MBA EXECUTIVO EM GESTÃO DE NEGÓCIOS TRABALHO FINAL DE CONCLUSÃO DO CURSO DE MBA EM GESTÃO DE NEGÓCIOS ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO

MBA EXECUTIVO EM GESTÃO DE NEGÓCIOS TRABALHO FINAL DE CONCLUSÃO DO CURSO DE MBA EM GESTÃO DE NEGÓCIOS ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO SERGIO SIGRES Orientador: Prof. Murilo Alambert Rio de Janeiro, 12 de Julho de 2006

Sergio Sigres ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO Trabalho Final apresentado ao Curso de MBA em Gestão de Negócios do Ibmec Business School como parte dos requisitos para atendimento da resolução nº 1 do Conselho Nacional de Educação, de 03 de abril de 2001. Orientador: Prof. Murilo Alambert Aprovado em / / Parecer do Prof. Rio de Janeiro (RJ) Julho / 2006

iii RESUMO Este trabalho apresenta uma análise da evolução do mercado imobiliário do Rio de Janeiro da década de 1960 até 2005, mostrando a evolução da fronteira de expansão do investimento imobiliário. O mercado informal será apresentado em um capítulo inicial devido a relevância do seu papel sinalizador do desequilíbrio do mercado imobiliário do Rio de janeiro. O perfil do consumidor de imóveis e as preferências quanto ao imóvel em si e em relação aos bairros serão apresentados em seguida. O terceiro capítulo apresentará uma análise atual do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, seguido por um capítulo com a evolução nos últimos 45 anos. Palavras-chaves: Mercado imobiliário, Evolução de venda, Fronteira de desenvolvimento.

iv SUMÁRIO 1. Resumo iii 2. Lista de ilustrações vi 3. Lista de tabelas vii 4. Lista de abreviações e definição dos termos viii 5. Apresentação 9 6. Metodologia 12 7. Mercado informal 19 8. Perfil médio dos adquirentes 8.1. Renda e educação 21 8.2. Renda e bairros 21 8.3. Educação e bairros 22 8.4. Razões para a compra 22 8.5. Atração e repulsa 8.5.1. Repulsa ao bairro 23 8.5.2. Repulsa ao imóvel 24 8.5.3. Atração ao bairro 24 8.5.4. Atração ao imóvel 25 8.6. Estado civil e bairros de escolha 25 8.7. Ascenção, estabilidade e descenção 8.7.1. Estado civil 26 8.7.2. Renda 26

v 8.7.3. Educação 26 8.8. Conclusão 26 9. Análise geral da cidade 9.1. Quantidade de guias residenciais 27 9.2. Terrenos por bairros 28 9.3. Lançamentos da ADEMI 29 9.4. Unidades por lançamentos 30 9.5. Calor do mercado 31 9.6. Área em m2 de construção nova licenciada 31 9.7. Valor médio 32 9.8. Valores deflacionados 33 9.9. Políticas de 2005 (variação de 2004 / 2005) 34 9.10. Desvio médio 36 10. Análise das Transações Imobiliárias entre 1960 e 2005 37 10.1. AP1 39 10.2. AP2 41 10.3. AP3 47 10.4. AP4 51 10.5. AP5 53 11. Conclusão 56 12. Bibliografia 57

vi LISTA DE ILUSTRAÇÕES A cidade informal 19 Gráfico 3 Variação de informalidade segundo áreas de planejamento (1991-2000) 20 Evolução de vendas (Total RJ) 27 Unidades por lançamento 30 Evolução de valor (Total RJ) 34 Evolução de vendas (AP 1) 39 Evolução de valores (AP 1) 40 Evolução de valores (Botafogo) 42 Evolução de vendas (RA4, RA5 e RA6) 43 Evolução de valores (RA4, RA5 e RA6) 44 Evolução de vendas (Tijuca, Andaraí, Grajaú, Maracanã e Vila Isabel) 46 Evolução de valores (RA8 e RA9) 47 Evolução de vendas (AP 3 áreas consolidadas) 48 Evolução de vendas (AP 3) 50 Evolução de valores (AP 3) 50 Evolução de vendas (AP 4) 52 Evolução de valores (AP 4) 53 Comparativo de informalidade no ano 2000 54 Evolução de valores (AP 5) 54

vii LISTA DE TABELAS Bairros com maiores vendas de terrenos 28 Bairros com mais lançamentos de acordo com a ADEMI 29 Bairros com mais guias do ITBI emitidas (residencial) 31 APs com mais área de construção nova licenciada 31 Bairros com maior valor médio das guias de ITBI residenciais 32 Bairros com menor valor médio das guias de ITBI residenciais 33 Bairros com maior alteração em 2005 35 Bairros com menor alteração em 2005 35 Maiores desvios médios (1995 / 2005) 36 Menores desvios médios (1995 / 2005) 36 Participação percentual da população de regiões administrativas na população da cidade do Rio de Janeiro 37

8 LISTA DE ABREVIAÇÕES E DEFINIÇÃO DOS TERMOS Área de planejamento: a cidade é dividida em 5 áreas de planejamento AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 que são agrupamentos de regiões administrativas. Vide relação no anexo. Regiões Administrativas: Cada AP é divida em regiões administrativas (RAs), que são agrupamentos de bairros. São 34 RAs. Vide relação no anexo. Imposto de Transmissão de Bens Intervivos (ITBI): Imposto equivalente a 2% do valor de escritura ou do banco de dados da Prefeitura (o que for maior) devido a cada transação imobiliária. IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado. Índice de inflação calculado pela Fundação Getulio Vargas com coleta de dados entre o dia 21 de um mês e o dia 20 do mês subseqüente. É composto por 3 índices: Índice de Preços no Atacado (IPA) tem um peso de 60%, Índice de Preços ao Consumidor (IPC) tem um peso de 30% e Índice Nacional do Custo da Construção Civil (INCC) tem um peso de 10%. IBGE: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano cobrado pelo município. SM: Valor do salário mínimo nacional FGTS: Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Ele pode ser utilizado, sob certas condições para abater o financiamento imobiliário ou adquirir a casa própria. ADEMI: Associação de dirigentes de empresas do mercado imobiliário.

