MARKETBEAT PORTUGAL OUTONO 213 Lisboa o ponto de viragem Economia As últimas projeções para a economia portuguesa publicadas pelo Banco de Portugal no seu Boletim de Verão revelam uma manutenção da recessão na segunda metade do ano, ainda que mais moderada face às previsões da Primavera, com uma melhoria no crescimento de 3 pontos base. No ano seguinte espera-se uma inversão da tendência, com as previsões de crescimento do PIB para 214 a apresentarem finalmente resultados positivos. A expetativa de retoma da situação económica em Portugal tem por base uma melhoria nas condições de financiamento da zona Euro bem como o crescimento das exportações e o abrandar da quebra na procura interna. INDICADORES ECONÓMICOS (Taxa de variação anual) - 21/214* % Crescimento Anual 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213* 214* Consumo Privado (1) Consumo Público (1) PIB (1) Taxa Desemprego (2) Inflação (2) Fonte: INE; Banco de Portugal - Boletim do Verão (Julho 13); Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (Maio 13) * Projeção (1) Taxa de Variação Anual (2) Taxa Efetiva outono 213 1
OUTONO 213 PROJEÇÕES PARA ECONOMIA PORTUGUESA (Taxa de variação anual) - 213/214 213 214 PIB (1) INFLAÇÃO (2) PIB (1) INFLAÇÃO (2) Banco de Portugal -2,%,4%,3%,8% CE -2,3%,7%,6% 1,% FMI -2,3%,7%,6% 1,% OCDE -2,7%,%,2%,2% Fonte: Banco de Portugal (Julho 13); CE - Comissão Europeia (Maio 13); FMI - Fundo Monetário Internacional (Junho 13); OCDE - Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (Maio 13) (1) Taxa de Variação Anual (2) Taxa Efetiva Assim, as projeções do Banco de Portugal apontam para um crescimento negativo do PIB em 213 menos acentuado face às previsões anteriores, com uma quebra de 2%. Para 214 mantém-se a previsão de recuperação, ainda que de apenas,3%, em oposição ao crescimento de 1,1% esperado na Primavera. As estimativas para a evolução do consumo público retratam uma quebra menos acentuada em 213, de 2,1%, mas o crescimento previsto na primavera em 214 foi revisto em baixa, esperando-se agora uma nova quebra de 3,2%. O consumo privado mantém-se a variável mais afetada das contas públicas, atingindo um crescimento negativo de 3,4%, progredindo para -1,4% em 214. A inflação em 213 e 214 irá manter-se em níveis baixos, respetivamente nos,4% e,8%. Por último, a taxa de desemprego continuará numa tendência de crescimento, 18,2% em 213 e 18,6% em 214. COMÉRCIO DE RUA, A EXCEÇÃO À REGRA Retalho A situação económica do país continuou a afetar o mercado de retalho em 213. A descida no rendimento disponível das famílias, bem como o aumento do desemprego e os baixos níveis de confiança, conduziram a quebras no consumo privado que influenciaram negativamente a operação dos retalhistas e o valor dos ativos de retalho. ÍNDICE DE VOLUME DE NEGÓCIOS NO COMÉRCIO A RETALHO (CORRIGIDO DA SAZONALIDADE DEFLACIONADO - BASE 25) - 29/213 12 11 1 Fonte: INE 9 8 7 Jan-9 Abr-9 Jul-9 Out-9 Jan-1 Abr-1 Total exceto combustíveis Produtos não alimentares exceto combustível Jul-1 Out-1 Jan-11 Abr-11 Jul-11 Out-11 Jan-12 Abr-12 Jul-12 Out-12 Jan-13 Abr-13 Produtos alimentares, bebidas e tabaco A evolução do índice de volume de negócios no comércio a retalho demonstra a quebra generalizada que o setor sente desde o início da crise, e de forma mais evidente desde finais de 21. Em Junho de 213 o índice global situava-se nos 9,4, refletindo uma quebra de cerca de 3% face ao período homólogo do ano anterior, embora demonstrando uma recuperação nos últimos seis meses. Desde Janeiro de 213 o índice registou uma tendência crescente, subindo mais de seis pontos desde o início do ano. Esta recuperação foi impulsionada quase em exclusivo pelo índice alimentar, que se tem demonstrado mais resiliente, tendo atingido em Junho deste ano os 11,8. O índice não alimentar, não obstante ter registado em Maio e Junho subidas ligeiras foi o principal responsável pela queda do índice global, estando em Junho de 213 nos 78,3. A evolução da procura no mercado tem sido igualmente negativa, verificando-se um aumento generalizado dos espaços desocupados nos conjuntos comerciais, com maior incidência no formato de retail park. O comércio de rua em Lisboa, e também no Porto, foram a exceção a esta quebra na procura; mantendo-se um interesse visível dos retalhistas nas zonas prime de