BUSINESS BRIEFING MAIO 2012 INTRODUÇÃO

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1 BUSINESS BRIEFING Análise IPD 2011 MAIO 2012 INTRODUÇÃO O Investment Property Databank (IPD) é um índice que analisa o retorno do investimento institucional direto em ativos imobiliários, assumindo-se como uma ferramenta de benchmarking ao nível dos principais mercados mundiais. O principal indicador fornecido pelo IPD é o índice de retorno total, que reflete a rentabilidade dos ativos através de duas componentes: retorno do rendimento e valorização do capital. A utilização destas variáveis procura ilustrar a rentabilidade da operação e a evolução do seu valor ao longo do tempo, duas vertentes essenciais na gestão de qualquer ativo. Em Portugal, o índice existe desde o ano 2000 e representa atualmente um portfólio de cerca de ativos avaliados em aproximadamente 10 mil milhões. Neste Business Briefing exploramos os resultados do Índice IPD no ano 2011 à luz da atual conjuntura económica e do enquadramento do mercado imobiliário, concluindo sobre o comportamento do sector em 2011 e traçando expectativas sobre a sua evolução futura. Esta análise ganha especial relevo tendo em conta a situação que atualmente se vive no país e no mercado imobiliário em particular. A economia portuguesa atravessa hoje uma das suas fases mais difíceis desde o início da democracia, e o mercado imobiliário, pela sua elevada correlação com o crescimento económico e com a situação dos mercados financeiros, sentiu desde o primeiro momento os efeitos da crise. A redução do rendimento disponível das famílias, as quebras no consumo privado, o aumento da taxa de desemprego e a ausência quase total de financiamento na economia tiveram efeitos devastadores ao nível Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131 2º Lisboa Portugal MAIO

2 MAIO 2012 do setor imobiliário. No que diz respeito à atividade de investimento institucional, o ano transato foi marcado pelo mais baixo volume de negócios dos últimos 10 anos, representando cerca de 284 milhões, dos quais 200 milhões foram canalizados para o imobiliário comercial, tendo sido os restantes 84 milhões investidos no setor residencial. Este enquadramento não é favorável a uma análise totalmente objetiva do estado do mercado. O reduzido volume de transações traduz-se numa ausência de comparáveis, dificultando uma estimativa dos valores justos dos ativos imobiliários. Tendo em conta esta ausência de informação, que se tem vindo a verificar desde 2009, a análise de indicadores como o IPD atinge maior importância por permitir avaliar o efeito que o atual enquadramento económico está a ter no valor dos imóveis, bem como a estratégia que os investidores institucionais estão a assumir para os seus portfólios. O presente documento pretende realizar este tipo de análise, contribuindo deste modo para uma maior informação num mercado que se pretende cada vez mais transparente. O portfólio IPD Em 2011, o Índice IPD representava uma carteira de 998 imóveis, cujo valor total no final do ano correspondia a aproximadamente 9,9 mil milhões. De acordo com estimativas do IPD, no final de 2011 esta carteira representou cerca de 65% do valor do mercado de investimento imobiliário nacional. Tanto em termos de número de ativos como em valor, o setor de retalho é o mais representativo na amostra, contando com 348 imóveis que correspondiam no final do ano a mais de 4,9 mil milhões de valor. O setor de escritórios é o 2º mais expressivo, totalizando 317 ativos avaliados em 2,7 mil milhões. Em 2011, o Índice IPD representava uma carteira de 998 imóveis, cujo valor total no final do ano correspondia a aproximadamente 9,9 mil milhões. De acordo com estimativas do IPD, no final de 2011 esta carteira representou cerca de 65% do valor do mercado de investimento imobiliário nacional. 65% do valor do mercado PORTFÓLIO IPD - Nº IMÓVEIS OUTROS 14% ÍNDICE IPD 2011 RETALHO 4,9 MIL MILHÕES RESIDENCIAL 2% RETALHO 35% ESCRITÓRIOS 2,7 mil milhões INDUSTRIAL 17% ESCRITÓRIOS 32% 2

