SECOVI. Entenda a razão do recente crescimento do mercado de fundos de investimento imobiliário

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1 SECOVI Entenda a razão do recente crescimento do mercado de fundos de investimento imobiliário

2 Conteúdo 1. Histórico 2. Características 3. Tipos de Fundo de Investimento Imobiliário 4. Tributação 5. Preocupações de quem investe 6. Preocupações de quem é investido 7. Desafios

3 1. Histórico 2. Características 3. Tipos de Fundo de Investimento Imobiliário 4. Tributação 5. Preocupações de quem investe 6. Preocupações de quem é investido 7. Desafios

4 Histórico Lei nº 8.668/93 -DispõesobreaconstituiçãoeoregimetributáriodosFundosdeInvestimentoImobiliário e dá outras providências; Instrução CVM nº 205/94 - Dispõe sobre a constituição, o funcionamento e a administração dos Fundos de Investimento Imobiliário; Lei nº 9.779/99 - Altera a legislação do Imposto sobre a Renda, relativamente à tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário; Instrução CVM nº 472/08 - Dispõe sobre a constituição, a administração, o funcionamento, a oferta pública de distribuição de cotas e a divulgação de informações dos Fundos de Investimento Imobiliário FII (revogou a Instrução CVM nº 205/94); Lei nº /04 - Altera a tributação do mercado financeiro e de capitais; Lei nº /09 Dispõe sobre o tratamento tributário a ser dado às receitas auferidas pelos FII em investimentos em LH, CRI, LCI e cotas de outros FII.

5 Histórico A edição da Instrução CVM nº 472/08 representou um marco para o desenvolvimento do mercado de FII, dentre as principais alterações, listamos as seguintes: - Ampliação da lista de ativos que podem integrar o patrimônio dos FII; - Maior agilidade no processo de constituição dos FII, com a redução do prazo para constituição e funcionamento dos FII, bem como para registro de ofertas subsequente de cotas (registro automático); - Possibilidade de aquisição de imóveis onerados, desde que em anteriormente ao seu ingresso no FII; - Observância dos limites de aplicação por emissor e por modalidade de ativo financeiro constantes da Instrução CVM 409/04; - Possibilidade de colocação parcial das cotas; - Possibilidade de celebração de negócios em situações de conflito de interesses; - Maior rigor na elaboração do laudo de avaliação de imóvel utilizados na integralização de Cotas ou adquiridos pelos FII e no tratamento aos Conflitos de Interesse entre os FII e os administradores.

6 Histórico Segue abaixo gráfico retirado do Anuário Securitização e Financiamento Imobiliário 2012, publicado pela Uqbar: INSTRUÇÃO CVM Nº 472/08

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8 Características - FORMA: Os FII são constituídos sob a forma de condomínio fechado (em que o resgate das cotas não é admitido); - COTAS: As cotas correspondem a frações ideais de seu patrimônio, devem ser escriturais e nominativas; - TITULARIDADE: O investidor adquire cotas do FII, que, por sua vez, adquire em nome próprio imóveis que pretende explorar comercialmente. Assim, o cotista passa a ter direito ao recebimento de parte dos rendimentos que o FII vier a obter, de forma proporcional ao número de cotas que for titular

9 Características - ATIVOS: Os FII podem investir em empreendimentos imobiliários por meio da aquisição de: (i) quaisquer direitos reais sobre bens imóveis; (ii) valores mobiliários, desde que se trate de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII; (iii) ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII; (iv) cotas de fundos de investimento em participações (FIP) ou de fundos de investimento em ações; (v) CEPAC; (vi) cotas de outros FII; (vii) CRI e cotas de FIDC; (viii) LH; e (ix) LCI.

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11 Tipos de Fundo de Investimento Imobiliário - O mercado tratou de estabelecer alguns padrões de FII que, embora tais classificações não sejam regulamentadas, facilitam a identificação do objeto e da política de investimento dos FII; - Os principais tipos de FII atualmente existentes são: (i) FII de Renda (ii) FII de Desenvolvimento (iii) FII de CRI ; e (iv) FII de FII.

