I Curso de Férias do Grupo de Estudos de Direito Empresarial - Direito UFMG S IMOBILIÁRIOS Luis Fellipe Maia Advogado Formado pela UFMG Sócio da Vivá Capital Membro do Conselho Diretor da Júnior Achievement/MG E-mail: luis.maia@vivacapital.com.br Patrocinadores:
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO / PIB I Curso de Férias do Grupo de Estudos de Direito Empresarial Direito UFMG 1) O SETOR DE REAL ESTATE NO BRASIL 2 a) Crédito Habitacional x PIB Ainda existe no país uma baixa relação entre o crédito habitacional e o PIB, sendo que grande parte do crédito é direcionado ao consumo b) Poupança x Demanda por Crédito Imobiliário Existem projeções de que a poupança não irá conseguir suprir a demanda pelo crédito imobiliário no curto prazo. O que fazer??? É essencial a busca por outras formas de funding para o setor imobiliário. CRÉDITO AO CONSUMIDOR / CRÉDITO TOTAL Fonte: BACEN e Banco Modal Fonte: Banco Modal
2) HISTÓRIA DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS a) REIT s norte-americanos, os Primos Ricos b) Contexto da Criação dos Fundos Imobiliários no Brasil 3 - REIT s = Real Estate Investiment Trusts; - Criados em 1960, pelo REITs Act; - Companhias que investem 75% de seus ativos no setor imobiliários (propriedade ou dívida); - 75% das receitas devem ser provenientes de atividades imobiliárias; - Podem ser listados em bolsa ou não; - Conferem benefícios tributários aos investidores; - Devem ter no mínimio 100 acionistas e 50% das ações não podem ser detidas por 5 acionistas ou menos; e - Investimento em imóveis por meio de empresas patrimoniais; - Empresas carregavam muitos ativos imobilizados no balanço, como forma de proteção contra a inflação; - Incentivo ao investimento no mercado imobiliário e possibilidade de pequenos investidores terem acesso a grandes projetos imobiliários; - Criados pela Lei 8.668 de 1993; - Clara inspiração nos REIT s norte-americanos; e - Regulados inicialmente pela Instrução CVM 205 de 1994. - Os REIT s concentram um valor de mercado de US$207 BI, contra US$2,4 BI dos Fundos Imobiliários no Brasil (Dados de 2010).
4 IMÓVEIS DE PROPRIEDADE DE REIT S E FUNDOS IMOBILIÁRIOS
2) HISTÓRIA DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS c) Outras Reformas na Legislação para impulsionar o mercado imobiliário - CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e Securitização de Recebíveis (Lei 9.514/97); - Alienação Fiduciária em Garantia (Lei 9.514/97); - CCI - Cédula de Crédito Imobiliário (Lei 10.931/04); - LCI - Letra de Crédito Imobiliário (Lei 10.931/04); e - Patrimônio de Afetação das Incorporações (Lei 10.931/04). d) As reformas na legislação deram as bases para uma expansão do crédito no setor imobiliário. 5 Fonte: Banco Modal
3) ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO b) Características Gerais a) Legislação Aplicável 6 Os Fundos de Investimento Imobiliários são regidos pelas seguintes normas: - Lei 8.668/1993 - Instrução CVM 472/2008 - Instrução CVM 516/2011 (normas relativas a demonstrações financeiras); Normas de Regência Supletiva: - Instrução CVM 400/2003 (Ofertas Públicas com Registro); - Instrução CVM 476/2009 (Ofertas Públicas com Esforços Restritos); - Entidade sem personalidade jurídica organizada sob a forma de condomínio fechado, ou seja, não admite resgate de cotas; - Patrimônio divido em cotas; - Aplicação dos recursos em ativos imobiliários ou valores mobiliários e títulos de crédito relacionados ao mercado imobiliário; - O Prazo pode ser determinado ou indeterminado; - Obrigação de distribuir 95% dos rendimentos auferidos sob regime de caixa para os cotistas; - Limitação de responsabilidade pessoal dos cotistas (peculiaridade dos Fundos Imobiliários). - Instrução CVM 409/2004 (Fundos de Investimento em Geral).
3) ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO c) Ativos objeto de investimento pelos Fundos Imobiliários - Direitos reais sobre imóveis (seja para renda ou para incorporação e posterior venda); d) Constituição do Fundo A constituição e o funcionamento dependem de registro prévio na CVM, que é concedido de forma automática mediante a entrega dos seguintes documentos / informações: 7 - Instrumentos de dívida relacionados ao setor imobiliário (Debêntures, LCI, LH, CRI, etc.); - Ações de empresas que atuem no setor imobiliário e sejam listadas em bolsa; - Ações ou quotas de SPE s que atuem no setor imobiliário; - Cotas de fundos setoriais (FIA, FIDC, FII, FIP), desde invistam no setor imobiliário. - Prospecto; - Pedido de registro (ou dispensa) de oferta; - Regulamento do fundo; - Indicação de administrador; - Indicação de auditores, etc. Outros Ativos que podem ser adquiridos por FII s - Derivativos, para fins de proteção patrimonial; e - Ativos de renda fixa, para aplicação do caixa.
3) ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO e) Ofertas Públicas e Integralização de Cotas (i) Ofertas Públicas com Registro: - Seguem os procedimentos da Instrução CVM 400; - São caras, demoradas e alcançam um grande número de investidores; - Grandes ofertas (vemos no jornal, nossos gerentes de banco ligam para nos oferecer). (ii) Ofertas Públicas com Esforços Restritos: - Seguem os procedimentos da Instrução CVM 476; - São mais baratas e rápidas, mas atingem um pequeno número de investidores, o ativo pode ser ofertado para até 50 investidores e 20 podem subscrever (Seu gerente de banco não vai ligar para oferecer); - Destinada apenas a investidores super-qualificados. f) Integralização das Cotas A integralização poderá ser feita: - Em dinheiro, no ato da subscrição ou em prazo determinado. - Em imóveis, mediante laudo de avaliação e pelo valor de mercado do imóvel. - Em títulos e valores mobiliários, caso o fundo seja destinado exclusivamente a investidores qualificados. 8
9 EXEMPLOS DE ANÚNCIOS PUBLICADOS EM JORNAIS, RELATIVOS A OFERTAS PÚBLICAS REGISTRADAS NA CVM
3) ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO 10 g) Negociação das Cotas em Bolsa de Valores e Mercado de Balcão Tendo em vista que os Fundos Imobiliários são fundos FECHADOS (não admitem resgate das cotas), a venda de cotas no mercado secundário é uma forma de dar liquidez ao investimento. - Atualmente existem mais de 100 Fundos Imobiliários listados na BM&FBovespa; - Existe um índice de cotação dos Fundos Imobiliários na BM&Fbovespa (IFIX); e - Mais de 100 mil pessoas físicas investem em Fundos Imobiliários. h) Agentes Envolvidos - Cotista - Administrador - Gestor - Auditor Independente - Coordenador da Oferta - Assessores Legais - Custodiante
11 TELA COM A COTAÇÃO DO FUNDOS IMOBILIÁRIOS NEGOCIADOS EM BOLSA
12 GRÁFICO DE RENTABILIDADE Fonte: Bloomberg e Bovespa dados até 31/08/2012 Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) Índice Bovespa (IBOV) Certificados de Depósitos Interbancários (CDI)
3) ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO i) Estrutura Fiduciária j) Vedações ao Administrador 13 Os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, inclusive os bens imóveis, são mantidos sob a propriedade fiduciária da instituição administradora, contudo, o imóvel, assim como seus frutos e rendimentos, não se comunica com o patrimônio do administrador. COTISTA FUNDO IMOBILIÁRIO ADMINISTRAÇÃO SEPARAÇÃO PATRIMONIAL ADMINISTRADOR PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA Para dar ainda mais segurança aos cotistas, existem as seguintes vedações ao administrador: I - conceder empréstimos, adiantar rendas futuras aos quotistas ou abrir créditos sob qualquer modalidade; II - prestar fiança, aval, aceite ou coobrigar-se sob qualquer forma; III - aplicar no exterior recursos captados no País; IV - aplicar recursos na aquisição de quotas do próprio fundo; V - vender a prestação as quotas do fundo, admitida a divisão da emissão em séries; VI - prometer rendimento predeterminado aos quotistas; VII - realizar operações do fundo quando caracterizada situação de conflito de interesse entre o fundo e a instituição administradora, ou entre o fundo e o empreendedor ATIVOS
14 A CVM ESTÁ ATENTA AOS FUNDOS COM RENTABILIDADE GARANTIDA
4) TRIBUTAÇÃO a) Tributação do Fundo Investimento em Ativos Imobiliários 15 b) Tributação do Fundo Investimento em Ativos de Renda Fixa Os rendimentos do fundo decorrentes de aplicação em ativos imobiliários são isentos de impostos (PIS, COFINS, IR), desde que: - O Fundo distribua ao menos 95% dos lucros auferidos, segundo o regime de caixa, em cada período semestral; e - o Fundo não invista em empreendimento que tenha como incorporador ou construtor, cotista que possua mais que 25% (vinte e cinco por cento) das cotas. Os rendimentos do fundo decorrentes de aplicação em ativos de renda fixa se sujeitam ao imposto de renda de acordo com a alíquota regressiva do Imposto de Renda (exceção: ativos de renda fixa imobiliários, ou aqueles em que a lei confere isenção fiscal): - 22,5% em aplicações com prazo de até 180 dias; - 20% em aplicações com prazo entre 181 e 360 dias; - 17,5% em aplicações com prazo entre 361 e 720 dias; - 15% em aplicações com prazo superior a 720 dias. FUNDO IMOBILIÁRIO FUNDO IMOBILIÁRIO $ ATIVOS IMOBILIÁRIOS $ ATIVOS DE RENDA FIXA
4) TRIBUTAÇÃO c) Tributação dos Rendimentos dos Cotistas d) Tributação dos Rendimentos dos Cotistas (Isenção Tributária) 16 Os rendimentos recebidos pelos cotistas dos fundos imobiliários são tributados a uma alíquota de 20% sobre o ganho de capital. MAS... O Cotista Pessoa Física terá Isenção total de IR, desde que: - O FII possua ao menos 50 cotistas; - O FII possua cotas negociadas em bolsa ou mercado de balcão organizado; - O cotista em questão possua menos de 10% das cotas do FII. COTISTA COTISTA PF $ 20% $ ISENTO FUNDO IMOBILIÁRIO FUNDO IMOBILIÁRIO
4) TRIBUTAÇÃO e) Tributação dos Ganhos de Capital Auferidos com a Venda de Cotas Os ganhos de capital na venda de cotas no mercado secundário são tributados pelo IR com a alíquota de 20%. Não há isenção nessa situação. f) Incidência de ITBI na aquisição do imóvel A aquisição de imóveis por Fundos Imobiliários enseja a incidência de ITBI. 17 Existe, contudo, uma controvérsia em relação à incidência de ITBI quando a integralização ocorre por meio de imóvel, principalmente quando se trata de fundo exclusivo. INVESTIDOR 1 COTA INVESTIDOR 2 $ 20%
18 5) ESTUDO DE CASO INVESTIMENTO EM PROPRIEDADES Informações obtidas na Lâmina do mês de abil de 2013, do RB Capital Renda 1 Fundo de Investimento Imobiliário
19 6) TENDÊNCIAS E DESAFIOS - Aumento da regulação tendo em vista o aumento da base de investidores; - Aumento da liquidez dos fundos nos mercados secundários; - Maior atenção da CVM com relação às rentabilidades garantidas ; e - Classificação dos Fundos de acordo com os ativos que eles investem.
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