APR-1679-B Novembro/2011 LAUDO DE AVALIAÇÃO Antônio Paulo Ronchi Referências: falência, n o 2009.017201-4, 4ª Vara Cível de Sorocaba 33 páginas
RESUMO P or determinação do Juízo de Direito da 4 a Vara Cível de Sorocaba, é feito laudo de avaliação na ação de falência, sob n 2009.017201-4, de autoria de Auto Peças Porto Eixo contra TCS Transportes Coletivos de Sorocaba Ltda., para se apurar o valor de mercado de um imóvel urbano. Os valores são aferidos adotando-se procedimentos e metodologia preconizados pelas normas da Abnt (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Tendo como referência o mês de outubro de 2011, o valor de mercado do imóvel de matrícula 89.579 do 1º RI de Sorocaba é de R$ 2.511.323,00.
SUMÁRIO Condições preliminares... 4 Objetivo da avaliação... 4 Objeto... 4 Pressupostos... 4 Orientação dos trabalhos... 5 Situação do imóvel... 6 A localização... 6 O local onde está inserido... 6 A infraestrutura urbana... 7 As principais características... 8 Avaliação... 11 Critério... 11 Breve diagnóstico do mercado imobiliário... 11 A metodologia utilizada... 12 Cálculos do valor do imóvel... 14 Conclusão técnica... 32 Palavra final... 33 Anexos 1 Dados de mercado 2 Análise estatística 3 Especificação da avaliação 4 Planilha Involvert: cenário provável 5 Planilha Involvert: cenários pessimista e otimista
CONDIÇÕES PRELIMINARES As razões e a maneira pela qual a perícia é feita Objetivo da avaliação E ncontrar o valor de mercado de uma propriedade situada em perímetro urbano na cidade de Sorocaba. Objeto Á rea C, de matrícula 89.579 do 1º RI, com superfície de 10.625,40 m 2, de propriedade de TCS Transportes Coletivos de Sorocaba Ltda., assim descrita:
Condições preliminares Pressupostos N este trabalho, considera-se que os imóveis estão regularizados, livres e desembaraçados de quaisquer ônus e em condições de serem comercializados imediatamente, e que os dados constantes nos seus registros têm fundamentação legal. Deixa de ser feita busca a defeitos em títulos e/ou parâmetros técnicos possessórios. As medidas foram obtidas de fontes oficiais. As informações, tomadas de boa-fé. Orientação dos trabalhos C om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas seguintes etapas: Estudo da documentação de interesse técnico fornecido pelo síndico, especialmente cópias das matrículas em apreço; Vistoria ao imóvel e vizinhanças (dia 28 de outubro de 2011); Análise dos dados obtidos, com participação do arquiteto Thomás Paulo Ronchi; Elaboração de laudo de avaliação. 5
VISTORIA Exposição de dados obtidos de vistoria ao terreno e sua vizinhança A localização C om base nas referidas normas, o perito empreendeu seu trabalho nas seguintes etapas: O imóvel está situado na avenida Ipanema na sua confluência com a rua Naim. Na figura 1, tem-se a situação do imóvel [traços vermelhos] em imagem de Google Maps. Na figura 2, a mesma situação, em imagem de satélite de Google Earth. Figura 1 imóvel em mapa Figura 2 imagem de satélite O local onde está inserido D enominado Recreio dos Sorocabanos, o lugar está incluído na malha urbana de Sorocaba.
