CRÉDITO IMOBILIÁRIO E POLÍTICA HABITACIONAL

CRÉDITO IMOBILIÁRIO E POLÍTICA HABITACIONAL.

O déficit habitacional brasileiro é da ordem de 7 milhões de unidades. A demanda por crescimento demográfico do número de famílias é da ordem de 700 MIL unidades por ano. Está escrito DEMANDA mas na verdade é NECESSIDADE. Só o crédito imobiliário e os subsídios poderão transformar essa grande necessidade em demanda no sentido econômico real.

CONSEQUÊNCIAS DO DÉFICIT HABITACIONAL CONVIVÊNCIA FAMILIAR prejudicada SANEAMENTO E SAÚDE - prejudicados EDUCAÇÃO - prejudicada EMPREGO - prejudicado CRIMINALIDADE E TÓXICO - favorecido

A poupança interna é apenas 18% do PIB. Esse é um dos fatores que mais limitam o desenvolvimento econômico do BRASIL. Mas quem compra imóvel está: a) poupando e renunciando ao consumo corrente; b) investindo e deixando um legado aos herdeiros; c) financiando a operação e expansão da indústria de materiais de construção, de máquinas e de equipamentos. Comentário: A macroeconomia merece todo o respeito mas a habitação não é apenas um bem de consumo durável como a televisão, o automóvel ou outro qualquer. É muito mais do que isso pelos seus efeitos sobre a família. É um bem que atravessa gerações e normalmente é o maior investimento das pessoas. 4

Pelas razões apontadas a Política Habitacional é componente indispensável de uma Política Estratégica de Desenvolvimento Econômico e Social para o País. Comentários Algumas NECESSIDADES não se convertem em DEMANDA EFETIVA em sentido de mercado. Nesses casos POLÍTICAS PÚBLICAS são necessárias.

Política Habitacional É necessário ter-se Autoridade e Política Públicas voltadas à Regulação, Estímulo e Supervisão dos sistemas de crédito habitacional e de subsídios para que se possa, sustentadamente, ano após ano: a) gerar oferta de habitações novas em volume e qualidade compatíveis com a demanda demográfica visando obter gradual redução do déficit; b) gerar demanda efetiva compatível com a oferta de habitações novas, evitando a formação de estoques de unidades não vendidas ou bolhas de preços. Só ler. Sem mais palavras.

FGTS Ativo Total em dezembro de 2009 - R$ 235 bilhões com 60 bilhões em títulos públicos. O Programa Minha Casa Minha Vida é uma verdadeira revolução para o setor, mas precisa ser transformado em programa permanente de estado. Problema a resolver: Os juros altos demandam subsídios. O FGTS está sendo utilizado como uma das fontes desses subsídios, mas ele não poderá fazê-lo em caráter contínuo. Com a TR atual o titular de contas no FGTS está perdendo patrimônio. Comentário: Política Pública que signifique perda patrimonial para o trabalhador não pode estar correta. 7

Como vai a oferta de crédito no Brasil? (exclusive FGTS) PAÍS CRÉDITO TOTAL / PIB EUA 187% INGLATERRA 155% ALEMANHA 105% FRANÇA 103% ESPANHA 170% CHILE 74% BRASIL 50% 8

Agora o crédito imobiliário. (no Brasil, exclusive FGTS) PAÍS CRÉDITO TOTAL / PIB Crédito Imobiliário / PIB EUA 187% 68% INGLATERRA 155% 75% ALEMANHA 105% 45% FRANÇA 103% 28% ESPANHA 170% 45% CHILE 74% 20% BRASIL 50% 3% 9

PAÍS CRÉDITO TOTAL / PIB Crédito Imobiliário / PIB Crédito Imobiliário / Crédito Total EUA 187% 68% 36% INGLATERRA 155% 75% 48% ALEMANHA 105% 45% 43% FRANÇA 103% 28% 27% ESPANHA 170% 45% 26% CHILE 74% 20% 27% BRASIL 50% 3% 6% A DEFASAGEM BRASILEIRA NO CRÉDITO TOTAL É QUASE TOTALMENTE EXPLICADA PELA DEFASAGEM NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO.

Recente depoimento do Diretor de Crédito Imobiliário de um grande Banco Internacional. No mundo, o financiamento imobiliário responde, em média, por 65% da carteira de crédito do banco. No Brasil, são 5%.