comércio de rua de ambas as cidades. Em 213 assistiu-se mais uma vez à abertura de grandes nomes do retalho internacional nas ruas portuguesas, como foi o caso da Cartier, Max Mara, Aristocrazy ou Penhalta na Avenida da Liberdade em Lisboa; ou da Hugo by Hugo Boss, Max&Co ou Diesel no Passeio dos Clérigos, no Porto. Como resposta a uma crescente preferência por parte de muitos consumidores de formatos de retalho que privilegiam o comércio de proximidade e pequena dimensão, são de destacar dois novos projetos em Lisboa. O primeiro corresponde à renovação do Centro Comercial Alvalade, por parte da Mundicenter e que vai contar com 31 lojas de conveniência, incluindo o já confirmado Pingo Doce. O segundo, denominado Embaixada, é um projeto da Eastbanc no Palacete Ribeiro da Cunha no Príncipe Real e que 2
MARKETBEAT contará com cerca de 2 espaços de retalho e restauração, tendo ainda um espaço dedicado às artes. Não obstante a pequena dimensão de ambos os projetos, estes retratam um fenómeno que é cada vez mais frequente nas ruas portuguesas, o surgimento espontâneo de novos conceitos de retalho, com origem em estruturas pequenas, frequentemente microempresas, mas que em conjunto formam um novo setor de nicho no mercado de retalho nacional. assim como as lojas de rua no Porto, na zona de Santa Catarina que tem vindo a perder primazia enquanto zona prime, atingindo os 35 /m 2 /mês. O comércio de rua em Lisboa, por sua vez, registou uma subida no valor da renda prime, que se situava no final de Junho nos 87,5 /m 2 /mês. ABL ATUAL E PREVISTA POR REGIÃO (m 2 ) 213/215 CONJUNTOS COMERCIAIS - OFERTA TOTAL - 29/215* Milhares de m 2 35 3.9 3 3.8 25 3.7 Milhões de m 2 Milhares de m 2 1.2 1. 8 6 2 3.6 4 15 3.5 2 1 5 3.4 3.3 Norte (exclui Grande Porto Centro Grande Lisboa Península de Grande Porto) Setúbal Sul Ilhas 3.2 ABL Atual ABL Prevista 29 21 211 212 213* 214* 215* Crescimento ABL (m 2 ) ABL Acumulada (m 2 ) * Estimativa A oferta de conjuntos comerciais no mercado nacional tem vindo a corrigir desde 21, com uma redução do volume de nova oferta. Em 212, com exceção de dois pequenos retail park nas zonas da Grande Lisboa e Centro, não se verificou nenhuma abertura. Em 213, até ao final do primeiro semestre apenas se registou a expansão do AlgarveShopping, não estando prevista até ao final do ano nenhuma abertura. Em construção encontram-se apenas três centros comerciais. O Alegro Setúbal resulta da expansão do Jumbo de Setúbal e contará na sua inauguração, prevista para o final de 214, com uma superfície total de 42.5 m 2. O Dolce Vita Braga (42, m 2 ) e o Évora Shopping (16, m 2 ), ambos nas mãos de bancos nacionais, o primeiro propriedade da Caixa Geral de Depósitos, e o segundo gerido por uma sociedade gestora propriedade do grupo BES, estão também em condições de abrir brevemente. Os restantes projetos previstos totalizam 122. m 2, distribuídos por 4 conjuntos comerciais, embora todos se encontrem numa fase prematura de desenvolvimento. As rendas de mercado na primeira metade do ano retratam a situação do setor e a adaptação dos proprietários às novas condições de mercado. Pela primeira vez desde 1997, verificou-se uma quebra nos valores das rendas prime de centros comerciais, que em Junho de 213 desceram para os 7 /m 2 /mês. Os retail park verificaram também descidas, situando-se nos 8,5 /m 2 /mês, RENDAS PRIME - 213 FORMATO As perspetivas relativamente ao futuro próximo deste setor imobiliário são influenciadas pela expectável manutenção dos baixos níveis de consumo por parte das famílias, o que terá necessariamente um impacto negativo sobre o mercado transacional. /m 2 /mês Centros Comerciais 7, Retail Parks 8,5 Comércio de Rua - Lisboa (Chiado) 87,5 Comércio de Rua - Porto (Rua de Santa Catarina) 35, Numa nota positiva, as zonas prime do comércio de rua, bem como os melhores centros comerciais, deverão manter o seu dinamismo atual. Para este fenómeno tem vindo a contribuir o crescente fluxo de turistas internacionais nas cidades de Lisboa e Porto, bem como as recentes alterações à lei do arrendamento que, de forma lenta, têm vindo a surtir efeitos positivos ao nível do aumento da oferta disponível e do impulso do setor de reabilitação urbana. 3