APRESENTAÇÃO Os sinais de crise de oferta no mercado imobiliário nos levam a uma maior concorrência, visto que o déficit habitacional (que podemos considerar como a demanda deste mercado) não é reduzido, muito pelo contrário incluindo a expansão de construtoras (a Cyrella e o Grupo Via de Brasília são alguns exemplos) e imobiliárias (a paulista Lopes) para fora do seu estado original. Este aumento de concorrência pressionam os participantes deste mercado para uma melhor compreensão, interesses do consumidor e pontencialidades (negativas e positivas). Vamos apresentar neste trabalho indicadores de uma crise no setor da construção civil marcadamente na construção de unidades residenciais em um momento onde indicadores mostram um déficit crescente. Em outras palavras, podemos observar sugestões de redução da oferta em momento de demanda crescente o que a microeconomia clássica indica como insustentável a longo prazo. A crise no setor da construção civil pode ser observada nos dados agregados de produção (como o percentual decrescente da construção civil dentro do PIB brasileiro), pela redução de emprego formal no setor ou pela redução de lançamentos imobiliários. O uso do mesmo folheto para anunciar diversos empreendimentos sugere uma tentativa das incorporadoras para aumentar o retorno dos anúncios (Um empreendimento por folheto não gera retorno suficiente?). Podemos notar ainda a redução de um aspecto clássico da propaganda imobiliária - a distribuição dos folhetos nas ruas - e a sua constante repetição, sugerindo este baixo retorno. Por outro lado o lado da demanda existem diversos estudos, como o da Fundação João Pinheiro, que apontam para o crescente déficit habitacional. A crescente favelização das grandes cidades, como apresentado para o caso do Rio de Janeiro por André Luiz Fontoura Cretton e Adriano Reginaldo Alem 1, sugere uma solução frágil encontrada pela população em geral para a incapacidade de atendimento da sua demanda, nas condições que os incorporadores (investidores imobiliários) eles podem atender. Vale ressaltar aqui que esta alternativa é instável do ponto de vista da 1 Outubro / 2001

10 segurança física dos moradores e jurídica, acarretando custos indiretos superiores ao custo dos imóveis formais, especialmente devido a violência e suas conseqüências. Este situação aparentemente impossível a longo prazo redução crescente da oferta e uma demanda potencial crescente já mereceu diversas explicações, como a crise econômica (a redução do PIB per capta da cidade do Rio de Janeiro durante a década de 1990), as altas taxas de juros e falta de prazo para o financiamento imobiliário. Entretanto, empreendimentos como o Cores da Lapa 2 da Klabin Segall lançado em 2005 em uma área degradada do Rio de Janeiro (688 unidades vendidas em 2 horas) não pode ser explicado apenas pelo apoio da prefeitura dentro do projeto de revitalização do Bairro, já que podemos citar outros exemplos de sucesso absoluto (Renovare 3 próximo do Norte Shopping em Todos os Santos e Aquarius 4 na Rua Araguaia na Freguesia de Jacarepaguá) em outros lugares. Estes sucessos indicam que os incorporadores souberam oferecer produtos que foram ao encontro às potencialidades dos respectivos mercados. Apresentarei aqui um estudo sobre potencialidades (positivas ou de atração e negativas ou de repulsão) de várias regiões do Rio de Janeiro baseado nos trabalhos de Pedro Abramo 5. Este trabalho foi parcialmente baseado em 1.407 questionários respondidos pelos compradores de imóveis junto ao balcão da Prefeitura em Dezembro de 2001. Suas entrevistas apontam o que é valorizado pelos compradores de imóveis. Por outro lado, as informações do Imposto de Transações de Bens Imóveis (ITBI) nos darão dados da realidade para apresentar um histórico do mercado e a possibilidade de testar estas potencialidades. É interessante ressaltar que trataremos aqui, principalmente, do mercado formal (transações que geraram o pagamento do ITBI) por considerarmos o mercado informal (marcadamente as favelas) como uma solução temporária para o equilíbrio entre a oferta e a demanda do mercado imobiliário e, portanto, apenas um sintoma do problema do desajuste. Esperamos também que os sinais apontados neste trabalho sejam úteis para indicar potencialidades de investimento neste mercado e indicar outros caminhos de pesquisa. 2 http://www.klabinsegall.com.br/coresdalapa/ 3 http://www.santacecilia.net/renovare/emp.asp 4 http://www.aquariusresidencial.com.br/ 5 Janeiro / 2003 e Setembro / 2002

11 Analisando os dados mais detidamente, vamos apresentar o perfil médio do comprador de imóveis, passando em seguida para o que ele considera importante (positivamente e negativamente) nesta compra, nos locais e no imóvel em si. Ordenaremos ainda os bairros em função do Índice de Desenvolvimento Humano (IDH) para apresentarmos a mobilidade (ascendente, estável e descendente) a mudança para um bairro com um IDH maior é considerado um movimento ascendente, a mudança para um bairro com IDH menor como um movimento descendente e para um bairro com o mesmo IDH como um movimento estável - destes adquirentes. Apresentaremos ainda que os lançamentos imobiliários seguiram um sentido claro acompanhando a orla marítima, afastando a fronteira de expansão imobiliária do centro da cidade. O conceito da fronteira é compreendido aqui como o local onde as melhores oportunidades para o retorno dos investidores, afastando-se do centro. O maior retorno na área de fronteira é observado até meados da década de 1980, quando passamos a observar a redescoberta de outras áreas. Podemos concluir que o adquirente médio tem um perfil claro e definido. O sentido da expansão imobiliária também tem um sentido claro e definido até a década de 1980, quando passamos a observar lançamentos em bairros fora da fronteira de expansão imobiliária.

12 METODOLOGIA: A metodologia desenvolvida para analisar o mercado imobiliário está baseada em dois fatores centrais: o perfil médio dos adquirentes e dados de mercado (como o ITBI, licenças de obras e lançamentos pela ADEMI). 1. Como o objetivo deste estudo é apresentar sinais que poderiam ser utilizados pelos investidores, optou-se por restringir a pesquisa à cidade do Rio de Janeiro. É interessante lembrar que a cidade tem características próprias, seja pela unificação dos estados da Guanabara e do Rio de Janeiro durante a década de 70 ou pela falta de outros centros significativos no estado (diferente dos estados de São Paulo ou Minas Gerais) entre os anos 1960 e 2000 o percentual da população do estado morando na cidade do Rio de Janeiro passou de 49% para 40% (ainda um percentual significativo). Se considerarmos a região metropolitana este percentual passa de 73% para 76% (podendo ser entendido como a transformação das cidades dentro da área metropolitana em cidades dormitórios, ampliando a concentração populacional em torno da cidade). 2. A fim de agrupar os dados do mercado, utilizaremos o padrão da Prefeitura do Rio de Janeiro, isto é, divisão em Áreas de Planejamento (AP), Regiões Administrativas (RA) e bairros 6. O locais que não existiam no período inteiro tiveram os valores zerados até o momento que surgiram: AP1 refere-se ao Centro da Cidade e é dividido nas seguintes RAs e bairros: AP RA Bairros I Administração Regional - Saúde, Gamboa, Santo Cristo e Caju 1 Portuária 6 É interessante que esta divisão tem problemas como agregar Tijuca, Vila Isabel, Ipanema e Leblon na mesma área de planejamento (AP2). Existem sugestões para mudanças no novo Plano Diretor da cidade.