Vistoria Com relevo suavemente ondulado, na maior parte, o solo da região é aparentemente seco. O ar denota poluição, em face de movimentação constante e intensa de veículos. Há também passagem constante de pedestres. A localidade é servida por transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos e serviços públicos e comunitários relativos à segurança, educação, cultura e lazer bem como igrejas de diferentes religiões. Nesse ínterim, possui infraestrutura completa, e sua ocupação é mista [residencial multifamiliar e comercial], com padrão de ocupação normal e facilidade de acessos. Nota-se que a localidade é formada [em sua maioria] por construções residenciais de padrão econômico a médio, com tendência de assim permanecer em curto prazo. O padrão do comércio observado é normal, com tipo de comércio local e atratividade média. Nas imediações são encontrados sem-número de estabelecimentos comerciais dos mais variados [supermercados, padarias, farmácias, postos de combustíveis etc.] e prestadores de serviços, especialmente ao longo da avenida Ipanema. A infraestrutura urbana A avenida Ipanema possui os melhoramentos públicos comuns: meio-fio e sarjetas, esgotamento sanitário, pavimentação, rede de água potável, rede de energia elétrica, iluminação pública e telefonia. 7
Vistoria Esses melhoramentos também são encontrados na maior parte das inúmeras vias secundárias do bairro, nas imediações do imóvel. As principais características O imóvel está disposto em meio de quadra, com base em dados colhidos in loco e do registro, que também enuncia área total de 10.625,40 m 2. Encontra-se atualmente cadastrado na Prefeitura Municipal de Sorocaba (PMS) sob nº 35.12.65.3590.01.000. Pela planta de zoneamento da municipalidade, encontra-se em ZR3 Zona Residencial 3, e a avenida frontal constitui CCI Corredor de Comércio e Indústria. O terreno faz frente para a avenida Ipanema. Como se mostra pela fotografia 1, essa frente é configurada por muro de alvenaria pintado. Foto 1 Vista da frente para a Avenida Ipanema 8
Vistoria O acesso ao imóvel é feito por intermédio de portaria situada em imóvel contíguo da mesma proprietária [matrícula 71.549 do 1º RI], na rua Naim. Esta portaria possui portão metálico de correr e estrutura de guarita, sob enfoque na foto 2. Foto 2 Portaria de entrada A maior parte das divisas do imóvel é configurada por muros de alvenaria. A foto 3 mostra aspectos internos do imóvel, no vértice de divisa da frente e lado direito. Foto 3 Vista parcial do interior do terreno 9
Vistoria Internamente, o terreno apresenta-se com topografia em declive para o fundo. Mediante o cadastro municipal e observações in loco o imóvel não possui edificações; serve de pátio para ônibus, como se observa genericamente pela foto 4. Foto 4 Outra vista do interior do terreno 10
AVALIAÇÃO Os meios e a atribuição do valor do imóvel Critério A avaliação é feita com base nas recomendações preconizadas pelas seguintes normas em vigor: Norma Brasileira NBR 14.653, da Abnt (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - Avaliação de bens - Parte 1 [2004]: Procedimentos gerais, e Parte 2 [2011]: Imóveis urbanos; Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos, do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) de São Paulo, 2005. Breve diagnóstico do mercado imobiliário P esquisas efetuadas nos últimos meses no mercado imobiliário de Sorocaba revelam existir número ínfimo de ofertas de imóveis de porte e características similares ao imóvel em avaliação, isto é, com frente para a avenida Ipanema. De um modo geral, no mercado imobiliário ao longo ou nas proximidades desta avenida, o volume de negócios tem sido bom, e a velocidade de negociações, média, no último ano. Para glebas, estes itens são inferiores quando comparados a terrenos urbanos, principalmente situadas em condomínios fechados.