3 Análise IPD 2011 PORTFÓLIO IPD - VALOR OUTROS 14% RESIDENCIAL 2% INDUSTRIAL 17% RETALHO 35% ESCRITÓRIOS 32% Embora os investidores internacionais representem apenas 14% dos participantes do índice, importa salientar que uma parte considerável do investimento estrangeiro em imobiliário nacional é efetuado através de fundos geridos por SGFII sedeadas em Portugal, pelo que o investimento estrangeiro representado no portfólio será com toda a certeza superior As quebras nas taxas de retorno do índice voltaram a ser sentidas de forma acentuada. Índice global Para uma análise dos resultados do portfólio IPD em 2011, importa ressalvar que a metodologia utilizada no Índice se baseia em valores de avaliação estáticos num determinado momento e não em transações reais. Este é um aspeto que deve ser tido em conta em qualquer análise efetuada aos resultados do IPD, uma vez que os mesmos são influenciados pela opinião dos avaliadores, tendo por base a sua interpretação dos diversos parâmetros económico-financeiros à data da avaliação. No entanto, considerando que em Portugal as práticas de mercado do RICS (uma das instituições reguladoras do setor mais reconhecidas ao nível mundial) são adotadas pela maioria dos profissionais de avaliação, e não havendo alternativa em termos de metodologia a esta abordagem, o IPD deve ser encarado como uma boa aproximação à realidade do mercado. Os dados do Índice IPD demonstram a crise vivida no setor desde 2008, refletindo na valorização e rentabilidade dos ativos o efeito da situação económica e financeira do país. A partir desse ano, o índice demonstrou quedas sucessivas, com a única exceção em 2010, onde, nos primeiros meses do ano, se assistiu no mercado em geral e na economia a um otimismo pouco fundamentado. Em 2011 as quebras nas taxas de retorno do índice voltaram a ser sentidas de forma acentuada. 3

4 MAIO 2012 Tendo em conta não só a tendência mas o valor absoluto dos retornos apurados pelo IPD ao longo dos últimos anos, é de notar que, apesar da forte crise vivida no setor, o portfólio não registou ainda, em termos globais, nenhum ano com desempenho negativo. Os anos de 2009 e 2011 apresentaram valorizações muito reduzidas, próximas de zero, mas o retorno negativo não foi sentido no portfólio. O setor de retalho, do mesmo modo que atingia no início da década rentabilidades muito elevadas, tendo em alguns anos apresentado retornos superiores aos 15%, foi o único a acusar retornos negativos, em 2009 e em RETORNO TOTAL 0,46% Retorno total do portfólio avaliado pelo IPD em 2011, representando uma quebra de quase 400 pontos base quando comparado aos 4,26% conseguidos em % 15% 4,26% 0,46% 10% % 0% 3,71% 2,38% 2,31% 0,46% -1,62% -5% Portfólio Global Retalho Escritórios Industrial Outros O retorno total do portfólio avaliado pelo IPD em 2011 situou-se nos 0,46%, representando uma quebra de quase 400 pontos base quando comparado aos 4,26% conseguidos em A rentabilidade positiva do índice apenas foi conseguida graças ao efeito de valorização das rendas, cujo retorno se situou nos 5,75%, face à desvalorização do capital, que sofreu uma quebra de 5%, maioritariamente penalizada pela subida das yields. O retorno do rendimento procura refletir a evolução do desempenho dos ativos, tratando-se de um importante indicador para a gestão operacional dos imóveis. Por outro lado, a valorização do capital expressa a evolução do valor de avaliação de final de ano dos imóveis. No entanto, importa salientar que o retorno das rendas tende a suavizar positiva ou negativamente os resultados globais obtidos, uma vez que o seu cálculo é expresso em percentagem do valor dos imóveis (incluindo eventuais investimentos) pelo que em situações de quebras significativas deste valor, o desempenho operacional poderá ser sobrevalorizado, verificando-se a situação inversa em anos de forte valorização. 4

