fls. 356 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIRETO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO/SP. Processo Nº *4001441-31.2013.8.26.0506* Ref.: Apresentação Laudo Técnico Avaliatório. GILMAR DE OLIVEIRA SOUZA, Engenheiro Civil, CREA 060.098.426.5, perito compromissado nos autos do Processo 4001441-31.2013.8.26.0506 em trâmite perante a D. Juízo e r. Cartório do Quarto Oficio Cível da Comarca de Ribeirão Preto/SP, promovido por CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI contra ANTONIO CARLOS PIRES e OUTRO, vem, apresentar e solicitar a juntada aos autos do LAUDO TÉCNICO PERICIAL AVALIATÓRIO, colocando-se desde já ao inteiro dispor para eventuais esclarecimentos e ou informações complementares. Sem outro particular, aproveito a oportunidade para reiterar a Vossa Excelência os meus protestos de alta estima e apreço. Honrado pela nomeação, Ribeirão Preto, 21 de setembro de 2016. Gilmar de Oliveira Souza Engenheiro Civil - Perito Judicial Membro Titular Nº 1291 do IBAPE/SP e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 1 de 26
fls. 357 Processo Nº *4001441-31.2013.8.26.0506* Fachada frontal do imóvel avaliando. CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI Requerente ANTONIO CARLOS PIRES e OUTRO Requerido EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Ação LAUDO TÉCNICO PERICIAL AVALIATÓRIO DE BEM IMÓVEL e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 2 de 26
fls. 358 RESUMO DA AVALIAÇÃO: Processo: 4001441-31.2013.8.26.0506 Requerente: Requerido: Objetivo: Metodologia: Tratamento dos Dados: Especificação: Valor da Avaliação: Liquidez: Responsável Técnico: 4ª Vara Cível de Ribeirão Preto. Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil - Previ. Antônio Carlos Pires e Outro. Determinação do justo valor de mercado de um imóvel residencial. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Tratamento Cientifico Inferência Estatística Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III Rua Campos Sales, 1341 Apto 202 Edifício Magaly Centro. Mínimo = R$ 346.000,00 Médio = R$ 360.000,00 50% = R$ 180.000,00 Máximo = R$ 373.000,00 Média Eng.º Gilmar de Oliveira Souza CREA/SP nº 0600.98.426-5 IBAPE/SP nº 1291 e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 3 de 26
fls. 359 LAUDO TÉCNICO PERICIAL avaliatório de bem imóvel que faz GILMAR DE OLIVEIRA SOUZA 1, Engenheiro Civil, CREA 060.098426.5, perito compromissado nos autos da ação de execução de título extrajudicial - Processo 4001441-31.2013.8.26.0506 em trâmite perante o D. Juízo e r. Cartório do Quarto Oficio Cível da Comarca de Ribeirão Preto/SP, tendo como Requerente CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI. e como Requeridos ANTONIO CARLOS PIRES e RYALVA MULLER PIRES. 1 Perito habilitado: na 2ª, 4ª, 7ª, 8ª, 9ª e 10ª Vara Cível, 3ª Vara da Família e das Sucessões e 1ª Vara da Fazenda da Comarca de Ribeirão Preto, 2ª Vara da Fazenda Federal de Ribeirão Preto e, 1ª Vara Cível da Comarca de Monte Alto, 2ª Vara Cível da Comarca de Mococa, 2ª Vara Cível da Comarca de Orlândia, U. Vara Cível da Comarca de Nuporanga, U. Vara Cível da Comarca de Igarapava, U. Vara Cível da Comarca de Brodowski, U. Vara Cível da Comarca de Cajurú e U. Vara Cível da Comarca de Guariba. e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 4 de 26
fls. 360 SUMÁRIO: 1. Preliminares 2. Conceitos 3. Vistoria 4. Identificação dos Imóveis Avaliandos. 4.1 Localização e Ocupação Circunvizinha 4.2 Característica do Imóvel Avaliando 5. Diagnostico de Mercado 6. Metodologia Empregada 7. Pesquisa de Valores e Tratamento de Dados 7.1 Período da Pesquisa 7.2 Tratamento de Dados 8. Grau de Fundamentação e Precisão 9. Conclusão 10. Declarações ANEXO I ANEXO III ANEXO IV Amostras Pesquisadas Relatório Estatístico Regressão Linear Documentação Fotográfica e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 5 de 26
fls. 361 1. PRELIMINARES: 1.1. O OBJETIVO deste trabalho é a realização de exame técnico pericial para determinar o justo valor de mercado de um imóvel residencial; 1.2 O OBJETO da avaliação é o imóvel descrito no Termo de Arresto e Deposito (fls. 196) localizado na Rua Campos Sales nº 1341 Apto 202 do Edifício Magaly no Bairro Centro, na cidade de Ribeirão Preto/SP.; 1.3 O presente laudo atende respeitável despacho de fls. 323/324 dos autos processuais e está baseado em vistoria local, exame dos autos, medições, pesquisas no mercado imobiliário e órgãos públicos para a realização da perícia; 1.4 Este perito, conforme agendamento e publicação no Diário de Justiça Eletrônico, esteve no local do imóvel avaliando, para inicio do trabalho pericial, as 08h30min do dia 20/07/2016 e, posteriormente as 08h30mim do dia 16/09/2016 e, posteriormente em mais quatro diligencias em horários diferenciados, restando prejudicado o trabalho pericial pelo não comparecimento das partes, em especial a parte Requerida para abertura do imóvel e a vistoria técnica do mesmo, 09 de setembro, realizando a vistoria técnica para a elaboração do Laudo Avaliatório; 1.4.1 INCIDENTE: Assim, com fulcro item 7.3.5.2 Impossibilidade de Vistoria da NBR 14653-2 e fundamentado nas informações prestadas por dois moradores Edifício Magali, foi realizado o trabalho de vistoria por similaridade com os demais apartamentos que compõem o Condomínio Edifício Magaly. 