12 Tipos de Fundo de Investimento Imobiliário FII de Renda INVESTIDORES FII LOCATÁRIOS IMÓVEL

13 Tipos de Fundo de Investimento Imobiliário FII de Desenvolvimento INVESTIDORES FII SPE Desenvolvedora (1) SPE Desenvolvedora (2) SPE Desenvolvedora (3) IMÓVEL (1) IMÓVEL (2) IMÓVEL (3)

14 Tipos de Fundo de Investimento Imobiliário FII de CRI INVESTIDORES FII CRI (1) CRI (2) CRI (3)

15 Tipos de Fundo de Investimento Imobiliário FII de FII INVESTIDORES FII FII (1) FII (2) FII (3)

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17 Tributação - TRIBUTAÇÃO DAS RECEITAS OPERACIONAIS: Receitas operacionais do FII (imobiliárias) são isentas, excetonocasodefiiqueapliquerecursosemempreendimentos imobiliários que não tenham como construtor, incorporador ou sócio, cotista que detenha, isoladamente ou em conjunto com pessoas a ele ligadas, percentual superior a 25% das cotas do FII, hipótesenaqualofiiserátributadocomo pessoa jurídica. - TRIBUTAÇÃO DAS RECEITAS FINANCEIRAS: As receitas decorrentes de ativos financeiros são tributados conforme alíquotas aplicáveis às pessoas jurídicas, exceto aquelas decorrentes de LH, CRI, LCIecotasdeoutrosFII;

18 Tributação - TRIBUTAÇÃO DOS RENDIMENTOS: Rendimentos distribuídos a investidores pessoa física são isentos de Imposto de Renda: (a) exceto em relação ao cotista que seja titular de mais de 10% das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe deem rendimento superior a 10% do total de rendimentos auferidos pelo FII; e (b) desde que as cotas do FII sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado e o FII conte com, no mínimo, 50 cotistas; - TRIBUTAÇÃO DOS GANHOS DE CAPITAL: Os ganhos de capital decorrentes da alienação de cotas em mercado secundário estão sujeitos à incidência do Imposto de Renda à alíquota de 20% (a título de antecipação, para as Pessoas Jurídicas, e em caráter definitivo, para as Pessoas Físicas).

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20 Preocupações de quem investe - Ativos que compõem (comporão) o patrimônio do FII: verificação da qualidade e características dos bens que integrarão a carteira de investimentos do FII; - Due diligence/laudo de avaliação: verificação da existência de eventuais ônus ou passivos vinculados aos bens integrantes do patrimônio do FII, ou ainda, a verificação quanto à adequação do valor pelo qual tais bens serão adquiridos; - Gestor/Administrador: qualificação e expertise dos gestores e dos administradores em relação a FII que tenham política de investimento genérica, não concentrada em um único empreendimento ou conjunto de empreendimentos; - Responsabilidade dos cotistas: limites da responsabilidade dos cotistas em decorrência de eventuais responsabilidade e passivos dos FII.

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22 Preocupações de quem é investido - Compartilhamento do controle e das tomadas de decisão nas empresas investidas: a administração das empresas investidas e a tomada de decisões relativas a determinadas matérias pode ser compartilhada, tirando da administração a gestão plena da empresa; - Obrigatoriedade de manutenção de mais controles (governança corporativa): em geral, os acordos de acionistas/cotistas e os demais instrumentos que formalizam os investimentos estabelecem uma série de obrigações quanto ao envio de relatórios, prestação de informação e uma maior necessidade de transparência e padrões de governança corporativa; - Impactos fiscais decorrentes do investimento pelos FII: ganhos de capital decorrente da entrada do FII na sociedade investida.

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24 Desafios - Obtenção de financiamento: a regulamentação atual proíbe a obtenção de financiamentos pelos FII; - Constituição de garantias: a regulamentação atual também proíbe aos FII constituir garantias sobre os bens imóveis integrantes da carteira do FII; - Ativos disponíveis: com o crescimento e aquecimento do mercado imobiliário, a disponibilidade de ativos elegíveis para integrar a carteira dos FII tem reduzido gradualmente; - Pulverização: embora a pulverização das cotas dos FII tenha aumentado nos últimos anos, a liquidez das cotas em mercado secundário ainda é um tema recorrente;

25 Desafios - ITBI: a estruturação de FII leva em conta vários custos, sendo que o ITBI em diversas ocasiões se apresenta como um fator impeditivo, do ponto de vista financeiro para a constituição de FII; - Custos de estruturação: os custos flat e recorrentes para a estruturação e manutenção de um FII ainda são relevantes e em determinadas situações, até impeditivas, do ponto de vista financeiro.

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