5 Análise IPD 2011 Investimento em Retalho Analisando o desempenho do índice por setor, o retalho protagonizou o pior resultado, sendo o único com retorno negativo (-1,62%), repartido entre uma evolução positiva na componente rendimento (6,2%), não conseguindo anular o efeito negativo da quebra no retorno do capital (-7,4%). Se, por um lado, o desempenho negativo ao nível da valorização do capital não surpreende, uma vez que as referências de mercado apontam para uma subida de 125 pontos base nas yields de centros comerciais prime e de 200 pb nos retail parks, por outro, a evolução positiva do retorno do rendimento pode à partida sugerir uma incoerência com a evolução do mercado. No entanto, uma análise mais detalhada esclarece os resultados obtidos e reflete um setor de retalho nacional altamente profissionalizado, no qual os principais players tentam contornar os efeitos nocivos da crise com uma gestão dos seus ativos mais proactiva, com o objetivo de minimizar perdas. Assim, analisando a evolução da renda média do portfólio de retalho, confirma-se o efeito da crise no desempenho dos ativos, verificando-se quebras consideráveis no valor médio praticado que, em 2011, se situou nos 18/m 2 /mês face aos 23/m 2 /mês praticados em A taxa de desocupação revela de igual modo as dificuldades sentidas, passando de valores médios na ordem dos 3,5% no período para uma média anual de 11% no período No entanto, este indicador evidencia já uma tendência de recuperação face ao valor atingido em 2008, de 15% para os 10% contabilizados em Esta correção dos níveis de desocupação dos ativos é um dos fatores que explicam um retorno positivo da componente rendimento, pois ainda que os valores médios unitários tenham descido, a desocupação iniciou já um movimento descendente. Uma análise mais detalhada esclarece os resultados obtidos e reflete um setor de retalho nacional altamente profissionalizado, no qual os principais players tentam contornar os efeitos nocivos da crise com uma gestão dos seus ativos mais proactiva, com o objetivo de minimizar perdas. RENDA MÉDIA retalho /m 2 /mês /m 2 /mês TAXA DE DESOCUPAÇÃO - RETALHO Taxa de desocupação 16% 14% 12% 3,5% 11% 10% 8% % 4% 2% 0% 5

6 MAIO 2012 O enfoque dos proprietários nos resultados operacionais dos ativos também pode ser verificado ao nível das despesas líquidas, que no período pré-crise ( ) se situavam em média nos 47/m 2 face aos verificados em 2011, na ordem dos 38,5/m 2. De igual modo, a taxa líquida de investimento nos ativos desceu em 2011 para os 2,2%, face a uma média de 5,6% na última década. Esta maior preocupação dos proprietários na redução de custos, seja através da contenção de despesas operacionais ou de limitação de investimento nos ativos, permitiu um maior controle do retorno operacional líquido que não obstante ter registado quebras sucessivas desde 2009, se situava no ano passado nos 81%, não muito inferior à média de 84% verificada ao longo da década. Retorno operacional líquido - Retalho 84% TAXA DE RETORNO OPERACIONAL - RETALHO 95% 90% 81% Em % 80%, análise C&W 75% 70%, análise Cushman & Wakefield (C&W) Investimento em Escritórios Os ativos de escritórios no portfólio IPD foram os segundos mais afetados em termos de desempenho, verificando-se um retorno total de 2,38%, explicado por uma quebra em termos de capital de 2,68%, compensada pela evolução positiva do retorno de rendimento de 5,19%. Importa no entanto realçar que o conjunto de imóveis no setor de escritórios do portfólio IPD não se limita ao mercado da Grande Lisboa, incluindo também imóveis de escritórios na cidade do Porto e noutras localidades em Portugal, representando estas localizações cerca de 25%. O facto de que os mercados secundários do Porto e outras cidades tenham registado um maior impacto da crise na sua evolução desde 2009, influencia negativamente o índice global de escritórios. A tendência ascendente das yields prime de escritórios em 2011 explica a desvalorização de capital sentida no portfólio, apontando os níveis de referência das yields de mercado para aumentos de 75 pontos base, evolução menos acentuada do que a sentida nos ativos de retalho, mas ainda assim com um efeito nocivo no valor dos ativos. 6