13 1 1 1 1 1 II Administração Regional - Centro III Administração Regional - Rio Comprido VII Administração Regional - São Cristóvão XXI Administração Regional - Paquetá XXIII Administração Regional - Santa Teresa Aeroporto, Castelo, Centro, Fátima, Lapa e Praça Mauá. Catumbi, Cidade Nova, Estácio e Rio Comprido. Benfica, São Cristóvão, Triagem e Vasco da Gama. Paquetá. Santa Teresa. AP2 inclui bairros da Zona Sul, Tijuca e Vila Isabel e refere-se às seguintes RAs e bairros: AP RA Bairros IV Administração Regional - 2 Botafogo V Administração Regional - 2 Copacabana VI Administração Regional - 2 Lagoa VIII Administração Regional - 2 Tijuca IX Administração Regional - Vila 2 Isabel XXVII Administração Regional - 2 Rocinha Botafogo, Catete, Cosme Velho, Flamengo, Glória, Humaitá e Laranjeiras. Copacabana e Leme. Gávea, Ipanema, Jardim Botânico, Lagoa, Leblon, São Conrado e Vidigal. Alto da Boa Vista, Praça da Bandeira e Tijuca. Andaraí, Grajaú, Maracanã e Vila Isabel. Rocinha.

14 AP3 é determinada pelas seguintes RAs e bairros: AP RA Bairros X Administração Regional - 3 Ramos Manguinhos, Bonsucesso, Olaria e Ramos. XI Administração Regional - 3 Penha Brás de Pina, Penha e Penha Circular. Del Castilho, Engenho da Rainha, XII Administração Regional - Inhaúma, Higienópolis, Maria da Graça e Inhaúma 3 Tomaz Coelho Abolição, Água Santa, Cachambi, Consolação, Encantado, Engenho de XIII Administração Regional - Méier Dentro, Engenho Novo, Jacaré, Lins de Vasconcelos, Méier, Piedade, Pilares, Riachuelo, Rocha, Sampaio Correia, São 3 Francisco Xavier e Todos os Santos 3 XIV Administração Regional - Irajá Colégio, Irajá, Vicente de Carvalho, Vila da Penha, Vila Kosmos e Vista Alegre. Bento Ribeiro, Campinho, Cascadura, Cavalcante, Engenheiro Leal, Honório XV Administração Regional - Gurgel, Madureira, Marechal Hermes, Madureira Osvaldo Cruz, Quintino Bocauiuva, Rocha 3 Miranda, Turiaçu e Vaz Lobo Bancários, Cacuia, Cidade Universitária, Cocotá, Freguesia (Ilha), Galeão, Jardim XX Administração Regional - Ilha Carioca, Jardim Guanabara, Moneró, do Governador Pitangueiras, Portuguesa, Praia da 3 Bandeira, Ribeira, Tauá e Zumbi. 3 XXII Administração Regional - Anchieta Anchieta, Guadalupe, Parque Anchieta e Ricardo de Albuquerque. 3 XXV Administração Regional - Pavuna Acari, Barros Filho, Coelho Neto, Costa Barros, Parque Colúmbia e Pavuna.

15 3 3 3 3 XXVIII Administração Regional - Jacarezinho XXIX Administração Regional - Complexo do Alemão XXX Administração Regional - Maré XXXI Administração Regional - Vigário Geral Jacarezinho e Vieira Fazenda. Complexo do Alemão. Baixa do Sapateiro, Conjunto Pinheiros, Marcílio Dias, Maré, Nova Holanda, Parque União, Praia de Ramos, Roquete Pinto, Rubens Vaz, Timbaú, Vila do João, Vila Esperança e Vila Pinheiro. Cordovil, Jardim América, Parada de Lucas e Vigário Geral. AP4 é a Zona Oeste, incluindo as RAs e os bairros abaixo: AP RA Bairros XVI Administração Regional - Jacarepaguá 4 XXIV Administração Regional - Barra da Tijuca 4 XXXIV Administração Regional - 4 Cidade de Deus Anil, Curicica, Freguesia, Gardênia Azul, Jacarepaguá, Pechincha, Praça Seca, Tanque, Taquara e Valqueire Barra da Tijuca, Camorim, Grumari, Itanhangá, Joá, Recreio dos Bandeirantes, Vargem Grande e Vargem Pequena. Cidade de Deus.

16 AP5 são os bairros suburbanos, agregados nas seguintes RAs: AP RA Bairros 5 XVII Administração Regional - Bangu Bangu, Gericinó, Padre Miguel, Santíssimo (Bangu) e Senador Camará. 5 XVIII Administração Regional - Campo Grande Campo Grande, Cosmos, Inhoaíba e Senador Augusto Vasconcelos. XIX Administração Regional - 5 Santa Cruz Paciência e Santa Cruz XXVI Administração Regional - Barra de Guaratiba, Guaratiba, Pedra de 5 Guaratiba Guaratiba e Sepetiba Campo dos Afonsos, Cordovil, Deodoro, XXXIII Administração Regional - Jardim América, Magalhães Bastos, Realengo Parada de Lucas, Realengo, Sulacap e 5 Vigário Geral, Vila Militar 3. Utilizaremos o ITBI (Imposto de Transações de Bens Imóveis) como um sinalizador da realidade do mercado por ser um imposto devido a cada transação formal. O ITBI é devido a cada venda de um imóvel cada venda gera uma guia com o valor a ser pago (2% do valor do imóvel). A Secretária Municipal de Finanças nos cederam os dados do número de guias e seu valor (em R$) separados por bairros sempre em termos anuais. Compatibilizamos estes dados entre si (bairros que foram criados durante o período estudado) e com os de lançamentos da ADEMI, objetivando a mesma lista de bairros. A evolução do número de guias emitidas, isto é, no volume de vendas de dada localidade, nos sugere a vitalidade do mercado. Esta vitalidade será analisada em termos da evolução de um bairro, de uma região administrativa (RA) e área de planejamento (AP), e em relação ao resto da cidade.

17 A evolução dos valores pagos uma indicação da evolução dos valores dos próprios imóveis será considerada como uma sugestão da potencialidade de cada bairro. 4. O Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) publicado pela Fundação Getúlio Vargas será utilizado para deflacionar as séries históricas de valores monetários por ser o mais utilizado no mercado imobiliário e por refletir a variação de preços para os adquirentes (o Índice de Preços ao Consumidor IPC responde por 30% do IGP-M) e para os construtores (o Índice Nacional da Construção Civil INCC responde por 10% do IGP-M). 5. Analisaremos ainda a lista dos lançamentos da ADEMI tanto em números de unidades quanto em número de empreendimentos - como uma outra fonte de indicação de potencialidade de cada bairro. Esta lista foi compatibilizada com a relação dos bairros do ITBI. 6. Consideraremos as Licenças para Novas Construções como uma outra indicação da potencialidade de cada bairro, não somente por serem dados oficiais, mas por apresentarem construções que não foram lançadas ainda ou não constam da relação da ADEMI. 7. Utilizamos diversos estudos publicados no Armazém de Dados da Prefeitura do Rio de Janeiro como base para a análise do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, em especial nos dados oriundos das entrevistas organizados nos trabalhos de Pedro Abramo 7, onde podemos observar o poder de atração e repulsão de vários bairros do Rio de Janeiro. Consideraremos as suas entrevistas como sinais do que é valorizado pelos compradores de imóveis. Utilizaremos os dados do Imposto de Transações de Bens Imóveis (ITBI) para apresentar a sua evolução comercial e testar essas potencialidades. 8. Os bairros serão analisados ainda sob a ótica dos índices de Densidade Predial (número de prédios por Km2) e de Verticalização (unidades por empreendimento) como indicadores do tipo e da intensidade da ocupação do solo. 7 Janeiro / 2003 e Setembro / 2002

18 9. Consideraremos neste estudo que dois conceitos apresentados por Ângela Moulin S. Penalva Santos 8, como as desenconomias de aglomeração e as vantagens comparativas dinâmicas. O crescimento da cidade leva às desenconomias de aglomeração, isto é, uma elevação do custo de moradia devido ao aumento de congestionamentos, crescimento da violência urbana e aumento do custo de moradia. As vantagens comparativas dinâmicas como sendo a infra-estrutura moderna (de transporte, de segurança, de comunicações) e a mão de obra qualificada próxima, que podem beneficiar empresas em dado local. 8 2003

19 MERCADO INFORMAL O mercado informal é um indicador do desequilíbrio do mercado, sendo importante inseri-lo neste estudo. Abramo sugere que este mercado pode ser separado em dois grupos com características próprias sob a ótica da organização do mercado. Podemos considerar os loteamentos como um grupo com sinais de oligopólio, isto é, um mercado cujo produto é homogêneo e com oferta concentrada. Podemos encontrar este tipo de mercado informal em certas áreas da AP3. A característica do mercado informal em áreas consolidadas tem pressões mais fortes de concorrências, ou seja oferta mais fragmentada e produtos diferenciados. As pesquisas de Abramo em certas favelas nos sugerem ainda que a formação de preços nestes mercados tem regras internas estáveis, lógicas e independentes dos mercados formais (mercado do asfalto) próximos. Consideraremos o tamanho do mercado informal pela diferença da quantidade de imóveis relacionados como domicílios particulares permanentes nos Censos Demográficos de 1991 e 2000 (sinopse) divulgados pelo IBGE (que consideraremos como o universo de domicílios formais e informais) e a base cadastral residencial do IPTU (que consideram apenas os domicílios formais). Este indicador nos apresenta um nível elevado de informalidade na cidade: média de 38%, como apresentado no próximo gráfico. Coleção Estudos da Cidade (Out/2001)

20 Este indicador de informalidade tem problemas, já que compara dados obtidos por metodologias diferentes, portanto devemos considerá-lo apenas como um indicador, entretanto os seus dados são compatíveis com o que se observa na cidade. É interessante ressaltar que as exigências para o cadastramento no IPTU são tênues, se utilizássemos outras bases os resultados seriam muito mais dramáticos. Houve um acréscimo de 1.633 mil imóveis residenciais não cadastrados no IPTU 24% da cidade, sendo as áreas de planejamento 4 e 5 representam 82% deste total. Esta concentração é compreensível com a ampla oferta de espaços vazios nestas áreas - compatível com a condição de fronteira da expansão imobiliária. O gráfico abaixo apresenta a evolução do mercado informal separado por APs. A área do Centro (AP1) apresentou um aumento da formalidade, com queda de 42.614 imóveis informais em 1991 para 37.705 imóveis em 2000, quando podemos pensar no esvaziamento residencial desta AP. A Zona Sul (AP2) apresentou uma relativa estabilização (66.105 imóveis em 1991 e 66.039 imóveis em 2000). As outras áreas apresentam a crise de moradia com clareza: a área de planejamento 3 apresentou um crescimento de 34.122 imóveis entre 1991 e 2000 e as áreas de planejamento 4 e 5 tiveram um crescimento de 49% e 48% respectivamente no período. Coleção Estudos da Cidade (Out/2001)

21 PERFIL MÉDIO DOS ADQUIRENTES A série de entrevistas coordenadas por Pedro Abramo 9 coordenou um série de entrevistas com compradores de imóveis que nos permitiu a determinação de um perfil médio dos adquirentes: Renda e educação Os adquirentes declararam uma renda que indica que a compra de imóvel concentra-se na faixa mais alta. 79% informaram um renda individual superior a 5 salários mínimos (SM) e 57% informaram uma renda familiar superior a 10 SM. As entrevistas ainda nos apresentam que 61% usam um veículo individual (carro ou motocicleta) como o meio de transporte utilizado, o que seria um outro indicador de riqueza. Analisando o nível educacional dos compradores, observamos indicações de que a faixa mais rica da população tem um histórico escolar mais longo: 64% tem pelo menos o curso superior. Renda e bairros Analisando a opção pelo nível de renda, observamos que a opção dos adquirentes até 2 SM (que foram poucos) optaram por Quintino, Brás de Pina, Coelho Neto, Cordovil e Pilares. Os adquirentes de renda média (entre 5 SM e 15 SM) optaram pelos bairros de Bonsucesso, Cordovil (novamente), Madureira, Maracanã, Ramos, Benfica, Campinho, Catete e Rio Comprido. Aqueles com renda mais elevada (acima de 15 SM) adquiriram imóveis na Zona Sul (Ipanema, Leblon, Humaitá, Laranjeiras, Itanhangá, Copacabana, Urca, Barra) e por pontos específicos da Zona Norte (Vista Alegre, Vila da Penha, São Cristóvão e Rocha). Os bairros de Bangu e Campo Grande tiveram uma distribuição eqüitativa dos compradores em relação a renda. A distribuição da renda dos compradores, em relação aos imóveis (novos e usados) foi interessante: a classe média (entre 2,5 e 10 salários mínimos - SM) tiveram um peso maior entre os compradores de imóveis usados, enquanto que os adquirentes de maior renda (acima de 10 SM) e de menor renda (abaixo de 2,5 SM) tiveram um peso maior entre os adquirentes de imóveis novos, sinalizando a falta de opções de lançamentos para a classe média. 9 Janeiro / 2003 e Setembro / 2002

22 Educação e bairros Observando os locais dos imóveis adquiridos pela sua educação, a maioria dos bairros tem um percentual alto de compradores com nível superior. A maioria dos adquirentes com 2º grau optaram pelos bairros da Zona Oeste (Bangu, Realengo, Santa Cruz, Pedra de Guaratiba) e Norte (Benfica, Bonsucesso, Brás de Pina, Engenho da Rainha, Lins de Vasconcelos, Madureira, Maracanã, Rocha). Os bairros que possuem a maioria de adquirentes com apenas o 1º grau estão na Zona Norte (Cordovil, Guadalupe, Oswaldo Cruz) e Oeste (Santa Cruz). Poucos bairros tem entre os adquirentes com nível de pós-graduação, dentre os quais podemos citar Urca, Ipanema, Botafogo e Flamengo como exemplos. Cruzando os dados da faixa de renda com local de trabalho, podemos observar que o Centro ainda é o grande concentrador de locais de trabalho, mas podemos notar o desenvolvimento de outras áreas (como Copacabana, Botafogo e Barra). Razões para a compra A crise do mercado imobiliário pode ser observada no estudo das razões para a aquisição: somente 7% dos entrevistados objetivavam o investimento para locação, enquanto 72% objetivavam a moradia própria (sinalização do déficit habitacional e da inviabilidade do mercado nas condições atuais). Esta diferença nos leva a pensar no baixo retorno financeiro da locação, quando comparado a outras alternativas de investimento. A pesquisa nos mostra que este movimento pela casa própria é familiar. 61% dos entrevistados declararam-se casados e 61% declaram que a decisão da compra foi familiar. A crise do atual relacionamento comercial do setor é mostrada pela informalidade das transações, ainda mais quando pensamos que esta pesquisa foi feita com os adquirentes na Prefeitura (negócios tipicamente legais / formais): 48% dos entrevistados informaram que a compra foi feita sem a intermediação de um corretor de imóveis ou advogado. A condição atual do relacionamento comercial pode ainda ser observada pela fonte de informação de mercadorias. 42% souberam por amigos ou parentes, enquanto 22% pelo jornal, 22% por um corretor de imóveis e 2% por folhetos (opções tradicionais). O alto percentual de imóveis usados em relação aos novos (84% e 16% respectivamente) distribuídos de uma forma equânime em todas as faixas de

23 renda sugere a vitalidade latente do setor e a crise da oferta de novas opções. Diversas áreas tiveram registros de vendas de imóveis novos, devemos observar alguns bairros da Zona Oeste como Vargem Grande (67% das vendas foram de imóveis novos), Vila Valqueire (50% das vendas foram de imóveis novos) e Recreio (50% das vendas foram de imóveis novos) como exemplos do peso deste segmento e exceções aos problemas da oferta de novos imóveis e a confirmação destes bairros como de fronteira de expansão imobiliária. O impacto da crise econômica e do relacionamento comercial (agora com os agentes de financiamento) no setor pode ser observada nos 73% que não informaram que venderam outro imóvel para a compra do novo. O número de pessoas que usaram o financiamento próprio (41% usaram a própria poupança, 9% contaram com a ajuda de familiares e 8% usaram o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) o que resulta em 58% do total) e marcadamente maior do que aqueles que contaram com o financiamento bancário ou direto com o incorporador. Atração e repulsa A localização do imóvel foi razão principal de mudança para 74% dos adquirentes, enquanto a imóvel em si foi a razão principal para o resto (26%). A aquisição de casa própria é a maior motivação para a aquisição do imóvel para 43%, seguido por razões de ordem profissional (melhoria salarial para 14%) e familiar (casamento para 11%). Repulsa ao bairro: 1. O principal motivo de saída de um bairro é a distância do trabalho, de familiares (este motivo reforça a questão familiar da compra do imóvel), proximidade de favelas e segurança. 2. A segurança volta a aparecer como o segundo motivo mais forte, seguido pelo problema de transporte, status e proximidade de favelas. 3. O terceiro de repulsa ao bairro são a falta de infra-estrutura, como o transporte distância do lazer e do comércio e a proximidade de favelas (que aparece nos três).

24 ao imóvel: 1. O tamanho do imóvel (citado mais de 7 vezes do que o 2º), preço do condomínio e Imposto Predial e territorial Urbano (IPTU) são citados como os principais motivos de repulsa ao imóvel.. 2. Características do imóvel em si como a falta de vaga de garagem ou elevador são citados como um motivo importante. Atração do bairro: 1. O principal motivo de preferência de um bairro é a experiência de moradia anterior, citado mais de 4 vezes do que o 2º colocado como principal motivos de atração, que foi a oportunidade de negócio. Os seguintes tiveram menos citações: proximidade de parentes, do trabalho e a qualidade do bairro. Neste ponto é interessante ressaltar a grande importância que a proximidade de parentes e do trabalho tem na repulsa ao bairro, quando comparado ao seu pouco poder de atração. 2. Os seguintes itens foram citados como 2º motivo de atração: a qualidade do bairro, oportunidade de negócio, facilidade de transporte e valorização do imóvel. 3. O 3º motivo é mais dividido entre a qualidade do bairro, facilidade de transporte e proximidade de parentes (este muito próximo de outros itens citados como a oportunidade de negócios, valorização e proximidade de comércio). A opção de mudança para perto 10, isto é locais onde os compradores tinham parentes, empregos ou experiências confirmam o que surgiu nas entrevistas. A área de planejamento 3 (Méier e arredores) apresentou a maior fidelidade, sempre acima de 70%. Por outro lado, as áreas de planejamento 2 (Zona Sul e Tijuca) e 4 (Zona Oeste) foram aquelas onde houve a maior troca (15 % de AP2 para AP4 e 11% de AP4 para AP2), talvez sinalizando um histórico de migração entre as áreas (a mudança para a Barra, no início do seu desenvolvimento, foi um sinal de enriquecimento para os 10 Vide lista completa de Áreas de Planejamento (APs), Regionais Administrativas (RAs) e Bairros em Metodologia

25 moradores do Méier ou Tijuca. Podemos supor que, atualmente, as famílias estão divididas entre as duas áreas). Os bairros onde houve a maior fidelidade foram Ilha do Governador, Jacarepaguá, Tijuca, Barra da Tijuca e Copacabana. A relação da fidelidade às APs foram 64% para AP1, 78% para AP2, 80% para AP3, 66% para AP4 e 59% para AP5 sempre acima de 50%! Por outro lado, as entrevistas nos levam a conclusão que a migração de AP5 (Bangu e arredores) para AP3 foi o resultado de uma progressão de renda. do imóvel: 1. Como o principal motivo da escolha de um imóvel são citados o seu conforto, o valor do imóvel e o fato de ser proprietário. É interessante ressaltar que a compra da casa própria (é o fator de motivação da compra do imóvel mais importante para 72%) fica menor importante quando analisamos a escolha específica do imóvel. O conforto é citado como o principal item de atração por 329 e a propriedade por apenas 87. 2. O principal segundo motivo foi o tamanho do imóvel, com mais citações que os dois itens seguintes (valor do imóvel e seu conforto). 3. A propriedade aparece como o principal 3º motivo, seguido de perto pelo seu valor, segurança, conforto e garagem. Estado civil e bairros de escolha A idéia de que a compra do imóvel é um movimento familiar é reforçada pela maioria dos casados entre os adquirentes, quando comparado aos outros grupos individualmente (solteiros, separados e divorciados) varia de 48% a 100% de bairro a bairro. Os bairros de subúrbio e Zona Oeste (Madureira, Cascadura, Abolição, Campinho, Realengo, Bangu e Campo Grande) são bairros com maioria de casados entre os adquirentes. Outros bairros da Zona Norte (Ramos, Cachambi, Engenho Novo e São Cristóvão) são bairros de opção bem divididos entre os dois grupos. Os bairros da Zona Sul (Flamengo, Botafogo, Humaitá e Lagoa), do Centro (Santa Tereza) ou próximo de universidades (Maracanã, Vila Isabel e Urca) são a preferência entre os solteiros, separados e divorciados.

26 Ascenção, estabilidade e descenção Estado Civil Analisando a mobilidade dos adquirentes dentro do elenco de bairros, ordenados em função do IDH (ascendente, estável e descendente) notamos que os casados têm um peso maior dentro do grupo descendente, por outro lado os solteiros, separados e divorciados seguem um caminho ascendente. Renda Analisando esta mobilidade sob a ótica da renda, encontramos os grupos com renda entre 5 e 10 SM e +10 SM com importância marcante nos três grupos: ascendente: 44% recebem entre 5 e 10 SM e 35% recebem mais de 10 SM estável: bem dividido entre os que recebem entre 5 e 10 SM (36%) e mais de 10 SM (40%) descendente: o grupo dos que recebem mais de 10 SM é maioria (45%), mas com o grupo dos que recebem entre 5 e 10 SM com uma participação marcante (35%). Educação Analisando a mobilidade pelo nível educacional, notamos um peso maior entre aqueles com nível superior, com uma importância equivalente nas 3 categorias. Os adquirentes com 2º grau tem um peso equivalente na categoria ascendente e estável e menor na descendente. Os adquirentes apenas com o 1º grau tem um peso maior na categoria estável e menor na descendente e ascendente. Os adquirentes com pós-graduação tem um peso maior na categoria descendente, seguido pela ascendente e estável. CONCLUSÃO Observamos que as preferências positivas (atração) e negativas (repulsa) são claramente determinadas, facilitando o seu mapeamento e o estudo do seu impacto na determinação da fronteira de expansão imobiliária.

27 ANÁLISE GERAL DA CIDADE Quantidade de guias residenciais A evolução do número de guias do ITBI emitidas na cidade pode ser observada abaixo. Evolução de vendas Milhares 55 50 guias emitidas 45 40 35 30 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Total do RJ 31.211 39.188 36.639 37.242 39.844 42.425 52.755 45.702 47.031 45.180 42.928 49.344 42.099 40.897 47.315 Dados fornecidos pela Prefeitura Podemos observar uma elevação do número de guias do ITBI emitidas até 1997, passando para uma queda. Os anos de 2002 e 2005 foram exceções da tendência de redução do volume de vendas. As duas maiores variações (Jacarepaguá e Recreio) podem ser consideradas as fronteiras da expansão imobiliária e a 3ª (Botafogo) pode ser considerada um bairro que está passando por um processo de redescoberta, vide a 2ª posição entre os bairros onde houve o maior número de lançamentos abaixo.

28 Terrenos por bairros A próxima tabela apresenta os bairros com a maior emissão de guias do ITBI para a venda de terrenos. BAIRROS COM MAIORES VENDAS DE TERRENO 1º 2º 3º 1991 CAMPO GRANDE GUARATIBA RECREIO 1992 CAMPO GRANDE GUARATIBA RECREIO 1993 CAMPO GRANDE RECREIO GUARATIBA 1994 CAMPO GRANDE GUARATIBA RECREIO 1995 RECREIO CAMPO GRANDE BARRA 1996 RECREIO CAMPO GRANDE BARRA 1997 CAMPO GRANDE RECREIO BARRA 1998 CAMPO GRANDE BANGU TAQUARA 1999 CAMPO GRANDE RECREIO BANGU 2000 CAMPO GRANDE RECREIO BARRA 2001 CAMPO GRANDE BARRA RECREIO 2002 CAMPO GRANDE BARRA RECREIO 2003 CAMPO GRANDE RECREIO GUARATIBA 2004 CAMPO GRANDE JACAREPAGUA RECREIO 2005 CAMPO GRANDE BARRA RECREIO Dados fornecidos pela Prefeitura Nota-se um sensível decréscimo de venda de terreno, levando-nos a pensar na crise do setor de construção civil ou ao esgotamento desta fonte de matéria prima (ocupação extensiva da cidade). É interessante ressaltar neste ponto que as novas construções não se restringem aos terrenos, podendo ser considerada a venda de casas e prédios antigos consideramos a venda de terrenos apenas como um sinalizador geral, uma vez que o custo geral da obra é menor neste caso. O volume de vendas na área da Zona Oeste (Barra, Recreio, Taquara, Jacarepaguá, Guaratiba e Campo Grande) nos levam a confirmar a idéia que a fronteira de expansão está aqui, dado o espaço não ocupado como a recente (2006) reunião de um grupo de trabalho para o desenvolvimento de uma área (o Centro Metropolitano) de 4 milhões de metros

29 quadrados 11 (equivalente a quase o dobro do bairro do Leblon, que é aproximadamente 2.153.100 m2) junto ao Autódromo, com a possibilidade de moradia para 80 mil pessoas! Lançamentos da ADEMI A análise dos lançamentos do período pela tabela abaixo confirmam o status de fronteira de expansão imobiliária no Rio de Janeiro. Os bairros de Jacarepaguá, Recreio dos Bandeirantes e Barra da Tijuca se revezam entre os bairros com o maior número de lançamentos, o que é compatível com as regiões com mais terrenos (conseqüentemente com mais área edificável) com exceção de 1999 (3ª posição para Engenho de Dentro) e 2001 (2ª posição para Botafogo). BAIRROS COM MAIS LANÇAMENTOS DE ACORDO COM A ADEMI 1º 2º 3º 1998 JACAREPAGUA BARRA RECREIO 1999 BARRA JACAREPAGUA ENGENHO DE DENTRO 2000 BARRA JACAREPAGUA RECREIO 2001 BARRA BOTAFOGO JACAREPAGUA 2002 BARRA RECREIO JACAREPAGUA 2003 JACAREPAGUA BARRA RECREIO 2004 BARRA JACAREPAGUA RECREIO 2005 BARRA JACAREPAGUA RECREIO Dados fornecidos pela ADEMI Podemos entender a redescoberta de bairros como Botafogo sob o prisma das desenconomias de aglomeração, resultado do crescimento da cidade: aumento dos congestionamento para as áreas com maior lançamento (Barra, Recreio e Jacarepaguá), questão da violência da Rocinha e o aumento do valor das unidades dos imóveis nas novas áreas (viabilizando empreendimentos). É interessante observar que o número de unidades por lançamento, passando de um mínimo de pouco mais de 24 unidades por prédio residencial em 1984 para um máximo de mais de 112 unidades por prédio residencial em 2005, indica a tendência de 11 Matéria do Globo de 27/05/06 Uma cidade no meio da Barra de Fernanda Pontes

30 verticalização. Esta tendência pode ser observada ainda no aumento da área por licença de obra entre 2000 e 2002 que passou de 1.673 m2 para 2.132 m2 por licença. Unidades por lançamento O gráfico seguinte mostra a evolução de unidades por lançamentos, segundo as informações da ADEMI. Unidades por lançamentos 115 110 105 100 95 90 85 80 75 70 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Lançamentos 85 74 97 89 96 76 75 112 Dados fornecidos pela ADEMI Analisando a evolução do número de unidades por lançamentos, podemos observar dois movimentos distintos: Um aumento da verticalização (mais unidades por lançamento), nos levando a pensar na elevação do risco de cada empreendimento, bem como uma especialização ou o desenvolvimento de barreiras a novos entrantes. Podemos observar ainda uma retração nos anos de 2003 e 2004. Neste ponto é interessante ressaltar que empreendimento imobiliário exige, em média, 2 anos isto é são necessários 24 meses, em média, entre o início da obra e a entrega da certidão do habite-se. A reversão de lançamentos em 2005 podem ser explicadas ainda por novas regras de financiamento imobiliário que influenciaram a venda também (vide a evolução das guias de ITBI acima).

31 Calor do mercado Consideraremos o número de guias emitidas como um indicador do calor de mercado (um outro indicador que poderíamos considerar são as guias emitidas divididas pelo total de registros de imóveis do IPTU). A relação dos bairros com mais guias do ITBI emitidas pode ser analisada a seguir. BAIRROS COM MAIS GUIAS DO ITBI EMITIDAS (RESIDENCIAL) 1º 2º 3º 1998 COPACABANA BARRA TIJUCA 1999 BARRA COPACABANA TIJUCA 2000 BARRA COPACABANA TIJUCA 2001 BARRA COPACABANA TIJUCA 2002 BARRA COPACABANA TIJUCA 2003 BARRA COPACABANA TIJUCA 2004 BARRA COPACABANA TIJUCA 2005 BARRA COPACABANA TIJUCA Dados fornecidos pela Prefeitura A análise das guias para vendas residenciais emitidas, inicialmente, confirmam a vitalidade da fronteira de expansão da cidade ao observarmos a força da Barra da Tijuca (2ª colocada em 1998 e 1ª no restante do período). A falta de terrenos disponíveis e a intensa ocupação do solo poderia ser uma explicação dos poucos lançamentos nas outras áreas com mais vitalidade (Copacabana sendo a 1ª em 1998 e 2ª no restante do período e a Tijuca como 3ª colocada durante o período todo). Área em m2 de construção nova licenciada A próxima tabela apresenta as áreas de planejamento (APs) com a maior área de construção nova licenciada. APs COM MAIS ÁREA DE CONSTRUÇÃO NOVA LICENCIADA 1º 2º 3º 1998 AP 4 AP 3 AP 2

32 1999 AP 4 AP 3 AP 2 2000 AP 4 AP 5 AP 3 2001 AP 4 AP 2 AP 3 2002 AP 4 AP 2 AP 3 2003 AP 4 AP 2 AP 3 2004 AP 4 AP 3 AP 2 2005 AP 4 AP 2 AP 5 Dados fornecidos pela Prefeitura A Análise das novas licenças de obra confirmam o sentido do desenvolvimento da cidade, na direção da Zona Oeste (AP 4). A área total licenciada mostra uma performance errática: uma evolução entre 1998 e 2000, uma queda acentuada em 2001, uma recuperação em 2002, novamente queda em 2003 e 2004 e finalmente recuperação em 2005. É interessante ressaltar que o ano de 2005 foi marcado por grandes empreendimentos como as licenças para a construção do Cores da Lapa (78.454 m 2 ), a Cidade da Música (46.334 m 2 ), a Vila do Pan (170.067 m 2 em duas licenças), prédio do SESC na av. Airton Senna (42.633 m 2 ), Quartier Carioca (119.289 m 2 em duas licenças), prédio da Gafisa no Península (47.875 m 2 ), empreendimento da Plarcon (125.542 m 2 ), Natura Recreio (54.576 m 2 ) e a nova fábrica da Michelin em Guaratiba (102.101 m 2 ) distorcendo os dados deste ano 12. Valor Médio Se considerarmos o valor médio das guias de ITBI pagas como uma aproximação do valor do imóvel em si, e considerando a média dos anos estudados, entre 1991 e 2005 (valores atualizados para 2005), poderemos ordenar os bairros de acordo com a tabela abaixo. BAIRROS COM MAIOR VALOR MÉDIO DAS GUIAS DE ITBI RESIDENCIAIS Valor médio 1º maior JOA 12 25% das licenças de obras estão concentradas em apenas somente 9 empreendimentos!

33 2º maior SAO CONRADO 3º maior ITANHANGA Dados fornecidos pela Prefeitura (média dos valores médios de 1991 / 2005) BAIRROS COM MENOR VALOR MÉDIO DAS GUIAS DE ITBI RESIDENCIAIS Valor médio 1º menor COMPLEXO DO ALEMAO 2º menor PARQUE COLUMBIA 3º menor GALEAO Dados fornecidos pela Prefeitura (média dos valores médios de 1991 / 2005) É interessante ressaltar que estamos considerando apenas transações oficiais e com imóveis regularizados (com habite-se) de imóveis residenciais imóveis não regulares (invasões e favelas), com problemas com o código de edificações (construções além do regulamentado) não foram considerados. Não houve emissão de guias para o Grumari e consideramos apenas os bairros (não consideramos os erros apontados). Os resultados encontrados eram os esperados: áreas mais nobres e com imóveis maiores tiveram os maiores valores médios, enquanto áreas com problemas claros de favelização ou pouco residencial (como o Galeão) tiveram os menores valores. Valores deflacionados Analisando a evolução do valor total, atualizado pelo IGP-M, do ITBI arrecadado, podemos observar a crise do setor. Inferindo o valor médio de um imóvel geral no Rio de Janeiro pelo valor médio das guias pagas na cidade como um todo, podemos observar a sua evolução geral.

34 Evolução de valor (total RJ) Milhares 2,70 2,50 2,30 R$ (2005) 2,10 1,90 1,70 1,50 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Valor médio 2.016,38 2.078,89 2.127,88 2.465,02 2.153,43 2.101,89 1.937,39 1.687,86 1.821,87 1.900,30 1.994,19 Dados fornecidos pela Prefeitura (média dos valores totais de 1995 / 2005) O Plano Real, a crise e o impacto positivo das políticas (e gerando o conseqüente aumento da demanda) pode ser a explicação da variação do valor médio das guias de ITBI pagas aumento até 1998 (efeito do Plano Real), redução de 1999 até 2001 (efeito da crise cambial) relativa estabilidade em 2002 e posterior piora dos valores até 2004. A recuperação em 2005 pode ser compreendida como uma reação ao pacote de incentivo ao setor. Uma das características da globalização é a redução do poder do Estado para interferir no mercado em geral. Entretanto, podemos observar que o mercado imobiliário do Rio de Janeiro foi muito sensível a elas. Estas políticas afetaram o mercado com um todo, aprofundando diferenças observadas anteriormente mas não afetaram a relação entre as regiões da cidade. Políticas de 2005 (variação de 2004 / 2005) Os esforços de apoio ao setor de 2005, quando comparados aos resultados de 2004, tiveram um impacto maior nos bairros do Recreio, Botafogo e Copacabana em termos de ITBI total arrecadado. O valor total arrecadado reduziu entre 2004 e 2005 nos bairros de São Conrado, Anil e Todos os Santos. Como observamos na seguinte lista.

35 BAIRROS COM MAIOR ALTERAÇÃO EM 2005 Arrecadação Guias emitidas Valor Médio 1º maior Recreio Jacarepaguá Recreio 2º maior Botafogo Recreio Botafogo 3º maior Copacabana Botafogo Copacabana Dados fornecidos pela Prefeitura BAIRROS COM MENOR ALTERAÇÃO EM 2005 Arrecadação Guias emitidas Valor Médio 1ª queda São Conrado São Conrado São Conrado 2ª queda Anil Anil Anil 3ª queda Todos os Santos Todos os Santos Todos os Santos Dados fornecidos pela Prefeitura Analisando sob a ótica da variação da quantidade de guias emitidas (que indicaria a quantidade de imóveis vendidos) em relação ao ano anterior o impacto foi maior nos bairros Jacarepaguá, Recreio e Botafogo; entretanto os bairros de São Conrado, Anil e Todos os Santos tiveram uma redução das guias emitidas. A variação do valor médio das guias do ITBI emitidas (que seria uma indicação do valor do imóvel) foi novamente maior nos bairros de Recreio e Botafogo e Copacabana. Neste período a variação nos bairros São Conrado, Anil e Todos os Santos foi negativa (queda do valor médio), confirmando as observações anteriores. Podemos observar que os bairros do Recreio e Botafogo foram os mais sensíveis a estas políticas (valorização dos imóveis observada na elevação do valor médio ou valor total arrecadado pelo ITBI, bem como pelo aumento do número de negócios ou aumento do número de guias do imposto emitidas). Jacarepaguá não teve uma valorização equivalente ao aumento do número de negócios (excesso de oferta?), enquanto Copacabana não teve um aumento de negócios equivalente a sua valorização (seria um bairro já estabelecido, sem a oferta de novos negócios). Podemos notar a consistência do mal desempenho de São Conrado, Anil e Todos os Santos por estes índices.

36 Desvio Médio Listamos abaixo os bairros de maior / menor instabilidade pelo desvio médio de casa um entre 1995 e 2005. Não houve emissão de guias para o Grumari. Compreensivelmente, os bairros de maior instabilidade estão na fronteira de expansão (Barra e Recreio) e em um bairro já estabilizado, porém com muitos negócios, (Copacabana). Os bairros mais estáveis são os mais críticos em relação ao mercado imobiliário. A estabilidade (ou a falta dela) dos valores está condizente com o seu volume de negócios. Valor médio MAIORES DESVIOS MÉDIOS (1995 / 2005) Guias emitidas 1º maior BARRA DA TIJUCA BARRA DA TIJUCA 2º maior RECREIO DOS BANDEIRANTES COPACABANA 3º maior COPACABANA RECREIO DOS BANDEIRANTES Dados fornecidos pela Prefeitura MENORES DESVIOS MÉDIOS (1995 / 2005) 1º menor BARROS FILHO GALEAO 2º menor GALEAO ACARI 3º menor ACARI BARRA DE GUARATIBA Dados fornecidos pela Prefeitura A análise do desvio médio do total arrecadado pelo ITBI (bem como do valor médio das guias) nos mostra que crises reduzem as diferenças entre os bairros observável na queda do desvio médio, enquanto que crescimento econômico as aumenta. As próximas listas mostram os bairros mais e menos afetados. O período inicial do Plano Real, entre 1995 e 1998, nota-se uma elevação do desvio médio. O período recessivo posterior, de 1999 à 2004, esta diferença é reduzida. As políticas de fomento do setor em 2005 reverteram este movimento. O movimento é entendido pelo aumento de pressão da demanda, já que não houve mudanças estruturais no mercado (não houve nenhuma mudança específica para nenhum bairro, nem mudanças urbanísticas significativas tais como o metrô) durante este período. Por outro lado, os últimos dez anos não apresentaram uma tendência clara quanto ao volume de negócios, que podemos observar na instabilidade do desvio médio das guias emitidas.

37 ANÁLISE DAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS ENTRE 1960 E 2005: Os anos anteriores a 1968 foram marcados pela transferência da capital nacional do Rio de Janeiro para Brasília em 1960 e pela mudança institucional de 1964. Os anos iniciais foram repletos de obras de re-estruturação da cidade, uma vez que a cidade concentrava a arrecadação de impostos estaduais e municipais. Constam como obras deste período a Adutora do Guandu e melhorias da rede de esgotos (melhorando questões sanitárias), bem como obras viárias como os túneis Santa Bárbara e Rebouças, via expressa do Aterro do Flamengo, Avenida Radial Oeste, Elevado e Túnel do Joá e o início da construção do Túnel Dois Irmãos. É interessante ressaltar que estas obras concentraram-se nos dois governos após a transferência (Carlos Lacerda e Negão de Lima), já que o governo seguinte (Chagas Freitas) foi atingido pela centralização fiscal em Brasília e pela política da Bica d água, o atendimento a solicitações pontuais da população e não gerais. A evolução da ocupação do solo do Rio de Janeiro pode ser observada abaixo, quando comparamos as regiões de ocupação antiga e recente. Participação percentual da população de regiões administrativas na população da cidade do Rio de Janeiro RA 1960 1970 1980 1991 Ocupação Antiga Botafogo 7,24 6,03 5,35 5,45 Copacabana 7,07 5,63 3,87 3,49 Tijuca 4,33 4,52 3,6 4,19 Madureira 7,32 6,29 7,01 7,1 Ocupação Recente Jacarepaguá / Barra 4,96 5,67 6,46 9,41 Santa Cruz 1,91 2,19 2,67 3,33 Fonte: Santos (2003) Supõe-se que estas obras tinham como o objetivo inicial a transformação da área de Santa Cruz onde existiam amplos espaços vazios e tinham bairros operários