As taxas de juros do crédito imobiliário privado são normalmente: Na Europa e EUA - abaixo de 7% ao ano; No Brasil acima de 10% ao ano; Comentário:Está escrito 7%, mas quase sempre é muito menor. 12

Há excesso de dinheiro na Poupança? Ela pode crescer e tomar fatia de mercado dos outros ativos financeiros? valores em R$ bilhões de out/2009 ATIVO SALDO % FIF 1.071 51,3% FUNDOS DE AÇÕES 144 6,9% DEPÓSITOS A PRAZO 572 27,4% POUPANÇA RURAL 62 3,0% POUPANÇA HABITACIONAL 240 11,5% TOTAL 2.089 100,0%

DIRECIONAMENTO DA POUPANÇA Saldo de Poupança em 2010 R$ 250 bilhões. Saldo Aplicado em crédito imobiliário R$ 90 bilhões (36% do total). Compulsório e outras destinações R$ 160 bilhões (64% do total). Sem comentários porque eles estão no slide seguinte 14

Como visto, 64% dos recursos da poupança não está aplicada em crédito habitacional. Logo, apenas 36% da renúncia fiscal sobre rendimentos da poupança, imaginada originalmente para beneficiar os adquirentes da casa própria, acabam atingindo seu alvo. Os outros 64% da renúncia fiscal acabam favorecendo aplicações não habitacionais realizadas com recursos da poupança. 15

Em 2009, o SBPE financiou cerca de 300.000 habitações das quais: a) 75% para imóveis USADOS; e b) apenas 25% para habitações NOVAS. É a inversão do que recomendaria uma Política Habitacional voltada para atender a demanda demográfica e reduzir o déficit. Comentário: Caberia investigar porque o livre jogo das forças de mercado conduziu a tal concentração no financiamento de imóveis usados? Há falta de demanda de crédito para construção e aquisição de imóveis novos? Parece que SIM. 16

CONCLUSÃO No Brasil, o crédito habitacional para a classe média é escasso, é caro, está orientado para os imóveis usados e dissipa os estímulos fiscais. Com esse desempenho pode-se afirmar que o SBPE está em sintonia com uma boa Política Habitacional?

Taxa de juros e demanda efetiva Como se sabe, a casa própria é desejada por todos e acaba se constituindo no maior patrimônio da imensa maioria das famílias. Mas qualquer casa serve? Com juros de 10% ao ano, as famílias com renda entre 5 e 15 salários mínimos conseguem obter um financiamento que lhe permita adquirir um imóvel novo compatível com o seu legítimo interesse?» COMENTÁRIOS As famílias com renda entre 5 e 15 salários mínimos representam uma percentagem muito grande da população. Estão no Grupo dos Necessitados de Habitação. A questão é: O crédito imobiliário do SBPE consegue transformar a NECESSIDADE dessas famílias em DEMANDA EFETIVA? 18

Fazendo algumas contas... Considere-se um financiamento com: Prazo de amortização 25 anos; Prestação / renda familiar líquida de IR: 25%; Financiamento Máximo 80% do Preço; Taxa Nominal de Juros 10% ao ano; Sistema de Amortização TP SAC Endividamento Máximo em Número de vezes a Renda Familiar Líquida Preço Máximo da Unidade em número de vezes a Renda Familiar Líquida 28 22 36 28

As limitações de um financiamento com juros de 10% aa Renda Familiar Bruta Renda Familiar Líquida PREÇO MÁXIMO PREÇO DO M2 ÁREA PRIVATIVA MÁXIMA DA UNIDADE PRIVATIVO SAC PRICE SAC PRICE 3.000 2.724 75.277 96.892 2.500 30 39 5.000 4.174 115.350 148.472 3.000 38 49 7.000 5.624 155.423 200.052 3.500 44 57 20

CONCLUSÃO Juros anuais de 10% : a) praticamente impedem o acesso à casa própria das famílias com renda inferior a 10 salários mínimos; b) restringem muito o atendimento das famílias com renda entre 10 e 15 salários mínimos. Comentários: O MCMV está fazendo uma revolução no mercado até 10 SM mas o SBPE, com recursos da poupança não poderia ficar de fora. 21

A TAXAS DE JUROS PARA O AGENTE FINANCEIRO Os juros creditados na poupança são de 6% ao ano. O custo operacional é de 2% ao ano. O depósito compulsório é de 30% do saldo de poupança. Portanto, nas condições atuais não é razoável exigir que o Agente Financeiro reduza a taxa de juros do crédito imobiliário para menos de 10% ao ano. E fica instalado o GRANDE IMPASSE. O que explica a exacerbação do financiamento ao imóvel usado. 22

O que dizer do SFI e do mercado secundário? Saldo atual de CRI R$ 10 bilhões. Boa parte com lastro em crédito não habitacional. Boa parte adquirido com recursos da própria poupança. Conclusão: O SFI, se pensado para multiplicar o crédito habitacional não decolou. E com a atual TR não vai decolar. Comentário: Quem investiria em CRI habitacional com essa TR?