O bom volume de negócios pode ser explicado pelo Feirão da Caixa e a campanha de lançamento do programa governamental Minha Casa, Minha Vida. Por sua vez, o imóvel em análise tem um aspecto relevante para sua formação de valor: frente para avenida de importante circulação no município e proximidade de vários lançamentos imobiliários relativamente recentes. Nada obstante, está situado em local que possui infraestrutura compatível ao padrão da região. A metodologia utilizada O perito não encontrou número suficiente de dados de mercado 1 similares na localidade para utilizar o método comparativo direto de dados de mercado. Neste caso, emprega o método involutivo, destinado a se avaliar valor potencial de glebas susceptíveis de urbanização. Este método consiste na apuração do custo do bem cujo valor se deseja determinar por meio de apuração de receita total auferível na venda de todas as unidades de projeto (hipotético ou não), que corresponde ao seu máximo e mais eficiente aproveitamento, deduzindo-se todos os gastos diretos e indiretos envolvidos na execução do empreendimento, bem como os seus lucros. Na avaliação em pauta, utiliza-se o método involutivo vertical 2. E sua 1 Dados de mercado são imóveis assemelhados àquele em avaliação, que estão à venda ou foram vendidos recentemente. 2 D Amato, Mônica & Pereira Alonso, Nélson Roberto - Imóveis Urbanos Avaliação de Terrenos Método Involutivo Vertical: Editora Pini, 2009. 12
aplicação é feita com uso da planilha Involvert 3. a seguir: Este método é aplicado por intermédio de um roteiro, que é apresentado Vistoria da região geoeconômica visando coleta de dados de empreendimentos existentes (concluídos e/ou em execução) e condições de mercado; Vistoria do terreno em avaliação, para definir suas características físicas; Verificação da legislação de uso e ocupação do solo; Caracterização do empreendimento; Cálculo da receita líquida provável; Cálculo das despesas Prazo de duração do empreendimento; Cálculo dos custos financeiros; Receita líquida do empreendimento; Cálculo do lucro do empreendimento; Cálculo do valor do terreno. Para o cálculo da receita líquida provável é necessário o valor de mercado da unidade. Esse valor é alcançado por intermédio da comparação com dados de mercado assemelhados, devidamente homogeneizados na forma usual e de acordo com as instruções normativas, empregando-se o método comparativo direto de dados de mercado e o tratamento científico desses dados pela inferência estatística, com uso do software SisReN. 3 Desenvolvida pelo Engº Civil Nélson Roberto Pereira Alonso. 13
Cálculos do valor do imóvel Vistoria da região geoeconômica Conforme o capítulo precedente, o terreno possui 10.625,40 m 2, com frente para a avenida Ipanema. Ao longo desta avenida, nas proximidades do imóvel, predominam prédios comerciais de padrões simples e econômico, além de conjuntos de prédios residenciais. Vistoria do terreno topografia: plano [2 patamares]; situação na rua: ao nível, em parte; superfície: aparentemente seco; solo: aparentemente firme e consistente. Verificação da legislação de uso e ocupação do solo O imóvel possui o seguinte cadastro municipal: 35-12-65-35-90-01- 0000. Pela PGV (Planta Genérica de Valores) da PMS (Prefeitura Municipal de Sorocaba), para o exercício de 2011, o seu IF (Índice Fiscal) é R$ 91,62/m 2. Com base na Planta de Zoneamento, [na maior parte] está inserido em ZR3, Zona Residencial 3, para a qual, tem-se: coeficiente de aproveitamento: 2,0; coeficiente máximo de aproveitamento: 3,0; taxa de ocupação: 0,7 ou 70%; taxa de permeabilidade mínima: 0,20 ou 20%; recuos mínimos: frente = 5,00 m; laterais e fundo, pela aplicação da 14