7 Análise IPD 2011 A evolução da desocupação no portfólio IPD foi bastante desfavorável para os imóveis de escritórios, ao contrário da verificada nos ativos de retalho. A taxa de desocupação atingiu em 2011 o máximo da década, situando nos 27,3%, muito superior à verificada no mercado de escritórios da Grande Lisboa, que fechou o ano nos 11,4%. Este crescimento da desocupação pode ser explicado em parte por uma reduzida flexibilidade dos proprietários na revisão das rendas, tendo sido a renda média praticada em 2011 de 14,5/m 2 /mês, quase equivalente aos 14,6/m²/mês, valor médio da década. TAXA DE DESOCUPAÇÃO - ESCRITÓRIOS 30% 27,3% A taxa de desocupação para os imóveis de escritórios atingiu em 2011 o máximo da década, situando nos 27,3%, muito superior à verificada no mercado de escritórios da Grande Lisboa, que fechou o ano nos 11,4%. 25% 20% 15% RENDA MÉDIA ESCRITÓRIOS ,6/m 2 /mês 10% 5% ,5/m 2 /mês 0% O desempenho positivo nos ativos de escritórios no portfólio IPD é explicado essencialmente por um maior controle dos custos operacionais e por um investimento nulo em 2011, que se traduziu em taxas de rentabilidade operacionais satisfatórias tendo em conta o atual estado do mercado. TAXA DE RETORNO OPERACIONAL - ESCRITÓRIOS 95% 90% 85% 80% 75% 70%, análise C&W 7

8 MAIO 2012 Investimento em Industrial Os ativos industriais têm um peso de cerca de 11% na carteira IPD, contando com um total de 171 imóveis avaliados em mil milhões de euros. O desempenho destes imóveis em 2011 foi semelhante ao verificado para o setor de escritórios, atingindo um retorno total de 2,31%, dividido por um retorno de rendas de 4,79% e um rendimento de capital de -2,37%. No que diz respeito à desvalorização do capital, esta é mais uma vez confirmada pela evolução do mercado em geral, que registou nas yields prime do setor industrial uma subida de 100 pontos base de 2010 para A componente de retorno das rendas, à semelhança dos restantes setores, foi também positiva nos ativos industriais, na ordem dos 4,8%, ainda que inferior ao valor registado em 2010, de 5,5%. Neste caso, o crescimento verificado foi suportado maioritariamente pela quebra de valor no capital, efeito da metodologia do IPD, conforme explicado no capítulo Introdução, e, também, pela quebra no investimento, que neste setor se situou nos 0,34%. TAXA DE DESOCUPAÇÃO - INDUSTRIAL 30% 25% 20% 15% 2,31% O desempenho dos imóveis industriais em 2011 foi semelhante ao verificado para o setor de escritórios, atingindo um retorno total de 2,31%. 10% 5% 0% A evolução da taxa de desocupação dos imóveis industriais na carteira IPD, bem como do valor médio de rendas unitárias, resultou numa deterioração do desempenho operacional dos imóveis, que decresceu dos 89% em 2010 para os 85% em

9 Análise IPD 2011 TAXA DE RETORNO OPERACIONAL - INDUSTRIAL % 90% 80% 85% 75% 70% mihões Avaliação do conjunto de 161 imóveis englobados na categoria outros activos, constituida por imóveis residenciais, hotelaria, parques de estacionamento, equipamentos. O desempenho desta categoria foi o mais favorável de todo o portfólio., análise C&W Investimento em outros ativos A categoria de outros ativos engloba os imóveis residenciais do portfólio, com um peso muito residual, e outros segmentos como a hotelaria, parques de estacionamento, equipamentos, entre outros. No total, este conjunto de imóveis conta com 161 ativos avaliados no final de 2011 em milhões. O desempenho desta categoria foi o mais favorável de todo o portfólio, tendo registado um retorno total de 3,71%, composto por um retorno de capital de -2,02% e um retorno de rendas de 5,83%. A categoria outros ativos registou o melhor desempenho no retorno do capital, com uma quebra menos acentuada no valor dos imóveis. Importa no entanto salientar que, ao contrário dos outros setores, 2011 foi o ano em que se registou o pior desempenho para o retorno do capital nesta categoria. A rentabilidade das rendas foi a 2ª mais positiva do portfólio global, apenas ultrapassada pelos ativos de retalho. Estes resultados explicam-se por uma redução muito considerável da taxa de desocupação dos imóveis, que passou dos mais de 20% registados em 2010 para 11% em 2011, e por um aumento de mais de 3 pontos percentuais no retorno operacional, que se situou no final do ano passado próximo dos 95%. Taxa de desocupação outros activos 20% 11% Conclusões Desde 2008 que os dados do Índice IPD refletem o agravamento das condições do mercado imobiliário, retratando importantes quebras de valor nos ativos. Estas foram até 2011 compensadas pelo retorno das rendas mas, fruto também de uma gestão das carteiras mais profissional e pró-ativa, demonstrando uma tentativa dos proprietários em reduzir as perdas decorrentes da ascensão das yields. 9