1.5 Este Laudo Técnico Avaliatório segue os preceitos emanados das Normas Brasileiras para Avaliação de Bens, da ABNT, especificamente da NBR- 14.653-1 Procedimentos Gerais e da NBR-14.653-2 Avaliação de Imóveis Urbanos e da Norma Para Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE - 2011; 1.6 Na elaboração deste Laudo Pericial, também foram obedecidos os critérios e recomendações apresentados nos trabalhos técnicos publicados pelo IBAPE e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 6 de 26
fls. 362 Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia, do qual o signatário é membro titular. 2. CONCEITOS: Para fins da norma NBR 14.653-2 (ABNT, 2011), avaliação de imóveis é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros, ou de empreendimento, para uma data e um lugar determinado. Valor: A ideia predominante de valor se encontra ligada intimamente à utilidade, ou seja, só tem valor àquilo que é útil, havendo necessidade da ocorrência de três condições a existência de relação entre as qualidades dessa coisa, necessidade ou desejo, conhecimento da relação e a possibilidade de ser utilizada. Além da quantidade de bens disponíveis. Terreno: Do ponto de vista da Engenharia de Avaliações, terreno é um espaço de terra capaz de produzir renda pelo seu aproveitamento apropriado, sendo na maioria dos casos, para terrenos urbanos, dado por uma construção para fins habitacionais, comerciais ou industriais, predominando os primeiros. Lotes: Porção de terreno, com frente para as vias públicas ou particulares, em condição de ser aproveitada, de imediato para fins urbanos. 3. VISTORIA: Conforme a NBR 14.653, vistoria é o exame circunstanciado e a consequente descrição minuciosa de um imóvel, objetivando sua avaliação. Tem o objetivo de permitir ao Engenheiro de Avaliação conhecer da melhor maneira possível os imóveis avaliandos e a região de onde está recebendo influências externas, sendo que a partir daí tem-se condições para a posterior pesquisa de dados. Devem ser ressaltados tão somente aspectos para a formação do valor, como: Topografia, forma, consistência do solo, superfície, localização, área total, profundidade, frente efetiva, infraestrutura urbana, equipamentos comunitários disponíveis, utilização atual, legal e econômica; e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 7 de 26
fls. 363 4. IDENTIFICAÇÃO DS IMÓVEL AVALIANDO: 4.1. Localização e ocupação circunvizinha: O Edifício Magaly está localizado no Bairro Centro, próximo a Avenida Independência, em divisa com o Bairro Vila Seixas, com alta taxa de ocupação, caracterizada como mista em residencial, comercial e serviços, padrão socioeconômico diversificado. A região é dotada de toda infraestrutura básica: guias, sarjetas, pavimentação asfáltica, rede distribuidora de água potável, rede coletora de esgoto, rede energia elétrica e iluminação pública, rede de telefonia e serviços urbanos de transporte coletivo. 4.2 Caracterização do Imóvel Avaliando: O imóvel avaliando está registrado com a Matricula nº 3.135 com 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, caracterizado como apartamento nº 202, situado no 3º pavimento ou 1º andar do Edifício Magaly, nesta cidade, à Rua Campos Sales 1.341, e a unidade de uso nº 5 na garagem localizada no subsolo, com área total de 157,73 m² e área útil de 109,00 m², área comum de 48,73 m², área na garagem de 34,54 m², cabendo-lhe ainda uma fração ideal de 5,82888% no terreno e nas coisas de uso comum. O Edifício Magaly é constituído de três blocos unificados, sendo: bloco frontal, bloco intermediário e bloco de fundos. O Apartamento avaliando está localizado no bloco intermediário, com área de visão prejudicada. Apresenta-se em BOM estado de conservação, necessitando de reparos a importantes em conformidade com sua idade real 40 ano (1976). De acordo com suas características construtivas deve ser classificado no padrão apartamento residencial médio termo médio, contendo dois dormitórios, uma suíte, banheiro social em comunicação com o banheiro da suíte, sala, cozinha, área de serviços, despensa e banheiro de empregada. e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 8 de 26
fls. 364 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO: A região apresenta boa atratividade para o mercado imobiliário local. É uma área consolidada e bem estruturada, com um perfil médio a médio alto de construções. De modo geral, o mercado encontra-se aquecido, devido principalmente a abertura de crédito imobiliário voltado a esse tipo de imóvel favorecendo, assim, a comercialização de tipologias como a avalianda. O alto número de ofertas disponíveis na região de certa forma limita a rapidez de absorção de imóveis pelo mercado e, conclui-se, que o imóvel avaliando possui liquidez média (entre três e seis meses) 6. METODOLOGIA EMPREGADA: Para o presente trabalho, elegeu-se o Método Comparativo Direito de Dados de Mercado consoante previsto na ABNT NBR 14.653-1:2001 Avaliação de Bens Procedimentos Gerais e na ABNT NBR 14.653-2-2004 Avaliação de Imóveis Urbanos. A avaliação terá por base as recomendações e parâmetros de cálculo preconizados pelas seguintes normas, atualmente em vigor: Norma Brasileira para Avaliações de Bens NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2 Avaliação de Imóveis Urbanos, Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2011. Os cálculos serão desenvolvidos para a data de julho de 2015. Na avaliação de imóveis devem ser considerados a sua finalidade, a sua característica construtiva, a sua dimensão, o seu estado de conservação, o obsoletismo físico e funcional e a sua idade. Para atender ao solicitado, este perito fará a avaliação das edificações em seus estados atuais, no valor de mercado, independentemente do histórico. A avaliação do imóvel será pelo método comparativo de mercado. Isto é, inicialmente, devem ser determinados os custos unitários por metro quadrado dos vários tipos e padrões de imóveis pesquisados, dividindo-se o custo total de cada imóvel com estrutura e acabamentos similares pela sua área total construída. Tais preços unitários, básicos, são obtidos ou por pesquisa do próprio avaliador no mercado imobiliário. e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 9 de 26
fls. 365 Para tanto, foram realizadas pesquisas nas regiões, objetivando o levantamento de elementos comparativos, ou seja, de imóveis similares à venda na mesma região geoeconômica nas quais se localiza o imóvel objeto da avaliação visando a determinação dos valores de mercado. 7. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS: 7.1 Período da Pesquisa: A pesquisa dos valores foi efetuada no período de setembro de 2016. 7.2 Tratamento de Dados: Para o presente caso, foi utilizado o Tratamento Cientifico, conforme item 8.2.1.1 da ABNT NBR 14.653-2: 2011 Avaliação de Imóveis Urbanos, com aplicação da Inferência Estatística (Regressão Múltipla) através do programa SISDEA. Foram coletados elementos na região circunvizinha do imóvel avaliando, dos quais 37 foram utilizados no modelo de inferência para determinação do valor de mercado do imóvel. Os dados coletados e o detalhamento do tratamento dos dados seguem no Anexo I. Foi admitido que pudessem ter influencia nos preços unitários do imóvel (valor/m² - Variável Dependente) as seguintes características (ou variáveis independentes): Área privativa: variável quantitativa área total construída (privativa) do imóvel expressa em m², destinada a investigar, dentro da amplitude de áreas existentes no mercado, sua relação com a variação dos preços; Padrão construtivo: variável Proxy atribuída com base nas relações do CUB. Considerando a variação existente no padrão construtivo dos imóveis; Numero de dormitórios variável quantitativa expressa em números, destinada a investigar, o nível de relação quanto ao numero de dormitórios e a sua relação com a variação dos preços; e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 10 de 26
fls. 366 Numero de suítes variável quantitativa expressa em números, destinada a investigar, o nível de relação quanto ao numero de suítes e a sua relação com a variação dos preços; Numero de banheiros variável quantitativa expressa em números, destinada a investigar, o nível de relação quanto ao numero de suítes e a sua relação com a variação dos preços; Para o imóvel avaliando, de acordo com as suas características construtivas, classificado no padrão residencial apartamento normal termo médio, em BOM estado de conservação em conformidade com sua idade aparente de 15 anos, com a necessidade de reparos simples, com área privativa de 109,00 m², os estudos estatísticos geraram o seguinte modelo de regressão, para determinar o valor do imóvel (vide cálculos ANEXO Nº II): Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média): Valor unitário = +6522,792308-1445,488375 * ln (Área privativa) +2,734432806 * Padrão construtivo -1051,153511 / Dormitórios +818,2899127 * Suítes - 136,1689833 * Banheiros A interpretação deste modelo matemático leva às seguintes circunstâncias lógicas para cada uma das variáveis estudadas: Quanto maior a Área Total, menor o valor unitário; O valor unitário aumenta, com o padrão construtivo do imóvel; Quanto maior o numero de dormitórios, maior o valor unitário; Quanto maior o numero de suítes, maior o valor unitário; Quanto maior o numero de banheiros, maior o valor unitário; Substituindo na equação tem-se o seguinte Valor Médio; e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 11 de 26
fls. 367 Valor unitário = +6522,792308-1445,488375 * ln (109,00 m²) +2,734432806 * R$ 1.292,27-1051,153511 / 02 +818,2899127 * 01-136,1689833 * 02 Valor Unitário Médio = R$ 3.295,50/m² O intervalo de confiança de 80%, conforme exigido pelas normas da ABNT NBR 14.653-2, está compreendido entre os seguintes limites: Mínimo: R$ 3.173,40/m² Máximo: R$ 3.417,61/ m² O valor médio do imóvel dado pelo produto da área construída pelo valor unitário fica: Valor do médio = R$ 3.295,50/m² x 109,00 m² = R$ 359.209,95 Valor do imóvel (médio) = R$ 359.209,95 Referência: Setembro/2016 8. GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO: Atendendo o critério de ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÃOES, constante no item 9 da norma da ABNT NBR-14653-2), o presente trabalho se enquadra na classificação de GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II consoante pontuação e exigência das tabelas 1 e 2 (Anexo II). E, quanto a precisão está enquadrado no GRAU DE PRECISÃO III em função da Amplitude do intervalo de confiança de 80%, ser inferior a 30% (Tabela 3 da ABNT NBR-14653-2). 9. CONCLUSÃO: Para os imóveis avaliandos, após as pesquisas necessárias e os cálculos apropriados fundamentados na NBR-14.653-2 e a metodologia demonstrada no corpo deste Laudo Técnico Avaliatório, concluímos que: e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 12 de 26
fls. 368 O imóvel objeto da Matricula nº 3135 do 2º CRI local, localizado na Rua Campos Sales nº 1341 Edifício Magaly Apto 202 - Bairro Centro, na cidade de Ribeirão Preto/SP., com a unidade de uso nº 5 na garagem do subsolo, com área privativa de 109,00 m², pelo valor de R$ 359.209,95 que, para efeito de comercialização à vista, em conformidade com a Alínea a do item 7.7.1 da NBR 14.653-1, podemos arredondar para R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais), com referencia a setembro de 2016. Considerando o Termo de Penhora e Depósito de fls. 197 com a PENHORA da cota parte de 50% de propriedade de Ryalva Muller Pires, o valor correspondente é de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais) com referencia a setembro/2016. 10. DECLARAÇÕES: Valor Total = R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais) ********************************** 50% = R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais) Declaração do perito, tendo em vista o código de ética profissional (Resolução nº 1002 26/11/2002 - CONFEA). Este perito declara que o presente laudo obedece criteriosamente aos seguintes princípios: a) O imóvel objeto deste laudo foi inspecionado pessoalmente pelo perito; b) A coleta de dados foi feita diretamente pelo perito; e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 13 de 26
fls. 369 c) A execução deste laudo foi feita atendendo as técnicas mais exigentes, tendo em vista as dificuldades e exigências apresentadas; d) Não existe por parte do signatário, qualquer interesse, inclinação ou ligação impeditiva entre pessoas ou coisas apresentadas neste laudo, achando-se livre para desempenhar tal função e; e) Tomou-se como fundamental para execução os preceitos e princípios emendados do código de ética profissional; f) Este Laudo Pericial é composto com 14 laudas, numeradas de 01 a 14, com impressão frontal, todas rubricadas e com assinatura na última e ilustrado com três Anexos, sendo o Anexo I (pág. 15/17) com as pesquisas imobiliárias, Anexo II (pág. 18/22) com o Relatório Estatístico da Regressão Linear e o Anexo III (páginas 24/26) contendo 04 fotos ilustrativas dos imóveis avaliandos. Ribeirão Preto, 19 de setembro de 2016. Gilmar de Oliveira Souza Engenheiro Civil - Perito Judicial Membro Titular do IBAPE/SP e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 14 de 26
fls. 370 A N E X O I - AMOSTRAS PESQUISADAS - e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 15 de 26