DIAGNÓSTICO SÍNTESE 1. O Déficit habitacional é de grandes proporções. A demanda demográfica é elevada. 2. O Crédito Imobiliário em % do PIB é quase insignificante. 3. 75% do crédito imobiliário é destinado a imóveis usados. 4. A Taxa de Juros do crédito imobiliário está muito acima dos patamares internacionais e dificultam o acesso à casa própria. 5. A renúncia fiscal para a POUPANÇA está sendo mal utilizada. 6. O SFI para o mercado secundário habitacional está sem perspectivas de funcionamento significativo. 24

PROPOSTA DE MUDANÇAS UMA AGENDA PARA O NOVO GOVERNO 1. CÁLCULO DA TR Passaria, por lei, a corresponder à média móvel quadrimestral do IPCA. 2. A Taxa de juros da poupança cairia para 4% ao ano e incidiria Imposto de Renda na fonte sobre os juros creditados. 3. A Taxa de juros do FGTS passaria para 1% ao ano.

PROPOSTA DE MUDANÇAS UMA AGENDA PARA O NOVO GOVERNO (continuação) 4. Seria dado Incentivo Fiscal ao comprador de imóveis novos X% das prestações pagas constituiriam crédito tributário. 5. Redução gradual do compulsório sobre depósito de poupança para 20% direcionando os recursos para produção de imóveis novos.

As mudanças propostas são politicamente viáveis? INDEXADOR TAXA DE JUROS (líquida de IR) RENDIMENTO TOTAL LÍQUIDO Poupança Atual TR 0,5% 6% 6,50% Poupança Proposta IPCA 4,5% 3,2% 7,7% Benefício 4% (2,8%) 1,2% 27

FGTS RENDIMENTO INDEXADOR TAXA DE JUROS RENDIMENTO TOTAL LÍQUIDO ATUAL TR 0,5% 3% 3,5% PROPOSTO IPCA 4,5% 1% 5,5% DIFERENÇA 4% (2%) 2%

Os Efeitos e Benefícios da Proposta (1) Garante que os rendimentos do FGTS e da Poupança estarão sempre acima da inflação. Na atual conjuntura aumenta o rendimento total da Poupança e do FGTS. Sem comentários 29

Os Efeitos e Benefícios da Proposta (2) Uniformiza o Indexador dos créditos do SFH com o indexador atuarial dos Fundos de Previdência. (IPCA) Torna possível a integração dos mercados primário e secundário de crédito imobiliário. Viabiliza a obtenção de novos recursos para expansão da oferta de crédito imobiliário. Sem comentários 30

Os Efeitos e Benefícios da Proposta (3) Os juros dos financiamentos atuais seriam reduzidos em 2% ao ano mantendo inalterado o spread bruto dos Agentes Financeiros. Os juros dos financiamentos novos seriam limitados a 8,0% ao ano assegurando aos Agentes Financeiros um spread bruto de 4,0% ao ano. sem comentários 31

Política Habitacional 1. Com juros de 8% ao ano e incentivo fiscal de até 20% das prestações pagas a nova capacidade de endividamento da população de classe média permitiria a aquisição de um imóvel novo compatível com a sua renda. 2. O incentivo fiscal sendo dirigido aos mutuários pode inclusive variar de acordo com a classe de renda permitindo apoiar mais fortemente as famílias de menor renda. 3. O incentivo fiscal deve se destinar exclusivamente aos imóveis novos objetivando reduzir o déficit habitacional.

FINALIZANDO As medidas propostas viabilizam a expansão tanto da demanda efetiva quanto da oferta de habitações novas. Mas é necessário instituir-se Comitê de Política Habitacional com o objetivo de regular e supervisionar o mercado visando assegurar a expansão equilibrada e sustentada da oferta e da demanda efetiva de habitações novas. É preciso crescer rapidamente mas sem formar estoques de unidades prontas nem bolhas de preços.

FIM 34