fórmula R m = (h 10,00) + 1,50 m, respeitando o mínimo de 2,00 m, onde R m é o recuo mínimo, em metros, h é a altura do prédio, em metros. No caso em pauta [prédio projetado de quatro pavimentos], será respeitado o mínimo de 2,58 m, pelo recuo calculado da seguinte forma: Rm = (h 10,00) + 1,50 Rm = (10,80 10,00) + 1,50 = 2,58 m Caracterização do empreendimento No caso em pauta, a vistoria da região geoeconômica próxima ao imóvel em avaliação confirmou a possibilidade de edifícios residenciais. Assim, a partir de pesquisa na região (anexo 1), considera-se prédio de padrão normal sem elevador e mesmo tipo de usuário, com áreas construídas e úteis compatíveis com as adotadas. Área de projeção considerando a taxa de ocupação A área máxima no térreo é calculada multiplicando-se a área do terreno pela taxa de ocupação [máxima], da seguinte forma: Área máxima no térreo = 10.625,40 0,70 = 7.437,78 m 2 Áreas consideradas O empreendimento hipotético será dois prédios comerciais para escritórios. Nesse caso, tem-se: 15
Área máxima de construção permitida : 31.876,20 m 2 Área de ocupação máxima permitida : 7.437,78 m 2 Área do terreno menos 20% impermeabilização : 8.500,32 m 2 Área computável adotada no pavimento-tipo : 238,00 m 2 Área destinada à circulação vertical : 22,00 m 2 Número de blocos : 10 Número de pavimentos (térreo + superiores) : 4 Número de unidades por pavimento : 4 Número total de unidades : 120 Área construída computável adotada : 7.140,00 m 2 Área construída não computável : 3.040,00 m 2 Áreas externas (estacionamento, jardins) : 8.245,40 m 2 Coeficiente de aproveitamento : 0,672 Taxa de ocupação adotada : 22,40% Número de vagas por unidade : 1 Área adotada para cada vaga : 14,00 m 2 Área total das garagens : 1.680,00 m 2 Área privativa média por unidade : 46,50 m 2 Área construída por unidade : 71,83 m 2 Área total construída adotada : 11.860,00 m 2 Área construída total por unidade : 98,83 m 2 Relação área privativa/área construída : 47,05% Tomando-se por base prédio residencial com um pavimento térreo e três andares, com uma vaga de garagem, tem-se o croqui do empreendimento na figura 3. Caixas d água 30,00 m 2 Ático Barrilete 30,00 m 2 Casa máquinas 30,00 m 2 4º 260,00 m 2 3º 260,00 m 2 2º 260,00 m 2 Térreo 260,00 m 2 Figura 3 croqui do empreendimento 16
Cálculo da receita líquida provável O valor de mercado da unidade é definido pela comparação de valores de venda de apartamentos residenciais similares, localizados na região Norte da cidade. Como já é dito este valor é aferido pelo método comparativo direto de dados de mercado, e o tratamento científico desses dados, por meio da inferência estatística. O imóvel em tela está inserido em região heterogênea quanto a área, usos e localizações; além disso, os imóveis de um modo geral diferem entre si quanto a áreas e benfeitorias. Assim, a inferência estatística é o tratamento adequado para averiguar essas dissonâncias, normais em mercados, e, a partir delas, obter as principais tendências e desenvolver um modelo matemático que permita observar as características específicas de cada um dos imóveis. Para o caso em exame, foram encontrados 15 dados de mercado na região circunvizinha, contemporâneos, cujas principais características estão relacionadas no anexo 1. Em posse desses dados, estuda-se as variáveis que, em princípio, são relevantes para retratar o comportamento do mercado e encontrar a tendência de formação de preços para explicar o valor total do imóvel. Inicialmente, admite-se que tenham influência nos preços de apartamentos (valor total, variável dependente, em R$) as seguintes características (ou variáveis independentes): 17
Área útil: variável quantitativa, expressa em m 2, destinada a investigar, dentro da amplitude de áreas existentes no mercado, sua relação com a variação dos preços; Vagas de garagem: variável quantitativa, expressa em nº, destinada a investigar, dentro da amplitude existente no mercado, sua relação com a variação dos preços. Aplica-se o fator de fonte aos valores dos dados de mercado, isto é, um desconto de 10%, considerando eventual venda em curto prazo. A partir das características dos dados de mercado, é estudada uma equação de regressão, ou modelo matemático, que represente os valores de venda de imóveis de condições similares ao imóvel em avaliação na região onde está situado. O encontro desse modelo pressupõe a representação simplificada das propriedades e do comportamento do mercado pela possibilidade de ser explicar fenômenos complexos utilizando-se somente as variáveis mais significativas, que, via de regra, englobam as influências das demais. Os estudos estatísticos [detalhado no anexo 2] permitiram um modelo no qual se verifica que as variáveis principais para o caso em tela estão relacionadas com a área útil e as vagas de garagem. Dessa forma, o valor total de mercado da unidade aplicável ao caso pode ser obtido pelo seguinte modelo matemático: Valor total = (-1,419905424 10 +2,514393372 10 Vagas de garagem +663121,2847 Área útil 2 ) 1/2 18
A interpretação deste modelo conduz às circunstâncias lógicas para cada uma das variáveis estudadas: Existe uma relação diretamente proporcional do preço com a área útil: à medida que a área aumenta, o valor total do apartamento também aumenta; Há uma relação direta do preço com o número de vagas de garagem, isto é, à medida que aumenta este número, aumenta o valor do apartamento. Pelo gráfico comparativo de preços observados e estimados o poder de predição deste modelo é considerado bom. E com base nos parâmetros empregados na avaliação, obtém-se o Grau de Fundamentação II e o Grau de Precisão III. A especificação desta avaliação é apresentada no anexo 3; os itens que se enquadram ao caso em tela estão ali destacados em azul. A partir do modelo acima, um apartamento com área útil de 47,00 m 2 e uma vaga de garagem situa-se entre R$ 105.604,31 e R$ 113.233,54, com a média de R$ 111.398,89, que é adotada como valor básico. Assim, tem-se os seguintes itens: Peso de venda do pavimento-tipo : 1,00 Peso do custo de construção das vagas : 1,00 Peso do preço de venda das vagas : 1,00 Vantagem da coisa feita : 1,00 Valor de mercado da unidade : R$ 111.398,89 Valor unitário da unidade (área útil privativa) : R$ 2.395,68 Valor unitário da unidade (área total construída) : R$ 1.127,14 19
Cálculo das despesas Utiliza-se o custo unitário básico no Estado de São Paulo publicado pelo SindusCon-SP (www.sindusconsp.com.br) para CSL (comercial - salas e lojas) de padrão normal. A economia de escala é estimada em 10%. Tem-se os seguintes dados: Desconto médio de custos (10% de economia de escala) : 0,90 Custo unitário básico (PIS) : R$ 654,19 Custo unitário básico com desconto : R$ 588,77 Variação anual de custo de edificações : 0,1100 Variação mensal de custo de edificações : 0,00873 Número de meses para atualização : 2 Itens extras (projetos, cópias, orçamentos etc.) : 3,00% Prazo de duração do empreendimento O prazo de duração do empreendimento (n e ) é expresso em meses. Deve ser entendido como o somatório dos seguintes períodos: inicial com projetos (n p ); registro da incorporação (n ri ); de construção (n c ), e de vendas das unidades (n v ). Depreendem-se os seguintes dados: Duração da fase de projetos e aprovação : 5 Duração da fase de registro imobiliário : 3 Duração das fases de projeto e registro : 8 Duração da fase de construção e vendas : 20 Duração do empreendimento : 28 Cálculo dos custos financeiros Neste caso, são considerados outorga onerosa, taxa de juros e correção 20
monetária, fatores dos valores atuais, taxa de vacância, fatores gradientes e taxa mínima de atratividade. Cálculo da outorga onerosa O valor da outorga onerosa (V o ) é calculado pela multiplicação da área construída excedente (A ce ) com o valor venal (V v ) do metro quadrado do terreno, ou seja, o índice fiscal, da seguinte forma: V o = A ce V v A área construída excedente constitui a subtração da área construída computável adotada conforme estudo de viabilidade pela área construída básica (área do terreno coeficiente de aproveitamento básico). No caso em tela, não há área excedente, e o valor é considerado nulo. Taxa de juros e correção monetária A taxa de juros cobre o risco financeiro, enquanto a correção monetária, a variação da moeda. Os seguintes parâmetros são considerados: Valor da outorga onerosa : R$ 0,00 Taxa [Selic] de juros anual : 11,50% Correção monetária IPC-FIPE São Paulo : 5,44% Taxa de rendimento mensal : 1,3577% Fatores dos valores atuais Os custos financeiros sobre o valor de mercado do terreno são aferidos considerando as seguintes incidências: total (n e ), durante o prazo de projetos (n p ), parcial e decrescente durante o prazo de vendas (n v ) com base na vacância final e durante o prazo de registro da incorporação (n ri ). 21