OUTONO 213 O PARQUE DAS NAÇÕES Foi A ZONA MAIS PROCURADA Escritórios A dinâmica do mercado de escritórios de Lisboa na primeira metade do ano reflete um setor pouco ativo, em que a esmagadora maioria das transações são motivadas por uma necessidade de poupança de custos, através da deslocalização para espaços de menor dimensão e/ou com menor valor de renda. O crescimento negativo da economia e o aumento do desemprego são as principais razões para a estagnação do mercado, aliadas a níveis de confiança muito reduzidos que não alimentam estratégias de expansão no setor empresarial. O setor de serviços a empresas foi o mais ativo no primeiro semestre do ano, tendo sido responsável pela ocupação de 24% da área transacionada, seguido pelos setores de TMT s e utilities e outros serviços. Não obstante o enquadramento negativo do mercado, o facto de se ter verificado uma manutenção dos volumes de desocupação, pode indicar uma reversão da procura líquida negativa. Absorção por Zona - 212/213 O Corredor Oeste (zona 6), habitualmente a zona com maior absorção do mercado, registou uma quebra de cerca de 6% face ao ano anterior, tendo descido para o segundo lugar em termos de ocupação, com cerca de 5.2 m 2 distribuídos por 29 transações. Entre estes a Adene protagonizou o negócio de maior dimensão, ao ocupar cerca de 7 m 2 no Arquiparque 4 em Miraflores. O Prime CBD (zona 1) representou 17% da absorção do mercado de Lisboa durante o 1º semestre do ano, tendo sido a terceira zona mais procurada, com um total de 4.4 m 2 transacionados. A expansão da PwC de 94 m 2 no Palácio Sottomayor foi o maior negócio durante este período. A zona 7 registou a maior transação do semestre, com a ocupação de cerca de 1.8 m 2 pela Randstad no Edifício Amilcar Cabral, 25. Este negócio representou uma parte considerável da procura registada nesta zona, que se situou em quinto lugar em termos de área ocupada, com apenas 2.65 m 2 transacionados. Área transacionada (m 2 ) 14. 12. 1. 8. 6. 4. ABL (m 2 ) TRANSAÇÕES POR DIMENSÃO - 213 3. 25. 2. 15. 5 45 4 35 3 25 Nº Transações 2. Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 212 213 1. 5. 2 15 1 5 / LPI -1 11-5 51-1. 1.1-2. ABL (m 2 ) Nº Transações Entre Janeiro e Junho de 213 o volume de absorção de escritórios na Grande Lisboa totalizou pouco mais de 25 mil m 2, distribuídos por 85 negócios. Trata-se do valor de procura mais baixo desde que há registo deste indicador, representando uma quebra de 28% face ao período homólogo de 212. O Parque das Nações (zona 5) manteve os níveis de ocupação do ano passado, tendo sido a zona mais procurada, com 6.1 m 2 distribuídos por 17 novos contratos. O principal negócio nesta zona foi também o segundo maior do mercado, a ocupação de 1.2 m 2 no edifício Atlantis Business Centre por parte da NOV, uma multinacional no setor petrolífero. / LPI A ocupação média registada de 35 m 2 é o valor mais baixo dos últimos 5 anos para este indicador, e é resultado de um semestre com poucas transações de grande dimensão - apenas dois negócios ultrapassaram os 1. m 2. A grande maioria dos contratos fechados referem-se a espaços abaixo dos 5 m 2, totalizando 69 transações que representaram 81% do total do semestre. 4
MARKETBEAT Taxa de Desocupação - 212/213 25% 2% 15% 1% 5% % Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 212 213 Apesar dos baixos valores de procura registados ao longo do semestre, a taxa de desocupação do mercado de escritórios da Grande Lisboa verificou uma manutenção no primeiro semestre do ano, situando-se nos 12,5% em Junho. Esta estabilidade deveu-se provavelmente ao facto de a maioria dos novos espaços concluídos no último ano terem sido objeto de pré-arrendamento. Nos últimos doze meses foram concluídos 32. m 2 de novos escritórios, dos quais cerca de 6% se encontravam já colocados, não tendo contribuído para aumentar o volume de oferta desocupada. Em Junho de 213 cerca de 57. m 2 de espaços encontravam-se desocupados, estando a grande maioria dos mesmos localizados no Corredor Oeste (zona 6), que tem atualmente uma taxa de desocupação de 21,2%. O Parque das Nações (zona 5) registou uma 5