10 MAIO 2012 Análise IPD 2011 Esta subida das yields prime de mercado, que no imobiliário comercial se situou entre os 125 e os 200 pontos base para o período , foi de facto a principal causa para as quebras registadas no valor do Índice IPD, verificando-se desde 2008 retornos negativos da componente capital, sempre compensados por retornos positivos do rendimento. Conforme já explicado, a base de cálculo do retorno do rendimento na metodologia IPD faz com que as quebras no valor dos ativos tenham um efeito de melhoria nesta variável. No entanto, a análise das variáveis de desempenho operacional das carteiras no seu total, permite verificar que desde 2008 os proprietários dos portfólios deram uma maior ênfase à gestão dos seus ativos. Registou-se uma correção ao nível das taxas de desocupação, que em 2008 se situavam próximo dos 21% e que, no final do ano passado, tinham reduzido para os 18%. Este controlo da desocupação foi conseguido através de uma redução no valor médio das rendas, que evoluiu dos 13,22/m 2 /mês em 2008 para os 11,60 /m 2 /mês em 2011 que resultou, naturalmente, num impacto ao nível da taxa de retorno operacional, que decresceu dos 88% em 2008 para os 84% em Esta redução de custos por parte dos proprietários foi também refletida nas despesas de investimento, que incluem o total de despesas de capital incorridas durante o período em análise, nomeadamente montantes afetos à construção, recuperação e melhoria dos imóveis e aquisição de imóveis, e cuja taxa reduziu dos 5,77% verificados em 2007 para 0,86% em Assim, a perceção de maior risco por parte dos investidores tornou-se na principal causa da perda de valor dos ativos imobiliários em Portugal, através do movimento de crescimento das yields. No entanto, o desempenho dos ativos evidenciou uma gestão mais profissionalizada, que tentou reduzir despesas operacionais e de investimento, bem como os níveis de desocupação dos ativos. A evolução futura do mercado de investimento imobiliário em Portugal nos próximos anos irá marcar as perspetivas de rentabilidade dos ativos imobiliários no futuro, através da evolução das yields de mercado, que, conforme se verifica pelos resultados do Índice IPD, têm um impacto determinante na rentabilidade global do imobiliário. Assim, a evolução da economia nacional e do seu processo de equilíbrio das contas públicas será crucial para aumentar a atratividade e confiança no mercado nacional, trazendo os fluxos de capital necessários a uma retoma do mercado de investimento imobiliário institucional, que se deverá traduzir num decréscimo das yields. Face à conjuntura económica que atravessamos, é cada vez mais necessária uma gestão pró-ativa dos imóveis, próxima dos ocupantes e que crie, sempre que possível, soluções que atenuem inevitáveis perdas % 21% 13,22/m 2 /mês 11,60/m 2 /mês taxa de desocupação valor médio das rendas taxa de retorno operacional, análise Cushman & Wakefield (C&W) 88% 84% De igual modo, a gestão profissionalizada dos ativos imobiliários continuará a assumir um papel de relevo, tratando-se de um fator crítico para a minimização de uma potencial perda de valor dos imóveis. A impossibilidade de controlar a evolução das yields por parte dos investidores, faz do retorno do rendimento e, consequentemente, da gestão operacional dos ativos, a única forma de minimizar quebras no retorno total dos ativos. Face à conjuntura económica que atravessamos, é cada vez mais necessária uma gestão pró-ativa dos imóveis, próxima dos ocupantes e que crie, sempre que possível, soluções que atenuem inevitáveis perdas. Para mais informações ou para obter cópias adicionais deste estudo, por favor contacte: Filipa Mota Carmo Marketing filipa.carmo@eur.cushwake.com Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros. Para uma informação mais detalhada e atualizada sobre os vários sectores imobiliários aceda ao Knowledge Center da Cushman & Wakefield: Cushman & Wakefield. Direitos reservados. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131 2º Lisboa Portugal Tel.: Fax: