fls. 60 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL VIII TATUAPÉ DA CAPITAL - SP PROCESSO : Nº 0003351-98.2016.8.26.0008 CARTÓRIO : 3º OFÍCIO AÇÃO : DESPESAS CONDOMINIAIS REQUERENTE : CONDOMÍNIO VILLAGIO ERNESTO VITIELLO REQUERIDO : CLAUDIO FERNANDO CHO JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133, perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa. L A U D O
fls. 61 CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL Localização: Apartamento nº. 144, localizado no 14º andar, do Edifício Carrara, Bloco III, integrante do Condomínio Villagio Ernesto Vitiello, situado à Rua Sapucaia, 1.132, Alto da Mooca, no 33º. Subdistrito Alto da Mooca, do Município de São Paulo, SP; Data da Avaliação: Junho de 2.017 Valor de mercado do apartamento para venda: Va = R$ 398.000,00 (trezentos e noventa e oito mil reais)
fls. 62 CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no Município de São Paulo, devido a uma ação DESPESAS CONDOMINIAIS. Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo.
fls. 63 CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização Apartamento nº. 144, localizado no 14º andar, do Edifício Carrara, Bloco III, integrante do Condomínio Villagio Ernesto Vitiello, situado à Rua Sapucaia, 1.132, Alto da Mooca, no 33º. Subdistrito Alto da Mooca, do Município de São Paulo, SP; 2. Planta Genérica de Valores Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel avaliando encontra-se no Setor 031, Quadra 110, e Índice Fiscal 1.458,00 3. Planta de localização
fls. 64 4. Zoneamento Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontrase em MO ZM 3a - Zona Mista de Alta Densidade. 5. Ilustração fotográfica externa Vista do Condomínio onde se localiza o imóvel avaliando.
fls. 65 Vista da Rua Sapucaia, que lhe dá acesso. 6. Melhoramentos Públicos Todos os convencionais 7. Topografia A topografia apresenta-se plana. 8. Características do Solo O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 9. Fração Ideal do Terreno A fração ideal do terreno, conforme a matrícula nº. 150.625 (fls. 48) é de 0,4014 %.
fls. 66 10. Características do Prédio Classe / Grupo / Padrão: Estrutura: Revestimento Externo: Pavimentos: Subsolos Elevadores Apartamentos / andar: Estado da Edificação: Dispositivos de segurança: Dispositivos de Lazer: Residencial / Apartamento / Médio com elevador Concreto armado Argamassa fina com pintura látex. Térreo mais, 16 (dezesseis) andares. 02 (dois) 02 (dois) elevadores - social / serviço 04 (quatro) Regular (c) Guarita, interfone, sist. de vídeo, cerca e cerca elétrica. Salão de festas, churrasqueira, salão de jogos, sala de ginástica, brinquedoteca, playground, quadra poliesportiva, piscina e sauna.
fls. 67 11. Características do apartamento. Piso: Cerâmico. Revestimento Interno: Argamassa fina com pintura látex / Azulejos Portas / Janelas: Madeira / Alumínio. Forro / Tipo Janelas: Laje / Correr e basculante Compartimentos Sala de estar / jantar, 01(um) suíte, 01 (um) dormitório, 01 (um) banheiro, cozinha, área de serviço e dispensa. Vagas de garagem 01(um) vaga Idade Estimada: 09 (nove) anos. Estado da Edificação: Regular (c). Área Construída do apartamento Útil: 60,3200 m 2 Comum: 36,6526 m 2 Total: 96,9726 m 2 Observações: Área útil do apartamento é resultado de consulta à matrícula nº. 150.625 (fls. 48).
fls. 68 12. Ilustração fotográfica interna do Condomínio. Edif. Carrara Bloco III Salão de festas Hall social Churrasqueira
fls. 69 Salão de jogos Brinquedoteca Sala de ginástica Playground
fls. 70 Piscina Sauna Quadra poliesportiva
fls. 71 12.1 - Ilustração fotográfica interna da unidade 144. Sala de jantar Cozinha Sala de estar Área de serviço
fls. 72 Dormitório Suíte Banheiro
fls. 73 Dispensa
fls. 74 CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério Adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2.011. Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média Aritmética Saneada (Anexo III). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.
fls. 75 2. Valor Unitário Básico (V u ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de junho de 2.017, é de: V u = R$ 6.085,38 /m 2 3. Valor do Apartamento (V a ) V a = V u x A c A c = Área homogeneizada Área útil m² + Vagas de garagem m² / 2 A c = 60,3200 m² + 10,00m² / 2 A c = 65,3200 m² V a = 6.085,38 x 65,3200 m² V a = R$ 397.497,02 Ou, em números redondos, V a = R$ 398.000,00 (trezentos e noventa e oito mil reais)
fls. 76 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 17 (dezessete) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 3 (três) anexos. São Paulo, 05 de junho de 2.017. JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL
fls. 77 ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
fls. 78 CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. FATOR OFERTA (F f ) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2.011. 2. FATOR LOCALIZAÇÃO (F local ) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local do apartamento avaliando (IF a ) e no denominador, o do apartamento comparativo (IF e ). 3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (F irp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (F pcp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 5. FATOR ATUALIZAÇÃO Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.
fls. 79 O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações, (anexo III) Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: Situação Paradigma Classe: Residencial Grupo: Apartamento Padrão: Médio com elevador (1,926) Área útil homogeneizada: 65,3200 m 2 Nº de fatores utilizados: 4 (quatro) Idade Estimada: 09 (nove) anos Vida referencial: 60 (sessenta) anos Estado da Edificação: Regular (c) F oc : 0,912 Índice fiscal 1.458,00 Data-base Junho de 2.017
fls. 80 ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS
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fls. 88 ANEXO III MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
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fls. 93 VALOR UNITÁRIO Vu = R$ 6.085,38 (seis mil e oitenta e cinco reais e trinta e oito centavos)