OUTONO 213 vez mais a segunda maior taxa de desocupação (14,5%) mas foi também uma das zonas que maior correção verificou neste indicador, com uma quebra face a Dezembro de quase um ponto percentual. Em relação à nova oferta em construção, o mercado mantém uma postura cautelosa face a novos investimentos, sendo o volume de espaços previstos muito reduzido em comparação com anos anteriores. Importa salientar no entanto uma tendência clara pelos projetos de regeneração urbana no centro da cidade, como é o caso da Avenida da Liberdade, onde decorrem reabilitações de três edifícios que totalizam 8.6 m 2. Existem atualmente 74.7 m 2 de espaços projetados até 215, dos quais mais de 64. m 2 estão em construção. A Zona 2 conta com o maior volume de nova oferta projetada, sendo o empreendimento Amoreiras Jardim, promovido pela Temple, o de maior dimensão, com uma área prevista de 17.6 m 2. As sedes da EDP, na zona 4, e da Novartis, no Tagus Park (zona 6) representam também um volume importante do novo stock, contando respetivamente com 13.9 m 2 e 7.3 m 2. A situação difícil do mercado, visível nos reduzidos montantes transacionados e nos volumes de desocupação consideráveis, mantém o seu efeito nos valores praticados, que se encontram em níveis mais baixos, apresentando-se a cidade de Lisboa como uma das mais competitivas da Europa em termos de valores de ocupação de escritórios. Em Junho de 213 a renda prime do mercado manteve-se nos 18,5 /m 2 /mês, sendo a renda média praticada na zona 1 de 16 /m 2 /mês. O Parque das Nações (zona 5) manteve o seu valor prime nos 15 /m 2 /mês, mas verificou uma quebra na renda média, que se encontrava em Junho nos 13,5 /m 2 /mês, o valor mais baixo de sempre praticado nesta zona. O Corredor Oeste (zona 6), depois de uma descida acentuada em 212, manteve os valores ao longo deste primeiro semestre, com uma renda prime de 11,5 /m 2 /mês e uma renda média de 8,5 /m 2 /mês. ESCRITÓRIOS GRANDE LISBOA Oferta Futura - 213*/215 m 2 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. * 2º Semestre RENDAS - 213 Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 ZONA Média ( /m 2 /mês) Prime ( /m 2 /mês) Prime Central Business District 16, 18,5 Parque das Nações 13,5 15, Corredor Oeste 8,5 11,5 CONFIANÇA NA INDÚSTRIA TRANSFORMADORA Industrial A evolução favorável do indicador de confiança da indústria transformadora em Portugal revela um primeiro semestre positivo. Desde Outubro de 212 que este indicador regista uma tendência de crescimento sustentada, tendo recuperado nos primeiros seis meses do ano para os valores registados em 211, momento a partir do qual se iniciou uma tendência de quebra apenas invertida nestes últimos meses. No entanto, o enquadramento económico do país, em particular a intensa quebra no consumo privado, manteve o seu impacto negativo no mercado industrial em Portugal. A elevada dependência do setor da atividade logística provocou uma 6 INDICADOR DE CONFIANÇA DA INDÚSTRIA TRANSFORMADORA - 29/213, -5, -1, -15, -2, -25, -3, -35, * Valores Corrigidos da Sazonalidade - Média Móvel de 3 Observações Mensais Fonte: INE Jan-9 Abr-9 Jul-9 Out-9 Jan-1 Abr-1 Jul-1 Out-1 Jan-11 Abr-11 Jul-11 Out-11 Jan-12 Abr-12 Jul-12 Out-12 Jan-13 Abr-13 Jul-13
MARKETBEAT estagnação no mercado imobiliário industrial, que até à data não foi compensada pelo impulso positivo da subida das exportações. Balança Comercial - 29/213 Milhões de 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. -5. -1. -15. Fonte: INE 29 21 211 212 213 Exportações Importações Saldo da Balança Comercial A tendência iniciada em 21 de subida das exportações manteve-se em 213, ainda que retratando no corrente ano uma subida menos acentuada: no primeiro semestre o valor das exportações da economia portuguesa situava-se nos 23,8 mil milhões de euros, o que compara com os 23,1 mil milhões de euros acumulados no período homólogo de 212. A evolução positiva das exportações foi acompanhada por mais uma quebra das importações, contribuindo para uma cada vez maior aproximação do equilíbrio no saldo da balança comercial. Mesmo com o registo dos indicadores moderadamente animadores para o setor industrial, a procura de espaços logísticos no mercado foi novamente limitada a um pequeno conjunto de negócios, na sua maioria ocorridos na Grande Lisboa e no setor de logística e armazenagem. De entre os negócios identificados no primeiro semestre, destaque para a ocupação de um espaço com 3.5 m 2 pela Nestle Waters em Famões, Odivelas. No Eixo Sintra-Cascais (zona 5), a Queiroplás ocupou 1.6 m 2 no Sulim Park. É também de assinalar a venda de uma