Parcelamento do solo urbano

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1 Legale Cursos Jurídicos Parcelamento do solo urbano Decreto-Lei 58/37 e Lei 6.766/ Marcus Vinicius Kikunaga

2 P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a Advogado Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade Metropolitana de Santos UNIMES Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola Paulista de Direito - EPD. Coordenador de cursos de extensão em Direito Imobiliário na Escola Superior de Advocacia ESA Professor da Pós-Graduação em Direito Notarial e Registral Imobiliário da EPD Professor da Especialização em Direito Imobiliário, Notarial e Registral da Unicuritiba Autor do Manual Lex Magister de Prática Imobiliária Notarial e Registral.

3 Objetivo: Visão sistematizada do parcelamento do solo urbano

4 Sumário: 1. Introdução 2. Bem jurídico 3. Princípios 4. Regime jurídico 5. Elementos essenciais 6. Loteamento 7. Desmembramento 8. Do registro imobiliário 9. Compromisso de compra e venda

5 1. Introdução 1º) Êxodo rural 2º) Desenvolvimento urbano 3º) Planejamento 4º) Aumento da demanda de adquirentes em prestações 5º) Desamparo aos adquirentes, pelo título não transferir o domínio 6º) Falta de publicidade quanto aos títulos de propriedade do loteador 7º) Única garantia = seriedade, boa fé e solvabilidade do loteador (Fonte: Decreto-Lei 58/37)

6 2. Bem jurídico a) Planejamento urbanístico (desenvolvimento) b) Dignidade da pessoa humana c) Tutela do adquirente d) Tutela de direito ambiental

7 3. Príncípios 1º) P. Legalidade (art. 3º) 2º) P. Dignidade da pessoa humana 3º) P. da proteção do adquirente ( considerandos do DL 58/37) - Pagamento em prestações - Transferência de direito real de aquisição - Desamparo perante o vendedor (boa fé e solvencia) - Segurança nas transações - Impossibilidade de novas alienações - Segurança jurídica

8 4. Regime jurídico 4.1. União poder normativo geral (art. 30, II, CF) - Diretrizes gerais (art. 24, inciso I e 1º, c.c. art. 182, CF) Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre: I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico; 1º - No âmbito da legislação concorrente, a competência da União limitar-se-á a estabelecer normas gerais. Art A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes. Art. 30. Compete aos Municípios: II - suplementar a legislação federal e a estadual no que couber; a) Decreto-lei 58/37 loteamento rural (IN Incra nº 17-B) b) Lei nº 6.766/79 loteamento urbano

9 4. Regime jurídico 4.2. Estados poder normativo regional para ordenamento do território (art. 25, 3º, CF) e competência suplementar (art. 24, 2º e 3º, CF) Art. 25. Os Estados organizam-se e regem-se pelas Constituições e leis que adotarem, observados os princípios desta Constituição. 3º - Os Estados poderão, mediante lei complementar, instituir regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões, constituídas por agrupamentos de municípios limítrofes, para integrar a organização, o planejamento e a execução de funções públicas de interesse comum. Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre: 2º - A competência da União para legislar sobre normas gerais não exclui a competência suplementar dos Estados. 3º - Inexistindo lei federal sobre normas gerais, os Estados exercerão a competência legislativa plena, para atender a suas peculiaridades.

10 4. Regime jurídico 4.3. Municípios poder normativo de interesse local e ordenamento dos espaços urbanos (planejamento e controle do uso, parcelamento e ocupação do solo urbano) (art. 30, VIII, CF) Art. 30. Compete aos Municípios: VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;

11 5. Elementos essenciais a) Gleba É a porção de terra divísivel em lotes (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª ed. Forense, p. 66) b) Parcelamento regular É o parcelamento aprovado, registrado e executado (implantado). c) Parcelamento irregular É o parcelamento aprovado, mas sem registro, ou registrado com falha na implantação (execução).

12 5. Elementos essenciais d) Parcelamento clandestino É parcelamento não aprovado, oculto à Administração. e) Parcelamento regularizado É o parcelamento informal (clandestino ou irregular) que foi, de forma superveniente, formalizado por qualquer forma.

13 5. Elementos essenciais f) Loteamento É a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. (art. 2º, 1º, L /79) É o parcelamento do solo fora do sistema viário. (Afrânio de Carvalho. Registro de Imóveis.4ª.ed. Rio de Janeiro: Forense, p. 66)

14 5. Elementos essenciais g) Loteamento fechado ou de acesso controlado É aquele de acesso controlado (sem proibição de acesso), para agregar segurança e qualidade do empreendimento, autorizado pelo Poder Público Municipal (ex: Lei Municipal de São Paulo nº 9.413/81).

15 5. Elementos essenciais h) Desmembramento É a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. (art. 2º, 2º, L /79)

16 5. Elementos essenciais i) Lote É o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. (art. 2º, 4º, L /79) É a porção de terra resultante do parcelamento urbano destinada à edificação ou recreação. (Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei. O parcelamento do solo urbano em seus aspectos essenciais. Edição Universidade Secovi. São Paulo, 2001, p. 9)

17 5. Elementos essenciais j) Desdobro É a divisão do lote para formação de novos lotes, com frente para via oficial de circulação já existente, sem abertura de novas vias e nem prolongamento das vias já existentes. (inciso V, artigo 1 da Lei Municipal da cidade de São Paulo nº 9.413/81) - Não se exige registro especial (art. 18) quando não houver razão jurídica de tutela urbanística e de proteção dos adquirentes dos sub-lotes. - Ex: Proc. CGJ /90 - Ex2: Proc. CGJ 66129/83

18 5. Elementos essenciais k) Remembramento É a soma das áreas de dois ou mais lotes, para a formação de novo lote. (inciso III, artigo 1 da Lei 9.413/81)

19 5. Elementos essenciais l) Infra-estrutura básica dos equipamentos urbanos: - Escoamento de águas e chuva; - Iluminação pública; - Rede de esgoto; - Abastecimento de água potável; - Energia elétrica.

20 5. Elementos essenciais m) Infra-estrutura básica dos parcelamentos: - Vias em circulação; - Escoamento das águas pluviais; - Rede para o abastecimento de água potável; - Solução para o esgoto sanitário; - Solução para energia elétrica domiciliar.

21 5. Elementos essenciais n) Loteador Título de domínio - imprescindível CGJSP PROCESSO 1.817/94 J São Paulo Relator: Marcelo Martins Berthe - Legislação: Art. 18, L. nº 6.766/79 LOTEAMENTO - Para o registro do loteamento, imprescindível que o loteador tenha o domínio do imóvel a ser parcelado - Inadmissível se destine para loteamento imóvel que o loteador tenha apenas direitos de compromissário comprador - Decisão normativa. Exceção: L. 9785/99 entes públicos com título de imissão provisória na posse em processo de desapropriação em andamento. (art. 18 4º e 5º)

22 5. Elementos essenciais n) Loteador Projeto de Lei nº 20/2007 (autor: Fernando Chucre), art. 146, propõe nova redaçao ao art. 172, 9º Lei 6.015/73 apensado ao Projeto de Lei nº 3.057, (Autor: Bispo Wanderval) (atual art. 55, L /2015) 9 Os imóveis alienados em empreendimentos imobiliários decorrentes de incorporação ou parcelamento do solo, registrados após a apresentação da documentação exigida em lei, não poderão ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia da alienação, ficando subrogados os seus efeitos ao preço ou ao eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou parcelador.

23 6. Do loteamento 6.1. Introdução - O art. 1º do DL 58/37 se preocupa com a venda ao público. - DL 58/37 a venda tem de ser feita por oferta pública, com pagamento em prestações periódicas e sucessivas. - L.6.766/79 definiu os institutos sem explicar a forma de venda.

24 6. Do loteamento 6.2. Condições para o loteamento (art. 3º, L. 6766/79) 1º) previsão por lei municipal ou plano diretor; 2º) terreno em condições mínimas: a) não inundável; b) não aterrado com produto nocivo; c) com declive inferior a 30%; d) com condições geológicas favoráveis; e) em área isenta de preservação ecológica

25 6. Do loteamento 6.3. Requisitos urbanísticos (art. 4º, L. 6766/79) a) com equipamentos comunitários - Serviço de abastecimento de água, luz, esgoto etc. - Prédio de educação, cultura, escola, saúde, lazer. b) com espaços livres para uso público c) lotes com área mínima de 125 m² e 5m (de testada) Exceção: loteamento destinado a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social (art. 4º, II, 2ª parte)

26 6. Do loteamento 6.3. Requisitos urbanísticos (art. 4º, L. 6766/79) d) lotes que guardem distância mínima de 15 metros de rodovias e ferrovias de margem - Área non aedificandi. - A lei específica pode ser mais rigorosa. e) vias do loteamento articuladas com as vias oficiais. - Deve haver harmonização com a topografia local.

27 6. Do loteamento 6.4. Do projeto de loteamento I) Fase preliminar (arts. 6º e 7º, L. 6766/79) 1º) O interessado solicita à Prefeitura as diretrizes para o parcelamento. - O interessado apresenta requerimento com a planta do imóvel que conterá: a) divisão da gleba; b) distâncias e tamanho dos lotes; c) indicação dos arruamentos; d) tipo de uso do loteamento; e) localização das zonas de uso contíguas.

28 6. Do loteamento 6.4. Do projeto de loteamento I) Fase preliminar (arts. 6º e 7º, L. 6766/79) 2º) Estudos de viabilidade: a) Documentos imobiliários; b) Ambiental (impacto e topografia); c) Restrições urbanísticas (desapropriação, tombamento etc); d) Econômico-financeiro (custo e previsão de faturamento); e) Velocidade de vendas; f) Publicidade.

29 6. Do loteamento 6.4. Do projeto de loteamento II) Fase inicial (art. 9º, L. 6766/79) - Apresentação do projeto à Prefeitura: a) memorial descritivo; b) cronograma de execução da obra com prazo máximo de 4 anos; c) certidão atualizada da matrícula da gleba, indicando: - as vias existentes próximas ao loteamento; - a indicação do tipo de uso do local; - a divisão de lotes.

30 6. Do loteamento 6.4. Do projeto de loteamento III) Fase de aprovação (art. 8º e 12, L. 6766/79) 1º) Concordar com o esboço do projeto submetido a exame; 2º) Fazer exigências ou comunique-se ; - Municípios com menos de habitantes, ou que o Plano Diretor contenha diretrizes de urbanização, poderão dispensar essa fase (art. 8º, Lei 9.785). - Vigência por 4 anos das orientações (art. 7º, parágrafo único).

31 6. Do loteamento 6.4. Do projeto de loteamento IV) Fase do projeto definitivo (art. 9º, L. 6766/79) 3º) Loteador elabora projeto definitivo. - Deve conter memorial descritivo, desenhos, cronograma de execução de obra, certidão atualizada da matrícula da gleba expedida pelo R.I. competente e certidão de negativa de tributo. - Deve conter os elementos do art. 9º da Lei 6.766/79.

32 6. Do loteamento 6.4. Do projeto de loteamento IV) Fase do projeto definitivo (art. 12, L. 6766/79) 4º) Aprovação pela Prefeitura. -Art. 16 (Lei municipal define os prazos de aprovação/execução). -Se ultrapassados os prazos, houver silêncio, implica em rejeição. -Na omissão, o prazo é de 90 dias para aprovação ou rejeição e de 60 dias para aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização (art. 16, 2º). -os espaços livres de uso comum não podem ser mudados pelo loteador (art. 17).

33 7. Do desmembramento 7.1. Introdução - O Decreto-Lei 271/67 distinguiu o loteamento do desmembramento. - Na Lei 6.766/79 o parcelamento virou gênero e o loteamento e o desmembramento, espécies. - Aqui aproveita-se o sistema viário oficial da cidade, sem abrir novas vias ou logradouros públicos, não se modificando os existentes.

34 7. Do desmembramento 7.2. Processo de desmembramento - Enquanto o loteamento é registrado, o desmembramento é averbado (art. 167, II, n. 4, LRP). 1º) Requerimento endereçado à autoridade municipal competente. - Acompanha a planta do imóvel e certidão atualizada da matrícula. - Junta memorial descritivo nos termos do art. 10.

35 8. Registro do loteamento e do desmembramento (art. 18) - Muito embora o loteamento seja registrável e o desmembramento averbável, o procedimento é idêntico. 1) Aprovação junto ao Poder Público competente. 2) Requerimento de registro e/ou averbação. - Prazo de encaminhamento de 180 dias (caducidade). - Perde validade a aprovação. - Não será necessário que novo projeto seja elaborado e aprovado. Basta revalidação.