fls. 371 Amostras Localização PE S Q U I S A I M O B I L I Á R I A Tipologia Evento (Vd/Of) 1 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 210,00 880.000,00 2 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 188,00 780.000,00 3 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 105,00 460.000,00 4 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 118,00 430.000,00 5 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 133,00 415.000,00 6 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 90,00 360.000,00 7 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 115,00 330.000,00 8 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 72,00 310.000,00 9 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 100,00 300.000,00 10 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 79,00 280.000,00 11 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 75,00 250.000,00 12 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 48,00 250.000,00 13 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 68,00 200.000,00 14 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 201,00 880.000,00 15 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 72,05 340.000,00 16 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 62,00 240.000,00 17 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 106,00 300.000,00 18 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 41,00 180.000,00 19 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 86,00 210.000,00 20 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 104,00 550.000,00 e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 16 de 26 Util Área (m²) Total Valor Total (R$) Ref.: Set 2015 Fontes de Informações Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 18667 - Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 18525 - Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 13150 - Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 19985- Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 18792 - Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 12781 - Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod20128 - Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 9646- Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 18808- Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 16852- Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 12491 - Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 15232 - Tel (16) 3965 4242 Martinelli Imobiliaria e Consultoria - Cod 19527 - Tel (16) 3965 4242 Santa Maria Imobiliaria - Cod 23682 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 43795 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 41159 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 37463 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 34918 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod36736 - Tel (16) 3505 6000 Santa Maria Imobiliaria - Cod 406125 - Tel
fls. 372 Amostras Localização PE S Q U I S A I M O B I L I Á R I A Tipologia Evento (Vd/Of) 21 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 111,00 430.000,00 22 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 111,00 430.000,00 23 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 49,00 170.000,00 24 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 50,00 180.000,00 25 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 195,00 780.000,00 26 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 72,05 265.000,00 27 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 129,00 700.000,00 28 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 69,82 240.000,00 29 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 96,00 450.000,00 30 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 97,92 320.000,00 31 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 130,00 420.000,00 32 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 213,00 500.000,00 33 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 95,00 300.000,00 34 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 45,00 180.000,00 35 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 46,00 190.000,00 36 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 46,94 205.000,00 37 Vila Seixas Apto Oferta 1,00 45,00 150.000,00 e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 17 de 26 Util Área (m²) Total Valor Total (R$) Ref.: Set 2015 Fontes de Informações Santa Maria Imobiliaria - Cod 45566 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 31629 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 1290 - Tel (16) 3505 6000 Santa Maria Imobiliaria - Cod 43723 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 39317- Tel (16) 3505 6000 Santa Maria Imobiliaria - Cod 5349 - Tel (16) 3505 6000 Santa Maria Imobiliaria - Cod 46084 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 46186 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 46225 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 31478 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 7897 - Tel (16) 3505 6000 Santa Maria Imobiliaria - Cod 30993 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 34692 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 13894 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 35247 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 34251 - Tel Santa Maria Imobiliaria - Cod 27337 - Tel