Os fatores de valor atual (FVA) 4 das séries dos custos e ganhos financeiros do empreendimento, com base nos prazos prefixados (n p, n ri, n v e n e ) e na taxa de rendimento (r) admitida são os seguintes: Fator (FVA, r, n p + n ri ) : 7,5326 Fator (FVA, r, n v ) : 17,4119 Fator (FVA, r, n e ) : 23,1638 Fator (FVA, r, n ri ) : 2,9203 Fator (FVA, r, n p + n ri ) : 0,8977 Fator (FVA, r, n p ) : 0,9348 Fator (FVA, r, n e ) : 0,6855 Taxa de vacância A taxa de vacância é obtida em face da análise de mercado característico e contemporâneo à avaliação. Cobre os riscos do mercado. No caso em tela, é considerada uma taxa de 5,00%, isto é, que 6 apartamentos permaneçam vagos ao fim do empreendimento [6 120 = 0,50]. Fatores gradientes Os fatores atuais das séries gradientes do terreno, da outorga onerosa, da construção e do empreendimento, custos e ganhos financeiros do empreendimento, com base nos prazos prefixados (n p, n ri, n v e n e ) e na taxa de rendimento mensal (r) admitida são os seguintes: Gradiente de custos financeiros do terreno : 0,0679% Gradiente de custos financeiros de outorga onerosa : 0,0679% Gradiente de custos financeiros de construção : 0,0503% Gradiente de ganhos financeiros do empreendimento : 0,0715% Fator V. Atual gradiente C. F. do terreno : 20,89% 4 Fórmula de matemática financeira, pela qual se encontra o valor presente a partir de parcela mensal de uma série uniforme: FVA r,n = [(1+r) n 1] [r (1+r) n ]. 22
Fator V. Atual gradiente C. F. outorga onerosa : 14,37% Fator V. Atual gradiente C. F. da construção 14,70% Fator V. Atual gradiente G. F. do empreendimento : 10,11% Taxa mínima de atratividade (L) A taxa mínima cobre os riscos do empreendimento. É obtida em função da análise do mercado típico e contemporâneo à avaliação. Neste caso é considerada uma taxa de 12,50%. Receita líquida do empreendimento A partir dos parâmetros considerados, são calculadas as áreas vendáveis do empreendimento, resultando o respectivo valor total das vendas. Nada obstante, são calculadas as despesas de comercialização e publicidade, legais, impostos e eventuais (de compra: escritura, registros, certidões, impostos de transmissão, incidência fiscal: PIS e COFINS) e indiretas (propaganda). Esses itens são listados abaixo: Área total vendável (menos as vagas) : 10.180,00 m 2 Área ponderada das garagens (vagas demarcadas) : 4.153,62 m 2 Área construída ponderada total vendável : 14.333,62 m 2 Valor total das vendas do empreendimento (R$) : R$ 15.348.181,01 Despesas de comercialização e publicidade (3%) : R$ 460.445,43 Despesas legais, impostos e eventuais (4%) : R$ 613.927,24 Despesas indiretas (1%) : R$ 153.481,81 Despesas totais : R$ 1.227.854,48 Receita líquida do empreendimento : R$ 14.120.326,53 Valor presente das unidades vacantes : R$ 458.189,18 Receita líquida final do empreendimento (R LE ) : R$ 14.578.515,71 23
Cálculo do lucro do empreendimento (LE) O lucro do empreendimento é calculado pela aplicação de uma taxa mínima de atratividade (em %) sobre: o valor de mercado do terreno (V MT ), o valor da outorga onerosa (V O ), os custos do empreendimento (C E ), os custos financeiros a valor presente do: terreno (P CFT ), da outorga onerosa (P CFO ) e da construção (P CFC ). Assim, tem-se a seguinte expressão: L E = L (V MT + C E + V O + P CFT + P CFO + P CFC ) Custo do empreendimento (CE) O custo do empreendimento é calculado considerando o custo de reprodução atualizado, além de imprevistos e eventuais, remuneração da construtora e gerenciamento da obra, discriminados abaixo: Custo unitário de reprodução (R$/m 2 ) : R$ 617,07/m 2 Custo direto de construção do empreendimento : R$ 8.590.447,66 Honorários da construtora (10%) : R$ 859.044,77 Imprevistos e eventuais (2%) : R$ 171.808,95 Gerenciamento da obra (2%) : R$ 171.808,95 Custo do empreendimento (CE) : R$ 9.793.110,33 Custo unitário médio final de reprodução : R$ 1.110,33/m 2 Cálculo do valor do terreno O valor do terreno (V T ) é obtido pela seguinte equação: Onde: Rle = receita líquida do empreendimento; V O = valor da outorga onerosa; C E = custo do empreendimento; L = taxa de atratividade; F VGFE = 24
fator valor presente de ganhos financeiros do empreendimento; F VPCFO = fator valor presente de custos financeiros da outorga onerosa; F VPCFC = fator valor presente de custos financeiros da construção; F VPCFT = fator valor presente de custos financeiros do terreno. Com os cálculos desenvolvidos pela referida planilha Involvert, encontra-se o fator financeiro, isto é, o denominador da equação acima, o valor de mercado do terreno e o valor unitário do terreno, apresentados a seguir: Fator financeiro : 1,3601 Valor de mercado do terreno (V T ) : R$ 2.511.322,66 Valor unitário do terreno : R$ 236,35/m 2 Cenários Pela aplicação do método involutivo, o valor do empreendimento corresponderá ao valor presente de um fluxo de caixa projetado, descontado a taxas que reflitam adequadamente remuneração de capital e riscos do empreendimento. Quanto à renda líquida, são abordados três cenários: provável, otimista e pessimista, em função de variações das estimativas básicas. No caso em pauta, as estimativas adotadas são as seguintes: Item Cenários Pessimista Provável Otimista Valor de mercado da unidade 100.259,00 111.398,89 122.538,78 Valor unitário de construção 686,90 654,19 621,48 Taxa de vacância 10,00% 5,00% 2,50% Tabela 1 dados estimados para três cenários 25
Aplicação dos dados coletados e estimados em modelo de viabilidade A análise dos itens da tabela 3 e das estimativas constitui dados aplicados ao método involutivo, por intermédio de modelo determinístico de viabilidade econômica, no caso, o modelo involutivo vertical, que resulta basicamente na seguinte fórmula: Rle = V MT + V O + C E + P CFT + P CFO + P CFC + L E - P GFE Onde: Rle = receita líquida do empreendimento, compatível com as suas características e condições do mercado local; V MT = valor do terreno; V O = valor da outorga onerosa; C E = custo do empreendimento; P CFT = valor presente dos custos financeiros do terreno; P CFO = valor presente dos custos financeiros da outorga onerosa; P CFC = valor presente dos custos financeiros da construção; L E = lucro do empreendimento; P GFE = valor presente dos ganhos financeiros do empreendimento. Assim, a partir das premissas da tabela 1 e dos parâmetros já definidos nos temas anteriores, são projetados fluxos de caixa para o empreendimento. O cenário provável é apresentado na planilha de anexo 4. Por sua vez, o cenário pessimista e o otimista estão no anexo 5. Os valores globais e unitários do terreno para os cenários estão na tabela 2. Cenário Valor do terreno Global (R$) Unitário (R$/m 2 ) Otimista 4.292.963,35 404,03 Provável 2.511.322,66 236,35 Pessimista 655.778,01 61,72 Tabela 2 valor do terreno para os três cenários 26
Validação do modelo O modelo proposto tem por base a igualdade dada pela fórmula: Rle = V MT + V O + C E + P CFT + P CFO + P CFC + L E - P GFE Dessa fórmula resulta o lucro do empreendimento, considerando-a como a diferença entre as receitas e os custos, na seguinte equação: equação: L E = (Rle + P GFE ) - (V MT + V O + C E + P CFT + P CFO + P CFC ) Nada obstante, o lucro do empreendimento também é calculado pela L E = L (V T + C E + V O + P CFT + P CFO + P CFC ) Onde: L = taxa mínima de atratividade (em %) e V T = valor de mercado do terreno (incógnita procurada). Independentemente das alterações de variáveis, exigidas na modelagem, deverá permanecer a identidade de valores entre os cálculos do lucro do empreendimento por essas duas fórmulas, o que valida assim o modelo. Nesse ínterim, os itens 102 e 103 das planilhas de anexos 5 e 6 comprovam a validação do modelo proposto nos três cenários. Aferição de resultados A partir do modelo proposto, alguns cálculos em face de prerrogativas e resultados parciais devem guardar relação com o mercado imobiliário, que 27
são designados como aferição de resultados. Velocidade de vendas admitida A velocidade de vendas (V va ) é calculada pela seguinte expressão: V va = (1 T v ) n v Onde: T v = taxa de vacância [número de unidades estimadas que permanecerão à venda após o prazo de vendas]; n v = prazo de vendas. No modelo provável, tem-se: V va = ((1 (6 120)) 20) 100 V va = 4,75% Valor final de cada unidade O valor final de cada unidade (V FU ) é obtido multiplicando-se o preço de lançamento [valor de mercado] da unidade pela vantagem da coisa feita. No modelo provável, tem-se: V FU = 111.398,89 1,00 V FU = R$ 111.398,89 Valor da fração ideal do terreno de cada unidade autônoma O valor da fração ideal do terreno de cada unidade autônoma (V FIAU ) é calculado por meio da relação entre o somatório dos valores do terreno e da outorga onerosa com o número de unidades, ou seja: V FIAU = (V T + V O ) nº de unidades V FIAU = (R$ 2.511.322,66 + 0,00) 120 28
V FIAU = R$ 20.927,69 Valor da construção Tendo em vista que são conhecidos os valores de cada unidade autônoma e de sua fração ideal, determina-se o valor da construção (V C ) pela subtração dos respectivos valores, ou seja: V C = 111.398,89-20.927,69 V C = R$ 90.471,20 Valor unitário da construção O valor unitário da construção (V UC ) é obtido dividindo-se o valor da construção pela área total construída por unidade, da seguinte forma: V UC = 90.471,20 98,83 V UC = R$ 915,39 Valor unitário da construção expresso em R8N O valor unitário da construção expresso em R 8 N (V R8N ) é calculado dividindo-se o valor unitário da construção pelo valor unitário da construção expresso em R 8 N, no seguinte procedimento: V R8N = 915,39 654,19 V R8N = 1,399 Considerando-se padrão médio de apartamento simples sem elevador, o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do Ibape-SP com base no padrão construtivo R 8 N estabelece o unitário médio de 1,266, mínimo de 1,032 e máximo de 1,500. 29
intervalo. Neste caso, o resultado do modelo é normal: encontra-se dentro do Relação entre lucro do empreendimento e valor do terreno Recomenda-se que a relação entre o lucro do empreendimento (L E ) e o valor do terreno (V T ) seja de pelo menos 50% [ou 0,50]. No caso em pauta, é alcançado o fator 0,71, que se traduz por 71%, calculado da seguinte maneira: R LT = L E V T R LT = R$ 1.783.615,48 R$ 2.511.322,66 R LT = 0,7102 Velocidade de construção A velocidade de construção é calculada dividindo-se a área total construída adotada pelo número de blocos e pela duração da fase de construção e vendas (n v ), ou seja: 29.650,00 m 2 25 20 = 59,30 m 2. Este resultado é considerado normal, admitindo-se uma velocidade de 876,00 m 2 mensais, relativa a escritórios, colhida de dados de lançamentos do mercado imobiliário. Relação entre valor do terreno e valor total de vendas A relação entre o valor do terreno (V T ) o valor total de vendas do empreendimento (V TV ) é obtida pela seguinte expressão: R TT = V T V TV R TT = R$ 2.511.322,66 R$ 15.348.181,01 30
R LT = 0,1636 Este resultado representa 15,16%, situados entre a variação de 15% e 25% admitida pelo mercado, que permite a segurança para indicar o modelo e o cenário utilizado. No cenário pessimista, esta relação [com 5,01%] está abaixo do mínimo de 15%. Por sua vez, no cenário otimista, a relação entre o lucro do empreendimento e o valor do terreno [de 46%] está abaixo do mínimo admitido de 50%. Assim, é considerado plausível o modelo utilizado com o cenário provável e adotado o valor de mercado do terreno de R$ 2.511.323,00. 31
CONCLUSÃO TÉCNICA A perícia atribui valor ao imóvel E mpregando-se a norma brasileira Abnt NBR 14.653 e a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, do Ibape-SP, no grau II de enquadramento, tendo como referência o mês de outubro de 2011, o valor de mercado para o imóvel de matrícula 89.579 do 1º RI é de R$ 2.511.323,00. 32
PALAVRA FINAL Últimas considerações e forma de apresentação do laudo E ste laudo de avaliação contém 33 folhas, impressas apenas na frente, todas rubricadas, menos esta última, que é datada e assinada, e inclui cinco anexos. Sorocaba, 18 de novembro de 2011 Antônio Paulo Ronchi CREA/SP 0601041072 33