse desinteresse em se associar ou contribuir espontaneamente (item 1 de fls. 272/273). ARTES GRÁFICAS - TJ 41/035

12 E os autores notificaram a autora no sentido de não querer contribuir (fls. 275/279), razão pela qual não podem agora se ver submetidos à cobrança pleiteada na inicial e no apelo. Note-se finalmente que a mesma posição da sentença e do voto do Relator foi adotada por outras Câmaras desta Corte, especificamente quanto ao caso da Associação autora? conforme se pode verificar pelos arestos colacionados às fls. 611/614 (10 a Câmara, j ), 618/622 (5 a Câmara, j ) e 629/643 (7 a Câmara, j ). Portanto, por todo o exposto acima, ressaltando o profundo respeito à posição contrária do douto Revisor, meu voto acompanha o do Relator, negando provimento ao recurso. PERCIVAL ALBANO NOGU Terceiro Juiz a, A A JÚNIOR Apelação Cível n / São Paulo / Reg. Pinheiros - Voto n ARTES GRÁFICAS - TJ