Legale Cursos Jurídicos Promessa e Compromisso de Compra e Venda 04/10/2018 Prof. Kikunaga
P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a Advogado Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade Metropolitana de Santos UNIMES Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola Paulista de Direito - EPD. Coordenador de cursos de extensão em Direito Imobiliário na Escola Superior de Advocacia ESA Professor da Pós-Graduação em Direito Notarial e Registral Imobiliário da EPD Professor da Especialização em Direito Imobiliário, Notarial e Registral da Unicuritiba Autor do Manual Lex Magister de Prática Imobiliária Notarial e Registral.
1. Conceito O compromisso de compra e venda, a promessa de compra e venda ou a promessa de cessão, todos sinônimos do mesmo instituto, é o contrato que institui um direito real pelo qual o promitente-vendedor aliena um bem imóvel ao compromissário-comprador, que se obriga a efetuar o pagamento integral do preço convencionado, ocasião em que terá direito à escritura definitiva ou à sua adjudicação compulsória.
2. Natureza jurídica 2.1. Contrato bilateral 2.2. Contrato definitivo (irretratável e irrevogável) = CCV 2.3. Contrato preliminar (retratável e revogável) = PROMESSA 2.4. Direito real à aquisição (art. 1.417, CC)
3. Requisitos 3.1) Formalidade plúrima (art. 26, Lei n. 6.766/79) 3.2) Cláusula de irretratabilidade (CCV) deve conter expressa cláusula de irretratabilidade ou não possuir cláusula de arrependimento, conforme previsão do art. 1.417 do CC, que referendou a Súmula 166 do STF 3.3) Cláusula de valor (art. 26, III a VI, da Lei n. 6.766/79) Tanto a Súmula 412 do STF quanto o art. 53 do CDC proíbem a presença de cláusula que estabeleça a perda de todas as prestações pagas ao vendedor, por parte do compromissáriocomprador
3. Requisitos 3.4) Regularidade do imóvel além de o loteamento ter a obrigação de estar devidamente registrado (art. 39 da Lei n. 6.766/79), o imóvel deverá estar matriculado e regularizado para fins de registro do compromisso de compra e venda; 3.5) Capacidade dos contratantes o último requisito é a aferição da capacidade dos contratantes, cabendo lembrar que todas as limitações apresentadas para fins de consentimento na compra e venda, tal como outorga uxória, relação entre ascendente e descendente etc., são aplicadas da mesma forma e com igual incidência ao compromisso de compra e venda.
4. Efeitos jurídicos para o compromissário comprador 4.1) Direito de se opor contra qualquer um que queira gravar o imóvel por ônus do promitente-vendedor; 4.2) Direito de transferir sua posição contratual, mediante simples trespasse (art. 13, DL 58/37 e art. 31 da Lei n. 6.766/79), e transferir causa mortis a herdeiros ou legatários (art. 29 da Lei n. 6.766/79);
4. Efeitos jurídicos 4.3) Direito de ser emitido na posse quando da celebração do compromisso. Obs: O alienante terá direito de ser reintegrado se no compromisso houver cláusula constituti;
4. Efeitos jurídicos 4.4) Direito de purgar a mora, devendo o devedor adquirente ser intimado, a requerimento do credor, pelo oficial de Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação (art. 32 da Lei n. 6.766/79);
4. Efeitos jurídicos 4.5) Direito do efeito translativo de propriedade do contrato desde que formalmente quitado. En. 87, I Jornada: Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418, CC e 6º do art. 26 da Lei n. 6.766/79). DL 58/37 - Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda. DL 58/37 - Art. 17. Pagas todas as prestações do preço, é lícito ao compromitente requerer a intimação judicial do compromissário para, no prazo de trinta dias, que correrá em cartório, receber a escritura de compra e venda.
4. Efeitos jurídicos 4.6) Direito de reivindicar o imóvel de terceiros. Enunciado 253, III Jornada: O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido a venda.
4. Efeitos jurídicos 4.7) Direito de adjudicar compulsoriamente o imóvel mediante processo judicial, sob o rito sumário, no qual, comprovada a mora do credor e a quitação, suprirá o juiz a vontade do vendedor na outorga da escritura definitiva. Enunciado 95 da I Jornada: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro de promessa de compra e venda no cartório deregistro imobiliário (Súmula 239doSTJ). Observe que o Enunciado simplesmente corrobora a Súmula 239 do STJ, já estratificada na jurisprudência brasileira.
4. Efeitos jurídicos 4.8) Direito de registro compulsório do negócio preliminar ao compromisso de compra e venda. Art. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro de pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contratopadrão. 1º Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer, outro instrumento, do qual conste a manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar. 2º O registro de que trata este artigo não será procedido se a parte que o requereu não comprovar haver cumprido a sua prestação, nem a oferecer na forma devida, salvo se ainda não exigível. 3º Havendo impugnação daquele que se comprometeu a concluir o contrato, observar-se-á o disposto nos arts. 639 e 640 do Código de Processo Civil.
5. Aspectos registrais - A Lei6.015/73 não previu o registro do pré-contrato. - Duas posições: a) Não registrável. b) Registrável, pois o rol é exemplificativo (Walter Ceneviva) - Imposição do art. 27, caput, 2ª parte, L. 6766/79. - Hoje é averbável o contrato de gaveta (Prov. 37/2008 - MT). - Não incide ITBI em promessa de compra e venda, enquanto pré contrato (precedente dostf).
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