36 8. Registro do loteamento e do desmembramento (art. 18) 8.1. Documentos necessários referentes ao imóvel: a) certidão da matrícula; b) histórico vintenário do imóvel; c) certidão negativa de tributos federais, estaduais e municipais; d) cópia do ato de aprovação do loteamento e) cópia do termo de verificação da Prefeitura da execução das obras; f) exemplar do compromisso de compra e venda;

37 8. Registro do loteamento e do desmembramento (art. 18) 8.2. Documentos necessários referentes ao loteador: a) outorga do cônjuge do requerente de que consente no registro (tal consentimento não implica no da cessão dos lotes - 3º); b) certidão de protestos de títulos; c) certidão de ações pessoais ; d) certidão negativa criminal; (ler o 2º) e) certidão negativa de ações reais (10 anos); f) certidão integral do loteador negativa (10 anos).

38 8. Registro do loteamento e do desmembramento 8.3. Procedimento registral (art. 19): a) Exige regularização (prazo decadencial). b) Estando tudo em ordem - encaminhará a comunicação à Prefeitura. - publicará edital do pedido de registro em três dias consecutivos; - o edital conterá desenho de localização da área e resumo do pedido de registro;

39 8. Registro do loteamento e do desmembramento 8.3. Procedimento registral (art. 19): c) O Oficial do R.I. aguardará por 15 dias da última publicação: a) Sem impugnação ( 1º) registro ou averbação.

40 8. Registro do loteamento e do desmembramento b) Com impugnação ( 1º) O Oficial intima o requerente e a Prefeitura deve se manifestar em 5 dias. - No silêncio do apresentante, arquiva. b.1) Remessa ao juiz para decisão. b.2) Oitiva do Ministério Público em 5 dias. b.3) Sentença a) se procedente a impugnação, ocorre o arquivamento; b) se improcedente a impugnação, registro. c) se maiores indagações, vias ordinárias.

41 8. Registro do loteamento e do desmembramento 8.4.) O registro é feito por extrato em livro próprio (art. 20). - Loteamento abre matrículas da área a ser subdividida e se efetua o registro no Livro 2 (art. 167, I, n. 19). - Após o registro, coloca-se a numeração de todos os lotes em ordem vertical. - Aberta a matrícula e feito o registro, averba-se a circunstância na matrícula originária. - Em caso de desmembramento, não há registro, só averbação (art. 167, II, n. 4).

42 9. Cancelamento do parcelamento (art. 23, L. 6766/79): a) por decisão judicial; b) a requerimento do loteador, desde que não tenha vendido nenhum lote; c) a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lote; - O RI faz publicar um edital do pedido de cancelamento impugnável no prazo de 30 dias. Findo o prazo o processo vai ao juiz para homologação do cancelamento, ouvido o MP ( 2º); - o juiz deve vistoriar o imóvel para atestar que não haver ocupantes ( 3º); - tanto o processo de loteamento quanto os contratos depositados em cartório, podem ser gratuitamente examinados (art. 24). - denegado o registro em qualquer das circunscrições haverá comunicação aos demais para o cancelamento dos registros;

43 10. Promessa de compra e venda - De imóveis loteados Lei 6.766/79. - De imóveis não loteados Decr. Lei 58/37 e Lei 6.014/73. - O pré-contrato de promessa de compra e venda está no art. 27 da Lei 6.766/79 - Há mera promessa de contratar. - O compromisso de compra e venda é contrato definitivo.

44 10. Promessa de compra e venda - O art. 27 garante a possibilidade de registro do pré-contrato. - O compromissário-comprador notifica o loteador a outorgar o compromisso. - O loteador pode impugnar em quinze dias. - O comprador comprova que satisfez a obrigação. - O comprador deposita, caso o loteador não aceite o dinheiro.

45 10. Promessa de compra e venda - A Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) não previu o registro do pré-contrato. - Duas posições: a) Não registrável. b) Registrável, pois o rol é exemplificativo (Walter Ceneviva) - Imposição do art. 27, caput, 2ª parte, L. 6766/79. - Hoje é averbável o contrato de gaveta (Prov. 37/ MT). - Não incide ITBI em promessa de compra e venda, enquanto pré contrato (precedente do STF).

46 OBRIGADO Contato: Facebook: Marcus Vinicius Kikunaga