fls. 373 A N E X O I I - RELATÓRIO ESTATÍSTICO REGRESSÃO LINEAR - e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 18 de 26
fls. 374 Relatório Estatístico - Regressão Linear Modelo: Proc 4001441-31.2013.8.26.0506-4ª Vara Civel Data de referência: terça-feira, 20 de setembro de 2016 Informações Complementares: Variáveis e dados do modelo Quant. Total de variáveis: 7 Variáveis utilizadas no modelo: 6 Total de dados: 37 Dados utilizados no modelo: 29 Estatísticas: Estatísticas do modelo Valor Coeficiente de correlação: 0,9344141 / 0,9344141 Coeficiente de determinação: 0,8731297 Fisher - Snedecor: 31,66 Significância do modelo (%): 0,01 Normalidade dos resíduos: Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 68% Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 93% Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100% Outliers do modelo de regressão: Quantidade de outliers: 0 % de outliers: 0,00% e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 19 de 26
fls. 375 Análise da variância: Fonte de variação Soma dos Quadrados Graus de Liberdade Quadrado Médio Explicada 6351863,639 5 1270372,728 31,657 Não Explicada 922959,239 23 40128,663 Total 7274822,878 28 Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média): Valor unitário = +6522,792308-1445,488375 * ln (Area privativa) +2,734432806 * Padrão construtivo -1051,153511 / Dormitórios +818,2899127 * Suítes -136,1689833 * Banheiros Testes de Hipóteses: Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%) Area privativa ln(x) -6,84 0,01 Padrão construtivo x 5,80 0,01 Dormitórios 1/x -4,25 0,03 Suítes x 5,76 0,01 Banheiros x -2,56 1,76 Valor unitário y 4,75 0,01 Correlações Parciais: Correlações parciais para Area privativa Isoladas Influência Padrão construtivo 0,33 0,50 Dormitórios -0,50 0,87 Suítes 0,80 0,92 Banheiros 0,76 0,40 Valor unitário -0,15 0,82 Correlações parciais para Padrão construtivo Isoladas Influência Dormitórios -0,01 0,37 Suítes 0,57 0,37 Banheiros 0,39 0,29 Valor unitário 0,72 0,77 e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 20 de 26 F
fls. 376 Correlações parciais para Dormitórios Isoladas Influência Suítes -0,04 0,86 Banheiros -0,28 0,50 Valor unitário 0,21 0,66 Correlações parciais para Suítes Isoladas Influência Banheiros 0,79 0,64 Valor unitário 0,28 0,77 Correlações parciais para Banheiros Isoladas Influência Valor unitário 0,02 0,47 e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 21 de 26
fls. 377 TABELA DE FUNDAMENTAÇÃO - NBR 14653-2 Itens 1 2 3 Descrição Caracterização do imóvel avaliando Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado Grau III II I Completa quanto a todas as variáveis analisadas 6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características observadas pelo autor do laudo 4 Extrapolação Não Admitida 5 6 Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo 4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem Adoção de situação paradigma 3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo Admitida, desde que: a) as Admitida para apenas medidas das uma variável, desde que: características do imóvel a) as medidas das avaliando não sejam características do imóvel superiores a 100 % do avaliando não sejam limite amostral superior, superiores a 100% do nem inferiores à metade limite amostral superior, do limite amostral inferior nem inferiores à metade b) o valor estimado não do limite amostral inferior, ultrapasse 20 % do valor b) o valor estimado não calculado no limite da ultrapasse 15% do valor fronteira amostral, para as calculado no limite da referidas variáveis, de per fronteira amostral, para a si e simultaneamente, e referida variável em módulo Pontuação Obtida 10% 20% 30% 3 1% 2% 5% 3 Graus III II I Pontos Máximos 16 10 6 Itens Obrigatórios 2, 4, 5 e 6 no grau III e os demais no mínimo no grau II 2, 4, 5 e 6 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I Grau de Fundamentação do Laudo Todos, no mínimo no grau I e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 22 de 26 1 2 1 3 Total 13 II
fls. 378 Gráfico de Aderência - Regressão Linear Gráfico de resíduos - Regressão Linear e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 23 de 26
fls. 379 A N E X O I I I - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA - e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 24 de 26
fls. 380 Foto 01: Vista geral das fachadas da lateral esquerda e frontal. Foto 02: Vista geral da fachada frontal. e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 25 de 26
fls. 381 Foto 03: Vista parcial das fachadas frontal e lateral direita. Foto 04: Vista da identificação do prédio.. e-mail: gilmar.souza@netsite.com.br Pág. 26 de 26