unidade industrial em Salvaterra de Magos com uma área de 2.5 m 2, onde o futuro ocupante pretende instalar um espaço de comercialização e manutenção de máquinas e equipamentos agrícolas. No que se refere à oferta futura, e ainda que se mantenha a situação de estagnação da atividade de promoção no setor, sobretudo na construção especulativa, importa salientar dois projetos em curso que irão representar volumes de investimento consideráveis e que podem ser vistos como os primeiros sinais de retoma da atividade no setor. O grupo Mosqueteiros, operador do setor alimentar, anunciou em Maio deste ano a sua intenção de expandir em 13. m 2 a base logística de Alcanena, que serve as unidades do centro e sul do país. O investimento, estimado em 1 milhões, irá aumentar as instalações do grupo para cerca de 5. m 2. Também no passado mês de Maio o grupo empresarial Luis Simões, um dos líderes do mercado logístico nacional, anunciou um investimento de 15 milhões em duas naves logísticas na nova Plataforma Logística do Porto de Leixões, representando uma ocupação total de 2. m 2 de armazéns e de 1.5 m 2 de escritórios. O avanço desta plataforma logística - que se encontra agora a cargo da Autoridade Gestora do Porto de Leixões depois do concurso público para a construção da mesma ter sido cancelado em 211 por ausência de financiamento para o consórcio vencedor - confirma a necessidade desta infraestrutura na região, suportada pela evidente escassez de espaços de qualidade na zona, bem como pelo continuado aumento da atividade do Porto de Leixões e as expetativas de crescimento do transporte marítimo. As rendas praticadas, tanto na Grande Lisboa como no Porto, mantiveram-se estáveis face ao final do ano passado, reflexo de um mercado estagnado com um reduzido número de transações. A oferta de espaços aumentou de forma transversal em todas as zonas, mantendo-se menos abundante nas zonas de Loures e Lisboa cidade. Não obstante alguns sinais mais positivos, as perspetivas para fecho de ano no setor industrial não são ainda otimistas, esperando-se uma manutenção da reduzida atividade de ocupação e de investimento, mantendo-se o risco de libertação de espaços por parte de operadores logísticos, contribuindo para uma procura pouco dinâmica e para um aumento na desocupação de espaços. Principais Eixos Industriais 213 ZONA EIXO ZONAS Intervalo de Rendas OFERTA PROCURA Praticadas ( /m²/mês) 1 Alverca - Azambuja Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira, Azambuja e Carregado 3,5-4, Elevada Reduzida 2 Almada - Setúbal Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela e Setúbal 2, - 2,75 Elevada Reduzida 3 Loures Loures, Odivelas, São Julião do Tojal e MARL 3,75-4,25 Reduzida Reduzida 4 Montijo - Alcochete Montijo e Alcochete 3, - 3,5 Moderada Reduzida 5 Sintra - Cascais Sintra, Cascais, Oeiras e Amadora 4, - 4,5 Elevada Reduzida 6 Lisboa Cidade Entre St. Apolónia e Parque das Nações n.d. Reduzida Reduzida Grande Porto 3,5-4,5 7
OUTONO 213 INVESTIMENTO ESTRANGEIRO - IMPACTO DO GOLDEN VISA Residencial O mercado residencial manteve na primeira metade do ano um enquadramento difícil, à semelhança do que se tem vivido no setor desde 29, fruto do baixo nível de confiança das famílias, do aumento do desemprego, do aumento da carga fiscal e dos maiores custos de financiamento. No entanto, mesmo que não visível ainda nos principais indicadores, existe no mercado a opinião generalizada de que se assistiu no primeiro semestre à estabilização do mercado, com correções menos acentuadas dos valores e uma retoma na procura de ativos residenciais. De acordo com o SIR 1, os valores de mercado praticados refletem a tentativa dos proprietários em contornar quebras na procura através da correção de preços. À exceção de 21 ano em que de uma forma transversal se sentiu na economia um otimismo moderado os valores observados seguem uma tendência decrescente desde o início da análise. Em 27 o valor médio unitário de venda de habitação na área metropolitana de Lisboa situava-se nos 1.75 /m 2, sendo que no primeiro trimestre de 213 este valor desceu para os 1.19 /m 2 ; os produtos novos registaram um valor médio de 1.64 /m 2 e os usados de 1.11 /m 2. Na área metropolitana do Porto os valores praticados são consideravelmente inferiores e verificaram uma quebra mais acentuada no período 27/213, tendo evoluído dos 1.33 /m 2 para os 79 /m 2. Nesta zona a distinção entre os imóveis novos e usados é também visível, ainda que no Porto os fogos usados sejam menos penalizados em termos de valor. Em Março de 213 os fogos novos na área metropolitana apresentavam um valor médio de 975 /m 2 e os usados de 72 /m 2. Os dados do INE referentes aos valores médios de avaliação bancária refletem uma variação de valor menos acentuada que a retratada no SIR, embora uma tendência semelhante. Na Área Metropolitana de Lisboa os valores aproximam-se dos reportados pelo SIR (1.2 /m 2 ), havendo uma maior diferença de valor na Área Metropolitana do Porto (945 /m 2 ). O mercado residencial urbano em Portugal demonstrou em 212 e início de 213 uma tentativa de adaptação à nova realidade da economia nacional, com uma correção de valores em curso. É certo que esta descida de preços não revelou ainda um impacto claro na evolução da procura, mas conforme já referido, existe no setor a convicção de que em breve será visível uma retoma da procura. Por último importa também referir os dados mais recentes relativos ao investimento estrangeiro originado de forma direta pela nova medida legislativa denominada por Golden Visa, relativa à qual se estima que tenha sido já canalizado para Portugal um volume de investimento de cerca de 9 milhões. PREÇO DE VENDA POR M 2 NA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA - 27/T1 213 2. 1.9 1.8 1.7 1.6 1.5 1.4 1.3 1.2 1.1 1. 27 28 29 21 211 212 T1 213 Fonte: SIR; análise Cushman & Wakefield 1.7 1.6 1.5 1.4 1.3 1.2 1.1 1. 9 8 7 Total Novo Usado PREÇO DE VENDA POR M 2 NA ÁREA METROPOLITANA DO PORTO - 27/T1 213 27 28 29 21 211 212 T1 213 Fonte: SIR; análise Cushman & Wakefield 1.5 1.4 1.3 1.2 1.1 1. 9 8 Média Global - AM Porto Total Novo Usado Valores Unitários de Avaliação Bancária de Habitação ( /m 2 ) - 29/213 Fonte: INE; análise Cushman & Wakefield Mar-9 Jun-9 Set-9 Dez-9 Mar-1 Jun-1 Set-1 Dez-1 Mar-11 Jun-11 Set-11 Dez-11 Mar-12 Jun-12 Set-12 Dez-12 Mar-13 Jun-13 Média Global - AM Lisboa 1 Sistema de Informação Residencial 8
MARKETBEAT EVOLUÇÃO POSITIVA DOS PRINCIPAIS INDICADORES Hotéis Os principais indicadores a nível nacional revelam uma melhoria do comportamento do setor turístico no primeiro semestre de 213. Ao longo do período em análise - 29 a 213 - a maioria dos dados do primeiro semestre do ano atingem máximos em todas as categorias. EVOLUÇÃO DOS INDICADORES TURÍSTICOS NACIONAIS - PRIMEIRO SEMESTRE 29/213 Indicadores 29 21 211 212 213 Var. % 212/13 Var. % 211/12 Hóspedes (milhões) 5,9 6, 6,3 6,2 6,4 3,3% -2,1% Dormidas (milhões) 16,2 15,8 17,1 16,8 17,6 5,1% -1,5% Proveitos hotelaria (milhões de ) 767,2 758, 8,7 769,2 83,8 4,5% -3,9% Proveitos por Dormida (milhões de ) 47,41 47,98 46,96 45,79 45,54 -,5% -2,5% Fonte: INE, ANA e ANAM; análise Cushman & Wakefield Este é um sinal muito positivo para o setor, e também para a economia, tendo em conta o peso importante que o mesmo tem nas contas nacionais. No entanto, importa salientar o facto de se manter a tendência decrescente dos proveitos por dormida, que se situavam em Junho de 213 nos 45,5 milhões, atingindo com este valor um novo mínimo do período. A evolução negativa deste indicador desde o início da crise revela uma depreciação das margens de rentabilidade dos operadores hoteleiros, que optaram por combater a quebra na procura em grande parte provocada por um aumento da oferta interna através da prática de preços mais competitivos. Mas sendo expectável que as políticas de redução de preços sejam acompanhadas por estratégias de otimização operacional, que permitam no longo prazo uma manutenção das margens com a prática de preços inferiores, é possível antecipar que em breve se verifique uma inversão da evolução desta variável. No que se refere à procura, o número de dormidas atingiu durante a primeira metade do ano os 17,6 milhões, revelando um crescimento de 5% face ao ano anterior. O número de hóspedes evoluiu também positivamente em 3%, tendo os estabelecimentos turísticos nacionais recebido até Junho um total de 6,4 milhões de visitantes. A evolução menos positiva do número de turistas revela um crescimento na estada média dos mesmos, fator positivo por sugerir uma maior fonte de receitas indiretas do turismo, como são a restauração, retalho e/ou lazer. A região da Madeira apresentou a evolução mais positiva nas dormidas, com um crescimento de 6,9% face a 212. Seguiram-se a região Norte e Lisboa, com um crescimento de 6,3% e 5,9% respetivamente; em ambos os casos, o cada vez maior interesse dos turistas estrangeiros nos destinos urbanos de Lisboa e Porto terá tido um forte impacto nestes resultados. O Algarve registou também uma evolução positiva, de 5,8%, enquanto as regiões Centro e Alentejo foram as únicas a reportarem evoluções negativas face ao semestre anterior. Em termos de procura estrangeira, a distribuição dos turistas por nacionalidade não sofreu praticamente alterações face ao ano anterior. O Reino Unido manteve a sua primazia como principal mercado emissor, somando 24% das dormidas totais; seguiram-se a Alemanha e Espanha, com 15% e 8% respetivamente, da procura estrangeira. Para os restantes meses de 213 perspetiva-se a manutenção da tendência verificada ao longo do primeiro semestre, com uma expetativa de fecho de ano positiva face a anos anteriores. É certo que se mantém a preocupação face à quebra no nível de retorno da operação hoteleira, mas a adaptação do setor através de uma estratégia de otimização de custos deverá contribuir para o sucesso num futuro próximo. DORMIDAS NOS ESTABELECIMENTOS HOTELEIROS (TAXA DE VARIAÇÃO ANUAL) - PRIMEIRO SEMESTRE 211/213 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% NORTE CENTRO LISBOA ALENTEJO ALGARVE AÇORES MADEIRA TOTAL 211 212 213 Fonte: INE; análise Cushman & Wakefield DORMIDAS DE NÃO RESIDENTES NOS ESTABELECIMENTOS HOTELEIROS - 213 OUTROS 26% ITÁLIA 2% IRLANDA 4% BRASIL 4% FRANÇA 9% PAÍSES BAIXOS 8% ESPANHA 8% REINO UNIDO 24% ALEMANHA 15% Fonte: INE; análise Cushman & Wakefield 9
OUTONO 213 RETOMA DA CONFIANÇA DOS INVESTIDORES Investimento O primeiro semestre de 213 trouxe ao setor de investimento imobiliário alguns sinais de retoma de confiança por parte dos investidores. A estabilização das cotações no mercado de dívida pública, influenciada não só pelos ténues indicadores de melhoria da economia portuguesa, mas também por um maior otimismo quanto ao futuro das principais economias europeias, contribuiu seguramente para estes primeiros indícios de recuperação de um mercado, que desde 28 tem vindo a ser o principal perdedor da severa crise económica que Portugal atravessa. O volume médio por negócio de investimento comercial confirma também o maior dinamismo em 213, tendo-se cifrado em 18 milhões, o dobro do valor verificado no ano anterior, e superior à média dos últimos dez anos, na ordem dos 17 milhões. Apesar deste crescimento no volume de negócios, o maior interesse por parte de investidores estrangeiros não é ainda suportado por operações efetivas, sendo que todas as transações de imobiliário comercial efetuadas no semestre tiveram origem em capitais nacionais. OBRIGAÇÕES DO TESOURO A 1 ANOS 29/213 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Jan-9 Abr-9 Jul-9 Out-9 Jan-1 Fonte: Banco Central Europeu Portugal Alemanha Espanha Grécia Abr-1 Jul-1 Out-1 Jan-11 Abr-11 Jul-11 Out-11 Jan-12 Abr-12 Jul-12 Out-12 Jan-13 Abr-13 Jul-13 No primeiro semestre do ano foram transacionados um total de 161 milhões em ativos de imobiliário comercial, mais que o triplo do valor verificado de Janeiro a Junho de 212, cujo montante de investimento se cifrou em pouco mais de 47 milhões. Acrescendo a este valor o setor residencial, o volume total de negócios aproximou-se dos 23 milhões, refletindo um crescimento superior a 6% face ao período homólogo do ano anterior. Investimento no Setor Comercial por Semestre - 29/213 O maior negócio do primeiro semestre do ano foi a compra dos restantes 5% do centro comercial CascaiShopping por parte da Sonae Sierra ao investidor britânico Rockspring; seguido das Arrábida Lake Towers em Vila Nova de Gaia que passaram a integrar a carteira do Fundo Fungepi BES, gerido pela Fimoges. Em terceiro lugar seguiu-se mais um ativo de retalho, o Continente de Lamego que foi adquirido por um fundo de investimento imobiliário nacional. INVESTIMENTO COMERCIAL POR SETOR - 212 RETALHO 89% ESCRITÓRIOS 1% INDUSTRIAL 1% Milhões de 8 7 6 5 4 3 O setor de retalho retomou a primazia em termos de negócios de investimento, tendo sido responsável pela quase totalidade do investimento no setor comercial no primeiro semestre de 212, cerca de 9%. Seguiram-se os setores de escritórios, com 1% do volume de transações, e o industrial, com apenas 1% do total de investimento. 2 1 29 21 211 212 213 1º Semestre 2º Semestre Ainda que exista um maior interesse por parte dos investidores no mercado, as yields prime de referência mantiveram-se estáveis para os setores de escritórios e retalho na primeira metade do ano. Em Junho de 213 as yields prime situaram-se nos 7,75% para escritórios e centros comerciais; e 9,75% para industrial. 1
MARKETBEAT YIELDS PRIME - 2/213 11% 1% portugueses permite antecipar uma manutenção, ou mesmo crescimento, da atividade do mercado de investimento no segundo semestre, podendo indiciar uma inversão da procura no setor, que poderá inclusivamente manter-se ao longo de 214. 9% 8% 7% 6% 5% 4% 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Industrial (Yield Bruta) Escritórios (Yield Bruta) Centros Comerciais (Yield Líquida) Mantêm-se também as perspetivas muito positivas quanto à confirmação da reabilitação urbana nos centros de cidade - numa primeira fase em Lisboa e no Porto - como um nicho de mercado muito interessante para uma parte dos investidores imobiliários em Portugal, maioritariamente os investidores privados mais direcionados para negócios de nicho. O impulso dado pela aprovação das revisões do regime jurídico do arrendamento urbano e da reabilitação urbana deverá incentivar ainda mais este setor. Caso se confirme até ao final do ano uma maior procura de ativos imobiliários por parte dos investidores, é provável que a estabilidade dos valores se mantenha em 213 e 214. Ainda que a incerteza na atividade de investimento imobiliário face ao fecho do ano seja uma constante, a evolução positiva no volume de negócios, bem como o crescimento do volume de liquidez de alguns investidores internacionais e particulares Em síntese, Portugal pode ser colocado em casos pontuais no radar dos investidores. Mas a sua perspetiva é ainda cautelosa, nos pressupostos de sustentabilidade das rendas; e defensiva, na exigência de taxas de retorno que compensem a tomada de risco, a inexistência de crédito e a diminuta liquidez do mercado. Antecipa-se assim um mercado mais criterioso, mas onde se ultrapassou por ora o estigma da saída do euro, e se procuram as bases para relançar a economia e o mercado imobiliário. CUSHMAN & WAKEFIELD A Cushman & Wakefield é a maior empresa privada de serviços imobiliários do mundo. Fundada em 1917, a firma tem 253 escritórios em 6 países, contando com mais de 15. profissionais de imobiliário. A Cushman & Wakefield fornece soluções integradas aos seus clientes, ao aconselhar, implementar e gerir ativamente todas as etapas do processo imobiliário, em representação de proprietários, inquilinos e investidores. Estas soluções incluem não só aconselhamento para venda, compra, financiamento, arrendamento e gestão de ativos imobiliários, mas também avaliações, planeamento estratégico e research, análise de portfólios e assistência na seleção de localizações, entre muitos outros serviços. CONTACTOS Managing Partner Eric van Leuven eric.vanleuven@eur.cushwake.com Retalho Sandra Campos sandra.campos@eur.cushwake.com Escritórios Carlos Oliveira carlos.oliveira@eur.cushwake.com Industrial e Terrenos Ana Gomes ana.gomes@eur.cushwake.com Investimento Luis Antunes luis.antunes@eur.cushwake.com Research e Consultoria Marta Esteves Costa marta.costa@eur.cushwake.com Avaliações Ricardo Reis ricardo.reis@eur.cushwake.com Gestão Imobiliária Bruno Silva bruno.silva@eur.cushwake.com Gestão de Projetos Matthew Smith matthew.smith@eur.cushwake.com Gestão de Centros Comerciais André Navarro andre.navarro@eur.cushwake.com Para mais informações ou para obter cópias adicionais deste estudo, por favor contacte: Filipa Mota Carmo, Marketing filipa.carmo@eur.cushwake.com Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131 2º 125 14 Lisboa Portugal Tel.: +351 21 322 47 57 Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros. Para uma informação mais detalhada e atualizada sobre os vários setores imobiliários aceda ao Knowledge Center da Cushman & Wakefield: www.cushmanwakefield.com/knowledge 213 Cushman & Wakefield. Direitos reservados. www.cushmanwakefield.pt 11
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